| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
I – Relatório
1. A instância da acção.
1.1. F--- propôs acção declarativa contra (1.º) J---, (2.º) S--- e (3.º) J---, onde, a respeito da compra de um apartamento aos réus (em 16.9.2019), pediu além do mais (1.º) a nulidade parcial do contrato « quanto à área pertencente ao condomínio » e a redução do preço em « quantia nunca inferior a 107 000 € » e ainda (2.º) a condenação dos réus a pagarem-lhe a « quantia que vier a ser determinada a título de redução proporcional do preço, nunca inferior a 285 000 €, respeitante à venda de coisa defeituosa » (1.9.2020).
1.2. A sentença da 1.ª instância reduziu o preço em 276.125,00 € (16.5.2022).
E a Relação, com base em equidade, reduziu-o em 90.000,00 € (15.12.2022).
1.3. O Supremo Tribunal de Justiça condenou os réus « a restituírem ao autor a título de redução proporcional do preço pela venda (…), a quantia que se liquidar, após avaliação, em incidente posterior, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação » (16.11.2023).
2. O incidente da liquidação.
2.1. O autor suscitou o incidente de liquidação (6.3.2024).
Especificou, como dados relevantes, o preço de 750.000 € da escritura, e o valor objectivo do bem, sem defeito, no mínimo, em igual quantia; a seguir, o valor, com defeitos, igual a 460.000 €.
Concretizou a redução do preço em, pelo menos, 290.000 €.
2.2. Os réus opuseram-se (7.5.2024).
No de mais essencial disseram que o valor de mercado do apartamento, com os defeitos, era no mínimo de 800.000 €; por conseguinte, sem desvalorização.
Concluíram dever o incidente ser julgado improcedente.
Ou a redução do preço, por os defeitos não afectarem o valor do bem, dever ser de 20.000 €, no seu máximo.
2.3. A instância progrediu; e produziu-se prova pericial.
2.4. Foi proferida a sentença final (23.10.2025).
Consignou-se assim:
« No caso vertente, não vemos fundamento para não aplicar o critério regra do artigo 911º do Código Civil consistente na diferença entre o preço acordado e o valor objectivo da coisa, com defeito, sendo que o entendimento dos senhores peritos não foi unânime quanto ao valor da coisa com defeito à data da celebração da compra e venda.
Efectivamente, a senhora perita do Tribunal atribuiu ao imóvel com defeito o valor de € 660.000,00; o senhor perito do Autor atribuiu ao imóvel com defeito o valor de € 577.605,00; e a senhora perita dos Réus atribuiu ao imóvel com defeito o valor de € 710.000,00.
Nesta circunstância, sendo díspares os valores apurados pelos peritos, afigura-se-nos que deve prevalecer, por razões de imparcialidade e independência, o entendimento do perito que representa o tribunal.
Assim, considerando o preço acordado de € 750.000,00 e o valor da coisa com defeito de 660.000,00, alcança-se uma diferença de € 90.000,00 (noventa mil euros), sendo este o valor que os Réus deverão liquidar ao Autor a título de redução proporcional do preço pela venda do prédio urbano. »
E concluiu-se a concretizar a redução do preço em 90.000,00 €.
3. A instância da apelação.
3.1. O autor inconformou-se; e apelou (3.12.2025).
Ordenou assim as conclusões do recurso.
« i. O acórdão do STJ proferido no caso concreto deixou em aberto, em função dos resultados da avaliação que ordenou, a opção entre um critério normal e um critério excecional, que define, de determinação do valor da redução do preço da compra e venda do andar adquirido pelo autor ao réu, com a consequente obrigação deste de restituir àquele esse valor, por defeito consistente na construção ilegal de partes dele.
ii. Divergiram os três peritos entre si no valor de mercado arbitrado ao andar se as partes com defeito estivessem legalizadas e, consequentemente, quanto ao seu valor objetivo com esses defeitos, sendo que a simples subtração desses dois valores daria, como resultado, €264.000, €287.000 e €232.725.
iii. Tendo sido de €750.000 o preço da compra e venda, inferior ao valor de mercado arbitrado por cada perito (€924.000, € 997.000 e €810.380), com o que as partes quiseram um preço inferior ao de mercado, a diferença é suficientemente justificativa da utilização do método excecional admitido pelo STJ, com afastamento do método normal de cálculo da redução.
iv. Consiste esse método em fazer uma redução do preço proporcional à diferença entre o preço da compra e venda e o valor objetivo do bem vendido, assim tendo em conta a vontade das partes ao celebrar o contrato de compra e venda.
v. Este método, sendo racional e compatível com a vaguidade da norma do art. 913-1 do CC português, é o vigente nas relações de compra e venda internacionais, reguladas pela Convenção de Viena de 1980, que Portugal ratificou, é expressamente prescrito no direito alemão e seguido em outros países europeus.
vi. Aplicando este critério, temos no caso concreto que, a partir dos dados colhidos pelos peritos na avaliação (factos aos quais o tribunal deve aplicar o critério jurídico que entenda adequado), se apura o valor de desvalorização de €215.225,33, resultante de média dos valores, muito próximos entre si, que resultam dos dados fornecidos por cada perito, ou o de €214.216, que é o que resulta dos dados de facto fornecidos pelo perito do tribunal.
