| 680/2002.L2-6 |  |
VÍCIO DO LOCADO
EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO
RENDAS
GOZO DA COISA LOCADA
2. Para que o inquilino possa invocar a excepção de não cumprimento do contrato quanto à sua obrigação de pagamento de rendas, é necessário que do cumprimento defeituoso por banda do senhorio, tenham resultado danos relevantes que impliquem directamente com o gozo da coisa pelo inquilino, privando-o total ou parcialmente desse gozo.(sumário da Relatora)
I – RELATÓRIO
F… instaurou contra R… LDA e M…, LDA., acção de despejo com processo sumário, alegando, em síntese, que:
- A Autora é dona e legítima possuidora da fracção autónoma designada pelas letras “CN”, correspondente à loja no R/C e arrecadação, com o n.º 000 no “Centro Comercial …” Praça …, inscrito no artigo n.º …-CN, da matriz predial urbana da freguesia de …;
- Por contrato escrito, celebrado em 5 de Dezembro de 2000, destinado a vigorar a partir de 1 de Janeiro de 2001 e pela renda mensal de 190.000$00 (cento e noventa mil escudos), actualmente fixada em 988,62 € (novecentos e oitenta e oito euros e sessenta e dois cêntimos), deu de arrendamento à sociedade primeira Ré, a mencionada loja e a respectiva arrecadação, nos termos e demais condições constantes do único documento junto;
- A sociedade Segunda Ré, através da sua sócia, I…, outorgou no mesmo contrato, assumindo a qualidade de fiador e responsável pelo pagamento da renda – v. cláusula quinta;
- Sucede que a Ré arrendatária não pagou a renda referente ao mês de Abril de 2002, que ser vencia em Março imediatamente anterior, nem as que se venceram subsequentemente até à actualidade, todas no valor de € 988,62, cada uma;
- A Segunda Ré fiadora, também não o fez, estando já em dívida para com o Autor a quantia de 3.954,48 €;
Concluiu que a presente acção ser julgada procedente e provada, declarada a resolução do contrato de arrendamento em causa e, consequentemente, decretado o despejo, condenando-se a Ré a restituir à Autora, completamente livre e desocupado os locais arrendados – loja e arrecadação – e ambas as Ré solidariamente, a pagarem as rendas vencidas e as que se vencerem até ao transito em julgado da decisão condenatória que viera ser proferida, bem como numa indemnização igual ao dobro da renda, se houver mora na restituição – n.º 2 do artigo 1.045º. do Cód. Civil.
Contestaram as Rés alegando, em síntese, que o locado padecia de vícios que o impediam de realizar o fim a que se destinava, houve incumprimento do contrato de arrendamento pela A. e, em reconvenção, entendem que quem tem direito de resolução do contrato é a Ré arrendatária, tendo ainda direito a ser indemnizada pelos prejuízos que sofreu com a impossibilidade de manter o estabelecimento aberto ao público.
Concluíram pela improcedência da acção e pela procedência da reconvenção, declarado resolvido o contrato de arrendamento e a condenação da A. a pagar-lhe a quantia de € 48.409,00, prejuízos já sofridos e a condenação da A. em montante a liquidar em execução de sentença, a título de lucros cessantes, avaliados em € 2.494,00 por mês.
Replicou a A. impugnado os alegados vícios do locado, mais defendendo que a existir não seriam impeditivos de continuar a exploração do locado, nem podem ser imputados à A., mas antes à Administração do Condomínio do Empreendimento …, onde se localiza a loja, cuja intervenção nos autos requereu fosse admitida.
Admitida a intervenção, contestou a Administração do Condomínio do Empreendimento …. Em síntese, defende que inexiste da sua parte a obrigação de indemnizar as RR, porquanto a terem-se verificados quaisquer danos, não resultam de violação de quaisquer deveres a que a chamada estivesse adstrita. Concluiu pela improcedência da reconvenção.
A fls. 294 e ss. veio a Ré, apresentar articulado superveniente onde liquida o pedido reconvencional e requereu a extinção parcial da instância, porquanto, já entregou o locado.
A fls. 332 foi proferido despacho em que foi julgado extinto o pedido de despejo, por inutilidade superveniente, em razão da entrega em 23-11-2006 do imóvel locado, feita pela Ré contestante à Autora e se determinou que a acção prosseguisse para se determinar se o não pagamento das rendas e a não utilização do imóvel pela Ré são ou não atribuíveis a algum facto pelo qual a Autora possa ser responsabilizada, e se também o Condomínio poderá vir a ser responsabilizado.
