Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
990/26.3T8YLPRT.L1-2
Relator: SUSANA MESQUITA GONÇALVES
Descritores: CONTRATO DE ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO
PRAZO CERTO
RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA
PRAZO SUPLETIVO
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 09/10/2026
Votação: MAIORIA COM * VOT VENC
Texto Integral: S
Texto Parcial: N
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: PROCEDENTE
Sumário: (elaborado pela Relatora, nos termos do art.º 663º, n.º 7, do Código de Processo Civil)
I - O prazo de três anos a que alude o art.º 1096.º n.º 1 do Código Civil, relativo à renovação automática de contrato de arrendamento habitacional com prazo certo, é supletivo, pelo que pode ser afastado por convenção entre senhorio e arrendatário.
Decisão Texto Parcial:
Decisão Texto Integral: I. Relatório:

A (…), Lda. veio intentar o presente procedimento especial de despejo contra B (…), peticionando a desocupação do locado com fundamento na “cessação por oposição à renovação pelo senhorio”. *
Notificado, o Requerido apresentou oposição.
Alega, em súmula, o seguinte:
- Tem 51 anos e padece de diversas patologias, sendo titular de atestado médico de incapacidade multiuso que lhe atribui um grau de incapacidade permanente de 83%;
- Aufere apenas 715,27€/mês, dos quais 450,00 € são destinados ao pagamento da renda e 100,00 € ao pagamento da pensão de alimentos da filha menor, restando-lhe apenas 165,27 € para suportar todas as demais despesas correntes;
- Auferia um apoio municipal à renda no valor de 110,00 € mensais, o qual perdeu em março do corrente ano, uma vez que um dos requisitos para a sua manutenção consistia na apresentação dos respetivos recibos de renda, sendo que apesar de continuar a pagar pontualmente a renda à Requerente esta deixou de emitir os correspondentes recibos;
- No prédio onde se situa a fração locada e que pertence integralmente à Requerente, existem diversas frações devolutas;
- O contrato foi celebrado por dois anos, pelo que a cláusula na qual as partes estabeleceram que as renovações seriam por 1 ano é nula, por violação do disposto no art.º 1096º, n.º 1, do CC;
- Tendo o contrato de arrendamento sido celebrado com início em 1 de abril de 2023 e termo em 31 de março de 2025, renovou-se automaticamente em 1 de abril de 2025 pelo período de três anos, apenas cessando em 31 de março de 2028;
- Assim, a declaração de oposição à renovação enviada pela Requerente em 15 de abril de 2025 mostra-se ineficaz para produzir efeitos em 31 de março de 2026.
Conclui peticionando que, na procedência da oposição:
a) Se declare a nulidade da cláusula de renovação automática por períodos sucessivos de um ano constante do contrato de arrendamento, mantendo-se o restante clausulado plenamente válido e eficaz;
b) Se declare a ineficácia da declaração de oposição à renovação comunicada pela Requerente, com pretensos efeitos a 31 de março de 2026;
c) Se reconheça a validade e manutenção do contrato de arrendamento, pelo menos, até 31 de março de 2028;
d) Se condene a Requerente a emitir os recibos relativos às rendas pagas pelo Requerido desde março de 2026;
e) Se condene a Requerente a compensar o Requerido no valor mensal de 110,00 €;
Subsidiariamente, caso assim não se entenda, requer o diferimento da desocupação do locado pelo prazo máximo legalmente admissível.
*
Notificada para o efeito a Requerente exerceu o respetivo contraditório, pugnando pela validade e eficácia da oposição à renovação e pela entrega do locado.
*
Foi proferida sentença cujo dispositivo se transcreve:
“IV. Dispositivo
Pelo exposto, e tudo ponderado, o Tribunal decide julgar totalmente improcedente a presente ação e, consequentemente:
• absolver o R. B (…) da totalidade do peticionado.
Custas pela A.
Valor: 13.500,00€ (treze mil e quinhentos euros).
Registe e notifique.”
*
Não se conformando com essa decisão a Requerente dela veio recorrer, formulando as seguintes conclusões:
“A - A sentença recorrida enferma de erro de julgamento ao julgar inválida a oposição à renovação comunicada pela Recorrente ao Recorrido com efeitos para o dia 31 de março de 2026.
