Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
4698/2008-8
Relator: RUI DA PONTE GOMES
Descritores: CONTRATO DE MEDIAÇÃO
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 10/30/2008
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: IMPROCEDENTE
Sumário: 1.A actividade de mediação imobiliária consiste na actividade tendente a encontrar comprador para determinado imóvel que se pretende vender, devendo a mediadora realizar diligências de difusão variada de forma a que possa surgir um ou mais potenciais compradores.
2. A remuneração só é devida, salvo situações expressamente previstas, após a concretização do negócio.
(PLG)
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:

1. A sociedade A…, Limitada propôs, na 12ª Vara Cível da Comarca de Lisboa, a presente acção declarativa de condenação, sob a forma ordinária, contra a sociedade C…, Limitada, pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de 35.982,97 € (desse modo lhe restituindo uma comissão imobiliária que lhe pagara ou, se assim não se entendesse, o pagamento da importância de 31.314,97 € (reduzindo-se o valor da referida comissão à parte proporcional do que ela própria recebera de outrem a título de sinal e principio de pagamento) acrescendo, em qualquer dos casos, juros de mora calculados à taxa legal, contados desde da citação da demandada até integral pagamento.

2. A R. contestou.

3. Procedeu-se a julgamento e, depois, foi proferida a douta sentença de 4 de Novembro de 2007 (fls.158 /184) que condenou a R., C…, Limitada, a pagar à A., A…, Limitada, a quantia de 35.982,97 €, a título de restituição de comissão de mediação imobiliária dela recebida; correspondentes juros de mora, vencidos e vincendos, calculados sobre a importância de 35.982,97 €, à taxa de 4% ao ano, contados desde 20 de Outubro de 2006 até integral pagamento.

4. È desta sentença de 4 de Novembro de 2007 (fls.158 /184) que apela a sociedade C…., Limitada porque:

5. 1º) - De harmonia com o que estabelece o Decreto-lei nº211/2004 de 28-VII, a apelante cumpriu a sua obrigação relativamente ao contrato de mediação que celebrou com a apelada, posto que diligenciou no sentido de angariar um interessado na realização do negócio___ a O…, S.A.___ o que logrou, de tal modo, que o interessado angariado celebrou contrato-promessa, o que equivale, para efeitos de pagamento da comissão, à conclusão efectiva da venda do prédio, o que foi feito pela apelada, e, além da entrega de sinal, iniciou o pagamento substancial do preço acordado, sendo que, a haver responsabilidades pelo não cumprimento do contrato definitivo, tal só pode ser imputado a apelada, pois não accionou o instituto da execução especifica;

6. 2º) - A única situação acordada entre apelante e apelada em que haveria devolução de comissão, seria aquela em que, “…caso a venda não se concretizasse e ela própria (leia-se apelada) tivesse que devolver o sinal entretanto pago…”, situação esta que, efectivamente, não se verificou, conforme resulta das respostas dadas aos artigos 1º a 3º da base instrutória e é facilmente compreensível, nomeadamente, pela não aprovação camarária do projecto de obras pretendidas pela angariada O…., S.A.;

7. 3º) - A não se entender assim, no limite, poderíamos chegar a uma situação em que as partes não celebrariam o contrato definitivo, bastando-se com um contrato promessa, ad aeternum, ficando a mediadora sem qualquer retribuição neste hiato temporal, sujeita a nefastas consequências, nomeadamente, a depreciação pelo decurso do tempo da comissão, quando o contrato definitivo fosse celebrado;

8. 4º) - A apelante terá sempre direito, pelo menos, ao recebimento da mesma percentagem sobre os montantes recebidos pela apelada da “O…” com o contrato promessa, não havendo, por isso, ou por qualquer outra quantia recebida, enriquecimento sem causa, posto que a fonte de tal obrigação é a celebração do contrato promessa, o que equivale, para efeito de pagamento da comissão, à conclusão efectiva da venda do prédio___ não considerar assim seria livrar a apelada de qualquer prejuízo, revertendo estes para a apelante, por uma actividade que legalmente desenvolveu.

