| Decisão Texto Integral: | EM NOME DO POVO PORTUGUÊS, ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA:
a) ANTÓNIO F, residente em (….) intentou a presente acção de despejo, com processo sumário, contra ADELINO S, residente em (….) e contra CARLOS C e esposa, residentes em (….), tendo formulado os seguintes pedidos:
“a) decretar-se a resolução do contrato de arrendamento, com todas as consequências legais;
b) condenar-se o réu arrendatário a despejar, imediatamente, o local arrendado, entregando-o completamente livre de pessoas e bens;
c) condenar-se o réu a entregar o local em perfeito estado de conservação e limpeza e com todos os seus pertences, sob pena de se constituir na obrigação de indemnizar o autor pelos custos das reparações e reposições a fixar em valor mínimo igual ao décuplo da renda mensal em vigor;
d) condenarem-se os réus, solidariamente, no pagamento da quantia de 1.403,05 Euros, respeitando 1.382,44 Euros ao valor das rendas e quotas do condomínio vencidas de Outubro a Janeiro de 2003 e respeitando 20,61 Euros aos juros de mora, acrescendo juros de mora sobre a quantia de 1.382,44 Euros a contabilizar à actual taxa legal e desde a data de entrada em Juízo da presente petição até efectivo e integral pagamento;
e) condenarem-se os réus, enquanto o autor continuar privado da utilização do andar e até à resolução do contrato de arrendamento ajuizado, no pagamento do valor das rendas e quotas do condomínio vincendas, incluindo as eventuais actualizações anuais, acrescida dos juros de mora à taxa legal, a contabilizar mensalmente sobre os valores em dívida e até efectivo e integral pagamento;
f) condenarem-se os réus no pagamento duma indemnização de montante igual ao quíntuplo da última renda em vigor e por cada mês em que perdurar a ocupação do local após a resolução do contrato;
g) condenarem-se os réus no pagamento duma indemnização de montante igual ao triplo da última renda em vigor, actualmente do montante global de 1.036,83 Euros, a título de reembolso das despesas, incluindo honorários de advogado, feitas para fazer valer os seus direitos, designadamente através da presente acção de despejo;
h) condenarem-se os réus, nos termos do nº 4 do artigo 829°-A do Código Civil e a acrescer aos juros de mora já peticionados, no pagamento de juros à taxa de 5% sobre o total em dívida a contabilizar desde a data de trânsito em julgado da sentença até efectivo e integral pagamento”.
b) Apenas o réu Adelino S apresentou contestação na qual, em síntese, alega, sem contestar os fundamentos da acção, que o autor não tem direito a exigir cumulativamente os pedidos que formula.
c) Teve lugar, em 1 de Outubro de 2003, uma tentativa de conciliação, no âmbito da qual as partes transaccionaram acerca do objecto do processo, nos termos seguintes:
“PRIMEIRO: O Autor e o Réu Adelino S acordam em por fim ao contrato de arrendamento, comprometendo-se o inquilino a entregar a casa ao Autor até ao dia 30 do corrente mês.
SEGUNDO: O Réu Adelino S confessa que se encontram em divida todas as rendas vencidas desde Outubro de 2002, até á presente data.
TERCEIRO: O Autor desiste do pedido de indemnização formulado no artigo 17 da Petição Inicial, no caso de o acordado na cláusula 1ª ser cumprido.”
Tal transacção mereceu o seguinte despacho: “Em face do acordado, e porque o ponto 3 está dependente do cumprimento do ponto 1, não se homologa desde já a presente transacção.
Em concordância com os Mandatários, ficarão os autos a aguardar até 30/10/03, comprometendo-se desde já o ilustre Mandatário do Autor a vir aos autos nessa data informar se a entrega foi ou não efectuada.”
d) Não tendo sido, por parte do réu Adelino S, cumprido o acordado foi proferida sentença cuja parte decisória é do seguinte teor:
“1- condeno o primeiro réu a entregar, de imediato a fracção ao autor, livre e devoluta de pessoas e bens.
