Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

783/16.6T8ALM.L1-1

Relator: ANA ISABEL MASCARENHAS PESSOA

Descritores: ARRENDAMENTO
HERANÇA
CABEÇA DE CASAL

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 04/30/2019

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Texto Parcial: N

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: IMPROCEDENTE

Sumário: Não cumpre a sua obrigação no contrato de arrendamento o arrendatário que frui a coisa entre Novembro e Dezembro de um ano e Janeiro do ano seguinte, inclusive, sem realizar a contraprestação relativa a tais meses no prazo devido, sendo que à data da propositura da acção tal pagamento não havia ainda ocorrido, presumindo-se a sua culpa, nos termos do disposto no artigo 799º do Código Civil.

Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral: Acordam na 1ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I. RELATÓRIO.
MA…, na qualidade de cabeça de casal da herança aberta por óbito do seu marido, MAC…, veio intentar a presente acção de despejo contra PS… - ACTIVIDADES HOTELEIRAS, UIPESSOAL, LDA., pedindo que se declare resolvido o contrato de arrendamento, condenando-se a ré a restituir o local arrendado, livre de pessoas e bens e a pagar à autora as rendas vencidas, no montante actual de € 4.500,00 e as vincendas até à entrega efectiva do locado, bem como os juros de mora que à taxa legal, actualmente de 4% ao ano, se vencerem sobre o montante de cada uma das rendas, desde a data do incumprimento e até integral pagamento.
Alega, muito em síntese, que a Ré não efectuou o pagamento das rendas que se venceram de 01.11.2015 em diante.
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Regularmente citada a Ré contestou, aceitando ter procedido ao pagamento de algumas rendas com atraso e, bem assim, que à imagem do que havia sucedido no ano de 2014, acordou com a Autora que regularizaria todas as rendas que até então estivessem em falta a partir de 01.06.2016, altura em que a sua facturação iria aumentar significativamente.
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A autora deduziu incidente de despejo imediato, o que foi indeferido por requerimento de 02.11.2016, que veio a ser confirmado por Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça proferido em 13.07.2017.
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Dispensou-se a realização da audiência prévia, proferiu-se despacho saneador, fixou-se o objecto do litígio, enunciaram-se os temas de prova, sem reclamações.
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Realizou-se a audiência de julgamento, vido a ser proferida sentença que, julgando a acção procedente:
a) Declarou resolvido o contrato de arrendamento referente o prédio urbano correspondente ao n.º … da Rua …, na Charneca de Caparica, descrito na …ª Conservatória do Registo Predial de Almada sob o nº … e inscrito na matriz predial da União das freguesias da Charneca da Caparica sob o artigo …;
b) Condenou a Ré PS… – Actividades Hoteleiras, Unipessoal, Lda. a restituir à Autora imediatamente, livre de pessoas e bens, a fracção descrita em a);
c) Condenou a Ré PS… – Actividades Hoteleiras, Unipessoal, Lda., no pagamento das rendas em atraso desde Novembro de 2015, que perfazem até Janeiro de 2016 o montante de € 4500,00 (quatro mil e quinhentos euros), bem como nas que se venceram depois dessa data e nas que se vencerem até ao trânsito em julgado da presente decisão, acrescidas de juros moratórios vencidos e vincendos desde a citação, à taxa legal de 4%, descontando o montante de €18.000,00, entretanto pago pela Ré;
d) Condenou a Ré PS… – Actividades Hoteleiras, Unipessoal, Lda. no pagamento da indemnização mensal de € 1500,00 (mil e quinhentos euros), desde a data do trânsito em julgado da presente decisão até à entrega do locado.
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Inconformada com esta decisão, dela apelou a Ré, formulando as seguintes conclusões:
Da impugnação da decisão quanto à matéria de facto
1- Os concretos pontos de facto que a Recorrente considera incorrectamente julgados é a sentença a quo ter entendido que não se provou que, citando, “1. Em Novembro de 2015 a ré acordou com a autora ir fazendo depósitos por conta das rendas de acordo com as suas responsabilidades.” e que “2. Ficou acordado que a ré regularizaria todas as rendas que estivessem em falta a partir de 01.06.2016, altura em que a facturação da ré iria aumentar significativamente.”;