Em síntese; deve ser fixado “em €215.225,33 ou €214.216 o valor da desvalorização resultante dos defeitos do prédio”. »
3.2. Na resposta, e ao que aqui mais importa, os réus concluíram assim.
« (…)
3. Não tendo o Autor requerido segunda perícia, nem tido procedido à impugnação da matéria de facto, não pode sustentar valores de redução do preço diferentes daquele a que chegaram os senhores peritos.
4. O presente contrato rege-se pelo art. 911º do Código Civil Português, e não pelo § 441(3) do Código Civil Alemão, que não se aplica em Portugal, nem pelo art. 50º da Convenção de Viena sobre a Venda Internacional de Mercadorias, que não vigorava em Portugal na data da celebração do contrato ou na data da interposição da acção.
5. Face ao art. 911º do Código Civil Português a redução do preço é efectuada com base no preço constante do contrato e não com base no valor de mercado do imóvel, sendo determinada pela diferença entre o preço constante do contrato e o valor objectivo da coisa com defeito.
6. O recurso não merece provimento.
Em síntese; a sentença “deverá ser totalmente confirmada” »
3.3. O objecto do recurso.
Como é jurisprudência pacífica, é nas conclusões da alegação que se procede à sinalização do objecto do recurso (artigo 635º, nº 4, do Código de Processo Civil).
A hipótese é a de um incidente de liquidação, suscitado depois do julgado de condenação genérica, com o objectivo de fixar uma quantia (artigos 358º, nº 2, 359º, nº 1, final, 360º, nº 4, início, ou 609º, nº 2, início, do Código de Processo Civil).
Não foi interposto recurso em matéria de facto.
A quantia que se visa concretizar é a da « redução proporcional do preço », a que se refere o acórdão do Supremo, sustentada nos artigos 913º, nº 1, 911º, nº 1, e 884º, nº 2, do Código Civil; divergindo o apelante (e, deste, os apelados) acerca do critério (do modo de cálculo) que, com base em pressupostos de facto, o tribunal a quo utilizou para alcançar – e fixar – essa quantia.
E é essa divergência (acerca do modo de cálculo) o eixo da apelação.
Com o que, fixado o critério, bastará dar seguimento a operação aritmética.
II – Fundamentação
1. Os pressupostos de facto.
A sentença recorrida enunciou como « fundamentos de facto » o(s) seguinte(s).
« 1. Por acórdão proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça nos autos principais foram os Réus condenados, além do mais, a restituírem ao Autor a título de redução proporcional do preço pela venda do prédio urbano, realizada por escritura de 16 de Setembro de 2019 - fração autónoma, individualizada pela letra "-" que constitui o Bloco - - terceiro piso (2º. andar) um fogo designado pela letra -, em regime de propriedade horizontal, situado na ---, inscrito na matriz da ---, - a quantia que se liquidar, após avaliação, em incidente posterior, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação.
2. Na escritura de compra e venda realizada no dia 16.09.2019 foi declarado o preço de € 750.000,00 (setecentos e cinquenta mil euros).
3. A fração - tinha um considerável pé-direito no espaço situado entre a laje sobre o 2.º e a laje de cobertura, razão pela qual o construtor do imóvel nele introduziu uma mezanino ou mezzanine, correspondente a um andar intermédio situado entre o solo da fração e o respetivo teto, (3.º piso) onde construiu um quarto, uma casa-de-banho e uma sala. Espaço ao qual se acede por uma escada, construída pelo construtor a partir do chão da sala do 2.º piso, aumentando em cerca de 83,6m2 a área útil de construção da fração.
4. Foram executadas pelo construtor duas claraboias (tipo velux) no designado 3.º piso ou sótão referido em 3..
5. Em todos os apartamentos das coberturas dos 3 blocos o construtor o fez, tendo tal sido prática comum em toda a urbanização, o que valorizava as frações.
6. As frações foram assim transacionadas.
7. O 1.º R. construiu um vão de janela no alçado sul com cerca de 1,1m2 ao nível do 3.º piso ou sótão criado para fazer um pequeno escritório.
8. O construtor não procedeu à legalização das alterações referidas em 3., 4. e 7. junto da Câmara Municipal, as quais não se mostram licenciadas nem previstas nas telas finais.
9. Existe um terraço na fachada do prédio, assinalado a vermelho na planta junta como doc. 1 com o requerimento ref.ª 38829031 previsto nas telas finais como espaço exterior aberto, que serve de cobertura ao piso inferior e que é parte comum do prédio urbano, mas com acesso exclusivamente pela fração S.
