| Decisão Texto Integral: | I – A, Ldª, intentou contra B
acção declarativa de despejo, pretendendo a declaração de resolução de um contrato de arrendamento comercial e o consequente despejo da R., com fundamento no encerramento do locado.
Para tal alegou a celebração, em Outubro de 1992, de um contrato-promessa de arrendamento referente a uma loja sita a instalar num centro comercial, na qual a R. passou a exercer a actividade de compra, venda e aluguer, mediante o pagamento de uma quantia a título de renda.
Alegou ainda que o locado se encontra encerrado, sendo motivo de resolução do contrato.
A R. contestou e impugnou os factos alegados pela A. relativos ao encerramento do locado.
Saneado e condensado o processo foi realizado o julgamento e proferida sentença. E embora não tenha sido declarada a resolução de um contrato de arrendamento, por se considerar nulo, por vício de forma, condenou a R. na entrega da loja ocupada, na decorrência da declaração oficiosa da nulidade do contrato.
Apelou a R. e concluiu que:
a) Invocando a celebração de um contrato promessa de arrendamento, a A. pede a resolução do contrato de arrendamento.
b) O contrato-promessa e o contrato prometido de arrendamento são negócios jurídicos distintos, com estrutura e características diferenciadas, pois aquele tem por objecto a realização do contrato prometido, a realização de uma prestação de facto, ao passo que este tem por objecto a cedência temporária do gozo de um prédio, mediante retribuição; naquele, as partes obrigam-se a arrendar e a tomar de arrendamento, ao passo que neste transfere-se temporariamente o gozo da coisa.
c) Do invocado contrato-promessa, apenas resulta a obrigação de celebrar o contrato prometido, não resultando para a R. quaisquer das obrigações atinentes ao contrato prometido.
d)Poder-se-ão incluir no contrato-promessa cláusulas que constituem a antecipação dos efeitos do contrato prometido, mas isso não vem alterar os efeitos jurídicos daquele. Não raras vezes, operar-se-á a imediata transferência do uso e fruição do objecto do contrato prometido, que se traduz numa antecipação dos efeitos do contrato prometido, mas tal transferência não é um efeito jurídico do contrato-promessa, nem é atinente ao seu pontual cumprimento.
e)Por isso, a petição inicial enferma de ineptidão, excepção dilatória de que o Tribunal conhece oficiosamente e determina a absolvição da instância.
f)Contrariamente ao decidido, o facto de, na sequência do contrato-promessa, o mesmo ter começado a produzir efeitos não dispensou a A. de celebrar a escritura definitiva, para cuja outorga foi por diversas vezes convocada pela R. e à qual nunca compareceu devido a não possuir licença para o denominado «Centro Comercial».
g)A cedência do local objecto do contrato e o pagamento da remuneração acordada, não emerge do contrato-promessa, razão por que, contrariamente ao decidido, não estamos perante um contrato de arrendamento.
h)Por falta de licença e regulamento, o local não pode ser considerado como um verdadeiro "centro comercial".
i)O Dec. Lei n° 64-A/00, de 22 Abril, que altera o art. 7º do RAU, ao dispor directamente sobre o conteúdo das relações jurídicas de arrendamento, veio tornar válidos os contratos de arrendamento celebrados por escrito particular.
j) A A. não suscitou nos articulados a nulidade do contrato, nem pediu que o mesmo fosse declarado nulo, pelo que ao declarar o contrato nulo o Tribunal decidiu para além do pedido, condenando em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido, pelo que a sentença é nula.
k)De todo o modo, ao considerar nulo o contrato o Tribunal devia retirar também como efeito dessa nulidade não só a entrega do imóvel, mas também a restituição à R. de todas as importâncias entregues.
Com base nestes argumentos pretende que:
I-.Seja julgada inepta a petição inicial, que constitui excepção dilatória de que o Tribunal conhece oficiosamente e que determina a absolvição da instância.
II-Quando assim se não entenda, que se julgue a acção improcedente;
III - Ou que seja declarada a nulidade da sentença;
IV- Ou ainda, caso a acção seja mantida a declaração de nulidade do contrato, que sejam retiradas todas as consequências, ordenando também a restituição de todas as quantias pagas até à presente data.
