| Decisão Texto Integral: |
Em 12.11.1999 M A, A A, A A P (posteriormente substituído pela sua herdeira habilitada, M E C A, M M A, e V M A O G, instauraram nas Varas Cíveis de Lisboa a presente acção declarativa de simples apreciação positiva sob a forma ordinária contra Hotel E.
Disseram que os autores são donos e legítimos possuidores do prédio urbano, sito em Lisboa. Por escritura pública datada de dezanove de Abril de mil novecentos e cinquenta e oito, o primeiro autor e sua mulher, o segundo autor e sua mulher e o terceiro autor deram à ré de arrendamento: as caves, o compartimento que forma o gaveto do rés do chão, a sobre loja direita, primeiro andar direito, os últimos oito pisos e o terraço subjacente, todos do sobredito prédio. Os locais arrendados destinavam-se ao exercício da indústria hoteleira. O arrendamento teve início em 06.02.58. Da cláusula primeira do contrato de arrendamento consta que " o arrendamento teve início no dia seis de Fevereiro de mil novecentos e cinquenta e oito, é por cinco anos, renovável tacitamente por períodos de um ano, desde que não haja declaração escrita em contrário, com quatro meses de antecedência e a lei consinta este modo de pôr termo ao contrato". O referido contrato foi alterado por escritura de 10 de Agosto de 1987. A escritura tinha em conta uma transacção lavrada em acção de despejo a 20 de Abril de 1963 e um trespasse efectuado por escritura de 06 de Junho de 1973. Por efeito da escritura alterou-se o contrato de arrendamento de 1958 por forma a nele se integrarem os seguintes locais, dados de arrendamento pelo autor M A e sua mulher, autor A A e sua mulher e autor M M A à ré: primeiro andar esquerdo, primeiro andar frente, sobreloja frente, os compartimentos e o andar anexo, contíguos à sobreloja esquerda, de que a ré por efeito do mencionado trespasse celebrado por escritura de 06.06.1973, era locatária. Com a ampliação do contrato de arrendamento, a renda anual inicialmente acordada - 1.074.000$00 - paga em duodécimos de 89.500$00 - sofreu um aumento para 630.000$00 mensais, sendo o valor anual de 7.560.000$00. Com o decurso do contrato de arrendamento, foi a referida renda actualizada para o montante anual de 15.926.652$00, paga em duodécimos de 1.327.221$00 - renda actualmente em vigor. Da cláusula oitava desta escritura, consta: "Em tudo o mais do aqui previsto aplicar-se-á o arrendamento constante da mencionada escritura de dezanove de Abril de mil novecentos e cinquenta e oito". Por sua vez, nas cláusulas adicionais ao acordo, lê-se : "Que o contrato de arrendamento celebrado por escritura de dezanove de Abril de 1958, atrás referido, foi feito pelo prazo de cinco anos, prorrogável por períodos de um ano e teve o seu início no dia seis de Fevereiro de mil novecentos e cinquenta e oito". Ao abrigo da cláusula primeira do contrato de arrendamento celebrado em 19.04.58, conjugado com o disposto no art.118 do RAU, aprovado pelo DL 321-B/90, de 15.10 e inserido pelo art. 2° do DL n° 257/95, de 30 de Setembro, os autores denunciaram com data de 02.10.96 e mediante notificação judicial avulsa o referido contrato. Em resposta datada de 30.10.96 e igualmente mediante notificação judicial avulsa, considerou a ré que o contrato, por virtude do disposto no art. 6° do DL 257/95, de 30 de Setembro, não era denunciável nos termos pretendidos, constituindo a denúncia "um acto simplesmente irrelevante”.
Os AA. concluíram pedindo que seja proferida declaração no sentido de se reconhecer a livre denunciabilidade do contrato de arrendamento celebrado por escritura pública de 19.04.1958 e alterado por escritura pública de 10.08.1987.
A ré contestou dizendo que os autores aceitaram que a ré não praticou qualquer acto ilícito ao recusar, por meio de notificação judicial avulsa, a denúncia do contrato de arrendamento em 30.10.96, pelo que a apreciação requerida é irrelevante e sem qualquer efeito. A escritura de 10.08.97 serviu, essencialmente, para dar resolução a alterações ao contrato de arrendamento de 1958, que passaria a integrar novos locais, tais como foi referido. A escritura notarial de 10 de Agosto de 1987 alterou o montante da renda mensal, a qual sofreu um aumento de 89.500$00 para 630.000$00. Este substancial aumento da renda radicava-se no facto de a ré poder ampliar a locação aos locais arrendados a terceiros no próprio edifício do Hotel — 2° andar esquerdo e direito e a sobreloja direita - condicionalismos estes que só agora veio a alcançar, o que denota a verdadeira intenção das partes de considerarem o contrato de renovação automática e não susceptível de denúncia injustificada pela parte do senhorio, situação incompatível com esta previsibilidade. Tanto os senhorios como a ré, na escritura outorgada em 10.08.87 alteraram o teor da cláusula primeira do contrato de arrendamento inicial, tendo acordado que "o contrato de arrendamento celebrado por escritura de dezanove de Abril de 1958, atrás referido, foi feito pelo prazo de cinco anos, prorrogável por períodos de um ano e teve o seu início no dia seis de Fevereiro de 1958.” Na escritura de 10.08.87 foi estabelecido que "em tudo o mais do aqui previsto" se aplicaria o contrato de arrendamento inicial. Tal disposição tem o significado de consolidar a matéria das cláusulas não alteradas e de ao mesmo tempo que eram integrados novos locais de arrendamento inicial não permitir que pudesse haver qualquer eventual promiscuidade nos prazos de renovação ou prorrogação contratuais dos novos locais arrendados e que passariam a pertencer ao mesmo estabelecimento hoteleiro. Foi assim abolida do contrato de arrendamento de 1958, por acordo das partes, a asserção final da cláusula primeira, em que os autores unicamente se alicerçam para poder ser proferida declaração, no sentido de reconhecer a livre denunciabilidade do contrato de arrendamento. Por outro lado, atendendo à legislação em vigor na data em que foi celebrado contrato de arrendamento em 1958 não permitia que o senhorio pusesse fim ao contrato por interesse seu e tal situação manteve-se até ao DL 257/95, de 30.09, que introduziu alterações ao DL 321-B/90, de 15.10 e que estendeu aos arrendamentos para o exercício do comércio ou indústria a possibilidade de convenção de duração efectiva do contrato. No entanto, de acordo com as novas disposições legais o contrato em que seja convencionada a duração limitada do contrato está sujeito a outros condicionalismos, que não foram observados no contrato de 1958.