10. No espaço situado entre a laje do terraço referido no ponto anterior sobre o 1.º piso e a cobertura foram construídos pelo R. uma divisão de sala, um espaço de closet e uma biblioteca, tendo, para o efeito, o R. alteado o telhado, fechando esse espaço, que já estava parcialmente coberto pelo construtor quando adquiriu a fração, correspondendo esse aproveitamento a um aumento de cerca de 31,7m2 de área de construção, aumentando-se a superfície de pavimento do piso 2.
11. Foram abertos pelo 1.º R. buracos na laje de cobertura para colocar três claraboias tipo velux no 2.º piso.
12. As divisões referidas em 3. e as claraboias referidas em 4. não se encontram licenciadas pela Câmara Municipal de Cascais nem figuram nas telas finais.
13. As varandas e terraços nas coberturas eram semelhantes em todos os três blocos.
14. No outro terraço de cobertura visível no doc. 5 e no doc. 12 ao qual se acede apenas pela fração do A., encontrava-se licenciada uma piscina assinalada nas telas finais e respetivo equipamento de filtragem que o 1º. R. demoliu para instalar um jacuzzi com um deck de apoio, conforme consta da fotografia junta como doc. nº 30 com a contestação.
15. Os quartos da fração S têm varandas de utilização exclusiva, a que só se acede pelos quartos dessa fração.
16. Nestes autos de incidente de liquidação foi realizada perícia colegial.
17. No relatório pericial os senhores peritos, por unanimidade, descreveram o imóvel e a sua localização nos seguintes termos:
“O imóvel em causa é uma fração autónoma, designada como letra “S” que constitui o Bolo C, 3º piso (2ºandar) um fogo designado pela letra A, tipologia T2, com um estacionamento para carro designado pelo nº 24 e uma arrecadação designada pelo nº 18, localizados no primeiro piso (cave) do bloco B, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, situado na ---.
Esta fração localiza-se na ---, num condomínio habitacional composto por 4 edifícios semelhantes, composto por espaços verdes e porteiro comum. Contíguo ao campo de Golf, “Driving Range --- Golf”, este empreendimento usufrui de vista tardoz para o campo de golf.
O bairro habitacional onde se insere é consolidado, infraestruturado, com bastantes espaços verdes composto por moradias unifamiliares hotéis de 4/5 estrelas e edifícios sem grande volumetria, tem condições de habitabilidade de excelência.
Os edifícios do condomínio foram construídos nos anos 90, tendo sido concluídos em 1997. Na altura da aquisição do autor do processo em 2019, o imóvel encontrava-se com materiais datados e o novo proprietário realizou uma remodelação total.
A fração em estudo localiza-se no 2º e último piso, orientada a sul /poente, usufrui de um terraço amplo, com jacuzzi, canteiros com espécies vegetais e com vista para o campo de golf. As áreas e a organização do espaço interior são boas, sendo os espaços sociais, sala e cozinha, com boas áreas e os 2 quartos com áreas mais reduzidas.”
18. No relatório pericial, os senhores peritos responderam aos quesitos colocados nos seguintes termos:
“11.1 Quesitos apresentados pelo autor:
1. Qual o valor objetivo (de mercado) do apartamento em 16.09.19, com os defeitos consistentes na impossibilidade legal de usar o mezanino e no facto de ter sido vendido como privativo o terraço de uso comum?
Arquiteta R---, Perita do Tribunal - A impossibilidade legal de usar o mezanino e terraço/arrumos, ou seja, retirando essas áreas e só contabilizando as áreas descritas em caderneta predial ABP de 108,60 m2 e ABD de 23,07m2, mais o uso de terraço que contém um jacuzi, de acordo com estudo apresentado sobre áreas e cálculo do valor objeto de mercado, o valor à data da escritura é de 660 000€ (Seiscentos e sessenta mil euros).
Arquiteta A---, Perita do Réu - A impossibilidade legal de usar a mezanino e terraço/arrumos, ou seja, retirando essas áreas e só contabilizando as áreas descritas em caderneta predial ABP de 108,60 m2 e ABD de 23,07m2, mais o uso de terraço que contém um jacuzi, de acordo com estudo apresentado sobre áreas e cálculo do valor objeto de mercado, o valor à data da escritura é de 710 000€ (setecentos e dez mil euros).
Eng. J---, Perito da Autor - A impossibilidade legal de usar a mezanino e terraço/arrumos, ou seja retirando essas áreas e só contabilizando as áreas descritas em caderneta predial ABP de 108,60 m2 e ABD de 23,07m2, mais o uso de terraço que contém um jacuzi, de acordo com estudo apresentado sobre áreas e cálculo do valor objeto de mercado, o valor à data da escritura é de 577 605€ (Quinhentos e setenta e sete mil, seiscentos e cinco euros).