2- Os concretos meios probatórios que impunham diversa decisão sobre os pontos supra identificados, é o depoimento da testemunha da R. AM…, com registo de gravação no Sistema de Habilus Media Studio com início no marcador 00:13:45 e fim no marcador 01:04:33, bem como o manuscrito junto à contestação como documento n.º 1, à contestação, manuscrito e assinado pelas proprietárias do locado e senhorias;
3- A decisão que deve ser proferida sobre as questões de facto ora impugnadas é no sentido de dever considerar-se provado que “Em Novembro de 2015 a ré acordou com a autora ir fazendo depósitos por conta das rendas de acordo com as suas responsabilidades.” e que “Ficou acordado que a ré regularizaria todas as rendas que estivessem em falta a partir de 01.06.2016, altura em que a facturação da ré iria aumentar significativamente.”;
4- A testemunha AC…, que se assumiu como empregado e “gerente de facto” da R. referiu, de forma clara e inequívoca, que acordou com a A. e sua filha (proprietárias e senhorias, pois, entretanto, faleceu o marido e pai destas), que ia fazendo pagamentos por conta das rendas atrasadas e que, a partir de Junho de 2016, regularizaria todas as rendas em falta;
5- A razão de ciência desta testemunha é inatacável, porquanto, ela própria protagonizou os factos, ou seja, verbalizou tal acordo com a A. através da sua filha, que a representava;
6- Nenhuma razão é apontada pela sentença recorrida para desacreditar o depoimento da testemunha AC…, nem tal poderia suceder, porque essa razão inexiste: a testemunha foi isenta, objectiva e fez afirmações peremptórias que ela própria protagonizou;
7- Este acordo de ir pagando valores por conta das rendas em atraso, é corroborado pelo que resulta do facto 9 provado, da sentença recorrida: no decurso do processo, no ano de 2016, a ré pagou a título de rendas a quantia de € 18.000,00 (dezoito mil euros);
8- Por outra via, o acordo por via do qual a A. e sua filha aceitaram esperar até Junho de 2016 para a regularização total (porque parcialmente elas iam sendo pagas) das rendas, não surge por acaso, pois, a partir de Junho de 2016, ou seja, do início da época balnear, o movimento de clientela decuplica, pois trata-se de um estabelecimento de petiscos (caracois, ameijoas e afins), perto das praias da Costa de Caparica e Fonte da Telha;
9- Sabedoras disso, a A. e sua filha sempre foram tolerantes com os atrasos no pagamento da R., chegando, pois, a acordar expressamente, com esta que ela poderia regularizar todas as rendas a partir de Junho de 2016;
10- O manuscrito da filha da A. e também senhoria (doc. n.º 1, da contestação), demonstra que elas aceitavam pacificamente os atrasos e que esperavam pacientemente pela sua regularização;
11- A testemunha FC…, na qualidade de filha da A. e também proprietária e também senhoria, veio negar a existência de tal acordo com a R., mas, estando em causa própria, foi, na audiência de julgamento, contraditada pela R., como resulta da gravação do julgamento;
12- Ou seja, é esta testemunha que não merece credibilidade, porque em causa própria, e não a testemunha AC…;
13- Estas são as razões pelas quais a Recorrente entende modestamente que os factos supra identificados devem ser dados como provados, nos termos supra aduzidos em c).
Da impugnação da decisão quanto ao Direito
14- Provado que deve ser que “Em Novembro de 2015 a ré acordou com a autora ir fazendo depósitos por conta das rendas de acordo com as suas responsabilidades.” e que “Ficou acordado que a ré regularizaria todas as rendas que estivessem em falta a partir de 01.06.2016, altura em que a facturação da ré iria aumentar significativamente.”, a sua subsunção ao Direito é pacífica;
15- É verdade que o contrato sub judice tinha previsto o pagamento da renda até um determinado dia;
16- Mas nada impede que quaisquer partes, em qualquer contrato, acordem numa alteração a posteriori da forma, prazo ou tempo de pagamento;
17- Casos há em que têm que o fazer por escrito e até por escritura pública, mas, in casu, o acordo verbal é bastante e a R. logrou provar que este acordo existiu, sendo certo que a A. e sua filha não estavam obrigadas a tal tolerância para com a R.;
