| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
I. Relatório
1. Francisco […] intentou a presente acção de anulação de deliberações sociais, contra os Condóminos do Prédio sito […] em Caxias, representados pela respectiva Administradora, Maria […], pedindo que seja declarada nula a deliberação tomada na Assembleia de Condóminos realizada em 10 de Outubro de 2003.
Alega, em síntese, que:
É dono da fracção […] que nas traseiras inclui um logradouro;
No referido logradouro, parte integrante da sua fracção, construiu um anexo, assente directamente sobre o solo, sem fundações;
Essa obra não prejudica a segurança do edifício em propriedade horizontal, não contende com os elementos estruturais do edifício e não interfere com a linha arquitectónica do edifício, destoando da sua traça geral, nem com o arranjo estético;
Foram respeitadas as limitações impostas pelo art.1422º, nº1, do CC, não existindo logradouros em situação inferior podendo suscitar qualquer problema de escoamento de águas;
Em 10 de Outubro de 2003, em reunião extraordinária, reuniu a assembleia de condóminos para deliberar sobre a aprovação ou rejeição da construção e a deliberação tomada é nula, pois a assembleia exorbitou das suas competências, uma vez que não se trata de qualquer inovação e a obra não foi efectuada em partes comuns.
2. Citados, os Réus vieram contestar, e deduziram reconvenção, alegando, em síntese, o seguinte:
A obra realizada pelo Autor assenta em partes comuns do edifício e afecta a segurança do edifício, facilitando o acesso de estranhos à fracção A por meio de escalamento pelos telheiros das referidas construções para a janela do piso superior da fracção A.
A obra interfere com a linha arquitectónica já que provocou o adiantamento da parede exterior e a criação de dois telheiros colocados na parte superior de cada arrecadação.
Acresce que a obra pode suscitar danos na fracção H, situada a nível inferior, por escoamento de águas pelos telheiros construídos pelo Autor para a fracção H.
O Autor não comunicou aos condóminos que ia proceder à realização da referida obra no seu logradouro, a qual constitui uma inovação nas partes comuns do edifício.
Em Assembleia Extraordinária de Condóminos realizada em 10 de Outubro de 2003, os condóminos deliberaram no sentido da recusa da referida obra, deliberando o condómino da fracção A, afectado pela mesma, no sentido da sua recusa.
Assim, a deliberação não viola qualquer disposição legal, sendo pelo contrário ilegal a obra realizada pelo Autor.
Em reconvenção, e com base nos fundamentos acima indicados, defende que a obra é ilegal, nos termos do disposto nos arts.1421º, nº1, al.a), 1422º, nºs 1 e 2, alínea a) e 1425º, nºs 1 e 2, todos do Código Civil, impondo-se a sua demolição.
Concluíram pela improcedência da acção, com a absolvição dos Réus do pedido e pela procedência da reconvenção, condenando-se o Autor na demolição, por sua exclusiva conta e risco da obra por ele efectuada.
3. O Autor veio apresentar a réplica, referindo que o pedido reconvencional era inadmissível, e que se verificava a ineptidão do pedido reconvencional, por se cumularem pedidos substancialmente incompatíveis; por outro lado reafirmou a que havia alegado, pelo que conclui pela improcedência do pedido reconvencional.
4. O Réu deduziu tréplica pugnando pela admissibilidade da reconvenção e bem assim pela improcedência das excepções deduzidas pelo Autor.
5. Foi proferido despacho saneador, no qual se julgou admissível a reconvenção e improcedente a invocada nulidade por ineptidão da reconvenção, e fixada a matéria de facto assente e organizada a base instrutória.
6. Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, tendo-se respondido à matéria de facto quesitada por despacho de fls.367 - 372.
7. Foi proferida sentença que julgou improcedente a acção e, consequentemente, absolveu os Réus do pedido e procedente o pedido reconvencional, “condenando o Autor a demolir a obra realizada no logradouro da fracção referida em A) supra, consistente na edificação de duas arrecadações, com a área de cerca de 2 m2 cada uma, estando ambas assentes nas paredes exteriores do edifício, com a construção de três novas paredes em alvenaria relativamente a cada arrecadação e telheiros sobre cada uma delas, por sua exclusiva conta e risco da obra”.