B - Por força do artigo 1097.º, n.º 3 do Código Civil, a oposição à primeira renovação produz integralmente os seus efeitos decorridos três anos sobre a data da celebração do contrato, porquanto,
C - Se tal se não verificasse, poderíamos considerar como letra morta o teor do preceito contante do artigo 1097º nº 3 do Código Civil, segundo o qual “a oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data,, …”, até porque,
D - Se assim não fosse, a ratio legis deste preceito legal, introduzido pela Lei 13/2019, de 12/FEV, que visa “garantir ao arrendatário a duração efetiva do contrato por um prazo mínimo de três anos, ao não permitir ao senhorio provocar a caducidade do contrato nesse período, por oposição renovação,” configuraria a natureza de norma inútil.
E - O senhorio, nos primeiros três anos do contrato, pode opor-se à renovação do mesmo, mas a renovação (a existir) só produz efeitos decorridos que sejam os três anos iniciais.
F – Efetivamente, insiste-se, a oposição do senhorio à renovação do arrendamento habitacional é válida após o decurso de um prazo mínimo global de três anos, considerando-se supletivas as regras de renovação, válidas apenas em casos de omissão no contrato, o que não é o caso.
G - Iniciando-se o contrato a 01 de abril de 2023, o prazo de proteção de três anos completou-se integralmente no dia 31 de março de 2026, data em que o contrato caducou validamente, ante a comunicação da oposição por parte do senhorio, ora Recorrente, com um aviso prévio de cerca de um ano (remetida em 15/4/2025).
H - A tese da sentença recorrida, ao impor a vigência do contrato até 2028, desvirtua o equilíbrio contratual e obriga a uma duração forçada de 5 anos que a lei não prevê para este contrato. Assim, é inegável que,
I - Desde o dia 01 de abril de 2026 que, o Recorrido B (…), ocupa o imóvel de forma inteiramente ilegítima e ilícita, porquanto sem título válido, recusando-se a proceder à entrega do locado à sua legítima proprietária, a ora Rte.
J - Verificados os pressupostos legais e a regularidade da comunicação recebida pelo Réu, deve a sentença ser revogada e substituída por Acórdão que ordene a imediata desocupação do imóvel.
L – Ao decidir em contrário, o MMº Juiz a quo violou o disposto no artigo 1097º nº 3 do Código Civil, com a sua redação atual.
(…).”
*
O Requerido apresentou contra-alegações, concluindo nos seguintes termos:
“(…)
A questão essencial colocada no presente recurso reconduz-se à natureza do prazo mínimo de três anos previsto no artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil para a renovação dos contratos de arrendamento habitacional com prazo certo.
Pelas razões expostas, entende o Recorrido que o referido prazo assume natureza imperativa, interpretação que, para além de encontrar respaldo em jurisprudência recente e reiterada do Supremo Tribunal de Justiça, é aquela que melhor se harmoniza com a letra da lei, com a finalidade prosseguida pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, e com a unidade do regime jurídico aplicável.
As partes são livres de afastar a renovação automática do contrato.
Porém, optando por um contrato renovável, ficam sujeitas ao regime legal aplicável à renovação, não podendo convencionar validamente um período de renovação inferior ao mínimo imperativamente estabelecido pelo legislador.
Também não existe qualquer incompatibilidade entre esta interpretação e o disposto no artigo 1097.º, n.º 3, do Código Civil.
Os dois preceitos regulam realidades distintas e complementares: o artigo 1097.º, n.º 3, limita temporalmente a eficácia da oposição do senhorio à primeira renovação; o artigo 1096.º, n.º 1, determina a duração da renovação quando esta efetivamente ocorre.
No caso dos autos, tendo as partes celebrado um contrato pelo prazo inicial de dois anos e optado pela sua renovação automática, a estipulação de renovações anuais não pode prevalecer sobre o prazo mínimo legal de três anos.
Consequentemente, terminado o prazo inicial em 31 de março de 2025, o contrato renovou-se automaticamente, em 01 de abril de 2025, pelo período de três anos, mantendo-se em vigor até31 de março de 2028.
