| Decisão Texto Integral: | Acordam os juízes que compõem este colectivo da 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
I-RELATÓRIO
1-Condomínio do Edifício E/F da Rua …, nºs 35 e 37, Lisboa, instaurou execução para pagamento de quantia certa, contra PSML Invest – Sociedade de Administração de Bens, SA, visando a cobrança coerciva da quantia de 1 697,55€.
Alegou, em síntese, que a executada é proprietária das fracções com as letras FL e FM, situadas no edifício E/F. Na assembleia geral de condóminos foi deliberado, para o ano de 2023, uma contribuição mensal de 32,96€, a que acresce 3,30€ para o fundo de reserva; a executada não pagou as contribuições desde Janeiro de 2023, estando em dívida 797,72€; a este valor acresce a sanção pecuniária compulsória do Regulamento do Condomínio de 15%, o que perfaz 598,29€, acrescendo ainda sanção pecuniária e juros de 13,17€ e mais 13,17€, no total de 1 697,55€.
Como título executivo apresentou uma acta da assembleia geral dos condóminos do prédio sito nos nºs 35 a 37 da Rua …, Lisboa, de 15/03/2023, na qual consta, além do mais, a seguinte Ordem de Trabalhos “3-Discussão e aprovação da previsão Orçamental das receitas e despesas para o ano de 2023”, tendo sido estipulado o valor anual de 435,12€ (correspondente a 32,96€ de quotizações mensais mais 3,30€ de quantia mensal de fundo comum de reserva) para cada uma das lojas FL e FM.
2-A executada foi citada para a execução a 18/12/2023.
3- Com data de 04/01/2024, a embargada apresentou embargos à execução, pelos quais invocou excepção de compensação contra a exequente, em processo judicial pendente, afirmando ter um crédito contra o exequente por danos provocados por infiltrações nas suas fracções FL e FM, de que é proprietária, no edifício F.
4- O exequente/embargado contestou os embargos, invocando, em síntese, a inadmissibilidade da suspensão da execução até ser julgada a acção declarativa em que a executada pretende operar a compensação de créditos; impugna os factos invocados pela executada/embargante; pede a condenação da executada/embargante como litigante de má-fé.
5- Em 08/01/2025, na execução, a executada requerer a extinção da execução, invocando a inexistência jurídica da exequente, argumentando que resulta do registo predial que o condomínio a que pertencem as fracções autónomas da executada é composto por muitas outras fracções autónomas, que enuncia, e que a acta dada à execução respeita a um condomínio que não existe e para cuja assembleia não foram notificados todos os condóminos do verdadeiro condomínio; e que do Regulamento de Condomínio consta que é representado por dois administradores de cada um dos edifícios A, B, C, D, E e F.
6- Ouvido o exequente, em 12/02/2025, veio dizer que no loteamento da antiga Quinta … foram implantados 3 edifícios designados por Edifício A/B, Edifício C/D e Edifício E/F, de que resultaram três condomínios. Os três edifícios são independentes sem qualquer ligação interna ou externa nem possuindo áreas comuns entre eles. Por isso têm administrações diferentes e a assembleia dos condóminos de cada edifício delibera sobre o condomínio desse edifício. Os condomínios não estão obrigados a inscreverem-se no RNPC. Na certidão do registo consta que existem três edifícios: Edifício A/B, Edifício C/D e Edifício E/F, e consta que têm licenças de utilização distintas e, quando se constituíram os outros dois condomínios já o condomínio exequente existia há mais de um ano; existem três edifícios cada um com dois blocos.
Conclui pelo indeferimento do requerimento.
7- Por despacho, da 1ª instância, de 27/03/2025, foi determinado que a exequente informasse:
“- Se existiu alguma deliberação aprovada pela generalidade dos condóminos do prédio que se encontra descrito na mencionada certidão permanente (isto é, pela generalidade dos condóminos dos três edifícios que compõem tal prédio) no sentido de haver uma administração autónoma de cada um dos referidos edifícios, prevendo-se a existência, designadamente, de uma assembleia de condóminos autónoma e da aprovação de orçamentos autónomos com respeito a cada um desses edifícios, devendo, na afirmativa, proceder à junção de cópia de tal deliberação;
- De que modo e com base em que deliberação da generalidade dos condóminos foram fixadas as permilagens que constam da ata n.º 2, junta com o requerimento executivo (as quais não coincidem com as permilagens referidas na certidão permanente e no anexo III do regulamento do condomínio, acima referidos).”
