| Decisão Texto Integral: | Acordam, na 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa, os Juízes Desembargadores abaixo identificados
I - RELATÓRIO
A …, LDA., Autora na ação declarativa que, sob a forma de processo comum, intentou contra B …, LDA., interpôs o presente recurso de apelação da sentença, na parte em que julgou a ação improcedente e absolveu a Ré do pedido, tendo a Ré, por sua vez, interposto recurso subordinado da sentença, na parte atinente à sua condenação no pedido.
Os autos tiveram início em 20-10-2022, com a apresentação de Petição Inicial em que a Autora peticionou que fosse:
a) Determinada a redução para metade do preço da compra e venda do imóvel, em propriedade total, sito na Rua …, números …, …, … e … e Rua …, números … e … da Freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número …, da anterior freguesia de Santa Justa, inscrito na matriz da freguesa de Santa Maria Maior sob o artigo …, identificado no artigo 3.º da petição inicial;
b) Condenada a Ré a restituir/pagar à Autora o montante de 1.200.000,00 € (um milhão e duzentos mil euros), valor correspondente a metade do preço estipulado na escritura pública de compra e venda do Imóvel referido na alínea a) precedente;
C) Condenada a Ré a pagar à Autora uma indemnização por danos patrimoniais no montante de 998.107,35 € (novecentos e noventa e oito mil cento e sete euros e trinta e cinco cêntimos), incluindo danos emergentes e lucros cessantes;
D) Condenada a Ré a pagar à Autora juros moratórios à taxa legal, vencidos e vincendos até integral pagamento das quantias peticionadas nas alíneas b) e c) precedentes, sendo o valor dos juros já vencidos no montante de 3.854,22 € (três mil oitocentos e cinquenta e quatro euros e vinte e dois cêntimos);
E) Condenada ainda a Ré a ressarcir a Autora pelos danos patrimoniais que não se afiguram, à data da propositura da ação, passíveis de determinação ou quantificação, incluindo os previsíveis danos emergentes e lucros cessantes causados pela conduta incumpridora da Ré, em valor a liquidar em execução de sentença.
Alegou, para tanto e em síntese, que:
- Em 28 de agosto de 2017, mediante escritura pública de compra e venda (com hipoteca) a Autora comprou à Ré, que lhe vendeu, pelo preço de 2.400.000,00 € o imóvel em propriedade total sito na Rua …, n.ºs …, …, … e … e Rua …, n.ºs … e …, concelho de Lisboa, tendo a Autora pagado à Ré a totalidade do preço convencionado e esta declarado e garantido à Autora a inexistência de limitação ou vício que afetasse o direito de propriedade transmitido, conforme consta da escritura pública;
- Porém, a obrigação de venda do Imóvel à Autora livre de ónus e encargos, não foi cumprida pela Ré, pois não extinguiu o contrato de arrendamento celebrado, pelo prazo de 25 anos, com início em 01-11-2016, entre a Ré, na qualidade de senhoria, e a sociedade denominada “ C …, Lda.”, na qualidade de “inquilina”;
- Além disso, após a outorga da escritura de compra e venda, a Autora foi confrontada por D …, a qual informou a Autora ser arrendatária, para fins habitacionais, do espaço com utilização independente correspondente ao 2.º andar esquerdo do Imóvel, assentando a sua pretensão num contrato de arrendamento celebrado em 23-01-1962 entre os então proprietários e o seu falecido marido E …;
- Tais situações causaram danos patrimoniais à Autora, pois o prédio foi adquirido em vista da sua total remodelação/reabilitação, para posterior obtenção de rendimentos, sendo que a realização de tais obras pela Autora (por implicar a demolição total do interior do edifício) só é possível se o prédio estiver totalmente devoluto de pessoas e bens;
- No que concerne à “sociedade inquilina”, a Autora teve, após a aquisição, de enfrentar a recusa daquela em desocupar o local para que pudesse dar início aos trabalhos de execução do seu projeto imobiliário, dizendo que apenas aceitaria deixar o locado mediante o pagamento de uma compensação no valor de 1.200.000,00 €;
- Em consequência, a Autora viu-se obrigada a realizar diligências em vista da suspensão daquele contrato, visando, pelo menos, a desocupação temporária do locado para a realização de tais obras de remodelação ou restauro profundos do imóvel, com recurso à via judicial;
- O mesmo sucedendo quanto ao diferendo com a Inquilina que, por si ou através de advogado, opõe à Autora o arrendamento do espaço correspondente ao 2.º andar esquerdo do Imóvel, pois, pese embora não se oponha à realização das obras no espaço correspondente ao seu apartamento, a Inquilina D … reclama o pagamento pela Autora de uma indemnização para abdicar dos seus direitos como inquilina;
- Com relação a este ónus e após sucessivas interpelações da Autora à Ré, foi celebrado entre ambas, no dia 22 de julho de 2022, um acordo escrito (doravante designado por “Acordo” – doc. 3) que contempla a aceitação pela Ré do dever de pôr termo ao diferendo com aquela Inquilina, “praticando todos os atos necessários para o efeito, mormente a negociação da atribuição de uma compensação à Inquilina e/ou o realojamento, para que a mesma deixe de invocar quaisquer direitos como arrendatária, para fins habitacionais, do espaço com utilização independente identificado no mesmo Considerando C)”;
- Nos termos desse Acordo, a negociação da cessação do contrato de arrendamento teria de ser tratada e concluída pela Ré – tomando as devidas providências junto da Inquilina D … – até final de julho de 2022 e o respetivo comprovativo da cessação do contrato (declaração de renúncia a subscrever pela Inquilina D …) ser entregue pela Ré à Autora no prazo de cinco dias úteis após a sua obtenção (isto é, no limite, até ao dia 05-08-2022), o que não veio a suceder;
- Nos termos da Cláusula Quinta do Acordo entre Autora e Ré “O não cumprimento do presente Acordo, por qualquer motivo, incluindo a recusa da alegada Inquilina em aceitar o acordo de revogação do contrato de arrendamento, pela Primeira Contratante, confere todos os direitos legalmente previstos à Segunda Contratante para o caso de incumprimento definitivo do dever de venda do Imóvel livre de quaisquer ónus e encargos, incluindo o direito à redução do preço referido no Considerando A) supra, pelo menos, em 50% (cinquenta por cento), valor mínimo que aqui se estipula para o efeito, além da indemnização que no caso competir”;
- A Autora pretende, por via da presente ação, exercer o direito à redução do preço (tal como resulta da lei e do Acordo celebrado com a Ré), atenta a desvalorização (correspondente a metade do preço da compra e venda do Imóvel) decorrente da não extinção dos contratos de arrendamento acima referidos, bem como exercer o direito a ser ressarcida de todos os danos causados pela conduta incumpridora da Ré, danos que importam já no montante de 998.107,35 €;
- No que concerne a custos suportados com a desocupação temporária do rés-do-chão, a Autora já despendeu ou ficou responsável pelo pagamento das seguintes quantias: a) 4.105,50 €, a título de taxa de justiça não ressarcida, despendida nas providências cautelares comuns que teve de intentar contra a sociedade “inquilina”; b) 501,85 €, a título de encargos e honorários com agente de execução, no âmbito da ação executiva correspondente ao proc. n.º …/…, para, no dia 25-08-2022, proceder ao despejo (meramente temporário) da sociedade “inquilina”; c) 107.000,00 €, a título de encargos com obras realizadas no local de realojamento, conforme determinado na sentença proferida no âmbito do aludido processo cautelar, para que dispusesse das condições necessárias para o exercício da atividade de restauração; d) 46.500,00 €, a título de honorários de advogados nos três processos em apreço;
- A Autora previa dar início às obras de reabilitação ou remodelação total do imóvel em julho de 2020, com início das sondagens arqueológicas em junho do mesmo ano, tendo uma expectativa de 24 meses para a conclusão de todos os trabalhos;
- Para tanto, a Autora obteve o licenciamento do seu projeto pela Câmara Municipal de Lisboa, ascendendo o investimento da Autora ao montante A …, Lda. de 4.000.000,00 € e estimando obter, por via do arrendamento das unidades de alojamento habitacional (a iniciar em junho de 2022), um retorno, nos primeiros cinco anos após a conclusão das obras de remodelação, não inferior a 21% do valor do seu investimento, isto é, um retorno de 840.000,00 €, o que se frustrou;
- Por força do aumento generalizado do custo das matérias-primas, o valor das obras a realizar pela Autora no Imóvel corresponderá a mais do dobro do custo inicialmente estimado (que era de 1.050.200,00 €), não conseguindo a Autora avaliar /determinar o valor total e efetivo das perdas que toda esta situação lhe causará, considerando as perdas decorrentes do atraso no início e na conclusão das obras, bem como mais encargos a suportar na ação executiva relativa ao despejo com remoção de bens da sociedade “inquilina” do rés-do-chão do imóvel, ou com outros processos que venham a ser intentados pela mesma;
- A Autora remeteu à Ré uma comunicação em que solicitou o ressarcimento, no prazo de 15 dias, do valor correspondente à redução do preço e ao ressarcimento dos danos causados, a qual foi recebida pela Ré no dia 19-09-2022, mas nada pagou, pelo que deve ainda à Autora os respetivos juros de mora vencidos e vincendos à taxa legal de 4%, calculados desde a data do vencimento da obrigação de ressarcimento, isto é, desde o dia 04-10-2022, os quais ascendem já ao montante de 3.854,22 €;
- Para além da redução do preço (nos termos contratualizados pelas partes e decorrentes do disposto no art. 911.º do CC), a Autora tem direito e pretende ser ressarcida dos danos decorrentes do incumprimento contratual da Ré, sustentando, nesta parte, o seu pedido de indemnização na responsabilidade civil contratual da Ré (artigos 406.º e 762.º, n.º 2, do CC).
Em 17-11-2022, a Ré apresentou Contestação, em que se defendeu, por impugnação motivada, de facto e de direito e por exceção (cumprimento), pedindo ainda a condenação da Autora como litigante de má fé em multa e indemnização nunca inferiores a 66.058,83 €, alegando, em síntese, que:
- A Autora tinha perfeito conhecimento da existência dos referidos contratos de arrendamento, tanto mais que na escritura pública de compra e venda consta referência expressa ao anúncio publicado para o exercício dos direitos de preferência, no qual é mencionado que o prédio objeto da compra e venda se tratava de prédio ARRENDADO (cf. doc. 3 junto);
- Aliás, a celebração dessa escritura foi antecedida, em 09-03-2017, da celebração do contrato promessa de compra e venda do referido prédio (doc. 1 junto pela Ré), outorgado pela Ré, na qualidade de proprietária e Promitente Vendedora, e por F …, na qualidade de Promitente-Comprador, sendo este o sócio maioritário da Autora, titular de uma quota correspondente a 95% do respetivo capital social (à qual viria a ceder a sua posição contratual), tendo ficado expressamente consignado nesse contrato que à data da celebração do mesmo “encontram-se em vigor”, além de outros dois, os seguintes contratos de arrendamento: (i) “Contrato de arrendamento com fins não habitacionais de duração limitada, respeitantes a duas lojas no rés do chão do IMÓVEL, celebrado em 1 de Novembro de 2016, entre a PROMITENTE VENDEDORA e a C …, LDA.” e (iv) “Contrato de arrendamento com fins não habitacionais de duração indeterminada, respeitante ao 2º andar esquerdo do IMÓVEL, celebrado em 23 de Janeiro de 1962, entre os então proprietários e E …, bem como autorização escrita para habitação exclusiva de parte do locado, em 22 de Novembro de 1962, transmitido por morte, à sua mulher D …, em 23 de Abril de 1993”, mais se estipulando, na cláusula primeira do contrato promessa que: “Pelo presente contrato, a PROMITENTE VENDEDORA promete vender ao PROMITENTE COMPRADOR, que por sua vez promete comprar, o IMÓVEL, livre de ónus e encargos, no estado em que se encontra, com a excepção dos contratos de arrendamento em vigor descritos nos pontos (i), (ii) e (iii)” e que “Quanto ao arrendamento descrito no ponto (iv) do Considerando II deverá o PROMITENTE VENDEDOR entregar o locado livre de pessoas e bens até à data da outorga da escritura ora prometida”;
- Após a celebração do sobredito contrato promessa de compra e venda, a Promitente Vendedora informou o Promitente-Comprador F … que não iria conseguir cumprir com a obrigação consignada no n.º 2 da Cláusula Primeira do contrato promessa de compra e venda, o que foi aceite pelo Promitente-Comprador;
- Não obstante, foi acordado verbalmente entre as partes que o gerente da Ré, G … se comprometia, daí em diante, a tudo fazer com vista à cessação daquele arrendamento;
- O Promitente-Comprador F … transmitiu que a escritura pública de compra e venda teria de ser celebrada com omissão total dos arrendamentos, sob pena do negócio poder vir a não se concretizar, por recusa/não obtenção de financiamento bancário;
- Após a celebração da escritura pública de compra e venda, a Autora fez pressão sobre o gerente da Ré, com vista à obtenção, por aquele, de um acordo de cessação do contrato de arrendamento que subsistia em vigor com a arrendatária D …, desiderato que ele procurou alcançar durante o período compreendido entre setembro de 2017 e julho de 2022;
- No dia 20 de julho de 2022, o sócio gerente da Autora contactou o sócio gerente da Ré no sentido de lhe pedir que assinasse uns papéis, os quais, no dizer daquele, seriam suscetíveis de tornar possível a celebração do almejado acordo de cessação daquele contrato de arrendamento e, na manhã do dia seguinte, o sócio gerente da Autora apareceu no local de trabalho do sócio gerente da Ré, com um documento para este assinar de imediato, tendo sido dentro deste circunstancialismo que o sócio gerente da Ré assinou o documento que constitui o referido Acordo (documento n.º 3 junto à petição inicial);
- O sócio gerente da Autora, a título particular e com o conhecimento do sócio gerente da Autora, no dia 01-08-2022, obteve a declaração de cessação do contrato de arrendamento (documento n.º 4 que junta), o que comunicou ao sócio gerente da Autora, alertando o mesmo para a necessidade de se aperfeiçoar o acordo alcançado, através da assinatura por parte da Autora, mas o sócio gerente da Autora recusou-se a assinar o acordo de cessação do contrato de arrendamento;
- Como contrapartida pela cessação do contrato de arrendamento, a Inquilina adquiriu o direito de receber do sócio gerente da Ré a quantia mensal de 600,00 € (seiscentos euros), até ser atingido o teto máximo de 18.000,00 € (dezoito mil euros), tendo este, até à presente data, efetuado já o pagamento de 4 (quatro) dessas prestações (agosto, setembro, outubro e novembro de 2022);
- Em suma, a Autora sabia que comprou um prédio onerado com quatro arrendamentos, mais sabendo que o contrato de arrendamento (habitacional) em questão cessou, quando cessou e de que forma cessou;
- Ainda que se entendesse terem a Autora e a Ré celebrado um tal Acordo, o mesmo não é inteiramente válido, sendo, pelo menos, nulas algumas das suas cláusulas: a) porque a Ré não tinha nem tem legitimidade para, em seu nome, pôr termo ao contrato de arrendamento; b) era a Autora quem tinha legitimidade para pôr termo ao contrato de arrendamento; c) a cláusula 5.ª aposta no documento dado a assinar ao sócio gerente da Autora é nula, por abusiva, sendo usurária e ofensiva dos bons costumes e da boa fé, constituindo um instrumento para a consumação de um crime de burla qualificada, com o enriquecimento ilícito de uma parte à custa do empobrecimento injustificado e intolerável da outra;
- A Autora escamoteia, ao longo da petição inicial, a realidade dos factos passados, com o objetivo de ver judicialmente reconhecidos e cumpridas, respetivamente, direitos e obrigações inexistentes, omitindo deliberada e intencionalmente a existência do contrato promessa de compra e venda, para poder faltar à verdade e servir os seus ilegais propósitos;
- A Autora invoca na presente ação a existência de um acordo (que sabe perfeitamente que mais não é do que um papel que o seu sócio gerente deu a assinar ao sócio gerente da Ré), sabendo que falseou a factualidade alegada e que deduziu pretensões manifestamente ilegais, devendo, por isso, ser condenada como litigante de má fé no pagamento de multa e indemnização não inferior a 66.058,83 €, correspondente a 3% do prejuízo que, através da presente ação, a Autora tenta infligir à Ré.
Em 15-12-2022, a Autora apresentou Articulado em que veio, no que ora importa, exercer o contraditório a respeito da litigância de má fé - alegando, em suma, que não litiga de má fé - e quanto à junção documental - alegando que impugna “o valor probatório que a Ré pretende atribuir” aos documentos 1, 3 e 4 da Contestação, sendo que o documento 1, relativo ao invocado contrato-promessa de compra e venda, não passa disso mesmo, estando esgotado no seu objeto, motivo pelo qual só pode atender-se ao que consta do contrato definitivo (de compra e venda), do qual constam as respetivas estipulações contratuais; o documento 3 não contém a menção que a Ré refere, a qual, em todo o caso, seria manifestamente irrelevante; acrescentando que «O documento n.º 4 não foi subscrito pela inquilina e não comprova a celebração do “acordo” a que a Ré se reporta no artigo 21.º da sua contestação, por manifesta falta de requisitos legais» e “Vai, assim, totalmente impugnado”.
Foi proferido despacho saneador, bem como despacho de identificação do objeto do litígio e enunciação dos temas de prova.
Em 05-12-2023, a Ré veio requerer junção de cinco documentos, designadamente os documentos 1, 2, 3 e 4, dizendo serem faturas emitidas pela Autora logo após ter comprado o prédio vendido pela Ré, “supostamente livre de ónus e encargos”, atinentes à respetiva renda devida, e o documento 5, correspondente a email pelo qual, segundo alega, foi enviada a minuta com espaços em branco, a qual, preenchida, deu lugar ao “Acordo”, “supostamente celebrado” entre a Autora e a Ré, o qual não visava tornar devoluto o 2.º andar esquerdo do prédio, na medida em que o mesmo já se encontrava devoluto desde 2020.