9. Cumpre decidir:

10. Os Factos

11. A 1ª instância deu como assentes os factos constantes na sentença impugnada, a fls. 161/168, que aqui se dão por integralmente reproduzidos (art. 713º, nº6, do C. P. Civil).

12. Aceitamo-los (art. 712º do C. P. Civil).

13. O Direito

14. Quanto à 1ª Conclusão:

15. É hoje entendimento corrente, que a regra geral da execução específica é supletiva, pelo que o art. 830.º do C. Civil não torna imperativa tal execução, podendo as partes exclui-la, por convenção expressa ou tácita. Por outro lado. A presunção contida no n.º 2 daquela disposição legal, é uma presunção iuris tantum, ou seja, ilidível, nos termos do que dispõe o n.º 2 do art. 350.º do Civil. Assim, e como já ensinava Vaz Serra (R.L.J., 115º, pp.209), a existência de um sinal ou de uma pena ou de uma indemnização, “…não faz presumir convenção contrária à execução específica, salvo se se depreender a vontade de excluir o direito a tal execução…”. Também Antunes Varela salienta que a presunção de convenção em contrário que se pode retirar da existência de um sinal ou da estipulação de uma cláusula penal, cede perante a vontade real de sinal oposto, vontade essa que tanto pode revelar-se sob a forma de declaração expressa, como através da mera declaração tácita. Essencial é que tenha havido vontade real – e não simples vontade presuntiva – contrária ao afastamento da execução específica (R.L.J., 121º, pp.21).

16. Neste entendimento também a jurisprudência tem sido fértil (cf. Acórdão da Relação de Évora de 26 de Setembro de 1991, BMJ, 409.º-891; Acórdão Relação de Coimbra de 22 de Março de 1994, CJ, 1994, II, pp.15, o Acórdão do STJ de 16 de Abril de 1996, CJ/STJ, 1996, 2.º-15; Acórdão da Relação do Porto, 14 de Maio de 1998, BMJ, 477.º-564).

17. Ora.

18. Da Cláusula 8ª, nº3, do Contrato – Promessa celebrado entre a apelada, A…, e a O…, S.A. (Facto 5), retira-se a ideia que aquela podia (ou não), caso assim entende-se, requerer a execução especifica, não havendo qualquer imperatividade contratual nesse sentido. Todavia. Essa faculdade só vale no preciso âmbito do contrato promessa e entre as partes celebrantes, não tendo, agora, a apelante qualquer legitimidade para invocar o não lançar mão da execução específica, posto que no contrato de mediação, esse sim fundamento das suas faculdades, nada nesse sentido se estipulou (Facto 2).

19. Não assiste pois qualquer razão na argumentação contida neste conclusão, designadamente, que de harmonia com o que estabelece o Decreto-lei nº211/2004 de 28-VII, a apelante cumpriu a sua obrigação relativamente ao contrato de mediação que celebrou com a apelada, posto que diligenciou no sentido de angariar um interessado na realização do negócio___ a O…, S.A.___ o que logrou, de tal modo que o interessado angariado celebrou contrato-promessa, o que equivale para efeitos de pagamento da comissão à conclusão efectiva da venda do prédio, o que foi feito pela apelada, e, além da entrega de sinal, iniciou o pagamento substancial do preço acordado, sendo que a haver responsabilidades pelo não cumprimento do contrato definitivo, tal só pode ser imputado a apelada pois não accionou o instituto da execução especifica.

20. Quanto à 2ª e 3ª Conclusões:

21. Sobre a actividade de mediação imobiliária rege o Decreto-lei n.º211/2004, de 20-VII, que, no seu art. 1.º, n.º 1, estabelece: - “…O exercício das actividades de mediação imobiliária e de angariação imobiliária fica sujeito ao regime estabelecido no presente diploma. Por seu turno. O art. 2.º, n.º 1, estabelece o objecto dessa actividade: - “…A actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel.

22. Nos números 2 e 3 desse mesmo art. 2.º concretiza-se, por sua vez, em que se traduz tal actividade: - “…2 - A actividade de mediação imobiliária consubstancia-se no desenvolvimento de: a) Acções de prospecção e recolha de informação que vise encontrarem o bem imóvel pretendido pelo cliente; b) Acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões.3 - As empresas podem ainda prestar serviços de obtenção de documentação e de informação necessários à concretização dos negócios objecto do contrato de mediação imobiliária, que não estejam legalmente atribuídos, em exclusivo, a outras profissões…”.