Foi proferido despacho saneador com fixação dos factos assentes e base instrutória, de que, sem êxito, a Administração do Condomínio do Empreendimento … reclamou.
Teve lugar a audiência de julgamento tendo o tribunal respondido à base instrutória nos termos do despacho de fls. 603 e ss. de que a Ré/Reconvinte reclamou sem êxito.
Foi proferida sentença que:
a) julgou a acção procedente por provada e, em consequência, condenou as Rés a pagar à A. a quantia de € 55.362,72 (cinquenta e cinco mil trezentos e sessenta e dois euros e setenta e dois cêntimos)
b) – julgou a reconvenção improcedente e, em consequência, absolveu a Autora do pedido reconvencional.
Recorrem as Rés da sentença, tendo, no essencial, formulado as seguintes conclusões:
1. A matéria constante dos artigos 5º e 6º da base instrutória está integralmente provada;
2. A não ser assim existe contradição com a restante factualidade provada;
3. Também a matéria constante dos artigos 10º a 21º da base instrutória está provada;
4. Quanto ao artigo 231º deveria ter sido dado por provado que a Ré obtinha lucros com a actividade que exercia, em quantia que não foi possível apurar;
5. A sentença não decidu correctamente quando concluiu que a decisão tomada de encerrar o estabelecimento nada teve a ver com as infiltrações e a sua interferência no sistema eléctrico;
6. Sem prejuízo da reapreciação da prova, os factos dados como provados impuhnam decisão diferente da proferida;
7. Da matéria dos factos assentes em F), G), J), K, e pontos 1. 2 e 3 resulta que o locado se destinava a comércio de snack-bar, cafetaria e pastelaria e sofria vícios que afectavam a instalação electrica, provocando curto-circuitos, comprometendo a conservação dos alimentos;
8. O pedido reconvencional deveria ser julgado procedente, julgando-se verificada a excepção de não cumprimento
9. A obrigação da Ré R… pagar a renda nunca chegou a nascer, já que se encontravam preenchidos os requisitos para legitimamente não proceder ao pagamento das rendas.
Termos em que devem ser alteradas as respostas dadas aos quesitos 5º, 6º, 10º a 21; sendo improcedente o pedido da A. Mais devem julgar-se procedentes os pedidos reconvencionais, julgando-se procedente
a) a excepção do não cumprimento do contrato e
b) o pedido de indemnização pelos prejuízos sofridos pela Ré/Reconvinte, condenando a A. no pagamento das quantias já liquidadas e remetendo para liquidação quanto às demais.
Contra-alegou a A. para pugnar pela manutenção da sentença recorrida.
Corridos os Vistos legais,
Cumpre apreciar e decidir.
A delimitação objectiva do recurso emerge do teor das conclusões do recorrente, sem embargo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer ex officio.
Por outro lado, o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas de todas as “questões” suscitadas, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras.
Importa apreciar e decidir, fundamentalmente, se o não pagamento das rendas e a não utilização do imóvel pela Ré são ou não atribuíveis a algum facto pelo qual a senhoria possa ser responsabilizada.
II – FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
1. Dos factos assentes
A. A Autora é proprietária da fracção autónoma designada pelas letras "CN", correspondente à loja no R/C e arrecadação, com o n." 000, no "Centro Comercial …", Praça …, inscrita sob o n." …-CN na matriz predial urbana da freguesia de ….
B. Por contrato escrito, celebrado em 05-12-2000, para vigorar a partir de 01-01- 2001, a Autora deu de arrendamento à sociedade primeira Ré, a mencionada loja e respectiva arrecadação.
C. A sociedade segunda Ré, no mesmo contrato, assumiu a condição de fiadora.
D. A renda mensal inicial era de Esc. 190.000$00, que foi reajustada para Esc. 198.170$00 (€ 988,62) a partir de Janeiro de 2002.
E. A Ré arrendatária não pagou a renda referente ao mês de Abril de 2002, que se vencera em Março, nem as subsequentes.
F. O local arrendado, conhecido por "…", destinava-se exclusivamente ao comércio de snack-bar, self-service, cafetaria e pastelaria.