Em 07-12-2023, a Ré veio ainda requerer a junção de 13 documentos, referindo serem os comprovativos de pagamentos da quantia mensal de 600 € à ex-Inquilina do 2.º andar esquerdo.
Realizou-se a audiência de julgamento, em 11-12-2023, tendo o mandatário da Autora declarado não se opor a tais junções documentais e prescindir do prazo de vista.
Foram ouvidos o legal representante da Autora, em declarações de parte, bem como duas testemunhas arroladas pela Autora.
No decurso da audiência de julgamento, a Autora requereu a junção de 4 documentos (incluindo, como doc. 1, certidão do registo comercial da “Sociedade Agrícola e Comercial de Lisboa, Lda.”), que foi admitida, e apresentou Articulado de Resposta, invocando o exercício do contraditório à matéria de exceção deduzida pela Ré na sua Contestação, pugnando pela improcedência das exceções que identificou como a alegada “simulação”, o pretenso erro na declaração da vontade da Ré e a suposta cláusula penal “leonina”.
Foram admitidas tais junções documentais e articulado.
Em 13-04-2023, foi proferida a Sentença recorrida, cujo segmento decisório tem o seguinte teor:
“Pelo exposto, julgo a acção parcialmente procedente e, em consequência, condeno a Ré a pagar à Autora a quantia de 107.000,00 euros, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a data da citação até integral pagamento.
Absolvo a Ré do mais peticionado
Custas por Autora e Ré na proporção do decaimento que se fixa em 90% para a Autora e 10% para a Ré.
Valor da acção: 2.201.961,57 euros
Registe e Notifique.”
A Autora veio então interpor o presente recurso de apelação, formulando na sua alegação as seguintes conclusões:
1.ª Conforme se expendeu no Capítulo I das alegações, o presente recurso tem como objeto a impugnação da douta decisão que julgou improcedentes os pedidos a que se reportam as alíneas A), B) e D) do pedido formulado na petição inicial, mais precisamente o pedido de condenação da Ré, ora Recorrida, a pagar/restituir à Autora o montante correspondente a metade do valor da compra e venda do imóvel dos autos, acrescido de juros de mora à taxa legal.
2.ª O recurso visa a impugnação da sentença recorrida quanto à sua fundamentação de facto e de direito, incluindo a reapreciação de prova gravada.
3.ª Com todo o respeito, relativamente à matéria de facto dada como provada, consideram-se incorretamente julgados os Pontos 32, 33, 34 e 35 da fundamentação de facto da douta decisão recorrida.
4.ª No entender da Autora, pelos motivos expendidos no Capítulo II destas alegações, tais factos deveriam ter sido (e devem ser) julgados não provados.
5.ª No que concerne à matéria a que aludem os Pontos 32 e 33 dos factos provados, ao contrário do que resulta da motivação de facto da decisão recorrida, a prova documental produzida – documento n.º 4 junto com a contestação – afigura-se claramente insuficiente para dar como provado o cumprimento pela Ré da obrigação a que aludem os Pontos 15 e 16 dos factos provados, relativos ao acordo escrito celebrado entre a Autora e a Ré em 22 de julho de 2022 (no qual se estipula que a negociação e a cessação do contrato de arrendamento teria de ser assegurada pela Ré – tomando as devidas providências junto da inquilina habitacional – até final de julho de 2022 e o respetivo comprovativo da cessação do contrato (declaração de renúncia a subscrever por aquela inquilina) ser entregue pela Ré à Autora no prazo de cinco dias úteis após a sua obtenção (isto é, no limite, até ao dia 5 dia de agosto de 2022).
6.ª Confrontada com o documento n.º 4 (que compreende uma procuração supostamente assinada pela inquilina D …), a Autora, por via do seu requerimento de 15 de dezembro de 2022, impugnou a veracidade da assinatura aposta naquela procuração (a qual não foi objeto, pelo menos, de reconhecimento notarial).
7.ª Perante tal posição expressa pela Autora, a Ré, ora Recorrida, não produziu, como lhe incumbia, qualquer prova da veracidade de tal assinatura – cfr. artigo 374.º, n.º 2 do Código Civil, norma que se considera ter sido inobservada pela decisão recorrida.
8.ª Errou, assim, o Tribunal a quo ao considerar tal procuração válida e suficiente para atestar os poderes extrajudiciais invocados pela mandatária que subscreveu a declaração de cessação do arrendamento habitacional do 2.º andar esquerdo do imóvel dos autos.
9.ª Assim como errou, em consequência, a decisão recorrida ao considerar que tal alegada declaração comprova o cumprimento pela Ré da sua obrigação (liberatória) de providenciar, junto daquela inquilina, pela cessação consensual do contrato de arrendamento habitacional relativo ao 2.º andar esquerdo.
10.ª Mais, o documento n.º 4 integra, desde logo, um termo de autenticação (datado apenas de 18 de outubro de 2022) que atesta que o acordo/declaração de cessão do arrendamento foi assinado, não pela própria inquilina habitacional, mas sim por outra pessoa “na qualidade de procuradora com poderes para o efeito, conferidos pela procuração que ora se anexa”.
11.ª De tal termo de autenticação não consta que o acordo tenha sido assinado no dia 1 de agosto de 2022, mas sim que o mesmo foi assinado no dia 18 de outubro de 2022 (tal seja, apenas dois dias antes da propositura da presente ação) pelos outorgantes que ali compareceram para o efeito.
12.ª Tal termo de autenticação menciona ainda uma procuração a favor da mandatária, mas, como decorre da leitura do documento n.º 4, tal procuração não contém o reconhecimento presencial da assinatura da inquilina habitacional, D ….
13.ª Na ausência de qualquer prova a apresentar pela Ré, não podia considerar-se verdadeira a assinatura aposta na procuração que constitui o documento n.º 4 da contestação, cuja veracidade foi expressamente impugnada pela Recorrente (parte contra a qual o documento foi apresentado).
14.ª Isto dito, ao contrário do que se sustenta na douta decisão recorrida, não tendo ficado demonstrada a veracidade da assinatura aposta na procuração que sustenta tal declaração, não se mostra igualmente comprovada a cessação do arrendamento habitacional em apreço, relativa 2.º andar esquerdo do prédio dos autos.
15.ª A falta de tal comprovação acarreta, em consequência, a não demonstração do cumprimento da obrigação, assumida pela Ré, de providenciar a extinção do ónus correspondente ao arrendamento habitacional nos termos que decorrem do estipulado na escritura de compra e venda do imóvel e, bem assim, do acordo adicional celebrado entre as partes (Autora e Ré) em 22 de julho de 2022.
16.ª Diversamente do que se preconiza na douta decisão recorrida, não podia, pois, considerar-se demonstrado tal cumprimento pela Ré (ainda que por ação do seu sócio-gerente).
17.ª Impunha-se e impõe-se, assim, uma decisão diversa quanto à matéria de facto em apreço, dando-se como não provada a matéria a que aludem os Pontos 32 e 33 dos factos provados.
18.ª No que concerne à matéria constante do Ponto 34 dos factos provados, a comprovação da mesma ficou (e deve considerar-se) necessariamente prejudicada pela falta de demonstração/comprovação dos factos constantes dos Pontos 32 e 33, motivo pelo deveria ter sido (e deve) igualmente ser julgada não provada.
19.ª Acresce que, ao contrário do que se sustenta na fundamentação da decisão de facto, os pretensos “documentos comprovativos dos pagamentos das prestações” juntos aos autos pela Ré imediatamente antes do início da audiência de discussão e julgamento (e nesta atempadamente impugnados pela Autora) não comprovam a realização de qualquer pagamento à inquilina habitacional.
20.ª Na realidade, tais comprovativos de pagamento para a conta bancária de um terceiro (com relação ao qual não ficou provada qualquer relação com aquela inquilina), não constituem, sem mais, prova de quaisquer pagamentos feitos pelo sócio-gerente da Ré a D ….
21.ª Não foi produzida, portanto, qualquer prova de que tais pagamentos tivessem sido feitos à inquilina em cumprimento de um suposto acordo de cessação do contrato de arrendamento que aquela não subscreveu (nem ficou demonstrado que tivesse assinado a procuração invocada para o efeito).
22.ª Não andou bem, assim, o Tribunal a quo ao dar tal factualidade como provada, motivo pelo qual se impõe uma decisão diversa da recorrida a este respeito, dando-se igualmente como não provada a matéria constante do Ponto 34 dos factos provados.
23.ª A mesma conclusão deveria ter sido alcançada quanto à matéria constante do Ponto 35 dos factos provados.
24.ª Inexistindo qualquer efetivo acordo ou declaração de cessação do arrendamento emitida pela inquilina ou com a sua anuência, não podia o Tribunal a quo dar como provado que, logo após a celebração da cessação do arrendamento, o sócio-gerente da Ré comunicou tal situação ao sócio-gerente da Autora.
25.ª Mais, como decorre da reapreciação das declarações prestadas pelo legal representante da Autora, não é possível concordar que o mesmo admitiu ter conhecimento de algo que não ficou demonstrado, pelo que não operou qualquer confissão de tal matéria pela Recorrente.
26.ª Na verdade, a reapreciação das declarações prestadas pelo sócio-gerente da Autora - nas partes que estão gravadas a 00h37m50s a 00h39m56s - impunham e impõem uma decisão diversa da recorrida no que concerne ao ponto da matéria de facto em apreço.
27.ª Na realidade, o legal representante da Autora limitou-se a referir ter tomado conhecimento do suposto acordo, mas em parte alguma das suas declarações referiu que tal pretenso acordo lhe tenha sido comunicado pelo sócio-gerente da Ré e, ademais, que tal tenha ocorrido logo após a data da outorga do mesmo (cujo termo de autenticação é apenas de 18 de outubro de 2022 e não de 1 de agosto desse mesmo ano, rememore-se).
28.ª Só com a apresentação da contestação é que a Ré veio apresentar a suposta declaração de cessação do contrato de arrendamento pela inquilina habitacional D …, nunca a tendo enviado à Autora.
29.ª Outrossim, o depoimento prestado pelo sócio-gerente da Autora evidencia precisamente as dúvidas quanto à procuração emitida e, como tal, à invalidade ou ineficácia do suposto acordo de cessação do contrato de arrendamento. Nada mais do que isto.
30.ª Padece, assim, de erro a apreciação feita pelo Tribunal a quo sobre as declarações prestadas sobre esta matéria pelo legal representante da Autora, motivo pelo qual devia e deve ser dada como não provada, por ausência de qualquer prova que a sustente, a matéria constante do Ponto 35 dos factos provados.
31.ª Sendo dados como não provados os pontos de facto (32 a 35) acima referidos, impõe-se o proferimento de uma decisão diversa da recorrida quanto ao direito aplicável, reconhecendo-se à Autora, em face do incumprimento contratual da Ré, os direitos estipulados, desde logo, na Cláusula Quinta do acordo escrito a que aludem os Pontos 15 a 17 dos factos provados, tal seja o direito à redução do preço de aquisição do imóvel em 50% (cinquenta por cento) e, como tal, a ser-lhe pago pela Recorrida o montante correspondente a essa redução.
32.ª A factualidade que deveria ter sido dada como provada e não provada, não permite concluir que o contrato de arrendamento habitacional relativo ao 2.º andar esquerdo do imóvel se encontra cessado por vontade da respetiva inquilina e, como tal, que a Ré tenha cumprido a obrigação liberatória de tal ónus a que se vinculou perante a Autora.
33.ª Não tendo a Ré, ora Recorrida, logrado produzir prova cabal da existência de tal acordo ou declaração de cessação de arrendamento com a anuência da inquilina, não pode considerar-se terem sido por aquela cumpridas as obrigações decorrentes, tanto da escritura de compra e venda do imóvel, como do acordo celebrado com a Autora no dia 22 de julho de 2022.
34.ª Nem o acordo de cessão do arrendamento foi efetivamente celebrado pela inquilina (ou por mandatário detentor de procuração efetivamente assinada pela mesma), nem tal acordo foi sequer celebrado no dia 1 de agosto de 2022 (como decorre da data do respetivo termo de autenticação, emitido em 18 de outubro daquele ano).
35.ª A Ré, ora Recorrida, não cumpriu a obrigação de expurgar o ónus relativo ao arrendamento habitacional até ao final do mês de julho de 2022, não tendo entregado à Autora, no prazo de máximo de cinco dias úteis, uma declaração escrita, com assinatura notarialmente reconhecida, na qual a inquilina habitacional declarasse que já não ocupa, desde 2020, nem pretende ocupar o espaço correspondente ao 2.º andar esquerdo do Imóvel, abdicando de qualquer direito como arrendatária - tendo já sido totalmente ressarcida - nada mais tendo a reclamar ou a receber da Autora seja a que título for.
36.ª Aliás, o próprio documento junto aos autos pela Ré – cfr. documento n.º 4 da contestação – não dá sequer plena satisfação ao que ficou acordado, seja quanto ao cancelamento do arrendamento, seja quanto à renúncia expressa a quaisquer outros direitos que a inquilina habitacional pudesse ou possa ainda pretender exercer contra a Autora (e que também ficou também expressamente estipulada no acordo de 22 de julho de 2022).
37.ª Diversamente do que, ao arrepio do princípio da força vinculativa dos contratos – cfr. artigo 406.º do Código Civil - se sustenta na decisão recorrida, tem a Autora direito a ser ressarcida pela Ré nos termos previstos na Cláusula Quinta daquele acordo.
38.ª Verificando-se uma situação clara de incumprimento da obrigação de cancelamento do ónus relativo ao arrendamento habitacional 2.º andar esquerdo do prédio, tem a Autora, ora Recorrente, direito, por força do estipulado no acordo de 22 de julho de 2022, à redução do preço da compra e venda em 50% e, como tal, ao pagamento pela Ré, ora Recorrida, do montante correspondente a essa mesma redução (expressamente convencionada entre as partes nesta ação).
39.ª Deveria ter sido (e deve ser), pois, reconhecido à Autora o direito a que lhe seja restituído pela Ré o montante correspondente a 50% do preço da compra e venda do imóvel, tal seja, € 1.200.000,00, acrescida de juros de mora à taxa legal, nos termos peticionados.
40.ª Diversamente do que se sustenta na douta decisão recorrida, não se está perante qualquer situação de injustiça clamorosa ou exercício ilegítimo de direitos pela Autora que vê o seu direito de propriedade prejudicado/desvalorizado por dois arrendamentos que oneram o imóvel (e que lhe são oponíveis) e que deveriam ter sido cancelados pela Ré (e não foram).
41.ª O direito ao ressarcimento que a Autora exerce na presente ação – sustentado, desde logo, no estipulado na Cláusula Quinta de tal acordo – não foi exercido de forma ilegítima ou abusiva, tendo observado, pois, os ditames da boa-fé – cfr. artigo 762.º, n.º 2 do Código Civil.
42.ª A solução contratualizada entre as partes, Autora e Ré, afigura-se, ademais, perfeitamente aceitável à luz da lei, pelo que a Ré deveria e deverá ser condenada a cumpri-la nos seus exatos termos.
43.ª Conclui-se, assim, que a douta decisão recorrida deu aplicação indevida ao disposto no artigo 334.º do Código Civil, pois não se verifica qualquer abuso de direito por parte da Autora, ora Apelante.
44.ª Sem conceder, sempre se dirá que, diversamente do que se sustenta na douta decisão recorrida, mesmo que não derivasse diretamente do estipulado no acordo de 22 de julho de 2022, sempre assistiria (e assiste) à Autora o direito a ser ressarcida, como peticionado, pela desvalorização derivada da não expurgação dos ónus (arrendamentos) em apreço pela Ré.
45.ª A não extinção, desde logo, do arrendamento não habitacional (celebrado pelo prazo de 25 anos) com a sociedade inquilina do rés-do-chão, confere à Autora, pelo menos, o direito a ser ressarcida pela Ré.
46.ª À luz dos factos dados como provados e não provados, é forçoso concluir que a Ré não cumpriu as obrigações de expurgação de tais ónus que assumiu perante a Autora, o que acarreta, não apenas os danos reconhecidos na decisão recorrida, mas também uma desvalorização do próprio imóvel e, como tal, uma diminuição do valor do direito da Autora.
47.ª O valor dessa desvalorização constitui um dano que merece igualmente a tutela requerida pela Apelante - cfr. artigo 564.º do Código Civil.
48.ª Ao contrário do que se sustenta na douta decisão recorrida, a circunstância de, por falta de prova suficiente, não se ter apurado um determinado montante correspondente à desvalorização do prédio, não acarreta a improcedência do pedido indemnizatório quanto ao dano correspondente a tal depreciação.
49.ª Não se tendo apurado o montante do concreto desvalor, no entender da Apelante, sempre deveria o Tribunal a quo, face à escassez de factos provados, ter condenado a Ré no que se viesse a liquidar em execução de sentença nos termos do artigo 609.º, n.º 2 do CPC, até ao valor máximo reclamado nesta ação a esse título, correspondente a metade do preço do imóvel sub judice – cfr. neste sentido, os Acórdãos do Tribunal de Relação de Lisboa de 12 de maio de 2022 (Processo n.º 10626/18) e do Tribunal da Relação do Porto de 15/02/2012 (Processo n.º 206/06) e do Tribunal da Relação de Coimbra de 05/04/2011 (Processo n.º 409/08).
50.ª In casu, sempre poderia (e poderá) haver lugar, em sede de execução de sentença, à determinação do valor concreto da desvalorização (e da correspondente indemnização), de harmonia com o disposto no artigo 884.º, n.º 2 do Código Civil, isto é, por meio de avaliação ou perícia, segundo critérios objetiváveis.
