| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
Relatório:
AA e BB intentaram a presente acção declarativa com processo comum contra CC, DD e EE pedindo que:
(a) se condene os Réus (alienante e adquirentes) a reconhecerem aos Autores o direito de preferência na aquisição do prédio que a 1.ª Ré vendeu aos 2.º e 3.º Réus por escritura pública de 07-02-2006, outorgada no Cartório Notarial do Nordeste, e que tem por objecto 62/99 do prédio rústico sito às Lombinhas, freguesia de Achadinha – Nordeste, inscrito na matriz predial da freguesia da Salga sob o artigo 69.º e descrito na conservatória de Registo Predial do Nordeste sob o n.º …, pelo preço de 15 000,00, substituindo-se na mesma compra e venda aos Réus compradores e nela passando a ocupar a posição destes para todos os efeitos legais;
(b) se condene os Réus a entregar imediatamente o prédio melhor identificado supra aos Autores, assim se reconhecendo e declarando com efeitos ex tunc o direito exclusivo de propriedade daqueles sobre este, mais se autorizando o cancelamento de quaisquer inscrições registrais incompatíveis com tal decisão.
Alegaram, em síntese, os Autores que:
- são donos e proprietários do prédio rústico sito em Lomba da Salga- Lombinhas, freguesia da Salga, concelho do Nordeste, inscrito na matriz predial sob o art. 37.º da secção única, com a área total de 3438 m2 e descrito na Conservatória de Registo Predial do Nordeste sob o n.º …;
- em 07-02-2006 foi celebrada, no Cartório Notarial do Nordeste, uma escritura de compra e venda na qual a 1.ª Ré vendeu aos 2.º e 3.º Réus, pelo preço de € 15 000, 62/99 do prédio rústico sito às lombinhas, freguesia da Achadinha, Concelho do Nordeste, inscrito na matriz predial sob o artigo 69 e descrito na Conservatória de Registo Predial do Nordeste sob o n.º …;
- a parte vendida está perfeitamente delimitada e corresponde à parte do prédio que é destinada a terra de cultivo, com a área aproximada de 13 000 m2;
- os prédios rústicos supra identificados são confinantes entre si e a parte vendida aos 2.º e 3.º Réus, confronta directamente com a área de cultivo do prédio dos Autores, pela extrema nascente;
- o Autor pretende destinar o prédio vendido a cultura, agregando-o ao prédio de que já é proprietário, com o objectivo de formar uma unidade de exploração agrícola;
- quer o prédio dos Autores, quer a parte vendida pela 1.ª Ré aos Réus têm área inferior à unidade de cultura fixada para a região;
- os Autores têm direito a exercer a preferência na compra/venda, sendo que a Ré não cumpriu tal obrigação, não dando conhecimento da venda, suas condições e cláusulas aos Autores;
- pelo que têm os Autores direito a exercer a preferência, substituindo-se aos compradores;
- mais alegam que apenas no dia 11 de Dezembro de 2024 tiveram conhecimento de que os 2.º e 3.º Réus tinham adquirido o prédio.
Concluem assim pela procedência da acção e consequente condenação das Rés no peticionado.
Os Réus foram devidamente citados.
A 1.ª Ré veio contestar excepcionando a inexistência do direito de preferência – na medida em que à data da venda era apenas proprietária de uma alíquota do prédio -, a caducidade de um eventual direito – na medida em que desde 2006 deixou de utilizar o prédio e o mesmo passou a ser explorado pelos 2.º e 3.º Réus, à frente dos Autores, que pelo menos desde 2014têm disso conhecimento – e impugnando os factos 10 e 14.º da petição inicial.
Conclui assim pela improcedência da acção e sua absolvição do pedido.
Os 2.º e 3.ª Ré vieram contestar e reconvir.
Contestando, excepcionaram a aquisição por usucapião enquanto causa impeditiva do direito de preferência dos Autores, assim como caducidade do exercício da preferência, abuso de direito e impugnaram a versão dos factos dos Autores alegando que:
- em data anterior a 07-02-2006 a 1.ª Ré apresentou uma proposta de venda da parte do referido imóvel aos Autores, no valor de € 15 000,00, tendo os mesmos dito não estarem interessados;
- após, a 1.ª Ré – através do seu representante, acordou com o 2.º Réu a venda do mesmo bem como de outro prédio rústico sito no centro da freguesia de Salga;
- dias antes da celebração da escritura o representante da 1.ª Ré pediu para darem sem efeito o acordo referente ao prédio sito no centro da freguesia da Salga, alegando que afinal não o pretendia vender, pelo que a escritura foi celebrada apenas relativamente à parte em discussão nos presentes autos;
- volvido algum tempo o 2.º Réu verificou que as vacas do Autores encontravam-se no prédio de cuja compra tinha abdicado;
- os Autores são naturais da freguesia e nela residem, tendo a venda efectuada sido comentada e o próprio autor se referido ao prédio como “o terreno do DD”;
- desde a compra até hoje que os Réus integraram a parte adquirida na sua exploração agrícola, a qual constitui uma importante fonte de receita para o seu agregado familiar;
- actualmente a parcela de terreno tem um valor de mercado não inferior a € 39 000,00.
Reconvindo, alegam os Réus a aquisição por usucapião, peticionando:
- a condenação dos Autores a reconhecer que os 2.º e 3.º Réus adquiriram a referida parcela do prédio rústico ou ,caso assim não se entenda a aquisição de 62/99 avos do prédio onde a mesma se insere;
- caso assim não se entenda, e a acção venha a proceder, se condene os Autores no pagamento da quantia de € 39 000, acrescida de juros.
Conclui assim pela procedência das excepções, e consequente absolvição da instância, e, caso assim não se entenda, pela improcedência da acção e sua absolvição do pedido e/ou procedência da reconvenção.
Vieram os Autores apresentar articulado de réplica a 02-07-2025, respondendo às excepções invocadas e aos factos em que assenta o pedido reconvencional.
A 16-09-2025 foi proferido despacho que (i) admitiu liminarmente o pedido reconvencional deduzidos pelos 2.º e 3.º Réus, (ii) julgou improcedente a excepção de ilegitimidade plural passiva dos Autores/Reconvindos na instância reconvencional, (iii) fixou valor à acção e (iv) convidou os Réus/Reconvintes a corrigirem o valor atribuído ao pedido reconvencional.
Por despacho de 07-10-2025 foi ordenada a notificação das partes para se pronunciarem sobre a possibilidade de ser proferido despacho saneador conhecendo do mérito da causa, os que Autores e 2.º e 3.º Réus vieram fazer, respectivamente, por requerimentos apresentados a 23-10-2025 e 31-10-2025.
A 14-11-2025 (i) dispensou-se a realização de audiência prévia e (ii) proferiu-se despacho saneador-sentença (despacho recorrido) que julgou procedente a excepção peremptória de falta de ve4rificaçã dos pressupostos de que depende o exercício do direito de preferência e, consequentemente, julgo a acção improcedente, absolvendo os Réus dos pedidos formulados pelos Autores.
Inconformado com o despacho saneador - sentença proferido vieram os Autores dele interpor recurso de apelação para este Tribunal da Relação.
