| Decisão Texto Integral: | Acordam na 8ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
A [R & R, SA] Intentou acção declarativa de condenação com processo ordinário contra B [T - Promoção Imobiliária, SGPS, SA], posteriormente substituída pela sua sócia e liquidatária C [C F, SGPS, SA ( fls. 659), D [David …] e E [Wim …] , peticionando a condenação dos Réus a pagar, solidariamente, à Autora o montante global não inferior a € 1.700.616, acrescido de juros desde a citação até efectivo pagamento.
Na pendência da acção, F [F.P.R. Imobiliária, Unip. Lda. ] , veio deduzir incidente de habilitação como cessionária da Autora, vindo o mesmo a ser julgado procedente por sentença de 30.1.2012, nos termos da qual, F foi declarada habilitada a prosseguir nos autos em substituição da Autora original (fls. 114-1114 do apenso).
O objecto do litígio consiste na imputação aos Réus de responsabilidade pré-contratual porquanto, alegadamente, comportaram-se de molde a suscitar na Autora a convicção de que formalizariam, em curto prazo, contrato de compra e venda de um Centro Comercial.
Os RR impugnaram os factos alegados pela Autora e pediram a condenação desta como litigante de má fé.
Realizou-se julgamento, vindo a ser proferida sentença que julgou a acção não provada e improcedente e que condenou a Autora como litigante de má fé na multa de 10 Ucs.
Estão provados os seguintes factos:
1) A Autora tinha como objecto, entre outros, a promoção imobiliária e compra e venda de bens imobiliários para revenda (A);
2) A 1ª R. dedica-se à promoção e comércio mobiliário, e o 2º Réu era o seu legal representante à data dos factos;
3) Em 17 de Abril de 2006 a A. celebrou um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, com a C.U. - Sociedade de Mediação lmobillária, Lda. com o intuito de colocar à venda o Centro Comercial A, na Batalha;
4) Os 2º e 3º RRI em finais de Setembro de 20061 fizeram um primeiro contacto com a empresa de mediação imobiliária, C.U., inteirando-se do propósito da Autora vender o referido Centro Comercial;
5) No início de Outubro de 2006 o 2º e 3ª réus deslocaram-se - pela primeira vez- ao Centro Comercial, que era objecto de venda, a fim de conhecer a actividade do Centro Comercial e conhecer as condições de venda do mesmo;
6) Aquando do referido em 5, o 2º e 3º Réus tiveram uma reunião breve com o legal representante da Autora;
7) O 2º e 3ª réus solicitaram à Autora documentação atinente a balanços, quadro de demonstração de resultados, balancetes e contratos com lojistas;
8) Que a Autora lhes facultou;
9) Em 10 de Outubro de 2006, a A. enviou a carta (documento nº4 junto com a petição inicial) dirigida aos RR. D e E na qual consignou o seguinte:
"( ... ) Exmºs Senhores Vimos pela presente apresentar a V. Exas as condições em que aceitamos realizar o negócio sobre o Centro Comercial A, a saber.
1- Venda de Imóvel pelo preço global de € 22.500.000,00 ao qual acresce IVA à taxa legal
2 - Assumir compromisso de gerir o Shopping por cinco anos, assegurando a rentabilidade anual de 7,38%;
3 - Assumir as lojas A, por mais de 5 anos, além dos cinco anos referidos no ponto 2 da presente carta, com a possibilidade da A, ou entidade proprietária substituir algumas destas lojas por lojas âncora;( ... )"
4 - Concessão pela A da garantia bancária pelo valor de 1 ano de rendas, "ftrst demand", "revotvinç", até ao 5.º ano de contrato de gestão." (O);
10) Em carta subscrita pela 1ª R., datada de 17.10.2006, consta o seguinte:
«( ... ) Acusamos a recepção da sua carta do dia 10 do corrente, e confirmamos a nossa aceitação das condições aí contidas, sujeito a duas condições: Efectivação do "due diligence" sobre a documentação relevante, incluindo contratos de aluguer, registos, cadernetas e questões fiscais.
Preparação de contratos de compra e venda.