A Ré conclui pedindo que seja proferida declaração no sentido do contrato de arrendamento celebrado por escritura pública, de 19 de Abril de 1958 e alterado por escritura pública de 10 de Agosto de 1987 não atribuir poderes aos Autores para denunciarem livre ou infundadamente tal contrato, por não lhes ter sido concedido legal ou contratualmente esse direito, estando antes sujeito à prorrogação obrigatória do prazo contratual a favor da inquilina.
Realizou-se audiência preliminar, no decurso da qual procedeu-se à selecção da matéria de facto assente e elaborou-se base instrutória.
Realizou-se julgamento e a final o tribunal respondeu à base instrutória, com reclamação por parte dos AA., desatendida.
Em 31.5.2006 foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e consequentemente não reconheceu a livre denunciabilidade do contrato de arrendamento celebrado por escritura pública de dezanove de Abril de 1958, alterado por escritura pública de dez de Agosto de 1987.
Os AA. apelaram da sentença, tendo apresentado alegações em que formularam as seguintes conclusões, que se transcrevem:
1ª: Os Rec.tes e Rec.da celebraram, por escritura pública de 19 de Abril de 1958, contrato de arrendamento cuja cláusula primeira estabelecia: "O arrendamento teve o seu início no dia seis de Fevereiro de mil novecentos e cinquenta e oito, é por cinco anos, renovável tacitamente por períodos de um ano, desde que não haja declaração escrita em contrário, com quatro meses de antecedência e a lei consinta esse modo de pôr termo ao contrato" (sublinhado nosso).
Assim, atento o disposto na referida cláusula contratual, o senhorio estava impedido de denunciar unilateralmente aquele contrato sem uma "permissão legal" prévia nesse sentido.
Afigura-se, pois, manifestamente incongruente considerar nula uma cláusula, por celebrada contra uma disposição legal de carácter imperativo, quando essa mesma cláusula ressalva a possibilidade de denúncia apenas quando "a lei consinta esse modo de pôr termo ao contrato'!!
Face ao exposto, deve considerar-se ab initio válida a cláusula primeira em causa, na parte em que prevê a possibilidade de denúncia unilateral e imotivada do senhorio, mediante prévio consentimento da lei nesse sentido.
Ao decidir como decidiu o tribunal a quo violou o princípio da liberdade contratual e o art. 294.° do Cód. Civil.
2ª: Por escritura pública, outorgada em 10 de Agosto de 1987, os Rec.tes e a Rec.da alteraram o contrato de arrendamento celebrado em 1958 para alargarem o número de fracções dadas de arrendamento, aumentarem o valor da renda e atribuírem à Rec.da o direito de preferência, no respectivo arrendamento, sobre determinadas fracções do mesmo prédio, caso ficassem devolutas. Na referida escritura pública de alteração do contrato de arrendamento foi exarada declaração complementar onde se afirma que "o contrato de arrendamento celebrado por escritura de dezanove de Abril de mil novecentos e cinquenta e oito, atraz referido, foi feito pelo prazo de cinco anos, prorrogável por períodos de um ano e teve o seu inicio no dia seis de Fevereiro de mil novecentos e cinquenta e oito”.
Entendeu o tribunal a quo que, pelo facto de naquela declaração complementar não ser feita alusão à possibilidade de denúncia condicionada, pretenderam as partes revogar a parte final da referida cláusula primeira do contrato de 1958.
No entanto, é possível afirmar que jamais foi intenção das partes revogar a possibilidade de denúncia condicionada, porquanto:
i) A cláusula oitava e última da escritura pública de 1987 de alteração do contrato de arrendamento prevê que "Em tudo o mais do aqui previsto aplicar-se-á o arrendamento constante da mencionada escritura de dezanove de Abril de mil novecentos e cinquenta e oito" (sublinhado nosso);
ii) a referida declaração complementar está ausente do clausulado da escritura pública de alteração do contrato de arrendamento;
iii) após ter sido exarada a declaração complementar, as partes ainda aditaram, expressamente, uma cláusula ao contrato, não aproveitando a oportunidade para fazer alusão à declaração complementar ou à intenção de revogar a possibilidade de denúncia condicionada.;
iv) dispõe o art. 217.°, n.° 1, do Cód. Civil: `A declaração negocial pode ser expressa ou tácita: é expressa, quando feita por palavras, escrito ou qualquer outro meio directo de manifestação da vontade, e tácita, quando se deduz de factos que, com toda a probabilidade, a revelam" (sublinhado nosso);
v) a intenção das partes, ao incluírem a declaração complementar no contrato de 1987, foi somente a de esclarecerem que, aos novos locais arrendados, se aplicariam os períodos de vigência e os prazos de prorrogação contratual previstos na cláusula primeira do contrato de 1958;
vi) seria mais lógico pugnar que, perante o silêncio das partes, estas pretenderam aplicar aos locados, incluídos no arrendamento por força do contrato de 1987, o regime da denúncia condicionada do contrato de 1958 do que o inverso, conforme entendeu o tribunal a quo.