Nas alegações apresentadas pelos Autores foram formuladas as seguintes conclusões:
1. A sentença recorrida julgou procedente a excepção perentória de inexistência dos pressupostos do direito legal de preferência previsto no artigo 1380.º do Código Civil, por entender que a 1.ª Ré apenas alienou quota ideal de 62/99 do prédio rústico inscrito sob o artigo 69.º da matriz rústica e que, mesmo admitindo tratar-se de alienação de parcela fisicamente delimitada, tal negócio seria nulo nos termos do artigo 1408.º, n.º 1, devendo considerar-se convertido em venda de quota ideal, ao abrigo do artigo 293.º do mesmo diploma.
2. Todavia, da petição inicial (nomeadamente dos artigos 1.º a 7.º, 11.º a 15.º e 22.º a 25.º) e dos documentos juntos - certidão de registo predial e caderneta predial rústica - resulta alegado que: (i) os Autores são proprietários de prédio rústico de área inferior à unidade de cultura confinante com o prédio objecto de venda; (ii) a parte vendida, embora descrita como "62/99 avos indivisas", corresponde, de facto, a uma parcela delimitada, material e funcionalmente autónoma, afecta a cultura agrícola, com cerca de 13.000 m2, confrontando directamente com o prédio dos Autores; (iii) os 2.0 e 3.º RR. não eram, à data, proprietários de qualquer prédio confinante.
3. O artigo 1380.º do Código Civil tem por ratio promover o emparcelamento e a criação de unidades de cultura economicamente viáveis, assegurando ao proprietário confinante a possibilidade de agregar ao seu prédio a parcela alienada; tal ratio, interpretada em conformidade com o artigo 9.º do Código Civil, impõe que se atenda à realidade físico-económica da fração de território transmitida, e não apenas à forma de individualização escolhida na escritura ou no registo.
4. O artigo 1380.º não exige que o objecto da alienação coincida com um artigo de matriz ou com uma descrição predial autónoma; basta que o que é transmitido seja, em termos jurídico-materiais, um "prédio rústico", isto é, uma fração de território delimitada e dotada de autonomia jurídico-económica, nos termos que decorrem do artigo 204. 0 do Código Civil.
5. Ao subordinar a qualificação do negócio exclusivamente à configuração matricial e registral, desconsiderando a alegada autonomia física e económica da parcela de cultura alienada, a sentença recorrida adopta uma leitura estritamente formal da expressão "prédio/terreno rústico" utilizada no artigo 1380.º, frustrando a finalidade económico-social da norma e violando os artigos 9.º, 204.º e 1380.º do Código Civil.
6. É certo que a jurisprudência maioritária tem afirmado que o artigo 1380.º do Código Civil não é aplicável à alienação de quotas ideais de prédios rústicos; porém, os casos assim decididos reportam-se a vendas de quotas abstractas, sem alegação de que a quota vendida corresponda a parcela concreta, fisicamente individuada, nem de actuação em fraude ao regime da preferência.
7. No presente processo, os Autores alegaram, expressamente, que a parte vendida corresponde a parcela de terreno concreta, autonomamente explorada, confinante com o seu prédio e destinada a cultura agrícola, aproximando o caso da venda de parte especificada de coisa comum prevista no artigo 1408.º, e não da simples venda de quota ideal.
8. Nestas condições, a aplicação automática da jurisprudência relativa à alienação de quotas ideais, sem atender à particularidade do caso - venda de parcela materialmente individualizada, mascarada sob a forma de quota ideal, com intuito de afastar a preferência - viola o dever de interpretação conforme ao caso concreto e à finalidade da norma, consagrado no artigo 9. 0 do Código Civil.
9. Ao abrigo do artigo 1408.º, n.01, do Código Civil, a alegada transmissão de uma porção concreta e destacada do prédio comum configura alienação de "parte especificada de coisa comum", não mera circulação de quota ideal abstracta, pelo que, para efeitos do artigo 1380.º, o negócio deveria ter sido qualificado como alienação de parcela de terreno rústico, desencadeando, se válida, o direito de preferência dos Autores.
10. A sentença recorrida admite que, a ser considerada como alienação de parcela específica do prédio, a venda violaria o artigo 1408.º, n.0 1, sendo nula; não obstante, recorre de imediato à figura da conversão do negócio jurídico (artigo 293.º), para concluir que a nulidade determinaria a "convolação" da venda da parcela em venda de quota ideal, solução que afastaria o direito de preferência.
11. Tal operação viola o artigo 293. 0 do Código Civil, que condiciona a conversão à vontade hipotética das partes e à compatibilidade da finalidade prosseguida com o negócio válido, não havendo nos autos qualquer alegação ou prova de que a 1.a Ré e os 2.º e 3.º RR., se conhecessem a nulidade, teriam querido concluir precisamente uma venda de quota ideal abstracta.
12. Ao converter oficiosamente o negócio nulo em venda de quota ideal, sem que nenhuma das partes o tenha peticionado e sem prévio contraditório, a sentença recorrida decide questão que excede o objecto do litígio, viola o princípio do dispositivo e do contraditório, consagrados nos artigos 3.º, n.0 3, e 5.º do Código de Processo Civil, e incorre em nulidade nos termos do artigo 615.º, n.0 1, alíneas d) e e), do mesmo diploma.
13. Mesmo que se admitisse a nulidade do negócio por violação do artigo 1408.º, n.º 1, a consequência normal seria a restituição à situação anterior (artigo 289.º do Código Civil) e, sendo caso disso, o aproveitamento do negócio dissimulado, nos termos dos artigos 240. 0 a 242. 0, e não a sua "reconfiguração" em molde convenientemente apto a afastar o direito de preferência de terceiro.
14. Utilizar a conversão para transformar, a posteriori, um negocio nulo de alienação de parcela de terreno num negócio válido de venda de quota ideal, com o único propósito prático de afastar a preferência do proprietário confinante, é fazer da conversão um instrumento de legitimação da fraude à lei, em violação do artigo 280.º do Código Civil, permitindo que os próprios simuladores se prevaleçam do seu comportamento ilícito contra o preferente de boa fé.
15. A nulidade não pode ser mobilizada nos moldes em que o foi, nem é oponível aos preferentes de boa fé para suprimir um direito de preferência já nascido; ao fazê- lo, a sentença recorrida contende com os artigos 280.º, 289.º, 293.º e 1380.º do Código Civil.
16. A sentença recorrida afirma ainda que os Autores não alegaram factos susceptíveis de integrar simulação, quando a petição inicial descreve, com suficiente densidade, que: (i) a parcela vendida é unidade de exploração autónoma, fisicamente delimitada e destinada a cultura; (ii) a 1. ª Ré vendeu essa parcela aos demais RR. sem dar conhecimento aos Autores, sabendo do seu interesse na aquisição; (iii) o negócio foi estruturado sob a forma de venda de quota ideal precisamente para contornar o artigo 1380. º e impedir o exercício da preferência. Por isso,
17. Tais factos, a serem provados, permitem configurar, pelo menos, simulação relativa, em que o negócio declarado (venda de quota ideal) encobre o negócio dissimulado (alienação de parcela materialmente delimitada do prédio rústico), impondo-se a apreciação da sua relevância à luz dos artigos 240.º a 242.º e 293.º do
Código Civil; ao não o fazer adequadamente, a sentença omite pronúncia sobre questão central à causa, incorrendo em nulidade (artigo 615.º, n.0 1, alínea d), CPC).