Sem mais ... ( ...);
11) Em 15.01.2007, a A. enviou a carta datada de 4.1.2007, que constitui o documento junto com a petição inicial sob o nº 6;
12) Depois do envio da carta referida em 11, nenhum dos 2º e 3º réus voltou a contactar, directamente, a Autora;
13) Em janeiro de 2007, a C.U. Mediação Imobiliária, lda. angariou um interessado (Fundo do Banif) para a aquisição do Centro Comercial;
14) Em data não apurada mas situada entre novembro de 2006 e janeiro de 2007, a 1ª Ré informou a C.U. Mediação Imobiliária, Lda. que não estava interessada na aquisição do Centro Comercial;
15) Por escritura pública outorgada, em 9 de Julho de 2007, no Cartório Notarial de Pedro …, em Lisboa, foi celebrada escritura pública de compra e venda, através da qual a A. vendeu a Norfim …, pelo preço de 22,5 milhões de euros, o imóvel descrito no documento junto sob o nº 9-A a 9-F.
Inconformada recorre a Autora, concluindo que:
- Entende, a Apelante, não ter razão o Juiz a quo, que julgou incorrectamente os factos face à prova documental e testemunhal carreada aos autos, errando. por conseguinte, na sua decisão tomada.
- A douta decisão está inquinada por uma deficiente caracterização e percepção do que foi pedido na acção por parte do MO. Juiz a quo.
- Com todo o devido e firme respeito pelo Meritíssimo Magistrado que subscreveu a Sentença recorrida, afigura-se que foram sobrevalorizados os depoimentos prestados em audiência de julgamento pelas testemunhas Nuno ... e Ricardo .... com notória ligação e conluio com os recorridos, abalando totalmente a sua credibilidade, em face do falso testemunho prestado ao Tribunal relativamente a factos que já deram origem à queixa-crime no DIAP/Lisboa, em 03/02/2015, e que corre sob o processo nº 956115.9TDL5B, conforme cópia junta aos autos, o que tomará inválidos os seus depoimentos.
- Nos termos do disposto no art. 662.° n.o 1 e 2 do Código de Processo Civil, a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diferente, e oficiosamente, ordenar a produção de prova quando houver dúvidas sérias sobre a credibilidade do depoente ou sobre o sentido do seu depoimento, e consequentemente anular a decisão proferida na la instância.
- Após a audição das únicas 2 testemunhas arrolados pelos recorridos, Nuno ... e Ricardo .... ambos legais representantes da sociedade anónima C.U.-Sociedade de Mediação Imobiliária, SA., que nessa qualidade prestaram depoimento e juramento, responderam e detalharam episódios ao Tribunal, relativamente ao seu conhecimento directo e minucioso do negócio da venda das 45 lojas do "Centro Comercial A " aos recorridos, pretensamente, com dirigidos propósitos de mentir ao Tribunal, de forma dolosa e concertada, com o fito único de prejudicar e adulterar a verdade, bem como atingir o então empresário e dono do negócio Firmino ....
- A sentença recorrida, evidencia que a dupla convenceu imaculadamente o Tribunal a quo pelas descrições e dissertações relativamente, ao tempo, modo, lugar e conduta negocial dos recorridos com o dono do negócio/Centro Comercial, cuja indignação da recorrente providenciou no dia imediato ao julgamento, de proceder à devida fiscalização e certificação junto da Direcção de Finanças de Lisboa, da confirmação da existência legal da factura no valor global de € 544.500,00, e se o respectivo imposto IVA no valor de € 94.500.00 tinha sido ou não, pago pelos participados à Fazenda Nacional que peremptoriamente, ambos os depoentes afirmaram e confirmaram ao Tribunal ter recebido e contabilizado e pago o imposto na sua empresa denominada "C.U. Sociedade de Mediação imobiliária, SA.
- A informação recebida dos Serviços da Direcção de Finanças, após consulta informática ao histórico registral de tributos pagos da sociedade "C.U., foi de que não havia registos do recebimento daquele valor nos cofres do Estado, o que indiciou de imediato, a prática da falsificação do documento/factura, de fraude fiscal e de abuso de confiança fiscal, além de outros crimes.
- Em face daquela informação, a recorrente formalizou a denúncia, que em 18/12/2014, entregou ao Sr. Director Geral de Finanças de Lisboa.