G. O local arrendado situa-se num complexo arquitectónico denominado "Centro Comercial …", no qual existem, ao nível do rés-do-chão e do primeiro andar, fracções destinadas ao comércio e a escritórios, tendo os andares superiores mais de 100 fracções destinadas a habitação.
H. A parte habitacional tem um condomínio privado, no qual existe uma piscina.
l. A fracção arrendada tem uma parede confinante com as paredes da piscina.
J. Desde o início do arrendamento notou-se a existência de problemas com o sistema eléctrico da fracção locada, cujo quadro eléctrico disparava com muita frequência.
K. Uma das paredes do estabelecimento, bem como o chão do mesmo, apresentava-se com infiltrações de água.
L. Desde o início a Ré deu conhecimento destes factos à Autora.
M. Em Julho de 2001 a Ré mandou um técnico verificar as instalações eléctricas, que concluiu que os problemas com a instalação eléctrica eram devidos a infiltrações de água, que "corria nos azulejos da parte de trás das máquinas".
N. Esse técnico substituiu tomadas eléctricas, reparou o frigorífico e a máquina de gelo.
O. Em razão da substituição das tomadas eléctricas, da reparação do frigorífico e da máquina de gelo, a Ré despendeu a quantia de € 224,68.
P. A Ré enviou à Autora e recebeu desta as cartas juntas com a contestação.
Q. Numa dessas cartas, datada de 13-08-2001, a Autora dizia que as infiltrações se deviam a deficiências no isolamento da parede da piscina.
R. A Autora juntou a essa carta cópia de uma carta que dirigira ao Condomínio, dizendo que "nos últimos três anos" vinha informando na "reunião anual de condóminos que por deficiente construção ou manutenção da piscina há perdas de água que se vão infiltrando na parede que separa a minha loja da casa de máquinas de tratamento de água da piscina"; dizia ainda que "essas infiltrações provocam inundações no chão da minha loja, assim como diversos curto-circuitos que fazem desligar todo o equipamento eléctrico" e que "cada vez as infiltrações de água são maiores, bem como as inundações no chão".
S. Na última dessas cartas, a Ré comunicava à Autora que, devido às infiltrações de água, fora obrigada a encerrar o estabelecimento desde 28-01-2002.
T. A Autora escreveu ao Chamado em 04-12-2001 uma carta, junta com a contestação, pedindo providências para cessação das infiltrações.
U. A Ré solicitou à Câmara Municipal uma vistoria em 07-03-2002.
V. A vistoria foi realizada em 24-04-2002 e verificou as anomalias referidas no respectivo auto.
W. A Autora enviou à Chamada e recebeu desta as cartas juntas ao articulado de intervenção da segunda.
X. A anterior arrendatária do imóvel era a sociedade "F…, Lda.", inicialmente ligada à Autora, que ali exerceu a sua actividade desde Setembro de 1996 até Dezembro de 2000.
Y. Antes da celebração do contrato com a Autora, a Ré pagou a M… e um seu filho a quantia de Esc. 6.000.000$00, estabelecida num contrato denominado de "contrato-promessa de compra e venda" relativo ao "direito à exploração do estabelecimento '…''.
Z. Em 2002 o Condomínio (Chamado) mandou proceder a obras de reparação, nomeadamente à impermeabilização da área circundante da piscina.
AA. A Ré arrendatária entregou à Autora o imóvel locado em 23-11-2006.
2. Da base instrutória.
Facto 1. Os problemas referidos na alínea J) dos Factos Assentes colocavam em causa a conservação dos alimentos destinados a serem vendidos ao público. (2.º)
Facto 2. Os problemas referidos na alínea J) dos Factos Assentes eram susceptíveis de danificar diversos electrodomésticos, nomeadamente o frigorífico e a máquina de gelo. (3.º)
Facto 3. Se o quadro eléctrico fosse desligado todas as noites não ficava acautelada a conservação dos produtos alimentares. (4º)
Facto 4. A ré decidiu encerrar o estabelecimento a partir de Janeiro de 2002. (5.º)
Facto 5. As infiltrações existentes não impediram a utilização do estabelecimento, para os mesmos fins, por parte da anterior arrendatária. (6.º)
Facto 6. O equipamento existente no estabelecimento foi doado à instituição R…. (15.º)
II – FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
1. Da impugnação da matéria de facto
Omissis (…)
2. Da excepção de não cumprimento do contrato
Está provado que entre A., enquanto senhoria, e 1ª Ré, enquanto arrendatária, foi celebrado um contrato de arrendamento, regulado pelos artigos 1022º e 1023º do Código Civil. A 2ª Ré, subscreveu o referido contrato, enquanto fiadora, nos termos dos artigos 627º e seguintes do Código Civil, como emerge da cláusula Cláusula Quinta do mesmo contrato, assim se assumindo, como garante, a obrigação de pagamento das rendas devidas pelo locatário.