23. Trata-se pois de actividade tendente (nos casos de venda de imóveis como é aquele que aqui se discute) a encontrar comprador para determinado imóvel que se pretende vender, devendo a mediadora realizar diligências de difusão variada – que se podem consubstanciar, designadamente, na publicação de anúncios em jornais e revistas (próprias ou alheias), aposição de placas nos prédios em venda, estabelecimento de contactos com clientes em carteira ou que surjam com perfil para o negócio pretendido, anúncios em páginas da Internet – de forma a que possa surgir um ou mais potenciais compradores.

24. Certo é que esta actividade tem particularidades várias, entre as quais se destaca o facto da respectiva remuneração só ser devida, salvo situações expressamente previstas, após a concretização do negócio. Com efeito, reza assim o n.º 1 do art.º 18.º do apontado DL 211/2004: “…1 - A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação…”. O n.º 2 do preceito consagra as duas situações em que esse princípio pode ser afastado: - “…2 - Exceptuam-se do disposto no número anterior: a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração; b) Os casos em que tenha sido celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, nos quais as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração...”. O Legislador vai mesmo mais longe ao não permitir___ nos casos em que o contrato de mediação é celebrado com o vendedor___ “…às empresas de mediação receber quaisquer quantias a título de remuneração ou de adiantamento por conta da mesma, previamente ao momento em que esta é devida nos termos dos n.os 1 e 2…” (n.º 3 do preceito).

25. Toda esta regulamentação da remuneração da mediadora tem sentido e visa até a própria salvaguarda da actividade em causa, pois que só assim os seus potenciais clientes estarão com o à vontade necessário para recorrerem aos seus serviços. Seria de facto impensável que uma mediadora que conseguisse, por hipótese, reunir 10 ou 20 pretensos interessados na aquisição dum determinado imóvel, viesse a cobrar ao seu cliente (o vendedor) a percentagem estabelecida pelos serviços realizados (de angariação), sem que qualquer dessas 10 ou 20 pessoas concretizasse o negócio, comprando o imóvel em causa – seria ruinoso para o vendedor e a curto prazo sê-lo-ia também para as empresas de mediação que, assim, veriam por certo as suas carteiras de clientes drasticamente reduzidas.

26. Encontramo-nos verdadeiramente perante um caso dum contrato em que, salvo as excepções previstas nas duas alíneas do n.º 2, do art.º 18.º do DL 211/2004, a obrigação de pagamento está dependente dum resultado – a concretização do negócio. Não existindo alienação (ressalvadas as apontadas excepções) não há lugar a qualquer pagamento, sendo que as empresas do ramo exercem a sua actividade nessa base e pressuposto, pelo que as percentagens que cobram sobre o valor das vendas que ajudam a concretizar têm já em conta toda a panóplia de despesas que realizam nos casos em que estas não se concretizam.

27. Ora.

28. Consignou-se no contrato de mediação celebrado entre as partes ora litigantes que “…A comissão apenas será devida pelo cliente à empresa C…, se o negócio se concretizar e o adquirente for por esta indicado…A comissão deverá se integralmente liquidada no momento da outorga do contrato promessa ou na escritura notarial, caso não ocorra precedência de promessa…” (Facto 2). Independentemente do clausulado contratual___ A A. outorgou a mediação na convicção de que caso a venda não se concretizasse e ela própria tivesse que devolver o sinal pago, a R. teria de devolver o valor da comissão, ou pelo menos a parte proporcional ao valor não recebido por falta de concretização da venda (Facto 3). No concerne à falta de aprovação camarária (que aqui nem se coloca posto que o fundamento da resolução da promessa é outro (Facto 10)), só especificamente nesta situação, e em mais nenhuma outra, a comissão era devolvida caso o sinal também o fosse (Facto 9).