8- O exequente, em 10/04/2025, veio esclarecer não ter existido qualquer deliberação escrita no sentido dos proprietários de cada edifício reunirem em separado, entendendo que cada condomínio é por edifício e não por prédio, deixando de realizar um única reunião por todos os edifícios; cada edifício é administrado pela assembleia dos respectivos condóminos e pelos respectivos administradores; jamais houve impugnação, por qualquer condómino, desse acordo de administração por edifício. O Regulamento do Condomínio foi ab-rogado pelo edifício A/B e, não obstante, percebe-se, nos seus artºs 28º, 31º e 33º, que os administradores são nomeados por edifício e não pelo prédio (conjunto dos três edifícios), competindo-lhes, com a assembleia dos condóminos desse edifício, a respectiva administração das partes comuns desse edifício. Quanto ao cálculo das quotas, deve ser feiro por cada edifício e não pelo conjunto dos edifícios e foi isso que sucedeu no caso dos autos.
9- Por despacho de 29/08/2025, foi decidido:
“(…)
Em face do exposto, não resultando do título constitutivo da propriedade horizontal um condomínio constituído pelo Edifício E/F, nem tendo havido, por parte da globalidade dos condóminos que integram o prédio constituído em regime de propriedade horizontal, identificado nos 5 a 7 dos factos provados, deliberação em que tenha sido aprovada a administração autónoma relativa a tais edifícios, é de concluir que a presente ação executiva foi instaurada por quem não dispunha de personalidade judiciária, o que constitui uma exceção dilatória, de conhecimento oficioso, que obsta a que o tribunal conheça do mérito da causa e dá lugar à absolvição da instância (cf. artigos 278.º, n.º 1 al. c), 576.º, n.º 2, 577.º al. c), 578.º e 732.º do CPC).
A falta de tal pressuposto processual implica, nesta sede, a rejeição da execução (cf. artigos 723.º, n.º 1, alínea d), 855.º, n.º 2, alínea b), 726.º, n.º 2, alínea b), e 734.º do CPC).
Estando em causa matéria de conhecimento oficioso, que pode ser conhecida nos termos do referido artigo 734.º, n.º 1, do CPC, a circunstância de a mesma não ter sido suscitada em sede de oposição à execução mediante embargos de executado não impede esse conhecimento.
Em face do exposto, deverá ser rejeitada a execução, nos termos expostos.
III.
Pelo exposto, decide-se rejeitar a presente execução.
Custas pelo Exequente (artigo 527.º do Código de Processo Civil).”
10- Inconformado, o exequente interpôs o presente recurso, formulando as seguintes CONCLUSÕES:
a) -A decisão recorrida incorre em erro de direito ao indeferir a execução, por ter interpretado e aplicado erroneamente os artigos 1414º, 1430º/1 in fine, 1435º/1 e 1437º/1 e 2, do Código Civil, ao considerar que não existe um condomínio próprio e inerente administrador para o Edifício E/F.
b)- A implantação de vários edifícios num mesmo prédio, como é o caso dos Edifícios A/B, C/D e E/F, não retira a existência e autonomia de cada condomínio.
c)- Pelo contrário, por força do artigo 1438º-A do Código Civil, cada edifício, quando dividido em frações autónomas, como é o caso, continua constituindo um condomínio independente, podendo ainda - não é obrigatório - ser nomeado um administrador para as áreas ou serviços comuns aos edifícios.
d)- A distinção entre os conceitos de "prédio" (o conceito jurídico) e "edifício" (a construção material) é crucial para o caso.
e)- O tribunal a quo errou ao não efetuar esta distinção, desconsiderando que a propriedade horizontal e o condomínio se constituem por edifício, e não por prédio e existirão tantos condomínios quantos edifícios, a isso não se opondo o princípio da unidade predial que, aliás, só tem relevância para efeitos da descrição no registo predial. Por outro lado,
f) - A ata da assembleia de condóminos, que serve de título executivo, é suficiente e válida, uma vez que a deliberação que aprovou as quotas em cobrança não foi judicialmente impugnada.
g) - A força executiva atribuída a esta ata pelo artigo 6.º do Decreto-Lei n. 268/94 apenas pode ser afastada pela revogação ou anulação da deliberação, o que não ocorreu no presente caso. Acresce que
h) -A deliberação das assembleias de condóminos de se realizarem separadamente por edifício, ao longo de mais de cinco anos, é uma manifestação tácita da vontade dos condóminos.
i) -Esta prática, consolidada e nunca impugnada pela executada ou por qualquer outro condómino, afasta a exigência de uma deliberação expressa de separação, que, aliás, a lei não prescreve. Por sua vez,
i) - O cálculo das contribuições devidas por cada condómino, efetuado por edifício, não só está em conformidade com a lei, conforme pacífica jurisprudência, como conduziria ao mesmo resultado se fosse calculada em relação a todo o conjunto de edifícios, tornando a questão meramente formal e sem qualquer impacto prático ou financeiro. De todo o modo,
k) - As provas documentais, como o título constitutivo da propriedade horizontal e a certidão do registo predial, demonstram que no prédio coexistem três edifícios distintos.