Consequentemente, é infundado considerar que a possibilidade de denúncia condicionada foi revogada por uma mera declaração complementar, além do mais, de forma tácita, em evidente conflito com uma cláusula que, expressamente, preceituava que seria aplicável o contrato de 1958, para o "mais do que aqui previsto", e ao arrepio do art. 217° n.° 1, do Cód. Civil.
Ao decidir em contrário, o tribunal a quo violou, o art. 217,°, n.° 1, do Cód. Civil, as apontadas cláusulas primeira do contrato de arrendamento celebrado por escritura pública de 19 de Abril de 1958 (alterado por escritura pública de 10 de Agosto de 1987) e oitava do contrato de alteração celebrado por escritura pública de 10 de Agosto de 1987.
3ª: Na data de celebração do contrato de 1958 vigorava um regime, expressamente e inegávelmente transitório, que impedia a possibilidade de denúncia por parte do senhorio, contrariando em absoluto uma tradição secular de liberdade de denúncia nos contratos de arrendamento, como regista a elucidativa nota histórica feita no parecer do Professor Pedro Romano Martinez junto a fls. 219 (cujo conteúdo integral se convoca para suporte da tese dos Rec.tes).
As partes, prevendo legitimamente que a liberdade de denúncia viesse a ser reintroduzida na ordem jurídica portuguesa, convencionaram a cláusula primeira do contrato de 1958.
No entanto, aquela permissão normativa apenas viria a ser introduzida com o Decreto-Lei n.° 257/95, de 30 de Setembro (porquanto o Código Civil de 1966 tornou regra o regime de limitação ao direito de denúncia que até aí vigorava a título transitório), tendo, contudo, o art. 6.° do referido diploma ressalvado a possibilidade de denúncia apenas para os contratos celebrados após a sua entrada em vigor.
Com efeito, com aquela ressalva, foi desiderato do legislador não ferir as posições jurídicas dos arrendatários que celebraram contratos à luz do regime anterior, tendo legítimas expectativas que assentaram na convicção da sua manutenção.
Porém, tal não sucede com os Rec.tes e a Rec.da. que, expressamente, tiveram em mente a possibilidade de denúncia imotivada, quando a lei assim o permitisse.
Assim sendo, para tutelar a confiança das partes deve inverter-se o raciocínio. Não há que proteger a confiança assente no pressuposto da manutenção da limitação do direito de denúncia, mas, ao invés, que tutelar a confiança dos contraentes que estipularam regular o conteúdo das suas relações jurídicas por referência à lei que viesse a prever o direito de denúncia. Deste modo, o caso ora em apreço não cabe na ratio do art. 6.° do Decreto-Lei n.° 257/95, de 30 de Setembro.
Ao decidir como decidiu o tribunal a quo violou as apontadas cláusulas primeira do contrato de arrendamento celebrado por escritura pública de 19 de Abril de 1958 (e alterado por escritura pública de 10 de Agosto de 1987) e oitava do contrato celebrado por escritura pública de 10 de Agosto de 1987, assim como o disposto no art. 118.0, n.° 1, do Decreto-Lei n.° 321-B/90, de 15 de Outubro, com a redacção que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.° 257/90, de 30 de Setembro, e ainda o art. 6.° do Decreto-Lei no ° 257/90, de 30 de Setembro.
4ª: As normas legais, cláusulas contratuais e princípios referidos nas conclusões anteriores deviam ter sido aplicados e interpretados no seguinte sentido:
i) é válida, ab initio, a cláusula primeira do contrato de arrendamento em causa, na parte em que prevê a possibilidade de denúncia, pelo senhorio, unilateral e imotivada, do contrato identificado nos autos mediante prévio consentimento da lei nesse sentido;
ii) não é possível deduzir que o contrato celebrado por escritura pública de 10 de Agosto de 1987 tenha revogado, tacitamente, a parte final da cláusula primeira do contrato de 1958 (que prevê a possibilidade de denúncia);
iii) tendo as partes previsto em 1958 a possibilidade de denúncia, nos termos referidos, caso a lei assim o permitisse, é possível denunciar o contrato de arrendamento identificado nos autos ao abrigo do art. 118.° do Decreto-Lei n.° 321-B/90, de 15 de Outubro, com a redacção que lhe deu o Decreto-Lei n.° 257/90, de 30 de Setembro, e da cláusula primeira do contrato de arrendamento de 1958, não cabendo a situação em apreço na ratio do art. 6.° do Decreto-Lei n.° 257/90, de 30 de Setembro.
Os apelantes terminam pedindo que a sentença recorrida seja revogada e em consequência a acção seja julgada integralmente provada e procedente.
A apelada contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso e pela consequente confirmação da sentença recorrida.
Foram colhidos os vistos legais.
FUNDAMENTAÇÃO
As questões suscitadas neste recurso são as seguintes: se a cláusula 1ª do contrato de arrendamento celebrado em 1958 enferma de nulidade; se a parte final da referida cláusula foi revogada pela escritura celebrada em 1987; se ao contrato em apreço não cabe a exclusão de aplicação do novo regime de denunciabilidade aos contratos anteriores, prevista no art. 6.° do Decreto-Lei n ° 257/95, de 30 de Setembro.