Houve contra-alegações.
Colhidos os vistos, cumpre decidir:
II - Factos provados:
1. Encontra-se registada a favor da A. a fracção autónoma designada pela letra A, que constitui o r/c com o n° 123-A, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Avª Almirante Reis n° 123-A, freguesia de S. Jorge de Arroios, em Lisboa, inscrito na respectiva matriz sob o n° 1891 e 1891-A.
2. A A. e R. subscreveram em 1-10-92 o documento que consta de fls. 19 e 20, intitulado "contrato de promessa de arrendamento" e onde, além do mais, ficaram exaradas as seguintes declarações:
"É ajustado e reciprocamente aceite o presente contrato, que passará a escritura notarial a partir de (a combinar), data em que o Notário se encontra disponível para efectuar escrituras. Pelo presente contrato de promessa de arrendamento, damos de arrendamento a B a loja nº 17 da fracção autónoma designada pela letra A (...).[1]Que faz este arrendamento nos termos constantes dos artigos seguintes:
Primeiro: É de um ano o prazo de arrendamento, renovável em idênticos e sucessivos períodos e tem o seu inicio no dia 1 de Outubro de 1992.
Segundo: A renda é da quantia de 40.000$00 (...)
Terceiro: A loja arrendada destina-se única exclusivamente ao exercício de compra venda e aluguer.
Quarto: A locatária só poderá realizar obras, ainda que de decoração, mediante autorização conferida por escrito pela locadora (...).
Quinto: A locatária compromete-se a segurar a loja e o seu recheio contra riscos de incêndio (...).
Sexto: Extinto o contrato de arrendamento, por qualquer forma, designadamente por motivo de renúncia, resolução ou caducidade, a inquilina fica obrigada a devolver a loja arrendada ao senhorio, até ao último dia do mês em curso.
Sétimo: A locatária obriga-se a cumprir e a fazer cumprir o regulamento do Centro Comercial Gália de que ambas as partes têm perfeito conhecimento.
(...)
Pelo arrendatário foi dito: que aceita este arrendamento nos termos expostos.
Pelo fiador foi dito: que fica fiador e principal pagador da segunda outorgante, no que respeita a todas as obrigações assumidas neste contrato de arrendamento e suas prorrogações a que se sujeita a inquilina".
3. A remuneração acordada em vigor em 13-9-01 era de PTE 52.275$00.
4. Na loja [2] referida em 1. foi instalado um escritório para compra e venda e aluguer (sic) de imóveis de atendimento público.
5. A loja referida encontra-se integrada num "centro comercial".
III - Decidindo:
1. Delimitação do objecto do recurso:
Suscita a apelante a questão da ineptidão da petição inicial, por contradição entre o pedido e a causa de pedir, pretendendo que se declare a sua absolvição da instância.
Prevenindo a possibilidade de tal pretensão não ter sucesso, alega que a acção deve ser julgada improcedente por não se tratar de um contrato de arrendamento nulo, além de que a lei actual dispensa a escritura pública, sendo de aplicação imediata. Considera também que, ao declarar oficiosamente a nulidade, a sentença excedeu os limites impostos pelo pedido e que, admitindo, porventura, tal nulidade, deveriam ter sido extraídos todos os seus efeitos, condenando também A. a restituir à R. as contraprestações que esta lhe entregou.
2. Ineptidão da petição.
A ineptidão da petição foi questão que não foi aflorada na contestação, onde toda a defesa deveria ter sido concentrada. Tão pouco no despacho saneador, no qual se considerou genericamente a inexistência de "nulidades que afectem todo o processado".[3]
Tendo sido suscitada apenas nas alegações de recurso, razões de ordem formal ligadas aos efeitos preclusivos do despacho saneador impedem que se proceda à sua análise no caso concreto.
Com efeito, o momento em que o juiz profere o despacho saneador é o processualmente adequado à apreciação, por iniciativa das partes ou a título oficioso, dos motivos que importem a ineptidão da petição e a consequente absolvição da instância. Com a previsão dos efeitos preclusivos do despacho saneador pretende-se impedir que o Tribunal acabe por proferir uma decisão que, com fundamento em ineptidão, deixe irresolvido o conflito.