1) - Os factos provados, como orçamentos, fundos de reserva e contas bancárias próprias para cada edifício, reforçam a autonomia de cada condomínio.
m) - Sem conceder, sempre estaríamos perante um condomínio formado ad hoc, aliás, ao abrigo da doutrina e jurisprudência que admite a existência separada de um condomínio para uma parte específica do prédio/edifício a constituir pelos condóminos dessa parte e que não carece de aprovação dos demais condóminos. Seja como for,
n) - A questão em causa é de representação processual do condomínio, e não de ilegitimidade ad causam.
o) - A procuração junta aos autos, subscrita por administradores eleitos e condóminos do Edifício E/F, nos termos dos artigos 28º e 34º do Regulamento do Condomínio, é suficiente para a regular representação do condomínio.
P) - Mesmo que se entenda que a representação do condomínio cabe a vários administradores, a intervenção de qualquer um deles é suficiente para se ter por validamente presente em juízo o condomínio, assim se devendo interpretar e aplicar o disposto no artigo 1437º/1 e 2 do Cód. Civil. Sem conceder,
q) - A falta de poderes do administrador é uma questão de capacidade judiciária, suprível a todo o tempo, e não justifica o indeferimento liminar.
r) - Competia, pois, ao tribunal a quo, nos termos do dever de gestão processual, convidar o exequente a suprir a insuficiência, se a tal houvesse lugar.
s) - Os fundamentos utilizados no acórdão da RL de 14.01.2021 não só não formam caso julgado como não são transponíveis para o caso sub judice, na medida em que ali estava em discussão a admissibilidade da inscrição do «Condomínio do Edifício E/F» no Ficheiro Nacional de Pessoas Coletivas, ao passo que aqui se discute a questão de se saber se o exequente está regulamente identificado e devidamente representado em juízo.
t) - Pelo exposto, e em conformidade com o artigo 639º, nº 2, alíneas a), b) e c) do Código de Processo Civil, a decisão recorrida violou, entre outros, o artigo 1430º/1 in fine, 1435º/1, 1436º e 1437º e 1438º-A do Código Civil, devendo estas normas serem interpretadas e aplicadas no sentido expresso nestas conclusões.
Termos em que, e nos mais de Direito que V. Exas. doutamente suprirão, deve o presente recurso ser julgado procedente e, em consequência, ser o despacho recorrido revogado, ordenando-se o prosseguimento dos autos de execução.
***
11- A executada contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso, CONCLUINDO:
Em face do exposto, resulta inequívoco que não assiste qualquer razão aos fundamentos apresentados pelo Recorrente para reverter a seu favor a decisão ora recorrida que declarou verificada a exceção dilatória e rejeitou a execução, pelo que, a decisão proferida deverá manter-se nos seus precisos termos.
***
II-FUNDAMENTAÇÃO.
1-Objecto do Recurso.
1-É sabido que o objecto do recurso é balizado pelo teor do requerimento de interposição (artº 635º nº 2 do CPC) pelas conclusões (artºs 635º nº 4, 639º nº 1 e 640º do CPC) pelas questões suscitadas pelo recorrido nas contra-alegações em oposição àquelas, ou por ampliação (artº 636º CPC) e sem embargo de eventual recurso subordinado (artº 633º CPC) e, ainda pelas questões de conhecimento oficioso cuja apreciação ainda não se mostre precludida.
Assim, em face das conclusões apresentadas pelo recorrente, é a seguinte a questão que importa analisar e decidir:
-Se há fundamento para revogar a sentença com o consequente prosseguimento da execução.
***
2- Matéria de Facto.
A 1ª instância alinhou a seguinte matéria de facto:
1. Mediante requerimento executivo apresentado em juízo no dia 27.11.2023, o «Condomínio do Edifício E/F», sito na Rua …, n.ºs 35-37, em Lisboa, instaurou a presente execução para pagamento de quantia certa contra PSML Invest – Sociedade de Administração de Bens, S.A., pedindo o pagamento da quantia de €1.697,55 [cf. requerimento executivo apresentado nestes autos]
2. Como fundamento da Execução, alegou os seguintes factos [cf. requerimento executivo
apresentado nestes autos]:
«1. A executada é proprietária das frações com as letras FL e FM, ambas pertencentes ao Edifício E/F do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa com o n.º 2075.