Primeira questão (se a cláusula 1ª do contrato de arrendamento celebrado em 1958 enferma de nulidade)
Aceita-se a matéria de facto dada como provada pelo tribunal a quo, a qual não foi impugnada pelas partes. Apenas, no que concerne aos pontos 1 a 4, em que o tribunal exarou “dá-se por reproduzido o contrato de fls …”, proceder-se-á à adequação da respectiva redacção com aquilo que a partir dos documentos se pode dar como provado, e por conseguinte efectivamente se deu como assente.
Matéria de Facto
1. Em 19 de Abril de 1958 o 1º A. e a sua mulher, o 2º A. e sua mulher e o terceiro A. subscreveram, juntamente com a Ré, a escritura pública constante a fls 30 a 56 destes autos (doc. nº 2 junto com a petição inicial).
2. Em 10 de Agosto de 1987 os contraentes referidos em 1 subscreveram a escritura pública constante a fls 57 a 64 destes autos (doc. nº 3 junto com a p.i.).
3. Em 24 de Novembro de 1987 os contraentes supra referidos subscreveram a escritura pública constante a fls. 168 a 191 destes autos (doc. nº 3 junto com a contestação).
4. Em 03 de Fevereiro de 1989 os contraentes supra referidos subscreveram a escritura pública constante a fls. 192 a 198 (doc. nº 6 junto com a contestação).
5. Os autores são proprietários e legítimos possuidores do prédio urbano, sito em Lisboa, na Avenida F, tornejando com a Av. A, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o art. do livro B- e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art. - cfr. doc.n°1, relativo a fls. 24 a 29.
6. Por escritura pública datada de 19.04.1958, lavrada no 2° Cartório Notarial de Lisboa, o primeiro autor e sua mulher, A A e sua mulher e o terceiro autor, deram à ré de arrendamento: as caves, o compartimento que forma o gaveto do rés do chão, a sobreloja direita, o primeiro andar direito, os últimos oito pisos e o terraço sobrejacente, todos do sobredito prédio- cfr. doc.n°2, relativo a fls. 30 a 56.
7. Os locais arrendados destinavam-se ao exercício da indústria hoteleira- cfr. cláusula quarta do contrato de arrendamento, doc. n°2, relativo a fls. 30 a 56.
8. O arrendamento teve o seu início em 06.02.58.- cfr. cláusula primeira do contrato de arrendamento, doc. n°2, relativo a fls. 30 a 56.
9. Da cláusula primeira do contrato de locação de 06.02.58 consta, ainda, o seguinte: "o arrendamento teve início no dia 06.02.58, é por cinco anos, renovável tacitamente por períodos de um ano, desde que não haja declaração escrita em contrário, com quatro meses de antecedência e a lei consinta este modo de por termo ao contrato” - cfr. doc. n°2, relativo a fls. 30 a 56.
10. 0 referido contrato foi alterado por escritura de 10.08.87- cfr. doc. n°3, relativo a fls. 57 a 64.
11. A escritura em causa tinha em conta, pelo menos uma transacção lavrada em acção de despejo a 20.04.63 e um trespasse efectuado por escritura de 06.06.73- cfr. doc. n°3, relativo a fls. 57 a 64.
12. Por efeito da referida escritura, alterou-se o contrato de arrendamento de 1958, por forma a, pelo menos, nele se integrarem, os seguintes locais, dados de arrendamento pelos, primeiro autor e sua mulher, segundo autor e sua mulher e o terceiro autor à ré : primeiro andar esquerdo, primeiro andar frente, sobreloja frente, os compartimentos e o terraço anexo, contíguos à sobreloja esquerda, de que a ré por efeito do mencionado trespasse celebrado por escritura de 06.06.73, era locatária.
13. A renda anual, inicialmente acordada – Pte 1.074.000$00, paga em duodécimos de Pte 89.500$00, sofreu um aumento em 10.08.87 para Pte 630.000$00, sendo o valor anual de Pte 7.560.000$00- cfr. doc. nas 2 e 3 relativo a fls. 30 a 56 e 57 a 64.
14. Por sua vez, com o decurso do contrato de arrendamento, foi a referida renda actualizada para o montante anual de Pte 15.926.652$00, paga em duodécimos de Pte 1.327.221$00- renda actualmente em vigor.
15. Da cláusula oitava desta escritura, consta: "Em tudo o mais do aqui previsto aplicar-se-á o arrendamento constante da mencionada escritura de 19.04.58” - cfr. doc. n°3, relativo a fls. 57 a 64.
16. Do contrato de 1987 consta, ainda, que o contrato de arrendamento celebrado por escritura de 19.04.58, atrás referido, foi feito pelo prazo de cinco anos, prorrogável por períodos de um ano e teve o seu início no dia 06.02.58 – cfr. doc. n°3, relativo a fls. 57 a 64.
17. Os autores denunciaram, com data de 02.10.96 e mediante notificação judicial avulsa - cfr. n°2 do art. 100° do RAU — o referido contrato- cfr. doc. n° 4, relativo a fls. 65 a 68.
18. Em resposta, datada de 30.10.96 e igualmente mediante notificação judicial avulsa, considerou a ré que o contrato, por virtude do disposto no art.6°, do DL 257/95 de 30/09, não era denunciável nos termos pretendidos, constituindo a denúncia "um acto simplesmente irrelevante"- cfr. doc. n°5, relativo a fls. 69 a 71.
