Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	0045486
Nº Convencional:	JTRL00020521
Relator:	MARTINS RAMIRES
Descritores:	ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO DIREITO DE PREFERÊNCIA HABILITAÇÃO
Nº do Documento:	RL199411100045486
Data do Acordão:	11/10/1994
Votação:	MAIORIA COM 1 DEC VOT E 1 VOT VENC
Texto Integral:	S
Privacidade:	1
Meio Processual:	HABILITAÇÃO.
Decisão:	JULGADA PROCEDENTE A HABILITAÇÃO.
Área Temática:	DIR CIV - DIR CONTRAT.
Legislação Nacional:	RAU90 ART47 ART49. CCIV66 ART416 ART418 ART1410 ART2024 ART2025.
Sumário:	Falecendo na pendência de acção de preferência o arrendatário habitacional de casa vendida a terceiro, deve a causa prosseguir os seus termos com os seus habilitados herdeiros.

Decisão Texto Integral:

Acordam em conferência na Relação de Lisboa: (E) veio, nos autos de incidente de habilitação de herdeiros em que é Requerente e em que são Requeridos (A) e mulher (R) e (M), reclamar para a conferência do mui douto despacho do Ex.mo Desembargador Relator que, na sequência da oposição deduzida nesse sentido pelos requeridos (A) e mulher e considerando, em essência, que o direito de preferência exercido na acção pela falecida autora extinguiu-se com a caducidade do arrendamento decorrente do óbito desta, pelo que as habilitandas não lhe sucederam na relação jurídica em litígio, indeferiu "o requerimento de fls. 2 e 3, no qual a requerente (E) pretendia a sua habilitação como herdeira da falecida autora (I), igual pretensão formulando relativamente a (M), para com elas prosseguirem os termos da causa no lugar da falecida". A matéria factual: I - (I) intentou em 87/03/02 no Tribunal Cível da comarca de Lisboa, onde foi distribuída ao 14 Juízo - 2 Secção, acção de preferência com processo ordinário contra (F) e (A) e mulher (R) na qual, com fundamento na sua qualidade de arrendatária do primeiro andar do prédio sito na Rua (K), em Lisboa, e pelas mais razões articuladas na p.i. de fls. 2 a 5, pede que seja reconhecido à A. o direito de preferência na venda do mesmo prédio celebrada entre os RR.(F) e (A) por escritura de 18 de Setembro de 1986 e de haver para si o mesmo imóvel, substituindo-se nela ao comprador, pelo preço de 2000000 escudos ou, quando assim se não entenda, pelo de 2234363 escudos (os 2000000400 do preço declarado na escritura mais a importância da sisa: 200000 escudos e as despesas da escritura: 21863 escudos e do registo: 12500 escudos), com cancelamento do registo da aquisição a favor dos RR. (A) e (R); 2 - Proferido despacho de citação, a A. juntou documento comprovativo do depósito à ordem do Mmo Juiz do processo da importância de 2234363 escudos; 3 - Os RR. contestaram arguindo a ilegitimidade do R.(F) e dever ter sido depositada a quantia de 2238003 escudos (faltando assim 3640 escudos, sendo 3180 escudos do selo do contrato-promessa e 460 escudos do custo da fotocópia notarial da escritura de compra e venda para efeito do registo da transmissão) e pronunciando-se ainda pela improcedência da acção em essência por a A., pela sua conduta, ter demonstrado desinteressar-se da compra do prédio; 4 - Sem mais articulados e após tentativa de conciliação, que se gorou, foi proferido douto despacho saneador- -sentença, que julgou improcedentes as arguidas excepções da ilegitimidade do R. (F) e da insuficiência da quantia depositada e, passando a conhecer do mérito, julgou procedente, por provada, a acção, reconhecendo à A. o direito de haver para si o prédio alienado, nos precisos termos peticionados, e autorizando o 2 R. a levantar a quantia depositada (esta na sua totalidade, conforme aclaração prestada a requerimento da A.); 5 - Em recurso de apelação interposto pelos três RR., veio, por douto Acórdão de 26/01/89 transitado em julgado, esta Relação a considerar o