| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa
( 7ª Secção ).
I – RELATÓRIO.
Intentou M, , a presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra P, Lda., pedindo a condenação da R. na demolição da obra por si realizada no logradouro da fracção, sua propriedade, designada pela letra B.
Alega, essencialmente :
É proprietária do 1º esquerdo do prédio sendo a R. proprietária do Rés-do-chão/ retaguarda do mesmo.
Nos termos da escritura de constituição da propriedade horizontal, a fracção da Ré é composta por duas divisões, casa de banho e logradouro.
A A. tomou conhecimento, em Julho de 2008, que a Ré construiu no seu logradouro um anexo com uma área de cerca de 49 m2 que ocupa quase a totalidade do mesmo ( que tem 64 m2 ). Este anexo foi construído com paredes de alvenaria, sendo que numa dessas paredes, no lado esquerdo, existem duas janelas com cerca de 2 m de comprimento e 1 m de altura cada, separadas por cerca de 25 cm. Tais janelas têm soleiras em mármore e caixilharia em alumínio. O mesmo anexo tem uma porta de alumínio e um telhado de plástico a imitar telha. Entre a porta do anexo e a parede do edifício existe uma cobertura em chapa de fibra de vidro.
A Ré colocou ainda dois aparelhos de ar condicionado e respectivas tubagens, um imediatamente por cima da cobertura de fibra de vidro e outro na parede de fundo do logradouro. Um primeiro está apenas a 25 cm do estendal da cozinha da A. que apenas dispõe de 1 m para estender a roupa. O mesmo aparelho emite um ruído constante e alto quando está ligado que se ouve em toda a casa da A, mesmo quando a janela está fechada.
Esta construção prejudica a linha arquitectónica e o arranjo estético do prédio e não podia ter sido efectuada sem a autorização da assembleia de condóminos nos termos do art. 1421º nº 1, 2 a), 3 do C.C..
Trata-se de obra nova apesar de ter sido feita como substituição de uma obra antiga.
Quando a R adquiriu a sua fracção já existia uma construção no logradouro, mas a mesma não tinha carácter permanente e tinha uma estrutura amovível.
A R. contestou alegando, essencialmente, que quando comprou a sua fracção já existia no logradouro há mais de 25 anos uma construção com a mesma volumetria que era inamovível. Esta construção tinha sido feita em materiais essencialmente metálicos e apresentava uma grande desarmonia com o edifício. O mesmo apresentava-se com num estado de degradação enorme. Daí a necessidade sentida pela R de proceder à remodelação respeitando a volumetria preexistente e utilizando materiais de boa qualidade.
A R respeitou assim o disposto no art. 1422º nº 1, 2 a) do C.C..
A acção apenas poderá proceder quanto à instalação do aparelho de ar condicionado que impede a A de estender lençóis.
Termina pedindo a procedência parcial da acção.
A A replicou, afirmando ser falso que existisse no logradouro uma construção há mais de 25 anos, contudo, mesmo que assim fosse, seria irrelevante, pois tal construção seria ilegal por ter sido construída sem a autorização da assembleia de condóminos.
Acresce que a anterior construção estava construída com base numa estrutura metálica amovível, contudo a amovibilidade ou não é irrelevante para o caso em apreço uma vez que têm que se considerar sempre como obra nova para efeitos do disposto no art. 1422º nº 2 a) do C.C..
A actual construção é inamovível, emprega materiais totalmente diferentes e tem uma estrutura e composição totalmente distintas da anterior. A R substituiu aquela construção por esta tendo destruído a primeira para fazer a segunda. A R. necessitava sempre de autorização da assembleia de condóminos.
Foi proferido saneador-sentença julgou a presente acção procedente, condenando a R. na demolição da obra realizada no logradouro da fracção sua propriedade - fracção designada pela letra “B” correspondente ao R/C dto. rectaguarda do prédio urbano sito na Rua dos , nº 8, 8-A e 8-B, freguesia de ... ( cfr. fls. 73 a 82 ).
Apresentou a Ré recurso desta decisão, o qual foi admitido como de apelação ( cfr. fls. 99 ).
