| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
I - RELATÓRIO
Maria Teresa …, Maria … Santos e Maria … . dos Reis, intentaram acção sumária contra …., pedindo a resolução do contrato de arrendamento relativo ao 1º andar direito do prédio sito na Rua do Alecrim nºs …, inscrito na matriz predial da freguesia da Encarnação sob o artigo …. e descrito na …. Conservatória do Registo Predial sob o nº …. e a condenação da ré a entregar o locado livre de pessoas e bens.
Alegaram, em síntese, que são proprietárias e usufrutuárias do imóvel sito na Rua do Alecrim, n.º …, cuja administração esteve entregue ao Crédito Predial Português até Abril de 2004. A partir de então assumiram a administração do imóvel e tomaram conhecimento que o 1º andar direito estava ocupado pela ré, que havia tomado de trespasse à N.... – … o estabelecimento destinado a escritório e armazéns. A ré que tem por objecto social o exercício da actividade de consultadoria nos domínios da arte e do património, mediante estudos especializados e práticas periciais, passou a dar um destino diferente ao locado. Sendo a actividade exercida no locado totalmente distinta, não existe trespasse e porque também não deram autorização não seria válida a cessão da posição contratual.
Contestou a ré, excepcionando a caducidade do direito à resolução do contrato de arrendamento, atendendo a que as autoras tomaram conhecimento dos termos e condições do contrato de trespasse, pelo menos em 20.08.2002, através do Crédito Predial Português, que a 20.12.2002 passou a emitir recibos em nome da ré e contraria a versão apresentada pela autora, nomeadamente quanto à utilização do locado como armazém de objectos de arte e materiais conexos pela N..., que à data do trespasse já não exercia essa actividade.
Deduziu pedido reconvencional de € 2.000,00 por benfeitorias necessárias realizadas no locado.
Conclui pela improcedência da acção e pedem a condenação das autoras como litigantes de má fé em multa e indemnização em montante não inferior a € 5.000,00.
Responderam as autoras pugnando pela procedência da acção, argumentando quanto ao pedido reconvencional que não lhes foi comunicada a necessidade de realização de obras. Relativamente à excepção de caducidade defendem a sua improcedência, por desconhecerem que a N.... tenha ampliado o seu objecto social e porque não lhes era possível avaliar com base nos documentos fornecidos qual o negócio exercido no locado pela ré, facto que tomaram conhecimento quando assumiram a administração do imóvel. Pedem a improcedência do pedido de litigância de má fé.
Foi proferida sentença que julgou a acção improcedente por não provada e absolveu a ré do pedido. A reconvenção foi julgada procedente e as autoras condenadas a pagar à ré a quantia que se vier a apurar em posterior liquidação correspondente às reparações referidas em 18º dos factos provados.
Não se conformando com a douta sentença, dela recorreram as autoras, tendo formulado as seguintes CONCLUSÕES:
1ª – As autoras alegaram no artº 20 da réplica contra a verificação de um contrato de trespasse celebrado entre a ré e o trespassante que, e passa-se a citar, “ não houve transferência de clientela, contratos de trabalho, equipamentos, ou seja, não foram transmitidos os elementos inerentes ao estabelecimento ao estabelecimento comercial”.
2ª - O tribunal a quo não elaborou despacho para fixação da matéria assente e controvertida, invocando a simplicidade da causa.
3ª - Na resposta à matéria de facto o tribunal a quo não se referiu aos factos indicados no art° 20° da réplica, nem nos factos provados nem nos não provados.
4ª - O tribunal entendeu que “Ao demais alegado nos articulados não se deu resposta por não ser relevante para a decisão da causa, por se reportar a matéria já alegada anteriormente, conclusiva e/ou matéria de direito”.
5ª - Esta decisão deriva da aceitação pelo tribunal a quo do nomen juris atribuído pelo trespassaste e trespassário ao contrato entre si celebrado, e implica a valorização de um mero conceito de direito e a desconsideração de factos alegados e controvertidos, cujo conhecimento era necessário para apurar a correcção da qualificação dada ao contrato.
6ª - O tribunal a quo cometeu assim a nulidade prevista na referida alínea d) do n° 1 do art° 668° do CPC por violação do art° 660° n° 2 do mesmo C'PC.
7ª - Acresce que o tribunal fez, salvo melhor opinião, uma interpretação errada do disposto nos artigos 64º e 65º do RAU, ao considerar caduco o direito das autoras à resolução do contrato de arrendamento dos autos.
8ª - As causas instantâneas da resolução são as que se verificam e esgotam numa acção ou omissão, e que não são afectadas por posteriores ocorrências de facto.