18- Mas o que é certo é que foram tolerantes e aceitaram tal acordo e, sendo assim, uma vez que a A. e sua filha aceitaram expressamente ir recebendo entregas por conta das rendas, para depois tudo se regularizar a partir de 01/06/2016, carecem de legitimidade para demandar a R., inexistindo fundamento para peticionar a resolução do contrato sub judice;
19- Acresce que, ao criarem a legítima expectativa na R. de que o contrato continuaria em vigor, que aceitavam ir recebendo pagamentos por conta das rendas e que anuíram em aguardar até Junho de 2016 para que a R., com o aumento da sua facturação de Verão, pusesse as rendas em dia, a A. (e a sua filha e procuradora) agem em claro Abuso de Direito, o que, desde já, se invoca, com todas as consequências legais;
Concluiu que o recurso deve ser julgado procedente, revogando-se a sentença recorrida e substituindo-se por outra que absolva a Ré dos pedidos.
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A Autora contra-alegou, apresentando, por seu turno, as seguintes conclusões:
A) Os factos que a apelante pretende que sejam dados como provados não têm qualquer sustentação, uma vez que os depoimentos das testemunhas são contraditórios e do documento junto com a contestação não se retira que tivesse existido qualquer acordo de pagamento em função das possibilidades da apelante;
B) Não se pode privilegiar o depoimento de uma testemunha, cujo depoimento lhe é favorável, no sentido de que existiu um acordo de pagamento faseado, em detrimento do depoimento de outra testemunha que nega a existência desse acordo em que a mesma tivesse intervindo, quer na qualidade de interessada, quer na de representante da apelada;
C) A apelante não logrou fazer prova dos factos por si alegados, como era seu ónus;
D) A apelada não pagou as rendas do locado nas datas do seu respectivo vencimento e, apesar de ter efectuado alguns pagamentos, o certo é que se encontra em mora, o que dá causa ao despejo;
E) A sentença recorrida faz uma correcta apreciação dos factos e aplicação do direito, pelo que não merece ser censurada.
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II. QUESTÕES A DECIDIR.
Sendo o objeto do recurso balizado pelas conclusões do apelante, nos termos preceituados pelos artigos 635º, nº 4, e 639º, nº 1, do Código de Processo Civil, impõe-se conhecer das questões colocadas pela Apelante e as que forem de conhecimento oficioso, sem prejuízo daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras, sendo o julgador livre na apreciação e aplicação do direito, nos termos do disposto no artigo 5º, n.º 3 do Código de Processo Civil.
Assim, no caso concreto, importa apreciar e decidir:
- se procede a impugnação da matéria de facto; e consequentemente,
- se deve a Ré ser absolvida dos pedidos formulados pela Autora.
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III. FUNDAMENTAÇÃO.
III.1. O Tribunal Recorrido considerou provados os seguintes factos:
1. A Autora é cabeça de casal da herança aberta por morte do seu marido, MAC…;
2. Integra o acervo patrimonial da herança do seu falecido marido, o prédio urbano correspondente ao nº … da Rua …, na Charneca de Caparica, descrito na …ª Conservatória do Registo Predial de Almada sob o nº … e inscrito na matriz predial da União das freguesias da Charneca da Caparica sob o artigo …;
3. Por contrato, datado de 18 de Abril de 2005, o autor da herança deu de arrendamento a AG…, em regime de renda livre e limitado ao prazo de 5 anos, o identificado prédio, mediante a renda mensal de €950,00;
4. Com data de 12 de Janeiro de 2011, o autor da herança e o arrendatário acordaram em fazer um aditamento ao contrato de arrendamento, passando a figurar como arrendatária a sociedade por quotas denominada "PF…, Lda.", e fixando-se a renda mensal em € 1.500,00;
5. Por contrato de trespasse de Estabelecimento, ocorrido em meados de Julho de 2013 e em data que a Autora não sabe precisar, o arrendamento foi transmitido à ora Ré, que assumiu a posição de arrendatária até à presente data, não tendo a Autora e o seu falecido marido exercido o direito de preferência;
6. Estabeleceu-se no contrato de arrendamento que a renda se vence até ao oitavo dia do mês anterior àquele a que disser respeito;