Ora,
18. Estando controvertidos factos essenciais à qualificação do negócio - nomeadamente a correspondência entre a quota alienada e parcela concreta de cultura agrícola confinante, autonomamente explorada, bem como a intenção de contornar o regime do artigo 1380.º -, não se mostravam reunidos os pressupostos do artigo 595.º, n.0 1, alínea b), do Código de Processo Civil para decisão do mérito em saneador-sentença.
19. Ao dispensar a produção da prova arrolada e decidir, ainda assim, o mérito da causa, o Tribunal a quo violou os artigos 595.º, 607.º e 6o8.0 do Código de Processo Civil, bem como os princípios do contraditório e da descoberta da verdade material (arts. 3.º, 5.º e 7.º CPC), o que justifica, pelo menos, a anulação da sentença e a baixa dos autos para julgamento.
20. Em consequência, a sentença recorrida viola, em termos sistemáticos, os artigos 9.º, 204.º, 1380.º, 1408.º, 240.º a 242.º, 280.º, 289.º e 293.º do Código Civil, bem como os artigos 3.º, n.º 3, 5.º, 595.º, 607.º, 608.º e 615.º co Código de Processo Civil, impondo-se a sua revogação.
21. Face ao exposto, deve o presente recurso ser julgado procedente e, em consequência, ser revogada a sentença recorrida e reconhecido aos Recorrentes o direito real de preferência na compra da parcela de terreno objecto da escritura de 07.02.2006, substituindo-se aqueles, para todos os efeito, legais e registrais, aos 2.º e 3.º RR. na posição de compradores.
22. Subsidiariamente, caso assim não se entenda, deve a sentença recorrida ser anulada, com consequente baixa dos autos à 1.ª instância, para produção da prova oferecida e ulterior julgamento, designadamente quanto à delimitação física e exploração autónoma da parcela alienada e ao propósito de contornar o regime do artigo 1380.º do Código Civil.
Por tudo o exposto, deve o presente recurso ser julgado procedente e, em consequência:
a) revogada a sentença recorrida;
b) reconhecido o direito de preferência dos Autores na aquisição da parcela de terreno vendida pela 1. ª Ré aos 2.º e 3. 0 RR. (parcela que corresponde à quota de 62/99 avos, com área aproximada de 13.000 m2, confinante com o prédio dos Autores), substituindo-se estes, para todos os efeitos legais e registrais, aos RR. compradores;
c) caso se entenda necessária a produção de prova adicional sobre a extensão física da parcela e sobre a intenção das partes, ordenada a baixa dos autos à 1. ª instância para ampliação da matéria de facto, com anulação da sentença recorrida.
Vieram os 2.º e 3.º Réus contra-alegar, apresentando as seguintes conclusões:
1. A 1ª Ré CC vendeu aos 2º e 3ª RR, DD e esposa EE, e estes compraram àquela, apenas a quota de 62/99 do prédio rústico inscrito sob o artigo ..º da matriz rústica respetiva e descrito na Conservatória do Registo Predial do Nordeste sob o nº ... e não a totalidade do prédio ou de direito de propriedade sobre o mesmo;
2. De resto, a 1ª Ré CC apenas era proprietária de uma quota aliquota do prédio e não da totalidade integral do mesmo pelo que não poderia transmitir direitos que não tinha;
3. A venda da referida quota aliquota pela 1ª Ré aos 2º e 3ª RR e a compra por estes àquela da referida quota encontra-se totalmente consolidada nos presentes autos, o que entre o mais, dispensa a produção de mais prova;
4. Tendo em conta o alegado na petição inicial, a exceção deduzida, a inexistência de simulação ou de fraude que nem sequer foram alegadas e os documentos constantes dos autos, resulta com mediana evidência a falta de verificação dos pressupostos para o exercício do direito de preferência que os AA pretendem exercer através da presente ação.
5. Assim sendo, como na realidade é, a douta sentença sob apreciação faz correta apreciação e valoração das questões submetidas pelas partes à sua apreciação pelo que não merece qualquer censura ou reparo.
Termos em que e nos demais a suprir doutamente por Vossas Excelências, o recurso sob apreciação deve improceder, e por consequência deve manter-se a sentença recorrida.
No entanto, Vossas Excelências farão a costumada Justiça!
*
Admitido o recurso neste tribunal e colhidos os vistos, cumpre decidir.
*
II. Objecto do Recurso
O objecto do recurso é definido pelas conclusões do(s) recorrente(s) (arts. 5.º, 635.º n.º3 e 639.º n.ºs 1 e 3, do CPC), para além do que é de conhecimento oficioso, e porque os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, ele é delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida.
A delimitação objectiva do recurso tem sempre que se balizar pelo teor das conclusões da recorrente, enquanto constituam corolário lógico-jurídico correspectivo da fundamentação expressa na alegação, sem prejuízo das questões que são de conhecimento oficioso, porquanto os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova.
No recurso, enquanto meio impugnatório de decisões judiciais, só tem de se suscitar a reapreciação do decidido, não comportando a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal de 1ª instância.
Acresce ainda que o recurso não é uma reapreciação ‘ex novo’ do litígio, mas sim uma ponderação sobre a correcção da decisão que dirimiu esse litígio (se padece de vícios procedimentais, se procedeu a incorrecta fixação dos factos, se fez incorrecta determinação ou aplicação do direito aplicável). Partindo desta premissa, o recorrente tem o ónus de alegar e de indicar, de acordo com o seu entendimento, as razões porque a decisão recorrida deve ser revertida ou modificada, de especificar as falhas ou incorrecções de que ela padece, sob pena de indeferimento do recurso.
Por último, o Tribunal de recurso não está vinculado à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas – e com liberdade no respeitante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito – de todas as “questões” suscitadas, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras.
Efectuada esta breve exposição e ponderadas as conclusões apresentadas, as questões a dirimir são:
- apurar se aos autores, proprietários de prédio rústico com área inferior à unidade de cultura, deve reconhecer-se, à luz do art. 1380º do CC, o direito de preferência – quer por se considerar assistir ao proprietário de prédio rústico o direito de preferência na venda de parte alíquota do rústico confinante, por essa parte alíquota estar perfeitamente delimitada.
*
III. Fundamentação:
A primeira instância não fixou factos provados, não obstante – e independentemente dos que se encontram controvertidos (e que não foram convocados para a decisão recorrida) – resultam admitidos por acordo e por documentos juntos aos autos os seguintes:
Factos provados
1) O prédio rústico, sito em Lomba da Salga – Lombinhas, com a área de 3483 m2, que confronta a norte e nascente com FF, a sul com GG e a poente com Ribeira, encontra-se descrito na Conservtória de Registo Predial do Nordeste sob on n.º ../........ e na matriz predial da freguesia da Achadinha sob o n.º ..., e inscrito a favor dos Autores, por compra a HH e II através da Ap. 1 de 2003/04/02.
2) O prédio rústico sito em Lombinhas, com a área total de 20909 m2, composto por terra de cultivo e baldios, que confronta a norte com JJ, a sul com KK dÁmaral a nascente com LL e a ponte com ribeira, encontra-se descrito na Conservatória de Registo Predial do Nordeste sob o n.º .../........ e descrito na matriz predial rústica sob o art. .....