A declaração de oposição à renovação remetida pela Recorrente em 15 de abril de 2025 não é, por isso, apta a fazer cessar o contrato em 31 de março de 2026, data em que se encontrava ainda em curso o período de renovação iniciado em 01 de abril de 2025.
Não tendo o contrato cessado na data invocada pela Recorrente, inexiste fundamento para o despejo pretendido.
(…).”
*
O recurso foi admitido.
*
II. Questões a Decidir:
Sendo o âmbito dos recursos delimitado pelas conclusões das alegações do Recorrente – art.ºs 635º, n.º 4 e 639º, n.ºs 1 e 2 do CPC –, ressalvadas as questões do conhecimento oficioso que ainda não tenham sido conhecidas com trânsito em julgado, conclui-se que a questão que se coloca à apreciação deste Tribunal é a seguinte:
- Da cessação do contrato de arrendamento por oposição à sua renovação.
*
III. Fundamentação de Facto:
Na sentença recorrida foram considerados como provados os seguintes factos:
“1. A 01 de março de 2023 foi celebrado contrato escrito mediante o qual foi a A. declarou ceder ao R. o gozo do sétimo andar esquerdo, destinado a habitação, do prédio urbano sito na Rua (…), pelo prazo de dois anos, com início a 01 de abril de 2023, renovável automaticamente por períodos de um ano salvo denuncia por qualquer das partes, contra o pagamento mensal da quantia de quatrocentos e cinquenta euros, nos termos e com as cláusulas constantes do documento junto aos autos identificado como “contrato de arrendamento”.
2. A 15 de abril de 2025 a A. remeteu ao R., que recebeu a 16 de abril de 2025, comunicação escrita por carta registada com aviso de receção mediante a qual comunicou a intenção de se opor à renovação do contrato com efeitos a 31 de março de 2026.”
*
IV. Mérito do Recurso:
- Da cessação do contrato de arrendamento por oposição à sua renovação
O contrato de arrendamento em causa nos autos, destinado a habitação, foi celebrado em 1 de março de 2023, pelo período de dois anos, com início em 1 de abril de 2023, prevendo-se a sua renovação automática por períodos de 1 ano.
De acordo com o art.º 1094º, n.º 1, do CC, “O contrato de arrendamento urbano para habitação pode celebrar-se com prazo certo ou por duração indeterminada.”
Caso seja celebrado com prazo certo, o art.º 1095º, n.º 1, do CC, prevê que “O prazo deve constar de cláusula inserida no contrato”, acrescentando o n.º 2 do mesmo normativo que “O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a um nem superior a 30 anos, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites mínimo e máximo quando, respetivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo.”
E, nos termos do art.º 1096º, n.º 1, do CC (de acordo com a redação aplicável, introduzida pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro), “Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior (…)”, prevendo o n.º 3 do mesmo normativo que “Qualquer das partes pode opor-se à renovação, nos termos dos artigos seguintes.”
A 15 de abril de 2025, a Requerente, senhoria, remeteu ao Requerido, arrendatário, que a recebeu a 16 de abril de 2025, uma comunicação escrita por carta registada com aviso de receção, através da qual lhe comunicou a intenção de se opor à renovação do contrato de arrendamento com efeitos a 31 de março de 2026.
Uma vez que a oposição à renovação foi manifestada pela senhoria, é aplicável o disposto no art.º 1097º do CC (de acordo com a redação aplicável, introduzida pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro), o qual dispõe nos seguintes termos:
“1 - O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte:
a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;
d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.
2 - A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.
3 - A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
4 - Excetua-se do número anterior a necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, aplicando-se, com as devidas adaptações, o disposto no artigo 1102.º e nos n.os 1, 5 e 9 do artigo 1103.º.”
Da leitura deste último normativo resulta que num contrato de arrendamento habitacional com prazo certo o senhorio pode opor-se à sua renovação automática, bastando para tal que o comunique ao arrendatário, sem necessidade de alegar o motivo ou motivos inerentes à sua tomada de decisão.
Mas tal manifestação de vontade expressa tem de lhe ser comunicada nos prazos que o n.º 1 do art.º 1097º do CC fixa (reportados, nos termos do seu n.º 2, ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação) e que variam consoante a durabilidade da relação contratual, sob pena de a declaração de oposição à renovação automática do contrato não produzir o efeito pretendido.