51.ª Impunha-se e impõe-se, assim, uma decisão diversa da recorrida sobre esta questão, determinando-se, no limite, a condenação da Ré no que se vier a liquidar em execução de sentença nos termos do artigo 609.º, n.º 2 do CPC, até ao valor máximo reclamado nesta ação pela Recorrente, tal seja, € 1.200.000,00 (correspondente a metade do preço do imóvel).
52.ª Ao ter decidido de outro modo – recusando o direito da Autora ao recebimento de qualquer indemnização pela - inegável - desvalorização do imóvel (e do respetivo direito da Recorrente) decorrente da manutenção, pelo menos, do arrendamento não habitacional (celebrado por 25 anos, denote-se) -, a douta decisão recorrida violou o disposto nos artigos 562.º e 564.º do Código Civil e 609.º, n.º 2 do CPC.
V – O QUE SE ROGA.
Nestes termos e nos demais de Direito, deve o presente recurso ser julgado procedente e, como tal, ser revogada a douta decisão a quo, com todas as legais consequências, incluindo a substituição de tal decisão por outra que julgue procedentes as pretensões da Autora, ora Recorrente, nos termos acima preconizados.
A Ré, por sua vez, interpôs recurso subordinado, concluindo a sua alegação recursória nos seguintes termos:
A) Em 09 de Março de 2017 foi celebrado contrato promessa de compra e venda do prédio urbano melhor descrito nos autos (documento n.º 1 junto à contestação), nos termos do qual se declarou expressamente que: - «Pelo presente contrato, a PROMITENTE VENDEDORA promete vender ao PROMITENTE COMPRADOR, que por sua vez promete comprar, o IMÓVEL, livre de ónus e encargos, no estado em que se encontra, com a excepção dos contratos de arrendamento em vigor descritos nos pontos (I), (II) e (III) do Considerando II e do ónus registado descrito no Considerando III.»
B) No contrato promessa de compra e venda foi fixado o preço da compra e venda em €2.400.000,00 (dois milhões e quatrocentos mil euros).
C) A escritura pública de compra e venda emergiu do contrato promessa de compra e venda celebrado em 09 de Março de 2017;
D) Na acção instaurada a Autora e ora Recorrida alegou falsamente ter adquirido o sobredito prédio livre de ónus e de encargos;
E) Na contestação, a Ré e ora Recorrente demonstrou e provou que a prometida compra e venda não teve por objecto a aquisição e alienação de um prédio urbano livre de ónus e de encargos, mas sim de um prédio com 3 (três) arrendamentos e um ónus;
F) A falsidade da matéria alegada pela Autora e ora Recorrida na acção poderia ter sido confirmada e descortinada pelo tribunal a quo, desde logo, pela simples conclusão de que um prédio onerado com 3 (três) arrendamentos não vale o mesmo que um prédio livre de ónus e encargos e que, como tal, não faria sentido ter sido celebrada escritura pública de compra e venda daquele bem imóvel por preço idêntico ao convencionado no contrato promessa;
G) Bastaria, pois, ao tribunal a quo cuidar de analisar as provas produzidas e combiná-las com as regras da experiência e do bom senso para, desde logo, concluir pela falsidade da matéria alegada pela Autora e ora Recorrida e, por consequência, julgar totalmente improcedente a acção, absolver a Ré e ora Recorrente de todos os pedidos contra si formulados e, ainda, condenar aquela por litigância de má fé;
H) O presente recurso tem, pois, por objecto e fundamento específico a parte da douta sentença proferida pelo tribunal a quo que condenou a Ré e ora Recorrente a pagar à Autora e ora Recorrida a quantia de €107.000,00 (cento e sete mil euros), acrescida de juros de mora à taxa legal, desde a data da citação até integral pagamento e, bem assim, que absolveu esta última do pedido de condenação contra si formulado por litigância de má fé.
I) Está provado nos autos por documentos e por confissão do legal representante da Autora e ora Recorrida:
- Que esta sabia não estar a comprar um prédio livre de ónus e de encargos;
- Que esta sabia que a escritura pública de compra e venda sobre a qual alicerçou os pedidos formulados na acção, não retratava fielmente o real negócio celebrado;
- Que esta sabia e tinha pleno conhecimento estar a comprar um prédio onerado com 3 (três) arrendamentos, designadamente com o arrendamento à C …, LDA, que ali exercia a actividade comercial de restauração.
J) A Ré e ora Recorrente é inequivocamente alheia ao risco e às consequências de tudo o que derive ou possa derivar das relações estabelecidas entre a Autora e ora Recorrida com a C …, LDA, designadamente com os custos alegadamente suportados por aquela a título de encargos com obras realizadas no local de realojamento determinado na sentença proferida no âmbito do processo cautelar n.º …/…, que correu termos junto do tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, Juízo Central Cível de Lisboa, Juiz …;
L) Carece, pois, de qualquer fundamento legal a condenação da Ré e ora Recorrente no pagamento à Autora e ora Recorrida da quantia de €107.000,00 (cento e sete mil euros), bem como de quaisquer juros moratórios;
M) Deve, por isso, ser revogada a douta sentença na parte que condenou a Ré e ora Recorrente a pagar à Autora e ora Recorrida a quantia de €107.000,00 (cento e sete mil euros), acrescida de juros moratórios;
N) De igual modo, carece de fundamento a absolvição da Ré e ora Recorrida do pedido contra esta formulado, a título de litigância de má fé, na medida em que ficou provada nos autos a actividade processual ilicitamente desenvolvida por aquela ao longo de todo o processo;
O) Deve, por isso, ser revogada a douta sentença na parte que absolveu a Autora e ora Recorrida do pedido de litigância de má fé e, por conseguinte, ser a mesma substituída por decisão de condenação daquela pelos valores peticionados na contestação – €66.058,83 euros (sessenta e seis mil cinquenta e oito euros e oitenta e três cêntimos).
Terminou a Ré defendendo que deve ser dado provimento ao recurso subordinado, revogando-se a sentença na parte em questão, substituindo-a por outra que julgue a ação totalmente improcedente e a contestação totalmente procedente.
A Autora apresentou alegação de resposta ao recurso subordinado, defendendo que o mesmo deve ser julgado integralmente procedente, mantendo-se o segmento condenatório da decisão recorrida.
Em 03-12-2024, foi proferido despacho de admissão de ambos os recursos.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
***
II - FUNDAMENTAÇÃO
Como é consabido, as conclusões da alegação do recorrente delimitam o objeto do recurso, ressalvadas as questões que sejam do conhecimento oficioso do tribunal, bem como as questões suscitadas em ampliação do âmbito do recurso a requerimento do recorrido (artigos 608.º, n.º 2, parte final, ex vi 663.º, n.º 2, 635.º, n.º 4, 636.º e 639.º, n.º 1, do CPC).
Identificamos as seguintes questões a decidir:
(Do recurso independente)
1.ª) Se deve ser modificada a decisão da matéria de facto no tocante aos Pontos 32, 33, 34 e 35;
2.ª) Se a Ré está obrigada a pagar à Autora a quantia de 1.200.000,00 € e respetivos juros de mora à taxa legal, a título de redução do preço para metade, nos termos da lei e previstos no “Acordo” (sem que tal configure abuso do direito), ou, se assim não se entender, a título de indemnização pela desvalorização do imóvel decorrente da não extinção do(s) arrendamento(s);
(Do recurso subordinado)
3.ª) Se a Ré não está obrigada a pagar à Autora a quantia indemnizatória de 107.000,00 €, atinente às despesas com obras no espaço destinado ao realojamento da sociedade Arrendatária, acrescida de juros de mora à taxa legal, desde a data da citação até integral pagamento;
4.ª) Se a Autora deve ser condenada por ter litigado de má fé a pagar à Ré uma indemnização no montante de 66.058,83 €.
Dos Factos
Na sentença foram considerados provados os seguintes factos (para melhor compreensão, alterámos, para que seja tendencialmente cronológica e mais lógica, a ordem dos pontos, mantendo a sua numeração, mas em itálico; e acrescentámos, por estar plenamente provado, o que consta dos pontos 3, 10, 25, 26, 27 e 32):
1. A Autora é uma sociedade que se dedica às atividades de compra e venda de bens imobiliários e revenda dos adquiridos para esse fim; arrendamento de bens imobiliários; alojamento e atividades turísticas; restauração e bares.
2. A Ré, por seu turno, é uma sociedade que se dedica à compra e venda de propriedades e revenda dos adquiridos, construção e reconstrução de edifícios e administração de bens.
25. Em 09 de março de 2017 foi celebrado um contrato promessa de compra e venda [consubstanciado no documento 1 junto com a Contestação, cujo teor se dá por integralmente reproduzido] do prédio urbano em apreço [sito na Rua …, n.ºs …, … e … Rua …, n.ºs … e …, descrito na CRP de Lisboa sob o n.º … da anterior freguesia de Santa Justa] em que foram outorgantes a Ré [no ato representada pelo seu sócio e gerente, G …], na qualidade de proprietária e Promitente Vendedora, e F …, na qualidade de Promitente-Comprador.
26. Nos termos do sobredito contrato promessa de compra e venda ficou expressamente consignado, o que de seguida se passa a transcrever e a reproduzir:
«Considerando que:
(...) II. À data da celebração do presente contrato encontram-se em vigor os seguintes contratos de arrendamento:
(i) Contrato de arrendamento com fins não habitacionais de duração limitada, respeitantes a duas lojas no rés do chão do IMÓVEL, celebrado em 1 de Novembro de 2016, entre a PROMITENTE VENDEDORA e a C …, LDA, NIPC … conforme documentos em anexo;
(ii) Contrato de arrendamento com fins não habitacionais de duração indeterminada, referente ao primeiro andar direito do IMÓVEL, celebrado em 1 de Fevereiro de 2012, entre os proprietários à data e a H …, LDA. NIPC … conforme documentos em anexo;
(iii) Contrato de arrendamento com fins não habitacionais de duração indeterminada, referente à Loja no rés do chão, com entrada pelo nº … da Rua …, celebrado em 1 de Fevereiro de 2012, entre os proprietários à data e a H …, LDA NIPC … conforme documentos em anexo;
(iv) Contrato de arrendamento com fins não habitacionais de duração indeterminada, respeitante ao 2º andar esquerdo do IMÓVEL, celebrado em 23 de Janeiro de 1962, entre os então proprietários e E …, bem como autorização escrita para habitação exclusiva de parte do locado, em 22 de Novembro de 1962, transmitido por morte, à sua mulher D …, em 23 de Abril de 1993.
III. Está pendente no Tribunal Cível de Lisboa, Instância Central, J12, uma acção judicial com o nº 20581/15 proposta por I …, Lda em que são Réus os ante-proprietários e que foi registada na Conservatória do Registo Predial.
Do Objecto do Contrato
Cláusula Primeira
1. Pelo presente contrato, a PROMITENTE VENDEDORA promete vender ao PROMITENTE COMPRADOR, que por sua vez promete comprar, o IMÓVEL, livre de ónus e encargos, no estado em que se encontra, com a excepção dos contratos de arrendamento em vigor descritos nos pontos (I), (II) e (III) do Considerando II e do ónus registado descrito no Considerando III.
2. Quanto ao arrendamento descrito no ponto (iv) do Considerando II deverá o PROMITENTE VENDEDOR entregar o locado livre de pessoas e bens até à data da outorga da escritura ora prometida.
3. O PROMITENTE COMPRADOR reserva-se a faculdade de designar uma terceira entidade para adquirir os direitos e assumir as obrigações para eles decorrentes deste contrato, devendo essa nomeação ser efectuada até quarenta e cinco dias antes da data da assinatura da escritura pública de compra e venda prometida.»
[Mais constando, na cláusula segunda, que os outorgantes acordaram em fixar como preço da venda do imóvel o valor de 2.400.000,00 €, e da cláusula quinta, n.º 3, que “A Promitente vendedora obriga-se a proceder às necessárias comunicações para exercício do direito de preferência à Câmara Municipal de Lisboa e DGPC, bem como a notificar os arrendatários titulares do direito de preferência na compra”].
27. O Promitente-Comprador F … era o sócio maioritário da Autora, titular de uma quota no valor de 4.750,00 € (quatro mil setecentos e cinquenta euros), correspondente a 95% (noventa e cinco por cento) do respetivo capital social [tendo a sociedade sido constituída em 24-03-2017 e sendo o outro sócio e gerente J … – cf. certidão junta com a Contestação como doc. 2].
28. Após a celebração do sobredito contrato promessa de compra e venda o Promitente-Comprador F … cedeu a sua posição contratual à Autora, o que foi aceite pela Ré.
3. Em 28 de agosto de 2017, a Autora comprou à Ré [no ato representada pelo seu gerente, G …], que lhe vendeu, pelo preço de 2.400.000,00 € (dois milhões e quatrocentos mil Euros), o imóvel em propriedade total sito na Rua …, números …, …, … e … e Rua …, números … e … da Freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número …, da anterior freguesia de Santa Justa, inscrito na matriz da freguesa de Santa Maria Maior sob o artigo … [mediante escritura pública de compra e venda e hipoteca – cf. doc. 1 junto com a PI cujo teor se dá por reproduzido, da mesma constando, além do mais, ter sido consultado pelo Sr. Notário o anúncio …/…, aí disponibilizado em 20/05/2017, de que arquivou impressão, por onde verificou ter sido feita a comunicação para efeitos de exercício do direito legal de preferência às entidades públicas”, anúncio esse cuja cópia foi junta com a Contestação, como doc. 3, aqui se dando por reproduzido o seu teor, e do qual consta, na identificação do imóvel, além do mais, encontrar-se arrendado (“Arrendado Sim”)].
4. A Autora adquiriu o edifício para investimento, visando nele realizar obras de restauro profundo (com demolição total do respetivo interior) e submeter o prédio ao regime da propriedade horizontal.
5. Encontra-se exarado na respetiva escritura que a compra e venda do imóvel foi realizada livre de quaisquer ónus e encargos.
6. A Autora pagou à Ré a totalidade do preço convencionado.
7. À data da celebração da compra e venda, encontrava-se em vigor o contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado entre a Ré, na qualidade de senhoria e a sociedade denominada C …, Lda., na qualidade de inquilina, relativo à loja sita no R/C, com entrada pelos números … e … da Rua … e n.º … e … da Rua …, do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número …, da anterior freguesia de Santa Justa, inscrito na matriz da freguesa de Santa Maria Maior sob o artigo …, pelo prazo de 25 anos, com início em 1 de novembro de 2016 e término em 30 de outubro de 2041.
8. Nessa data, encontrava-se igualmente em vigor um contrato de arrendamento para fins habitacionais, do espaço com utilização independente correspondente ao 2.º andar esquerdo do prédio que havia sido celebrado em 23 de janeiro de 1962 entre os então proprietários e E …, falecido marido da atual titular, D ….
29. A Ré não conseguiu cumprir com a obrigação consignada no n.º 2 da Cláusula Primeira do contrato promessa de compra e venda até à data da celebração da escritura de compra e venda, o que transmitiu à Autora.
30. Foi então acordado verbalmente entre as partes que o gerente da Ré, G … se comprometia, daí em diante, a fazer cessar daquele arrendamento.
31. Durante o período compreendido entre setembro de 2017 e julho de 2022, o gerente da Ré foi procurando alcançar o desiderato pretendido pela Autora, sem sucesso.
9. A sociedade inquilina explorava um estabelecimento de restauração no rés-do-chão do edifício e recusou desocupar o local para que a Autora pudesse dar início aos trabalhos de execução do seu projeto imobiliário para o Imóvel.
10. A Autora teve que realizar diligências para conseguir a suspensão do contrato [referido em 7 e 9], visando a desocupação temporária do locado para a realização de tais obras de remodelação ou restauro profundos do imóvel, com recurso à via judicial.
11. A Autora fez obras no local de realojamento temporário disponibilizado à sociedade inquilina, para que aquele dispusesse das condições necessárias para o exercício da atividade de restauração nas quais despendeu a quantia de 107.000,00 € (cento e sete mil Euros)
12. A Autora despendeu nos processos que interpôs contra a sociedade inquilina - duas providências cautelares Processos n.º …/… (Juízo Central Cível de Lisboa - Juiz …) e n.º …/… (Juízo Central Cível de Lisboa - Juiz …) –, a título de taxa de justiça a quantia de 4.105,50 €.
13. Para proceder ao despejo temporário da sociedade inquilina a Autora interpôs contra ela ação executiva - Processo n.º …/… (Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa - Juízo Execução - Juiz …), no qual despendeu, a título de encargos e honorários com agente de execução, a quantia de 501,85 € (25 de agosto de 2022).
14. A Inquilina D … não se opôs à realização das obras no espaço correspondente ao seu apartamento.
15. No dia 22 de julho de 2022 foi celebrado entre Autora e Ré um Acordo escrito que contempla a aceitação pela Ré do dever de pôr termo ao diferendo com aquela inquilina, “praticando todos os atos necessários para o efeito, mormente a negociação da atribuição de uma compensação à Inquilina e/ou o realojamento, para que a mesma deixe de invocar quaisquer direitos como arrendatária, para fins habitacionais, do espaço com utilização independente identificado no mesmo Considerando C)”.
16. Nos termos do antedito Acordo, a negociação e a cessação do contrato de arrendamento teria de ser tratada e concluída pela Ré – tomando as devidas providências junto da inquilina D … – até final de julho de 2022 e o respetivo comprovativo da cessação do contrato (declaração de renúncia a subscrever pela Inquilina D …) ser entregue pela Ré à Autora no prazo de cinco dias úteis após a sua obtenção (isto é, no limite, até ao dia 5 dia de agosto de 2022).