3) Por escritura pública celebrada no Cartório Notarial de Nordeste no dia 07 de Fevereiro de 2006, CC declarou vender a MM casado com EE, que por sua vez declarou comprar, pelo preço de 15 000,00, sessenta e dois, noventa e nove avos indivisos do prédio rústico com a área de vinte mil novecentos e nove metros quadrados, sito às Lombinhas, freguesia da Achadinha, descrito na Conservatória de Registo Predial de Nordeste, sob o número seiscentos e quarenta e sete, da dita freguesia.
4) Pela inscrição G-2., Ap. 04/120399 mostrava-se inscrita, a favor da Ré CC, a aquisição, por compra, de 62/99 do prédio descrito em 2.
5) Pela inscrição G-3, Ap. 01/07022006 mostra-se inscrita a favor do Réu DD, casado com a Ré EE, a aquisição, por compra a CC, de 62/99 do prédio descrito em 2, quota essa objecto da escritura referida em 3.
*
IV. Do Direito
O nó górdio que se coloca na presente acção é, exactamente, o de reconhecer-se se – em tese – assiste, ou não, numa situação como a dos autos, um direito de preferência aos Autores.
O Tribunal a quo tratou a questão como sendo de excepção de falta de verificação dos pressupostos de que depende o direito de preferência.
Embora não tenha apelidado a excepção apreciada, infere-se que analisou a questão como sendo de excepção peremptória, respeitante ao mérito da acção, na medida em que, na sua procedência, julgou a acção improcedente e absolveu os Réus do pedido contra eles formulado.
A noção de excepções peremptórias é dada pelo n.º 3 do art. 576.º do CPC. As mesmas reportam-se a excepções materiais – às que importam a absolvição total ou parcial do pedido – e que convocam factos que impedem, modificam ou extinguem o efeito jurídico dos factos articulados pelo Autor.
Nesta categoria cabem todos os factos que em face da lei substantiva têm a virtualidade de impedir, modificar ou extinguir a pretensão dos Autor.
Diferentemente sucede quando os próprios factos constitutivos alegados pelo(s) Autor(es) não são susceptíveis de conduzir ao efeito por eles pretendido consubstanciado no pedido formulado.
Quando assim é estamos perante uma improcedência da acção, não por força de qualquer excepção – da alegação de qualquer facto extintivo, modificativo ou impeditivo – mas em virtude do mérito intrínseco da acção tal como configurada pelo Autor.
Afigura-se-nos que a presente acção – a improceder – o será exactamente por esta via, e não pela via da excepção, na medida em que os factos que motivaram a improcedência não foram alegados pelos Réus, mas sim pelos Autores.
Os Réus limitaram-se, neste particular, a extrair consequências jurídicas desses mesmos factos constitutivos alegados pelos Autores.
Dito isto, vejamos agora a falta de pressupostos do direito de preferência.
É a seguinte a fundamentação da decisão recorrida:
“Decorre do artigo 1380.º do Código Civil que são os seguintes os pressupostos de que depende o exercício do direito de preferência: (i) o prédio vendido ou dado em cumprimento apresentar uma área inferior à unidade de cultura; (ii) o preferente ser dono de prédio confinante com o prédio alienado; (iii) o prédio do preferente apresentar uma área inferior à unidade de cultura; e (iv) o adquirente não ser proprietário de terreno confinante.
Neste âmbito, na esteira da Jurisprudência maioritária e da Doutrina, que se acolhe, entende-se que não assiste aos proprietários de prédio rústico de área inferior à unidade de cultura o direito de preferência em caso de alienação de quota alíquota do rústico confinante (1), pelas ordens de razão que de seguida se expenderão.
Em primeiro lugar, o artigo 1380.º do Código Civil reveste natureza excecional, apenas atribuindo o direito de preferência na alienação de todo o prédio e não na alienação de partes alíquotas.
Em segundo lugar, admitir a preferência na aquisição de parte alíquota do prédio não permitiria alcançar o objetivo que presidiu à previsão do artigo 1380.º do Código Civil (nomeadamente, o objetivo de fomentar a exploração unitária de áreas que atinjam ou se aproximem da unidade de cultura considerada economicamente aconselhável) porquanto apenas se proporcionaria nessa hipótese a aquisição de uma quota ideal e não da propriedade plena do terreno (2).
No caso concreto, consta da escritura pública de compra e venda junta como documento n.º 3 com a Petição Inicial que, no dia 07-02-2006, a 1.ª Ré, CC, declarou vender aos 2.º e 3.ª Réus (DD e EE) «sessenta e dois noventa e nove avos [62/99 avos] indivisos do prédio rústico com a área de vinte mil novecentos e nove metros quadrados, sito às Lombinhas, mencionada freguesia de Achadinha, descrito na Conservatória do Registo Predial de Nordeste sob o número seiscentos quarenta e sete, da dita freguesia, registada a fração a seu favor pela inscrição G-dois, e inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo ....., com o valor patrimonial correspondente de € 31,25» (sublinhado da autoria do ora signatário).
Deste modo, constando da escritura pública de compra e venda em apreço que a 1.ª Ré vendeu aos 2.º e 3.ª Réus apenas a quota de 62/99 avos indivisos do prédio rústico aludido supra, impõe-se concluir que se está apenas perante a alienação de quota alíquota do rústico confinante e não da totalidade do referido prédio, sendo manifesto que, na senda da Jurisprudência que se acompanha, não pode assistir aos Autores o competente direito de preferência na alienação da mesma quota.
Em terceiro lugar, não pode proceder o alegado pelos Autores quando referem que a mencionada quota de 62/99 objeto da escritura pública de compra e venda em apreço corresponde, na realidade, a uma parcela concreta do prédio em apreço, há muito explorada autonomamente e distinta fisicamente do remanescente do prédio, uma vez que, com a devida vénia, tal afirmação encerra uma contradição nos seus respetivos termos: a quota ideal ou intelectual da coisa de que cada comproprietário é titular, i.e., a participação proporcional de que beneficiam na coisa comum, enquanto participação imediata nos poderes que o respetivo conteúdo abarca, não se confunde com a parte especificada da coisa comum, uma vez que, qualquer comproprietário, enquanto contitular do direito de propriedade sobre o bem, não goza de nenhum poder específico sobre uma parte determinada desse mesmo bem, não tendo direito individual sobre qualquer porção especificada deste bem, por não ser titular exclusivo de uma fração materialmente delimitada da coisa.
Por outro lado, resultando dos exatos termos descritos na escritura de compra e venda em apreço (que configura um documento autêntico a que se reconhece força probatória plena) que a 1.ª Ré apenas vendeu a quota ideal de que era comproprietária no prédio rústico em apreço aos 2.º e 3.ª Ré, não se vislumbra a pertinência de produção de prova relativamente à circunstância de saber se tal quota ideal corresponde ou não, na realidade, a uma parcela fisicamente delimitada e funcionalmente autónoma de terreno, apenas e tão-só com base em tal alegação.