9ª - São as causas em que a ilicitude da conduta do devedor não é alterável no tempo: acontecem e esgotam-se no mesmo momento, independentemente de persistirem no tempo.
10ª - É o caso de falta de pagamento tempestivo da renda e do uso ou do consentimento de uso por terceiro do arrendado para fim diverso do que se destina, é o caso do ilícito de realização de obras, do excesso de hospedagem, da cobrança abusiva de renda de subarrendatário, do subarrendamento ou empréstimo do arrendado, ou com a cessão da posição contratual quando estes três tipos de disposição sejam ilícitos.
11ª - Todos estes ilícitos se esgotam e verificam com a prática do acto, e são por isso causas ou actos instantâneos.
12ª - A cessão da posição contratual é também um acto em si instantâneo, mas teremos de ter em conta que o acto ilícito, - quando se trate como no presente caso de um alegado falso trespasse - se pode verificar em momento posterior ao da celebração do contrato.
13ª - Há que atender-se ao momento da verificação do acto ilícito.
14ª - Esta possibilidade de confirmação do ilícito a posteriori não se verifica nos ilícitos como a falta de pagamento oportuno da rendai de realização de obras ilícitas, de hospedagem ilícita, de cobrança de renda abusiva, de subarrendamento ou empréstimos ilícitos, que, todos se materializam e esgotam no acto praticado.
15ª - Nenhum destes actos ilícitos pode ser sanado ou acrescentado posteriormente ao acto.
16ª - Ao contrário, numa cessão de arrendamento por via de contrato trespasse, pode-se verificar a ilicitude num momento posterior ao da assinatura do contrato.
17ª - E assim sendo, parece-nos que podemos considerar possível que a ilicitude de uma cessão de posição de arrendatário por trespasse não é um acto instantâneo como os outros referidos.
18ª - O trespasse pode ser violado pelo comportamento posterior do trespassário, o que nos parece que não se verifica nos restantes casos apreciados.
19ª - Consequentemente, o prazo de caducidade da acção de resolução por trespasse inexistente deve em nosso ver contar-se a partir do acto ilícito e não da data do contrato ou do seu conhecimento pelo senhorio.
20ª - Ao decidir corno decidiu o tribunal a quo violou os artigos 64° e 65° do RAU.
Termina pedindo que seja decretada a nulidade da sentença por omissão de pronúncia sobre os factos vertidos no artigo 20 da réplica e ordene a descida do processo à primeira instância para, em nova audiência de julgamento, se proceder ao apuramento da matéria dos referidos itens do estabelecimento, de modo a ser proferida sentença em conformidade com a prova feita.
Subsidiariamente. para o caso de não ser decretada a nulidade arguida, deve a sentença ser revogada por violação do disposto no art° 64 e 65 do RAU, confirmando-se que no caso de cessão de posição de arrendatário por contrato de trespasse não se trata de causa instantânea de resolução do arrendamento sempre que a ilicitude ocorra numa ocasião posterior à celebração do contrato.
Não houve contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II - FUNDAMENTAÇÃO
A- Fundamentação de facto
Mostra-se assente a seguinte matéria de facto:
1º - O prédio sito na Rua do Alecrim, nº …., inscrito na matriz da freguesia da Encarnação sob o artigo …., descrito na …. Conservatória do Registo Predial sob o nº …. fls. …., livro …. mostra-se inscrito a favor das Autoras –doc. de fls. 16/25.
2º - Durante anos a administração do prédio esteve entregue ao Crédito Predial Português.
3º - A 05 de Maio de 1989 Maria ….. Santos subscreveu um documento com o seguinte teor «constituo meu procurador o Crédito Predial Português […] a quem, com os de substabelecer, confiro os necessários poderes para em meu nome e em relação ao rendimento de 2/3 de metade, dos quais sou usufrutuária, do prédio sito em Lisboa na Rua do Alecrim ..... […] fazer e assinar contratos de arrendamento, por título particular ou por escritura pública, recibos de renda e receber as respectivas importâncias, pagar todas e quaisquer contribuições e impostos e reclamar contra as que forem excessivas ou indevidas ou interpor recursos junto das instâncias competentes, recebendo e assinando, para efeitos de reembolso os títulos de anulação, impugnar ou levantar rendas depositadas na Caixa Geral de Depósitos, Crédito de Previdência, requer inscrições matriciais e isenções, assinar e apresentar as relações de inquilinos e as participações de prédio devoluto, requerer na dita Conservatória do Registo Predial todos e quaisquer actos respeitantes àquele prédio, propor e seguir acções de despejo ou quaisquer outras, seus incidentes e recursos, fazer as obras necessárias para a boa conservação do mencionado prédio, quer voluntárias, quer intimadas pelas respectivas entidades oficiais, e bem assim promover, praticar e assinar tudo o mais que for necessário a bem da administração do mesmo […]» - doc. de fls. 61/62.