17. Ficou a constar da Cláusula Quinta do Acordo entre Autora e Ré que “O não cumprimento do presente Acordo, por qualquer motivo, incluindo a recusa da alegada Inquilina em aceitar o acordo de revogação do contrato de arrendamento, pela Primeira Contratante, confere todos os direitos legalmente previstos à Segunda Contratante para o caso de incumprimento definitivo do dever de venda do Imóvel livre de quaisquer ónus e encargos, incluindo o direito à redução do preço referido no Considerando A) supra, pelo menos, em 50% (cinquenta por cento), valor mínimo que aqui se estipula para o efeito, além da indemnização que no caso competir”.
* 32. No dia 1 de agosto de 2022 o sócio gerente da Ré conseguiu alcançar o acordo pretendido pela Autora, obtendo nessa data a declaração de cessação do contrato de arrendamento pela Inquilina com efeitos desde 27-07-2022 (documento n.º 4 que se junta e se dá por integralmente reproduzido [trata-se do documento 4 junto com a Contestação, intitulado “Declaração de Cessação de Contrato de Arrendamento e Reconhecimento de Dívida”, subscrito por G …, como 1.º Contraente, e L …, esta na qualidade de procuradora da 2.ª Contraente, D …, conforme procuração que faz parte integrante do documento, constando do considerando C que “A 2.ª Contraente e a sociedade A … LDA. acordaram em revogar o contrato de arrendamento que as une”, mais constando da Cláusula 1.ª que a “A 2.ª Contraente declara que o contrato de arrendamento existente entre si e a Senhoria A …, LDA. cessa os seus efeitos à data de 27 de Julho de 2022”]).
* 33. Como contrapartida pela cessação do contrato de arrendamento, a arrendatária em apreço adquiriu o direito de receber do sócio gerente da Ré a quantia mensal de 600,00 € (seiscentos euros), cujo incumprimento o fará incorrer na obrigação de pagamento do valor máximo de 18.000,00 € (dezoito mil euros), valor correspondente a 30 (trinta) prestações mensais.
* 35. Logo após a celebração da dita cessação, o sócio gerente da Ré comunicou tal situação ao sócio gerente da Autora.
* 34. Até à data da contestação, o sócio gerente da Ré já pagou 4 (quatro) dessas prestações (agosto, setembro, outubro e novembro de 2022).
18. A Autora previa dar início às obras de reabilitação ou remodelação total do imóvel em julho de 2020, com início das sondagens arqueológicas em junho do mesmo ano.
19. A Autora estimou que a realização das obras de remodelação profundas no imóvel em apreço teria um custo total de, pelo menos, 1.050.200,00 €.
20. A Autora obteve o deferimento do pedido de licenciamento do projeto pela Câmara Municipal de Lisboa em 28-07-2020.
21. A execução dos trabalhos arqueológicos prévios necessários à execução do projeto imobiliário implicava a desocupação do piso térreo do Imóvel para a realização de diversas perfurações/sondagens de considerável dimensão.
22. Até ao momento, a Autora já investiu no seu projeto imobiliário as seguintes quantias:
a) 2.400.000,00 €, na aquisição do prédio urbano dos autos:
b) 144.000,00 € em Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis;
c) 19.200,00 € em Imposto do Selo;
d) 57.931,52 € na aquisição de serviços de arquitetura e engenharia;
e) 158.113,19 € com encargos financeiros relativos ao contrato de mútuo com hipoteca, no montante de 1.900.000,00 €, que a Requerente contraiu junto do Banco BIC para adquirir o imóvel dos autos.
23. No dia 16 de setembro de 2022, a Autora remeteu à Ré uma comunicação interpelativa, solicitando-lhe o ressarcimento, no prazo de 15 dias, do valor de 2.200.000,00 € que considerava corresponder à redução do preço e ao ressarcimento dos danos causados.
24. Tal comunicação foi recebida pela Ré no passado dia 19 de setembro de 2022, não tendo aquela procedido ao pagamento da quantia peticionada no prazo concedido.
Na sentença foram considerados não provados os seguintes factos:
1. Só após a outorga da escritura pública de compra e venda a Autora teve conhecimento dos contratos de arrendamento da loja do rés-do-chão e do espaço independente correspondente ao 2.º andar esquerdo do prédio.
2. A sociedade inquilina disse à Autora, já após a aquisição do Imóvel, que apenas aceitaria deixar o locado mediante o pagamento de uma compensação no valor de 1.200.000,00 €.
3. A Inquilina D … reclamou igualmente o pagamento pela Autora de uma indemnização para abdicar dos seus direitos como inquilina.
4. A existência dos contratos de arrendamento desvaloriza o prédio em metade do preço da compra e venda, ou seja, em 1.200.000,00 €.
5. A Autora não foi ressarcida dos valores pagos a título de taxa de justiça nos processos judiciais supra identificados.
6. A Autora pagou a quantia de 46.500,00 € (quarenta e seis mil e quinhentos Euros), a título de honorários de advogados nos três processos em apreço - duas providências cautelares e a ação executiva.
7. O plano de negócios da Autora contemplava o arranque da atividade de arrendamento das frações do Imóvel em junho de 2022, altura em que aquela começaria a obter o retorno do seu investimento no Imóvel.
8. O projeto imobiliário correspondente à recuperação do imóvel em apreço para futuro arrendamento das frações a constituir constitui o único projeto que a Autora está a desenvolver.
9. Por via deste projeto, beneficiando da localização privilegiada do Imóvel, a Autora esperava receber, desde logo, as receitas decorrentes da cedência, de uma assentada, por meio de arrendamento (assegurado por operador dedicado ao mercado de arrendamento a estrangeiros/não residentes), das suas futuras 16 frações habitacionais.
10. De harmonia com os acordos já celebrados com os seus parceiros comerciais e com as projeções feitas pela respetiva gerência, o arrendamento das 16 unidades habitacionais em meados de 2022 seria efetuado por valores médios não inferiores a € 1.000,00 mensais por fogo.
11. A Autora estimou obter, por via do arrendamento das unidades de alojamento habitacional (a iniciar em junho de 2022) um retorno, nos primeiros cinco anos após a conclusão das obras de remodelação profundas, não inferior a 21% do valor do seu investimento.
12. Atualmente, por força do aumento generalizado, desde logo, do custo das matérias-primas, o valor das obras a realizar pela Autora no Imóvel corresponderá a mais do dobro do custo inicialmente estimado.
13. O atraso ocorrido no arranque das obras colocou em causa a capacidade da Autora de fazer face aos custos do projeto.
14. A Autora é uma PME, integrando-se no conceito legal de “microempresa” por empregar menos de 10 pessoas e ter um volume de negócios anual que não excede dois milhões de euros.
15. A Autora continuará a acumular perdas decorrentes do atraso no início e na conclusão das obras e, bem assim, no início da exploração da atividade de locação das futuras frações habitacionais do Imóvel.
16. A Autora terá que suportar mais encargos na ação executiva relativa ao despejo com remoção de bens da sociedade inquilina do rés-do-chão do imóvel, ou com outros processos que venham a ser intentados pela sociedade inquilina que visem inverter a decisão cautelar que determinou o seu despejo temporário do rés-do-chão do Imóvel.
17. A Autora adquiriu o imóvel dos autos com 4 (quatro) arrendamentos.
18. A referência aos 4 (quatro) arrendamentos foi omitida na escritura pública de compra e venda, a seu pedido, para efeitos de viabilização do financiamento bancário de 1.900.000,00 € (um milhão e novecentos mil euros) solicitado junto do BANCO BIC PORTUGUÊS, SA.
19. No dia 20 de julho de 2022, o sócio gerente da Autora contactou o sócio gerente da Ré no sentido de lhe pedir que assinasse uns papeis, os quais, no dizer daquele, seriam suscetíveis de tornar possível a celebração do almejado acordo de cessação daquele contrato de arrendamento.
20. E na manhã do dia seguinte – 21 de julho de 2022 – o sócio gerente da Autora apareceu no local de trabalho do sócio gerente da Ré, com um documento para este assinar de imediato, dizendo que estava cheio de pressa.
21. Foi, pois, dentro deste circunstancialismo que o sócio gerente da Ré, assinou o documento que constitui o documento n.º 3 junto à petição inicial.
Da modificação da decisão da matéria de facto
Pontos 32 e 33
Na sentença consta, a respeito dos pontos 32 e 33, a seguinte motivação: “Os factos provados com os nºs 32 e 33 resultam do documento 4 junto com a contestação que embora não tenha a redacção proposta pela Autora constitui uma declaração de cessação do contrato de arrendamento assinada por representante da inquilina com poderes para o efeito (está junta procuração) estabelecendo-se uma contrapartida pecuniária a pagar pelo sócio gerente da Ré cujo incumprimento o faz incorrer na obrigação de pagar a quantia global ali prevista.”
A Autora-Apelante pretende que sejam dados como não provados tais factos, ou seja, em síntese, os factos atinentes ao Acordo consubstanciado no documento 4 junto com a Contestação, argumentando, em suma e no que ora importa, que: o documento 4 junto com a Contestação é insuficiente para dar como provada tal factualidade, já que a Autora, por via do seu requerimento de 15-12-2022, impugnou a veracidade da assinatura aposta naquela procuração, a qual não foi objeto, pelo menos, de reconhecimento notarial/presencial, não tendo a Ré produzido, como lhe incumbia, qualquer prova da veracidade dessa assinatura, conforme resulta do art. 374.º, n.º 2 do CC; errou, assim, o Tribunal a quo ao considerar tal procuração válida e suficiente, bem como comprovada a cessação do arrendamento habitacional relativo ao 2.º andar esquerdo do prédio; acresce que o documento 4 integra um termo de autenticação (datado apenas de 18-10-2022) que atesta que o acordo/declaração de cessão do arrendamento foi assinado, não pela própria Inquilina habitacional, mas sim por outra pessoa “na qualidade de procuradora com poderes para o efeito, conferidos pela procuração que ora se anexa”, daí não resultando que o acordo tenha sido assinado no dia 01-08-2022, mas sim que o mesmo foi assinado no dia 18-10-2022.
Vejamos se lhe assiste razão, começando por atentar no teor do documento 4, o qual é integrado por:
- um termo de autenticação datado de 18-10-2022, subscrito por G … (como 1.º Outorgante), L … (como 2.ª Outorgante) e pela Advogada que realiza tal ato, fazendo constar que verificou a identidade dos outorgantes, tendo a 2.ª Outorgante exibido, além do mais, “procuração que lhe confere poderes para o acto”, e que “Pelos outorgantes foi dito que o documento em anexo, que se consubstancia numa Declaração de Cessação de Contrato de Arrendamento e Reconhecimento de Dívida, outorgado pelos próprios, foi por estes lido e que o mesmo exprime a sua vontade”;
- uma procuração outorgada por D …, a favor da Dr.ª L …, datada de 14 de julho de 2022;
- um documento intitulado “Declaração de Cessação de Contrato de Arrendamento e Reconhecimento de Dívida”, datado de 1 de agosto de 2022, em que consta a assinatura daqueles dois Outorgantes, sendo a da Dr.ª L …, enquanto “mandatária com procuração e poderes para o efeito”.
Contrariamente ao que a Autora alega, não é verdade que esta, no requerimento de 15-12-2022 suprarreferido, tenha impugnado a veracidade da assinatura constante da procuração. Na verdade, interpretando o que aí referiu, de harmonia com as regras consagradas nos artigos 236.º e 238.º do CC, parece-nos que a Autora apenas começou por evidenciar o que, sem dúvida alguma, se retira da simples leitura do documento, ou seja, que a Declaração em causa não foi subscrita pela Inquilina, sendo indiscutível que a assinatura aí aposta não é sua, mas antes da respetiva Advogada, Dr.ª L …; afirmou ainda que o documento não comprova a celebração do acordo a que a Ré se reporta no art. 21.º da Contestação por falta de requisitos legais e impugnou genericamente o documento. Portanto, não se mostra impugnada a assinatura constante da procuração (datada de 14 de julho de 2022), nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos 444.º do CPC e 374.º do CC.
Também não é correto afirmar, como faz a Apelante, que do termo de autenticação resulta que a Declaração de Cessação de Contrato de Arrendamento e Reconhecimento de Dívida foi assinada em 18-10-2022. Na verdade, daquele termo apenas resulta que os outorgantes exibiram então a dita “Declaração” (documento em anexo), declarando que tinha sido assinada pelos próprios.
A circunstância de não ter sido reconhecida notarialmente a assinatura da Sr.ª D … na procuração é irrelevante, posto que tal formalidade não era obviamente necessária (nem a Apelante alega qualquer vício de forma a esse respeito), não havendo motivo algum, antes pelo contrário, face ao termo de autenticação posteriormente elaborado, para duvidar de que aquela Inquilina estivesse a ser representada pela Sr.ª Advogada e que lhe tivesse conferido poderes para o efeito mediante a dita procuração, outorgada na data indicada na mesma.
Aliás, o próprio legal representante da Autora, nas declarações de parte que prestou, revelou ter conhecimento da existência do acordo de cessação do contrato de arrendamento, obtido pelo Sr. António (gerente da Ré) e não nos pareceu resultar das suas declarações que apenas disso tenha tomado conhecimento na pendência da presente ação, mas sim que tinha algum receio de que essa Inquilina ainda pudesse vir a “reclamar o espaço”, face ao que lhe havia sido dito pelo seu advogado, considerando a existência de uma procuração.
No entanto, não descortinamos motivo algum para um tal receio, parecendo-nos evidente, dado o lapso de tempo decorrido, sem notícia de que a Inquilina tenha reclamado seja o que for da Autora, e face ao teor dos documentos juntos com o requerimento de 07-12-2023 (comprovativos de transferências efetuadas para a conta bancária indicada no dito acordo de cessação do contrato de arrendamento) que essa questão ficou resolvida.
Daquelas declarações de parte resultou claro que a única atual arrendatária do prédio é a aludida C …, Lda., cujos dois sócios maioritários são o Sr. G … e o seu irmão, tendo o legal representante da Autora afirmado também que a cessação desse arrendamento (não habitacional) era suposto ter sido um “não assunto”, ou seja, um dado adquirido, que não iria suscitar qualquer problema, mas aconteceu o contrário, já que essa sociedade exigiu o pagamento de um milhão e duzentos mil euros para tal efeito, o que obrigou a Autora a recorrer aos tribunais para resolver o assunto.
Assim, tudo ponderado, face ao teor do documento 4 e aos demais elementos suprarreferidos, consideramos que improcedem as conclusões da alegação de recurso a este respeito, mantendo-se inalterada a decisão da matéria de facto.
Pontos 34 e 35
Na sentença consta a respeito dos pontos 34 e 35 a seguinte motivação:
“A Ré juntou aos autos os documentos comprovativos do pagamento das prestações mencionadas no facto provado com o nº 34.
O tribunal considerou provado o facto 35 com base nas declarações do legal representante da Autora que admitiu ter tido conhecimento do acordo mas ter dúvidas quanto aos seus efeitos.”
A Autora pretende que sejam dados como não provados os factos vertidos nesses pontos, ou seja, que, até à data da contestação, o sócio gerente da Ré já pagou quatro das prestações aí referidas (agosto, setembro, outubro e novembro de 2022), e que, logo após a celebração da dita cessação, o sócio gerente da Ré comunicou tal situação ao sócio gerente da Autora, argumentando, em síntese, que: a comprovação desta matéria fica necessariamente prejudicada pela falta de comprovação dos factos constantes dos Pontos 32 e 33 (não estando sequer demonstrado que a Inquilina tenha assinado a procuração); quanto ao ponto 34, os “documentos comprovativos dos pagamentos das prestações” juntos aos autos pela Ré imediatamente antes do início da audiência de discussão e julgamento (e impugnados pela Autora) não comprovam a realização de qualquer pagamento à Inquilina habitacional, já que se referem a conta bancária de um terceiro (não estando provada qualquer relação com aquela Inquilina); quanto ao ponto 35, das declarações prestadas pelo legal representante da Autora, não é possível retirar que o mesmo admitiu ter conhecimento de algo que não ficou demonstrado, pelo que não operou qualquer confissão, já que se limitou a referir ter tomado conhecimento do suposto acordo, mas em parte alguma das suas declarações referiu que tal pretenso acordo lhe tenha sido comunicado pelo sócio-gerente da Ré e, ademais, que tal tenha ocorrido logo após a data da outorga do mesmo (cujo termo de autenticação é apenas de 18-10- 2022 e não de 01-08-2022); só com a apresentação da contestação é que a Ré veio apresentar a suposta declaração de cessação do contrato de arrendamento pela Inquilina habitacional D …, nunca a tendo enviado à Autora; o depoimento prestado pelo sócio-gerente da Autora evidencia precisamente as dúvidas quanto à procuração emitida e, como tal, à invalidade ou ineficácia do suposto acordo de cessação do contrato de arrendamento.
Apreciando.
Como vimos, os factos vertidos nos pontos 32 e 33 estão provados, pelas razões apontadas, o que já deita por terra parte substancial da argumentação da Apelante, que distorce as declarações de parte do seu legal representante a este respeito. Do que este disse retirámos que o mesmo teve conhecimento do acordo que foi alcançado com a Inquilina, embora não estivesse seguro se ela poderia ou não vir ainda a ter alguma atitude a esse respeito, exprimindo algum receio face ao que lhe havia sido dito pelo seu advogado, não nos parecendo, pois, que apenas tenha sabido da existência da declaração de cessação do contrato de arrendamento com a apresentação da Contestação; aliás, face aos termos do Acordo previamente firmado, em 22 de julho de 2022, entre Autora e Ré, seria até inusitado que o sócio gerente da Ré, tendo obtido, como obteve, uma declaração comprovativa da cessação do contrato de arrendamento com a Inquilina, disso não tivesse logo dado conta à Autora.