O regime anterior era bem mais evidente na afirmação deste efeito relativamente à ineptidão da petição, na medida em que expressamente estipulava no art. 206º do CPC a inviabilidade do conhecimento posterior das nulidades do art. 193º do CPC.[4] Ainda assim, a actual redacção não deixa de comportar a exigência de apreciação no despacho saneador (ou na sentença final, nos casos em que não exista aquele despacho). [5]
Deste modo, considerando que a ineptidão não foi suscitada nem apreciada no despacho saneador, é inoportuna a sua arguição nas alegações de recurso.
3. Quanto ao mérito da causa:
3.1. Apesar de inverificados os pressupostos da resolução do invocado contrato de arrendamento comercial, foi proferida sentença a condenar a R. na entrega da loja que ocupa, obrigação extraída da declaração oficiosa da nulidade daquele contrato.
Trata-se de uma solução que não pode ser confirmada, devendo acentuar-se. antes do mais, os redobrados cuidados que devem ser adoptados antes de se proceder a um enquadramento jurídico diverso daquele que foi pacificamente aceite ao longo do processo. É com fortes precauções que o Tribunal poderá abandonar o "terreno do jogo" resultante da livre discussão das partes, para seguir uma via inteiramente diversa, sem ao menos assegurar a qualquer das partes o exercício do contraditório que, nos termos do art. 3º, nº 3, do CPC, evite "decisões-surpresa".[6] [7]
A sua revogação atinge-se quer se admita que o contrato que as partes outorgaram é um típico arrendamento comercial, ferido de nulidade formal, quer se considere que estamos face um contrato atípico de "ocupação de loja em centro comercial".
3.2. Contrato-promessa de arrendamento versus contrato de arrendamento nulo:
3.2.1. Partindo do pressuposto de que as partes, sob a capa de um intitulado "contrato de promessa de arrendamento", executaram um verdadeiro contrato de arrendamento comercial, abrir-se-ia a possibilidade de declarar a nulidade, por inobservância da escritura pública legalmente prevista, nos termos do 286º do CC.[8]
Neste contexto simplificado nada obstaria à condenação da R. na entrega da loja, como decorrência da nulidade, atenta a interpretação do art. 661º do CPC que resulta do Assento n° 4/95, in DR, I Série, de 17-5-95 (agora com valor de acórdão uniformizador).[9] [10]
3.2.2. Ainda assim, a cognoscibilidade oficiosa da nulidade não determina invariavelmente a declaração dos seus efeitos naturais. Tal é impedido quando, nos termos do art. 293º do CC, se verifiquem ou seja, plausíveis os pressupostos de que depende a conversão dos negócios jurídicos.
No caso concreto, toda a (reduzida) discussão girou em torno da verificação ou não do fundamento de resolução do contrato de arrendamento (válido); nenhuma das partes esgrimiu qualquer argumento que pressupusesse a nulidade do contrato.
Face àquilo que flui dos autos, não estava de todo em todo arredada a possibilidade de enquadrar juridicamente a relação que entre as partes se estabeleceu (e que perdura há mais de 10 anos) na figura da promessa de arrendamento que as partes, suposta aquela nulidade formal, teriam querido.[11]
É verdade que esta susceptibilidade de conversão não encontra na jurisprudência opinião uniforme.[12] E que o aproveitamento dos negócios jurídicos, por essa via, não funciona de modo automático, exigindo das partes a alegação, expressa ou implícita, da vontade conjectural. Porém, como alerta Menezes Cordeiro,[13] os tempos não são propícios à sobrevalorização de aspectos de ordem formal, com base em "pressupostos legalistas e conceptuais" que servem de travão à admissão da conversão contratual e no exacerbamento da finalidade que subjaz às exigências formais relativa a tal contrato.
Nas circunstâncias do caso, ainda que não possa afirmar-se a presença inequívoca de todos os elementos de que dependia a conversão do negócio realmente executado num contrato-promessa de arrendamento conjecturalmente assumido,[14] também parece precipitada uma decisão que, sem atentar nessa possibilidade e sem auscultar as partes, assumiu de imediato o partido da nulidade absoluta, extraindo daí o seu efeito mais directo. Opção tanto mais insustentável quanto é certo que o negócio realizado se enquadra numa actuação da proprietária do imóvel relacionado com a implantação numa mesma fracção de várias lojas em regime de "centro comercial".