2 - condeno os réus, solidariamente, a pagarem aos autores:
a) as rendas e comparticipações de condomínio vencidas entre Outubro de 2002 e Outubro de 2003, à razão de € 345,61 mensais;
b) uma indemnização mensal equivalente ao dobro da renda desde 30/10/2003 e até efectiva entrega da fracção;
c) os juros de mora vencidos sobre tais valores e vincendos até integral pagamento, à taxa legal, acrescidos da taxa de 5%,nos termos do artigo 829º-A do Código Civil.
d) as quantias correspondentes às despesas judiciais e extrajudiciais que o autor suportou com esta acção, no montante máximo equivalente ao valor de 3 rendas mensais, a liquidar em execução de sentença”.
e) Inconformado recorreu o autor, sendo o recurso admitido como de apelação com subida imediata e nos próprios autos e com efeito devolutivo.
f) O apelante remata as suas alegações com as seguintes conclusões:
“a) O princípio da liberdade contratual consagrado no artigo 405º do Código Civil é também aplicável aos contratos de arrendamento, sem prejuízo de, no respeito do enunciado do mesmo princípio e do dispositivo no artigo 51º do RAU se terem de respeitar os limites especiais e imperativos que o legislador entendeu fixar;
b) No respeito pelo princípio da liberdade contratual, e porque não existe nenhuma norma imperativa que discipline em sentido diverso, está na liberdade dos contratantes fixar:
- que a mora na entrega do andar subsequente ao trânsito em julgado da sentença que decretou o despejo seja sancionada com um valor indemnizatório igual ao quíntuplo da renda, deste modo deixando de ser aplicado o regime supletivo constante do nº 2 do artigo 1045º do Código Civil que apenas fixa o dobro;
- que a parte que deu causa à rescisão do contrato se constitua na obrigação de reembolsar a outra parte de todas as despesas, incluindo honorários de advogado ou solicitador, que a mesma tiver de fazer para fazer valer os seus direitos, designadamente através do recurso aos meios judiciais, e que, no contrato se fixe o montante dessa indemnização tendo como critério o valor da renda mensal;
c) O normativo do artigo 1045º do Código Civil, que prevê uma indemnização equivalente ao dobro da renda é meramente supletivo pois nesta matéria vigora o princípio da liberdade contratual;
d) No respeito pelo princípio da liberdade contratual, e porque não existe nenhuma norma imperativa que discipline em sentido diverso, esta na liberdade dos contratantes fixar que a parte que deu causa à rescisão se constitua na obrigação de reembolsar a outra parte de todas as despesas que a mesma tiver que fazer para fazer valer os seus direitos, designadamente através do recurso aos meios judiciais, e que no contrato se fixe o montante dessa indemnização;
e) Ao decidir como decidiu o Meritíssimo Juiz violou, por erro de interpretação e aplicação, e para além de outras disposições legais, a suprir doutamente, o artigo 405º, o artigo 564º e o nº 2 do artigo 1045º, todos do Código Civil e o artigo 51º do RAU”.
g) O réu Adelino S apresentou as respectivas contra alegações, que conclui pela forma seguinte:
“1º) Ao decidir como decidiu o meritíssimo Juiz a quo não violou, por erro de interpretação e aplicação o artigo 405º do Código Civil e o artigo 51º do RAU.
2º) Não está em causa o princípio da liberdade contratual consagrado no artigo 405º do Código Civil mas antes um princípio de interesse e ordem pública e por isso imperativo, não susceptível de derrogação entre as partes como se pretendeu fazer na elaboração do contrato em análise.
3º) Na verdade o princípio da liberdade contratual tem que respeitar os limites especiais e imperativos que o legislador entendeu fixar, em prol da aplicação das leis ao efeito pretendido pelo legislador e não a outros.