Portanto, das declarações do legal representante da Autora resultou claríssimo que o arrendamento com a Inquilina havia cessado e que o receio de que deu conta quanto à possibilidade de esta ainda vir a reclamar algo advinha apenas do que lhe havia sido dito pelo seu advogado, nos termos suprarreferidos; na ótica daquele, o que estava a causar atrasos e despesas era a circunstância de a sociedade Arrendatária ter exigido muito dinheiro, cerca de um milhão e duzentos mil euros, para aceitar a revogação do contrato de arrendamento, quando a cessação desse arrendamento deveria ter sido um “não assunto”, ou seja, um problema que não se iria colocar, considerando que a sociedade Arrendatária era detida maioritariamente pelo Sr. G … e pelo seu irmão, tendo aquele assegurado sempre que não haveria problema algum a esse respeito.
Atentámos ainda nos documentos juntos em 07-12-2023, sujeitos à livre apreciação do Tribunal, resultando evidente da análise conjugada e crítica dos mesmos, bem como das declarações de parte do legal representante da Autora, que houve um acordo de cessação do contrato de arrendamento relativo ao 2.º andar de que era inquilina a Sr.ª D …, conforme se retira do documento 4 junto com a Contestação, do qual consta, além do mais, que a quantia aí prevista será paga mensalmente através de transferência bancária para conta indicada por esta última, conta essa cujo IBAN é exatamente o mesmo para o qual foram sendo transferidas quantias, conforme resulta daqueles documentos, juntos em 07-12-2023, sendo, pois, irrelevante saber se existe ou não uma qualquer relação (familiar ou outra) da Sr.ª D … com o titular dessa conta.
Contudo, face às datas dos comprovativos das transferências bancárias, apenas podemos dar como provado que foram efetuadas de outubro de 2022 em diante, ou seja, pagas as mensalidades de outubro e novembro de 2022, parecendo-nos que só por lapso terá sido considerado que haviam sido efetuadas transferências em agosto e setembro de 2022 (pois foram sim juntos comprovativos relativos a agosto e setembro de 2023). Logo, apesar da cessação do contrato de arrendamento, terá existido um lapso de tempo em que ficou “suspenso” o pagamento da dívida assumida, a título pessoal, pelo gerente da Ré, sem prejuízo de, ao que tudo indica, em julho de 2022 já estar prevista a cessação do contrato de arrendamento.
Admitimos que isso possa estar relacionado com a circunstância de se ter aguardado, como seria normal, que a Autora, na qualidade de senhoria, viesse, de alguma forma, dar o seu acordo expresso à revogação do contrato de arrendamento (em linha com o Considerando C da dita “Declaração”), o que não sucedeu, como também se retira do documento 5 que a Autora juntou na audiência de julgamento, com o Articulado de Resposta (e que a Ré já havia juntado, como documento 5, no seu requerimento de 05-12-2023): um email enviado a 20 de julho de 2022, pelo legal representante da Autora à Ré (ao Sr. António), com conhecimento a F …, em que refere o seguinte: “Conforme nossa conversa por telefone, envio em anexo os documentos para assinarmos amanhã sem falta [a minuta do “Acordo”]. Adicionalmente envio também um esboço do documento que precisamos que assine com a D. D …. Se não houver inconveniente passarei manhã por volta das 11 horas para assinarmos o documento.” O tal esboço de documento para a D … assinar era precisamente uma “Declaração (Confirmativa de cessação de contrato de arrendamento para fins habitacionais”, depreendendo-se do envio desse esboço e até da circunstância de o gerente da Ré ter assinado o dito “Acordo” - nos termos do qual a Ré ficava sujeita a uma muito considerável redução do preço (para metade) se tal arrendamento não cessasse - que já estaria então assegurada a cessação do arrendamento com a dita Inquilina. Ou seja, apenas se compreende que o gerente da Ré não tenha receado obrigar-se nos termos em que o fez porque estava seguro de que a resolução do litígio com a Inquilina havia sido obtida (de outro modo, seria absurdo fazê-lo nesses termos, com uma tão substancial redução do preço, tanto mais quando subsistia o litígio com a C …, Lda.), estando inclusivamente mencionado no considerando C que “A 2.ª Contraente e a sociedade A …, LDA. acordaram em revogar o contrato de arrendamento que as une”, mais constando da Cláusula 1.ª que a “A 2.ª Contraente declara que o contrato de arrendamento existente entre si e a Senhoria A …, LDA. cessa os seus efeitos à data de 27 de Julho de 2022”.
Assim, procedem parcialmente as conclusões da alegação de recurso:
- mantendo-se inalterado o ponto 35;
- alterando-se a redação do ponto 34, para passar a ter o seguinte teor:
* 34. Até à data da contestação, o sócio gerente da Ré já pagou duas dessas prestações (outubro e novembro de 2022).
- dando-se como não provado, que:
22. O sócio gerente da Ré pagou em agosto e setembro de 2022 duas prestações relativas ao acordo consubstanciado na Declaração referida em 32.
Da redução do preço / indemnização pela desvalorização do imóvel
Na sentença teceram-se, a este respeito, as seguintes considerações de direito:
«Está em causa na presente acção a aquisição de um prédio onerado com direitos de crédito resultantes da vigência de contratos de locação que são oponíveis ao comprador.
(…) Considerando a forma como a Autora configura a acção, esta remete-nos, desde logo para a venda de bens onerados a que é aplicável o regime legal aplicável previsto nos art.s 905º e segs CC.
Estipula a norma constante do art. 905º CC o seguinte:
“Se o direito transmitido estiver sujeito a alguns ónus ou limitações que excedam os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, o contrato é anulável por erro ou dolo, desde que no caso se verifiquem os requisitos legais da anulabilidade.”
O art.º 905º do CC permite ao comprador que desconhecer o vício a anulação do contrato se estiverem presentes os requisitos legais da anulabilidade.
Entende-se por dolo, nos termos do art. 253º, nº1 CC, qualquer sugestão ou artifício que alguém empregue com a intenção ou consciência de induzir ou manter em erro o autor da declaração, bem como a dissimulação, pelo declaratário ou terceiro, do erro do declarante.
Não é a anulação do negócio que é pretendida na presente acção mas uma indemnização pelo prejuízo causado com a não convalescença do contrato através da extinção dos ónus que impendiam sobre o prédio.
Na verdade, dispõe o art.º 907º do CC:
1- O vendedor é obrigado a sanar a anulabilidade do contrato, mediante a expurgação dos ónus ou limitações existentes.
2- O prazo para a expurgação será fixado pelo tribunal a requerimento do comprador.
3 - O vendedor deve ainda promover, à sua custa, o cancelamento de qualquer ónus ou limitação que conste do registo mas que na realidade não exista.
Daqui decorre, que é o vendedor quem tem de eliminar o ónus, e, não o fazendo, tem o comprador de o requerer judicialmente, fixando um prazo para o efeito.
E só se o vendedor não o fizer, após o prazo que o tribunal lhe fixar, é que incorre em responsabilidade civil e obrigação de indemnizar pelo incumprimento de não ter feito a convalescença do contrato – vide art.º 910º do CPC.
Releva ainda o preceituado no art. 911º, nº1 CC: “Se as circunstâncias mostrarem que, sem erro ou dolo, o comprador teria igualmente adquirido os bens, mas por preço inferior, apenas lhe caberá o direito à redução do preço, em harmonia com a desvalorização resultante dos ónus ou limitações, além da indemnização que no caso competir.”
Assim, de acordo com o regime referido, podemos dizer que o comprador de bem onerado tem o direito à anulação do contrato por erro ou dolo, nos termos gerais do regime da anulabilidade e a indemnização por prejuízos, à redução do preço e indemnização e ainda ao exato cumprimento do contrato e fixação de um prazo para o efeito.
Este regime visa tutelar o comprador sempre que este, depois da aquisição, descobre que o direito está afectado por uma qualquer limitação que se revela eficaz em relação a ele, como ocorre com os direitos reais limitados de gozo (como o usufruto e a servidão), as garantias reais (como a hipoteca), direitos de crédito (como a locação) e quaisquer posições jurídicas que, independentemente da sua exacta qualificação, se mostrem eficazes em relação ao comprador e que este ignorava no momento da compra.
Considerando os factos provados, temos demonstrado que o comprador não ignorava os ónus existentes, tendo adquirido o imóvel sabendo da existência dos contratos de arrendamento em vigor sobre o prédio que constam enumerados no contrato promessa de compra e venda celebrado com um terceiro que é, relevantemente, o sócio maioritário da Autora.
Não é, assim, de admitir que a Autora embora sendo uma pessoa jurídica distinta do seu sócio maioritário, possa não ter os conhecimentos que este possui.
Por outro lado, nada se diz no contrato promessa de compra e venda sobre a responsabilidade de extinção dos ónus respeitantes aos restantes contratos de arrendamento e nomeadamente, ao contrato de arrendamento comercial em vigor sobre a loja do rés-do-chão.
Não obstante, tendo presente que as partes aceitaram celebrar a escritura definitiva nos termos que constam do mencionado documento, o problema que se levanta é de incumprimento contratual, como também é referido pela Autora.
O regime do incumprimento contratual encontra-se previsto no art. 798º e seguintes CC.
Preceitua o art. 798º CC: O devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo causado ao credor.
Por outro lado, nos termos do art. 804º CC: A simples mora constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor.
Nos autos temos configuradas duas situações distintas:
A situação relativa ao arrendamento para habitação do 2ª andar esquerdo do prédio e a situação relativa à loja de rés-do-chão onde funcionava o restaurante.
Em relação à primeira situação, resulta dos factos provados que a Ré se obrigou, logo no contrato promessa de compra e venda, a extinguir esse contrato até à data da escritura definitiva, o que não fez. Não obstante, não foi essa situação que impediu a Autora de dar início às obras uma vez que se mostra comprovado que a inquilina não se opôs à sua realização.
Assim, afigura-se-nos que a mora da Ré em por termo ao contrato não causou prejuízos à Autora. Por outro lado, resulta igualmente dos factos provados que a Ré veio a conseguir da inquilina uma declaração de cessação do contrato de arrendamento em causa, um dia após o prazo concedido pelo acordo assinado entre as partes e ainda dentro do prazo para a apresentação à Autora de tal declaração. Assim, entendemos que a cláusula penal prevista em tal acordo não pode funcionar por o acordo ter sido cumprido, não sendo relevante para a fazer funcionar o facto de o ter sido apenas um dia após o prazo concedido, devendo ser considerado que a Autora ao exigir o pagamento integral da cláusula penal nestas circunstâncias, age em abuso de direito (art. 334º CC).
Nos termos do art.º 334.º CC, diz-se ilegítimo o exercício de um direito quando o seu titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social e económico destes.
Em tese geral, como é sabido, a doutrina do abuso do direito tem a função de “obstar a injustiças clamorosas a que poderia levar, na espécie, a aplicação de determinações abstractas da lei a um caso concreto” - Manuel de Andrade, in “Teoria Geral das Obrigações”, Coimbra, 1958, a págs. 63- 64. O abuso, sendo um instituto puramente objectivo, não depende da culpa do agente nem da verificação de qualquer elemento específico subjectivo: surgindo como concretização da boa-fé, apresenta-se, na síntese de Menezes Cordeiro, in “Do abuso do direito: estado das questões e perspectiva”, ROA 2005, ano 65, vol. II, acessível on-line, como uma “constelação de situações típicas em que o Direito, por exigência do sistema, entende deter uma actuação que, em princípio, se apresentaria como legítima. (...) Dizer que, no exercício dos direitos, se deve respeitar a boa-fé, equivale a exprimir a ideia de que, nesse exercício, se devem observar os vectores fundamentais do próprio sistema que atribui os direitos em causa”.
Conforme decorre do preceito legal referido supra, o instituto do abuso de direito tem intervenção quando ocorre um clamoroso afastamento dos limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito que se exercita, de modo que repugna o seu reconhecimento ou repugna reconhecê-lo nos precisos termos em que é invocado.
Como revelam os factos provados, à Autora importava que o prédio estivesse disponível para o início das obras após a obtenção da licença que apenas foi conseguida em finais de julho de 2020 e durante a sua realização, admitindo-se que não lhe interessasse, por razões de exploração, que o arrendamento a que nos reportamos se mantivesse.
Já se disse que não foi por causa da oposição desta inquilina que as obras não tiveram início no prazo previsto, tendo o respetivo contrato cessado, por acção da Ré, antes de as obras acabarem e de começar a exploração económica do edifício remodelado.
Assim, não se compreende, à luz do princípio da boa-fé que deve nortear as partes, que a Autora venha exigir o pagamento da penalidade estabelecida no acordo.
A cláusula penal em apreço foi estipulada com um escopo essencialmente compulsório, o que resulta claro dos termos do acordo e das circunstâncias que se deram como provadas.
No entanto, não podemos esquecer que a inquilina do 2º andar esquerdo não se opôs à realização das obras, o que a Autora, de resto, reconhece, não se abstendo ainda assim de reclamar o montante exorbitante fixado para a cláusula penal correspondente a metade do preço pago pelo imóvel, a saber, 1.200.000,00 euros.
Ora, a própria exorbitância do valor reclamado a título de cláusula penal é reveladora do carácter abusivo do exercício do direito da Autora.
Todavia, apesar da lei permitir a redução oficiosa da pena que se afigure claramente excessiva e ofensiva da equidade, o que se trata aqui, à luz das circunstâncias que se deram como provadas, é o exercício abusivo do direito a reclamar o pagamento de qualquer cláusula penal.
No que respeita ao arrendamento para fins não habitacionais que incide sobre a loja de rés-do-chão do prédio temos a dizer o seguinte:
Não se fez prova de que a Ré vendedora tenha usado de dolo ou que tenha violado os seus deveres de informação sobre a existência do contrato de arrendamento cuja menção foi feita logo no contrato promessa de compra e venda ou do desconhecimento por parte da Autora da existência desse contrato à data da escritura de compra e venda.
No contrato promessa de compra e venda não se obrigou a Ré a fazer extinguir o contrato antes da celebração da escritura definitiva ou em qualquer outro prazo, apesar da venda ter sido realizada livre de ónus e encargos.
Assim, não pode considerar-se a Autora em erro sobre a existência da limitação referida do direito de propriedade que vai adquirir.
Não obstante, a celebração da compra e venda livre de ónus e encargos confere à Autora a expectativa legítima da expurgação dos ónus existentes pela Ré e constitui a Ré na obrigação de indemnizar a Autora pelo prejuízo que venha a resultar da existência desses ónus, uma vez que lhe é imputável o incumprimento do contrato, presumindo-se a sua culpa nos termos do art. 799º CC e não tendo a mesma ilidido tal presunção.
A obrigação de indemnizar cobre tanto os chamados danos emergentes como os lucros cessantes art. 564º CC.
“O dano emergente compreende a perda ou diminuição de valores já existentes no património do lesado; e o lucro cessante refere-se aos benefícios que ele deixou de obter em consequência da lesão, ou seja, ao acréscimo patrimonial frustrado” - Almeida Costa, Direito das Obrigações, Coimbra Editora, Coimbra, 1984:391.
Na sua petição inicial a Autora equacionou da seguinte forma os danos derivados do incumprimento contratual da ré: por um lado, os prejuízos patrimoniais sofridos pela desvalorização do imóvel, os gastos em que incorreu para conseguir a desocupação temporária do rés-do chão pela sociedade inquilina (taxas de justiça pagas nas acções judiciais de que não veio a ser ressarcida; encargos com agente de execução, obras realizadas no local de realojamento e honorários de advogado); por outro lado, os valores que deixou de receber por ter visto frustrada a conclusão do projecto no prazo previsto.
Pede ainda o ressarcimento dos danos futuros consubstanciados nos valores que terá ainda que gastar com acções judiciais, nos valores que terá que gastar a mais com a obra em virtude do aumento dos preços no sector da construção e dos valores que deixará ainda de receber pelo atraso na conclusão da obra.
Não veio a Autora a demonstrar todos os prejuízos invocados, nomeadamente, a desvalorização do imóvel, os honorários pagos a advogados, os gastos com os processos judiciais de que não teria sido ressarcida no regime previsto para as custas de parte (não sendo claro o nexo de causalidade existente entre a interposição de duas providências cautelares para obter a desocupação do locado, não estando demonstrada a necessidade de propor mais do que uma).
Assim, apenas podemos considerar a Ré constituída na obrigação de indemnizar a Autora pelas despesas que fez para realojamento da sociedade inquilina que se traduz num dano emergente relacionado com o incumprimento do contrato de compra e venda.»
De seguida, na sentença, o Tribunal recorrido apreciou a pretensão indemnizatória de 840.000 €, atinente a lucros cessantes, julgando a mesma improcedente, por considerar não estarem demonstrados factos de que resultasse a existência de tais danos; mais apreciou a pretensão indemnizatória atinente a danos futuros, concluindo que a factualidade provada não permite considerar verificados danos futuros indemnizáveis, não sendo devida indemnização a esse respeito.
A Autora-Apelante discorda do juízo de improcedência da ação no tocante ao pedido de condenação da Ré-Apelada no pagamento da quantia de 1.200.000 €, correspondente à redução do preço para metade ou, noutra perspetiva, a uma indemnização pela desvalorização do imóvel, sustentando, em síntese, que: sendo dados como não provados os referidos pontos de facto, há que reconhecer o incumprimento contratual da Ré, assistindo à Autora os direitos estipulados na Cláusula Quinta do “Acordo” de 22 de julho de 2022, ou seja, à redução do preço da compra e venda em 50%, não constituindo tal pretensão um abuso do direito; mesmo que não derivasse diretamente do estipulado nesse Acordo, sempre assistiria (e assiste) à Autora o direito a ser ressarcida pela desvalorização derivada da não expurgação “dos ónus” (arrendamentos) em apreço, pelo menos do arrendamento não habitacional (celebrado pelo prazo de 25 anos) com a “sociedade inquilina” do rés-do-chão; não se tendo apurado o montante do concreto desvalor, sempre deveria o Tribunal a quo, face à escassez de factos provados, ter condenado a Ré no que se viesse a liquidar em execução de sentença nos termos do art. 609.º, n.º 2, do CPC, até ao valor máximo reclamado na ação a esse título, correspondente a metade do preço do imóvel.
