Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

8303/05.1TBSXL.L1-2

Relator: FARINHA ALVES

Descritores: CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
PRÉDIO RÚSTICO
AVOS INDIVISOS
NULIDADE DO CONTRATO
PARECER DA CÂMARA MUNICIPAL

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 10/11/2012

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: PARCIAL PROCEDÊNCIA

Sumário: I - Nos termos do art. 54.º da Lei n.º 91/95 de 02-09, na redacção introduzida pela lei n.º 64/2003, é nulo o contrato-promessa de compra e venda, nos termos do qual uma parte promete vender e a outra promete comprar, 325/80.300 avos indivisos de um prédio rústico, salvo se existir parecer favorável da Câmara Municipal da situação do prédio.
II - E, se o contrato prometido tinha em vista a aquisição, pelo promitente-comprador, de uma parcela de terreno para construção de uma casa, seria necessariamente nulo, por redundar numa operação de loteamento ilegal.
III - O contrato-promessa que tenha por objecto a celebração de um contrato nulo, é igualmente nulo.

Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral: Carlos intentou contra Mário, ambos com os sinais dos autos, a presente acção declarativa de condenação sob a forma de processo sumário, pedindo que se declare resolvido o contrato-promessa que celebraram no dia 20 de Outubro de 2003, e se condene o réu a restituir ao autor a quantia de € 8.000,00, correspondente ao dobro do sinal, acrescida de juros, contados desde 08.07.2005 até pagamento, liquidados em € 204,05 até 21-11-2005.

Regularmente citado, o réu contestou, concluindo pela improcedência da acção, e deduziu reconvenção pedindo que o contrato fosse declarado resolvido com base em incumprimento do autor, perdendo este o sinal entregue.
O autor respondeu, defendendo a improcedência do pedido reconvencional.
Ambas as partes pediram a condenação por litigância de má-fé.
Foi proferida sentença a julgar a acção procedente, que viria a ser revogada para ampliação da matéria de facto.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida a decisão de facto que consta de fls. 306 a 309, que não sofreu reclamações.
Seguiu-se a sentença onde a acção foi julgada procedente, tendo o réu sido condenado a pagar ao autor a quantia de € 8.000,00 acrescida de juros, contados à taxa supletiva legal, até pagamento, liquidados até 21-11-2005 em € 204,05.

Inconformado, o réu apelou do assim decidido, tendo apresentado alegações onde formula as seguintes conclusões:
A) O recorrente quer cumprir o contrato-promessa, agora que pode.
B) O recorrente desde 29.03.2006, data em que conseguiu efectuar o registo do imóvel a seu favor está em condições de efectuar a escritura ao A.,
C) Informação trocada entre A. e R. em 05.07.2006, e por fax de 07.07.2006 e de 13.10.2006 ( doc. 1 e 2).
D) Ocorreu ainda uma alteração legislativa - Lei 116/2008 de 04.07 - que veio eliminar a competência territorial das Conservatórias do Registo Predial.
E) Assim, desde 31.12.2008 (data da entrada em vigor dos art. 27 e revogação dos artºs 19, 20 e 21 do Cód. Registo Predial redacção anterior à Lei 116/2008) que é permitido que qualquer cidadão pratique actos de registo predial em qualquer conservatória do território nacional.
F) Ou seja, desde essa altura, o recorrente não tem de lidar com "entendimentos particulares" de "determinado conservador" e não fica "encurralado" e dependente da mudança de titular;
G) tal obstáculo, existente à data em que pretendeu fazer o 1º registo, desapareceu do tecido jurídico, a que naturalmente o Réu era alheio, mas com o qual não se conformou ( recurso da decisão do conservador e novo pedido de registo).
H) A apresentação superveniente dos documentos 1 e 2, prende-se com a decisão final ao ponderar a “perda de interesse do A.” e o “incumprimento culposo do réu”.( art° 712/1 c) do C.P.C); pois, existiu sim, uma impossibilidade objectiva, motivada por alterações legislativas, que motivou a alteração das circunstâncias em que o ré teve de se mover para poder cumprir o contrato.
I) A impossibilidade do Réu em cumprir o contrato-promessa, foi temporária, facto que surgiu já no decorrer da acção (após contestação) e comprovado por documento registral, desapareceu.
J) Facto desconsiderado pela douta sentença, que assim interpretou e aplicou de forma errada o disposto nos art. 792 do Cod, Civil., que ainda permitiria uma solução de aproveitamento das prestações que as partes visaram com os contratos.
(….)
Nestes termos (…), deverá o presente recurso ser procedente e em consequência, alterar a decisão do tribunal a quo, determinando:
- a manutenção do contrato prometido;
- não operando a carta do A. de 08.07.2005 a necessária interpelação admonitória;
- não se verificando o incumprimento culposos do contrato-promessa pelo Réu;
(…)
Não foram apresentadas contra-alegações