- E em 03/02/2015, apresentou uma queixa-crime no DIAP-Departamento de Investigação e Acção Penal de Lisboa, que corre os seus trâmites sob o Processo de Inquérito nº 956/15.9TDLSB-04/01, denunciando, além de outros crimes. o falso testemunho de Nuno ... e Ricardo .... para efeitos de anulação integral de tais depoimentos nos presentes autos, com todas as legais e consequências, pelo facto de inequívoca e objectivamente terem adulterado e corrompido a prova produzida em que assentou a decisão recorrida, e que por essa via, a tornará inválida, para todos os devidos e legais efeitos previstos no art. 662.°/2 do CPC ao Tribunal ad quem.
- A recorrente na resposta ao cumprimento do art. 543.°/3 do CPC juntou aos autos cópia da queixa-crime, e comprovativo de igual exemplar enviado em 06/02/2015 ao Director Adjunto de Finanças, nos termos do art. 242°/1/b) do Código Penal (Denúncia Obrigatória).
- A recorrente em igual procedimento, denunciou nos presentes autos (através de articulado superveniente), matéria indiciadora da prática de ilícitos criminais fiscais pelos legais representantes da sociedade comercial Recorrida/Triglifo-Promoção Imobiliária, SGPs, SA., que veio a ser incorporada por fusão - (projecto de fusão datado de 06/05/2008 por incorporação das sociedades: Victor Cordon 29-33 Promoção Imobiliária, Lda., Halu-Promoção Imobiliária, Lda., Triglifo-Promoção Imobiliária, SGPs, SA. e Tricolor-Promoção Imobiliária, SA.) - na sociedade C, (fls 259 a 272 dos autos) com detalhada narração e entrega de documentos (fls. 441 a 589), de que se desconhece o desfecho dado pelo Tribunal a quo.
- Em cumprimento do art. 640.° nº 1, alínea b) e nº 2 do CPC, e demonstração da matéria supra explanada, se transcreveram os depoimentos dessas duas testemunhas arroladas pelos recorridos, que sob juramento, iniciaram os seus depoimentos com o relato e confirmação de factos falsos ao Tribunal, em erro premeditado e dolo intencional na deturpação da verdade, e que convenceram o Meritíssimo Juiz do Tribunal a quo que lhes deu a credibilidade que assentou na decisão recorrida, o que face às circunstâncias, não poderão ser considerados idóneos, impondo a devida anulação e modificação da sentença recorrida pelo Tribunal ad quem.
- Nos presentes autos, todos os elementos de prova que foram produzidos e que serviram de base à decisão sobre a matéria de facto constam dos autos, impõem, salvo o devido respeito, decisão diversa sobre os determinados pontos de facto.
- Os factos inscritos na Base Instrut6ria sob os artigos 5, 7, 9, 10, 11, 12, 14 15 e 16, deverão ser dados como PROVADOS em face dos depoimentos das testemunhas Firmino ..., Miguel ..., Paulo ... e Manuel ..., conforme transcrições supra reproduzidas e anexo;
- De igual forma deverão ser considerados inválidos a totalidade dos depoimentos testemunhais prestados por Nuno ... e Ricardo ..., por assentes em testemunhos falaciosos, construídos num cenário dirigido e de absoluta parcialidade e conluio com os recorridos, com o fito único de os tentar dessa forma ilibar da responsabilidade indemnizatória peticionada aos recorridos.
- No sistema jurídico português, a responsabilidade por danos causados culposamente por uma das partes à outra, na fase de formação dos contratos, recebeu consagração expressa no art. 227°, 1 do Código Civil: "quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.” Esta boa fé que tem um sentido ético, traduzindo-se num comportamento honesto e correcto, espelhado numa lealdade de conduta na preparação e formação do contrato.
- Como refere Mota Pinto, na sua obra, "Cessão da Posição Contratual", A responsabilidade pré contratual arranca "directamente das exigências do direito, isto é, dos interesses e valores juridicamente relevantes, tutelando a confiança legítima dispensada pelo lesado à eficaz celebração do neg6cio."