19. O aumento de renda radicava-se, também, no facto da ré poder ampliar a locação ao 2° andar esquerdo e direito e a sobreloja direita, arrendados a terceiros, situados no próprio edifício do hotel.
20. Desde o início do contrato de arrendamento (1958), até à presente data, não foi despendida pelos autores qualquer importância na manutenção do edifício do hotel, pois todas as obras efectuadas nos locais arrendados, desde janelas à limpeza geral exterior do prédio, construção de quartos, adaptação do imóvel à finalidade hoteleira, foram sempre realizadas e assumidas pela ré.
21. Em 24.11.87, os autores concedem à ré autorização para obras específicas, tais como, as relativas à porta exterior do prédio, à ligação da recepção à sobreloja, às janelas da sobreloja, à aposição de novos letreiros, ao hall de entrada, à escada e ao terraço da sobreloja, bem como autorizações para instalação da tabacaria e cabeleireiro- cfr. doc. n°3, relativo a fls. 168 a 173.
22. Por escrituras públicas, ambas de 21 de Março de 1996, os autores arrendaram à sociedade ré a sobreloja direita, bem como se obrigaram a celebrar contrato de arrendamento do 2° andar esquerdo, logo que este se encontre devoluto, celebrando no mesmo acto o arrendamento do 2° andar direito do mesmo edifício do estabelecimento hoteleiro, em cumprimento do que ficou previsto e assinalado na escritura, anteriormente celebrada, em 10.08.87- docs. n°s 4 e 5, relativos a fls. 174 a 183, 184 a 191.
23. Ainda em 1999 os autores celebraram com a ré um outro contrato de arrendamento da loja 1-B, situada no mesmo prédio, onde se encontra o estabelecimento hoteleiro, cfr. doc. n°6, relativo a fls 194.
24. Os contratos de arrendamento foram outorgados, com o objectivo dos respectivos locais serem integrados na exploração da mesma unidade hoteleira, com excepção da sobreloja direita e 1° andar direito e dos locais referidos no contrato celebrado em 1999, cujo arrendamento inicial foi celebrado em 1958, não obstante estarem a ser explorados no âmbito da indústria hoteleira com excepção de parte do locado objecto do contrato de 1999.
25. Em qualquer destes contratos de arrendamento encontra-se estipulada a sua renovação automática.
26. Os autores sempre tiveram perfeito conhecimento que tais arrendamentos permitiriam que os respectivos locais fossem integrados na unidade hoteleira e, para tal, autorizaram as obras necessárias, que sempre foram feitas à custa da inquilina.
27. As obras referidas no ponto subsequente eram de valor muito elevado pelo que, em condições normais de exploração, a ré não conseguia amortizá-las em menos de dez anos.
28. A ré construiu um elevador no local arrendado e adaptou todos os locais, que lhe foram arrendados para hotel, construindo, por sua conta e equipando os quartos e respectivas casas de banho, restaurantes, bares, salas de recepção, rouparias e, ainda, todos os locais de apoio ao funcionamento de um hotel, suportando integralmente tais despesas, entre 1958 e o presente.
29. 0 contrato celebrado em 1999 foi outorgado, com o objectivo do respectivo local ser integrado na unidade hoteleira em exploração.
O Direito
Em 19.4.1958 os AA. deram de arrendamento à ora Ré parte de um edifício, com destino à exploração da indústria hoteleira. Na cláusula 1ª do contrato ficou consignado que “o arrendamento teve início no dia 06.02.58, é por cinco anos, renovável tacitamente por períodos de um ano, desde que não haja declaração escrita em contrário, com quatro meses de antecedência e a lei consinta este modo de por termo ao contrato”.
A referida subordinação da denúncia do contrato ao “consentimento” da lei pressupõe que os contraentes tinham consciência de que à data da celebração do negócio a lei restringia tal possibilidade, no caso por parte do senhorio.
Com efeito, no que concerne à evolução legislativa sobre esta matéria, dir-se-á o seguinte (recorre-se à explanação feita pelo Prof. Menezes Cordeiro, no parecer junto aos autos e acompanha-se também o preâmbulo do Dec.-Lei nº 321-B/90, de 15.10):
A ideia de que os contratos de arrendamento de prédios urbanos se renovavam, automaticamente, se não houvesse oposição à renovação, surgia, já, no Código de Seabra. Recolhendo uma tradição que vinha das Ordenações, o Código de Seabra dispunha, no seu artigo 1624º:
“Presume-se renovado o contracto, se o arrendatário se não tiver despedido, ou o senhorio o não despedir ao tempo e pela forma costumados na terra.”
A matéria vinha, depois, regulamentada no Código de Processo Civil de 1876, cujo artigo 498° dispunha:
“O senhorio a quem não convier a continuação do arrendamento além do prazo estipulado ou além d'aquele por que a lei o presume feito, despedirá o arrendatario fazendo-o citar para efectuar o despejo no fim do arrendamento.”
A matéria estava, pois, dominada pela autonomia privada e pela ideia da natureza temporária do arrendamento.
