Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

85/17.0T8VFX.L1-7

Relator: LUÍS FILIPE PIRES DE SOUSA

Descritores: CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
MEDIADOR
COMISSÃO
DESISTÊNCIA

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 06/05/2018

Votação: UNANIMIDADE

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: PROCEDENTE

Sumário: · Na vigência do contrato de mediação imobiliária celebrado em regime de exclusividade, o cliente pode desistir da venda sem prejuízo de ter de pagar a comissão ajustada com a mediadora caso esta angarie um interessado - sério e genuíno - na compra, ainda dentro do prazo de vigência do contrato de mediação imobiliária.
· A mediadora não logra provar a angariação de um interessado, sério e genuíno, se alegou mas não provou que tal interessado visitou a fração a vender.
· Se quem se propõe formalmente outorgar numa compra e venda desconhece caraterísticas significativas da coisa a adquirir (o seu estado de conservação, designadamente), tal constitui um indício da simulação da vontade negocial (indício nestientia).

Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral: Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
RELATÓRIO
P... - Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda. instaurou ação de processo comum contra B. Silva e mulher Leonor Silva, pedindo que, pela procedência da ação, sejam os Réus condenados no pagamento à Autora, da quantia de € 6.211,50 (seis mil, duzentos e onze euros e cinquenta cêntimos), acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos, à taxa supletiva legal de 4% ao ano, desde o vencimento da fatura e até efetivo e integral pagamento.
Fundamentando tal pretensão, alega que celebrou com os Réus contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, tendo arranjado comprador para a fração autónoma dos Réus e marcado escritura de compra e venda, à qual faltaram os Réus. Foi enviada aos Réus fatura dos serviços prestados sem que os Réus a tenham pago.
Os Réus contestaram, impugnando parte da factualidade alegada pela Autora, mais excecionando com o incumprimento do contrato pela Autora, dada a falta de prévio pagamento de um sinal pelos potenciais compradores (art.º 10º da Oposição) e a cessação do contrato que vinculava as partes, antes de qualquer comunicação para eventual celebração de uma escritura de compra e venda.
Após julgamento, foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:
«Em face de todo o exposto, julgo procedente, por provada, a presente ação e em consequência, condeno os Réus no pagamento à Autora da quantia global de € 6.211,50 (seis mil, duzentos e onze euros e cinquenta cêntimos), acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos, à taxa supletiva legal de 4% ao ano, desde o vencimento da fatura, em 7.12.2016 e até efetivo e integral pagamento.»
*
Não se conformando com a decisão, dela apelaram os requerentes, formulando, no final das suas alegações, as seguintes conclusões, que se reproduzem:
«1. A atividade de mediação imobiliária tem por base um contrato, o denominado contrato de medição imobiliária. Através desse contrato, a empresa imobiliária obriga-se a procurar, em nome do seu cliente negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre imóveis, a permuta, o trespasse ou arrendamento, ou ainda a cessão de posição em contratos cujo objeto seja um bem imóvel.
2. O contrato de mediação imobiliária tem, pois, por escopo a criação das condições necessárias à celebração de um outro contrato e que será celebrado entre o cliente da empresa de mediação imobiliário e o terceiro legalmente denominado destinatário.
3. As partes assinaram o contrato na data de 28-07-2016 e não a dia “28 de junho de 2016”, pelo período de 6 meses, ou seja, até 28-01-2017, podendo ser denunciado 15 dias antes desse prazo.
4.º Os Recorrentes não sabem, se quer, quem são as pessoas os supostos compradores.
5.º Os Recorridos nunca falaram, negociaram ou sequer encetaram conversações tendentes a fazer negócio com o suposto comprador, Sr. J. Cabral e Alice Cabral.
6.º Os Requeridos foram levados a desistir da vendada imóvel devido à atuação da Recorrida e seus representantes, o que levou à quebra de confiança necessária à manutenção do contrato de Mediação Imobiliária.
8.º Os Recorrentes comunicaram no início do contrato que a imóvel objeto de venda era a casa de habitação dos mesmos, pelo que não tinham para onde ir.
9.º Assim, ambas as partes convencionaram, verbalmente, que a venda só seria efetuada com o prévio pagamento de uma caução ou sinal dos promitentes-compradores, fossem eles quais fossem, pois os Requerentes necessitariam desse dinheiro para dar de entrada para uma habitação para si que já haviam analisado, visando assim não ficar na rua.
10.º Desde o início do contrato, quer nos meses de agosto e de setembro de 2016 o imóvel não recebeu nenhuma proposta de compra, os Réus/Recorrentes questionaram se os Autores/Recorridos estariam a fazer a devida publicidade à venda do imóvel.
11.º Tendo-lhes a Recorrente proposto que o valor da venda fosse fixado em 148.00,00€, pois segundo ele, no mesmo prédio havia um imóvel à venda por este valor.
12.º Acreditando nas palavras dos A., os Réus na data de 20-09-2016, reduziram o valor da venda do imóvel de 155.000,00€ para 148.000,00€, ou seja, menos 7.000,00€ que o inicial.
13.º A situação de falta de propostas de compra manteve-se para além de outubro de 2016, tendo os Réus/Recorrentes questionado de novo os Autores/Recorridos desse facto, foi-lhes dito que não existiam propostas de compra porque o imóvel necessitava de obras: a substituição do pavimento flutuante no chão e a reparação da parede do quarto e sua pintura.
14.º Os Recorrentes como não tinham dinheiro para as obras comunicaram-no ao representante legal da Recorrida, o qual se ofereceu para custear os trabalhos de reparação do imóvel e foi determinado por ambos, que esse valor por ele gasto seria abatido ao valor da venda.