A culpa in contrahendo funciona quando a violação dos deveres de protecção, de informação e de lealdade conduz à frustração da confiança criada na contraparte pela actividade anterior do violador ou quando essa mesma violação retire às negociações o seu sentido substancial profundo de busca de um consenso na formação de um contrato válido, apto a prosseguir o escopo que, em termos de normalidade, as partes lhe atribuem", refere Menezes Cordeiro, "Da Boa Fé no Direito Civil".
- A doutrina tem tipificado estes deveres de boa fé nos seguintes deveres:
1- Deveres de protecção; 2- Deveres de comunicação, de informação e de esclarecimento; e 3 - Deveres de lealdade.
- Nomeadamente o Prof. Menezes Cordeiro, na sua obra, "Da Boa Fé no Direito Civil", Colecção Teses, depois de referir que a concepção da culpa in contrahendo acolhida no art.° 227.° do Código Civil encerra os deveres de protecção, de informação e de lealdade, escreve:
"Os deveres de protecção obrigam a que, sob pretexto de negociações preliminares, não se inflijam danos à contraparte: danos directos, por um lado, à sua pessoa e bens e danos indirectos, por outro, derivados de despesas e outros sacrifícios normais da contratação”.
- Ou seja, as partes estão vinculadas a deveres cujo fim é a protecção da pessoa e do património da contraparte, isto é, as partes devem abster-se de originar prejuízos e danos à contra-parte.
- Devem prestar informações e esclarecimentos necessários à correcta definição dos interesses contrapostos, e devem procurar honestamente o consenso negocial, designadamente abstendo-se de romperem injustificadamente as negociações.
- Citando um Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça (Ac. STJ, 9.2.93, BMJ, nº 424, pág. 607): “Não se deve, de modo injustificado e arbitrário, interromper uma negociação em curso, salvo se a contraparte for, de forma expressa ou por comportamento concludente, avisado da natureza precária da negociação, e que a culpa in contrahendo funciona quando a violação dos deveres de protecção, de informação e de lealdade conduza à frustração da confiança criada na contraparte pela actividade anterior ou quando a violação retire às negociações o sentido substancial profundo da busca de um consenso na formação do contrato apto a prosseguir o escopo que, em termos de normalidade, as partes lhe atribuíam"
- A responsabilidade contratual pressupõe que a parte que rompe as negociações traia as expectativas que legitimamente incutiu na parte com quem negociava, de modo a que a frustração do negócio exprima uma indesculpável violação da ética negocial, mormente da protecção da confiança e da prevenção do insucesso.
- O dever de lealdade implica a proibição de interrupção de negociações em curso, sobretudo, se a conduta do infractor tiver antes contribuído para que o seu interlocutor contratual tenha uma real e fundada expectativa na consumação do contrato, ou seja, o agente que rompe as negociações trai o investimento de confiança que com a sua conduta incutiu na outra parte.
- Nos deveres de lealdade as partes devem assumir comportamentos que não se desviem de uma negociação correcta e honesta, que os recorridos não tiveram violando-os claramente, e que causado prejuízos que poderiam ter sido evitados se tivesse respeitado os princípios da informação e da lealdade.
- O legal representante do centro comercial interrompeu todas negociações com o mercado, pois as partes formularam e remeteram uma à outra as suas propostas, pronunciaram-se por escrito e realizaram também diversas sessões para a sua apreciação e discussão. que culminou com a aceitação expressa ou seja o fecho do negócio que os recorridos viriam a frustrar posteriormente.
- Segundo a doutrina. para haver lugar à responsabilidade in contrahendo é necessário existir cumulativamente a verificação dos seguintes requisitos da responsabilidade civil: 1- Facto voluntário -positivo ou omissivo- do agente; 2- o caracter ilícito desse acto; 3- a culpa do seu autor; e 4- ocorrência de um dano causalmente ligado ao acto.
- Quanto ao facto voluntário do agente. existiu a partir do momento em que os recorrentes estabeleceram contado com a Aª até ao momento em que interrompe abruptamente as negociações.
- Relativamente à ilicitude, o art. 227.° não enuncia especificadamente as obrigações que impedem sobre a parte que negoceia ou conclui o contrato, recorrendo à cláusula geral da boa fé.