4º) Também decidiu correctamente a sentença recorrida ao remeter a quantificação das quantias devidas a título de despesas judiciais e extrajudiciais, no montante máximo equivalente ao valor de três rendas mensais, para liquidação em execução de sentença.
5º) De facto, se de boa-fé se pretende reaver os montantes – judiciais e extrajudiciais – que hajam sido efectivamente dispendidos com o processo, e não uma forma de enriquecer sem causa, os mesmos hão-de ser determináveis em sede de execução de sentença por se tratarem de despesas quantificáveis e objectivas.”
(….) cumpre agora apreciar e decidir.
II – FUNDAMENTAÇÃO
A) OS FACTOS
São os seguintes os factos descritos na douta sentença impugnada, considerados assentes:
1. Em 1 de Março de 2000, por contrato escrito, o autor deu de arrendamento ao primeiro réu, com início em 1 de Março de 2000, pelo prazo de cinco anos, para habitação, o (…) andar (…) do prédio urbano sito na (…..);
2. A renda foi fixada em 60.000$00, acrescendo a quantia de 5.000$00, relativa à comparticipação nas despesas de condomínio, valores a actualizar anualmente por aplicação do coeficiente a publicar por portaria;
3. Desde Outubro de 2002 que o pagamento deixou de ser efectuado, sendo que nessa data o valor mensal era de € 345,61;
4. Nos termos da cláusula 5ª do contrato de arrendamento, junto a fls. 9, convencionaram as partes que, se se vier a verificar a ocupação da fracção para além da data fixada como o termo do arrendamento, o arrendatário constituiu-se na obrigação de pagar ao senhorio, a título de mora na entrega da fracção, e por cada mês que essa ocupação perdurar, um valor igual ao quíntuplo da última rendas em vigor.
5. Nos termos da cláusula 7ª do contrato de arrendamento, junto a fls. 9, convencionaram as partes que, em caso de incumprimento, o arrendatário se obriga a indemnizar o senhorio de todas as despesas judiciais e extrajudiciais que o mesmo venha a efectuar para fazer valer os seus direitos, indemnização que fixaram em valor igual ao triplo da renda mensal em vigor.
6. O autor e o primeiro réu acordaram em pôr termo ao contrato de arrendamento em 1 de Outubro de 2003, conforme consta de fls. 62 dos autos, tendo-se o primeiro réu comprometido a entregar a fracção em 30 de Outubro, o que não se verificou.
7. Os segundos réus outorgaram no contrato, na qualidade de fiadores e principais pagadores – cláusula 8ª.
B) O DIREITO
Importa agora apreciar do mérito do recurso, tendo em conta o teor das conclusões apresentadas pelo autor que, como é sabido, definem o objecto do recurso.
As questões a decidir no âmbito do presente recurso são as seguintes:
1. A norma constante do artigo 1045º nº 2 do Código Civil tem natureza imperativa, impedindo a estipulação contratual de indemnização de valor superior em caso de mora na entrega da fracção objecto de um contrato de arrendamento findo?
Podem, além disso, as partes fixar em contrato de arrendamento uma cláusula de que resulte a responsabilidade do inquilino pelo pagamento de despesas judiciais e extrajudiciais relacionadas com o incumprimento do contrato da sua parte?
No caso dos autos a indemnização para o caso de mora na entrega da fracção objecto do contrato de arrendamento foi fixada pelas partes contratantes no quíntuplo do valor da renda em vigor e quanto às despesas com o incumprimento foi a indemnização fixada no triplo dessa renda.
2. Na douta sentença recorrida considerou-se, quanto à indemnização pela mora na entrega do local arrendado que o acordo a que as partes chegaram violava o disposto no artigo 1045º nº 2 do Código Civil, pelo que, tendo tal norma natureza imperativa, a indemnização devida era a correspondente ao valor do dobro da renda em vigor, tal como previsto no citado preceito.
E cremos que com razão.