O tratamento legislativo do arrendamento urbano com o fito de tutelar a posição do inquilino, em detrimento da autonomia privada (o denominado “regime vinculístico”), veio a derivar das leis da República. O Decreto de 12 de Novembro de 1910, veio impor um regime mais pesado, para a não renovação automática. Assim, segundo o artigo 11° desse diploma, “O processo para o despejo dos prédios urbanos, por não convir ao senhorio a continuação do arrendamento alem do prazo estipulado, ou além daquele por que a lei o presume feito, seguirá os trâmites gerais, com as modificações seguintes: (...)”. Esse mesmo diploma impunha pré-avisos. Dispunha o seu artigo 120:
“Nos arrendamentos por tempo superior a um ano deverá a citação efectuar-se noventa dias, pelo menos, antes de findar o arrendamento; cinquenta dias, pelo menos, nos arrendamentos por prazo de mais de seis meses a um ano; vinte dias, pelo menos, nos arrendamentos por prazo de mais de três meses até seis; e de dez dias, pelo menos, nos arrendamentos por prazo de um ano a três meses.”
Iniciadas a Grande Guerra de 1914- 1918, o Governo, pelo Decreto n° 1079, de 23 de Novembro de 1914, veio dar o primeiro passo claro, no sentido do vinculismo. Designadamente:
- proibia as elevações de rendas, nas renovações dos contratos, salvo o acordo dos arrendatários - artigo 1º;;
- obrigava a arrendar os prédios devolutos - artigo 3º.
O diploma era apresentado como provisório- segundo o seu artigo 6°, “O presente decreto entra imediatamente em vigor e vigorará enquanto subsistir a crise que o motiva”.
O vinculismo ficaria, depois, radicado pela Lei n° 828, de 28 de Setembro de 1917, de que cumpre reter alguns trechos:
Artigo 1º "É mantido o decreto n° 1.079, de 21 de novembro de 1914, com as modificações constantes dos artigos seguintes:”
Artigo 2º "É expressamente proibido aos senhorios ou sublocadores:
1° Aumentar as rendas que não excedam ou não correspondam mensalmente: (...)
5º Intentarem acções de despejo que se fundem em não convir-lhes a continuação do arrendamento, seja qual for o quantitativo das rendas”.
A Lei n° 828 era apresentada como provisória ou transitória. Segundo o seu artigo 9º, “Esta lei entra imediatamente em vigor logo depois da sua publicação e aplicar-se-a sòmente enquanto durar o estado de guerra e até seis meses depois de assinado o tratado de paz”.
Pouco tempo volvido, surgiu o Decreto n° 4499, de 27 de Junho de 1919, que pretendeu compilar os vários diplomas existentes sobre o arrendamento. No artigo 120, § 2°, previa-se o despejo por não convir, ao senhorio, a continuação do arrendamento, para além do prazo legal. Tratando-se de arrendamentos comerciais, regia o artigo 340:
“O despejo para estabelecimentos comerciais e industriais, ou de prédios nêles compreendidos, fundados em não convir ao senhorio a continuação do arrendamento além do prazo estipulado ou daquele por que a lei o presume feito, dá ao arrendatário o direito a uma indemnização, que poderá ser fixada, por acordo, na acção de despejo, se em virtude da clientela por ele alcançada, a casa se encontrar em condições de valer renda superior à estipulada no começo do arrendamento.”
A elevação das rendas era prevista e regulada.
Tudo isto, porém, ficava suspenso. Segundo o artigo 45° do Decreto n° 4499,
“Enquanto durar o actual estado de guerra e até um ano depois de assinado o tratado de paz, é expressamente proibido aos senhorios e aos sublocadores aumentar a importancia das rendas constantes dos contratos celebrados até à publicação deste decreto. (. )”.
O artigo 46º rematava:
“Durante o mesmo período de tempo é igualmente proibido aos senhorios intentar acções de despejo fundadas em não lhes convir a continuação do arrendamento, (...)”.
Veio a paz. O legislador interveio, novamente, para codificar a legislação sobre o arrendamento. Assim surgiu o Decreto n° 5411, de 17 de Abril de 1919. Este diploma estabelecia um regime liberal para o arrendamento. De notar que, na hipótese de despejo, por conveniência do senhorio, de estabelecimento comercial ou industrial, o arrendatário tinha direito a uma indemnização - artigo 53º.
O regime vinculístico era mantido em disposições especiais que ocupavam o capítulo V do Decreto 5.411. Assim e no essencial:
Artigo 106° “Na renovação dos contratos de arrendamento de prédios urbanos, cujas rendas mensais não ultrapassem (..) fica proibido aos senhorios: o elevarem, ainda mesmo com consentimento dos arrendatários, as respectivas rendas (…) e o requererem o despejo de quaisquer prédios, seja qual for a sua renda, com o fundamento de lhes não convir a continuação do arrendamento.”
Há uma certa ideia de transitoriedade, embora mais esbatida do que o resultante de diplomas anteriores. Assim, segundo o artigo 117° do Decreto n° 5.411, “Fica o Governo autorizado a revogar as disposições dos precedentes artigos deste capítulo quando entender que não subsistem as circunstâncias de carácter económico e financeiro que mantiveram o decreto n° 1079 de 23 de novembro de 1914”.
As prorrogações obrigatórias previstas no Decreto n° 5.411 iriam perdurar: o Governo nunca entenderia que desapareceram as circunstâncias de carácter económico e financeiro que motivaram o Decreto n° 1079 de 23 de Novembro de 1914. Ou melhor: entendeu que tais circunstâncias desapareceram, mas voltou atrás com esse entendimento. Com efeito, a Lei n° 1662, de 4 de Setembro de 1924, que aprovou, de resto, novas medidas de protecção aos inquilinos, estabeleceu, no seu artigo 13°:
“As disposições restritivas desta lei e das leis actualmente em vigor sôbre arrendamentos de prédios urbanos terminam em 31 de dezembro de 1925.”