R. (F) parte ilegítima e a absolve-lo da instância e a revogar o saneador-sentença para que a acção prosseguisse termos com prolação no saneador de especificação e questionário; 6 - Baixados os autos à 1 Instância, foram elaborados especificação e questionário, de que reclamaram com êxito parcial os RR. (A) e mulher, e, tendo ambas as partes arrolado prova testemunhal e os RR. requerido depoimento de parte da A., não foi, por despacho lavrado em acta de julgamento do qual agravaram os RR., permitida a produção de prova por as partes não terem efectuado preparos para julgamento e veio, em 16 de Maio de 1990, a ser proferida douta sentença, que de novo julgou a acção procedente e reconheceu à A. o direito a haver para si o prédio alienado, em conformidade com os termos por ela peticionados, e ficando os RR. (A) e mulher autorizados a levantar a quantia depositada; e sentença esta da qual estes RR. uma vez mais apelaram; 7 - Por douto Acórdão desta Relação de 91/04/18, que transitou em julgado, foi dado provimento ao agravo e anulado todo o processado posterior ao despacho de fls. 128, incluindo o julgamento, para que se proceda de forma correcta ao cumprimento dos ns. 1 e 6 do art. 107 do Código de Custas Judiciais, seguindo-se a partir daí os subsequentes termos regulares do processo e, em consequência, foi declarado prejudicado pela decisão do agravo, o conhecimento da apelação; 8 - De novo o processo na 1 instância, seguiu regulares termos, vindo a ser proferida douta sentença em 91/11/18, que julgou a acção procedente e provada e, em consequência, reconheceu à Autora o direito de haver para si o prédio alienado por (F), através da escritura referida [...], nela substituindo como adquirente o réu (A) e mulher (R), ficando estes réus autorizados a levantar a quantia depositada a fls. 34 e cancelando-se o registo de aquisição de tal prédio a favor dos referidos (A) e mulher (R); 9 - Desta sentença de 91/11/18 recorreram os RR. (A) e mulher, recurso que foi admitido no Tribunal a quo e recebido neste Tribunal da Relação como de apelação e com efeito suspensivo; 10 - Em 93/09/03, depois de proferidas alegações e corridos os "vistos", os Apelantes requereram a suspensão da instância nos termos do art. 277 n. 1 do CPC com fundamento no óbito da Apelada (I), ocorrido em 93/07/08, quando esta contava 79 anos de idade, conforme certidão, que juntaram com tal requerimento (fls. 263 e 264); 11 - Em 93/11/09 foi proferido douto despacho declarando a instância suspensa, nos termos requeridos a fls. 263; 12 - Em 94/03/01, a ora Reclamante (E) deduziu contra os Apelantes, Réus na acção, e contra (M) incidente de habilitação no qual, alegando ter falecido a Autora-Apelada (I) sem deixar ascendentes nem descendentes e sem testamento ou qualquer disposição de última vontade, sucedendo-lhe, como únicos herdeiros, a Requerida (M) e a Requerente (E), conforme escritura de habilitação notorial, que juntou, termina pedindo que estas sejam consideradas habilitadas para com elas prosseguirem os termos da causa no lugar da falecida; 13 - Na dita escritura de habilitação notarial, as referidas (M) e (E) são reconhecidas como únicas sucessoras da falecida (I), respectivamente como irmã e como sobrinha, filha única de irmão pré-defunto; 14 - Os Requeridos (A) e (R) contestaram a habilitação com o fundamento de não se ter transmitido para as habilitandas o direito ao arrendamento do andar; 15 - Por mui douta decisão do Exmo Relator, datada de 94/05/31, sob reclamação, a habilitação foi julgada improcedente. Em suma, a situação factual configurada é a da morte da Autora-Apelada, vencedora na acção de preferência pela mesma intentada com fundamento na violação do seu direito legal de preferência como arrendatária do prédio vendido aos Réus-Apelantes. E a questão