Com efeito, não se alcança que consequência jurídica pretendem os Autores extrair da circunstância de, alegadamente, a quota alienada corresponder a uma parcela material e funcionalmente autónoma do prédio rústico em apreço, uma vez que não resulta nem da certidão permanente do registo predial nem da caderneta predial rústica do mesmo prédio que este prédio tenha sido objeto de qualquer fracionamento (3), sendo certo que os Autores não peticionaram tal fracionamento na sua Petição Inicial. Por outras palavras, não se retira das aludidas certidão permanente do registo predial e caderneta predial rústica que a alegada «parcela material e funcionalmente autónoma» esteja separada juridicamente do prédio rústico de que constitui uma parte, sendo certo que os Autores nem requerem na Petição Inicial o reconhecimento dessa separação jurídica. Por conseguinte, não correspondendo tal alegada parcela física e material autónoma a nenhum artigo descrito como tal junto da Conservatória do Registo Predial, nem estando ela inscrita desse modo na respetiva matriz predial rústica, e não sendo tais descrição e inscrição peticionadas pelos Autores na sua Petição Inicial, não se antevê que a alegação e subsequente prova dessa circunstância conduzissem a qualquer consequência jurídica de que os Autores se pudessem prevalecer, posto que, sem mais, nos termos do disposto no artigo 1408.º, n.os 1 e 2, do Código Civil, não seria válida a celebração de um contrato de compra e venda que tivesse por base a alegada parcela física e materialmente autónoma do prédio rústico em causa, i.e., parte especificada da coisa comum.
Pelo contrário, afigura-se que se mostraria já proveitosa a produção de prova a fim de ser demonstrado, caso os Autores o tivessem alegado cabalmente (o que não se verifica in casu), que os Réus celebraram um negócio simulado em que, sob a aparência de uma compra e venda de uma quota-ideal do prédio em apreço, pretenderam, na realidade, celebrar um contrato de compra e venda de uma parte especificada da coisa comum.
Sucede, porém, que, neste âmbito, em quarto lugar, quanto à «alegada» nulidade do negócio de compra e venda em apreço por simulação (cf. artigo 6.º da Réplica), por um lado, os Autores apenas equacionam que tal nulidade exista (cf. artigo 6.º da Réplica, onde referem «a alineação de quota-parte indivisa pode configurar um negócio simulado de alienação de uma parte material do prédio» - realce da autoria do ora signatário), não a invocando em termos inequívocos, e, por outro lado, não aduziram qualquer factualidade de onde se pudesse extrair a existência de conluio entre a 1.ª Ré e os 2.º e 3.º Réus, nem o intuito de enganar terceiros.
Efetivamente, são três os requisitos da simulação, previstos no artigo 240.º, n.º 1, do Código Civil, nomeadamente, a existência de: (i) uma divergência bilateral entre a vontade real e a vontade declarada; (ii) um acordo ou conluio entre o declarante e o declaratário; e (iii) intenção de enganar terceiros (animus decipiendi).
Em função do tipo de divergência, a simulação pode ser absoluta ou relativa: (i) na simulação absoluta as partes declaram a vontade de celebrar um negócio jurídico quando, na realidade, não pretendem celebrar nem esse nem qualquer negócio jurídico; (ii) na simulação relativa é declarada a celebração de um dado negócio jurídico (o negócio simulado), muito embora, na realidade, as partes tenham celebrado um outro negócio jurídico, de tipo, natureza, objeto ou conteúdo jurídico diverso, ou concluído com sujeitos diversos (o negócio dissimulado), existindo, assim, na simulação relativa dois negócios jurídicos.
Ora, do expendido no parágrafo que antecede resulta serem factos essenciais à procedência da exceção perentória de simulação (porque suscetíveis de preencher diretamente as respetivas previsões normativas), entre o mais, aqueles que se poderiam subsumir ao (i) acordo ou conluio entre o declarante e o declaratário; e à (ii) intenção de enganar terceiros (animus decipiendi), factos estes que, compulsada a petição inicial e a réplica apresentada pelos Autores, não se mostram alegados, pelo que, por esta via, a invocada exceção perentória de simulação não poderia deixar de ser improcedente.
Em quinto lugar, ainda que se pudesse cogitar a hipótese de a 1.ª Ré, por um lado, como vendedora, e os 2.º e 3.ª Réus, como compradores, terem celebrado um negócio simulado em que, sob a aparência de uma compra e venda de uma quota-ideal do prédio em apreço, o que as partes pretendiam, na realidade, era a compra e venda de uma parte especificada da coisa comum, a verdade é que, mesmo por meio da aplicação do previsto no artigo 241.º, n.º 1, do Código Civil, o próprio negócio dissimulado (ou seja, a compra e venda da parte especificada do prédio em apreço) seria nulo porquanto beliscaria, também ele, a lei substantiva.
Com efeito, de acordo com o disposto no artigo 1408.º, n.os 1 e 2, do Código Civil, apenas se permite ao comproprietário (in casu, à 1.ª Ré) dispor de toda a sua quota na comunhão ou de parte dela, mas não já, sem consentimento dos restantes consortes, que aliene parte especificada da coisa comum (ao contrário do que pretendem fazer crer os Autores, quando alegam na sua Petição Inicial que a venda da quota ideal em apreço teria correspondido materialmente à alienação de uma parcela concreta do prédio em apreço, há muito explorada autonomamente e distinta fisicamente do remanescente do prédio, o que converteria a transação em causa numa alienação de parte materialmente determinada), sendo certo que a disposição de parte especificada de coisa comum sem consentimento dos consortes é considerada disposição de coisa alheia, o que conduziria à nulidade do negócio de compra e venda celebrado entre os Réus.
No entanto, nesta última hipótese, sempre seria de concluir que a nulidade (parcial) do negócio atinente à eventual alienação de parte especificada da coisa comum, a verificar-se, redundaria, por efeito da figura da conversão (cf. artigo 293.º do Código Civil), na convolação do negócio celebrado entre os Réus referente à venda da parte especificada da coisa comum em venda da quota ideal / parte alíquota do prédio em apreço.
Para tal conversão militam: (i) o princípio do favor negotii, (ii) o princípio da boa fé (4), que, segundo a Doutrina, mereceria prevalência nesta hipótese de nulidade prevista no artigo 1408.º, n.º 2, do Código Civil, permitindo a aplicação da figura da conversão ao arrepio da vontade hipotética dos contraentes envolvidos, e (iii) a inexistência de interesse sério da 1.ª Ré, vendedora, e dos 2.º e 3.ª Réus, compradores, que se oponha a tal conversão, atendendo ao teor dos articulados apresentados pelos Réus, onde pugnam que pretenderam efetivamente celebrar o negócio em apreço, tendo por base a quota de 62/99 avos do prédio objeto dos autos.
Por outras palavras, mesmo que a 1.ª Ré tivesse celebrado com os 2.º e 3.ª Réus um negócio simulado relativamente (compra e venda de quota-parte de um prédio), o negócio dissimulado (compra e venda de parte especificada de coisa comum) acabaria por ser convolado (por meio da conversão – cf. artigo 293.º do Código Civil) na compra e venda da referida quota-parte de que a 1.ª Ré era titular no prédio em apreço, voltando aqui a ser convocada a posição que acima se propugnou, no sentido de que não assiste aos Autores, enquanto proprietários de prédio rústico de área inferior à unidade de cultura, o direito de preferência em caso de alienação de quota alíquota do rústico confinante.
Por fim, a respeito ainda da eventual verificação da nulidade do negócio em apreço com fundamento em simulação, a verdade é que os Autores também não alegaram que estivesse em causa qualquer venda escalonada de partes alíquotas do referido prédio a que tenha presidido, por parte de alienante e adquirentes, intuito fraudulento ao regime legal da preferência (5).