3. Uma interpretação puramente literal do preceito em causa não deixa dúvidas sobre a intenção do legislador ao fixar o valor da indemnização a que o senhorio tem direito no caso de não ser efectuada a entrega da coisa locada no termo do contrato: enquanto não restituir a coisa o inquilino é obrigado a pagar o valor da renda que estivesse em vigor; havendo mora na entrega a indemnização é elevada para o dobro do valor da renda que estivesse em vigor.
O legislador poderia ter omitido a referência à existência do direito à indemnização sem que isso representasse exclusão do direito à indemnização nos termos gerais, ou poderia ter remetido o cálculo da indemnização para as regras gerais sobre a matéria, mediante a averiguação do valor concreto dos danos sofridos.
E se o não o fez não terá sido unicamente numa perspectiva de evitar alguma litigiosidade com o recurso, que se tornaria necessário, aos tribunais para obter a definição do valor da indemnização.
A previsão do artigo 1045º nº 2 do Código Civil tem também em vista compelir ao cumprimento e tornar mais célere o despejo e a entrega da coisa locada.
4. A solução adoptada pelo legislador, ao retirar à disponibilidade das partes a fixação da indemnização em caso de não entrega do locado no fim do contrato ou de mora nessa entrega, justifica-se pelo facto de, apesar de o contrato de arrendamento estar formalmente findo, se tratar ainda de regular imperativamente as relações obrigacionais decorrentes do contrato de arrendamento preexistente, excluindo a possibilidade de fixação de indemnizações incompatíveis com a efectividade do direito à habitação.
Não será estranha a essa solução excepcional, no que ao arrendamento urbano diz respeito, a natural debilidade económica e fragilidade negocial do inquilino ao celebrar o contrato.
Solução que, de resto, encontra alguma racionalidade no facto de o valor da indemnização se basear no montante das rendas estipulado pelas partes e de se tratar de fazer corresponder à utilização da coisa locada o valor dos benefícios decorrentes da utilização.
5. O Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 6 de Maio de 1998, sobre o qual se pronunciou o acórdão do Tribunal Constitucional nº 648/99 de 24 de Novembro de 1999, esclarece que o preceito em causa está em harmonia com a protecção tradicionalmente concedida ao arrendatário.
E no referido acórdão do Tribunal Constitucional ficou assim explicada a imperatividade da norma contida no artigo 1045º do Código Civil: “Apesar de se tratar de um momento em que a relação contratual já se extinguiu formalmente, é ainda a projecção da situação contratual pré-existente, projecção acompanhada da continuação da situação de facto, que justifica a solução encontrada. Se o locatário não entrega a coisa no fim do contrato, a compressão do património do locador tem por equivalente pecuniário o valor da renda (ou do aluguer) acordado (…) pois foi essa a utilização que o locador quis fazer da coisa”.
Como se decidiu no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 6 de Maio de 1998, já citado, o artigo 1045º do Código Civil ao prever a indemnização pelo atraso na restituição da coisa locada limitou o cálculo da indemnização pelo critério consignado nesse preceito, com exclusão das regras gerais dos artigos 562 e seguintes do Código Civil.
Assim se decidiu também no acórdão deste Tribunal da Relação de 3 de Junho de 2003 proferido no recurso de apelação 3995/03 da 7ª secção.
6. Discorda-se, assim, da tese defendida pelo recorrente de que o princípio da liberdade contratual expresso no artigo 405º do Código Civil não sofre derrogação quando esteja em causa a aplicação do artigo 1045º do Código Civil já que se entende que este preceito tem natureza imperativa e se sobrepõe à vontade das partes.
Nem o artigo 51º do RAU impõe solução diversa já que tal preceito se refere unicamente ao disposto naquele diploma e nele não se regula a matéria relativa às indemnizações decorrentes da não entrega do locado no fim do contrato.
Não tendo a norma em causa natureza supletiva mas imperativa, bem andou a douta decisão recorrida ao limitar a indemnização ao valor correspondente ao dobro da renda em vigor.