que se coloca é a de haver, ou não, lugar a habilitação. Segundo, em essência, o mui douto despacho em apreço, as habilitandas não sucederam à (falecida) autora na relação material controvertida quer porque, visando o direito de preferência conferido ao arrendatário habitacional a realização da política de acesso à habitação própria constitucionalmente consagrada, não se justifica o aproveitamento da preferência pelos sucessores do locatário que não vivam no arrendado, quer porque o arrendamento caduca com a morte do arrendatário extinguindo-se o correspondente direito de preferência. Salvo o muito e devido respeito que nos merece a douta opinião do Ex.mo Desembargador relator e o brilhantismo da sua argumentação, não aderimos a esta sua posição. É certo que, como refere o douto despacho em questão citando Doutrina e Jurisprudência merecedoras também do nosso maior respeito, o preâmbulo da Lei n. 63/77, de 25 de Agosto, que conferiu pela primeira vez direito de preferência ao locatário habitacional, expressamente aponta como ratio desta Lei a contribuição que deste direito de preferência poderá resultar para a política de acesso a habitação própria. Mas daqui não se segue, em nosso entender e salvo o devido respeito, que os herdeiros do arrendatário não "aproveitem" do exercício de tal direito por parte do respectivo titular. Com efeito, ao conferir o direito de preferência em questão a lei apenas sujeitou o seu exercício às normas dos arts. 416 a 418 e 1410 do CC, sem impor qualquer outra condição ou limitação - conf. art. 3 da citada Lei n. 63/77; ou seja, o regime do direito de preferência do arrendatário habitacional é idêntico ao dos restantes direitos legais de preferência, como os estabelecidos a favor dos arrendatários que exerçam no locado comércio, indústria ou profissão liberal (conf. arts. 1117 e 1119 CC e actualmente arts. 47 a 49 do RAU), dos proprietários de prédios confinantes (art. 1380 CC), do comproprietário (arts. 1409 e 1410 CC), do proprietário do solo (art. 1535 CC), do proprietário do prédio serviente (art. 1555), do co-herdeiro (art. 2130 CC) e do arrendatário rural (art. 29 da Lei n. 76/77, de 29 de Setembro). E é de sublinhar que o direito de preferência do arrendatário habitacional é actualmente regulado simultaneamente com o direito de preferência dos restantes arrendatários e sem qualquer diferenciação deles - conf. arts. 47 a 49 do RAU - estando graduado, como todos estes, em penúltimo lugar, apenas imediatamente acima do direito de preferência conferido ao proprietário do solo pelo art. 1535 do CC (que está colocado em último lugar), o que, em nosso parecer, retira toda a relevância ao argumento buscado na especial circunstância do direito à habitação ser constitucionalmente protegido. Por outro lado, cremos ser pacífico que o preferente legal beneficia, além do direito de crédito ao comportamento do obrigado à preferência, de um direito potestativo que lhe permite, com eficácia ex tunc e erga omnes fazer seu o negócio de alienação realizado com violação da preferência, pelo que a acção de preferência tem como objecto a substituição, com eficácia ex tunc e erga omnes, do adquirente, pelo preferente, em contrato translativo da propriedade. No caso, a substituição do comprador pelo arrendatário, no contrato de compra e venda do prédio locado. Em suma e em essência, o que está aqui em causa é a aquisição da propriedade do prédio alienado: um direito litigioso mas indubitavelmente de natureza patrimonial e, por conseguinte, objecto da sucessão (arts. 2024 e 2025 do CC); e não, como parece ser premissa em que assenta a tese seguida no douto despacho em análise (e que vemos defendida também no Acórdão da Relação de Coimbra de 21/05/85 in Col. Jur. ano X (1985) t. 3 página 79), o direito ao arrendamento, este sim de natureza pessoal e inereditável. E a solução por nós preconizada tanto mais se impõe no caso sub iudice quanto é certo, face à sentença proferida e á eficácia ex tunc do direito de prefência, que a propriedade do prédio já se encontra integrada no património da falecida Autora, embora a título não definitivo por a sentença ainda não ter transitado em julgado (sobre a condição jurídica da decisão apelada consideramos, com J. Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, vol. V (ed. Coimbra Editora 1984), págs. 381, que há que distinguir a imperatividade da sentença da sua imutabilidade e que "a sentença só atinge esta última característica com a formação do caso julgado; mas antes desse momento já tem a autoridade e eficácia próprias do acto jurisdicional, já vale como declaração do direito"). Termos em que, dando provimento à reclamação e julgando, face à habilitação notarial junta, procedente o incidente da habilitação, acorda-se em declarar a Requerente (E) e a Requerida (M) habilitadas como únicas sucessoras da falecida Autora-Apelada (I), colocando-as no lugar desta para os termos processuais subsequentes. Custas do incidente de habilitação e do da reclamação pelos Requeridos (A) e mulher (R). Lisboa, 10 de Novembro de 1994. João Martins Ramires, Luís Flores Ribeiro. António de Almeida e Sousa, (voto vencido, pelas razões aduzidas no meu despacho de fls. 23 e seguintes e também no projecto de acórdão que elaborei para a hipótese de, em conferência, vingar o meu ponto de vista; acrescentarei, em abono deste, o decidido nos acórdãos do STJ, de 22/06/93 (in Col. Jur. do STJ, ano I, tomo 2, pág. 161) e de 28/07/81 (no BMJ 309, págs. 343 e 344), tendo este último obtido parecer favorável do Prof. Antunes Varela, na RLJ, ano 116, págs. 223 e 224). Em conferência, acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: Tendo a autora falecido em 1993/07/08, veio (E) requerer, por apenso, o incidente da habilitação, nos termos do seu requerimento de fls. 2 e seguintes. Alegou, para tanto, que a autora faleceu sem deixar descendentes ou ascendentes e também sem testamento ou outra disposição de última vontade, sucedendo-lhe, como únicas herdeiras, a requerente, sua sobrinha, e a requerida (M), sua irmã, que, como tal devem ser habilitadas. O requerimento assim formulado foi indeferido por despacho do Relator deste processo, exarado de fls. 23 e seguintes. Considerando-se prejudicada com tal despacho, a dita (E) requereu, ao abrigo do n. 3 do art. 700 do CPC, que sobre a matéria recaísse acórdão. Perfilham-se no essencial os argumentos invocados na decisão em causa, justificando o indeferimento. Efectivamente, não basta que o habilitando seja herdeiro da parte falecida para que proceda o pedido de habilitação, sendo indispensável demonstrar que, segundo o direito substantivo, lhe sucedeu na relação Jurídica em litígio. Assim decidiu o acórdão da Relação de Coimbra, de 1985/05/21, publicado na Col. jur., ano X, tomo 3, pág. 79. Acontece até que este acórdão recaiu sobre um caso muito semelhante ao dos presentes autos, tratando-se embora dum arrendamento de prédio rústico para fins de exploração agrícola, denominado, portanto, "arrendamento rural". O dono do prédio vendera-o, sem previamente oferecer o direito de preferência ao seu arrendatário que, por isso, instaurou uma acção para exercer esse direito. Falecido o arrendatário, vieram os filhos habilitar-se como herdeiros, para com eles prosseguir a acção. Foi o incidente indeferido na primeira instância e, interposto recurso, o referido acórdão confirmou tal decisão. Nessa altura encontrava-se em vigor o art. 22 n. 2 da Lei 76/77, de 29 de Setembro (mais tarde tacitamente revogado pela Lei 76/79, de 3 de Dezembro), no qual se dispunha que o arrendamento rural não