Isto é, o prazo de antecedência a respeitar dependerá ou do prazo pelo qual o contrato foi celebrado, ou do prazo da renovação desse contrato. No entanto, tal antecedência apenas estará dependente do prazo de renovação do contrato se este for diferente do prazo de duração inicial e caso já tenha havido uma ou mais renovações do contrato. Não se verificando estas hipóteses, o prazo de antecedência a ter em conta será o prazo de duração inicial do contrato.
Como é bom de ver, a fixação daqueles prazos de aviso prévio tem na sua génese a “necessidade de proteger tanto os interesses do locatário, eventualmente necessitado de locar outra coisa para satisfazer as suas necessidades, como os interesses do locador, para que possa retirar da coisa, sem grande perda de tempo, os rendimentos ou o uso que ela é capaz de lhe proporcionar” (Pires de Lima e Antunes Varela, no Código Civil Anotado, Vol. II, Coimbra Editora, Coimbra, 1997, pág. 399).
Sobre a forma como deve ser efetuada essa comunicação rege o disposto no art.º 9º da Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro (NRAU), o qual, na parte que aqui releva, determina o seguinte:
“1 - Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas a cessação do contrato de arrendamento, atualização da renda e obras são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção.
2 - As cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação por escrito deste em contrário, devem ser remetidas para o local arrendado.
3 - As cartas dirigidas ao senhorio devem ser remetidas para o endereço constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior.
4 - Não existindo contrato escrito nem comunicação anterior do senhorio, as cartas dirigidas a este devem ser remetidas para o seu domicílio ou sede.
5 - Qualquer comunicação deve conter o endereço completo da parte que a subscreve, devendo as partes comunicar mutuamente a alteração daquele.
6 - O escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue em mão, devendo o destinatário apor em cópia a sua assinatura, com nota de receção.
(…).”
Na situação dos autos não se questiona a validade formal, mas sim a eficácia da comunicação escrita datada de 15 de abril de 2025, efetuada pela Requerente no sentido de se opor à renovação automática do contrato de arrendamento com efeito a partir de 31 de março de 2026.
O prazo de aviso prévio a considerar é de 120 dias (art.º 1097º, n.º 1, b), do CC).
Importa então determinar se o contrato de arrendamento se renova por períodos de 1 ano, tal como nele foi acordado, ou por períodos de 3 anos, face ao preceituado no art.º 1096º, n.º 1, do CC, caso se entenda que o prazo fixado nesse normativo é imperativo.
Sabemos que a jurisprudência que tem vindo a ser firmada pelo Supremo Tribunal de Justiça defende que esse prazo é imperativo. Vejam-se, entre outros, os Acórdãos de 03.07.2025, processo n.º 1482/24.0YLPRT.L1.S1, de 13.03.2025, processo n.º 1395/24.6YLPRT.L1.S1 e de 13.02.2025, processo n.º 907/24.0YLPRT.L1.S1 (os dois últimos com voto de vencido), todos acessíveis em www.dgsi.pt.
No entanto, entendemos que esse prazo é supletivo e não imperativo. Nesse sentido, vejam-se, entre outros, os Acórdãos da RL de 23.04.2026, processo n.º 2052/25.1YLPRT.L1-2, de 09.10.2025, processo n.º 330/25.9YLPRT.L1-2, de 19.03.2026, processo n.º 1693/25.1T8OER.L1-2 e de 19.03.2026, processo n.º 178/25.0YLPRT.L1-2, da RP de 09.10.2023, processo n.º. 1467/22.1YLPRT.P1 e da RC de 14.10.2025, processo nº. 903/25.0YLPRT.C1, todos igualmente disponíveis em www.dgsi.pt.
Ainda nesse sentido, Paulo Ramos de Faria, no artigo intitulado “Renovação do contrato de arrendamento urbano para habitação”, publicado na revista Julgar Digital, de fevereiro de 2026.