4º - Na mesma data Maria …. subscreveu documento de igual teor e a 20.04.1989 Maria Odete assinou documento com o mesmo teor –doc. de fls. 63/66.
5º - Em contrato denominado de Trespasse, datado de 02.08.2002, N.... – …. trespassou à ré «o estabelecimento destinado a escritório e armazéns instalado no primeiro andar, lado direito do prédio sito na Rua do Alecrim, nº …. […]
O estabelecimento ora transmitido foi adquirido pela primeira outorgante à Senhora D. Cita …. conforme escritura lavrada no dia 17 de Julho de 1987, no Cartório Notarial de Lisboa.
Pelo imóvel onde está instalado o estabelecimento é paga a renda mensal de € 169,83 no Crédito Predial Português […].
Este trespasse é livre de passivo e com todos os correspondentes direitos, inclusive o do respectivo arrendamento.
O Crédito Predial Português, na qualidade de procurador da senhoria, foi notificado por carta registada com aviso de recepção, nos termos e para os efeitos do artigo 116.º, n.º 1, do RAU e do artigo 416.º, do Código Civil, não tendo sido declarada a intenção de exercer o direito de preferência.
O preço do trespasse é de € 74 800,00.
A primeira outorgante recebeu o preço e dá quitação com a assinatura do presente contrato.» - doc. de fls. 130/131.
6º - A 09.08.2002 as autoras tomaram conhecimento de que a N... – ….havia dado de trespasse à ré o estabelecimento destinado a escritório e armazéns instalado no primeiro andar, lado direito - (artigo 7º da petição inicial).
7º - N... – ….. comunicou ao Crédito Predial Português, através de carta datada de 22.05.2002, «que irá proceder ao trespasse do escritório à sociedade …, pelo valor de € 74 800,00, sendo o contrato definitivo de trespasse a realizar até ao dia 22 de Julho de 2002 e com o pagamento integral do referido valor no acto de outorga do contrato.» - doc. de fls. 75.
8º -Com dada de 17.06.2002 a autora Maria … enviou ao Crédito Predial Português a seguinte comunicação:
«[…] vem, nos termos e para os efeitos dos artigos 416, 1410, ambos do Código Civil., na sequência da V. Comunicação datada de 28 de Maio de 2002, solicitar a V. Exas. se dignem solicitar com a maior brevidade, junto do inquilino supra referenciado, cópia do projecto do contrato de trespasse a realizar, bem como da hora e morada do Cartório Notarial onde, eventualmente se formalizará o referido contrato» - doc. de fls. 76.
9º - Com data de 24.06.2002 o Crédito Predial Português comunicou à N.... – ….. o seguinte: «Relativamente ao recibo vencido, em epígrafe, e em sequência de carta de V. Exas de 22 de Maio, juntamos cópia de carta da proprietária. Supracitada, em que solicita cópia do projecto do contrato e informação da hora e local do Cartório Notarial onde o mesmo se irá efectuar.» –fls. 77.
10º - A ré comunicou ao Crédito Predial Português a 28.10.2002 o seguinte: «Passo a informar, o que já lhe transmiti por telefax na sexta-feira passada, que em relação à fracção do .... do nº ....., da Rua do Alecrim, foi enviado o recibo respeitante ao arrendamento em nome da N...., Ldª, quando deveria ter sido feito em nome da A... e P...., Ldª, que é actualmente a detentora do contrato de arrendamento da referida fracção. Saliento que as condições e termos do contrato de trespasse, forma devidamente transmitidas a V. Exas em tempo, pela antiga arrendatária conforme informações fornecidas pela mesma.
Assim sendo, venho requerer – com urgência a emissão de novo recibo, devidamente corrigido o nome de A... e P...., Ldª que é a actual arrendatária do locado.» - doc. de fls. 79.
11º - O Crédito Predial Português entregou à ré, em nome desta, o aviso junto a 82, com data de 20.12.2002 e vencimento a 01.01.2003, para pagamento da renda no valor de € 150,56, no qual figura com sacador Maria … Santos.
12º - O recibo de renda correspondente ao mês de Abril de 2004 foi emitido pelo Crédito Predial Português, o correspondente ao mês de Maio a Agosto de 2004 foram emitidos por Maria ….Santos – doc de fls. 99/104.