2. Na assembleia de condóminos realizada no dia 15.03.2023 foi aprovado o orçamento para o respetivo ano de 2023 (Doc. 1)
3. A contribuição mensal devida por cada uma das frações é de 32,96€ a que acresce a quantia de 3,30€ para o fundo de reserva
4. A executada não pagou as contribuições vencidas a 01.01.2023 e as subsequentes até à presente data, estando em dívida o montante de 797.72€
5. Nos termos da cláusula 43.4 do Regulamento do Condomínio a sanção pecuniária mensal é equivalente a 15% do montante em dívida e que nesta das perfaz o total de 598,29€ (Doc. 2).
6. Nos termos do artigo 6.º/3 do D/L n.º 268/94 de 25.10 com as alterações introduzidas pela Lei 8/2022 de 10.01, a sanção pecuniária cumula com a aplicação de juros de mora no montante de 13,17€ e compulsórios no montante de 13,17€ que a esta data ascendem ao total de 26.34€.
7. A executada é ainda responsável pelo pagamento das custas da execução e de parte que na conta final se vier a apurar, liquidando desde já a quantia de 250,00€ devidos a título de honorários e a quantia de 25,20€
8. O que perfaz o total de 1 697,55€.
9. A exequente indica à penhora os saldos das contas bancárias da executada.».
3. O Exequente juntou com o requerimento executivo, a ata n.º 2, da «Assembleia Geral Ordinária dos condóminos do prédio em regime de propriedade horizontal, sito nos nºs 35 e 37 da Rua …, em Lisboa», realizada no dia 23.03.2023 [cf. documento n.º 1, junto com o requerimento executivo, cujo teor se dá por integralmente reproduzido].
4. O Exequente juntou ainda, com o requerimento executivo, o Regulamento do «Condomínio do prédio sito na Quinta … Lote P-UM – Parque … – Rua …, 35 a 45 – … Lisboa» [cf. documento n.º 2, junto com o requerimento executivo, cujo teor se dá por integralmente reproduzido]
5. Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, freguesia do Lumiar, sob o n.º …/…211, o prédio urbano sito em Urbanização da Quinta …, Rua …, Bls. F-E-D-C-B-A, nºs. 35 a 35-D, 37 a 37-C, 39 a 39-C, 41 a 41-D, 43 a 43-B, 45 a 45-F e arruamento transversal ao Impasse 6 àquela Rua, Bls. F-E-D-C-B-A, os nºs.2 a 2-C, 4 a 4-C, 6 a 6-B, 8, 8-A, 10 a 10-C e 12 a 12-E, com a seguinte composição e confrontações [cf. certidão permanente junta com o requerimento de 08.01.2025]:
«EDIFICIO A/B: Piso menos três com 23 Boxes, 6 lugares de estacionamento e 18 arrecadações; Piso menos dois com 20 Boxes 6 lugares de estacionamento 17 arrecadações e zona técnica; Piso menos um com 23 Boxes, 4 lugares de estacionamento e 2 zonas técnicas; Piso Zero, R/C com 9 lojas, caso do lixo, sala e arrecadação do condomínio, 1º., 2º., 3º., 4º., 5º., 6º. E 7º. andares, com 2 fogos por piso no Edifício A e 3 fogos por piso no Edifício B e 8º. Piso com 14 estendais e casa das máquinas no edifício A e 21 estendais e casa das má- quinas no Edifício B - Rua …, nºs.45 a 45-F e 43 a 43-B e arruamento transversal ao Impasse 6 àquela rua, nºs.12 a 12-E e 10 a 10-C; EDIFICIO C/D: Piso menos três com 23 Boxes, 2 lugares de estacionamento e 21 arrecadações; Piso menos dois com 22 Boxes 2 lugares de estacionamento e 21 arrecadações; Piso menos um com 16 Boxes, 4 lugares de estacionamento e 3 zonas técnicas Piso Zero, R/C com 8 lojas e 2 casas de lixo, 1º., 2º., 3º., 4º., 5º., 6º. E 7º. andares, com 3 fogos por piso no edifício C e 3 fogos por piso no edifício D e 8º. piso com 21 estendais e casa das máquinas no edifício C e 21 estendais e casa das máquinas no edifício D - Rua …, nºs. 41 a 41-D e 39 a 39-C e arruamento transversal ao Impasse 6 àquela rua, nºs.8, 8-A e 6 a 6-B; EDIFICIO E/F: Piso menos três com 26 Boxes, 3 lugares de estacionamento e 28 arrecadações; Piso menos dois com 23 Boxes 4 lugares de estacionamento e 21 arrecadações; Piso menos um com 25 Boxes, 1 lugar de estacionamento, 2 arrecadações e 2 zonas técnicas; Piso Zero, R/C com 10 lojas e casa do lixo; 1º., 2º., 3º., 4º., 5º., 6º. e 7º. andares com 3 fogos por piso no edifício E e 4 fogos por piso no Edifício F, 8º.piso com 21 estendais e casa das máquinas no edifício E e 28 estendais e casa das máquinas no edifício F - Rua …, nºs.37 a 37-C e 35 a 35-D e arruamento transversal ao Impasse 6 àquela rua, nºs.4 a 4- C e 2 a 2-C.»