2. Tendo em conta o preço da escritura de 750 000,00€, qual o valor da redução do preço devida pela existência desses defeitos?
Arquiteta R---, Perita do Tribunal - De acordo com os cálculos apresentados no anexo VI, o valor do imóvel na sua totalidade de área, com terraço/arrumos e mezanino, seria 924 000€.
O valor do imóvel sem mezanino e sem terraço/arrumos estaria no valor de 660 000€, logo estamos a falar de uma redução de 90 000€ (noventa mil euros).
Arquiteta A---, Perita do Réu - Considera-se que o imóvel foi adquirido por um valor baixo do valor de mercado, de acordo com a avaliação em anexo e cálculos resumo, o valor de 997.000€, logo a sua aquisição foi manifestamente inferior ao valor real de mercado do imóvel.
O valor do imóvel, no pressuposto da impossibilidade do uso do mezanino e terraço/arrumos seria de 710 000€, logo estamos a falar de uma redução de 40.000€ (Quarenta mil euros).
Eng. J---, Perito da Autor - O valor do imóvel sem mezanino e sem terraço/ arrumos seria de 577 605€, o que implica uma redução de 172 395€ (cento e setenta e dois mil, trezentos e noventa e cinco euros).
3. Qual o valor objetivo (de mercado) do apartamento em 16.09.19, se o mezanino nele construído pudesse ser legalmente usado e o terraço de uso comum dos condóminos fizesse parte da fração?
Arquiteta R---, Perita do Tribunal - Se o mezanino pudesse ser legalmente usufruído, bem como o terraço/arrumos, o imóvel à data da escritura teria o valor, de 924 000€ (novecentos e vinte e quatro mil euros) conforme os cálculos apresentados no anexo VI.
Arquiteta A---, Perita do Réu - Se o mezanino pudesse ser legalmente usufruído, bem como o terraço/arrumos, ou seja, no pressuposto do seu uso, o imóvel à data da escritura teria o valor, de acordo com a avaliação apresentada em anexo, teria um valor de mercado de 997.000€ (novecentos e noventa e sete mil euros).
Eng. J---, Perito do Autor - Se o mezanino pudesse ser legalmente usufruído, bem como o terraço/arrumos, o imóvel à data da escritura teria o valor, de 810 380€ (oitocentos e dez mil, trezentos e oitenta euros) conforme os cálculos apresentados.
4. No caso de se apurar discrepância significativa entre esse valor objetivo e o preço da compra e venda, qual o valor da redução do preço em consequência dos defeitos?
Arquiteta R---, Perita do Tribunal – A redução do valor em consequência dos defeitos, áreas que não são possíveis de legalizar, de acordo com o valor de mercado encontrado é de 90.000€.
Arquiteta A---, Perita do Réu - O imóvel foi adquirido por um valor abaixo do valor de mercado, se considerarmos toda as áreas legais. Se retirarmos as áreas que não são possíveis de legalizar o valor de mercado do imóvel seria 710.000€ logo estamos de uma redução de 40.000€.
Eng. J---, Perito da Autor – Se retirarmos as áreas que não são possíveis de legalizar o valor de mercado do imóvel, à data da escritura, seria de 577 605€ o que implica uma redução de 172 395€.
11.2 - Quesitos apresentados pelos requeridos:
1. Implica alguma desvalorização do valor de mercado da fração autónoma individualizada pela letra “S” que constitui o Bolo C 3º piso (2ºandar) um fogo designado pela letra A, com um estacionamento para carro designado pelo nº24 e uma arrecadação designada pelo nº18, localizados no primeiro piso (cave) do bloco B, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, situado na ---, o facto de o terraço a que só tem acesso por essa fração ser considerado parte comum do imóvel e não parte da fração?
Arquiteta R---, Perita do Tribunal, Arquiteta A---, Perita do Réu - O terraço é uma área que só a fração é que tem acesso, apesar de ser parte comum do prédio, este só pode ser usufruída por essa fração. A cobertura do um edifício de acordo com o estipulado Artigo 1421.º do C.C., sobre as partes comuns do prédio:
“Partes comuns do prédio
1 - São comuns as seguintes partes do edifício: (...)
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração;”
Como tal, e de acordo com a descrição do imóvel não existe qualquer desvalorização, bem pelo contrário existe uma valorização do imóvel de usufruto de um terraço.
A fração tem o usufruto de um terraço, que contém um jacuzzi, que a valoriza, que também é parte comum do prédio, mas só a fração é que tem o seu uso e acesso.
No entanto, o terraço considerado como defeito, foi encerrado pelo Réu e deixou de ser um terraço e passou a ser arrumos sem pé direito regulamentar. Esta ilegalidade foi previamente deixada pelo construtor e o réu agudizou.