7. A Ré ao longo da vigência do contrato, após o trespasse do estabelecimento, entrou várias vezes em incumprimento, por falta de pagamento atempado das rendas, tendo o mês de caução sido absorvido pelas rendas em atraso e consentido o falecido marido da Autora que o contrato se mantivesse, com o mês de caução absorvido e sem que a Ré tivesse, alguma vez, pago o acréscimo legal decorrente da mora;
8. A Ré, apesar de se manter a explorar o estabelecimento, não pagou a renda que se venceu no dia 01 Novembro de 2015, nem as seguintes, pelo que se encontra em mora no pagamento a quantia de € 4.5000,00, correspondente a 3 meses de rendas em atraso (Novembro e Dezembro de 2015 e Janeiro de 2016);
9. No decurso do processo, no ano de 2016, a ré pagou a título de rendas a quantia de € 18.000,00, tendo transferido para a autora a quantia de € 13.500,00 e retido na fonte a quantia de € 4500,00.
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III.2 Na mesma decisão considerou-se que não se provaram os seguintes factos com interesse para a boa decisão da causa:
1. que em Novembro de 2015 a Ré acordou com a Autora ir fazendo depósitos por conta das rendas de acordo com as suas possibilidades;
2. que ficou acordado que a Ré regularizaria todas as rendas que estivessem em falta a partir de 01.06.2016, altura em que a facturação da Ré iria aumentar significativamente.
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III.3. Da impugnação do julgamento da matéria de facto.
O objeto do conhecimento do Tribunal da Relação em matéria de facto é conformado pelas alegações e conclusões do recorrente – este tem, não só a faculdade, mas também o ónus de no requerimento de interposição de recurso e respetivas conclusões, delimitar o objeto inicial da apelação – cf. artigos 635º, 639º e 640º do Código de Processo Civil.
Assim, sendo a decisão do tribunal «a quo» o resultado da valoração de meios de prova sujeitos à livre apreciação, desde que a parte interessada cumpra o ónus de impugnação prescrito pelo art. 640º, a Relação, como tribunal de instância, está em posição de proceder à sua reavaliação, expressando, a partir deles, a sua convicção com total autonomia, de acordo com os princípios da livre apreciação (artigo 607º, nº 5, do Código de Processo Civil), reponderar as questões de facto em discussão e expressar o resultado que obtiver: confirmar a decisão, decidir em sentido oposto ou, num plano intermédio, alterar a decisão no sentido restritivo ou explicativo.
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No caso dos autos, a Apelante entende que os pontos 1 e 2 dos factos não provados, devem passar a ser considerados provados.
Procedeu-se à audição integral da prova testemunhal e do depoimento de parte da Autora, e à conjugação dos mesmos com a prova documental junta aos autos.
E acerca dos concretos pontos de facto a que a Apelante faz referência foram trazidas aos autos versões diversas pelas testemunhas AM… e FS…, ambas revelando interesse, ao menos indirecto, na resolução da acção, o primeiro por ser o companheiro da gerente e sócia única da Ré, explorando de facto o estabelecimento instalado no arrendado, a segunda por ser filha da Autora, também ela herdeira na herança de que aquela é cabeça de casal, sendo que a Autora apenas revelou saber que o inquilino não paga as rendas e que quanto ao mais, é a filha que trata de tudo o que diz respeito ao contrato de arrendamento e à relação com a inquilina.
Os factos que a Ré pretende ver considerados provados correspondem ao fundamento da sua oposição – alega a inexigibilidade das rendas que a Autora entendeu estarem em falta até 01.06.2016, por ter sido acordado com a Autora que a Ré regularizaria todas as rendas que então estivessem em falta nessa data.
Nos termos do disposto no artigo 342º do Código de Processo Civil, sobre a Ré recaía, pois, o ónus de provar tais factos.
E se é certo que o depoimento da testemunha AC…, embora algo confuso e impreciso, traduziu uma versão dos factos no sentido de que no âmbito dos contactos com a filha da Autora teria obtido uma expectativa de tolerância com os atrasos nos pagamentos das rendas, certo é também que o mesmo foi contrariado pelo depoimento da testemunha FC…, que de forma clara, convicta e veemente negou que o acordo tivesse sido celebrado, ou que alguma vez a expectativa de tolerância no recebimento tardio das rendas tivesse sido criada ao referido AC… ou à Ré, dando nota da necessidade de recebimento regular do valor relativo às rendas acordadas para a economia dos titulares do direito de propriedade sobre o arrendado, que levou à propositura, em Janeiro de 2016, da presente ação.