A boa fé exigida às partes na fase das negociações é a boa fé objectiva, regra de conduta indeterminada e que emerge de inúmeros e variáveis deveres. Devendo-se considerar como ilegítima a ruptura das negociações quando se façam abortar as negociações firmadas, sem qualquer justificação. O declarante tem de originar conscientemente o processo que determina "a formação no espírito do declaratário duma confiança legitima na seriedade da declaração recebida e na sua idoneidade para reflectir as verdadeiras intenções de quem as emitiu'. Ferrer Correia. "Erro e Interpretação na Teoria do Negócio Jurídico". pág. 53.
- Como diz Vaz Serra. "não é lícito a uma das partes romper arbitrariamente as negociações, depois de estas terem um tal desenvolvimento que a outra parte podia julgar-se autorizada a confiar na realização do contrato, e assim fazer despesas ou abster-se de outros negócios”. BMJ 68. págs. 121 e 122.
O princípio da confiança é um princípio ético-jurídico fundamentalíssimo e a ordem jurídica não pode deixar de tutelar a confiança legítima baseada na conduta de outrem". como refere Baptista Machado In, RU 117-232.
- Neste tipo de negócios, a confiança dos contratantes na realização do negócio só é de considerar ilicitamente quebrada, para efeitos do disposto no citado art. 227° do C. Civil, quando as negociações havidas atingiram já um tal grau de maturação e certeza, que não seja expectável para qualquer das partes envolvidas a frustração do negócio tido em vista.
- Ao encerrar unilateralmente e sem fundamento um processo de negociações constituídas e firmadas, os recorridos constituíram-se em responsabilidade por incumprimento das obrigações que prometeram assumir e observar perante a recorrente, uma vez que o comportamento dos recorrentes foi manifestamente ofensivo dos mais elementares deveres de lealdade, das regras da boa fé e bons costumes, frustrando de forma ilegítima e grave a confiança neles depositada, na conduta contratual e as expectativas criadas quanto à efectivação do neg6cio, formadas desde as reuniões iniciais e consolidada ao longo das negociações exaustivas entre as partes desde Julho a Outubro de 2006 e pela própria aceitação do negócio pelos recorridos.
- Quanto à culpa, na doutrina Portuguesa, nomeadamente MENEZES CORDEIRO, encontra-se quem sustente a possibilidade de constituição e responsabilidade pré-contratual em situações em que o contraente faltoso não tenha actuado culposamente.
ANA PRATA, refere que sendo, em regra, indispensável que haja culpa do agente, a responsabilidade pré-contratual constitui-se tanto nos casos em que a conduta o agente é meramente culposa como naqueles em que é dolosa.
Deve-se ter sempre em conta o preceito do art. 487°/2 do C.C. que refere que a culpa é apreciada pela diligência de um bonus pater famílias.
A questão da graduação da culpa do autor do ilícito pré-contratual é uma questão muito importante, pois o grau de culpa é um dos critérios a considerar para a fixação do montante indemnizatório.
- A responsabilidade pré-contratual pressupõe que a parte que rompe as negociações traia as expectativas que legitimamente incutiu na parte com quem negociava, de modo a que a frustração do negócio exprima uma indesculpável violação da ética negocial, mormente da protecção da confiança e da prevenção do insucesso.
- Conforme o Acórdão do STJ, de 4.7.1991, in BMJ 409, 743, “A responsabilidade por culpa na formação dos contratos tem natureza contratual e não extracontratual. A responsabilidade resulta de ter sido ofendido o principio da boa fé que impõe o respeito pela confiança na situação que uma das partes criou e que determinou a outra parte a um conjunto de despesas em cumprimento da obrigação a que se considerou vinculada.”
- Perante os factos apresentados, é censurável em termos de ética negocial o comportamento dos recorridos que no final das negociações evidenciaram um desvio total ao acordo. Para finalizar, é de se registar que, no âmbito do período pré-contratual, a aceitação é o último acto praticado antes de se formar o contrato. Pois, a aceitação é uma declaração de vontade que tem como conteúdo a concordância pura e simples com uma proposta contratual e tem como eficácia a vigência do contrato proposto, nos precisos moldes da proposta aceite.
- A aceitação pode ser feita mediante aceitação tácita, conforme arte 234º do Código Civil, ficando assim a aceitação dispensada de formalidades expressas para a conclusão de um contrato, quando for próprio da natureza ou quando for das circunstâncias do negócio.