Eng. J---, Perito da Autor – Dado que o quesito não especifica qual o terraço a que se refere, considera-se o seguinte:
O terraço é uma área acessível apenas pela fração, apesar de ser parte comum do prédio, este só pode ser usufruído por essa fração. A cobertura do um edifício de acordo com o estipulado Artigo 1421.º do C.C., sobre as partes comuns do prédio:
“Partes comuns do prédio
1 - São comuns as seguintes partes do edifício: (...)
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração;”
Como tal, e de acordo com a descrição do imóvel não existe qualquer desvalorização, bem pelo contrário existe uma valorização do imóvel de usufruto de um terraço.
A fração tem o usufruto de um terraço, que contém um jacuzzi, que a valoriza, que também é parte comum do prédio, mas só a fração é que tem o seu uso e acesso.
No entanto, o terraço considerado como defeito, foi encerrado pelo Réu e deixou de ser um terraço e passou a ser arrumos sem pé direito regulamentar. Esta ilegalidade foi previamente deixada pelo construtor e o réu agudizou. Atualmente este terraço está inacessível pelo que se considera que houve uma desvalorização pela impossibilidade de o utilizar.
2. Implica alguma desvalorização do valor de mercado da referida fração autónoma o facto de ter sido realizado sem a competente autorização camarária o aproveitamento de esconsos para instalação de uma mezanino e respetiva escada de acesso sem intervenção nos elementos estruturais da fração como, placas vigas e pilares?
Arquiteta R---, Perita do Tribunal, Arquiteta A---, Perita do Réu - O aumento do mezanino que o Réu realizou, em 7,40m2, implicou a construção de uma laje, como tal, houve alterações nos elementos estruturais. Atualmente esta estrutura encontra-se legal, só não é legal o seu uso, de acordo com o capítulo de análise de área e enquadramento.
Eng. J---, Perito da Autor – Sim implica uma desvalorização. O aumento do mezanino que o Réu realizou, em 7,40m2, implicou a construção de uma laje, como tal, houve alterações nos elementos estruturais. Atualmente esta estrutura encontra-se legal, só não é legal o seu uso de acordo com o capítulo de análise de área e enquadramento.
3. Em caso afirmativo, o valor de mercado da referida fração autónoma ficaria em 16.09.19 abaixo do preço de venda de 750.000€?
Arquiteta R---, Perita do Tribunal - A impossibilidade legal de usar a mezanino e terraço/arrumos, ou seja retirando essas áreas e só contabilizando as áreas descritas em caderneta predial ABP de 108,60 m2 e ABD de 23,07m2, mais o terraço que contém um jacuzi de uso da fração, de acordo com estudo apresentado sobre áreas o valor de mercado, à data da escritura é de 660 000€ (Seiscentos e sessenta mil euros).
Arquiteta A---, Perita do Réu - A impossibilidade legal de usar a mezanino e terraço/arrumos, ou seja, retirando essas áreas e só contabilizando as áreas descritas em caderneta predial ABP de 108,60 m2 e ABD de 23,07m2, mais o terraço que contém um jacuzi de uso da fração, de acordo com estudo apresentado sobre áreas o valor de mercado, à data da escritura é de 710.000€ (setecentos e dez mil euros).
Eng. J---, Perito da Autor - Sim!
A impossibilidade legal de usar a mezanino e o terraço/arrumos, ou seja retirando essas áreas e só contabilizando as áreas descritas em caderneta predial ABP de 108,60 m2 e ABD de 23,07m2, mais o terraço que contém um jacuzi de uso da fração, de acordo com estudo apresentado sobre áreas o valor de mercado, à data da escritura seria de 577 605€ (Quinhentos e setenta e sete mil, seiscentos e cinco euros).
4. Qual o valor atual de mercado do imóvel com as características referidas em 1 e 2?
Arquiteta R---, Perita do Tribunal, Arquiteta A---, Perita do Réu, Eng. J---, Perito do Autor - O valor de mercado à data de 29-10-2014, tal como se encontra e verificado na data da visita que reflete a realidade de valores praticados na zona em termos de mercado imobiliário sem as áreas dos considerados defeitos (terraço/arrumos e mezanino) de acordo com os cálculos que se apresentam no presente relatório é 1 107 000,00€ (um milhão cento e sete mil euros).” »
2. Enquadramento jurídico; a concretização de um (do) valor.
2.1. Já se notou que não foi interposta impugnação em matéria de facto.
Essa, no essencial, que visa a reconfiguração da convicção que o tribunal forme a partir dos meios de livre apreciação probatória (artigos 607º, nº 5, início, 662º, nº 1, e 663º, nº 2, final, do Código de Processo Civil); e, além de tudo, sujeita a ónus fatais colocados a cargo do recorrente (artigo 640º, do código).
Em qualquer dos casos; na hipótese, a sentença é deficitária em matéria de facto.
E, por tal forma, que a roçar vício de uma nulidade passível de conhecimento oficioso (artigo 662º, nº 2, alínea c), final, do Código de Processo Civil).