Apreciando.
O regime da venda de bens onerados consta dos artigos 905.º a 912.º do CC, sendo aplicável quando, conforme expressamente previsto no art. 905.º do CC, o direito transmitido estiver sujeito a alguns ónus ou limitações que excedam os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria. Em anotação ao art. 905.º, explicavam Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, Volume II, 3.ª edição, Coimbra Editora, págs. 208-209, o seguinte:
“Supõe-se nesta secção a existência de encargos ou ónus que incidam sobre o direito transmitido (vícios do direito) e não a existência de vícios da coisa, aos quais se refere a secção seguinte.
São vícios do direito um usufruto, uma hipoteca, um privilégio por obrigação anterior que se venha a executar, um penhor, uma servidão, etc., constituídos em benefício de terceiro ou até do próprio vendedor, se excepcionalmente algum direito desta natureza se constituir a seu favor (…)
Cabem no âmbito do preceito, quer os direitos reais de gozo, quer os direitos reais de garantia, quer os próprios direitos pessoais sobre a coisa, desde que eficazes em relação ao comprador, como é a locação.”
Como de forma sintética se refere no sumário do acórdão do STJ de 12-02-2009, proferido na Revista n.º 2605/08, disponível em www.stj.pt: “Nos termos dos referidos preceitos, se o direito se mostrar onerado ou limitado por quaisquer direitos (que podem ser, não só direitos reais de gozo ou de garantia, como simples direitos pessoais sobre a coisa, portanto direitos de crédito, desde que eficazes em relação ao comprador), que contra o comprador possam ser feitos valer por terceiros, se essas limitações excederem os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, o comprador pode exercer algum dos seguintes direitos: pode pedir a anulação do negócio por erro ou dolo; pode optar pela redução do preço; e, é claro, propondo acção anulatória, nada impede que formule o pedido de redução do preço, a título subsidiário”.
Por ora, importa que detenhamos a nossa atenção no que estabelece o art. 911.º do CC, sob a epígrafe “Redução do preço”:
“1. Se as circunstâncias mostrarem que, sem erro ou dolo, o comprador teria igualmente adquirido os bens, mas por preço inferior, apenas lhe caberá o direito à redução do preço, em harmonia com a desvalorização resultante dos ónus ou limitações, além da indemnização que no caso competir.
2. São aplicáveis à redução do preço os preceitos anteriores, com as necessárias adaptações.”
A este propósito, atentemos nas palavras de Pires de Lima e Antunes Varela, na obra citada, págs. 208-209: “Esta disposição corresponde à do artigo 902.º, embora uma e outra regulem hipóteses diferentes. Na venda de bens alheios supõe-se existir uma nulidade parcial do contrato pelo facto de os bens serem só parcialmente alheios; na venda de bens onerados, supõe-se a validade do negócio, mas igualmente, uma redução do preço, dada a existência dos ónus ou limitações (…)
Para que seja aplicável imperativamente o disposto no artigo 911.º, é necessário que as circunstâncias mostrem que o comprador, mesmo conhecendo os ónus ou limitações, teria adquirido os bens. Há, portanto, uma figura análoga à da redução dos negócios jurídicos, prevista no artigo 292.º, não obstante se não verificar uma invalidade parcial. De notar, porém, que para a redução não é necessária a prova de que o contrato teria sido concluído sem a parte viciada, ao passo que neste caso é necessário que as circunstâncias mostrem que o comprador não teria deixado de comprar. Há, portanto, uma diferença substancial quanto ao ónus da prova. (…)
A redução do preço é feita nos termos do artigo 884.º, e não priva o comprador dos direitos que lhe competem quanto a indemnizações. O que o comprador não pode é pedir a anulação do acto, se se verificarem os pressupostos do artigo 911.º e este tiver de ser aplicado.
Pode, porém, requerer a redução do preço como pedido subsidiário da anulação, para a hipótese de se não provar o dolo ou a essencialidade do erro ou da sua ignorância (acerca dos ónus ou limitações) ou a sua recognoscibilidade para o vendedor.
(…) Mesmo que o artigo 905.º estivesse – e não está, de facto, inteiramente subordinado à figura do erro, importa notar que as situações de erro por ele abrangidas não constituem erro de qualquer espécie. Trata-se de casos em que o direito transmitido se encontra sujeito a ónus ou limitações anormais e em que, consequentemente, como Baptista Machado (op. e locus citis.) observa, o vendedor não presta a coisa (ou o direito) com as qualidades que ela regularmente devia possuir. São casos que, em certo aspecto, como Larenz (…) também anota, entram na órbita do não-cumprimento (do dever de proporcionar ao comprador a propriedade da coisa, nos termos concretos resultantes do contrato celebrado).”
Na mesma linha de pensamento, veja-se Manuel A. Carneiro da Frada, in “Direito das Obrigações”, 3.º Volume, coordenação de Menezes Cordeiro, 1990, AAFDL, págs. 59 e 65-69, explicando que se trata aqui de vícios de direito, de que são exemplos o usufruto, uma hipoteca, um penhor constituídos em benefício de terceiro, uma servidão, mas também a constituição sobre o bem de direitos reais de gozo ou de garantia e ainda outras posições que são eficazes em relação ao comprador como sucede com a decorrente da regra do art. 1057.º do CC, e que o legislador procurou traçar as soluções respeitantes à venda de bens onerados por recondução ao regime geral dos vícios da vontade, introduzindo-lhe as especificidades aconselháveis. Considera duvidoso que o fundamento da disciplina jurídica possa ser encontrado no regime do erro do comprador (simples ou qualificado por dolo), ante a obrigação, consagrada no art. 907.º do CC, de o vendedor fazer convalescer o contrato, a qual sugere que “o vendedor estava vinculado contratualmente a transmitir um direito com conteúdo normal”, respondendo o vendedor pelo não cumprimento dessa obrigação (art. 910.º), o que remete para um aspeto de incumprimento, pelo que conclui radicar o fundamento da disciplina legal da venda de bens onerados na perturbação do programa obrigacional por incumprimento.
Nessa medida, considera que o art. 905.º, 1.ª parte, do CC funciona como regra materialmente interpretativa que desonera o comprador da prova do sentido interpretativo das declarações negociais (que são de interpretar no sentido de que se quis transmitir/adquirir um direito livre de ónus ou limitações anormais), afirmando também que: “Há incumprimento, mais exactamente, cumprimento defeituoso, e os meios de tutela do comprador são fundados no contrato, como remédios contra o rompimento do projecto contratual que se estabeleceu. Para as fazer valer, o adquirente só terá, em regra, que fazer a prova da deficiência do direito transmitido, cabendo à contraparte a demonstração de que ele conhecia de antemão o vício do direito. Quer dizer: seguindo as regras gerais do incumprimento, o erro não é facto constitutivo do direito do comprador-credor, que a ele caiba provar, mas circunstância impeditiva dessa posição, com demonstração a cargo do vendedor-devedor (art. 342.º, n.º 2). Trata-se de um corolário de que o fundamento da tutela do comprador não é o erro, aplicável, v.g., na redução do preço (art. 911.º), na obrigação de convalescimento (art. 907.º) ou na sanação automática da anulabilidade (art. 906.º n.º 1), na invocação da exceptio non admipleti contractus ou na recusa do credor em receber a coisa onerada. Em todos estes casos, como dissemos, a posição do comprador não depende da prova do seu erro. Diferentemente se o comprador pretende anular a venda. Apesar de este direito preencher funcionalmente o espaço de uma resolução, o texto legal do art. 905.º aponta inequivocamente que o erro ou o dolo são, com os respectivos requisitos, seus pressupostos constitutivos, pelo que a sua prova caberá, nesta hipótese, ao comprador. A mesma solução vale para os meios indemnizatórios acopulados à anulação (art. 908.º e 909.º).”
Acrescenta ainda o referido autor resultar do art. 911.º do CC que “o comprador fica confinado à redução do preço sempre que se mostre que, mesmo com conhecimento da deficiência do direito sobre a coisa, ele tê-la-ia adquirido do mesmo modo, embora por preço inferior”, sendo que a redução do preço “não prejudica a indemnizabilidade dos danos que o contrato implicou para o comprador e que ultrapassem a menos-valia do bem em virtude das limitações do direito já que esta é compensada pela própria redução”.
Transpondo estas considerações para o caso dos autos, não suscita controvérsia que, aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda do prédio e da escritura pública de compra e venda, subsistiam em vigor dois contratos de arrendamento - o arrendamento do 2.º esquerdo para fim habitacional e o arrendamento de duas lojas do r/c para fim não habitacional (ainda que isso resulte de forma algo conclusiva quanto ao primeiro arrendamento, considerando a morte do primitivo arrendatário, em data não indicada, que terá determinado a transmissão do direito, porventura ao abrigo do disposto nos artigos 27.º e 57.º da Lei n.º 6/2006, de 27-92] -, arrendamentos esses que, com a transmissão da posição da locadora, por força do disposto no art. 1057.º do CC, se traduzem em limitações ao direito de propriedade adquirido pela Autora [condicionando, nos termos legais, a demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundo – cf. artigos 1101.º, al. b), 1103.º do CC e DL n.º 157/2006, de 08-08, que aprovou o regime jurídico das obras em prédios arrendados].
A Autora nunca peticionou a anulação do contrato de compra e venda em apreço, nem veio requerer a fixação judicial de prazo para expurgação dos “ónus”/limitações que invoca atinentes a tais arrendamentos, “limitando-se” a peticionar, nos presentes autos, (i) a redução do preço em 50% ao abrigo do art. 911.º do CC, com a condenação da Ré no pagamento da quantia de 1.200.000 €, pela (alegada) desvalorização decorrente da não extinção dos contratos de arrendamento acima referidos, bem como (ii) uma indemnização no montante de montante de 998.107,35 € [correspondente à soma dos alegados custos suportados pela Autora com a desocupação temporária do rés-do-chão (4.105,50 € + 501,85 € + 107.000,00 € + 46.500,00 €) com os alegados lucros cessantes de 840.000,00 €], e ainda (iii) uma indemnização, de montante a liquidar, por alegados danos previsíveis (distintos dos atinentes à suposta desvalorização do imóvel), valores que, somados, quase perfazem (e poderiam até ultrapassar face ao pedido genérico) o montante do preço que pagou.
No âmbito do recurso interposto pela Apelante, importa apreciar se, como defende, invocando o disposto nos artigos 762.º, 798.º, 799.º e 911.º do CC, lhe assiste o direito à redução do preço / indemnização pela desvalorização do imóvel, incorrendo a Ré na obrigação de pagar a quantia peticionada (correspondente a 50% do preço de compra do imóvel) de 1.200.000 € (acrescida de juros de mora), por ser essa a medida da desvalorização do imóvel resultante da existência de tais limitações.
Lembramos que a Autora alegou, na Petição Inicial, que: só após a outorga da escritura pública de compra e venda, teve conhecimento dos contratos de arrendamento da loja do rés-do-chão e do espaço independente correspondente ao 2.º andar esquerdo do prédio; a “sociedade inquilina” (adotaremos, por mais rigorosa, a designação sociedade Arrendatária) disse à Autora, já após a aquisição do imóvel, que apenas aceitaria deixar o locado mediante o pagamento de uma compensação no valor de 1.200.000 €; a Inquilina do 2.º andar esquerdo reclamou igualmente o pagamento pela Autora de uma indemnização para abdicar dos seus direitos.
Porém, resulta dos factos provados (mormente dos pontos 25 e 26) que era do conhecimento da Autora a existência de tais arrendamentos – disso tendo sido informada pela Ré logo aquando da celebração do contrato promessa de compra – e que as partes prometerem vender/comprar o prédio pelo preço de 2.400.000 €, com a manutenção (no que ora importa) do arrendamento das duas lojas do rés-do-chão, obrigando-se a promitente vendedora a entregar o andar locado (2.º esquerdo) livre de pessoas e bens. Veja-se que, além do Considerando II do contrato promessa e do vertido na Cláusula primeira, consta, na Cláusula quinta, n.º 3, que “A Promitente vendedora obriga-se a proceder às necessárias comunicações para exercício do direito de preferência à Câmara Municipal de Lisboa e DGPC, bem como a notificar os arrendatários titulares do direito de preferência na compra”. Ademais, na escritura pública é feita menção ao anúncio, que ficou em arquivo no Cartório Notarial, atinente à comunicação para efeitos de exercício do direito legal de preferência às entidades públicas, do qual consta, na identificação do imóvel, encontrar-se arrendado. De salientar ainda que o Acordo de julho de 2022 apenas se refere ao arrendamento do 2.º andar esquerdo.
É, assim, claro que a Autora pretendeu adquirir o prédio pelo preço de 2.400.000 €, apesar de ter conhecimento da existência do arrendamento para fim não habitacional, nada indicando que teria perspetivado a existência do mesmo como um fator determinante da sua vontade no sentido da compra e venda ser realizada por um preço inferior por daí resultar uma desvalorização do prédio.
Portanto, a Autora invocou, como pressuposto do direito a que se arroga, o seu desconhecimento das limitações a que o prédio vendido estava sujeito, mas tudo indica que, quando a Ré declarou que vendia àquela o prédio urbano em apreço, livre de quaisquer ónus ou encargos, e a Autora declarou que aceitava a venda nos termos exarados, esta última sabia que o prédio não estava “inteiramente livre”, inferindo-se dos factos provados que a Autora não deixaria - como não deixou - de fazer o negócio pelo preço de 2.400.000 €, sabendo da existência do aludido arrendamento para fim não habitacional, o qual não determinou qualquer desvalorização do prédio, pois o preço havia sido acordado tendo em conta essa concreta limitação.
Em suma, não se reconduzem as circunstâncias de facto apuradas, quanto a este arrendamento, à previsão do art. 911.º do CC, já que, face ao teor do contrato promessa - em que foi estipulado o preço de venda de 2.400.000 €, para a venda do imóvel livre de ónus e encargos, no estado em que se encontrava, com a exceção dos contratos de arrendamento referidos em i), ii) e iii) do Considerando II, devendo apenas a Ré entregar o imóvel livre de pessoas quanto ao arrendamento do 2.º andar esquerdo -, apenas podemos perspetivar que, na ótica de ambas as partes, o preço da compra e venda do prédio não deixaria de ser 2.400.000 €, apesar de uma parte do prédio estar arrendada para fim não habitacional, nenhuma desvalorização daí advindo. A Autora foi previamente informada pela Ré dos arrendamentos existentes, tendo o preço sido acordado em vista da manutenção do arrendamento do rés-do-chão para fim não habitacional, não se podendo, pois, considerar que a Autora, sabendo disso, celebraria o contrato com a Ré, mas por um preço inferior, na medida de uma (suposta) desvalorização resultante dessa limitação.
Já quanto ao arrendamento do 2.º andar esquerdo, a Autora, apesar de estar ciente de que existia esse contrato, comprou o prédio, pelo preço que havia sido estipulado no contrato promessa, mas, ao que tudo indica, confiando em que a Ré iria cumprir com a obrigação assumida no contrato promessa de compra e venda, apesar de não o ter conseguido fazer até à data da celebração da escritura de compra e venda (cf. ponto 29), tendo sido então acordado verbalmente entre as partes que o gerente da Ré se comprometia, daí em diante, a fazer cessar daquele arrendamento (cf. ponto 30). Este acordo verbal será, se bem se percebe, contemporâneo da celebração do contrato de compra e venda, configurando uma estipulação verbal acessória, que é nula, face ao teor em contrário das declarações constantes da escritura pública (cf. art. 221.º, n.º 1, do CC).
Sucede que, no dia 22-07-2022, foi celebrado entre Autora e Ré um Acordo escrito que previa o reconhecimento pela Ré da obrigação de pôr termo ao diferendo com aquela Inquilina, tomando as devidas providências junto desta, até final de julho de 2022, com a comunicação do comprovativo da cessação do contrato (declaração de “renúncia” a subscrever pela Inquilina) a ser entregue pela Ré à Autora, no prazo de 5 dias úteis após a sua obtenção, isto é, no limite, até ao dia 05-08-2022, sob pena de serem conferidos à Autora “todos os direitos legalmente previstos à Segunda Contratante para o caso de incumprimento definitivo do dever de venda do Imóvel livre de quaisquer ónus e encargos, incluindo o direito à redução do preço referido no Considerando A) supra, pelo menos, em 50% (cinquenta por cento), valor mínimo que aqui se estipula para o efeito, além da indemnização que no caso competir” (cf. pontos 15, 16 e 17).
Perante isto, admitimos em tese que, conforme propugnado pela Autora, se poderia justificar a aplicação do disposto no art. 911.º do CC, na medida em que as circunstâncias de facto sugerem que, se aquela soubesse que (contrariamente ao acordado) subsistiria a limitação resultante da vigência (por tempo indefinido) do arrendamento habitacional, teria comprado o prédio, mas por um preço inferior.
Todavia, como vimos (ao apreciar da impugnação da decisão da matéria de facto), a Ré alegou e logrou provar, a este respeito, um conjunto de factos da maior relevância, dos quais resulta que aquela limitação deixou de existir, sem que a sua existência tenha causado qualquer prejuízo à Autora (o que nos remete para a figura da convalescença do contrato – cf. art. 906.º do CC), uma vez que foi obtida, no dia 01-08-2022, a declaração de cessação do contrato de arrendamento, com efeitos desde 27-07-2022, adquirindo a Inquilina, em contrapartida, o direito de receber do sócio gerente da Ré a quantia mensal de 600 €, cujo incumprimento o faria incorrer na obrigação de pagamento do valor máximo de 18.000 €, tendo o sócio gerente da Ré, logo comunicado tal situação ao sócio gerente da Autora (cf. pontos 32, 33 e 35). Portanto, embora não tenha sido a Ré a fazê-lo, o sócio gerente da Ré diligenciou pelo cumprimento do que havia sido acordado entre as partes (cf. art. 767.º, n.º 1, do CC).