Juntas as competentes alegações, a fls. 83 a 93, formulou a apelante as seguintes conclusões :
1ª - A alegação, pela Ré, da factualidade contida nos artigos 8º, 9º, 10º, 11º, 12º, 16º, 18º e 20º, da contestação, impede, por si só, a conclusão de que a Ré, ora apelante, violou o disposto no artº 1422º, nº 2, alínea a), do Código Civil.
2ª - Os mesmos factos habilitam o julgador a considerar que a pretensão de um condómino, designadamente a formulada pela apelada, de promover a demolição da edificação, nas condições constantes dos autos, configura, nos termos do artº 334º, do Código Civil, manifesto abuso de direito.
3ª - Assim, sendo os factos alegados manifestamente relevantes, mas também controvertidos, impunha-se elaborar factualidade assente e base instrutória - a que deveriam ser levados os factos alegados nos artigos 8º, 9º, 10º, 11º, 12º, 16º, 18º e 20º, da contestação -, prosseguindo os autos os seus ulteriores termos.
4ª - O juiz a quo violou, no saneador-sentença apelado, o disposto nos artsº 334º e 1422º, nº 2, alínea a), do Código Civil, como também, nos artsº 510º, nº 1, alínea b) e 511º, nº 1, ambos do Código de Processo Civil.
5ª - Deve, assim, ser concedido provimento ao recurso, revogando-se o saneador-sentença apelado, ordenando-se que os autos baixem, para elaboração da factualidade assente e de base instrutória - onde se contemplem os artigos da contestação referidos - seguindo-se os demais termos até final.
Não foram apresentadas contra-alegações.
II – FACTOS PROVADOS.
Encontra-se provado nos autos que :
1. A propriedade sobre a fracção autónoma designada pela letra “E” correspondente ao 1º andar esq. do prédio, mostra-se inscrita a favor da A. e do marido.
2. Por escritura pública outorgada em 23 de Junho de 2008, a Ré declarou comprar, designadamente a fracção autónoma designada pela letra “B” correspondente ao R/C dto. retaguarda do prédio urbano.
3. A Ré não procedeu à inscrição da propriedade referida no ponto 2 a seu favor no registo predial.
4. O referido prédio urbano é composto por cave, rés-do chão, 4 andares e logradouro.
5. O mesmo prédio foi constituído em regime de propriedade horizontal por escritura outorgada em 25 de Junho de 1974.
6. Esta escritura, quanto às partes comuns, alude a “designamente a dependência destinada ao uso e habitação da porteira”.
7. Descreve o rés-do-chão direito retaguarda, nº 8 de polícia, como “(…) destinado a escritório, com duas divisões, casa de banho e logradouro (…)”.
8. E descreve o 1º andar direito como “composto por três casas assoalhadas, cozinha, casa de banho e despensa (…)”.
9. O logradouro da fracção “B” tem cerca de 64 m2.
10. Quando a Ré adquiriu a fracção “B” já existia no logradouro uma construção.
11. A Ré procedeu à destruição da construção previamente existe.
12. E procedeu a uma nova construção no fim de 2008.
13. O prédio urbano é de alvenaria.
14. Numa das paredes do anexo construído pela Ré, no lado esquerdo, existem duas janelas com cerca de 2 metros de comprimento e um metro de altura, cada uma, separadas por 25 cm.
15. As janelas têm soleiras de mármore e caixilharia em alumínio.
16. A porta é de alumínio.
17. E o telhado em material plástico a imitar telha, apoiadas numa estrutura metálica.
18. Entre a porta do anexo e a parede do edifício a Ré construiu uma cobertura em chapa de fibra de vidro.
19. A Ré colocou ainda dois aparelhos de ar condicionado e respectivas tubagens, um imediatamente acima da cobertura de fibra de vidro e outro na parede de fundo do logradouro.
20. O aparelho de ar condicionado que foi colocado por cima da cobertura está apenas a cerca de 25 cm do estendal da janela da cozinha da A.