Pelo exposto, por não se mostrarem verificados todos os pressupostos de que depende o exercício do direito de preferência pelos Autores, enquanto proprietários de prédio rústico confinante, julga-se procedente a exceção perentória de falta de verificação dos pressupostos de que depende o exercício do direito de preferência e, consequentemente, julga-se a presente ação totalmente improcedente e absolvem-se os Réus de todos os pedidos formulados pelos Autores.”
Comecemos por analisar a figura do direito de preferência.
O direito de preferência pode ser legal ou convencional, sendo que o art. 422.º do CC efectua de forma rigorosa esta distinção ao negar a prevalência do direito convencional de preferência sobre o direito legal de preferência.
As normas do art. 414.º e ss. do CC respeitam – com excepção do art. 421.º do CC –, particularmente, aos pactos de preferência de natureza obrigacional.
O direito de preferência é legal, como o próprio nome indica, quando está tipificado na lei, isto é, sempre que a lei o prevê estamos perante um direito legal de preferência.
Podemos assim afirmar que, independentemente da razão da sua existência, um direito legal de preferência está sempre, e necessariamente, tipificado num diploma legal. Os direitos legais de preferência estão consagrados por normas excepcionais e que, como tal, de acordo com o art. 11.º do CC, não comportam aplicação analógica.
O nosso Código Civil estipula e consagra alguns direitos legais de preferência, como sejam o do arrendatário, do comproprietário, de proprietários de terrenos confinantes, na alienação de prédio encravado, entre outros (cf. arts. 1091.º, 1409.º, 1410.º, 1380.º, 1555.º do CC).
Na presente acção convocam os Autores o direito de preferência legal previsto no art. 1380.º do CC.
Estabelece este normativo que:
1. Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente de direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.
2. (…)”.
Por seu tuno o art. 18º nº1 do DL nº 348/88 de 25 /10 veio dispor:
“ Os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no art.1380 do CC ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura”.
A Portaria 202/70 de 21/4 define as áreas de cultura para as diversas regiões de país e o Decreto Legislativo Regional n.º 35/2008/A de 28 de Julho e antes deste pelo Decreto Regulamentar Regional n.º 19/88/A de 23 de Março de 1988.
Este concreto direito de preferência, à semelhança dos restantes direitos de preferência legal, constitui uma verdadeira restrição à autonomia da vontade, enquanto principio estruturante dos negócios jurídicos - neste sentido ver, entre outros, Ac. STJ de 09-04-2019.
A razão de ser da consagração do direito em causa tem a ver com a intenção do legislador em fomentar o emparcelamento dos terrenos com área inferior à unidade de cultura, por forma a conseguir-se uma exploração tecnicamente rentável – neste sentido ver Ac. do STJ de 10-11-1979, BMJ 290-395, Ac. do STJ de 29-10-2025, Ac. STJ de 03-03-2026, Ac. R.L. de 13-12-2012 e Ac. R.E de 20-04-2023.
Da conjugação dos arts. 1380.º e 1381.º do CC decorre que o direito de preferência depende da verificação cumulativa dos seguintes requisitos:
(i)Que o preferente seja dono do prédio confinante com o prédio alienado;
(ii)Que ambos os prédios tenham uma área inferior à unidade de cultura;
(iii)Que o adquirente não seja proprietário confinante:
(iv)Que os prédios se destinem ao desenvolvimento da actividade agrícola.
Dito isto, a questão, tal como elencada supra – na fixação do objecto do recurso -, cinge-se, num primeiro segmento, em saber se assiste aos proprietários de prédio rústico o direito de preferência conferido pelo art. 1380.º do CC em caso de alienação de quota alíquota de prédio rústico confinante.
Esta questão tem merecido, tanto na doutrina como na jurisprudência solução praticamente pacífica, no sentido de se reconhecer que não assiste, aos proprietários de prédio rústico, direito de preferência em caso de alienação de quota alíquota do prédio rustico confinante.
Na doutrina podemos localizar Pires de Lima e Antunes Varela (in Código Civil Anotado, Vl. III, 2.ª Ed., pág. 272) referindo que: “Importa considerar, relativamente a este problema, duas hipóteses: a de um prédio se encontrar em regime de compropriedade e um dos consortes transmitir a sua quota a um estranho que não seja comproprietário confinante; e a de , numa situação de propriedade plena, o respectivo titular alienar uma quota do seu direito, também a favor de um estranho que não seja comproprietário confinante.
Em nenhuma destas hipóteses deve ser reconhecido o direito de preferência aos proprietários confinantes com o prédio a que respeita a quota alienada. Em primeiro lugar, a art. 1380º, que é uma norma de natureza excepcional, apenas atribui o direito de opção na alienação de todo o prédio, e não na alienação de partes alíquotas. Por outro lado, a preferência, na medida em que não proporcionaria a aquisição da propriedade plena do terreno, mas apenas de uma quota ideal, não permitiria alcançar o objectivo que está na base do art. 1380º, que é fomentar a exploração unitária de áreas que atinjam ou se aproximem da unidade de cultura considerada economicamente aconselhável. Acresce que a preferência iria fazer ingressar um estranho na compropriedade, com todos os inconvenientes que normalmente daí decorrem. Encarando a lei com desfavor as situações de comunhão ( arts 1409º e 1412) e sabendo-se que , mesmo quando estabelecidas voluntariamente, constituem uma fonte permanente de conflitos, estranho seria que, através da regra do art. 1380º, se permitisse a aquisição da qualidade de comproprietário sem o assentimento e até, em regra, contra a vontade dos demais consortes.
Este tem sido também o entendimento quer do STJ quer das Relações.
Ao nível do STJ podemos localizar os seguintes acórdãos:
- acórdãos do STJ de 27/02/86, Cons. Lopes Neves, in BMJ, 345, pág. 532), de 9/11/1999, Cons. Machado Soares, de 10/04/2003, Cons. Moitinho de Almeida e de 30/06/2011, Cons. Lopes do Rego.
Já ao nível dos Tribunais das diversas Relações podemos localizar os seguintes:
- Acórdão da Relação do Porto de 4-10-1982, Desembargador Júlio Santos,
- Acórdão da Relação de Guimarães de 2-07-2013, Desembargadora Rosa Tching e de 22-10-2020, Desembargador Ramos Lopes;
- Acórdão da Relação de Évora de 12-07-2018, Desembargadora Florbela Moreira Lança.
A razão de ser deste entendimento dominante é facilmente apreensível e não é puramente literal.
Como se refere no Ac. do STJ de 30-06-2011 “Note-se que esta questão interpretativa não pode resolver-se adequadamente apenas no plano semântico ou linguístico: na verdade, a expressão verbal «venda do prédio» tanto pode ser interpretada como só comportando a transmissão de todos os direitos de propriedade que incidem, de forma concorrente, sobre o imóvel comum, ou como envolvendo também a transmissão ou alienação onerosa do direito de compropriedade, - já que, em ambos os casos o que , afinal, é alienado é um direito de propriedade sobre determinado prédio.
Do mesmo modo – e como dá nota o acórdão recorrido – não há, no plano dogmático, qualquer obstáculo relevante a considerar que – incidindo todos os direitos dos comproprietários, de forma directa e concorrente, sobre o imóvel a todos pertencente, mostrando-se todos eles simetricamente onerados, com vista a permitir-se o exercício igualitário dos poderes de gozo e fruição sobre o bem comum - a alienação de um direito de compropriedade traduz inelutavelmente a transmissão a terceiro do próprio direito de propriedade sobre o imóvel ( e não apenas sobre uma quota ou fracção ideal, dele distinta, como ocorre, pelo contrário, nas situações de contitularidade ou comunhão num património autónomo não partilhado).