3.2.3. Atento o conteúdo do acordo e a qualificação que as próprias partes lhe atribuíram, a "re-valoração" do negócio como contrato-promessa de arrendamento constitui um resultado que não é liminarmente rejeitado pelos factos a que pode imediatamente aceder-se, tendo em conta o fim económico-social subjacente e a ponderação da sua presumível vontade das partes.
Por isso mesmo não se justificava, sem qualquer discussão prévia, a declaração da nulidade.
3.3. Contrato-promessa de arrendamento versus contrato de instalação de loja em centro comercial:
3.3.1. Mas a revogação da sentença encontra nos autos um argumento ainda mais forte extraído do facto de o negócio jurídico outorgado e executado reunir elementos que confluem para a sua qualificação como contrato atípico que, por isso, não está sujeito às exigências formais inerentes ao arrendamento comercial.
Vejamos:
A A. intentou a acção de despejo, invocando que "por contrato-promessa", cujo exemplar juntou, "deu de arrendamento" à R. uma loja destinada ao exercício da "compra, venda e aluguer", mediante a renda mensal "em vigor" de PTE 52.275$00. Acrescentou que em tal loja foi instalado um escritório de compra e venda de imóveis, exercendo a R. aí a sua actividade desde a data do contrato de "arrendamento", em Outubro de 1992.
No documento apresentado qualifica-se o acordo como "contrato de promessa de arrendamento". E dele consta, além do mais, que:
- "pelo presente contrato de promessa de arrendamento, damos de arrendamento",
- que "faz este arrendamento nos termos constantes dos artigos seguintes ...", que "é de um ano o prazo de arrendamento ... com início no dia 1 de Outubro de 1992",
- que a "renda é da quantia de 40.000$00",
- que a "loja arrendada destina-se única exclusivamente ao exercício de compra venda e aluguer",
- que, "extinto o contrato de arrendamento, por qualquer forma, designadamente por motivo de renúncia, resolução ou caducidade, a inquilina fica obrigada a devolver a loja arrendada ao senhorio, até ao último dia do mês em curso",
- e que "pelo arrendatário foi dito que aceita este arrendamento nos termos expostos".
Mas resulta igualmente do mesmo documento que:
- "o presente contrato passará a escritura notarial a partir de (data a combinar), data em que o Notário se encontra disponível para efectuar escrituras"
- e que "a locatária obriga-se a cumprir e a fazer cumprir o regulamento do Centro Comercial Gália de que ambas as partes têm perfeito conhecimento".
3.3.2. Neste contexto, a qualificação como de arrendamento comercial (nulo) atribuiu exclusivo relevo a determinados segmentos do contrato ou das alegações das partes, desconsiderando outros factores que indiciam uma diversa realidade jurídica, tendo em conta que o espaço cedido se insere num "centro comercial" (mais concretamente no “Centro Comercial Gália”) relativamente ao qual vigora um determinado "Regulamento".
A figura do contrato de arrendamento comercial não constitui a única forma de consecução legítima de objectivos económicos prosseguidos simultaneamente pelos proprietários de imóveis e por aqueles que neles exercer uma actividade comercial.
Após um longo período caracterizado pelo generalizado recurso ao típico arrendamento urbano, pautado pelo exercício do comércio num espaço individualizado, passou-se para uma situação em que sobrelevam as sinergias decorrentes de uma actuação coordenada que envolve um conjunto maior ou menor de comerciantes, em espaços cada vez mais amplos, geridos pelo proprietário do imóvel ou por um promotor específico que, para além da cedência do espaço, assume a prestação de serviços em prol do conjunto de comerciantes.
Nestes casos qualificados como "centros comerciais" ou, na terminologia anglo-saxónica, shopping centers, a cedência remunerada de um imóvel que tipifica o contrato de arrendamento comercial cede o seu relevo à figura da integração empresarial. Em lugar de o promotor se limitar a ceder um imóvel ou parte dele, encarrega-se ainda de serviços diversificados que podem envolver a segurança, a publicidade ou a limpeza. Do lado do comerciante, o exercício da actividade implica uma redução da autonomia de que poderia gozar num estabelecimento individualizado, já que beneficiando das vantagens que a concentração potencia, assume também obrigações (normalmente inseridas num "regulamento interno") que, por exemplo, implicam o cumprimento de horários rígidos, o funcionamento contínuo e durante os fins de semana ou limitações quanto ao ramo da actividade exercida.