15.º Porém, apesar do compromisso de realizar as obras por parte do representante legal da Recorrida., o mesmo nunca as realizou.
16.º Os Réus/Recorrentes ficaram surpreendidos com aquela nova dificuldade em vender apresentada pela Recorrida e fartos de tantas promessas de venda imediata e rápida, decidiram por fim ao contrato por quebra de confiança, o que aconteceu na data de 02-11-2016. Veja-se o doc. n.º 1 junto coma Contestação.
17.º Surpreendentemente, e sem que nada o fizesse prever, só após a receção desta declaração é que os Autores/Recorridos afirmaram ter alguém interessado na casa.
18.º Os Recorrentes não apresentaram essas mesmas pessoas, nem as identificaram e nem cumpriram com o convencionado, que era o prévio pagamento do sinal para o contrato se poder fazer e não foi dado tempo para que os Réus pudessem salvaguardar-se em adquirir para si uma casa.
19.º Os Recorridos não comunicaram os nomes de compradores, nem apresentaram os mesmos, não houve o pagamento do sinal, que é a condição sine qua non para o mesmo poder ser feito.
20.º Não nada existia nada que fosse uma proposta de compra mínima de compra ou correspondesse minimamente a uma oferta de compra.
21.º A obrigação a que se adstringe a empresa de mediação imobiliária é uma obrigação de resultado e não de meios. Para que possa ser cumprida a sua obrigação e esta tenha consequentemente direito à remuneração acordada, revela-se necessário que o evento seja obtido, ou seja, que o negócio visado venha a ser celebrado.
22.º Ditam as regras da boa-fé que os Réus/Recorrentes têm direito a terminar o contrato quando há quebra de confiança face atuação dos Autores/Recorridos.
23.º É entendido como abuso de direito a atuação dos Réus/Recorrentes, quando após saberem que os Autores/Recorridos resolveram o contrato, ficcionam a existência de compradores, sem transmitir aos Réus quem são, entregar ou fazer entregar o pagamento de sinal para a compra do imóvel.
24.º O facto de não haver confiança dos Recorrentes na atuação dos Recorridos tem como efeito a efeito legal a nulidade do contrato de mediação imobiliária e como consequência a destruição retroativa dos seus efeitos, como se nenhum contrato tivesse sido celebrado.
25.º A dia 02-11-2017 não existia qualquer proposta de compra do imóvel.
26.º Resulta da lei o contrato de mediação imobiliária poderá também extinguir-se por resolução, correspondendo esta a um ato de uma das partes destinado a extinguir a relação contratual, com base num fundamento que permita essa desvinculação.
27.º Os Recorridos revogaram o contrato de mediação imobiliária na data de 2-11-2016, por culpa da autuação dos Autores nisso residido a sua justa causa fundada no incumprimento da sua contraparte dos deveres a que vinculado.
28.º Resulta do Regime Jurídico do Contrato de mediação imobiliária, lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, que: “4. A remuneração pela mediação só será devida nas seguintes condições: 4.1. se o imóvel que é objeto deste contrato tiver sido mostrado pela mediadora ao comprador dentro do período de vigência do mesmo.”.
29.º A obrigação legal decorrente do contrato de mediação não foi cumprida pelos recorridos conforme claramente resulta da prova testemunhal anteriormente referida, porque, estes apenas tinham potenciais interessados, sem especificar o nome dos mesmos, quando deviam ter referido o nome dos mesmos.
30.º E, não possuindo os Recorrentes o dom de adivinhar se, quando e que potenciais compradores se haviam deslocado à sua fração, coisa que se provou nunca aconteceu, não pode o Tribunal à quo imputar qualquer culpa ou responsabilidade contratual, ou, outro tipo de responsabilidade, isto é, inexiste nexo de causalidade que determine o pagamento pelo Réu da comissão pedida pelos recorrentes.
31.º Ninguém acredita que um potencial comprador vai investir 148 mil euros num imóvel sem o ver primeiro, tal como aconteceu, o suposto comprador, o Sr. J. Cabral e sua esposa nunca entraram no imóvel.
32.º Qualquer investidor tem interesse em analisar in loco o bem que vai comprar, não vai, desculpem a expressão “mandar dinheiro ao ar”.
33.º Por conseguinte, o Tribunal à quo avaliou incorretamente a prova documental apresentada e a prova testemunhal produzida em sede de audiência de discussão e julgamento, o que, a não ter sucedido, determinaria, a absolvição dos Réus/Recorrentes do pedido que fora formulado pela Autora/Recorrida.
Nestes termos, e nos melhores de direito e com o mui douto suprimento de V. Exª. deve em face de todo o supra exposto, o presente recurso de apelação ser considerado procedente por provado, e, em consequência, deve ser:
a) Alterada a decisão recorrida, no sentido de absolver os Réus integralmente do pedido formulado pela Autora ou
b) Ordenada a repetição da audiência de julgamento.»
Contra-alegou a apelada, propugnando pela improcedência da apelação (fls. 141-147).
QUESTÕES A DECIDIR
Nos termos dos Artigos 635º, nº4 e 639º, nº1, do Código de Processo Civil, as conclusões delimitam a esfera de atuação do tribunal ad quem, exercendo um função semelhante à do pedido na petição inicial. Esta limitação objetiva da atuação do Tribunal da Relação não ocorre em sede da qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cf. Artigo 5º, nº3, do Código de Processo Civil). Também não pode este Tribunal conhecer de questões novas que não tenham sido anteriormente apreciadas porquanto, por natureza, os recursos destinam-se apenas a reapreciar decisões proferidas.
Nestes termos, as questões a decidir são as seguintes:
· Impugnação da decisão de facto;
· Reapreciação da decisão de mérito.
Corridos que se mostram os vistos, cumpre decidir.
FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
A sentença sob recurso considerou como provada a seguinte factualidade:
1. Os Réus são donos e legítimos possuidores da fração autónoma, designada pelas letras “...”, correspondente ao ...º andar, letra D, destinado a habitação, composto ainda de box n.º 7 na subcave, do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Praceta B., n.ºs ..., sito em Póvoa de Santa Iria, da União de freguesias de Póvoa de Santa Iria e Forte da Casa, concelho de Vila Franca de Xira, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira, sob o n.º 5.../... e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo n.º ..., mediante aquisição por compra, cf. Apresentação 5, de 30.10.2003, conforme doc. 2 junto com a Pi, cujo teor dá por integralmente reproduzido;
2. A Autora dedica-se à atividade de mediação imobiliária;
3. No exercício desta sua atividade, e com data de 28 de Julho de 2016, celebrou com os Réus, escrito particular que intitularam de “contrato mediação n.º 5602”, conforme doc. 1 junto com a Pi, cujo teor dá por integralmente reproduzido;
4. Da cláusula 1ª resulta, nas condições particulares, consta que “1.O prazo do Contrato de Mediação é de 6 meses com inicio nesta data, renovando-se por iguais e sucessivos períodos, se não for denunciado por escrito por qualquer das partes, até 15 dias antes do seu termo inicial ou de qualquer das suas renovações. 2. (…)”, conforme doc. 1 junto com a Pi, cujo teor dá por integralmente reproduzido;
5. Da cláusula 4ª resulta que “A remuneração pela mediação só será devida nas seguintes condições: 4.1 (…) 4.2. Se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente Contrato, nos termos e com as exceções previstas no art.º 19º do DL n.º 77/99, de 16.03”, conforme doc. 1 junto com a Pi, cujo teor dá por integralmente reproduzido;
6. Da cláusula 5ª resulta que “O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração: (…) a quantia de € 5.000,00 acrescida de IVA à taxa legal em vigor (…)”, conforme doc. 1 junto com a Pi, cujo teor dá por integralmente reproduzido;
7. Em cumprimento do que se obrigara, a Autora colocou de imediato à venda na sua agência e em estabelecimentos comerciais, sitos nas freguesias de Póvoa de Santa Iria e de Forte da Casa, e ainda em páginas da Internet, a fração referida em 1);
8. A Autora realizou visitas ao imóvel com potenciais interessados, mas nenhum apresentou proposta de compra pelo valor referido em 2);
9. Em data não concretamente apurada mas posterior a meados de Outubro e inícios de Novembro de 2016, a Autora angariou um interessado para a compra da respetiva fração;
10. Nomeadamente, os interessados J. Cabral e esposa, Alice Cabral;
11. À data referida em 3), o preço de venda do imóvel fora estipulado pelos Réus, em € 155.000,00 (cento e cinquenta e cinco mil euros), e aceite pela Autora, mas ulteriormente, já em Setembro de 2016, por acordo de Autora e Réus, baixou para o valor de € 148.000,00 (cento e quarenta e oito mil euros), conforme doc. 1 junto com a Pi, cujo teor dá por integralmente reproduzido;
12. A Autora agendou e marcou junto do Cartório Notarial da Dr.ª Marília Susana Luzio Rodrigues Paiva, sito na Rua do Tejo, n.º 18, Loja B, em Póvoa de Santa Iria, a celebração da escritura pública de compra e venda, do referido imóvel, para o dia 28 de Novembro de 2016, pelas 9:00 horas, tendo procedido à aquisição e entrega de alguma da documentação necessária para o efeito, conforme doc. 5 junto com a Pi, cujo teor dá por integralmente reproduzido;
13. E mediante carta registada, com aviso de receção, datada de 3 de Novembro de 2016, comunicou aos Réus, a data, hora e local da realização da escritura de compra e venda da sua fração, mais solicitando documentação em falta, nomeadamente, o distrate de hipoteca, conforme doc. 3 junto com a Pi, cujo teor dá por integralmente reproduzido;
14. Os Réus receberam a referida carta, em 9 de Novembro de 2015;
15. No dia 28 de Novembro de 2016, compareceram no referido Cartório Notarial, o representante legal da Autora, P. Almeida, e os interessados/compradores J. Cabral e esposa, Alice Cabral;
16. Os Réus não compareceram;
17. Dada a sua falta de comparência, a respetiva escritura de compra e venda não se realizou, tendo sido lavrado auto desse facto pela respetiva Sra. Notária, conforme doc. 5 junto com a Pi, cujo teor dá por integralmente reproduzido;
18. E a Autora suportou um custo de € 61,50 (sessenta e um euros e cinquenta cêntimos), referentes a “honorários da Sra. Notária”, conforme doc. 7 junto com a Pi, cujo teor dá por integralmente reproduzido;
19. A Autora emitiu em nome dos Réus, a fatura n.º FT5/58, datada de 28 de Novembro de 2016, a pagar a pronto, e com o descritivo de "Serviços de mediação imobiliária", no valor de € 6.150,00 (seis mil e cento e cinquenta euros), tudo conforme doc. 6 junto com a Pi, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais;
20. E mediante carta registada, com aviso de receção, datada de 6 de Dezembro de 2016, enviou-lhes a referida fatura, conforme doc. 8 junto com a Pi, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais;
21. Os Réus receberam a fatura referida em 19), no dia 7 de Dezembro de 2016, de que não reclamaram ou devolveram, mas que também não pagaram.