Não se discute que a Ré arrendatária não pagou a renda referente ao mês de Abril de 2002, que se vencera em Março, nem as subsequentes, obrigação que sobre a mesma impendia nos termos do artigo 1038º, al. a) do Código Civil.
2.1. Alega a Recorrente/Ré, como já refere na contestação, que o não pagamento da renda se deveu ao facto de, por culpa da A./locadora, não poder utilizar o locado, porquanto este não reunia as condições de uso para o fim que se destinava.
Invoca, pois, a excepção do não cumprimento do contrato por parte da A./Apelada, no que respeita à não realização de obras no locado, quanto à reparação de vícios alegadamente existentes no mesmo, pretendendo assim justificar o não pagamento de renda em virtude da alegada existência de vicios e deficiências no locado.
De acordo com o artigo 428º do Código Civil, se, nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo.
A este respeito, Pires de Lima e Antunes Varela[1], referem o seguinte:
«A exceptio non adimpleti contractus a que se refere este artigo pode ter lugar nos contratos com prestações correspectivas ou correlativas, isto é, interdependentes, sendo uma o motivo determinante da outra. É o que se verifica nos contratos tradicionalmente chamados bilaterais ou sinalagmáticos». E, «mesmo estando o cumprimento das prestações sujeito a prazos diferentes, a exceptio poderá sempre ser invocada pelo contraente cuja prestação deva ser efectuada depois da do outro, apenas não podendo ser oposta pelo contraente que devia cumprir primeiro»[2].
Contudo para que a «exceptio se aplique, não basta que o contrato seja obrigatório ou crie obrigações, para ambas as partes: é necessário que as obrigações sejam, como se disse, correspectivas ou correlativas, que uma seja o sinalagma da outra»[3]
Ora, a obrigação do inquilino pagar a renda resulta do facto de lhe ser proporcionado o gozo da coisa, ou seja: obrigações correspectivas são, o dever do senhorio de proporcionar o gozo da coisa e o dever do inquilino de pagar a renda; não já o dever do inquilino de pagar a renda e o puro e simples dever do senhorio de realizar obras.
Ademais, em caso de necessidade de proceder a reparações no locado, o inquilino dispõe de meios que pode accionar - artigo 1036° do Código Civil, cendo que entre esses não se encontra o de não pagar a renda.
Ou seja, em princípio, a mora do senhorio na realização das obras não justifica a invocação da excepção de não cumprimento do contrato. Mantendo-se o arrendatário no gozo do arrendado, o dever que o senhorio tem de proceder a reparações não é correspectivo do dever do arrendatário pagar, pontualmente, as rendas convencionadas, pois á obrigação de pagar a renda contrapõe-se o dever de o senhorio proporcionar ao arrendatário o gozo do arrendado.
Neste sentido o acórdão do S.T.J. de 6 de Maio de 1982[4] quando refere que a «mora do senhorio em fazer obras sem que tal implique a perda da coisa locada, não justifica que o arrendatário deixe de pagar as rendas pois estas obrigações não são correspectivas. À falta de cumprimento pelo senhorio da obrigação de fazer as obras correspondem o dever geral de indemnização, nos termos do art° 562° do C.P.C., e a faculdade conferida pelo art. 1.036° do mesmo Código».
No mesmo sentido, refere o acórdão da Relação de Coimbra, de 29 de Outubro de 1996[5]:
«O arrendatário, no caso de mora do senhorio na reparação dos defeitos, não pode, mantendo-se no gozo da coisa locada, e enquanto subsistir o contrato, deixar de pagar a renda no momento oportuno, sob pena de incorrer em mora».
Só assim não será quando esteja em causa a inobservância, pelo senhorio, do dever de realizar obras que impliquem directamente com o gozo da coisa pelo inquilino, privando-o total ou parcialmente desse gozo, desde que observado o supra referido principio da proporcionalidade[6]. Neste caso, a jurisprudência e a doutrina vêm admitindo a invocação da referida excepção por parte do inquilino, não pagando toda ou parte da renda.