À diversidade de conteúdo nem sequer escapa a contraprestação devida pelo comerciante, pois que em lugar da singela "renda" que é própria do arrendamento típico, é frequente a previsão de uma contraprestação mista que envolve um montante fixo e uma percentagem sobre a facturação periódica, permitindo que o promotor acabe por beneficiar também das mais valias que a actividade comercial exercida em tais circunstâncias proporciona.
Obedecendo, porventura, a critérios de actuação que podem implicar uma certa interdependência entre os diversos estabelecimentos implantados num espaço sujeito a uma organização unitária capaz de proporcionar maiores vantagens patrimoniais decorrentes da maior afluência de público, da existência de serviços e assuntos de interesse comum e da sujeição de todos a um regulamento que limita certas actividade ou que impõe certas condutas,[15] o relacionamento entre as partes deixa de caber nos estritos e rígidos esquemas do arrendamento urbano e impõe a sua sujeição a outras regras, necessariamente mais flexíveis, onde acaba por prevalecer a liberdade e a autonomia contratual.
3.3.3. Ora, sendo estas considerações plausíveis face aos elementos do processo, devidamente integrados pelas regras da experiência, a sentença desvalorizou por completo aquilo que, emergindo dos autos, torna legítima, ainda que não inteiramente segura, estoutra qualificação jurídica que foge às regras do arrendamento típico.
É verdade que no documento se mencionam expressões tais como "arrendamento", "renda" ou "locatário", assim como resulta do mesmo que foi fixada uma "renda", que era de "40.000$00" e que, nos termos da petição, actualmente é de "52.275$00".
Todavia, não menos certo é que tais expressões se encontram a par de outras em que se alude à integração da loja num "centro comercial". E que, nos termos da cláusula 7ª, "a locatária obriga-se a cumprir e fazer cumprir o regulamento interno do Centro Comercial Gália de que ambas as partes têm perfeito conhecimento ... ficando um exemplar em poder de cada uma delas" (sublinhado nosso). Depois, a consulta da caderneta predial da fracção que foi apresentada pela A. revela que na mesma se encontram instaladas 20 lojas, sendo a da R. a 17ª.
Por outro lado, apesar de a R. aludir, na contestação, a um “contrato de arrendamento”, tal referência vem acompanhada da alegação de que a loja se integra "Centro Comercial Gália" (art. 4º). Aliás, numerosos documentos apresentados pela R. se reportam ao "C. C. Gália, loja 17".
Neste contexto de alguma ambiguidade, se não é viável afirmar, com total segurança, a natureza atípica do contrato, menos segura é a qualificação imediatamente assumida pelo Tribunal a quo e que nem sequer foi sujeita a prévia discussão.
Aliás, dificilmente se compreendem as certezas quanto à qualificação assumida, quando se afirmou na fundamentação respectiva que "a A. é proprietária da totalidade do espaço onde se encontra instalado o centro comercial e que concentra a organização do mesmo, tendo a R. ficado obrigada com a celebração do contrato ao cumprimento do regulamento interno pelo qual o mesmo se rege" (pág. 526), depois de se ter enunciado na matéria de facto provada que loja se integrava num "centro comercial" (sublinhado nosso).
Não sendo típica de um contrato de arrendamento a sujeição do arrendatário a um “regulamento” imposto pelo senhorio, nem sendo normal a manutenção de um tal figurino contratual quando está em causa uma parte de um imóvel onde coexistem outras lojas integradas numa organização intitulada “centro comercial”, sob a gestão de terceiro, de modo algum se justifica, sem mais elementos confirmativos e sem mais alargada discussão, a afirmação da existência de um verdadeiro contrato de arrendamento urbano.
Com efeito, basta que um tal contrato assuma a sua natureza atípica, para deixar de estar sujeito a escritura pública, insubsistindo, deste modo, motivos para a afirmação inequívoca da existência de nulidade contratual. [16]
Este o segundo e mais forte motivo para negar a procedência da acção e determinar a revogação da sentença.