22. Desde a data referida em 3), a Autora comprometeu-se perante os Réus a proceder à venda rápida e célere da fração em causa, sabendo, porque os Réus lho comunicaram, que aquela era a sua única habitação e que precisavam de vendê-la, para passar a habitar noutra;
23. Mediante email datado de 2 de Novembro de 2016, a Ré mulher comunicou à Autora que o negócio “ficava suspenso”, conforme doc. 1 junto com a Oposição, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais;
24. Mediante email datado de 9 de Novembro de 2016, a Ré mulher comunicou à Autora que “li vossa carta”, conforme doc. 2 junto com a Oposição, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais;
25. Mediante email datado de 12 de Novembro de 2016, o Réu marido comunicou à Autora que “(…) não vale a pena (…) uma venda sem papéis assinados por mim não é considerada venda, e decidimos a desistência da venda do imóvel”, conforme doc. 3 junto com a Oposição, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais;
26. Mediante carta registada, com aviso de receção e sem data, os Réus comunicaram à Autora que a venda estava suspensa, conforme doc. 4 junto com a Oposição, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais;
27. A Autora recebeu a carta referida em 26), em 22 de Novembro de 2016, conforme doc. 4 junto com a Oposição, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Impugnação da decisão de facto
No corpo das suas alegações, os apelantes insurgem-se contra a sentença impugnada, manifestando discordância quanto a determinados factos provados, designadamente: parte do facto provado sob 3 (artigos 3º a 7º das alegações); factos 9 e 10 (artigo 9º das alegações); alegam contradição entre os factos provados sob 13, 14 e 23; não lhes foi apresentado o hipotético comprador (artigos. 11º e ss); foi convencionado verbalmente que a venda só seria efetuada com prévio pagamento de uma caução ou sinal dos promitentes-compradores (artigo 16º e seguintes); os apelantes decidiram pôr fim ao contrato por quebra de confiança (artigo 21º e seguintes).
No que tange aos factos não provados, os apelantes reportam-se: ao facto não provado sob 29 (artigos 30º e 31º); aos factos não provados 30 e 31, afirmando “resulta prova que os mesmos são verdadeiros”; ao facto não provados 32, afirmando que “não se entende que se tenha dado como não provado pela douta sentença, o que está errado”; referindo ainda ao facto não provado 33 (artigos 35º e 36º).
Contudo, nas conclusões das suas alegações, os apelantes não indicaram as respostas alternativas e concretas pretendidas quanto a tal matéria de facto, cingindo-se a manifestar discordância genérica quanto à valoração da prova feita em primeira instância (artigo 33º: “o tribunal a quo avaliou incorretamente a prova documental apresentada e a prova testemunhal produzida em sede de audiência de discussão e julgamento, o que, a não ter sucedido, determinaria a absolvição dos Réus /Recorrentes do pedido que fora formulado pela Autora/Recorrida”).
Ora, nos termos do Artigo 640º, nº 1, do Código de Processo Civil,
«Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.”
No que toca à especificação dos meios probatórios, incumbe ainda ao recorrente «Quando os meios probatórios invocados tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes” (Artigo 640º, nº 2, al. a) do Código de Processo Civil).
Existe divergência jurisprudencial no que tange a saber se os requisitos do ónus impugnatório previstos no Artigo 640º, nº1, devem figurar apenas no corpo das alegações ou se também devem ser levados às conclusões sob pena da rejeição do recurso (cf. Artigos 635º, nº2 e 639º, nº1, do Código de Processo Civil). Todavia, o Supremo Tribunal de Justiça tem vindo a sedimentar como predominante a posição que se expressa nos seguintes arestos. Assim, no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19.2.2015, Tomé Gomes, 299/05, afirma-se que «(…) enquanto a especificação dos concretos pontos de facto deve constar das conclusões recursórias, já não se afigura que a especificação dos meios de prova nem, muito menos, a indicação das passagens das gravações devam constar da síntese conclusiva, bastando que figurem no corpo das alegações, posto que estas não têm por função delimitar o objeto do recurso nessa parte, constituindo antes elementos de apoio à argumentação probatória.» Em sentido confluente, o mesmo STJ afirmou no Acórdão de 31.5.2016, Garcia Calejo, 1572/12 que: « Do art. 640º nº 1 al. b) não resulta que a descriminação dos concretos meios probatórios, constantes do processo ou da gravação realizada tenha que ser feita exclusiva e unicamente nas conclusões. / Tem sim, essa especificação de ser efetuada nas alegações. / Nas conclusões deve ser incluída a questão atinente à impugnação da matéria de facto, ou seja, aí deve introduzir-se, sinteticamente “os fundamentos por que pede a alteração (ou anulação) da decisão” (art. 639º nº 1), o que servirá para o recorrente afirmar que matéria de facto pretende ver reapreciada, indicando os pontos concretos que considera como incorretamente julgados, face aos meios probatórios que indica nas alegações.» No Acórdão de 11.4.2016, Ana Luísa Geraldes, 449/410, defendeu-se que servindo as conclusões para delimitar o objeto do recurso, deverão nelas ser identificadas com precisão os pontos de factos que são objeto de impugnação; quanto aos demais requisitos do ónus impugnatório, basta que constem de forma explícita na motivação do recurso. As conclusões do recurso não têm de reproduzir todos os elementos do corpo da alegação – cf. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27.1.2015, Clara Sottomayor, 1060/07.
O recorrente não satisfaz o ónus impugnatório quando omite a especificação dos pontos de facto que reputa incorretamente julgados bem como a decisão a proferir sobre cada um deles, limitando-se a discorrer sobre o teor dos depoimentos prestados com afloramentos de resultados probatórios que entendem ter sido logrados na produção da prova. O ónus imposto ao recorrente na al. b) do nº1 do Artigo 640º do Código de Processo Civil não se satisfaz com a simples afirmação de que a decisão devia ser diversa, antes exige que se afirme e especifique qual a resposta que havia de ser dada em concreto a cada um dos diversos pontos da matéria de facto controvertida e impugnados, pois só desta forma se coloca ao tribunal de recurso uma concreta e objetiva questão para apreciar. De igual modo, não cumpre o ónus do Artigo 640º, nº1, o recorrente que faz uma transcrição integral dos depoimentos que culmina com uma alegação genérica de erro na decisão da matéria de facto.