Seja como for, para que esta excepção possa ser invocada, por parte do inquilino, não pagando as rendas, importa que sejam observadas as regras da boa-fé e preservado o equilíbrio contratual, impondo-se a proporcionalidade entre a infracção contratual do credor e a recusa do contraente devedor que alega a excepção.
Neste sentido Calvão da Silva, esclarece, no que ao contrato de locação se refere, que «se a renda deve ser paga antecipadamente, o locador pode recusar a entrega da casa se o locatário não paga; mas se já a entregou e o locatário não paga (ou continua a não pagar) a renda, aquele não é obrigado a reparar as deteriorações a fim de garantir o gozo da coisa por este. Já se o locatário paga a renda e o locador não repara as deteriorações do imóvel que é obrigado a garantir, aquele pode suspender o pagamento da renda (de toda a renda) quando se trate de não cumprimento do locador que exclua totalmente o gozo da coisa; no caso de privação parcial do gozo, imputável ao locador, o locatário apenas poderá suspender o pagamento de parte da renda»[7].
2.2. Ora, no caso dos autos tratando-se de matéria de excepção, mediante a invocação de factualidade que à R. aproveitaria, seguro é que lhe cabia o ónus da respectiva alegação e prova (art.º 342.º, n.º 2, do Código Civil).
Contudo, os factos concretos, em que as Rés/Apelantes sustentavam a sua tese não ficaram provados, em termos de permitir concluir que a não utilização/encerramento do locado pela Ré está directamente conexionada com a presença de infiltrações no locado.
Com efeito, pese embora esteja provado que, desde o início do arrendamento notou-se a existência de problemas com o sistema eléctrico da fracção locada, que disparava com frequência, que uma das paredes do estabelecimento, bem como o chão do mesmo, apresentava-se com infiltrações de água e que em Julho de 2001 a Ré mandou um técnico verificar as instalações eléctricas, que concluiu que os problemas com a instalação eléctrica eram devidos a infiltrações de água, que corria nos azulejos da parte de trás das máquinas, como consta das alíneas J), K),M) dos factos assentes (pontos da Fundamentação de Facto), certo é que a Ré não logrou provar, que a decisão de encerrar o estabelecimento a partir de 28-01-2002, foi determinada por tais deficiências. Aliás, tais infiltrações não impediram a utilização do estabelecimento, para os mesmos fins, por parte da anterior arrendatária, além de que não determinaram a entrega do locado, aquando do encerramento.
Donde, continuando a R./Apelante no gozo das lojas até Novembro de 2006, quando, na pendência desta acção, entregou o locado à A., com as inerentes vantagens que daí poderia retirar (e desvantagens para o senhorio), não se vê como possa operar a aludida exceptio, mormente em termos de justificar que a locatária desde Abril de 2002, permanecendo durante anos (até 2006) sem nada pagar.
Improcede, pois, a referida excepção de não cumprimento do contrato.
Em conclusão, não pode considerar-se justificado o não pagamento das rendas.
Concluindo:
1. Não resultando provado que a invocada deterioração do locado impossibilitava o inquilino da sua utilização improcede a excepção de não cumprimento do contrato invocada, não existindo fundamento para o não pagamento das rendas.
2. Para que o inquilino possa invocar a excepção de não cumprimento do contrato quanto à sua obrigação de pagamento de rendas, é necessário que do cumprimento defeituoso por banda do senhorio, tenham resultado danos relevantes que impliquem directamente com o gozo da coisa pelo inquilino, privando-o total ou parcialmente desse gozo.
IV – DECISÃO
Termos em que se acorda em julgar a apelação improcedente confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pela Apelante.
Lisboa, 3 de Abril de 2014.
(Fátima Galante)
(Gilberto Santos Jorge)
(António Martins)
[1] LIMA, Pires de/VARELA, Antunes - Código Civil Anotado, I, p. 380, em anotação ao artigo 428º do CCivil.
[2] Idem, ibidem.
[3] Idem, ibidem.
[4] Ac. do STJ de 06.05.82, in BMJ 317º, p. 239.
[5] Ac. RC de 29/10/1996, Col. Jur. Ano XXI, Tomo IV, p. 45:
[6] Ac. do STJ de 11.12.84, in BMJ 342º, p. 355.
[7] SILVA, Calvão – Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, p. 331, nota 599.