Porém e como se diz no Preâmbulo do Decreto-Lei n° 321-B/90, aquele prazo foi prorrogado: até 31 de Dezembro de 1926, pelo Decreto-Lei n° 10.774, de 19 de Maio de 1925, até 31 de Dezembro de 1927, pelo Decreto-Lei n° 12.617, de 6 de Novembro de 1926 e indefinidamente, pelo Decreto n° 14.630, de 28 de Novembro de 1927.
No primeiro pós-guerra, a moeda portuguesa conheceu uma desvalorização muito acentuada. O bloqueamento das rendas e o mecanismo das prorrogações automáticas conduziram a graves problemas de desactualização, muito deficientemente enfrentados por diversos diplomas, enumerados no nº 5 do preâmbulo do Dec.-Lei nº 321-B/90, de 15.10.
A Lei nº 2030, de 22 de Junho de 1948, tratou de alguns aspectos relativos ao arrendamento. Previu actualizações de renda, desde que fora de Lisboa e do Porto - artigo 417º, nº 1. As renovações automáticas mantiveram-se, por força do Decreto n° 5.411.
A situação seria retomada, apenas, pelo Código Civil de 1966. As actualizações de renda eram permitidas - artigo 1104º - numa faculdade que, no entanto, continuou suspensa em Lisboa e no Porto - artigo 10º do Decreto-Lei nº 47.334, de 25 de Novembro de 1966.
No tocante às prorrogações automáticas, o Código Civil foi, ainda, mais longe. Segundo o seu artigo 1095º, “Nos arrendamentos a que esta secção se refere, o senhorio não goza do direito de denúncia, considerando-se o contrato renovado se não for denunciado pelo arrendatário nos termos do artigo 1055º”.
Em anotação, Pires de Lima e Antunes Varela consideram que esta solução “…pode hoje considerar-se como normal” (Código Civil anotado, Coimbra Editora, vol. II, 2ª edição, pág. 513). E acrescentam: “Pareceu, portanto, preferível admitir como definitivo aquilo que não se apresentava, na realidade, como transitório, por mais que a lei anteriormente o afirmasse.” (obra citada, pág 514).
Conclui-se, assim, que as partes condicionaram a aplicabilidade da cláusula de livre denunciabilidade do contrato à circunstância de futuramente a lei tal permitir, levando em consideração o carácter transitório dessas limitações que o próprio legislador publicitava. Consignaram uma condição suspensiva da aplicabilidade de tal norma contratual, cuja validade não se nos afigura controversa (cfr., actualmente, artigos 270º e 271º do Código Civil).
A resposta à questão ora em análise (se a aludida cláusula contratual é nula) merece resposta negativa.
Segunda questão (se a parte final da referida cláusula foi revogada pela escritura celebrada em 1987)
Como se disse, o contrato inicialmente celebrado apenas abrangeu uma parte do edifício pertencente aos senhorios. Porém, a arrendatária tinha interesse em expandir o hotel, em ocupar o resto do edifício, o que entretanto foi possível por força de uma acção de despejo intentada contra um outro inquilino e pela efectuação do trespasse de uma parte locada a favor da Ré. Assim, as partes celebraram uma escritura em que complementaram o contrato de arrendamento anterior, alargando o respectivo objecto ao primeiro andar esquerdo, primeiro andar frente, sobreloja frente, aos compartimentos e ao terraço anexo, contíguos à sobreloja esquerda. Correspondentemente, foi aumentada a renda devida aos senhorios. Mais previram as partes, e como tal ficou clausulada, a futura ampliação da locação ao 2º andar esquerdo e ao 2º andar direito do edifício, ficando desde logo acordado o valor da renda a praticar quando o local ou locais fossem transmitidos. Para tal os senhorios obrigaram-se, nos termos da cláusula 2ª, nº 2, da referida escritura complementar, a efectuar as diligências adequadas junto dos locatários dos aludidos espaços para que renunciassem aos respectivos arrendamentos ou cedessem as competentes posições contratuais. Como 8ª e última cláusula do referido aditamento ao contrato ficou consignado que “em tudo o mais do aqui previsto aplicar-se-á o arrendamento constante da mencionada escritura de dezanove de Abril de 1958”. Daqui decorreria a manutenção da aplicação da cláusula 1ª da redacção inicial, ou seja, “o arrendamento teve início no dia 06.02.58, é por cinco anos, renovável tacitamente por períodos de um ano, desde que não haja declaração escrita em contrário, com quatro meses de antecedência e a lei consinta este modo de por termo ao contrato”. Porém, após o aludido clausulado atinente ao aditamento ao contrato de arrendamento resultante da expansão do objecto locado, foi feito constar o seguinte:
“Pelos outorgantes foi ainda dito:
Que o contrato de arrendamento celebrado por escritura de dezanove de Abril de mil novecentos e cinquenta e oito, atrás referido, foi feito pelo prazo de cinco anos, prorrogável por períodos de um ano e teve o seu início no dia seis de Fevereiro de mil novecentos e cinquenta e oito.”