Perante estes factos (que a Autora omitiu), não nos merece censura o juízo feito na sentença recorrida, quando considerou cumprida a obrigação assumida pela Ré com a obtenção da declaração de cessação do contrato de arrendamento “um dia após o prazo concedido pelo acordo assinado entre as partes e ainda dentro do prazo para a apresentação à Autora de tal declaração”, não considerando relevante o facto de isso se ter verificado (apenas) um dia após o prazo previsto.
Com efeito, veio a ser firmado entre as partes um Acordo (cuja validade não se discute) pelo qual foi concedido à Ré um prazo para que fizesse cessar o arrendamento relativo ao 2.º andar esquerdo, Acordo esse que, à luz do princípio geral consagrado no art. 762.º do CC e tendo em atenção o disposto no art. 767.º, n.º 1, do CC, se nos afigura ter sido cumprido, já que foi obtida e comunicada à Autora, antes do dia 05-08-2022, a declaração de cessação do contrato de arrendamento com efeitos desde 27-07-2022, pelo que, à data da propositura da ação, o direito de propriedade transmitido não estava sujeito à limitação atinente ao aludido arrendamento habitacional, que se extinguira, de harmonia com o acordado entre as partes, não sendo aplicável nessa situação o disposto no art. 911.º do CC.
Ainda que as partes pudessem por acordo fixar o montante da redução do preço, o direito que a Autora se arroga a essa redução do preço ou indemnização pela desvalorização do prédio não deixa de ter como pressuposto a existência, à data da propositura da ação, de uma efetiva desvalorização resultante da limitação em causa (o arrendamento do 2.º andar esquerdo), o que não se provou (cf. ponto 4 do elenco dos factos não provados), nem uma tal desvalorização ou dano se infere dos factos provados, sendo certo que a Inquilina não se opôs à desocupação do locado (para realização das obras pretendidas pela Autora no espaço correspondente ao seu apartamento - cf. ponto 14) e essa relação locatícia entretanto cessou, de harmonia com o que veio a ser acordado (cf. pontos 32 a 35).
Uma vez obtida a almejada cessação do contrato de arrendamento, sem qualquer prejuízo para a Autora, seria descabido que pudesse ser compensada pelo incumprimento do que já obtivera. Portanto, nas circunstâncias de facto apuradas, não se pode considerar verificada uma situação de incumprimento contratual relevante e suscetível de conferir à Autora, nos termos da lei e do dito “Acordo”, o direito à redução do preço.
Diga-se, para terminar, que improcedem igualmente as objeções da Apelante quando argumenta ser devida uma indemnização de valor a liquidar pela desvalorização do imóvel. Efetivamente, nos termos conjugados dos artigos 564.º, n.º 2 e 562.º, n.º 3, do CC, e 609.º, n.º 2, do CPC, (apenas) é possível relegar para liquidação ulterior – através do incidente regulado nos arts. 358.º a 361.º do CPC – a fixação do quantum devido (designadamente indemnizatório) quando a existência de danos já esteja provada, faltando tão só os elementos indispensáveis para fixar tal quantitativo e sendo expectável que possam vir a ser apurados (com a sua alegação e prova no referido incidente). Ora, repete-se, não ficou demonstrada a existência de uma efetiva desvalorização do prédio resultante da existência dos referidos arrendamentos, facto que a Autora alegou, mas não logrou provar (cf. ponto 4 do elenco dos factos não provados, não impugnado pela Apelante no presente recurso).
Como vimos, o preço acordado foi de 2.400.000 € para a compra e venda do prédio desonerado apenas do arrendamento relativo ao 2.º esquerdo, tendo a cessação desse arrendamento ocorrido, de harmonia com o “Acordo” firmado entre as partes, não se descortinando, ante as circunstâncias do caso concreto, nenhuma desvalorização do imóvel que justifique a peticionada redução do preço, mais nos parecendo que, com esta construção jurídica, arrogando-se o direito a uma indemnização nos termos gerais, a Apelante procura beneficiar do mecanismo da redução do preço consagrado no art. 911.º do CC sem que tal se justifique e descurando o regime especial da compra e venda de bens onerados, em particular os pressupostos do direito a indemnização do comprador, que não estão verificados no caso, pelas razões acima referidas e as que adiante iremos expor, ao apreciarmos a questão suscitada no recurso subordinado, para aí remetendo, por economia.
Uma vez que à Autora não assiste o direito à quantia peticionada de 1.200.000 € (ou a liquidar) atinente à redução do preço ou à indemnização pela desvalorização do prédio, fica prejudicado apreciar se há abuso do direito nos termos referidos na sentença.
Assim, embora não acompanhando inteiramente todas as considerações feitas na sentença recorrida (como melhor se verá adiante), concluímos que a mesma não merece censura no tocante ao juízo de improcedência da ação e absolvição da Ré do pedido de condenação no pagamento à Autora da quantia de 1.200.000 €.
Da quantia indemnizatória de 107.000 € e juros de mora
O Tribunal recorrido considerou que a Ré estava obrigada a pagar à Autora uma indemnização no montante de 107.000 € e respetivos juros de mora, o que fundamentou referindo que a celebração da compra e venda livre de ónus e encargos conferiu a esta a “expectativa legítima da expurgação dos ónus existentes pela Ré e constitui a Ré na obrigação de indemnizar a Autora pelo prejuízo que venha a resultar da existência desses ónus”, isto porque “lhe é imputável o incumprimento do contrato, presumindo-se a sua culpa nos termos do art. 799º CC e não tendo a mesma ilidido tal presunção.”
A Ré, no recurso subordinado, pugna pela revogação desta decisão, defendendo, em síntese, ser alheia ao risco e às consequências de tudo o que derive ou possa derivar das relações estabelecidas entre a Autora com a sociedade Arrendatária, designadamente com os custos das obras realizadas no local de realojamento.
A Autora, por sua vez, sustenta o acerto da decisão recorrida a este propósito, alegando, em síntese, que: está em causa o incumprimento pela Ré do contrato de compra e venda do imóvel, sendo incontroverso que as partes acordaram que o prédio seria vendido livre de quaisquer ónus e encargos, independentemente do conhecimento ou não da existência de ónus pré-existentes, pelo que cabia à Ré a obrigação de proceder à expurgação dos “ónus e encargos” sobre o prédio vendido; não ficou provada a falsidade de tal estipulação contratual, pelo que tudo o que vem aduzido pela Ré – e que assenta numa pretensa simulação de tal estipulação – não pode deixar de soçobrar; a Ré incumpriu a sua obrigação, pelo que, tendo a compra e venda sido celebrada livre de ónus e encargos, a Autora tinha expectativa legítima da expurgação dos “ónus” existentes pela Ré, incorrendo esta na obrigação de indemnizar pelo prejuízo resultante da existência desses “ónus”, uma vez que lhe é imputável o incumprimento do contrato (cf. artigos 798.º, 799.º e 804.º do CC).
Apreciando.
Em complemento às considerações acima feitas a respeito do regime da venda de bens onerados, lembramos, de novo, o art. 905.º do CC, que, sob a epígrafe “Anulabilidade por erro ou dolo”, tem o seguinte teor: “Se o direito transmitido estiver sujeito a alguns ónus ou limitações que excedam os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, o contrato é anulável por erro ou dolo, desde que no caso se verifiquem os requisitos legais da anulabilidade.”
A par deste direito à anulação do contrato, está prevista nos artigos 908.º e 909.º do CC, precisamente para os casos de anulação do contrato, a obrigação de indemnização, preceituando o primeiro que: “Em caso de dolo, o vendedor, anulado o contrato, deve indemnizar o comprador do prejuízo que este não sofreria se a compra e venda não tivesse sido celebrada”; estabelecendo, por sua vez, o art. 909.º que: “Nos casos de anulação fundada em simples erro, o vendedor também é obrigado a indemnizar o comprador, ainda que não tenha havido culpa da sua parte, mas a indemnização abrange apenas os danos emergentes do contrato”.
Por outro lado, está expressamente consagrada nos n.ºs 1 e 2 do art. 907.º do CC a obrigação de o vendedor fazer convalescer o contrato, aí se prevendo que:
“1. O vendedor é obrigado a sanar a anulabilidade do contrato, mediante a expurgação dos ónus ou limitações existentes.
2. O prazo para a expurgação será fixado pelo tribunal, a requerimento do comprador.”
Para o caso de não cumprimento da obrigação de fazer convalescer o contrato, preceitua o art. 910.º do CC que:
“1. Se o vendedor se constituir em responsabilidade por não sanar a anulabilidade do contrato, a correspondente indemnização acresce à que o comprador tenha direito a receber na conformidade dos artigos precedentes, salvo na parte em que o prejuízo foi comum.
2. Mas, no caso previsto no artigo 908.º, o comprador escolherá entre a indemnização dos lucros cessantes pela celebração do contrato que veio a ser anulado e a dos lucros cessantes pelo facto de não ser sanada a anulabilidade.”
De referir ainda que, conforme previsto no art. 912.º, n.º 1, do CC: “O disposto nos n.ºs 1 e 3 do artigo 907.º, no artigo 909.º e no n.º 1 do artigo 910.º cede perante estipulação das partes em contrário, a não ser que o vendedor tenha procedido com dolo e as cláusulas contrárias àquelas normas visem a beneficiá-lo.” Em anotação a este normativo, explicam Pires de Lima e Antunes Varela, na obra citada, págs. 209-210, que se trata de doutrina “adaptada ao regime da anulabilidade e à circunstância de as sanções recaírem exclusivamente sobre o vendedor, dado que o comprador não pode deixar de estar sempre de boa fé.
Não há referência à indemnização prevista no artigo 908.º, por se supor, nesta disposição um caso de dolo e ser, consequentemente, imperativo o preceito.
(…) As disposições da presente secção não abrangidas pela enumeração do n.º 1 deste artigo têm carácter imperativo.
Assim se devem, portanto, considerar as seguintes regras: a) a que prescreve a anulabilidade da venda fundada no erro ou no dolo (art. 905.º); b) as que regulam a convalescença do contrato (art. 906.º); c) a que defere ao tribunal a fixação do prazo para a expurgação dos ónus ou limitações (n.º 2 do art. 907.º); d) as que fixam a responsabilidade do vendedor no caso de dolo (arts. 908.º e 910.º, n.º 2); e) e as que permitem a redução do preço, no caso de erro não essencial (art. 911.º).”
Em suma, dos artigos 905.º, 906.º, 907.º e 910.º do CC resulta que o legislador (de forma porventura algo incoerente) tanto admite a via da anulação do contrato, por erro ou dolo, verificados que estejam os requisitos legais da anulabilidade (sendo que, nos casos de anulação, poderá, concomitantemente, o vendedor incorrer na obrigação de indemnizar o comprador nos termos previstos nos artigos 906.º, n.º 2, 908.º e 909.º do CC), como a via da perfeição/convalescença/sanação da anulabilidade do contrato, mais prevendo que o vendedor se constitui em responsabilidade por não sanar a anulabilidade do contrato, acrescendo a correspondente indemnização àquela que o comprador tenha direito a receber na conformidade dos artigos precedentes, salvo na parte em que o prejuízo foi comum. Fixada pelo tribunal, a pedido do comprador, o prazo para a expurgação dos ónus ou limitações existentes - e que não deveriam existir -, o vendedor é obrigado a expurgar tais ónus ou limitações para assim sanar a anulabilidade, incorrendo em responsabilidade para com o comprador no caso de não cumprir essa obrigação.
Vemos, assim, que o legislador dedicou à compra e venda de bens onerados um regime especial, enquadrando-a como uma situação de incumprimento (em sentido amplo) das obrigações do vendedor, na modalidade de cumprimento defeituoso, ante o vício de direito existente, reconhecendo que a proteção legal conferida ao comprador só se justifica em caso de desconhecimento por parte do mesmo do aludido vício. Se dos factos provados resultar ter-lhe sido comunicada a existência dos ónus/limitações, inexiste uma situação merecedora de tutela legal.
Portanto, não basta a mera existência de ónus ou limitações que excedam os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria para que o vendedor incorra em responsabilidade civil, constituindo-se na obrigação de indemnizar o comprador pelos danos causados, sendo indispensável que o vendedor tenha incumprido o seu dever (acessório) de informar o comprador acerca da existência desses ónus ou limitações; e, não tendo havido anulação do contrato, que não cumpra a obrigação de sanar a anulabilidade do contrato.
A resposta ao dar aos casos concretos não poderá afrontar o princípio geral da boa fé que deve presidir ao cumprimento dos contratos (cf. artigos 762.º e 334.º do CC), nem as citadas regras imperativas do regime da venda de bens onerados, em que a obrigação de fazer convalescer o contrato tem como pressuposto o desconhecimento pelo comprador, por erro ou dolo, dos ónus ou limitações a que a coisa vendida estava sujeita (cf. artigos 905.º e 907.º do CC).
A este propósito, lembramos as palavras de Pires de Lima e Antunes Varela, na obra citada, págs. 204-205, quando explicam que uma das formas de cumprir a obrigação de expurgação dos ónus ou das limitações é o despejo do locatário, acrescentando que: “O vendedor pode, todavia, alegar que não está obrigado a expurgar os ónus ou limitações existentes, porque o vendedor foi por ele informado ou teve conhecimento por outra via da sua existência (…) A obrigação imposta ao vendedor pressupõe a anulabilidade do contrato e esta só existe quando tenha havido erro do comprador”.
Destacamos, ainda na doutrina, os ensinamentos de Manuel A. Carneiro da Frada, na obra citada, págs. 62-65, em particular quando refere que: “(A) venda de bens onerados é, nos termos do art. 905.º, anulável a requerimento do comprador sempre que este tenha agido com desconhecimento da limitação do direito. Conforme o teor inequívoco do preceito, quis-se reconduzir a tutela do comprador à doutrina geral do erro (e do dolo), num desvio às opções traçadas quanto à venda de bens alheios. O direito de anulação em causa só se verifica se estiverem presentes os requisitos legais da anulabilidade, isto é, se o erro for essencial e se a essencialidade for recognoscível pelo vendedor (cfr. art.247.º). Trata-se de factos constitutivos do direito”. Acrescenta este autor que, além da “sanação automática (com eficácia ex nunc)” prevista no art. 906.º, vem o art. 907.º impor ao vendedor a obrigação de expurgar o direito dos ónus ou limitações existentes, podendo-lhe ser fixado um prazo para o efeito; da venda de bens onerados podem resultar danos para o comprador que devam ser ressarcidos pelo vendedor quando o contrato for anulado, situações previstas nos artigos 908.º e 909.º do CC, estando aí em causa “a indemnização do interesse contratual negativo, pela seguinte razão: sendo ainda viável o cumprimento (mediante a expurgação dos ónus ou limitações de direito existentes), é o comprador quem, optando pela anulação do contrato, precipita o seu processo de liquidação. Não será então justo que o vendedor responda pelo dano de cumprimento”; a previsão legal do art. 908.º apenas se aplica aos casos de dolo-vício e a previsão legal do art. 909.º abrange todos os casos de anulação baseados em simples erro, havendo ou não culpa do vendedor, abrangendo a indemnização apenas os danos emergentes do contrato; no art. 910.º está previsto “que o vendedor possa ser responsável pelo não cumprimento da obrigação de fazer convalescer o contrato, incumbindo-lhe então o ressarcimento do interesse contratual positivo. Como a anulabilidade não foi sanada e permanecem por conseguinte de pé as indemnizações dos arts 908.º e 909.º, o legislador proscreveu a dupla reparação do mesmo prejuízo. Se à situação for aplicável o o art. 908.º, manda a lei, nesta ordem de ideias, que o comprador opte entre os lucros cessantes decorrentes da anulação do contrato e aqueles que resultem do não cumprimento da obrigação de fazer convalescer o contrato (art. 910.º n.º 2); a obrigatoriedade da opção, em lugar da não-acumulação, reside na difícil destrinça das duas espécies de lucros cessantes.”
Sobre esta temática, destacamos, na jurisprudência, a título exemplificativo, o acórdão da Relação de Évora de 30-05-2019, proferido no proc. n.º 1363/18.7T8BJA.E1, disponível em www.dgsi.pt, em cujo sumário se refere que:
“I - O comprador de bem onerado que desconhecia a existência do ónus tem o direito: (i) à anulação do contrato por erro ou dolo, nos termos gerais do regime da anulabilidade e a indemnização por prejuízos, (ii) à redução do preço e indemnização, (iii) ao exato cumprimento do contrato e fixação de um prazo para o efeito.
II - Pretendendo o comprador manter o contrato e não havendo (ainda) requerido em tribunal prazo para o credor expurgar o ónus, não tem direito a indemnização exclusivamente fundada no vício sobre o estado jurídico da coisa que a existência do ónus representa.”
Considerou-se nesse acórdão que, ao entregar a fração à autora onerada com uma hipoteca, os réus cumpriram o contrato, mas cumpriram mal, imperfeita ou defeituosamente, referindo-se que (omitimos, na citação as notas de rodapé):
«Ao lado da falta de cumprimento e da mora, o cumprimento imperfeito ou defeituoso constitui uma forma de violação do dever de prestar, a violação contratual positiva.
“O cumprimento imperfeito, na tradição da violação positiva do contrato, abrange duas grandes áreas: - a violação dos deveres acessórios; - a realização inexata da prestação principal.”