A sentença limita-se a evocar o acórdão do Supremo (1.) e a escritura pública (2.); no mais, transcrevendo (tão-só) os factos provados naquele (3. a 15.), para, logo a seguir, e abundantemente reproduzir (tão-só) o texto do relatório pericial (16 a 18.), deixando neste particular a nítida confusão (sobreposição; promiscuidade) entre o que são meios (e instrumentos) de prova e o que são factos jurídicos (realidades concretas com alcance de direito) (!).
A sentença, pois, não extraiu das provas o enunciado dos factos relevantes.
Que era exactamente o que se lhe impunha (!) – seleccionar e distribuir, por provados e não provados, os factos com interesse para a justa decisão da causa (do incidente), de acordo com todas as plausíveis soluções de direito.
Na hipótese, esses factos – que não o parecer técnico dos peritos (!) – eram traduzidos (além do mais), essencialmente, em saber:
(1.º). qual o valor objectivo (de mercado) do bem vendido, sem defeito, à data da escritura (16.9.2019); e
(2.º). qual o seu valor objectivo (de mercado), com o defeito, na mesma data.
Era a concretização destes (dois) valores aquilo que, como substrato de facto, e com base em análise (e apreciação) livre (artigo 389º do Código Civil; cit. artigo 607º, nº 5, início, do CPC), se devia ter feito extrair da prova (pericial; da avaliação).
De uma forma algo arrevesada, o tribunal a quo acaba, (mas apenas) a respeito da segunda das questões de facto assim sinalizadas, em tema já de « fundamentação de direito », evidenciar que, « por razões de imparcialidade e independência », opta pelo valor apurado pelo « perito que representa o tribunal ».
Ou seja, intuindo-se que o « facto » relevante, que se selecciona, nesse particular, é o de que o valor de mercado (objectivo) da coisa, com defeito, na data da escritura, é o de 660.000,00 €.
Este, como aquele que se faz reflectir para a concretização da quantia ilíquida.
E só por isto, (1.º) sinalizado assim este valor e (2.º) não tendo havido impugnação de matéria de facto, (3.º) sendo os dados porventura suficientes para viabilizar o exame de mérito do objecto da apelação, se resguarda, sem a anular, a decisão recorrida (!).
2.2. O incidente da liquidação, no caso, e como se notou já, é um instrumento que visa tornar líquida (concreta; exacta) a quantia da condenação genérica.
O seu propósito central é o de produzir provas de onde se possam extrair os factos conducentes à fixação de uma quantia certa; e por isso que nesse mecanismo adjectivo desempenhem um papel crucial os poderes oficiosos de indagação do tribunal e o meio probatório pericial (artigo 360º, nº 4, do CPC).
Na certeza de que, esgotados todos os esforços, nem assim o desfecho inconcluso do incidente se mostra juridicamente possível – o incidente nunca é improcedente. O valor concreto, nessa hipótese, há-de fixar-se com base em equidade (artigo 566º, nº 3, do Código Civil).
É que já transitou em julgado a decisão primordial. E essa foi condenatória de um valor (em algum valor), ainda que genérico, ilíquido; e que apenas resta fixar.
A essência do julgamento de mérito está encontrada.
O prumo essencial agora é sobretudo avaliativo e contabilístico.
No caso concreto, a decisão genérica transitada, proferida pelo Supremo, refere a propósito da « quantificação da redução do preço » do bem vendido com defeito (e que é afinal a essência do litígio):
« (…) a redução do preço não corresponde a uma indemnização, nem ao custo da eliminação dos defeitos, e está sujeita a dois limites – deve ser proporcional à diminuição do valor e não pode exceder o preço acordado.
O art.911 CC não nos diz como deve ser feita a redução, mas apenas que deve ter-se em conta a “desvalorização”, e o art.884 CC distingue consoante o preço estiver ou não discriminado por parcelas, sendo que na falta de discriminação a redução é feita por meio de avaliação.
Como elucida Pedro Martinez, na doutrina têm sido adoptado quatro métodos, devendo seguir-se o método em que a redução será determinada pela diferença entre o preço acordado e o valor objectivo da coisa com defeito (…).
A jurisprudência segue este critério de orientação, como, por exemplo, no Ac STJ de 25/1/2005 (…) –
“Para determinar o montante do preço a reduzir, por via de regra, é de seguir o critério objectivo consistente na diferença entre o preço acordado e o valor objectivo da coisa com defeitos.
Excepcionalmente, se se provar que há uma diferença entre o preço acordado e o valor de mercado de idêntica coisa, sem defeito, parece mais justo adoptar-se o critério que atenda a três factores: preço acordado; valor objectivo da coisa, com defeito; valor ideal do bem” ».