6. Através da AP. 32 de 2002/11/05 encontra-se inscrita a permilagem de cada uma das frações referidas no ponto 5, supra, em relação à totalidade do referido prédio, constando ainda tal permilagem do anexo III do regulamento do condomínio [cf. certidão permanente junta com o requerimento de 08.01.2025 e documento n.º 2, junto com o requerimento executivo, cujo teor se dá por integralmente reproduzido]
7. No dia 17.10.2002, no 24.º Cartório Notarial de Lisboa, foi outorgada escritura pública de constituição da propriedade horizontal relativa ao prédio referido no ponto 5, supra, com documento complementar do qual consta a descrição dos edifícios e frações que o compõem [cf. escritura pública e respetivo documento complementar, juntos com o requerimento de 12.02.2025]
***
3- A Questão Enunciada: Se há fundamento para revogar a sentença com o consequente prosseguimento da execução.
O apelante defende a revogação da sentença - que considerou “…não resultar do título constitutivo da propriedade horizontal um condomínio constituído pelo Edifício E/F, nem tendo havido, por parte da globalidade dos condóminos que integram o prédio constituído em regime de propriedade horizontal, deliberação em que tenha sido aprovada a administração autónoma relativa a tais edifícios, é de concluir que que a presente ação executiva foi instaurada por quem não dispunha de personalidade judiciária, o que constitui uma exceção dilatória, de conhecimento oficioso, que obsta a que o tribunal conheça do mérito da causa e dá lugar à absolvição da instância…” – argumentando, em síntese, que:
-A implantação de vários edifícios num mesmo prédio não retira a existência e autonomia de cada condomínio relativamente a cada edifício;
- O tribunal da 1ª instância não podia deixar de efectuar a distinção entre prédio e edifícios nele existentes e deveria ter considerado a existência de tantos condomínios quantos os edifícios;
- Os condóminos de um edifício podem acordar a realização de assembleia de condóminos desse edifício;
- Dos elementos documentais existentes no processo, como o título constitutivo da propriedade horizontal e da certidão do registo predial, resulta a existência de três edifícios distintos, sem qualquer parte comum entre eles e, por isso é admissível que os respectivos condóminos de cada edifício funcionem como condomínio autónomo.
Vejamos se o exequente/apelante tem razão.
Podemos dizer que a 1ª instância decidiu rejeitar a execução com um argumento que se sintetiza do seguinte modo: o exequente não é um condomínio porque o único condomínio existente no prédio é composto por todos os edifícios, sem exclusão/separação de nenhum deles.
Será assim?
Em primeiro lugar importa entender o que é ou em que consiste um condomínio.
A lei não dá uma definição directa do que é um condomínio, mas dos artºs 1414º e 1420º nº 1 pode retirar-se que o condomínio é o conjunto de condóminos, rectius, o conjunto de proprietários de fracções autónomas de um edifício.
A lei fala em fracções de que um edifício se compõe em condições de se constituírem unidades independentes pertencentes a proprietários diversos; e que a propriedade horizontal só pode ser constituída por fracções autónomas independentes, distintas entre si e com partes comuns (artº 1415º). E adianta o artºs 1420º nº 1 que cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.
Destas breves considerações podemos retirar que o condomínio corresponde ao conjunto dos condóminos proprietários de fracções autónomas e das partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal.
A lei refere sempre edifício (ou conjunto de edifícios nas situações especiais do artº 1438º-A do CC) e não um prédio.