8. Inconformado com esta decisão, o R. interpôs recurso, que foi recebido como de apelação e com efeito meramente devolutivo, tendo, nas suas alegações de recurso, apresentado as seguintes (transcritas) conclusões:
1ª. – A obra realizada pelo A. foi efectivada em logradouro que é parte integrante da fracção de que é proprietário – alíneas A) e G) da matéria assente.
Assim sendo, a tais obras não é aplicável o disposto no art.º 1425º do Código Civil mas o art.º 1422º do mesmo Código;
2ª. - As limitações ao exercício dos direitos dos condóminos impostas pelo citado preceito legal foram, no caso em análise, observadas, uma vez que:
a) A referida obra não afecta a segurança estrutural do edifício – resposta ao facto 3.º da base instrutória.
b) Nem os elementos estruturais deste – resposta ao facto 4.º da base instrutória.
c) Para proceder àquela construção, o A. não mexeu nas fundações, vigas, pilares ou paredes do edifício, tendo unicamente fixado as coberturas de madeira com parafusos na fachada posterior do edifício – resposta ao facto 5.º da base instrutória.
d) Para proceder àquela construção, o A. não mexeu nas coberturas ou escadas – resposta ao facto 6.º da base instrutória.
e) O aludido barracão não interfere com a linha arquitectónica do edifício – resposta ao facto 7.º da base instrutória.
f) Nem com o arranjo estético do mesmo - resposta ao facto 8.º da base instrutória.
3ª. - Consequentemente, a obra em causa, realizada em fracção de que o A. e ora recorrente é proprietário, não carecia de autorização prévia nem de aprovação dos condóminos.
Decidindo, contrariamente, a decisão recorrida viola a lei por errada interpretação e aplicação do disposto nos artigos 1422º e 1425º do Código Civil;
4ª. - Na sua qualidade de condómino, o ora recorrente é comproprietário das partes comuns, não sofrendo o seu uso quaisquer limitações com excepção das impostas pelo disposto no art.º 1406º do Cód. Civil.
Estas não só não se verificam, como nada foi, sequer, alegado a tal propósito.
5ª. - Inexiste, mesmo no sentido amplo da expressão, qualquer inovação nas partes comuns do edifício, não tendo sido introduzidas alterações na substância ou na forma da parede exterior, nem existindo modificações na sua afectação ou destino;
6ª. -Pelo que a deliberação, tomada por maioria, contrária à obra realizada pelo A. é contrária à lei e, como tal, é anulável a requerimento de qualquer condómino que a não tenha aprovado – Cód. Civil, art.º 1433.º n.º 1.
7ª. - O A. não aprovou a deliberação – cf. alínea D) da matéria assente -, requerendo a respectiva anulação no tempo previsto no artigo 1433.º n.º 4 do Código Civil.
8ª. - A decisão recorrida faz errada interpretação e aplicação do disposto nos artigos 1422.º, 1425.º e 1433.º do Código Civil.
Conclui pela procedência do recurso e, consequentemente, pela revogação da decisão recorrida, “fazendo proceder o pedido do A. e improceder o pedido reconvencional”
9. Os recorridos contra – alegaram, tendo apresentado as seguintes (transcritas) conclusões:
1ª. - A obra realizada pelo recorrente no logradouro da fracção de que é proprietário consistiu na edificação de duas arrecadações, com a área de cerca de 2 m2 cada uma, estando ambas assentes nas paredes exteriores do edifício, com a construção de três novas paredes em alvenaria relativamente a cada arrecadação e telheiros sobre cada uma delas.
2ª. - As referidas arrecadações assentam em parte nas paredes exteriores do edifício.
3ª. - A obra realizada no logradouro pelo recorrente assenta em partes comuns do edifício.