Já nesta instância foi posto à consideração das partes o entendimento de que o contrato-promessa invocado nos autos, através do qual o promitente comprador tinha em vista adquirir um terreno para construir uma casa, devia ser considerado nulo, por contrariar o preceituado no art. 54.º da Lei n.º 91/95 de 02-09, na redacção introduzida pela lei n.º 64/2003, salvo se existisse parecer favorável da Câmara Municipal da situação do prédio, que não tinha sido invocado.
Em resposta, o autor/apelado veio defender que a questão se mostrava resolvida com a efectivação do registo da aquisição da quota de .../80300 do prédio em favor do promitente vendedor. E que, portanto, não havia qualquer nulidade, que também não tinha sido invocada nos autos pelo réu/apelante, que insiste na realização do negócio, em que ele, o autor/apelado, perdeu interesse.
O réu/apelante, não se pronunciou.

Sendo o objecto dos recursos delimitado, em regra, pelas respectivas conclusões, na presente apelação o apelante pretende ver reapreciados alguns pontos da decisão de facto e, fundamentalmente, pretende ver julgado que não lhe é imputável a demora no cumprimento do contrato-promessa.
Mas, para além das questões suscitadas nas alegações, o tribunal deve apreciar as questões que sejam do seu conhecimento oficioso e que relevem para a decisão. Como é, designadamente, a questão da validade do contrato que serve de causa de pedir na acção. Os pedidos formulados nos autos são fundados no incumprimento de um determinado contrato-promessa, tendo como pressuposto a validade desse contrato-promessa. Se o contrato-promessa dos autos for nulo, não se coloca a questão do seu incumprimento, mas apenas a da declaração da sua nulidade, com os efeitos previstos no art. 289.º do C. Civil.
Do qual resulta que essa declaração tem, efeitos retroactivos, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado em cumprimento do contrato nulo.
E essa declaração de nulidade é do conhecimento oficioso do tribunal, não dependendo de arguição das partes, nos termos do art. 286.º do mesmo Código e do assento n.º 4/95 de 28-03-1995, in DR. n.º 114/95, série I-A, de 17-05-1995.
Sendo esse o regime e os efeitos da nulidade do contrato, a sua declaração prejudica naturalmente a apreciação de quaisquer questões, de facto ou de direito, que se prendem com o alegado incumprimento do contrato-promessa. Ou seja, prejudica a apreciação das questões suscitadas pelo apelante nas alegações e conclusões de recurso.
Havendo, pois, que começar pela apreciação desta questão.
Com interesse para essa apreciação, está assente a seguinte matéria de facto, que não vem impugnada nem suscita alterações oficiosas:
1 – A. e R. celebraram em 20 de Outubro de 2003 o acordo de fls. 17 denominado de contrato-promessa de compra e venda, pelo qual o segundo na qualidade de primeiro outorgante prometeu vender ao primeiro que prometeu comprar 325/80.300 avos indivisos do prédio rústico, sito na Herdade (….), descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n°. (….) e inscrito na matriz sob parte do artigo (…).
2 - Tendo sido estipulado o preço de € 8.000,00.
3 - Nessa data de 20.10.2003 o autor entregou ao réu a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de € 4.000,00.
4 - Ficando o autor de entregar ao réu a restante parte do preço no montante de € 4.000,00 (quatro mil euros) no dia da escritura definitiva de compra e venda.
5 - As partes acordaram que a escritura pública de compra e venda seria outorgada no prazo de 90 (noventa) dias, a contar da data do contrato promessa e, logo, que se encontrasse reunida a documentação necessária para o devido efeito,
6 - A escritura pública não se realizou no prazo de 90 dias.
7 - O autor Carlos enviou ao réu uma carta datada de 08 de Julho de 2005 com o seguinte teor “É na qualidade de promitente comprador de 325/80.300 avos indivisos de um prédio rústico sito na Herdade (…), descrito na competente Conservatória do Registo Predial (…) e inscrito na matriz (…), que me dirijo a V.Ex°, enquanto promitente vendedor do referido imóvel, no sentido de rescindir o mencionado contrato, entre nós assinado em 20 de Outubro de 2003, por incumprimento de V.Exª., no que tange à não outorga da escritura de compra e venda já decorridos cerca de dois anos sobre aquela data.
Posto isto, nos termos da lei (art°s. 442° e 830° do Código Civil) assiste-me o direito à devolução do sinal entregue, em dobro, ou seja, €4.000,00 x 2 = € 8.000,00 (...)” tudo conforme documento de fls. 22 cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
10 - Em 26.03.2004 o réu requereu junto da Conservatória do Registo Predial o registo de aquisição de .../80.300 avos indivisos do prédio rústico descrito na competente Conservatória do Registo Predial sob o n°. (….), feita por escritura pública de 08 de Setembro de 2003, tendo o registo sido lavrado como provisório por dúvidas, tendo sido interposto recurso hierárquico, mas sem sucesso.
11 - Pela ap. 23120060329 mostra-se registada a favor do R. a propriedade da parcela objecto do contrato promessa dos autos, por compra.
12 – Com a celebração do contrato-promessa o A. tinha em vista adquirir um terreno para mandar construir uma casa.