No caso em apreço, os apelantes não cumpriram o ónus impugnatório decorrente do Artigo 640º, nº1, alínea b), do Código de Processo Civil porquanto, em sede de conclusões, não enunciaram, um a um, os concretos pontos da matéria assente que impugnaram nem propuseram quanto a cada um deles a resposta alternativa.
Ou seja, muito embora os apelantes tenham manifestado discordâncias quanto à decisão de facto, não identificaram depois, com a indispensável precisão e clareza, quais os concretos factos que, afinal, em seu entender, deviam considerar-se provados ou que, tendo sido julgados não provados, deveriam considerar-se provados e com que redação.
Termos em que se rejeita a impugnação da decisão de facto por incumprimento do ónus impugnatório aludido.
Reapreciação da decisão de mérito
Mantendo-se incólume a matéria de facto, cumpre reapreciar a decisão de mérito.
O tribunal a quo adotou a seguinte fundamentação de direito:
«Reclama a Autora dos Réus, como referido, o pagamento da quantia de € 6.211,50 (seis mil, duzentos e onze euros e cinquenta cêntimos), acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos, à taxa supletiva legal de 4% ao ano, desde o vencimento da fatura e até efetivo e integral pagamento, quantia que entende devida a título de comissão devida pela angariação de venda, no âmbito de contrato de mediação imobiliária, entre ambas celebrado.
Da factualidade provada, resulta que no âmbito da sua atividade profissional, a Autora celebrou com os Réus, acordo que verteu em escrito, e que cumpriu apresentando aos Réus o negócio pretendido celebrar – a venda da sua fração, pelo preço de € 148.000,00, já com marcação de escritura pública.
Opõem os Réus, basicamente, que pelo desenrolar do tempo, após a assinatura do contrato em finais de Julho de 2016, perderam confiança na Autora, como claramente se percebe na gravação das declarações da Ré mulher, gerou-se mesmo um clima de saturação e até de “animosidade”, sendo que quando contactados, porque o foram, formalmente, porque o foram, e em prazo razoável, porque o foram, os Réus não quiseram vender o imóvel, sem apresentar qualquer justificação plausível ou verosímil, v.g. alegam que teria de ser celebrado primeiro um contrato de promessa, com a entrega de um sinal e só depois o contrato definitivo, mas não só esta exigência não foi plasmada no contrato, como decorre legalmente da liberdade das partes, não fazê-lo nomeadamente se o comprador tem liquidez e pretende comprar e pagar de imediato, não se compreende a razão dos Réus não venderem.
Dispõe o citado art.º 19º da Lei 15/2013 de 8 de Fevereiro, que, a remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou se tiver sido celebrado contrato -promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
E, no n.º 2 da citada disposição lega estipula que, é igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel, como foi o caso supra descrito nos presentes autos.
Diga-se aliás, porque nenhuma das partes o aflorou, admitindo-se alguns pormenores peculiares na relação profissional estabelecida entre as partes, poderiam os Réus vender e acordar com o comprador no diferimento da desocupação do imóvel, ou poderiam ter previsto essa situação no contrato de mediação, como inúmeras vezes se vê feito, com a salvaguarda da situação habitacional dos vendedores “no entretanto”, que algumas vezes passa ainda pelo mercado de arrendamento.
Ora, nada disto foi comprovado, sequer alegado, e soçobrando a prova da dita condição essencialíssima para os Réus celebrarem o negócio, não lhes assistiu qualquer razão justificada para faltarem à escritura de compra e venda.
Nem se diga que o contrato já havia cessado em 2 de Novembro de 2016, como parecem aflorar, uma vez que a cessação do contrato obedecia aos ditames do clausulado pelas partes (doc. 1 da PI) e ainda aos termos gerais de Direito (a revogação por acordo ou a denúncia com justa causa), o que os Réus nem sequer alegaram, quanto mais comprovaram.
Faltando à escritura aprazada, para celebração do contrato mediado, sem justificação legal para faze-lo, incorrem os Réus na obrigação de pagar a remuneração à Autora, pois que esta angariou o negócio em causa, cumpriu a sua obrigação, e o negócio só não se concretizou, por culpa exclusivamente imputável aos Réus.
Nos termos do disposto nos art.ºs 217º, 224º, 227º, 230º, 236º, 406º nº1, 464º a 472º e 1180º todos do Código Civil, os contratos são para serem pontualmente cumpridos.
Resulta ainda da factualidade provada que a Autora suportou os custos com os honorários da Sra. Notária, no valor de € 61,50, relativo à marcação e presença no respetivo dia, que estava agendado para a realização da escritura pública, valor este que despendeu por causa dos Réus e que estes têm de suportar porque à mesma deram causa.
Igualmente quanto a juros de mora, nos termos do disposto no art.º 798º do CC, o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação, culpa que se presume por via do disposto no art.º 799º do CC, torna-se responsável pelo prejuízo que cause ao credor, constituindo a simples mora no dever de reparar tais danos.
Ora in casu os Réus constituíram-se em mora com a interpelação para pagamento da fatura emitida e enviada pela Autora, e recebida por aqueles, ou seja, em 7 de Dezembro de 2016.»
Sustentam os apelantes nas suas conclusões, que puseram fim ao contrato de mediação por quebra da confiança, em 2.11.2016, ora afirmando que ocorreu a resolução do contrato de mediação imobiliária (conclusão 26ª) ora afirmando que revogaram tal contrato por culpa da atuação da Autora (conclusões 26ª e 27ª).