21. A A apenas dispõe de cerca de 1 metro para poder estender a roupa, o que a impossibilita de estender peças de maior dimensão, como seja lençóis de cama e toalhas da casa de banho.
22. O referido aparelho de ar condicionado emite um ruído constante e alto sempre que está ligado, que se ouve em toda a casa da A, mesmo com a janela fechada.
23. A Ré, para construir o anexo, teve de destruir a anterior e retirar todos os materiais para vazadouro.
III – QUESTÕES JURÍDICAS ESSENCIAIS.
São as seguintes as questões jurídicas que importa dilucidar :
Da suficiência dos elementos reunidos e dados como demonstrados nos autos para o conhecimento, seguro e consciencioso, da questão de fundo controvertida, na fase do saneamento do processo. Irrefutável violação, pela Ré, do disposto no artº 1422º, nº 3, do Código Civil.
Passemos à sua análise :
Sendo opostas as versões dos acontecimentos apresentados nos respectivos articulados, cumpre apreciar e decidir se o Tribunal a quo se encontrava, ou não, em condições de proferir, de imediato, decisão final conhecendo do mérito da causa, nos precisos termos do artº 510º, nº 1, alínea b), do Cod. Proc. Civil.
Tal equivale a discutir se a factualidade alegada pela Ré era, face à materialidade que se encontra já assente, inteiramente inócua para evitar a forçosa procedência do pedido deduzido pela A.[1].
Vejamos :
Fundamentalmente, invocou a contestante :
No logradouro existente nas traseiras do prédio constituído em propriedade horizontal, que integra a fracção autónoma de que é exclusiva titular, existia, há mais de vinte e cinco anos, uma construção, em materiais não amovíveis.
Esta construção, instalada no logradouro de forma permanente e estável, encontrava-se em estado de degradação enorme, com aspecto ferrugento, tendo-se tornado um chamariz para os ratos.
Ao adquirir a sua fracção, a Ré procedeu à remodelação dessa construção, respeitando, em absoluto a sua volumetria, utilizando materiais de boa qualidade e cuidando da unidade harmoniosa do edifício.
Não existiu, por conseguinte, alteração física ou volumétrica e, muito menos, prejuízo na linha arquitectónica do prédio.
Entendeu-se, a este propósito, na decisão recorrida :
“A propriedade horizontal é um complexo de propriedade singular e de compropriedade: propriedade singular de cada condómino quanto à sua fracção e compropriedade quanto às partes comuns. Tais direitos são incidíveis (art. 1420º do C.C.)..
Na determinação das partes comuns há que atender ao disposto no nº 1 do art. 1421º do C.C.. Assim, há partes do prédio que são imperativamente ou forçosamente comuns a todos os condóminos, as enumeradas taxativamente no nº 1 deste artigo, e as que são presuntivamente comuns, i.e., apenas são comuns quando os condóminos não declarem o contrário, que são as previstas no nº 2 do mesmo preceito.
Quer quanto a uma, quer quanto à outra, a lei impõe limitações proibitivas que advém das relações de vizinhança. Algumas restrições são de direito público, outras de direito privado
Dispõe o art. 1422º do C.C.:
1. Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
2. É especialmente vedado aos condóminos:
a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
(…)
3. As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
(…).
E o art. 1425º do C.C.:
1. As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo esta maioria representar dois terços do valor total do prédio.
2. Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de alguns condóminos, tanto das coisas próprias, como das comuns.
Tem havido divergência na Doutrina e na Jurisprudência quanto ao alcance destes preceitos. Concordamos com a posição que entende que o art. 1422º do C.C. se reporta às fracções autónomas, enquanto que o art. 1425º do C.C. se refere às partes comuns (no sentido contrário Rui Miller, A Propriedade Horizontal no Código Civil, 3ª ed., 213).
Por linha arquitectónica do edifício entende-se o conjunto dos elementos estruturais de construção que, integrados em unidade sistemática, conferem ao prédio a sua individualidade própria e específica (Ac. STJ de 20/07/82, BMJ 319, 301).