4ª. - A construção dos dois anexos sul e norte junto da fachada posterior do edifício, tendo cerca de 2 metros de altura na zona frontal, constituem à partida elementos de difícil acesso para escalamento a uma pessoa normal, estando, porém, um estranho em cima do anexo sul, o acesso à janela poente da fracção “A” é facilitado.
5ª. - A referida obra afecta a segurança do edifício na medida em que facilita o acesso de estranhos à fracção A por meio de escalamento pelos telheiros das referidas construções para a janela poente da fracção A.
6ª. - A construção dos dois anexos provoca um ligeiro adiantamento da fachada posterior do edifício, igual à largura do telhado e que na parte superior dos anexos exista o telhado em telha lusa sem forro.
7ª. - A referida obra interfere com a linha arquitectónica do edifício na medida em que provocou o adiantamento da parede exterior e a colocação de dois telheiros na parte superior de cada arrecadação.
8ª. - A referida obra é especialmente vedada.
9ª. - A referida obra constitui uma verdadeira inovação realizada nas partes comuns do edifício.
10ª. - A “Assembleia Extraordinária de Condóminos” realizada em 10/10/2003 foi solicitada pelos condóminos das fracções “H”, “D” (r/c do n° 51-A) e “A” do prédio.
11ª. - Na mencionada Assembleia Extraordinária, os condóminos deliberaram no sentido da recusa da referida obra realizada no logradouro pertencente à fracção B.
12ª. - A deliberação tomada na Assembleia de Condóminos não viola qualquer disposição legal.
13ª. - Não se verifica a nulidade da referida deliberação.
14ª. - A obra realizada no logradouro pelo recorrente é ilegal, impondo-se a respectiva demolição.
15ª. - A obra realizada pelo recorrente deve ser demolida à sua custa.
16ª. - Na sentença recorrida ao decidir-se pela absolvição da recorrida do pedido formulado pelo recorrente e pela condenação deste no pedido reconvencional não se violou o disposto nos artigos 1.422º, 1.425º e 1.433º todos do Código Civil.
17ª. - Improcedem todas e cada uma das conclusões do presente recurso de apelação.
Concluem pela improcedência do recurso, e em consequência, pela confirmação da sentença recorrida.
10. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II - Delimitação do objecto do recurso
Conforme resulta do disposto nos artigos 684º, nº 3, e 690º, nºs 1 e 2, ambos do Código de Processo Civil, o âmbito de intervenção do tribunal ad quem é delimitado em função do teor das conclusões com que o recorrente remata a sua alegação (aí indicando, de forma sintética, os fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão recorrida), só sendo lícito ao tribunal de recurso apreciar as questões desse modo sintetizadas, sem prejuízo das que importe conhecer oficiosamente por imperativo do artigo 660º ex vi artigo 713º, nº 2, do citado diploma legal.
Dentro dos preditos parâmetros, emerge das conclusões da alegação recursória apresentada que o objecto do presente recurso está circunscrito às seguintes questões:
- se as obras realizadas pelo A. consistiram em inovações nas partes comuns do edifício;
- se para realizar as obras o A. carecia do consentimento dos condóminos.