Em primeiro lugar, cabe referir que não se encontra provada a factualidade com base na qual os Réus estribam a tese da resolução/revogação do contrato, designadamente os factos a que os Réus se reportam nas conclusões 4ª, 5ª, 9ª, 13ª, 14ª, 15ª, 19ª.
Um dos pontos essenciais da argumentação dos apelantes reside na conclusão 9ª quando afirmam que «ambas as partes convencionaram, verbalmente, que a venda só seria efetuada com o prévio pagamento de uma caução ou sinal dos promitentes-compradores, fossem eles quais fossem, pois os Requerentes necessitariam desse dinheiro para dar de entrada para uma habitação para si que já haviam analisado, visando assim não ficar na rua.»
Ora, mesmo que tivesse sido provada essa convenção verbal, da mesma não derivariam os efeitos supostos pelos apelantes.Com efeito, o contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito (Artigo 16º, nº1, da Lei nº 15/2013, de 8.2.).Uma convenção verbal concomitante a tal contrato que condicionasse a venda ao prévio pagamento de uma caução ou sinal pelos promitente-compradores seria sempre nula nos termos do Artigo 221º, nº1, do Código Civil, porquanto a razão determinante da forma se lhe aplica porque é uma cláusula essencial do contrato, o que justifica a sujeição da mesma à forma escrita para precaver os declarantes contra a sua precipitação ou ligeireza bem como para dar maior segurança à conclusão do negócio. Só não estaria sujeita à razão determinante da forma uma cláusula acessória que, por exemplo, fixasse o lugar ou tempo de cumprimento da obrigação ou a quitação do próprio pagamento (cf. Luís Filipe Sousa, Prova por Presunção no Direito Civil, 3ª ed., p. 221; Carlos Ferreira de Almeida, Contratos V, 2017, pp. 80-81), não sendo esse o caso.
Sustentam os apelantes que revogaram (conclusão 27ª) ou resolveram (conclusões 16ª e 26ª) o contrato de mediação imobiliária, fazendo-o em 2.11.2016.
A este propósito, o que se encontra provado é que, em 2.22.2016, a Ré enviou à Autora o correio eletrónico a que se reporta o facto 23, nos termos do qual a Ré declarou: «Fiz um contrato de seis meses com a Pro-H, com início dia 28 de julho, pensando que o meu caso fosse resolvido com mais brevidade possível, falta de informação das visitas tem sido nula, é incómodo a presença de pessoas aqui em casa sem saberem o que querem, gostaria que a casa fosse vendida sem prejuízo para nós, sinto-me stressada com tudo isto que se passa à nossa volta, por isso fica suspensa a venda da casa até ao fim do contrato, e agradeço a retirada do site.»
É sabido que às partes, mais do que o rigor técnico da expressão, deve buscar-se o sentido útil e operacional das declarações proferidas. Resulta da interpretação desta declaração, que os Réus pretenderam desvincular-se unilateralmente do contrato de mediação imobiliária.
Esta atuação dos Réus não integra uma resolução do contrato com fundamento legal ou convencional.
A resolução do contrato é um meio de extinção do vínculo contratual por declaração unilateral e encontra-se condicionada por um motivo previsto na lei ou depende de convenção das partes – Artigo 432º, nº1 do Código Civil. A resolução legal tem por motivo o incumprimento de prestações contratuais ou a perda do equilíbrio contratual – cf. Artigos 801º e 437º do Código Civil. A resolução contratual assenta na liberdade contratual, podendo as partes erigir fundamentos de resolução com pressupostos e efeitos diversos. A declaração resolutória (cf. Artigo 436º, nº1 do Código Civil), como declaração negocial que é, unilateral e recetícia, não se basta com a mera manifestação de vontade correspondente; para ser eficaz terá de se reportar ao motivo da resolução já que , assentando num poder vinculado, impõe à parte que pretende exercer tal direito que alegue e prove o fundamento que justifica a extinção do contrato. De outro modo, ficaria o declaratário à mercê dos desígnios insondáveis do declarante.
Da matéria de facto provada não resulta que a Autora tenha incorrido em incumprimento do contrato, dando azo à sua resolução pelos Réus. Na verdade, à data de 2.11.2016, não se encontrava esgotado o prazo que assistia à autora para angariar interessado na aquisição da fração dos réus.
O facto provado sob 22 (“Desde a data referida em 3), a Autora comprometeu-se perante os Réus a proceder à venda rápida e célere da fração em causa, sabendo, porque os Réus lho comunicaram, que aquela era a sua única habitação e que precisavam de vendê-la, para passar a habitar noutra”) em nada bule com o que fica dito. Daqui não deriva que as partes tenham fixado um termo essencial absoluto para a autora angariar um comprador sob pena de perda do interesse objetivo dos réus no contrato de mediação. Qualquer termo essencial absoluto teria de ficar sujeito à regra da forma escrita (cf. supra), o que não ocorreu, sendo certo que as partes poderiam ter convencionado um prazo curto de um, dois ou três meses ao contrato, o que não fizeram, convencionando o prazo de seis meses (correspondente ao supletivamente aplicável sendo o contrato omisso – Artigo 16º, nº3, da Lei nº 15/2013). Dito de outra forma, tendo as partes convencionado um prazo de seis meses para o contrato de mediação imobiliária, não podem os Réus invocar o decurso de três meses e cinco dias como fundamento para estribar um incumprimento de um dever contratual essencial inexistente por parte da Autora/mediadora, qual seja o de “proceder à venda rápida” da fração.
Inexiste, pois, fundamento legal ou convencional provado e operativo que facultasse a resolução do contrato pelos apelantes.