. Contudo, os recorridos através da sua carta de 17 de Outubro de 2006 foi clara e inequívoca, quando escreveu o seguinte “ confirmamos a nossa aceitação das condições aí contidas ... " existindo por parte da recorrente legítima, razoável e fundada expectativa que os recorridos concluíssem o negócio, já que “o caminho havia sido desbravado" e o termo das negociações antevia-se iminente, faltando solenizar o contrato final/escritura de compra e venda.
- Quanto aos danos a parte responsável pela ruptura negocial responde pelos danos que culposamente causar, entendendo-se que esses danos são, não só os emergentes como os lucros cessantes, conforme defende a maioria da doutrina portuguesa. Os danos indemnizáveis caracterizam-se por ser aqueles que o lesado sofreu em virtude de não ter chegado a celebrar certo contrato, bem como todos os danos causados pelo ilícito pré-contratual culposo.
- A maioria da doutrina também defende que nos danos também se inclui os danos não patrimoniais.
- Os recorridos têm assim que responder "pelos danos que culposamente causar à outra parte" - parte final do nº 1 do art. 227º do Código Civil - entendendo-se que esses danos são, não só os emergentes como os lucros cessantes. Compreende-se nos danos emergentes os prejuízos sofridos pela recorrente, sendo que estes consistem no valor correspondente à diminuição do seu património, decorrente da não concretização das garantias prestadas.
- Aqui se quantificam todas as despesas, por causa das negociações, tempo, trabalho, recursos e custos directos, intervenção de técnicos e operadores imobiliários, para além dos danos emergentes relativamente à frustração considerável de ganhos, nomeadamente com a perda de em tempo oportuno na concretização de outros avultados investimentos que a recorrente já tinha em carteira, e que dada a conduta dos recorridos deixou de realizar em tempo oportuno, e que deu conhecimento aos autos através da junção de cópias de duas escrituras públicas, que somaram um total de 29.5 milhões de euros para construção de dois novos retails-parques, um em 09/08/2007, compra de um empreendimento sito em PINHAL NOVO, que pelo preço de € 13.500.000,00 e outro em 17/03/2008, compra de um empreendimento sito em PALMELA, que pelo preço de € l6.000,000,00;
- O que em Síntese significa, que em face da prova documental exibida nos autos e da prova produzida em audiência de julgamento, os propósitos dos recorridos, foi o de tentar embolsar de forma fraudulenta e especulativa, o valor diferencial entre o valor real do negócio quantificado em 24M€, e o preço acordado e por si aceite de 22,5M€, querendo para si sem quaisquer custos € l.500.000,00, queimando-lhe desta forma o preço máximo de mercado, pelo qual foi obrigada a manter e assim coagido a vender, causando adicionalmente mais este prejuízo a somar aos demais.
- Devendo pois os recorridos reparar todos os danos que a conduta ilegítima e de má fé causou à recorrente em consequência do incumprimento, os quais compreendem danos emergentes correspondentes ao conjunto dos danos já descritos, nomeadamente, gastos inúteis, despesas feitas com vista à celebração do negócio, dispêndio de tempo, trabalho e recursos dos sócios e gerentes, nas negociações e por causa delas, que de outro modo seriam utilizados ao serviço da recorrente, custos financeiros emergentes de investimento feitos por causa do negócio, lucros cessantes correspondentes aos proveitos que deixou de auferir, além do custo financeiro do dinheiro não recebido em Outubro/2006, mas sim em Abril 2007, cuja aplicação do decurso desse tempo da taxa de juro legal à época, resulta só neste capítulo um prejuízo adicional de €1.775.243,40.
- Em momento algum quer o legal representante da A, quer a recorrente litigaram com má-fé mas tão somente na defesa dos seus legítimos direitos em face à realidade factual vivida com os recorridos, e nunca com outra, com que se pretenda maquilhar com fumus boni juris o Tribunal
- A recorrente, na data na pessoa do Sr. Firmino ... legal representante do grupo A.. no início do ano 2006 anunciou ao mercado a venda do centro comercial composto por 45 lojas comerciais no activo, junto de diversas entidades, nomeadamente fundos de investimento e para-bancárias (do grupo CGD, Banif, etc) que mostraram na altura interesse na rentabilidade que as mesmas ofereciam.