3.4. Diga-se, antes de concluir, que a recusa de aplicação imediata dos efeitos decorrentes da declaração de nulidade acaba por se revelar a solução mais equilibrada.
Tendo a A. falhado rotundamente na estratégia gizada em torno da alegação de um fundamento de “resolução” de um “contrato de arrendamento”, seria deveras surpreendente que conseguisse obter um resultado prático equivalente, através de um diverso enquadramento jurídico, sem que a qualificação adoptada e a solução encontrada tivessem sido verdadeiramente discutidos.
Neste contexto, a revogação da sentença produz ainda o efeito complementar de valorizar, como se impõe, o princípio da auto-responsabilidade das partes, que continua a marcar o processo civil, evitando uma precipitada qualificação da realidade negocial que entre as partes tem vigorado, mais a mais numa altura em que a lei já deixou de sujeitar o arrendamento comercial a escritura pública.
E, assim, evitando os efeitos de uma precipitada qualificação que não fora objecto de efectiva discussão entre os reais interessados, fica em aberto a possibilidade de as partes, em processo autónomo, discutirem os aspectos que ficaram arredados da presente acção de despejo, tendo em conta a real qualificação do relacionamento jurídico que entre ambas se estabeleceu e que vem perdurando há mais de 10 anos.
IV – Síntese conclusiva:
- A ineptidão da petição inicial deve ser conhecida no despacho saneador, ficando precludida a possibilidade de ser arguida apenas em sede de recurso.
- Celebrado um acordo que as partes qualificaram de “contrato de promessa de arrendamento” comercial, mas cujo clausulado corresponde a um verdadeiro arrendamento comercial, não está afastada a possibilidade de se operar a conversão num contrato-promessa de arrendamento, verificados que sejam os requisitos previstos no art. 293º do CC.
- Sendo o objecto de tal negócio uma loja situada num “centro comercial” sujeito a um “regulamento”, pode tratar-se de um contrato atípico de instalação de loja em centro comercial a que não são aplicáveis as regras formais próprias do arrendamento comercial.
IV – Conclusão:
Face ao exposto, ainda que por via diversa da invocada pela R., acorda-se em julgar procedente a apelação, revogando a sentença, a qual se substituiu pela absolvição da R. do pedido.
Custas da acção e da apelação a cargo da A.
Notifique.
Lisboa, 11-2-03
(António Santos Abrantes Geraldes)
(Manuel Tomé Soares Gomes)
(Maria do Rosário Correia de Oliveira Morgado)
____________________________________________1] O contrato incidiu apenas sobre uma "loja" e não sobre toda a "fracção autónoma", como se fez constar da especificação e da sentença, assim se corrigindo a matéria de facto face ao que resulta dos autos.
[2] E não na "fracção referida em 1.", como se fez constar da especificação e da sentença.
[3] Um tal vício seria o corolário da alegação de um contrato de arrendamento (nulo), seguida da formulação de um pedido de resolução.
Neste sentido cfr. o Ac. da Rel. de Évora, de 7-3-96, CJ, tomo III, pág. 263, e Antunes Varela, RLJ, ano 121º, pág. 122, para quem existe incompatibilidade entre o pedido e a causa de pedir quando, face à norma aplicável à pretensão formulada, se verifica a falta de um nexo lógico entre o facto concreto e a providência judiciária requerida.
[4] Ainda que na ocasião se discutisse o valor a atribuir ao despacho saneador que, numa formulação genérica ou tabelar, se limitasse a afirmar a "inexistência de qualquer nulidade ou excepção dilatória", tal polémica não relevava para efeitos da apreciação da nulidade absoluta derivada da ineptidão, atenta a norma do art. 206º que atribuía ao despacho saneador a derradeira possibilidade da sua declaração (cfr. o Ac. do STJ, de 29-6-95, in CJSTJ, tomo II, pág. 144, o Ac. do STJ, de 15-4-93, in CJ, tomo II, pág. 62, e o Ac. do STJ, de 2-4-92, in BMJ 416°/642).