E adiante:
« (…) na situação de redução do preço não se está propriamente a arbitrar uma indemnização, mas a restabelecer o equilíbrio das prestações, reclamado pelo princípio da justiça contratual. »
São orientações jurisdicionais (já) consolidadas, de que a liquidação está em estreita dependência; e que portanto têm, no incidente, de ser acolhidas e prosseguidas – um pouco à imagem do que, para uma outra situação, se previne: definido o direito aplicável pelo Supremo (por uma decisão transitada), o julgamento subsequente (no incidente da liquidação, no caso) não pode deixar de lhe aderir (caso do artigo 683º, nº 1, do Código de Processo Civil).
2.3. O direito material aplicável é, já o sabemos, sobretudo o dos artigos 911º, nº 1, que esclarece que a redução do preço opera « em harmonia com a desvalorização resultante », ou emergente, do defeito verificado, e 884º, nº 2 (em lugar paralelo, ainda o artigo 1222º, nº 2), que manda subsidiariamente proceder à avaliação ajustada para o apuramento da quantia, todos do Código Civil.
O sentido da redução do preço não é o de ressarcir; mas fundamenta-se no princípio da justiça comutativa ou de equivalência das prestações.
O valor efectivamente pago torna-se excessivo no confronto com o defeito de que o bem padece. E daí que, para o restabelecimento do equilíbrio prestacional, haja que ser em certa medida contraído (Fernando de Gravato Morais, “União de contratos de crédito e de venda para o consumo”, páginas 162 a 163).
A medida da contracção não é clara.
Sustenta-se em juízos de avaliação, e de (melhor) interpretação do direito.
Na doutrina, a melhor síntese que, sobre o tema, se encontra, é a feita por Pedro Romano Martinez, e citada no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de que o aqui incidente de liquidação é dependência (“Cumprimento defeituoso [em especial na compra e venda e na empreitada]”, páginas 408 a 411).
O autor indica os quatro métodos para concretizar a contracção do preço.
(1) A diferença entre o preço acordado e o valor objectivo da coisa com defeito.
(2) O confronto entre o valor ideal do bem sem defeito o seu valor real com ele.
(3) O confronto entre o preço real e o que as partes teriam estabelecido se soubes-sem que o bem era defeituoso.
(4) A ponderação entre o preço real, o valor do bem com defeito e o seu valor ideal.
As dificuldades associadas às três opções finais – conexas com a determinação de um valor ou de um preço fictício – levam à conclusão, segundo o mesmo autor, de que, por via de regra, se deva seguir o primeiro método, « pois é, de todos, o mais seguro » (página 410).
Ainda que, acrescenta, « excepcionalmente, se se provar que há uma diferença entre o preço acordado e o valor de mercado de idêntica coisa sem defeito, parece mais justo adoptar-se o [último] método (.), porque é aquele que melhor mantém, proporcio-nalmente, as vantagens e desvantagens constantes do negócio jurídico celebrado » (na mesma página).
« Assim sendo, a avaliação a que se faz referência [no artigo 884º, nº 2], deverá ser feita com base na solução preconizada (.) » (ainda na mesma página).
Que dizer e que concluir?
2.4. A maior segurança e objectividade das condições de redução oferecidas levam, por consequência, a optar por um dos (dois) métodos.
Ou pelo 1.º, entre todos o mais objectivo e neutral, centrado no que vale o bem defeituoso e no seu confronto com o preço concreto ajustado e pago, significando a diferença entre os dois a reposição do equilíbrio prestacional.
O comprador recebe o bem (constrangido) e paga o justo – e objectivo – valor.
Ou pelo 4.º, que supõe uma divergência entre o preço concreto ajustado e o valor ideal do bem, na sua genuinidade, sem defeito; e visa reflectir (distribuir) no preço real acertado, e pago, a proporção da desvalorização que se pressente no preço ideal.
O comprador, que paga um valor divergente do real (correspondente ao do bem genuíno), vê a sua prestação repercutida da proporção da contracção do bem.
Ao fim e ao resto é a mesma a coerência intrínseca em ambos os critérios.
Posicionando-se a diferença na circunstância de num deles o valor acertado e pago divergir daquele que é o valor real e genuíno do bem; já que, se um e outro destes coincidirem, também os resultados aritméticos (o valor concreto da redução) de um e outro dos métodos serão coincidentes (!).
E compreende-se.
Na lógica negocial, no equilíbrio prestacional desejável, que seguramente constitui a normalidade vigente nas relações contratuais, em particular nos negócios bilaterais, o que se observa (por modo tendencial) é que o valor de cada uma das prestações equivalha ao valor da outra.
Na compra e venda, o valor do preço tende a assimilar-se ao valor da coisa.
Claro que pode assim não acontecer; nada de ilícito havendo no desvio.
Os sujeitos podem querer desequilibrar as suas prestações recíprocas, dando a uma delas apetrecho e robustez superior (ou substancialmente superior) ao da outra.
E podem fazê-lo, em largo espectro, no quadro dos limites da sua autonomia de vontade privada, que a lei lhes garante (artigo 405º, nº 1, do Código Civil).