Afigura-se-nos que um declaratário normal, colocado na posição de qualquer das partes, maxime da ora Ré, interpretaria tal declaração como tendo duas finalidades (art.º 236º nº 1 do Código Civil): por um lado, esclarecer, sem margem para dúvidas, a delimitação temporal do arrendamento, face ao aumento do espaço que passava a ser locado; por outro lado, adequar a redacção da cláusula 1ª do contrato de arrendamento à evolução legislativa ocorrida nos últimos trinta anos, atendendo a que aquilo que era apresentado como provisório (imposição ao senhorio da renovação automática do arrendamento) passara a definitivo. Acresce que a contínua prorrogação do arrendamento passara a ser não só uma expectativa alimentada pelo legislador como era também um pressuposto do relacionamento entre as partes: decorridos trinta anos desde o início do contrato, o desejo expresso pela arrendatária e os compromissos assumidos pelos senhorios apontavam no sentido da futura expansão do negócio, através do alargamento da locação a mais áreas do edifício. Tudo isto seria acompanhado da realização de obras, que seriam integralmente suportadas pela arrendatária (cláusula quinta da escritura complementar) e por cujo custo a arrendatária, findo o contrato, não seria indemnizada, conforme estipulado na cláusula 10ª do contrato celebrado em 1958, sendo certo que, de acordo com tal cláusula, todos os “trabalhos, benfeitorias e acessões” realizados pela inquilina consideram-se como pertença definitiva do prédio, ou seja, pertencerão aos senhorios sem direito a indemnização ou retenção por parte da locatária. Posto isto, aquela é também a interpretação do sentido da aludida declaração que, se houvesse dúvida, conduziria a um maior equilíbrio entre as prestações a que as partes mutuamente se vincularam (art.º 237º do Código Civil).
Conclui-se, pois, que através da escritura celebrada em 1987 as partes revogaram a cláusula 1ª do contrato na parte que não foi reproduzida na escritura, ou seja, no que concerne à denunciabilidade do contrato, por parte do senhorio, para o termo do prazo, por sua mera conveniência.
Terceira questão (se ao contrato em apreço não cabe a exclusão de aplicação do novo regime de denunciabilidade aos contratos anteriores, prevista no art. 6.° do Decreto-Lei n ° 257/95, de 30 de Setembro)
A resposta dada à segunda questão implica, só por si, a improcedência do recurso. Porém, sempre se dirá que, mesmo que se concluísse que as partes mantiveram em vigor, na íntegra, a redacção da cláusula 1ª do contrato de arrendamento, o recurso improcederia.
A reforma do regime do arrendamento urbano (RAU), operada pelo Dec.-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro, introduziu a figura dos contratos de duração limitada (artigos 98º e seguintes), primeiro no âmbito dos arrendamentos para habitação e, depois, alargando-a aos arrendamentos comerciais, por força do Dec.-Lei nº 257/95, de 30 de Setembro. Porém, a aplicação do novo regime foi expressamente restringida aos contratos celebrados após a entrada em vigor do diploma (art.º 6º: “o presente diploma não é aplicável aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor”).
Ora, se a intenção expressa e imperativa do legislador é a de a possibilidade de as partes convencionarem a limitação no tempo da duração do contrato de arrendamento comercial se restringir aos contratos celebrados após 05.10.1995 (inclusive), é indefensável a tese dos AA. em reclamarem para o seu contrato, celebrado em 1958, aquela faculdade. Aliás, é notório que a condição aposta na cláusula 1ª do contrato para a livre denunciabilidade do mesmo para o termo do prazo, que é a compatibilização de tal cláusula com a lei, não se verificou: a própria lei diz que tal faculdade não é permitida no caso de contratos anteriores a 05.10.1995. De resto, nos termos do RAU os contratos de duração limitada estão sujeitos a um regime específico, distinto daquele que, de acordo com a pretensão dos AA., passaria a reger o contrato sub judice, pelo que, face à imperatividade da lei nesta matéria, essa pretensão não poderia proceder. De facto, por força do RAU, nos contratos de duração limitada o arrendatário não goza de direito de preferência (artigos 47º a 49º e 99º nº 2, com as alterações introduzidas pelo Dec.-Lei nº 278/93, de 10.8), não há lugar à actualização da renda até ao limite da renda condicionada (artigos 81º-A e 99º nº 2), não há lugar à alternativa da denúncia pelo senhorio, com a possibilidade de oposição do arrendatário (artigos 89º-A a 89º-C e 99º nº 2), não há direito a novo arrendamento (90º a 97º e 99º nº 2), não há lugar ao diferimento das desocupações (artigos 102º a 109º e 99º nº 2) e existem regras específicas quanto à renovação automática, à denúncia e à revogação – artigo 100º - tudo regras que são em princípio aplicáveis aos contratos de arrendamento comercial de duração limitada, por força da remissão operada pelo art.º 117º nº 2 do RAU, com as especificidades, relativas à renovação e à denúncia, resultantes do art.º 118º.
Os dados do problema não foram alterados com a entrada em vigor do novo regime do arrendamento urbano (NRAU), aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27.02, uma vez que da conjugação dos artigos 26º, 27º e 28º dessa Lei resulta que o legislador pretendeu que aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais (assim como aos contratos de arrendamento habitacionais celebrados antes do RAU) anteriores ao Dec.-Lei nº 257/95, de 30.9, não se aplique a regra da denúncia livre por parte do senhorio, a qual passou a estar prevista no art.º 1101º, alínea c), do Código Civil, a não ser que ocorra trespasse ou locação do estabelecimento após a entrada em vigor da referida lei ou, sendo o arrendatário uma sociedade, ocorra transmissão inter vivos de posição ou posições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 50% face à situação existente aquando da entrada em vigor da lei (cfr. Maria Olinda Garcia, “Arrendamentos para comércio e fins equiparados”, Coimbra Editora, Junho de 2006, páginas 12 a 15).
DECISÃO
Pelo exposto, julga-se o recurso improcedente e consequentemente mantém-se a decisão recorrida.
Custas pelos apelantes.
Lisboa, 29.3.2007
Jorge Leal
Américo Marcelino
Francisco MagueijO |