E assim, perante a ausência de qualquer meio de prova objetivo que confirmasse as declarações do referido AC…, pois o documento junto com a contestação não evidencia qualquer declaração de vontade no sentido de acordar no recebimento das rendas em dívida apenas a partir de Junho de 2016, não puderam tais factos merecer senão resposta negativa, nenhuma censura merecendo, pois, a decisão, neste ponto.
Improcede, pois, nesta parte, a apelação.
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III.4. Os factos e o direito.
Mantendo-se inalterado o julgamento da matéria de facto, necessariamente tem de manter-se o enquadramento jurídico feito pelo Tribunal recorrido, que se sufraga.
Na verdade, dependia o pedido de alteração do decidido na sentença proferida nos autos, no que à interpretação e aplicação do Direito respeita, do prévio sucesso da impugnação da decisão sobre a matéria de facto.
Efetivamente, dúvidas não se colocam de a Autora demanda a Ré com fundamento no contrato de arrendamento relativamente ao prédio de que a herança de que é cabeça de casal, é senhoria, e a Ré arrendatária, através do qual em contrapartida de se proporcionar à Ré o gozo do imóvel, esta se obrigou, em contrapartida, a pagar a retribuição acordada (artigos 1022º, 1023º e 1038º, al. a) do Código Civil).
Certo é que o referido contrato devia ser pontualmente cumprido, e que as partes cumprem as obrigações decorrentes dos contratos que celebram quando realizam as prestações respetivas, e que não as cumprem no caso inverso (artigo 762º, n.º 1, do Código Civil).
No caso do pagamento da renda, estabelece o artigo 1075º, n.º 2 do Código Civil a regra supletiva de que a mesma se vence no momento da celebração do contrato, e cada uma das restantes no 1º dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito.
Importa ainda referir que, na justa medida em que o artigo 1041º, n.º 2 determina que o direito à indemnização ou resolução do contrato cessa se o arrendatário fizer cessar a mora no prazo de oito dias após o seu começo, existe uma tolerância legal em relação à mora do arrendatário durante esse prazo, a qual não tem consequências para o mesmo.
Regime que levou a que usualmente se estabeleça – como sucedeu no caso dos autos - que renda se vence no oitavo dia do mês anterior àquele a que disser respeito.
Ora, no caso é inequívoco que pese embora a ora Ré tivesse ocupado e usufruído do imóvel nos termos do contrato de arrendamento celebrado entre os meses de Novembro e Dezembro de 2015 e Janeiro de 2016, inclusive, não realizou a contraprestação relativa a tais meses, no prazo devido, sendo que à data da propositura da acção tal pagamento não havia ainda ocorrido, presumindo-se a sua culpa, nos termos do disposto no artigo 799º do Código Civil.
Como se referiu já, não logrou provar o alegado acordo no pagamento das rendas em causa apenas em Junho de 2016, ou sequer que tivesse sido criada a expectativa de tolerância reiterada no recebimento tardio das rendas acordadas, o que afasta a possibilidade de se considerar a figura do abuso de direito.
Dúvidas não podem, pois, validamente colocar-se de que se mostra verificado a causa de resolução do contrato de arrendamento prevista no artigo 1083, n.º 3 do Código Civil.
Nenhuma censura merece, pois, a decisão recorrida, ao declarar resolvido o contrato com esse fundamento, e ao condenar a Ré no pagamento das rendas vencidas e vincendas, acrescidas de juros, descontado o valor entretanto (a partir de Junho de 2016) pago pela Ré, tudo nos termos das disposições já citadas e ainda das conjugadas dos artigos 1041º, 1045º, 804º, n.º 1 e 805º, n.º 2, al. a) todos do Código Civil.
Conclui-se desta forma que a decisão recorrida é de manter.
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IV. Decisão.
Em face do exposto, acordam em julgar a apelação improcedente por não provada e, em consequência, manter a sentença recorrida.
Custas pela Recorrente – artigo 527º do Código de Processo Civil.
Registe e notifique.
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Lisboa, 30/04/2019

Ana Isabel Mascarenhas Pessoa
Eurico José Marques dos Reis
Ana Maria Fernandes Grácio