13º -A 28.09.2004 o Crédito Predial Português enviou à ré, sob o assunto Trespasse do ... da Rua do Alecrim, …, Lisboa, a seguinte comunicação:
«A pedido de V. Exas temos a informar o seguinte:
1. Por carta datada de 22/05/2002, a N..., inquilina então do andara acima identificados, comunicou-nos a intenção de efectuar o trespasse do andar para a vossa firma.
2. Em 28 desse mês, demos conhecimento aos proprietários/usufrutuários do prédio do conteúdo dessa carta.
3. Em 17 de Junho a D. Teresa …. Santos, comproprietária do imóvel, solicitou cópia do projecto do contrato de trespasse a realizar, bem como da hora do Cartório Notarial, pedido enviado à N.... em 24 de Junho de 2002.
4. A N.... respondeu-nos por carta datada de 10 de Julho de 2002, da qual demos conhecimento à nossa cliente, por carta, em 2 de Agosto de 2002.
5. A N.... por carta de 20 de Agosto de 2002, enviou-nos cópia do contrato de trespasse.» – doc de fls. 78.14º - A 01.10.2004 o Crédito Predial Português informa a ré do seguinte:
«Por carta de 28.10.2002, a vossa firma solicitou a emissão de recibo de renda do andar em apreço em nome da mesma, o que à data ainda não se verificava.
Desta vossa pretensão foi dado conhecimento aos proprietários/usufrutuários do prédio por carta enviada em 4 de Novembro de 2002.
A D. Maria …. Santos, comproprietária do imóvel, por carta datada de 25 de Novembro de 2002, deu o seu consentimento à alteração pretendida.» - doc. de fls. 81.
15º -No mês de Abril de 2004 a administração do imóvel deixou de ser feita pelo Crédito Predial Português.
16º -A N... exercia a actividade de agência de viagens.
17º - E utilizou o 1º andar dtº para armazém de objectos de arte e materiais conexos.
18º -A ré procedeu à instalação de uma caleira, limpeza e pintura da fachada e gradeamentos, intervenção no tecto do 1º andar direito para evitar infiltração de águas pluviais e deterioração do prédio.
19º - Com data de 23.08.2002 foi enviada ao Crédito Predial Português comunicação escrita do teor seguinte: «Assunto: obra no prédio sito na Rua do Alecrim nº …, propriedade de Maria …. e outros
[…] o prédio com dois Invernos degradou-se um pouco mais e temo que se o próximo for rigoroso como se tem visto na Europa, as actuais graves deficiências, das quais algumas são já estruturais, poderão vir a ameaçar de imobilização a nossa actividade comercial neste edifício. […]
Vou de novo este Inverno proteger o telhado e o saguão para evitar que as infiltrações apressem a catástrofe que seria a ruína de parte deste edifício […]».
B- Fundamentação de direito
O objecto do recurso afere-se do conteúdo das conclusões de alegação formuladas pelo recorrente (artigos 684º e 690º, nº 1, do Código de Processo Civil).
Isso significa que a sua apreciação deve centrar-se nas questões de facto e/ou de direito nelas sintetizadas e que são as seguintes:
- Nulidade da decisão sobre as respostas à matéria de facto;
- A caducidade do direito de resolução do contrato.
Nulidade da decisão sobre as respostas à matéria de facto.
Na resposta à matéria de facto, a primeira instância considerou que “ao demais alegado nos articulados não se deu resposta por não ser relevante para a decisão da causa, por se reportar a matéria já alegada anteriormente, conclusiva e/ou matéria de direito”.
Argumenta a apelante que, na resposta à matéria de facto, o tribunal não se referiu aos factos indicados no artigo 20º da réplica, tendo sido cometida, por isso, a nulidade prevista no artigo 668º nº 1 alª d), por violação do artigo 660º nº 2 do Código de Processo Civil.
Cumpre decidir.
O artigo 20º da réplica tem a seguinte redacção: “ não houve transferência de clientela, contratos de trabalho, equipamentos, ou seja, não foram transmitidos os elementos inerentes ao estabelecimento comercial”.
O artigo 668º nº 1 alínea d) do C.P.Civil, preceitua que a sentença é nula, quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.
Por seu turno, o artigo 660º nº 2 do mesmo código refere que “ o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras. Não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras”.
A nulidade da sentença por falta de fundamentação só existe no caso de carência absoluta de fundamentação, ou seja, quando o tribunal deixa de apreciar questões submetidas pelas partes à sua apreciação, e não quando deixa de apreciar os argumentos invocados a favor da versão por elas sustentada.