Terão, com certeza, razões próprias, subjectivas, que fomentam assim o condicionamento da sua vontade livre; e que não têm sequer a obrigação de ter de expressar ou evidenciar.
Apenas operam a sua liberdade de moldagem das suas próprias adstrições.
Mas serão situações invulgares (desusadas); já que o expectável (o normal) é precisamente o equilíbrio das prestações; a sua coerência e a sua harmonia.
O que se nos aparenta, neste particular, é que a situação excepcional que pode aconselhar ao uso do método excepcional no cálculo da redução do preço por venda de bem defeituoso é exactamente essa – o desvio consensualizado, voluntário e consciente, para uma dimensão de preço divergente do preço real (ideal) do bem na sua genuinidade. Porém; um desvio, uma divergência nessa dimensão, que não pode deixar de ser objectivada em razões e motivos plausíveis que demonstrem exactamente o estado ou situação (a razoabilidade justificativa) de excepção. Já que, a assim não ser – isto é, na hipótese de apenas podermos constatar o desvio no confronto do preço pago com o preço ideal –, o que temos não é mais do que a acção da autonomia de vontade privada a indiciar que as partes no contrato quiseram assumir como valor da coisa (genuína) aquele que fixaram no preço. E dessa opção tendo de assumir todas as consequências decorrentes.
Ou seja. Pode haver razões objectivas justificativas do desvio.
E só essas suportam a situação excepcional que acarreta o método excepcional.
Se apenas razões subjectivas (inconfessadas; indemonstradas) houver, elas dissipam no preço acordado (combinado; fixado; pago), que há-de reflectir a valia do bem na sua genuinidade (sem defeito), segundo o critério das partes contratantes; operando então parâmetros de boa-fé, e de acomodação às expectativas formadas (e criadas) na materialidade subjacente (artigo 762º, nº 2); que se vão (decisivamente) reflectir (também) na hipótese de o bem objecto do negócio se apurar defeituoso ou viciado, e nas consequências disso emergentes.
É esta uma hipótese que não merece qualquer tratamento de excepção (!).
2.5. Na nossa óptica, é a esta realidade que, quer Pedro Romano Martinez, na análise doutrinal, quer o acórdão do Supremo, de que a liquidação é acessória, visam dar abertura quando, um e outro, esclarecem (ditam) que a forma-regra de determina-ção do quantum a reduzir do preço do bem com defeito é o da diferença preço acordado / valor da coisa com defeito (1.º), e só excepcionalmente – quando razões atípicas (extraordinárias) e, de justiça, o aconselhem – se deve ponderar ainda o valor ideal (objectivo; genuíno) do bem (sem defeito).
Regressando então ao caso concreto.
Não conhecemos as condições de formação do preço.
Apenas que os sujeitos o consensualizaram em 750.000,00 €.
No uso da sua autonomia da vontade foi o valor que atribuíram à prestação; e a que com toda a probabilidade (não há indícios de coisa diferente) quiseram fazer corresponder, então (à data do negócio), o valor real do apartamento vendido.
Não há portanto rasto, sombra, que permita aqui operar hipótese de excepção.
O putativo valor ideal (genuíno; sem defeito) não carece aqui de ser convocado.
Já que os sujeitos harmoniosamente elegeram aquele que entenderam acertado e relevante, para o prosseguimento dos seus comuns interesses, é só este o que vale (!).
Aliás, sobre aquele outro – o real e objectivo –, nem os peritos intervenientes na avaliação concordaram (924 mil euros, a perita do tribunal; 810 mil euros, o perito do comprador; 997 mil euros, a perita dos vendedores), nem sobretudo o tribunal a quo usou do seu poder de análise crítica (e livre) da prova para fixar (e enunciar) o valor que julgava efectivamente provado (!).
De qualquer forma, feita definitivamente a escolha pelo critério-regra, ademais o sugerido à cabeça pelo acórdão do Supremo, que julgou o mérito da causa, e olhando às variáveis de relevo – o preço consensualizado, de 750 mil euros, e o valor da coisa afectada pelo(s) defeito(s), seleccionado (sem impugnação) pela decisão recorrida, de 660 mil euros – e accionando a aconchegada operação aritmética (de subtracção), o valor concreto atingido é de 90 mil euros.
Exactamente o liquidado pela sentença apelada.
Por conseguinte, e concluindo; não merecendo provimento as conclusões formu-ladas no recurso de apelação.
III – Decisão
Em síntese, e na conformidade do exposto, acordam os juízes deste tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação interposta e em confirmar a quantia de liquidação da redução proporcional do preço, consignada no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 16.11.2023, no valor concreto de 90.000,00 € (noventa mil euros).
As custas devidas pelo recurso de apelação são encargo do apelante.
Lisboa, 24 de Fevereiro de 2026
Luís Filipe Brites Lameiras
João Bernardo Peral Novais
Ana Rodrigues da Silva |