A expressão arranjo estético de um edifício refere-se, em especial, ao conjunto de características visuais que conferem unidade sistemática ao conjunto (Ac. R.P. de 17/01/00, C.J., t. I, 189). Os novos elementos da fracção que podem afectar o arranjo estético do edifício têm de possuir visibilidade do exterior (Ac. R. P. de 31/05/88, C.J., XIII, t. 3, 232).
I.
Vejamos, antes de mais, se a obra referida foi feita nas partes comuns ou nalguma fracção.
Se atentarmos no título constitutivo da propriedade horizontal verificamos que o logradouro no qual a R procedeu à construção de um anexo é parte a fracção “B”, sua propriedade.
II.
Assim sendo, é aplicável ao caso em apreço o disposto no art. 1422º nº 1, 2 a) do C.C..
É indiscutível que nos entramos perante uma obra nova, uma obra recente, que alterou ou modificou o espaço em questão. Entendemos ser completamente irrelevante se preexistia uma construção no mesmo sítio e se se tratou de substituir uma por outra. A primeira construção, tal como a segunda, não foi autorizada pela assembleia de condóminos conforme exige o nº 3 do citado preceito legal, sendo que a prova deste facto extintivo incumbia à R e esta nem sequer o alegou na sua contestação.
A este propósito refere-se no Ac. R.P. de 22/03/88, in C.J., XIII, t. 2, 309 “(…) que por obra nova se entende qualquer obra que altere o aspecto visual do edifício, quer na sua estrutura volumetrica, quer a sua cor, podendo vir de uma simples pintura até ao aumento para o exterior da área coberta, passando pela abertura de portas, janelas, vedações de varanda e construções de caves”.
Também nos parece claro que a construção em causa prejudica a linha arquitectónica do prédio. Com efeito, a traça original e o estilo próprio do prédio em questão consiste em ter nas suas traseiras logradouros e agora, com a construção de um anexo pela R num desses logradouros, tal linha arquitectónica ficou completamente desvirtuada. O equilíbrio visual ou aparência externa do prédio está “abalado”. Existe jurisprudência no sentido de entender que existe tal prejuízo sempre que a linha arquitectónica seja modificada (Ac. R.C. de 14/04/93, C.J., ano XVIII, t. 2, 45). É irrelevante que a construção tenha sido feita nas traseiras uma vez que a lei não faz qualquer distinção entre as diferentes zonas ou áreas do edificio.
Por outro lado, também entendemos que tal obra prejudica o arranjo estético do prédio.
Para qualquer condómino não é indiferente ter nas traseiras do prédio onde vive um terreno (logradouro) amplo, eventualmente arranjado com um jardim ou com um pátio, ou ter um anexo como aquele que foi construído pela R.
Nos autos a R não refere se a obra foi ou não licenciada pela C.M.L..
Contudo, a circunstância de as obras desconformes com o preceituado no art. 1422º do C.C. terem sido aprovadas pela C.M. não impede os condóminos lesados de exercer os direitos derivados da propriedade horizontal que lhes assistem, pois tal licença não tem a virtualidade de impor uma compressão ao exercício do direito de propriedade dos outros condóminos.
Em conclusão, não tendo a obra em apreço sido autorizada pela assembleia de condóminos com uma maioria de 2/3, a mesma é ilícita.
III.
Por outro, não se podem olvidar as normas que tutelam os direitos de personalidade, designadamente direito à tranquilidade, ao bem estar, previstos no art. 70º do C.C..
A construção colide com a segurança, a comodidade, bem estar e saúde das pessoas que vivem na fracção da A. Desde logo, a existência de uma construção tão próxima da casa da A, que se situa num 1º andar, põe em causa a segurança desta, pois facilita eventuais assaltos. Por outro lado, a A passou a dispor de cerca de apenas 1 metro para poder estender a roupa num determinado local, o que é incompatível com peças de maior dimensão, o que não deixa de ser, pelo menos, um incómodo. E ainda a colocação de um aparelho de ar condicionado, numa parede do anexo, muito próximo da casa da A, que emite um ruído constante e alto, quando está ligado, que se ouve em toda a casa da A, mesmo com a janela fechada, causa óbvio incómodo.