Vejamos:

A questão da nulidade do contrato-promessa foi posta à consideração das partes nos seguintes termos que, por comodidade, ora se transcrevem:
«Carlos (…) intentou contra Mário (…), ambos com os sinais dos autos, a presente acção declarativa de condenação sob a forma de processo sumário, pedindo que se declare resolvido o contrato-promessa que celebraram no dia 20 de Outubro de 2003, e se condene o réu a restituir ao autor a quantia de € 8000,00, correspondente ao dobro do sinal, acrescida de juros, contados desde 08.07.2005 até pagamento, liquidados em € 204,05 até 21-11-2005.
Nos termos desse contrato-promessa, junto como doc. n.º 1 com a petição inicial, o ora apelante Mário prometeu vender ao ora apelado Carlos, que prometeu comprar, 325/80.300 avos indivisos do prédio rústico, sito na Herdade (…), descrito na Conservatória do Registo Predial (…) e inscrito na matriz sob parte do artigo (…).
Nessa data, foi entregue, a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de € 4.000,00.
Com a celebração deste contrato-promessa, o autor tinha em vista adquirir um terreno para construir uma casa.
Deste modo, a celebração do contrato prometido tinha por efeito a ampliação do número de compartes de um prédio rústico o que, como foi anotado no despacho da Sr.ª Conservadora que recusou o registo da aquisição, em favor do ora apelante, de .../80.300 do prédio em causa, a lei não consentia, sancionando com a nulidade os negócios de que esse efeito pudesse resultar, salvo parecer favorável da Câmara Municipal da situação do prédio. Cf. art. 54.º da Lei n.º 91/95 de 02-09, na redacção introduzida pela lei n.º 64/2003, já em vigor na data em que foi celebrado o contrato-promessa.
E a redacção anterior do mesmo preceito, aplicável aos negócios jurídicos anteriores, nem sequer previa qualquer excepção à nulidade dos negócios jurídicos de que resultasse, ou pudesse vir a resultar, a constituição da compropriedade, ou a ampliação do número de compartes de prédios rústicos, quando tais actos visassem, (…) parcelamento físico em violação ao regime legal dos loteamentos urbanos.
Assim sendo, devem ser considerados nulos todos os negócios celebrados antes da entrada em vigor da Lei n.º 64/2003, de que resultou a constituição da compropriedade, ou a ampliação do número de compartes do prédio, não sendo questionável que tais actos visaram o parcelamento físico do prédio, sem o indispensável licenciamento.
Nulidade que também ocorre nos contratos celebrados posteriormente, salvo se tiver existido o já referido parecer favorável da Câmara Municipal da situação do prédio. Ou seja, o contrato prometido só não deverá ser considerado nulo se existir o referido parecer favorável.
Que, até ao presente, as partes se dispensaram de invocar e considerar, apesar da recusa de registo fundada na sua falta.
E, se o contrato prometido for nulo, também o será o contrato-promessa.
Impondo-se a declaração oficiosa dessa nulidade, nos termos do assento n.º 4/95 de 28-03-1995, in DR. N.º 114/95, série I-A, de 17-05-1995, com a consequente condenação na restituição do que foi prestado em cumprimento do contrato nulo»
Reapreciada a questão, não se vê razão para alterar o entendimento exposto, julgando-se improcedente a argumentação oposta pelo autor/apelado.