III. Fundamentação
1. Dos factos que constam na decisão sob recurso como provados.
1.1. A fracção […] sita em Paço de Arcos, encontra-se descrita […] Conservatória do Registo Predial de Oeiras
1.2. Em “Assembleia Extraordinária de Condóminos” do prédio […] foi aprovado, por maioria de 56,96%, “não aceitar” “... uma construção que se encontra a ser efectivada, sem a respectiva autorização do condomínio […]
1.3. A fracção […] do prédio corresponde ao r/c do n° 51, tem a área de 100 m2, com hall, 5 assoalhadas, cozinha, 2 casas de banho, despensa, 2 varandas, frente e retaguarda, 1 arrecadação na cave com a área de 50 m2, e logradouro com a mesma área de 50 m2, situado na frente do prédio (cf. cópia da escritura de “Constituição de Propriedade Horizontal” a fls. 43/44 dos autos, cujo teor aqui se reproduz integralmente) (alínea C) da matéria assente);
1.4. O A. não aprovou a deliberação referida em B) supra (alínea D) da matéria assente);
1.5. Tendo o condómino da fracção “A” do prédio deliberado no sentido de “não aceitar” a referida obra (alínea E) da matéria assente);
1.6. O condómino da fracção “H” não participou na referida “Assembleia” “por impossibilidade de comparência” (alínea F) da matéria assente);
1.7. A obra realizada pelo A. no logradouro da fracção referida em A) supra consistiu na edificação de duas arrecadações, com a área de cerca de 2 m2 cada uma, estando ambas assentes nas paredes exteriores do edifício, com a construção de três novas paredes em alvenaria relativamente a cada arrecadação e telheiros sobre cada uma delas (alínea G) da matéria assente);
1.8. O logradouro com a área de 70 m2 que integra a fracção referida em A) supra é adjacente à casa (resposta ao artigo 1º da base instrutória);
1.9. A edificação levada a cabo pelo A. assenta numa fundação ligeira argamassada (resposta ao artigo 2º da base instrutória);
1.10. A referida obra não afecta a segurança estrutural do edifício (resposta ao artigo 3º da base instrutória);
1.11. Nem os elementos estruturais deste (resposta ao artigo 4º da base instrutória);
1.12. Para proceder àquela construção o A. não mexeu nas vigas, pilares ou paredes do edifício e unicamente fixou as coberturas de madeira com parafusos na fachada posterior do edifício (resposta ao artigo 5º da base instrutória);
1.13. Nem mexeu nas coberturas ou escadas (resposta ao artigo 6º da base instrutória);
1.14. O aludido barracão não interfere com a linha arquitectónica do edifício (resposta ao artigo 7º da base instrutória);
1.15. Nem com o arranjo estético do mesmo (resposta ao artigo 8º da base instrutória);
1.16. O logradouro da fracção referida em A) supra é adjacente à fracção. (resposta ao artigo 12º da base instrutória);
1.17. A construção dos dois anexos sul e norte junto da fachada posterior do edifício, tendo cerca de 2 metros de altura na zona frontal, constituem à partida elementos de difícil acesso para escalamento a uma pessoa normal. Estando um estranho em cima do anexo sul, o acesso à janela poente da fracção “A” é facilitado (resposta ao artigo 13º da base instrutória);
1.18. A construção dos dois anexos provocam um ligeiro adiantamento da fachada posterior do edifício, igual à largura do telhado e que na parte superior dos anexos existe o telhado em telha lusa sem forro (resposta ao artigo 14º da base instrutória);
1.19. A fracção “H” do prédio corresponde à cave do n° 51-A, tem a área de 45 m2, e é composta por 2 divisões assoalhadas, cozinha, casa de banho, e um logradouro na retaguarda com a área de 30 m2 (resposta ao artigo 15º da base instrutória);
1.20. O logradouro pertencente à fracção “H” encontra-se edificado em nível inferior, em cerca de 2,5 m, relativamente ao logradouro da fracção “B” (resposta ao artigo 16º da base instrutória);
1.21. O A. não comunicou aos demais condóminos do referido prédio que iria proceder à realização da referida obra no seu logradouro (resposta ao artigo 18º da base instrutória);
1.22. O dono da fracção “A” serrou a parte do telheiro que cobria a janela da sua fracção com vista a recuperar em parte a entrada de ar e luz pela mencionada janela (resposta ao artigo 19º da base instrutória);
1.23. A referida obra retirava em parte entrada de ar e luz pela referida janela (resposta ao artigo 20º da base instrutória);
1.24. A “Assembleia Extraordinária de Condóminos” referida em B) supra foi solicitada pelos condóminos das fracções “H”, “D” (r/c do n° 51-A) e “A” do prédio (resposta ao artigo 22º da base instrutória);
1.25. O condómino da fracção “A” do prédio agiu como referido em E) supra, dado entender que aquela fracção era afectada pela obra realizada pelo A. (resposta ao artigo 24º da base instrutória);
1.26. Os logradouros das fracções “A” e “B” do prédio não são contíguos (resposta ao artigo 25º da base instrutória).
2. Apreciação do mérito da apelação
Em cada prédio urbano constituído em propriedade horizontal há partes comuns, pertencentes em compropriedade a todos os condóminos (artigos 1420º e 1421º, do Código Civil) e partes pertencentes em exclusivo a cada um deles (as fracções autónomas).