A tal propósito aderimos à fundamentação contida, designadamente, no Acórdão da RL de 19.03.2026, processo n.º 1693/25.1T8OER.L1-2, acima identificado, no qual se defende essa posição “pelas seguintes ordens de razões: a assim não se entender, perderia sentido útil a expressão legal salvo estipulação em contrário; se o legislador – que se presume ter consagrado a solução mais acertada e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (cfr. o art.º 9.º n.º 3 do C. Civil) – tivesse querido impor como prazo mínimo de cada renovação o de três anos, teria substituído, na redação do art.º 1096.º n.º 1 do C. Civil, a conjunção aditiva “e” por uma vírgula; o art.º 1097.º n.º 1 do C. Civil refere-se expressamente, em cada uma das suas alíneas b) a d), à possibilidade de a duração inicial do contrato ou da sua renovação ser inferior a três anos, ou seja, o legislador admite que o prazo de renovação de um contrato de arrendamento para fins habitacionais pode ser inferior ao de três anos.”
Concordamos igualmente com a posição contida no Acórdão da RL de 23.04.2026, processo n.º 2052/25.1YLPRT.L1-2, também acima já identificado, no qual se refere que impressiona “a circunstância da lei permitir que as partes contratantes afastem, de todo, a renovação do contrato de arrendamento para habitação com prazo certo e, no entendimento da norma como imperativa, vincula-se as partes a um prazo de renovação de, no mínimo, 3 anos, em vez do contratualmente acordado, o que contrariaria e colidiria com o argumento a maiori ad minus.
Para além de que, no mesmo entendimento imperativo, desde que as partes previssem a renovação do contrato de arrendamento (ou, pelo menos, não afastassem esta renovação), este sempre teria a duração mínima de 4 anos (1 ano de mínimo imperativo, acrescido da renovação imperativa de 3 anos), o que seria dificilmente compatível ou consonante com o previsto no nº. 3, do artº. 1097º, o qual, existindo previsão de renovação do contrato, impõe um prazo mínimo garantido de vigência de 3 anos a contar da data da sua celebração
Ou seja, acaso tal imperatividade fosse de acolher, a determinar aquele prazo de duração mínima de 4 anos, não se perceberia qual a utilidade deste nº. 3, do artº. 1097º, a impor um período mínimo de vigência contratual de 3 anos.”
Na situação dos autos, considerando que a data declarada pela Requerente na carta registada com aviso de receção de 15 de abril de 2025 para fazer cessar o contrato de arrendamento (por oposição à sua renovação) foi a de 31 de março de 2026, facilmente se conclui que foi respeitado o prazo de aviso prévio de 120 dias a que alude o art.º 1097º, n.º 1, b), do CC. Nessa data encontravam-se igualmente decorridos 3 anos sobre a data em que foi celebrado o contrato de arrendamento, em obediência ao disposto no n.º 3 do citado normativo.
Assim sendo, por força da oposição à sua renovação, que se revela válida e eficaz, o contrato de arrendamento cessou no dia 31 de março de 2026.
No que se refere ao pedido de diferimento da desocupação, tal incidente deverá ser oportunamente apreciado pelo Tribunal a quo, nos termos conjugados dos art.ºs 15.º-I n.º 11 e 15.º-M, ambos do NRAU, e dos art.ºs 863.º a 865.º do CPC.
Face ao exposto, conclui-se pela procedência do recurso.
*
V. Decisão:
Pelo exposto, acordam os Juízes Desembargadores que compõem o coletivo desta 2ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa abaixo identificados em julgar procedente o presente recurso, revogando a decisão recorrida, a qual se substitui por uma outra que declara cessado, com efeitos a 31 de março de 2026, o contrato de arrendamento firmado entre a Requerente e o Requerido, condenando este última a, no prazo de trinta dias, entregar à primeira o arrendado, livre de pessoas e bens.
Custas pelo Recorrido, sem prejuízo da proteção jurídica de que beneficia.
Registe.
Notifique.
*
Lisboa, 10/09/2026
Susana Mesquita Gonçalves – Relatora
Ana Cristina Clemente – 1ª Adjunta
Pedro Martin Martins – 2º Adjunto (vencido conforme declaração de voto que se segue)

Voto vencido pelos fundamentos que constam do voto de vencido junto ao ac. do TRL de 19/02/2026, proc. 725/25.8YLPRT.L1-2, sobre a mesma questão; ou seja, confirmaria a sentença recorrida.