IV.
A sanção correspondente à referida da obra é a sua destruição, i.e., a reconstituição natural, que não pode ser substituida por indemnização em dinheiro ao abrigo do princípio da equidade previsto nos art. 566º nº 1 in fine e 829º nº 2 do C.C. uma vez que este princípio não se aplica à violação do estatuto real do condómino (Ac. STJ de 26/05/92, BMJ 417, 734).
Assim, e sem necessidade de mais considerações, a acção procede. “.
Vejamos :
Perante os elementos factuais - seguro e inabaláveis - constantes dos autos, e ainda que se viesse a provar toda a factualidade alegada pela Ré, esta não estaria nunca, a nosso ver, em condições de evitar a procedência do pedido, ou seja, a ordenada demolição da obra que empreendeu no logradouro do prédio.
Com efeito,
Embora tenha realizado tal edificação numa parte própria - de que é exclusiva titular - e não numa parte comum do condomínio, o certo é que a mesma interfere com a linha arquitectónica e o arranjo estético do prédio constituído no regime da propriedade horizontal, modificando-a.
Tal significa, que essa mesma modificação - que é indiscutível e irrefutável - teria necessariamente que ser autorizada, em assembleia, pelo conjunto maioritário dos condóminos, conforme imperativamente obriga o artº 1422º, nº 3, do Código Civil, onde se dispõe : “ As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. “.
Ou seja,
Competia à Ré alegar e provar que havia submetido à aprovação da assembleia de condóminos a realização da obra, tendo, nessa sequência, obtido a maioria exigida no mencionado preceito - dois terços do valor total do prédio.
Nada tendo sido alegado a esse respeito, é evidente que tal edificação, modificando a linha arquitectónica e o arranjo estético do edifício, terá que ser considerada ilícita, legitimando qualquer outro condómino a pedir a respectiva eliminação.
Atente-se em que
O regime específico da propriedade horizontal contém obrigações de carácter imperativo que nenhum dos condóminos pode ignorar ou desrespeitar.
A proibição de introduzir modificações ( quaisquer que elas sejam ) na linha arquitectónia ou no arranjo do prédio é, nos termos do artº 1422º, nº 3, do Código Civil, uma delas[2].
Ao invés,
De pouco vale a alegação de que no local já existia, há mais de vinte e cinco anos, uma anterior construção abarracada, sobre a qual se terá procedido, com inteiro respeito pela volumetria existente, a uma outra construção, de muito melhor qualidade técnica, do ponto de vista construtivo, estético e ambiental.
Desde logo,
o respeito pela linha arquitectónica e o arranjo estético do edifício obrigava a que tal espaço se destinasse exclusivamente ao fim previsto no título constitutivo da propriedade horizontal : servir - apenas e só - de logradouro do prédio.
Por outro lado,
A tolerância patenteada relativamente à anterior edificação, não habilita, de modo algum, o condómino titular daquele espaço a realizar nele, sem sujeição ao veredicto da assembleia de condóminos, uma nova e diferente obra, ainda que construída em moldes qualitativamente superiores à existente.
Saliente-se que
A Ré poderia livremente arrasar o antigo barracão, eliminando, pela raiz, os incómodos e o efeito visual negativo que o mesmo lhe gerava ; já não poderia, sem mais, aproveitar para, a partir dele, gerar uma nova realidade, mais douradora e utilitária, reforçando a ilegalidade que até então se havia perpetuado no local.
Registe-se, a este propósito, que
a própria Ré acaba por reconhecer que edificou a sua obra em paredes de alvenaria, munindo-a com portas, janelas e telhado com novos materiais mais consistentes, no lugar da construção abarracada que aí se encontrava, o que induz precisamente a ideia de que consolidou o que aí ilegalmente existia, tornando a construção mais firme e definitiva, dificultando mesmo a sua possível ( e exigível ) remoção.
Neste contexto,
Nada na alegação da Ré surge como susceptível de afastar a inegável ilicitude da construção que abusivamente implementou.
O que fatalmente conduziria, sob a iniciativa de qualquer outro dos condóminos, à sua inexorável e inevitável demolição.