Ou seja: a dúvida interpretativa atrás enunciada terá que ser resolvida segundo critérios funcionais ou teleológicos, decorrentes da adequada ponderação dos interesses e valores jurídicos determinantes da concessão do direito legal de preferência : serão tais interesses alcançados quando apenas é alienado a terceiro um direito de compropriedade sobre o imóvel comum, nele sucedendo, por «subrogação», o preferente ; ou pelo contrário, os valores e interesses jurídicos determinantes desse direito real de aquisição só são realizados quando, tendo sido alienada, na totalidade, a propriedade do imóvel, o preferente possa ingressar nessa propriedade plena?
Por outro lado – e ao contrário do que parece estar subjacente à alegação do recorrente – esta questão não pode resolver-se, de modo global e unitário, relativamente a todos os tipos normativos que conferem a determinado sujeito jurídico uma preferência legal, verificados os específicos pressupostos, definidos na «fattispecie» normativa – bem podendo suceder que, para o efeito de certa e determinada preferência legal, deva considerar-se como alienação do prédio a venda de um direito de compropriedade – enquanto para outra e diversa preferência apenas deva valer, face aos interesses e valores jurídicos tutelados, a transmissão onerosa da propriedade plena do prédio .
Implica isto que, ao citar e invocar jurisprudência e doutrina, em apoio de um ou outro dos entendimentos sobre o âmbito do direito legal de preferência, não possa perder-se de vista a exacta situação normativa em que as posições invocadas se enquadram, não podendo, por exemplo, garantir-se à partida que deva ser dada uma resposta unitária para a situação dos autos, enquadrada no art. 1555º, para os casos em que a preferência legal se situa no domínio do emparcelamento rural ( art. 1380º do CC) ou para as situações que se reportam antes ao arrendamento rural ( vejam-se as dúvidas suscitadas acerca da interpretação da norma que constava do art. 29º da Lei 76/77).
Foi esta última, aliás, a situação mais profundamente debatida e que maiores dúvidas suscitou na jurisprudência, durante o período temporal de vigência da norma constante do art. 29º da Lei nº 76/77 – tendo o Assento nº 5/93, de 9/2, dirimido este conflito jurisprudencial no sentido propugnado por A. Varela, em anotação a precedente aresto, proferido em 10/2/83 (RLJ, ano 119º, pags. 382 e segs.) – e prevalecendo o entendimento de que o direito de preferência concedido ao arrendatário rural pelo art. 29º da Lei nº76/77, de 29 de Setembro, abrange a venda de quota do prédio.
Para tal solução normativa pesou decisivamente, por um lado, a intensidade da preferência outorgada ao arrendatário rural, colocando-o no primeiro lugar dos preferentes legais, inclusivamente antes da preferência legal identicamente outorgada pelo CC aos restantes comproprietários do imóvel arrendado; e, por outro, a ponderação das razões político-ideológicas que estiveram na base da outorga de tal preferência legal, perspectivada como via para a consagração dos princípios básicos da «Reforma Agrária», reforçando drasticamente a posição e o estatuto jurídico do efectivo e directo cultivador da terra.
Como refere Agostinho Cardoso Guedes ( O Exercício do Direito de Preferência, 2006, pags. 196/197) pronunciando-se já sobre o regime legal ulteriormente editado em sede de arrendamento rural:
Ao contrário do que sucede com outros direitos de prelação, a lei fornece aqui indicações fortes no sentido de a preferência ser reconhecida não apenas no caso de venda ou dação em cumprimento do prédio arrendado mas ainda quando ocorra uma venda ou dação em cumprimento de uma quota de compropriedade detida sobre o mesmo prédio. Só neste contexto cobra sentido o nº2 do art. 28º do DL 385/88, norma que faz o direito de preferência do arrendatário ceder perante o exercício desse direito por co-herdeiro ou comproprietário – uma vez que estes direitos são exercidos na venda de quotas da compropriedade e de quinhões hereditários, só faz sentido admitir que o legislador pressupõe que o direito de prelação do arrendatário rural existe também na venda de fracções ideais da propriedade do terreno e, até, de quinhões hereditários onde o terreno arrendado se integre.
Daí que se conclua pela advertência de que a sujeição da venda ou dação em cumprimento de fracções ideais da propriedade se funda em razões próprias do arrendamento rural, o que impede que este caso possa ser usado como argumento para sustentar igual possibilidade noutros contextos.
Na verdade, e como é evidente, as razões que estão na base da amplitude e intensidade da preferência outorgada ao arrendatário rural não podem automaticamente ser transpostas para as restantes previsões legais de direitos de preferência na alienação de imóveis – desde logo, para o caso da que, em sede de emparcelamento, decorre da previsão normativa que consta do art. 1380º do CC, a que se reporta alguma jurisprudência citada pelos recorrentes: os objectivos prosseguidos por tal regime legal já não têm a mesma coloração político ideológica, visando antes – e tão somente – alcançar, no plano técnico e económico, uma exploração rentável e viável dos prédios rústicos, agregando vários imóveis contíguos, de área inferior à unidade de cultura vigente , de modo a propiciar uma exploração economicamente rentável da unidade resultante do emparcelamento alcançado através do exercício dessa preferência legal .(…)” (realce nosso).
Razões que levam a entender e concluir que, quer na situação em que um dos consortes (encontrando-se o prédio em regime de compropriedade) aliena a sua quota a estranho que não seja proprietário confinante, quer na situação em que o proprietário (propriedade plena) aliena uma quota do seu direito (assim se instituindo o regime de compropriedade) a favor de estranho que não seja proprietário confiante, não deve ser reconhecida ao proprietário de prédio confinante o direito de preferência.
Dito isto, a primeira afirmação de princípio que se impõe é a de que, por princípio, não assiste aos proprietários de prédio rústico – no caso os Autores - direito de preferência em caso de alienação de quota alíquota do prédio rústico confinante.
Não obstante, os Autores levantam uma segunda questão que se refere às especificidades do caso: a circunstância de a quota alienada estar, ela própria, perfeitamente delimitada em termos físicos.
Terá esta circunstância a virtualidade de alterar a afirmação de princípio supra exposta?
Afigura-se-nos que não.
A este respeito cumpre reafirmar o que já havíamos referido supra: tendo as normas legais que atribuem direitos de preferência natureza excepcional – integrando a liberdade de escolher o contraente «o feixe de liberdades que comporta do direito e dispor», sendo esse direito de dispor reconhecido e protegido como regra geral, com expressão, ao menos, nos artigos 405º e 1305º do CC, apresentam-se as normas legais que a tal liberdade impõe limites ou restrições como excepções à regra geral –, deve o intérprete “presumir que a letra da lei reflecte o equilíbrio de interesses que o legislador considerou adequado para aquela relação jurídica (como impõe o art. 9º, nº 3, do Código Civil)” – neste sentido ver Agostinho Cardoso Guedes, “o Exercício do Direito de Preferência” Publicações Universidade Católica, Porto 2006, págs. 104 a 106.