As fracções serão individualizadas no respectivo título de constituição da propriedade horizontal, aí se especificando as partes do edifício pertencentes a cada uma delas – artigo 1418º do Código Civil. E o que aí não esteja especificado como pertencente a cada fracção, será, em princípio, havida como parte comum, a não ser que esteja afectada ao uso exclusivo de um dos condóminos.
Cada condómino é titular de um direito real plural traduzido na titularidade do direito de propriedade exclusivo sobre a sua fracção autónoma, juntamente com a titularidade do direito de compropriedade sobre as partes comuns do edifício. É proprietário exclusivo da sua fracção e contitular, juntamente com os restantes condóminos, do direito de propriedade sobre as partes comuns.
- cf. Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil, Anotado, anotação ao artigo 1420º -
Estes dois direitos são incindíveis, como se preconiza no nº2 do artigo 1420º do Código Civil, o que conduz à impossibilidade de o direito de compropriedade sobre as coisas comuns, nem este sem aquele.
Nos termos do preceituado no nº1 do artigo 1422º do Código Civil, os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às partes comuns, às limitações impostas aos comproprietários de imóveis.
E nos termos do nº2 dessa disposição legal, verificam-se várias restrições aos direitos dos condóminos, limitações decorrentes da forte conexão existente entre as fracções autónomas, integrantes da mesma unidade predial, e o respectivo uso.
O artigo 1425º do Código Civil prescreve que:
“1. As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
2. Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.”
Estas inovações são as introduzidas nas partes comuns, não sendo aplicável às inovações introduzidas nas fracções pertença exclusivas dos condóminos.
As restrições impostas aos condóminos no artigo 1422º reportam-se exclusivamente às fracções que lhes pertencem a suas componentes próprias.
As inovações nas partes comuns, dirigem-se ao melhoramento ou ao uso mais cómodo ou ao melhor rendimento da coisa comum – essas inovações não se destinam a privilegiar o proprietário da fracção mas a coisa comum.
Como refere Aragão Seia, adoptou-se “um conceito amplo de inovação, tanto abrangem alterações introduzidas na substância ou forma das coisas comuns, como modificações relativas ao seu destino ou afectação, sendo apenas as que trazem algo de novo, de criativo, em benefício das coisas comuns e, ainda, as que levam ao desaparecimento de coisas comuns existentes ou a modificações na sua afectação ou destino.
Constituem inovações em parte comum fechar espaços numa garagem, a construção de uma garagem e de uma marquise, a instalação de um sistema de ar condicionado ou de um termoacumulador, a demolição de um terraço, a construção de uma chaminé, de umas escadas, a instalação de cabos eléctricos, a construção num terraço de cobertura, etc.” (in Propriedade Horizontal, Condóminos e Condomínios, 2001, págs.133 e 134).
Nos termos da alínea a) do nº1 do artigo 1421º do Código Civil, são comuns as seguintes partes do edifício:
“O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio”.
As paredes mestras distinguem-se das paredes meramente divisórias, que separam os compartimentos dentro de cada fracção, estas pertença exclusiva do respectivo proprietário – Ac. do STJ, de 30 de Novembro de 1994, in BMJ nº441, pág.228 – e são aquelas que têm a função de aguentar cargas – Ac. da Rel. de Coimbra, de 28 de Abril de 1987, in CJ, 1987, Tomo II, pág.95.
Contudo, vem sendo entendido que “as paredes exteriores, que delimitam o perímetro da construção, embora não sendo mestras ou resistentes, no verdadeiro sentido do termo, ao serem construídas tendo em vista não só as exigências de segurança, como também as de salubridade, especialmente no que respeita à protecção contra a humidade, as variações de temperatura e a propagação de ruídos e vibrações, podem ser consideradas como elementos estruturais das edificações e, portanto, paredes mestras” (Aragão Seia, in obra atrás citada, pág.71).