[5] Esta é a tese assumida claramente por Rodrigues Bastos, Notas ao CPC, 3ª ed., 1998, pág. 269, para quem só se pode conhecer das nulidades decorrentes da ineptidão ou do erro na forma de processo até à sentença final se não houver despacho saneador, fixando este o termo final do conhecimento das nulidades mencionadas no art. 206°, nº 2, concluindo pela verificação do efeito preclusivo do despacho saneador. Também Lebre de Freitas, no CPC anot., vol. I, pág. 357, defende a mesma solução. E de acordo com os Acs. do STJ, de 11-5-99, in CJSTJ, tomo 11, pág. 85, e de 18-2-99, in CJSTJ, tomo I, pág. 114, a modificação ocorrida no texto legal tem natureza interpretativa relativamente ao regime anterior.
[6] Cfr. Lebre de Freitas, in CPC anot., vol. I, pág. 9. Num outro local (Introdução ao Processo Civil, págs. 102 e 103) a questão é tratada com mais desenvolvimento. Reportando-se especificamente ao conhecimento de questões de direito material, como a nulidade de negócios jurídicos, conclui que “se nenhuma das partes as tiver suscitado, com concessão à parte contrária do direito de resposta, o juiz ... que nelas entenda basear a sua decisão, seja mediante o conhecimento do mérito, seja no plano meramente processual, deve previamente convidar ambas as partes a sobre elas tomarem posição, só estando dispensado de o fazer em casos de manifesta desnecessidade”.
[7] Exemplo de um resultado verdadeiramente “surpreendente”, no sentido que o art. 3º, nº 3, do CPC, pretendeu evitar, é o que é reflectivo pelo Ac. do STJ, de 24-3-92, in ROA, ano 54º, págs. 819 e segs., anotado por Oliveira Ascensão.
Estava em causa em tal processo um contrato relacionado com a ocupação de uma loja em centro comercial que a 1ª instância qualificara como contrato misto de arrendamento e de prestação de serviços, mas que a Relação considerou como contrato atípico. Todavia, sem que as partes tivessem suscitado a questão da validade formal desse contrato e, mais do que isso, sem que tivessem sido confrontadas com a eventual nulidade formal, o Supremo Tribunal de Justiça acabou por declarar a nulidade.
[8] Outra solução foi assumida no Ac. do STJ, de 15-10-96, in CJ, tomo III, pág. 59, que, perante a cessão de exploração de um estabelecimento comercial sujeita a escritura pública, defendeu a integração jurídica do caso nos limites do contrato-promessa de arrendamento, a que se encontraria acoplada a entrega do estabelecimento.
[9] Nada obsta à extensão da doutrina do "Assento" a outras situações, como se decidiu nos Acs. desta Relação de 28-11-96, in CJ, tomo V, pág. 113, e de 8-6-89, in CJ, tomo III, pág. 136, no Ac. da Rel. de Coimbra, de 16-1-90, in CJ tomo I, pág. 87, ou no Ac. da Rel. do Porto, de 7-5-87, in CJ, tomo III, pág. 166.
[10] Contra o referido pela R., tal não implicaria a condenação da A. na restituição das "rendas" que recebeu ao longo do período, pois que não sendo viável a restituição do "uso" do bem relativo ao período em que o contrato nulo foi executado, a retenção das quantias pagas ao cedente representa a compensação pelo "valor correspondente" que se prevê como alternativa àquela restituição material (neste sentido cfr. os Acs. desta Relação, de 8-6-89, in CJ, tomo III, pág. 136, e de 28-11-96, in CJ, tomo V, pág. 113, o Ac. da Rel. de Évora, de 27-5-99, in CJ, tomo III, pág. 263, o Ac. da Rel. de Coimbra, de 16-1-90, in CJ, tomo I, pág. 87, e os Acs. da Rel. do Porto, de 6-4-99, in BMJ 486º/364, e de 23-6-96, in BMJ 455º/565).
[11] Veja-se, neste sentido, Carvalho Fernandes, in A Conversão dos Negócios Jurídicos, págs. 268 a 273 e 842 a 851, Antunes Varela, in CC anot., vol. I, 4ª ed., pág. 268, e Menezes Cordeiro, in Tratado de Direito Civil, vol. I, tomo I, pág. 592.