Pelo que
o resultado determinado na decisão recorrida seria, sempre e em qualquer caso, o que teria de ser ordenado a final, ainda que a Ré lograsse provar em juízo todos e cada um dos factos que oportunamente alegou.
Outrossim não se descortina como seja possível vislumbrar na situação sub judice qualquer remota hipótese de abuso de direito, tal como tal figura se encontra genericamente configurada no artº 334º, do Código Civil.
Neste sentido,
O que está aqui em causa é, pura e simplesmente, o frontal desrespeito pelos procedimentos legais imperativamente exigidos pelo regime da propriedade horizontal e em especial o disposto no artº 1422º, nº 3, do Código Civil.
A Ré ignorou, absolutamente, a necessidade de obter a aprovação da assembleia de condóminos para a realização duma obra que contende com a linha arquitectónica e o arranjo estético do edifício.
Terá, assim e naturalmente, que arcar com a consequência legal associada a tal flagrante omissão.
A apelação improcederá.
IV - DECISÃO :
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a decisão recorrida.
Custa pela apelante.
Lisboa, 21 de Setembro de 2010.
Luís Espírito Santo ).
Gouveia de Barros ).
Maria João Areias ) (vencida conforme declaração junta)
Declaração de voto de vencido:
A Ré opõe-se ao pedido de demolição do anexo, alegando, em síntese, que, quando adquiriu a fracção, já existia no logradouro, como parte daquela, e há mais de 25 anos, uma construção com a mesma volumetria, construção que foi levada a efeito para se encontrar instalada no logradouro de forma permanente e estável, tal como a construção anterior, reconstrução que se impôs face ao estado deplorável em que se encontrava a construção antiga.
Tal matéria, bem como as precisas características da construção anteriormente existente e da construção actual, poderiam ter relevância para determinar se nos encontramos, ou não, perante uma “obra nova” e para a averiguação de um eventual abuso de direito no pedido de demolição da mesma.
Alguns dos factos respeitantes às características da construção anterior, há quanto tempo foi construída, e às características do anexo construído pela Ré, encontram-se controvertidos (arts. 6, 8, 9, 19, 30, 31, da p.i., e 3, 4, 5, 6, 9, da contestação), pelo que, a meu ver, se impunha o saneamento do processo com a selecção da matéria de facto considerada como assente e com a elaboração da base instrutória, relegando-se para final o conhecimento do pedido em causa.
Votei pois no sentido da revogação da decisão recorrida.
Lisboa, 21-09-2010
Maria João Areias
-----------------------------------------------------------------------------------------
[1] Constituindo, nestas circunstâncias, um dever jurídico - que juiz deve cumprir -, o conhecimento imediato do mérito da acção, não sujeitando as partes a uma actividade probatória absolutamente estéril e inútil. Neste sentido, vide Antunes Varela in “ Manual de Processo Civil “, pags. 370 a 371, onde se refere : “ Normal é que o juiz ( não estando ainda realizada a parte fundamental da instrução do processo ) não possa conhecer da matéria no momento em que profere o despacho saneador. Excepcional é que, com o encerramento dos articulados, o julgador tenha à sua disposição todos os factos que interessam à resolução da questão de direito exclusivamente suscitada pelas partes, ou que se encontre nos autos todos os elementos de prova essenciais ao julgamento da matéria de facto envolvida no litígio. Todavia, quando excepcionalmente tal acontecer, o julgamento antecipado da excepção ou da acção não constitui uma simples faculdade do julgador, sujeita a simples critérios de oportunidade ou de conveniência. Corresponde a um dever do juiz, cabendo recurso do despacho saneador que, podendo e devendo julgar a excepção peremptória ou conhecer imediatamente do pedido, o não fez.” ( sublinhado nosso ).
[2] Curiosamente, a Ré nada argumentou, na sua contestação, relativamente à ausência de sujeição desta sua obra ao veredicto dos restantes condóminos do prédio, limitando-se a refutar a violação do disposto no artº 1422º, nº 2, alínea a), do Código Civil. |