Percebe-se porquê: o edifício está ligado ao conceito de edificação que corresponde à actividade ou resultado da construção de um imóvel destinado a utilização humana ou outra construção incorporada no solo com carácter de permanência (Cf. artº 2º al. a) do RJUE – DL 555/99, de 16/12); enquanto prédio se refere a um dos tipos de coisa imóvel e, tanto pode ser rústico como urbano.
Ora, o regime da propriedade horizontal foi desenhado, desde início, com vista a permitir a organização e gestão de fracções autónomas de edifícios, designadamente os construídos em altura (sobre a história da Propriedade Horizontal, Armindo Ribeiro Mendes, A Propriedade Horizontal no CC de 1966, ROA, ano 30 I-IV, 1970, pág. 5 e segs).
A propriedade horizontal é sempre referida a edifícios, não a prédios. E a sua constituição obedece a requisitos de Direito Público, particularmente do Direito do Urbanismo (DL 555/99, RJUE) e de Direito Civil.
Assim, no que se refere aos requisitos de direito civil, salienta José Alberto Vieira (Direitos Reais, 3ª edição, 2024, pág. 689) que “…a propriedade horizontal só pode recair sobre um edifício, portanto, sobre um imóvel com determinadas características de construção; o edifício, por sua vez, tem de estar dividido em fracções autónomas; e, as fracções autónomas devem ser independentes entre si. A propriedade horizontal constitui uma propriedade que tem por objecto um edifício dividido em fracções autónomas. (…) exigindo a lei que sejam independentes todas elas (artº 1414º e 1415º).”.
Em síntese, podemos reiterar a afirmação de que a propriedade horizontal é sempre referida a edifícios, não a prédios.
Feitas estas considerações, vejamos agora se terá razão, a 1ª instância, quando argumenta que do título constitutivo da propriedade horizontal e do registo não resulta a existência de um condomínio do Edifício E/F, mas apenas um condomínio do prédio, constituído em propriedade horizontal, do urbano sito em Urbanização da Quinta .., Rua ….
Vejamos.
Como é sabido, a seguir à lei, as principais fontes normativas da propriedade horizontal são o seu título constitutivo e o regulamento do condomínio.
Vejamos, em primeiro lugar, o título constitutivo da propriedade horizontal em causa nos autos.
Pois bem, foi junto aos autos a 12/02/2025, a escritura de constituição da propriedade horizontal celebrada a 16/10/2002.
Como se pode verificar do texto dessa escritura, na última página, (fls 4 de 46 do documento electrónico), consta “…submete o identificado prédio ao regime de propriedade horizontal, pela forma constante do documento complementar…”. Desta escritura ressalta desde logo um lapso: é mencionado ser o prédio que é submetido ao regime de propriedade horizontal, quando deveriam ser os edifícios construídos nesse prédio.
No documento complementar dessa escritura, constata-se que são identificados, separadamente, o Edifício A/B (fls. 6 e segs, do documento electrónico) e discriminadas as diversas fracções autónomas que o integram e as respectivas composições; o Edifício C/D (fls. 19 e segs.) e discriminadas as diversas fracções que o integram e respectivas composições; o Edifício E/F (fls 32 2 segs.) as diversas fracções que o integram e as respectivas composições, incluindo as fracções FL e FM da executada.
O mesmo lapso, de fazer referência a prédio em vez de edifícios, se verifica no artº 1º do Regulamento do Condomínio (documento 2 junto com o requerimento inicial executivo) “…prédio urbano constituído em regime da propriedade horizontal…” (nº1) e que “…o regulamento tem por objecto a administração das partes comuns resultantes da sujeição do prédio…ao regime de propriedade horizontal…” (nº 2).
Porém, no artº 2º faz-se referência a que o prédio “…é composto pelos Blocos Geminados A/B, C/D e E/F.”
Também no Registo Predial (junto com o requerimento de 08/01/2025) resulta que o prédio é composto pelo Edifício A/B, sendo discriminadas as fracções autónomas que compõem esse edifício; pelo Edifício C/D, sendo discriminadas as fracções autónomas que o compõem e, o Edifício E/F, sendo discriminadas as fracções autónomas que o integram.
Mais constam averbadas as autorizações de utilização, para cada um dos edifícios, emitidas separadamente pela Câmara Municipal, em datas diversas, sendo que para o Edifício E/F foi dada a 20/12/2002, para o Edifício A/B foi dada a 10/11/2003 e, para o outro Edifício foi dada a 02/09/2003.
Constam ainda discriminadas as permilagens de cada uma das fracções, aqui sem ser por edifícios, mas cujas letras de identificação de cada uma delas permite perceber em que edifícios se inserem.