Antes de mais, ficou adquirido que não existe parecer favorável da Câmara Municipal da situação do prédio à celebração, quer do contrato através do qual o ora apelante adquiriu a quota de .../80.300 avos indivisos do prédio, quer do contrato de compra e venda prometido entre as partes através do contrato-promessa dos autos, que tinha por objecto metade daquela quota. Aliás, não sendo questionável que tais actos visavam o parcelamento físico do prédio, redundando numa operação de loteamento ilegal, esse parecer favorável nunca poderia existir.
Sendo incontornável o reconhecimento da nulidade desses negócios.
Que, naturalmente, se comunica ao contrato-promessa. É forçosamente nulo o contrato-promessa em que as partes se obrigam a celebrar um contrato nulo.
E, diversamente do pretendido pelo apelado, essa nulidade não é sanável, nem se mostra sanada pelo facto de ter sido efectuado o registo da aquisição da referida quota de .../80.300 avos indivisos do prédio em favor do promitente vendedor. Pois que o registo de um acto juridicamente nulo não tem a virtualidade de sanar a causa dessa nulidade, antes fica afectado por ela, sendo também nulo.
Havendo, pois, que declarar a nulidade do contrato-promessa dos autos.
Aliás, a entender-se que o contrato-promessa não era nulo, então não haveria incumprimento culposo por parte do promitente vendedor, que teria ficado impossibilitado de cumprir por facto que não lhe era imputável. Pois que, se não existisse qualquer impedimento legal à celebração do contrato prometido, também não haveria à efectivação do registo e haveria que considerar infundada a respectiva recusa, que foi a causa da demora na celebração do contrato prometido. E, a ser infundada, essa recusa não poderia ser imputada ao promitente vendedor, que fez o que podia fazer para a ultrapassar.
A declaração de nulidade tem, nos termos do art. 289.º do C. Civil, efeitos retroactivos, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado em cumprimento do contrato nulo. O que, no caso, é limitado à restituição do sinal passado, no montante de € 4.000,00.
A este montante acrescem juros de mora, contados à taxa legal, desde o momento em que o réu foi interpelado para restituir o montante do sinal em dobro, entendendo-se que a eficácia dessa interpelação abrange a restituição do montante do sinal em singelo, por efeito da declaração da nulidade, que já então se verificava e que produz efeitos retroactivos.
Assim os juros de mora são devidos desde 18 de Julho de 2005, termo que o autor fixou ao réu, na sua carta de 08-07-2005, para pagamento do sinal em dobro.

Termos em que se acorda em julgar parcialmente procedente a apelação, alterando-se a decisão recorrida no sentido de:
Declarar a nulidade do contrato-promessa dos autos, junto como doc. n.º 1 com a petição inicial e referido no primeiro ponto do elenco da matéria de facto fixada.
Condenar o réu a pagar ao autor a quantia de € 4.000,00 (quatro mil euros), acrescida de juros de mora, à taxa legal, ora de 4% ao ano, desde 18 de Julho de 2005 até pagamento.
Custas, em ambas as instâncias, na proporção do decaimento.

Lisboa, 11 de Outubro de 2012

Farinha Alves
Ezagüy Martins
Maria José Mouro