No caso concreto, não há qualquer violação do disposto no artigo 668º nº 1 alª d), e a primeira instância cumpriu o dever prescrito no nº 2 do artigo 660º do Código de Processo Civil, que é o de resolver todas as questões submetidas à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.
Além disso, a decisão proferida mostra-se conforme o disposto no artigo 653º nº 2 do C.P.Civil, pois declarou quais os factos que o tribunal julgou provados e quais os que julgou não provados, analisou criticamente as provas e especificou os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador.
Improcedem, pois, nesta parte, as conclusões das alegações da apelante.
A caducidade do direito de pedir a resolução do contrato.
As autoras desenharam expressamente como fundamento resolutivo do contrato de arrendamento o previsto na alínea b) do nº 1 artigo 64ºdo RAU - “usar ou consentir que outrem use o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina”.
Alegando que o trespasse não lhes foi comunicado, as autoras invocam também, embora não expressamente, o fundamento resolutivo previsto na alínea f) do nº 1 daquele artigo 64º – “subarrendar ou emprestar, total ou parcialmente, o prédio arrendado, ou ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes actos são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao senhorio, salvo o disposto no artigo 1049.º, do Código Civil”.
A ré invocou na contestação a caducidade do direito de resolução do contrato por decurso do prazo de um ano previsto no artigo 65º do RAU.
A douta sentença recorrida julgou improcedente a acção relativamente ao fundamento resolutivo previsto na alínea b) do nº 1 do artigo 64º e considerou que ocorreu a caducidade do direito de resolução do contrato relativamente ao fundamento previsto na alínea f) do nº 1 do artigo 64º do RAU.
As conclusões das alegações da apelante rebatem unicamente este segundo segmento da sentença relativo à mencionada caducidade.
Vejamos.
O senhorio pode resolver o contrato com o fundamento previsto na alínea f) do nº 1 do artigo 64º do RAU.
Versando sobre a caducidade do direito de pedir a resolução do contrato, o artigo 65º do RAU preceitua o seguinte:
“1 - A acção de resolução deve ser proposta dentro de um ano, a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade.
2 - O prazo de caducidade previsto no número anterior, quando se trate de facto continuado ou duradouro, conta-se a partir da data em que o facto tiver cessado.”
Provou-se que as autoras conferiram procurações ao Crédito Predial Português para administração do imóvel - nºs 3 e 4.
A N... …. comunicou em 22.5. 2002, ao Crédito Predial Português que ia proceder ao trespasse do escritório à sociedade ré – nº 7.
O Crédito Predial Português por carta de 28.09.2004, dirigida à ré, afirmou que recebeu cópia do contrato de trespasse por carta de 20.08.2002 - facto 13, ponto 5 e doc. fls. 78.
A acção deu entrada em tribunal em 17.5.2004.
Mais se provou que:
- Em 28 de Outubro de 2002, a ré solicitou ao representante das autoras que os recibos de renda do locado passassem a ser emitidos em seu nome – Cfr doc de fls. 79.
- Dessa pretensão foi dado conhecimento às autoras por parte do Crédito Predial Português em 04.11.2002 – Cfr doc. fls. 81.
- A partir de 20.12.2002, os recibos de renda passaram a ser emitidos em nome da nova arrendatária, ora ré – Cfr recibos de renda juntos a fls. 82 a 104.
A cedência do locado a terceiros, como é o caso dos autos, é considerada um facto instantâneo, não duradouro Pais de Sousa, Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano (RAU), 3ª edição, pág. 194 e Pereira Coelho, “Arrendamento” , 1988, pág. 291., pois a mesma se esgota com o acto da entrega, pelo que a acção de resolução do contrato de arrendamento respectivo deve ser proposta dentro de um ano a contar do conhecimento, pelo senhorio, de tal cedência, sob pena de caducidade.
Estando provado que as autoras conheciam, havia mais de um ano, à data da propositura da acção, que a N.... …. cedeu a utilização do locado à ré, tais factos integram a alínea f) do nº1 do artigo 64º do RAU e, tratando-se de um facto instantâneo, caducou o direito das autoras de pedirem a resolução do contrato de arrendamento, atento o disposto no artigo 65º do RAU.
III - DECISÃO
Pelo exposto, julga-se improcedente a apelação, confirmando-se a douta sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Lisboa, 12 de Março de 2009
Ilídio Sacarrão Martins
Teresa Prazeres Pais
Carla Mendes |