29. Sendo assim. Entendendo-se que a concretização do negócio só pode ser a alienação efectiva e não a celebração do contrato promessa, independentemente de quaisquer razões de ordem de depreciação monetária, e não havendo excepções a este principio (cf. n.º 2 do art.º 18.º do apontado DL 211/2004) não se pode atender a conclusão de que a única situação acordada entre apelante e apelada em que haveria devolução de comissão, seria aquela em “…caso a venda não se concretizasse e ela própria (leia-se apelada) tivesse que devolver o sinal entretanto pago…”, situação esta que efectivamente não se verificou, conforme resulta das respostas dadas aos artigos 1º a 3º da base instrutória e é facilmente compreensível, nomeadamente, pela não aprovação camarária do projecto de obras pretendidas pela angariada O…, S.A.., nem a de que a não se entender assim, no limite poderíamos chegar a uma situação em que as partes não celebrariam o contrato definitivo, bastando-se com um contrato promessa ad aeternum, ficando a mediadora sem qualquer retribuição neste hiato temporal, sujeita a nefastas consequências, nomeadamente, a depreciação pelo decurso do tempo da comissão, quando o contrato definitivo fosse celebrado.

30. Quanto à 4ª Conclusão:

31. O enriquecimento sem causa a que se refere o art. 473 do C. Civil pressupõe os seguintes requisitos: - o enriquecimento; o empobrecimento; o nexo causal entre um outro; e a falta de causa justificava da deslocação patrimonial verificada. O conceito de causa do enriquecimento é muito controvertido e o citado art. 473º, intencionalmente, não o define, limitando-se a cautelosamente a facultar ao intérprete algumas indicações capazes de, como meros subsídios, auxiliarem a sua formulação. É essa a principal finalidade do nº2, do mesmo preceito, quando afirma que a obrigação de restituir tem, de modo especial, por objecto o que for indevidamente recebido, ou o que for recebido por virtude de uma causa que deixou de existir ou em vista de um efeito que se não verificou. Com vista a abranger todas as situações de enriquecimento injusto, poderá dizer-se que a falta de causa justificativa se traduz na inexistência de uma relação ou de um facto que, à luz dos princípios aceites no sistema, legitime o enriquecimento (Acórdão do S.T.J. de 14 de Janeiro de 1972, BMJ. 213-214). Mas como observam Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, I, 4ª Ed., pp. 456). “…a falta de causa terá de ser não só alegada como provada, de harmonia com o princípio geral estabelecido no art. 342, por quem pede a restituição...”.

32. Ora.

33. Verifica-se da factualidade assente que a apelante recebeu a título de comissão, pressupondo-se a futura concretização de um contrato de compra e venda de imóvel, a importância de 35.982,97 € (Facto 7). Mais se alcança que a compra e venda pressuposto do pagamento desta comissão não se realizou por culpa da promitente compradora. Logo, a causa que fundamenta a pretensão de devolução da comissão atem-se só, e exclusivamente, como contratualmente foi fixado, à não concretização do negócio, este sim fundamento da pretensão da apelante. Como nada se estipulou para a situação em que houvesse recebimento de sinal e não concretização do negócio mediado, não existe razão para qualquer remuneração a esse título.

34. Não procede, finalmente, a conclusão de que a apelante terá sempre direito, pelo menos, ao recebimento da mesma percentagem sobre os montantes recebidos pela apelada da “O…” com o contrato promessa, não havendo por isso, ou por qualquer outra quantia recebida, enriquecimento sem causa, posto que a fonte de tal obrigação é a celebração do contrato promessa o que equivale para efeitos de pagamento da comissão, à conclusão efectiva da venda do prédio, não considerar assim seria livrar a apelada de qualquer prejuízo, revertendo estes para a apelante, por uma actividade que legalmente desenvolveu.

35. Em consequência, decidimos:

36. Julgar improcedente a apelação a sociedade C…, Limitada e confirmar a douta sentença de 4 de Novembro de 2007 (fls.158 /184);

37. Condenar em custas apelante.


Lisboa, 30/10/08.

Juiz Relator – (Rui da PONTE GOMES)

Juiz 1º Adjunto – (António FERREIRA DE ALMEIDA)

Juiz 2º Adjunto – (José CAETANO DUARTE)