Norma excepcional que não comporta aplicação analógica (artigo 11° do Código Civil), prevê o preceito o direito de preferência na alienação do prédio, não na alienação de parte alíquota dele – e sendo certo que as normas excepcionais permitem interpretação extensiva (artigo 11º do CC), certo é que as situações (venda da totalidade do prédio ou venda de parte alíquota dele) não são idênticas, impondo o mesmo tratamento.
Por contraponto, reconhecer a preferência em caso de alienação de parte alíquota do prédio confinante, significaria permitir a um estranho ‘ingressar na compropriedade, com todos os inconvenientes que normalmente daí decorrem’, o que seria peculiar - considerando que a lei encara com desfavor as ‘situações de comunhão (vide os arts. 1409º e 1412º) e sabendo-se que, mesmo quando estabelecidas voluntariamente, constituem uma fonte permanente de conflitos, estranho seria que, através da regra do artigo 1380º, se permitisse a aquisição da qualidade de comproprietário sem o consentimento e até, porventura, contra a vontade dos demais consortes’.
A circunstância de uma determinada parcela de um prédio rústico ser utilizada, em exclusivo, por um comproprietário não tem a virtualidade de autonomizar essa parcela, nem mesmo permitindo, por si só o fraccionamento da mesma.
Admitindo-se em tese a aquisição por usucapião de direito de propriedade sobre parcelas certas e determinadas de prédio em resultado de divisão física e material de prédio, pelo decurso do tempo (neste sentido ver Ac. R.P. de 15-05-2014, Ac. R.C. de 08-04-2025, Ac. R.L. de 07-11-2024), o certo é que tal não se encontram em discussão nos presentes autos, até porque assenta em matéria não alegada pelos Autores relativamente à 1.ª Ré /alienante, sendo certo que para esse efeito sempre se teria de ter como parte na presente acção o outro comproprietário do terreno que se desconhece quem seja.
Atente-se que neste caso concreto não consta que a 1.ª Ré fosse proprietária plena do prédio em questão – cf. facto provado n.º 4 – nem sequer tal é alegado pelos Autores.
Como é evidente todas as afirmações que se fizeram supra acerca da inexistência de direito de preferência em caso de alienação de quota alíquoa, deixa de parte as actuações com escopo fraudatório. Como se refere no supra mencionado Ac. da R.G. de 22-10-2020 “(…) efectivamente, actuando os interessados (alienantes e adquirentes) ‘com escopo fraudatório, substituindo a venda global e unitária do imóvel pela venda escalonada de partes alíquotas, a fim de precludirem o exercício da prelação’, terá já fundamento e justificação o ‘direito de preferência, uma vez consumada a alienação de todo o prédio’, pois ‘em caso algum deve admitir-se que os particulares defraudem impunemente preceitos imperativos’ (26).
A este respeito não se pode deixar de acompanhar a fundamentação da decisão recorrida quando afirma:
“ (…)ainda que se pudesse cogitar a hipótese de a 1.ª Ré, por um lado, como vendedora, e os 2.º e 3.ª Réus, como compradores, terem celebrado um negócio simulado em que, sob a aparência de uma compra e venda de uma quota-ideal do prédio em apreço, o que as partes pretendiam, na realidade, era a compra e venda de uma parte especificada da coisa comum, a verdade é que, mesmo por meio da aplicação do previsto no artigo 241.º, n.º 1, do Código Civil, o próprio negócio dissimulado (ou seja, a compra e venda da parte especificada do prédio em apreço) seria nulo porquanto beliscaria, também ele, a lei substantiva.
Com efeito, de acordo com o disposto no artigo 1408.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil, apenas se permite ao comproprietário (in casu, à 1.ª Ré) dispor de toda a sua quota na comunhão ou de parte dela, mas não já, sem consentimento dos restantes consortes, que aliene parte especificada da coisa comum (ao contrário do que pretendem fazer crer os Autores, quando alegam na sua Petição Inicial que a venda da quota ideal em apreço teria correspondido materialmente à alienação de uma parcela concreta do prédio em apreço, há muito explorada autonomamente e distinta fisicamente do remanescente do prédio, o que converteria a transação em causa numa alienação de parte materialmente determinada), sendo certo que a disposição de parte especificada de coisa comum sem consentimento dos consortes é considerada disposição de coisa alheia, o que conduziria à nulidade do negócio de compra e venda celebrado entre os Réus.
No entanto, nesta última hipótese, sempre seria de concluir que a nulidade (parcial) do negócio atinente à eventual alienação de parte especificada da coisa comum, a verificar-se, redundaria, por efeito da figura da conversão (cf. artigo 293.º do Código Civil), na convolação do negócio celebrado entre os Réus referente à venda da parte especificada da coisa comum em venda da quota ideal / parte alíquota do prédio em apreço.
Para tal conversão militam: (i) o princípio do favor negotii, (ii) o princípio da boa fé (4), que, segundo a Doutrina, mereceria prevalência nesta hipótese de nulidade prevista no artigo 1408.º, n.º 2, do Código Civil, permitindo a aplicação da figura da conversão ao arrepio da vontade hipotética dos contraentes envolvidos, e (iii) a inexistência de interesse sério da 1.ª Ré, vendedora, e dos 2.º e 3.ª Réus, compradores, que se oponha a tal conversão, atendendo ao teor dos articulados apresentados pelos Réus, onde pugnam que pretenderam efetivamente celebrar o negócio em apreço, tendo por base a quota de 62/99 avos do prédio objeto dos autos.
Por outras palavras, mesmo que a 1.ª Ré tivesse celebrado com os 2.º e 3.ª Réus um negócio simulado relativamente (compra e venda de quota-parte de um prédio), o negócio dissimulado (compra e venda de parte especificada de coisa comum) acabaria por ser convolado (por meio da conversão – cf. artigo 293.º do Código Civil) na compra e venda da referida quota-parte de que a 1.ª Ré era titular no prédio em apreço, voltando aqui a ser convocada a posição que acima se propugnou, no sentido de que não assiste aos Autores, enquanto proprietários de prédio rústico de área inferior à unidade de cultura, o direito de preferência em caso de alienação de quota alíquota do rústico confinante.
Por fim, a respeito ainda da eventual verificação da nulidade do negócio em apreço com fundamento em simulação, a verdade é que os Autores também não alegaram que estivesse em causa qualquer venda escalonada de partes alíquotas do referido prédio a que tenha presidido, por parte de alienante e adquirentes, intuito fraudulento ao regime legal da preferência”.
Pelo que, tal como o Tribunal a quo, concluímos que na presente acção tal como configurada e alegada pelos Autores, em sede de petição inicial e réplica, não se verificam os pressupostos que concederiam aos Autores direito de preferência na alienação efectuada pela 1.ª Ré aos 2.º e 3.º Réus.
Pelo que terá a presente apelação de necessariamente improceder.
*
V. Decisão:
Por tudo o exposto:
Acordam os Juízes na 6.ª secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar a apelação improcedente, por não provada, confirmando a decisão de absolvição dos Réus dos pedidos contra eles formulados por falta de verificação dos pressupostos de que depende o exercício do direito de preferência.
Custas pelos Apelantes - arts. 527.º do CPC
Registe e notifique.
*
Lisboa, 16 de Abril de 20261
Maria Teresa Mascarenhas Garcia
Elsa Melo
António Santos
_______________________________________________________
1. Acórdão assinado digitalmente – cf. certificados apostos no canto superior esquerdo da primeira página. |