[12] Solução contestada, por exemplo, com diversa fundamentação, pelos Acs. do STJ, de 17-12-74, in BMJ 242º/257, de 4-5-93, in CJSTJ, tomo II, pág. 86, de 6-1-70, in BMJ 193º/322, ou no Ac. da Rel. do Porto, de 2-5-96, in CJ, tomo III, pág. 175.
[13] In Tratado de Direito Civil, vol. I, tomo I, pág. 592. Esse autor acaba por manifestar a sua concordância com a doutrina assumida no Ac. do STJ, de 15-10-96, in CJSTJ, tomo III, pág. 59, semelhante à que presidiu ao Ac. desta Relação, de 15-12-99, in CJ, tomo V, pág. 125.
[14] A razão principal decorre da ausência de iniciativa de alguma das partes, requisito que, segundo Carvalho Fernandes é imprescindível (ob. cit., pág. 353), mas cuja omissão se pode explicar pela ausência do contraditório. Já a vontade conjectural das partes poderia buscar-se através da apreciação crítica dos elementos constantes dos autos, relevando, à luz das regras da boa fé, "as circunstâncias da celebração do negócio, o tipo negocial e o fim económico-social" que as partes tiveram em vista e que as levou a optar por um certo negócio em concreto (ibidem, págs. 327, 329 e 353).
[15] Sobre a matéria é vasta a doutrina e a jurisprudência. E ainda que não se verifique unanimidade, pode afirmar-se seguramente que se instalou, com generalizada aceitação, designadamente nos Tribunais, a tese da atipicidade do contrato.
Vejam-se, a título exemplificativo, os seguintes autores ou acórdãos:
- Antunes Varela, “Centros Comerciais – Natureza Jurídica dos Contratos de Instalação de Lojistas”, publicado na RLJ a partir do ano 128º, pág. 278, estudo que posteriormente foi publicado em separado; “Os Centros Comerciais (Shopping Centers)”, em Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor A. Ferrer Correia, págs. 43 e segs.; e anotação ao Ac. do STJ, de 12-7-94, na RLJ, ano 127º, págs. 163 e segs.;
- Oliveira Ascensão, “Integração Empresarial e Centros Comerciais”, no BFDUL, vol. XXXII, págs. 29 e segs., e “Lojas em Centros Comerciais; Integração Empresarial; Forma”, na ROA, ano 54º, págs. 819 e segs.;
- Pedro Pais de Vasconcelos, “Contratos de Utilização de Lojas em Centros Comerciais, Qualificação e Forma”, na ROA, ano 54º, págs. 835 e segs.;
- Shopping Centers – Questões Jurídicas, coord. de Roberto Pinto e de Fernando de Oliveira, ed. Saraiva, São Paulo, 1991;
- Os Acórdãos do STJ, de 1-2-95, in CJSTJ, tomo I, pág. 46, de 12-7-94, in CJSTJ, tomo II, pág. 176 (também publicado na RLJ ano 127º, págs. 163 e segs., com comentário de Antunes Varela), de 26-4-94, in CJSTJ, tomo II, pág. 59, de 28-9-00, in CJSTJ, tomo III, pág. 49 (com citação de vária doutrina);
- Os Acórdãos da Rel. de Lisboa, de 18-3-93, in CJ, tomo II, pág. 115, de 22-10-92, in CJ, tomo IV, pág. 187.
[16] Neste sentido, arredando as exigências de escritura pública, cfr. o Ac. do STJ, de 18-3-97, in CJSTJ, tomo II, pág. 26, o Ac. desta Relação, de 11-11-97, in CJ, tomo V, pág. 77, Antunes Varela, in RLJ, ano 128º, págs. 317 e segs., e 129º, pág. 214, Oliveira Ascensão, ROA, ano 54º, pág. 842, e Pedro Pais de Vasconcelos, in Contratos Atípicos, págs. 463 e segs.
Num outro local este autor desenvolve a temática e concluiu, com pertinência para situações como a dos autos, que as “referências à figura do contrato-promessa correspondem geralmente à intenção de afastar a exigência da escritura pública que a qualificação como arrendamento ou cessão de exploração de estabelecimento comercial sempre acarretariam”, tendo tais designações uma natureza mais negativa do que positiva (ROA, ano 56º, pág. 543). |