- Esta rentabilidade estava qualificada nos 7% (conforme foi demonstrado em audiência de julgamento), e foi desta forma que o preço foi feito, considerado até na altura, ser uma taxa de rentabilidade garantida ligeiramente superior aos apetites de mercado dos operadores financeiros deste mercado, resultando assim o preço final do negócio de 24 milhões de euros, montante que desde o início sempre foi anunciado, e nunca outro. Veja-se a fácil conta:
(€ 140.000,00 de rendas mensais X 12 meses) : 7% de rentabilidade anual = € 24.000.000,00.
- Se bem que o rendimento comprovado (os arrendamentos) estavam quantificados à data, conforme se verifica no minucioso relatório de avaliação junto aos autos, no valor global mensal de € 141.258,00, resulta a conta seguinte:
(€ 141.258 X 12) : 7% = € 24.215.657,10, ou seja, uma rentabilidade ainda superior aos 7%.
- Chegados a Agosto, e iniciadas as conversações da empresa recorrida e dos seus dois parceiros ingleses aqui também recorridos, que duraram insistentemente até Outubro, data em que chegaram a acordo e o formalizaram através da carta de aceitação do negócio, provada e junta aos autos, com o compromisso do pagamento pelo valor de 22,5 M€ (com o tal desconto de 1,5 M€ de pagamento quase imediato).
- E não se confunda a aceitação do neg6cio expressa por escrito pelos recorridos, com um qualquer outro instrumento de compromisso do negócio (como carta conforto, etc), porquanto a aceitação significa isso mesmo, pelo facto de não haver sido envolvido a entrega de sinal no preço acordado, pela aceitação da iminência da outorga da escritura pública, que de facto nunca vieram a realizar.
- Daí, que nesses meses, houvesse sido desenvolvido um árduo trabalho "tempo, trabalho, reuniões, contactos, documentos, deslocações, recursos e custos directos" pela A e seus colaboradores que quantificaram no valor estimado de 100.000 euros, a que acresceram outros pagamentos, feitos aos mesmos dois administradores da "C.U." e "7· Via Investimentos, SA", de que nunca entregaram os correspondentes recibos, e ainda a estes o pagamento da tal comissão de € 544.500,00, além dos adicionais custos que foi obrigada a suportar com renovada promoção e comercialização do imóvel, após a saída dos recorridos e que estes deram causa.
-Em resumo, e tal como é referido na p.i, os recorridos tiveram urna concertada atitude de logro e encapotando o seu verdadeiro estratagema junto da A., fazendo crer com a aceitação expressa, a sua assunção da compra do negócio naquele período temporal, compelindo-a no esmagamento do preço de 22,5M€, com o único objectivo especulativo da venda subsequente a terceiros pelos 24 M€, e arrecadar com o esquema l,5M€ (um milhão e melo de euros).
- Com a difusão operacional dos recorridos no mercado junto dos potenciais clientes do nosso pais (que de facto é muito pequeno) o valor de compra (22,5M€), impediu irremediavelmente a A de poder retomar o seu preço inicial, ou seja, os recorridos "queimaram-lhe" o preço do negócio no mercado, o que lhe causou um directo prejuízo de l,5M€ (um milhão e meio de euros) a que acrescem, naturalmente, os custos do preço do dinheiro, com contas muito fáceis de fazer.
- Pelo facto da escritura de venda não ter sido feita em Outubro de 2006, mas sim em Abril de 2007, decorreram 6 meses. Feitas as contas á taxa de juro das operações comerciais (os legais de 9,83% de 01/07/2006 a 31/12/2006 e 10,58% de 01/01/2007 a 30/06/2007), mas sendo as da Banca praticadas com um valor ligeiramente superior, na casa dos 15%, resulta (para os 2 preços): 24.000.000 X 15% X 6 meses: € 1.775.342,40 de prejuízo 22.500.000 X 15% X 6 meses = € 1.664,383,50 de prejuízo
- Ou seja, além da A. ter sido obrigada a vender a um terceiro pelo preço esmagado pelos recorridos em € 1.500.000,00, também do tempo decorrido que foi obrigada a estar fora do mercado pela aceitação especulativa, teve um prejuízo acrescido no valor aproximado de € 1.664.383,50, o que em cômputo, resultou num prejuízo de € 3.164.383,50 sem contar com as demais despesas.