caducava por morte do arrendatário, transmitindo-se ao cônjuge sobrevivo ... e aos parentes ou afins até ao 4 grau, que com o mesmo vivessem habitualmente em comunhão de mesa e habitação ou em economia comum. Foram estes factos que os habilitandos não invocaram e foi a omissão dos mesmos que determinou a Relação de Coimbra a decidir no referido sentido. Entendeu este Tribunal que não basta que o habilitando seja herdeiro da parte falecida para que proceda o pedido de habilitação, sendo necessário alegar e provar que, segundo o direito substantivo, lhe sucedeu na relação Jurídica controvertida. E o acórdão ora em análise sustenta também que, não se tendo alegado o prescrito no n. 2 do art. 22 da Lei 76/77, de 29 de Setembro, não podem os filhos do arrendatário rural ser habilitados como sucessores daquele, para com eles prosseguir a acção de preferência, pois que o arrendamento rural caducou com o decesso do arrendatário. Podemos dizer que o citado art. 22 n. 2 da Lei 76/77 tem correspondência, quando se trate de arrendamento para habitação, no art. 1111 do CC e no art. 85 do RAU (DL n. 321-B/90, de 15 de Outubro). Em princípio, portanto, quer o arrendamento rural quer habitacional caducam por óbito do arrendatário, e só não caducam quando se verifiquem as circunstâncias previstas, respectivamente, naquele e nestes preceitos. A simples qualidade de herdeiros não é, pois, suficiente para evitar a referida caducidade, e podemos afirmar que nem sequer é necessária nalgumas hipóteses, como, por exemplo, a actualmente prevista na alínea e) do n. 1 do art. 85 do RAU. Caducado o arrendamento, ficamos sem suporte legal para o exrcício do direito de preferência por parte dos herdeiros do falecido arrendatário, a menos que se verifique alguma das apontadas hipóteses que obstam a tal caducidade. Não se argumente, em contrário do explanado, com o princípio da eficácia "ex tunc" do direito de preferência. É pressuposto essencial dessa eficácia a prolação duma sentença, com trânsito em julgado, reconhecendo ao preferente o seu direito e que ordene a substituição do adquirente por este. Algo semelhante se lê no citado acórdão da Relação de Coimbra: "a procedência da acção - e só esta - - tem como resultado a substituição, com eficácia "ex tunc", do adquirente pelo preferente". Invoca o acórdão a autoridade dos Profs. Pires de Lima e Antunes Varela que, no Código Civil Anotado, 2 edição, volume III, págs. 380 e 381, abordam o problema. Trancrevamos alguns dos seus ensinamentos: "A procedência da acção tem como resultado a substituição, com eficácia "ex tunc", do adquirente pelo preferente. O contrato celebrado entre o alienante e o adquirente produz a sua eficácia translativa normal, mas, em virtude da existência de um direito de opção, a função jurídica do adquirente fica sujeita, por força da lei, a uma condição resolutiva: ele perderá o direito que adquiriu, se a preferência vier a ser triunfantemente exercida". Em seguida, citam os Autores, como defensor da mesma tese, o acórdão do STJ, de 1968/01/16, publicado no BMJ 173, págs. 271 e seguintes. Como se vê, a eficácia "ex tunc" do direito de preferência assenta, além do mais, na "procedência" da acção intentada pelo preferente, que o mesmo é dizer - para usar a expressão dos aludidos Mestres - - que a preferência tem de ser "triunfantemente" exercida. E é evidente que, só podemos afirmar que o preferente alcançou a procedência da acção, ou que pleitou triunfantemente, quando o seu direito foi reconhecido por sentença ou acórdão transitados em julgado. Pelo exposto, confirmam o despacho de fls. 23 e seguintes, assim indiferindo o requerimento de habilitação apresentado pela identificada (E) que condenam nas custas do incidente, com a taxa de justiça estabelecida no art. 42 do Código das custas.