De resto, a executada juntou certidões do registo de cada uma das suas fracções autónomas e delas consta expressamente que a fracção autónoma FL corresponde à loja nº 24 do Edifício F e duas boxes; e a fracção autónoma FM corresponde à loja 25 do Edifício F e duas boxes.
Ora, destas constatações factuais resulta ser manifesto existirem três edifícios e cada um deles composto por diversas fracções autónoma e partes comuns.
Mais resulta a inexistência de partes comuns aos três edifícios.
E poderá, cada um desses Edifícios, constituídos em propriedade horizontal, constituir um condomínio? Concretamente, um condomínio autónomo e independente dos outros dois Edifícios?
Pois bem, a jurisprudência tem respondido afirmativamente a esta questão.
Sem preocupações de exaustividade, podemos ver os seguintes acórdãos:
- STJ, de 16/10/2008 (08B3001, Salvador da Costa):
“4. Nas situações de propriedade horizontal de edifícios integrados por blocos, em que algum destes é servido por partes comuns que lhe são exclusivamente inerentes, podem os condóminos aprovar a administração autónoma relativa a tais blocos, sem prejuízo da coordenação com a administração geral nos pontos em que ela deva existir.
5. A referida solução não depende da especificação no título constitutivo da propriedade horizontal dos elementos relativos a cada um dos blocos, designadamente as fracções em que se decompõem e as partes comuns que lhe estão afectas.”
-TRP, de 09/02/2006 (0536908, Mário Fernandes):
“É possível a constituição de mais de um condomínio, com administração própria para gerir as partes comuns que servem apenas determinada zona de um edifício, ainda que para este tenha sido constituída uma só propriedade horizontal.”
-TRP, de 08/04/2024 (751, José Eusébio de Almeida):
“I - É legalmente possível a constituição de uma assembleia de condóminos restrita a uma estrutura autónoma de determinado edifício, independentemente da existência de partes em comum nesse ou em contíguo edifício.
II – O que não é possível é constituir-se um condomínio se não houver (ou na parte em que não haja) propriedade horizontal.”
-TRP, de 31/03/2008 (Sousa Lameira)
“Apesar de ser um só o título constitutivo da propriedade horizontal de um determinado edifício, nada obsta que, havendo partes desse edifício que estão devidamente delimitadas e definidas fisicamente, com entradas próprias, com zonas comuns próprias, se organizem vários condomínios para essas várias partes (torres, blocos ou conjunto de fracções).”
-TRP, de 30/11/2015 (3361, Manuel Domingos Fernandes):
“I - Ainda que se trate de um só edifício, mas cuja configuração integre uma estrutura que se possa autonomizar em relação aos demais prédios, é possível constituir-se uma assembleia restrita de condóminos, com poderes administrativos para essa mesma estrutura a par do condomínio que pode e deve existir para o edifício como unidade predial.
II - E, para esse efeito não é necessário que no título constitutivo da propriedade horizontal venham definidas as especificações que integram de modo autónomo esse mesmo edifício.”
- TRP, de 13/07/2022 (1362, Jorge Seabra):
“I - Em empreendimento imobiliário único, constituído por vários edifícios em propriedade horizontal, podem existir vários condomínios, um por cada bloco autónomo, e, nesse contexto, existirem partes comuns adstritas ao interesse e benefício do conjunto de todos os proprietários (v.g., jardim comum, arruamentos comuns) e partes comuns adstritas ao interesse e benefício exclusivo dos proprietários das fracções que integram determinado bloco.
-TRP, de 07/11/2024 (2991, Paulo Duarte Teixeira):
“I - É legalmente admissível a constituição de condomínios parcelares autónomos, sendo a partir daí validamente convocadas as respectivas assembleias com a convocação e participação apenas dos seus titulares.”
Pela sua clareza e correspondência ao caso dos autos, entendemos oportuno transcrever parte do acórdão do STJ, de 16/10/2008 (Salvador da Costa) acerca da possibilidade de “fragmentação” dos órgãos do condomínio para uma melhor gestão dos interesses dos respectivos condóminos:
“Em complexas estruturas de propriedade horizontal, designadamente quando é muito extenso o número de fracções prediais envolvidas, como ocorre no caso vertente, pode configurar-se o interesse de todos os condóminos na sua fragmentação para efeitos de administração.
A lei não proíbe directamente essa fragmentação, e atribui à assembleia de condóminos ou ao administrador a aprovação do regulamento do condomínio no caso de haver mais de quatro condóminos, o que tem a ver com a disciplina do uso, da fruição e da conservação das partes comuns, ou seja, com a administração destas (artigo 1429º-A do Código Civil).