Já no citado Ac. da Relação de Coimbra se havia decidido que “pelo que respeita às paredes exteriores, muito embora elas, em alguns tipos de construção, cada vez mais frequentes, não desempenhem propriamente a função de suporte de cargas, que é mais atribuída às vigas e pilares, uma vez que delimitam o perímetro da construção, dando-lhe corpo, têm que haver-se também como paredes mestras.”
Também Sandra Passinhas afirma que “as paredes perimetrais (paredes exteriores que delimitam o edifício), mesmo quando não tenham a função de paredes mestras, delimitam a superfície coberta, determinando a consistência volumétrica do edifício e delineando o seu perfil arquitectónico, pelo que são de considerar comuns a todos os condóminos e destinadas ao serviço exclusivo do próprio edifício “(in A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, pág.31).
No caso presente, encontra-se provado que a obra realizada pelo Autor no logradouro da fracção referida no ponto 1.1 dos factos dados como provados na decisão sob recurso consistiu na edificação de duas arrecadações, com a área de cerca de 2 m2 cada uma, estando ambas assentes nas paredes exteriores do edifício, com a construção de três novas paredes em alvenaria relativamente a cada arrecadação e telheiros sobre cada uma delas.
Estando essas construções efectuadas no logradouro do prédio do Autor são as mesmas pertença deste, como se refere na decisão sobre recurso.
Contudo, essas construções porque assentes nas paredes exteriores do edifício, com o aproveitamento da parede exterior (só foram construídas três novas paredes em alvenaria) que passou a ser uma das paredes das arrecadações.
Por outro lado, a construção dos dois anexos provocam um ligeiro adiantamento da fachada posterior do edifício, igual à largura do telhado e que na parte superior dos anexos existe o telhado em telha lusa sem forro (ponto 1.18. dos factos provados), o que altera significativamente a parede exterior.
Ora, a construção das arrecadações, porque assentes na parede exterior (perimetral) do edifício, nos termos atrás referidos, tem de se considerar que é uma verdadeira inovação nas partes comuns.
Assim, integrando a alteração da forma ou substância da coisa, a inovação referida no caso presente dependeria da aprovação de condóminos que representassem dois terços do valor total do prédio, nos termos do nº1 do artigo 1425º do Código Civil.
Na assembleia de condóminos realizada não foi dada a respectiva autorização e a deliberação não é nula porquanto foi tomada por quem tem legitimidade para a tomar e dentro das suas competências (dar autorização para a realização das obras que constituam inovações nas partes comuns), devendo considerar-se conforme à lei.
No que concerne ao pedido reconvencional, o recorrente, nas conclusões do recurso, nada refere, apesar de ter concluído pela sua improcedência.
Contudo, como consequência das suas conclusões resulta que se a deliberação da assembleia de condóminos não fosse válida também o recurso deveria ser procedente quanto ao pedido reconvencional.
Não tendo a assembleia de condóminos aprovado a realização da obra (nas partes comuns) pelo recorrente (A.), os reconvintes têm direito à reconstituição natural do espaço do perímetro exterior do seu prédio, sendo que a sanção que cabe à violação do disposto no artigo 1425º do Código Civil é a destruição das inovações, o que resulta do disposto no artigo 829º, nº1 do Código Civil.
- cfr. Acs. do STJ, de 26 de Maio de 1992 e de 4 de Outubro de 1995, publicados, respectivamente, no BMJ nºs417 e 450, págs.734 e 492 –
Assim, é de manter a decisão sob recurso.
Desta forma, o recurso não pode proceder.
IV. Decisão
Posto o que precede, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação e, consequentemente, em confirmar a decisão recorrida.
Custas pelo recorrente.
Lisboa, 13 de Setembro de 2007
(Processado e integralmente revisto pelo relator, que assina e rubrica as demais folhas)
(A. P. Lima Gonçalves)
(António Valente)
(Ilídio Sacarrão Martins)
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