Também não ocorreu denúncia válida do contrato por parte dos Réus porquanto foi estabelecido um prazo de seis meses, renovável por iguais e sucessivos períodos, «se não for denunciado por escrito por qualquer das partes, até 15 dias antes do seu termo inicial ou de qualquer das suas renovações» (cláusula 1ª). Ou seja, o contrato tinha uma vigência necessária inicial de seis meses, findando em 28.1.2017, podendo ser denunciado com efeitos a partir de 29.1.2017 por comunicação escrita dos Réus remetida à Autora até 14.1.2017, não sendo esse o caso.
Nos termos do Artigo 19º da Lei nº 15/2013, de8.2.:
· A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, á a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
· É igualmente devida à empresa a remuneração acordado nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do imóvel.
Tendo sido estipulada cláusula de exclusividade (cf. cláusula 2ª a fls. 13), a questão que se coloca é a de saber se os Réus podiam desistir do mesmo, sendo esse o sentido da argumentação dos Réus tendo por ponto de partida os factos provados sob 23, 25 a 27.
Esta questão tem vindo a ser analisada sob a nomenclatura de possibilidade da rescisão unilateral antecipada do contrato de mediação imobiliária, existindo duas correntes, uma no sentido da sua admissibilidade e outra que a rejeita.
Dentro da primeira orientação, argumenta-se que, ainda que não resulte diretamente da lei ou não prevista no contrato, “é de admitir a revogação do contrato de mediação imobiliária por ato unilateral como consequência da natureza do próprio negócio, por ser de presumir que o cliente não quer privar-se, além do mais, do direito de desistir do propósito de concluir o negócio promovido” (Acórdão da Relação do Porto de 8.7.2010, Filipe Caroço, 156880/09).
Invoca-se, ainda, o ensinamento de Vaz Serra, RLJ, Ano 100º, p. 340, quando afirmava a este propósito que «salvo estipulação em contrário, o contrato de mediação deve considerar-se revogável. Não se trata de uma aplicação analógica das regras do mandato e da comissão, mas de uma consequência da própria natureza do contrato, tal como ela é de presumir ser querida pelos contraentes (…)». Em sentido confluente, Maria de Fátima Ribeiro, “O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração”, in Scientia Jurídica, 2013, p.102.
Dentro desta orientação, ocorrendo a revogação unilateral por parte dos Réus, a autora/mediadora só poderá ter direito a eventual indemnização pelos danos sofridos pela revogação ou denúncia antecipada do contrato mas nunca à remuneração pretendida (cf. Acórdãos da Relação de Coimbra de 25.6.2013, Jacinto Meca, 400/12 e de 3.11.2015, Jorge Arcanjo, 115257/04, Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 2.6.2016, Ondina Alves, 266/14). Os concretos prejuízos decorrentes da rescisão antecipada têm de ser alegados pela mediadora e formulado o correspondente pedido indemnizatório (Acórdão da Relação do Porto de 9.7.2014, Maria João Areias, 387/12).
Desde já se adianta que a invocação do ensinamento de Vaz Serra é improfícua porquanto o mesmo escreveu numa altura em que não havia lei específica sobre o contrato de mediação imobiliária, tratando-se então de um contrato sem prazo, realidade totalmente distinta da atual.
Em sentido oposto, afirma-se desde logo que: «(…) a norma do art. 19, n.º 2, do RJAMI obriga o cliente a pagar a remuneração desde que, durante a vigência do contrato, o mediador lhe apresente um real interessado e o contrato não se concretize apenas por causa imputável ao cliente. Tanto significa que esta norma acopla às estipulações de exclusividade o efeito próprio de uma cláusula de irrevogabilidade. As cláusulas, embora conceitualmente divergentes, perante o regime jurídico português do contrato de mediação imobiliária convergem necessariamente» (Higina Castelo, Contrato de Mediação, Estudo das Prestações Principais, FDUNL, 2013, p. 389).
Conforme afirma Higina Castelo, Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado, 2015, pp. 132-133:
«Provando a mediadora que efetuou com sucesso a sua prestação, poderá o cliente eximir-se à remuneração mediante a prova de que o contrato não se concretizou por causa que não lhe é imputável (porque, por exemplo, recebeu, entretanto e inesperadamente, uma ordem de expropriação, ou porque o terceiro não obteve o crédito necessário à realização do negócio).
A estipulação de exclusividade significa, como já dito, que, durante o período de vigência do contrato, o cliente não pode socorrer-se de outros mediadores nem, eventualmente, celebrar o contrato visado diretamente. O contrato de mediação com uma tal cláusula tem de ser respeitado durante todo o seu prazo, sendo inadmissível a sua cessação por decisão unilateral do cliente, sob pena de total ineficácia da cláusula. Sempre que quisesse celebrar o contrato com interessado angariado por outro mediador (ou por si, no caso de exclusividade absoluta), bastaria ao cliente revogar o encargo do mediador exclusivo. Ao contrato de mediação exclusivo não pode, portanto, ser posto termo unilateralmente e sem causa justificativa.
Questão diferente é a de saber se, durante a vigência do contrato, o cliente está vinculado à celebração do contrato fixado com o interessado que o mediador exclusivo lhe encontre, ou se pode desistir do contrato inicialmente desejado. Sem prejuízo da eventual responsabilidade pré-contratual em que incorra, o cliente pode desistir de celebrar o contrato desejado, mas não pode deixar de remunerar o mediador, caso se verifiquem as circunstâncias descritas na previsão do art. 19º, nº2» (bold nosso).
Confluindo neste sentido, afirmou-se no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 10.5.2016, Rosário Morgado, 2119/13, que o cliente pode livremente desistir da celebração do contrato visado, o que não pode, sem pagar a remuneração do mediador, é pôr fim ao contrato de mediação antes do seu aprazado termo, por declaração unilateral e imotivada.