Acresce decorrer da lei, com consequências a nível da participação dos condóminos nas despesas gerais com a gestão das coisas comuns, que nem todas estas a todos interessam, nos seus vários aspectos (artigo 1424º, nºs 2 e 3, do Código Civil).
Dir-se-á que o princípio da unidade do direito da propriedade horizontal implica a unidade absoluta de condomínio e de órgãos de órgãos de administração em relação à generalidade dos edifícios de estrutura unitária, ou dos conjuntos de edifícios funcionalmente ligados por partes comuns, como é o caso da situação prevista no artigo 1438º-A do Código Civil.
Todavia, no caso de situações de propriedade horizontal de edifícios integrados por blocos, como ocorre no caso vertente, em que algum ou alguns deles é servido por partes comuns que lhe são exclusivamente inerentes, ou seja, que não sirvam funcionalmente outros blocos, não se vê proibição legal de que todos os condóminos aprovem a administração autónoma relativa a tais blocos, sem prejuízo, como é natural, da coordenação com a administração geral nos pontos em que ela deva existir.
Não se vislumbra da lei alguma norma no sentido de que a referida solução só possa ser admitida no caso de o título constitutivo da propriedade horizontal especificar os elementos relativos a cada um dos aludidos blocos prediais, designadamente as fracções em que se decompõem e as partes comuns que lhe estão afectas (…) Ademais, é o caso de um bloco com funcionalidade própria, com fracções autónomas e partes comuns próprias, pelo que não há fundamento legal para que a globalidade dos condóminos não possa deliberar a constituição de autónomos órgãos de administração.
A conclusão é, por isso, no sentido da legalidade da estrutura de condomínio e de administração das partes comuns em causa, ou seja, de que a unidade do título constitutivo da propriedade horizontal não exclui o funcionamento de mais de um condomínio.
Consequentemente, não ocorre a situação de inexistência jurídica ou a invalidade do condomínio…”. * (sublinhado nosso)
E percebe-se que assim seja: exigir que apenas existisse uma assembleia geral de condóminos dos três blocos de edifícios colocaria delicados problemas de decisão/deliberação e de gestão. Bastará pensar numa avaria de elevadores que servem apenas um edifício, ou na realização de obras de reparação de coberturas de outro edifício, ou na necessidade de pinturas nas paredes comuns de somente um desses edifícios: qual a necessidade dos condóminos dos restantes edifícios terem de participar nessa assembleia geral de condóminos? Nenhuma.
Acrescente-se ainda que, no caso dos autos, o Regulamento do Condomínio, no artº 28º, prevê, expressamente, que a designação dos administradores “…deve recair em dois Condóminos por cada Edifício, limitando-se um deles a suprir a ausência do outro.”
Portanto, entendemos que esta circunstância, de nomeação de administrador por edifício – um efectivo e um suplente – reforça o entendimento da possibilidade de os condóminos de cada um dos edifícios poderem constituir um condomínio autónomo, desse edifício, com administração própria e de assembleia geral própria e autónoma dos outros edifícios.
Do que se expôs, somos a concluir que não pode subsistir a sentença de rejeição da execução, devendo assim ser revogada e, por consequência prosseguir a execução os seus termos.
O recurso procede.
***
III-DECISÃO
Em face do exposto, acordam, por maioria, os juízes que compõem este colectivo da 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa, julgar a apelação procedente e, por consequência, revogam a sentença sob impugnação e, determinam o prosseguimento da execução.
Custas na instância de recurso, pela apelada.
Lisboa, 04/12/2025
Adeodato Brotas
Isabel Maria C. Teixeira
Carlos Miguel Santos Marques (com voto de vencido que segue)
Voto de vencido
Estando em causa uma questão de direito que tem suscitado entendimentos divergentes na doutrina e na jurisprudência, voto vencido por entender, como sustentei no processo n.º 89/23.4T8GVA (no seguimento do decidido, entre outros, no AcRC de 11-11-2014 - rel. Des. Catarina Gonçalves), que o título constitutivo da propriedade horizontal em causa nos autos, relativo a vários edifícios de um mesmo prédio, enquanto não for alterado nos termos legais (com envolvimento de todos os condóminos do prédio), não pode fundamentar a existência de vários condomínios e, assim, porque o invocado condomínio, no nosso entendimento, não tem personalidade judiciária (tendo-a apenas o condomínio integrante de todas as frações autónomas e partes comuns do único prédio existente), confirmaria a decisão recorrida.
Carlos Miguel Santos Marques |