A lei faz referência ao cumprimento defeituoso da obrigação (artº 799º, nº 1, do CC), mas “[o]s efeitos específicos do cumprimento defeituoso não vêm definidos no título das obrigações em geral (…) é (…) a propósito da disciplina de alguns contratos nominados (nomeadamente da compra e venda), que a lei insere algumas disposições especificadamente referidas ao cumprimento defeituoso.”
Segundo o artº 905º do CC, “(…).
Entre os vícios do direito aqui em vista – ónus ou limitações que excedam os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria – contam-se os direitos reiais de garantia sobre a coisa vendida (consignação de rendimentos, penhor, hipoteca, privilégios ou retenção)
O comprador do bem que desconhece a existência de um direito sobre a coisa adquirida, suscetível de ser invocada contra si por terceiro, tem o direito:
- à anulação do contrato por erro ou dolo, nos termos gerais do regime da anulabilidade (artº 905º, do CC) e a indemnização (artº 908º e 909º, do CC), direito que persiste com a convalescença do contrato nos casos em que o vício houver causado prejuízo ao comprador ou se este já houver pedido em juízo a anulação da compra e venda (artº 906º, nº 2, do CC);
- à redução do preço e indemnização que no caso competir (artº 911º, do CC);
- ao exato cumprimento do contrato e prazo para o seu exercício (artº 907º, do CC) e indemnização em caso de não cumprimento da obrigação de fazer convalescer o contrato.
O comprador de bem onerado que desconhecia a existência do vício, se bem vemos, só tem direito a exigir uma indemnização ao vendedor, nos casos em que se verifique a anulação ou redução do contrato e nos casos em que o vendedor não cumpra a obrigação de fazer convalescer o contrato; nos casos em que o comprador pretende a manutenção (convalescença) do contrato, como é o caso, não tem direito a indemnização exclusivamente fundada no vício sobre o estado jurídico da coisa, devendo requerer ao tribunal a fixação dum prazo para o vendedor expurgar os ónus ou limitações existentes.
Ainda assim, ou melhor, por ser assim, a A não demonstra, a nosso ver, a existência de prejuízos patrimoniais.»
Procurando transpor estas considerações para o caso dos autos, lembramos que a Autora, na Petição Inicial, alegou (pelo menos implicitamente) que, à data da escritura pública de compra e venda, desconhecia que o rés do chão do prédio estava arrendado, facto esse que não se provou (cf. ponto 1 do elenco dos factos não provados). Ao invés, apesar do que foi declarado na escritura pública, resulta dos factos provados (pelo menos como facto concludente) que a Autora não desconhecia então a existência do arrendamento para fim não habitacional, face ao que havia sido expressamente acordado no contrato promessa de compra e venda, ou seja, que a venda se realizaria pelo preço de 2.400.000 € (o qual não sofreu alteração aquando da escritura), apesar da existência dos arrendamentos aí indicados (salvo o do 2.º andar esquerdo), sendo, aliás, na escritura pública feita menção a anúncio em que o prédio surge identificado como estando arrendado.
Portanto, ante os factos provados, é de concluir que a Ré demonstrou inexistir a (alegada) situação de desconhecimento (pela Autora) da existência de ónus ou limitações anormais, resultando dos factos provados que a Autora foi previamente informada dos arrendamentos existentes, tendo concordado (salvo quando ao arrendamento do 2.º andar esquerdo) em que, apesar disso, a venda se fizesse pelo preço de 2.400.000 €, pelo que não podia, em boa fé, supor ou crer que o arrendamento do rés-do-chão do prédio teria cessado aquando da escritura pública de compra e venda, que se realizou precisamente pelo referido preço.
Assim, não obstante o que foi declarado na escritura pública celebrada em agosto de 2017, ou seja, que o prédio era vendido livre de ónus e encargos, ficam abalados, em nosso entender, os fundamentos da pretensão da Autora, não tendo cabimento invocar a circunstância de ter visto frustrada uma “legítima expetativa de expurgação do referido ónus”, pois a Autora, além de não ter peticionado judicialmente a anulação do contrato, nunca pediu a expurgação dos ónus ou limitações existentes, requerendo a fixação de prazo para a Ré vir sanar a anulabilidade do contrato, antes se limitou a intentar a presente ação, volvidos mais de 5 anos após a celebração da escritura pública, peticionando o pagamento de valores a título de redução do preço e indemnização.
Estando o direito de indemnização por danos decorrentes da venda de coisas oneradas dependente da anulação do contrato ou, pretendendo o comprador manter o contrato, da obrigação de fazer convalescer o contrato, com a expurgação do ónus em prazo a fixar pelo tribunal, ou ainda da redução do preço, certo é que a Autora não formulou nenhum pedido de anulação, nem nunca requereu judicialmente a fixação de prazo para expurgação da limitação existente, e, como já vimos, não lhe assiste o direito à redução do preço.
Além de tudo isto, a pretensão indemnizatória da Autora, no contexto fáctico apurado, configuraria mesmo um abuso do direito, pois, não obstante o teor das declarações vertidas na escritura pública, não pode ser apagado o contexto negocial que as antecedeu, parecendo-nos que seria contrário à boa fé considerar que a Ré estava obrigada a indemnizar por não ter expurgado um “ónus de arrendamento” – mais ainda sem que essa expurgação tivesse sido previamente requerida e determinada, com a fixação judicial de prazo para o efeito – cuja subsistência a compradora não podia ignorar, face ao que havia sido previamente acordado, no âmbito do contrato promessa de compra e venda, nada indicando que tivesse deixado de existir tal arrendamento (um indicador disso seria, por exemplo, que o preço declarado na escritura fosse superior ao previsto no contrato promessa).
Tudo ponderado, concluímos que a Ré não se constituiu na obrigação de indemnizar, ressarcindo as despesas, no montante de 107.000 €, que a Autora suportou pelo facto de não ter (ainda) chegado a acordo com a sociedade Arrendatária para a cessação do contrato de arrendamento das duas lojas do rés-do-chão do prédio, improcedendo, assim, a ação quanto a este pedido indemnizatório e respetivos juros de mora.
Da litigância de má fé
O Tribunal recorrido considerou que a Autora não litigou de má fé, fundamentando esse entendimento nos seguintes termos:
«Para a Ré a Autora litiga de má fé por ter ocultado ao tribunal factos importantes para a decisão da lide.
Com efeito alega a Ré que a Autora omitiu deliberada e intencionalmente a existência do contrato promessa de compra e venda (documento nº 1 junto com a contestação), com vista a poder faltar à verdade e servir os seus ilegais propósitos e invoca na presente acção a existência de um acordo que sabe perfeitamente que mais não é do que um papel que o seu sócio gerente deu a assinar ao sócio gerente da Ré, com vista à cessação de um contrato de arrendamento.
Vejamos.
Nos termos do disposto no n.º 2 do art.º 456.º do Código de Processo Civil, “diz-se litigante de má fé quem, com dolo ou negligência grave:
a) Tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar;
b) Tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa;
c) Tiver praticado omissão grave do dever de cooperação;
d) Tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objectivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a acção da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão”.
Existe litigância de má fé quando a parte defende posição cuja falta de fundamento não desconheça ou não deva ignorar, deliberadamente falseie os factos ou omita factos essenciais ou utilize o processo com um objectivo ilegal, dificultando a ação da justiça ou impedindo a descoberta da verdade.
Não basta uma simples desconformidade da versão da parte com a realidade; é preciso que litigue sabendo e querendo prevalecer-se de algo que sabe ser falso, ou pretenda um fim consabidamente infundado.
Ora, nas circunstâncias dos autos, vejamos se o comportamento processual da Autora é susceptível do juízo de censura que a litigância de má-fé pressupõe, tendo em conta que ficou demonstrado que omitiu qualquer referência ao contrato promessa de compra e venda, dando a entender que nenhum conhecimento possuía sobre a existência do contrato de arrendamento sobre o 2º andar esquerdo do imóvel adquirido.
É sabido que o facto de uma das partes obter ganho de causa não significa que não possa ser condenada por litigar de má fé em algum dos aspectos da lide. Por maioria de razão, se a parte não obtém total ganho de causa também não está a salvo da má fé com que possa ter litigado.
No caso, importa saber se a conduta da Autora foi adequada a prejudicar a decisão da causa; se aquela pretendia vir a influenciar negativamente a decisão, contra a realidade dos factos.
E a resposta no caso concreto impõe-se negativa.
Era indiferente a alegação na petição inicial do conhecimento ou desconhecimento do contrato de arrendamento, já que consta do contrato promessa que a Ré se obrigou a extingui-lo e é com esse fundamento, embora baseado na escritura de compra e venda, que o pedido é efectuado.
Assim, pese embora exista uma alegação contrária ao que se provou, a irrelevância dessa matéria para o desfecho da acção afasta a existência de conduta processual susceptível de censura sendo de afastar a condenação da Autora como litigante de má fé.
Pelo exposto, entendemos que a conduta da Autora não integra nenhum dos comportamentos relevantes para efeitos de litigância de má fé, devendo apenas suportar as custas do processo, na proporção do seu decaimento e não também, a multa que sanciona a litigância de má fé.»
A Ré, no recurso subordinado, discorda desta decisão, defendendo que deve ser revogada a sentença na parte em que absolveu a Autora do pedido de litigância de má fé e, por conseguinte, ser a mesma substituída por decisão de condenação daquela pelos valores peticionados na contestação 66.058,83 €, na medida em que ficou provada nos autos a atividade processual ilicitamente desenvolvida por aquela ao longo de todo o processo.
Vejamos.
Conforme expressamente previsto no art. 542.º, n.ºs 1 e 2, do CPC:
“Tendo litigado de má-fé, a parte é condenada em multa e numa indemnização à parte contrária, se esta a pedir.
2 - Diz-se litigante de má-fé quem, com dolo ou negligência grave:
a) Tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar;
b) Tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa;
c) Tiver praticado omissão grave do dever de cooperação;
d) Tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objetivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a ação da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão.”
Como se afirma no sumário do acórdão do STJ de 16-02-2012, proferido no proc. n.º 268/10.4YXLSB.L2.S2, disponível em www.dgsi.pt:
“I - Litiga de má-fé a parte que alega factos que sabe perfeitamente serem contrários à verdade com a intenção de obter uma decisão no litígio que lhe seja favorável.
II - O acesso ao direito consagrado no artigo 20º da Constituição da República Portuguesa não compreende, nomeadamente, uma oposição que altere a verdade dos factos, disso tendo perfeita consciência a respectiva parte.”
No presente processo, muito embora a Autora possa estar convencida da razão que lhe assiste (considerando a posição que veio a ser assumida pela sociedade Arrendatária, de que um dos sócios é o gerente da Ré), ficou claro que a propositura da ação não foi motivada pela existência do arrendamento do 2.º esquerdo (que já findou – estando sanada a anulabilidade do contrato de compra e venda decorrente da existência do mesmo – cf. art. 906.º do CC), mas sim - e apenas - pela manutenção do arrendamento do rés-do-chão, parecendo-nos que a Autora não devia ignorar a manifesta falta de fundamento da sua pretensão à redução do preço estribada no incumprimento do dito “Acordo”, sendo inevitável reconhecer que, ao deduzir a sua pretensão nos termos em que o fez, a Autora alterou a verdade dos factos e omitiu factos relevantes para a decisão da causa.
Efetivamente, a Autora alegou na Petição Inicial que a Ré lhe garantiu a inexistência de limitação ou vício que afetasse o direito de propriedade transmitido, o que manifestamente não é verdade, já que a Ré informou a Autora da existência dos ónus existentes, tendo o preço sido estipulado considerando a existência dos mesmos, apenas se prevendo a extinção do arrendamento referido em iv) do Considerando II (ou seja, o arrendamento relativo ao 2.º esquerdo), conforme ficou expressamente consignado no contrato promessa de compra e venda, de que a Autora fez tábua rasa, omitindo ter sido celebrado.
Aliás, nem se percebe como seria possível à Autora, cujo sócio gerente outorgou a escritura pública, ignorar a presença de um restaurante em funcionamento (como resulta, além do mais, do documento 5 junto com a PI) no rés do chão do prédio que adquiriu e não ter o cuidado de indagar a que título era ocupado esse espaço. De salientar que, no contrato promessa consta inclusivamente, na Cláusula quinta, n.º 3, que “A Promitente vendedora obriga-se a proceder às necessárias comunicações para exercício do direito de preferência à Câmara Municipal de Lisboa e DGPC, bem como a notificar os arrendatários titulares do direito de preferência na compra”, o que evidencia bem estar prevista a manutenção/transmissão dos demais arrendamentos.
A Autora alegou, na Petição Inicial, que a Inquilina “reclama” o pagamento pela Autora de uma indemnização “para abdicar dos seus direitos como inquilina”, quando, na verdade, esta Inquilina, à data da propositura da ação, já tinha declarado que aceitava a cessação do contrato de arrendamento, mediante o pagamento de uma quantia, conforme consta do documento 4 junto com a Contestação, facto que, conforme se provou, era do conhecimento da Autora (cf. ponto 35) e foi por esta omitido, para se prevalecer do denominado “Acordo”, não podendo ignorar que a obrigação aí assumida pela Ré estava cumprida.
A Autora alegou na Petição Inicial que ficou impedida de dar início à execução do seu projeto e de auferir os proveitos previstos por causa da “conduta incumpridora da Ré” com a manutenção dos referidos “ónus” sobre o imóvel, quando, na verdade, a Inquilina do 2.º andar esquerdo, além de não se ter oposto à desocupação desse espaço para a realização das obras, acabou por concordou com a cessação do contrato de arrendamento, sem custos para a Autora, e, quanto ao rés do chão, a Autora não ignorava a existência desse contrato de arrendamento e não podia ignorar que o mesmo se mantinha à data da escritura pública, com a transmissão da posição da locadora (cf. art. 1057.º do CC).
Assim, não podemos deixar de julgar verificada a litigância de má fé.
Tendo em atenção as circunstâncias descritas e o disposto no art. 27.º, n.º 3, do Regulamento das Custas Processuais, afigura-se adequado fixar o montante da multa em 10 UC.
Quanto à indemnização peticionada pela Ré, importa ter presente o disposto no art. 543.º do CPC, nos termos do qual:
“1 - A indemnização pode consistir:
a) No reembolso das despesas a que a má-fé do litigante tenha obrigado a parte contrária, incluindo os honorários dos mandatários ou técnicos;
b) No reembolso dessas despesas e na satisfação dos restantes prejuízos sofridos pela parte contrária como consequência direta ou indireta da má-fé.
2 - O juiz opta pela indemnização que julgue mais adequada à conduta do litigante de má-fé, fixando-a sempre em quantia certa.
3 - Se não houver elementos para se fixar logo na sentença a importância da indemnização, são ouvidas as partes e fixa-se depois, com prudente arbítrio, o que parecer razoável, podendo reduzir-se aos justos limites as verbas de despesas e de honorários apresentadas pela parte.
4 - Os honorários são pagos diretamente ao mandatário, salvo se a parte mostrar que o seu patrono já está embolsado.”
A este respeito, a Ré limitou-se a referir que pretendia uma indemnização no valor de 66.058,83 € por ser “correspondente a 3% do prejuízo que, através da presente ação, a Autora tentou infligir à Ré”. No contexto fáctico descrito e não estando demonstrada a verificação de outros prejuízos sofridos pela parte contrária como consequência direta ou indireta da má-fé, apenas se poderia admitir que a Ré teve/terá despesas com a sua defesa - na presente ação e recursos - cujo reembolso porventura não será inteiramente assegurado por via da reclamação de custas de parte, pelo que, quanto muito, haveria lugar a indemnização simples [e não agravada nos termos da alínea b) do n.º 1].
No entanto, uma vez que a Ré nada reclamou verdadeiramente a esse respeito, desconhecendo-se as condições do mandato forense (mormente se foi ou não constituído no âmbito de contrato de avença), e sendo certo que poderá receber as designadas custas de parte (cf. artigos 529.º e 533.º do CPC e 25.º e 26.º do RCP), consideramos que não se justifica condenar a Autora no pagamento de indemnização à Ré, sob pena de, mais do que equidade, o juízo deste Tribunal da Relação redundar numa arbitrariedade. Nesta linha de pensamento, veja-se o acórdão da Relação de Coimbra de 30-10-2007, proferido no proc. n.º 1439/04.8TBCNT-A.C1, disponível em www.dgsi.pt, em que se considerou, “na ausência total de elementos fornecidos pela exequente (ainda que a nível meramente indicativo) quanto a outras eventuais despesas ou prejuízos que tivesse sofrido em consequência directa (ou mesmo indirecta) da litigância de má fé dos opoentes, torna-se, in casu, desaconselhável (sob o risco de imprudência arbitrária no montante que viesse a ser atribuído) fixar qualquer indemnização à ora agravante por aquela litigância dos últimos.”
Vencida a Autora-Apelante, é responsável pelo pagamento das custas processuais em ambas as instâncias (artigos 527.º e 529.º, ambos do CPC).
***
III - DECISÃO
Pelo exposto, decide-se:
- Negar provimento ao recurso interposto pela Autora, mantendo-se, em consequência, a sentença recorrida na parte em que julgou a ação improcedente;
- Conceder provimento ao recurso subordinado interposto pela Ré, revogando-se, em consequência, a sentença recorrida na parte objeto deste recurso, decidindo-se, em substituição:
a) julgar totalmente improcedente a ação, absolvendo a Ré do pedido de condenação no pagamento da quantia de 107.000 € e respetivos juros de mora;
b) julgar verificada a litigância de má fé por parte da Autora, condenando-a no pagamento de multa no montante de 10 UC e absolvendo-a do pedido de indemnização no valor de 66.058,83 € deduzido pela Ré a esse título;
- Condenar a Autora-Apelante no pagamento das custas da ação e dos recursos.
D.N.
Lisboa, 16-01-2025
Laurinda Gemas
Paulo Fernandes da Silva
João Paulo Raposo |