Todavia, não basta à mediadora – na vigência do contrato – angariar um interessado nominal na celebração do contrato com as condições constantes do contrato de mediação para ter direito à remuneração nos termos do nº2 do artigo 19º. Conforme refere Higina Castelo, Contrato de Mediação, Estudo das Prestações Principais, FDUNL, 2013, pp. 387-388, «De enfatizar que a aplicação da norma contida no art. 19, n.º 2, do RJAMI implica, mais que a prova do cumprimento da obrigação do mediador – diligências no sentido da obtenção de um interessado –, a prova do sucesso desse cumprimento que satisfaz o interesse do credor – efetiva obtenção de um interessado, genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação» (bold nosso). E, mais adiante, p. 389, «Ora, a norma do art. 19, n.º 2, do RJAMI obriga o cliente a pagar a remuneração desde que, durante a vigência do contrato, o mediador lhe apresente um real interessado e o contrato não se concretize apenas por causa imputável ao cliente.» Esta ideia é reiterada em Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado, p. 131, quando aí se afirma que a prova do sucesso do cumprimento por parte da mediadora exige a «efetiva obtenção de um interessado, genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação.»
Sucede que, na petição inicial, a mediadora alegou que “levou os supra referidos interessados a visitarem o imóvel, que nunca o tinham conhecido, tendo desde logo sido do seu agrado” (artigo 8º). Todavia, tal alegação não logrou provar-se, constando como facto não provado que “A Autora levou os interessados J. Cabral e Alice Cabral a visitarem o imóvel referido em 1), dendo desde logo, este sido do seu agrado”. A propósito de tal facto não provado, escreveu-se na sentença sob impugnação que «em momento nenhum a segunda testemunha [J. Cabral] referiu que visitou o imóvel ou conheceu os potenciais vendedores, apenas esclareceu que se trataria de um negócio “de investimento”, semelhante àquele que no passado fizeram com o representante da Autora» (fls. 107).
Ora, é totalmente avesso às regras da experiência comum que alguém se predisponha a comprar uma fração autónoma com 15 anos (cf. registo a fls. 15), de tipologia T3, na Póvoa de Santa Iria, pelo valor de € 148.000 sem que a tenha visitado previamente a fim de se inteirar do seu estado de conservação, tanto mais tratando-se de alguém que se autodenomina de “investidor”, razão pela qual não é coerente nem aceitável a adoção de uma postura tão incauta.
Este contexto fáctico aciona vários indícios que não abonam a seriedade do interesse deste “investidor”. Com efeito, se quem se propor formalmente a outorgar numa compra e venda desconhece caraterísticas significativas da coisa a adquirir, tal constitui um indício da simulação da vontade negocial (indício nestientia; cf. Luís Filipe Sousa, Prova por Presunção no Direito Civil, 3ª ed., p. 240). O tempo de atuação da autora também indicia que não se trata de um interessado verdadeiro. Com efeito, em 2.11.2016, os Réus transmitiram à mediadora a sua intenção de desistir do contrato de mediação imobiliária e, logo no dia seguinte, a autora/mediadora formalizou a expedição de carta registada com aviso de receção, comunicando a data, hora e local da realização da escritura de compra e venda… Esta reação demasiado expedita à comunicação da desistência e feita com exagero de formalidade ativa o indício preconstitutio, o qual nos ensina que a documentação de um ato que, em razão do tempo, forma ou motivo, não costuma ser documentado ou documentado daquela forma, suscita suspeita sobre tal documentação que se estende à veracidade do próprio ato (cf. Luís Filipe Sousa, Prova por Presunção no Direito Civil, 3ª ed., p. 245). Dito de outra forma, seria mais natural que a mediadora informasse por escrito simples os Réus da existência de um interessado e que o levasse, efetivamente, a ver a fração a vender, o que não se provou.
Flui de todo o exposto que a Autora, na qualidade de mediadora, não logrou demonstrar que, na vigência do contrato, angariou um interessado genuíno e real, disposto a comprar a fração nas condições vertidas no contrato de mediação. A factualidade provada não permite estribar a ilação de que o interesse de J. Cabral e mulher era genuíno e real. Pelo contrário, face à matéria de facto provado é maior a probabilidade de tal interesse ser simulado, em conformidade com os interesses da autora.
Perante a sucumbência da prova de um facto constitutivo do direito invocado pela autora (angariação de um interessado real e genuíno na celebração da compra e venda na vigência do contrato de mediação), deve a ação improceder no que tange à comissão de venda (cf. art. 342º, nº1, do Código Civil).
No que tange aos € 61,50 que a Autora despendeu com a notária, a mesma não tem direito também ao seu ressarcimento. Com efeito, o contrato não prevê o ressarcimento de tal despesa, sendo que deve entender-se que as despesas correm por conta do mediador sem prejuízo das partes estipularem o seu pagamento (Higina Castelo, Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado, 2015, p. 139). Não tendo sido estipulado o pagamento, improcede a pretensão.
Fica prejudicado o conhecimento do abuso de direito invocado pelos apelantes.
DECISÃO
Pelo exposto, acorda-se em julgar a apelação procedente, revogando-se a sentença recorrida e sendo os réus absolvidos do pedido.
Custas pela apelada na vertente de custas de parte (artigos 527º, nº1 e nº2, 607º, nº6 e 663º, nº2, do Código de Processo Civil).

Lisboa, 5.6.2018

Luís Filipe Sousa

Carla Câmara

Voto em conformidade só não assinando por não me encontrar presente (Artigo 153º, nº1, in fine do Código de Processo Civil ), Higina Castelo.