7. Passando agora à segunda questão: podem as partes validamente estipular uma indemnização correspondente ao triplo da renda em vigor para o caso de o inquilino não cumprir o contrato e de, por isso, o senhorio ter que efectuar despesas judiciais e extrajudiciais para fazer valer os seus direitos?
É do seguinte teor a cláusula em questão. “Em caso de incumprimento, (…) o arrendatário obriga-se a indemnizar o senhorio de todas as despesas judiciais e extrajudiciais que o mesmo venha a efectuar para fazer valer os seus direitos, indemnização que, para o efeito, se fixa em valor igual ao triplo da renda mensal que à data vigorar”.
Na douta sentença impugnada considerou-se que a cláusula era, “em princípio”, válida mas que não era aceitável que essas despesas tivessem sido previamente liquidadas no valor igual a três rendas mensais, por não existirem elementos, à data da celebração do contrato, que permitissem quantificar esse valor. Em consequência foi relegada a fixação do montante da indemnização para momento posterior.
Neste particular entendemos não acompanhar a douta decisão impugnada.
8. Não se antevê, relativamente à matéria em causa, seja no âmbito do regime geral dos contratos seja no âmbito do Regime do Arrendamento Urbano, que exista qualquer obstáculo a que as partes contratantes, prevenindo a necessidade de recorrer a Tribunal, fixem antecipadamente a indemnização devida ao autor nessa eventualidade.
A cláusula em questão tem a natureza de pura fixação antecipada do valor da indemnização, sendo certo que “as partes podem (…) fixar por acordo o montante da indemnização exigível: é o que se chama cláusula penal” – artigo 810º nº 1 do Código Civil.
A cláusula penal constitui um mecanismo destinado, em princípio, a reforçar o direito do credor ao cumprimento da obrigação principal e traduz-se exactamente na fixação antecipada do valor da indemnização, o que constitui, de resto, uma das suas grandes vantagens.
Ora se a cláusula é válida e se se verificam os pressupostos de que, nos termos contratuais, dependeria o seu funcionamento (o autor foi obrigado a instaurar a acção por incumprimento do inquilino ao não deixar de pagar as rendas para obter o despejo e a entrega do locado) não faz qualquer sentido relegar para momento posterior a indemnização que as partes prévia e validamente acordaram.
Nem a isso obsta o facto de à data da celebração do contrato não estar apurado o valor da indemnização, já que o que se tem em vista ao estabelecer uma cláusula penal é exactamente fixar antecipadamente o valor da indemnização verificando-se as condições de que depende haver ou não lugar a indemnização.
Não havendo razões para proceder à redução equitativa do valor da cláusula penal, deve o réu apelado ser condenado a pagar a indemnização acordada, correspondente ao triplo do valor da última renda mensal.
III – DECISÃO
Pelo exposto, acordam em julgar parcialmente procedente a apelação e, em conformidade:
a) Em manter a decisão recorrida no que se refere à condenação solidária dos réus a pagar ao autor uma indemnização mensal equivalente ao dobro da renda desde 30 de Outubro de 2003 e até efectiva entrega da fracção;
b) Em revogar a decisão recorrida na parte em que relega para liquidação em sede de execução de sentença a indemnização correspondente às despesas judiciais e extrajudiciais que o autor suportou;
c) Em condenar solidariamente os réus a pagar ao autor quantia correspondente ao triplo do valor da última renda em vigor, a título de indemnização pelas despesas judiciais e extrajudiciais feitas para fazer valer os seus direitos em razão do incumprimento do contrato.
d) Custas pelo autor apelante e pelo primeiro réu na proporção de 1/3 (um terço) para o autor e de 2/3 (dois terços) para o réu. Lisboa, 7 de Abril de 2005
Manuel José Aguiar Pereira
Urbano Aquiles Lopes Dias
José Gil de Jesus Roque |