- Inexistindo, quer da recorrente, quer do seu legal representante da A, qualquer litigância de má-fé.
- Acresce, que o empresário Firmino ... legal representante da A, é reconhecidamente um grande empresário nacional não brinca aos negócios de milhões como o comprovou nos autos, investindo logo de seguida 29,5 milhões de euros, sabendo-se que faz parte da economia activa e geradora de riqueza e emprego a dezenas de famílias deste país, daí que em momento algum litigou com a alegada a má fé que lhe atribui o Tribunal a quo; e por isso injustamente aplicada quer a multa de 10 UC, quer o valor da indemnização focada a cada um dos recorridos de €3.216 - 126UR, embora se diga compreensível, pelo facto de ilusória credibilidade dada pelo Meritíssimo Juiz do Tribunal a quo às testemunhas Nuno ... e Ricardo … - cujos testemunhos encapuçados nunca poderão ser considerados válidos, e por isso, anulados em face da factualidade supra relatada, expectando-se, que o Tribunal seja oficiado pelos Serviços de Inspecção Tributária da Direcção de Finanças de Lisboa, e dos Serviços do DIAP (Proc. 956/15.9TDLSB) relativamente aos factos participados.
- ln hoc casu estamos perante uma decisão injusta já que resulta de uma notória e inapropriada valoração das provas e elementos constantes dos autos e uma fixação imprecisa dos factos relevantes à decisão por parte do julgador.
- A sentença recorrida violou, entre outros, o art. 227.°, nº 1 e art. 562.° do C.C., e o nº 4 e 5 do art. 607.° do C.P.C.
- A recorrente e o Sr. Firmino .../legal representante da A, não fizeram uma utilização abusiva do processo, vindo a terreiro exigir os direitos que lhe foram injustamente coarctados pelos recorridos, que apenas e só pretenderam arrecadar l,5M€ com a notória prática de especulação imobiliária sobre a venda das 45 lojas do centro comercial.
- A Recorrente e o Sr. Firmino .../legal representante da A nunca em momento algum cruzaram os braços ou deixaram de insistir pela verdade e justeza da responsabilização dos danos a que os recorridos deram causa.
- A haver litigância de má fé nunca pode ser imputado à recorrente ou Sr. Firmino .../legal representante da A., em face da prova documental evidenciada, cotejada com a fraude dos depoimentos das testemunhas dos recorridos Nuno ... e Ricardo ..., e complementada com os claríssimos depoimentos das demais testemunhas da Recorrente supra transcritos.
- A atitude concertada das testemunhas dos recorridos Nuno ... e Ricardo ..., que deram origem ao Proc. n.º 9S6/lS.9TDLSB no DIAP Lisboa, essas sim não podem passar incólumes ao Tribunal ad quem, por configurarem agir contra a verdade e com litigância de má-fé, por ser notório estamos na presença de falsas afirmações desmentidas pela prova evidenciada (provinda da Direcção de Finanças de Lisboa), alterando conscientemente a verdade dos factos, que por ser censurável pelo Direito, à qual se peticiona multa e exemplar indemnização a favor da recorrente, a fixar pelo Tribunal ad quem.
- Qualquer decisão judicial é, enquanto acto do conhecimento humano, marcada por alguma subjectividade. Tratando-se, como se trata, de um processo de conhecimento o mesmo é necessariamente condicionado pela formação, experiência e convicções do sujeito, ou seja, de quem julga.
- A convicção a que aludem o n.os 4 e 5 do art. 607.° CPC e bem assim o princípio da livre apreciação da prova que lhe subjaz forma-se a partir não só daquilo que é literalmente dito mas sobretudo pelo modo como os depoimentos foram prestados, pela expressão facial das testemunhas no momento da inquirição, pela linguagem corporal, olhares, etc, pelas contradições que as declarações em si mesmas encerram e, finalmente, pela plausibilidade do que é afirmado concatenado com os restantes meios de prova existentes nos autos, bem como e especialmente com a experiência de vida do julgador e os usos do da área de vida em causa.
- A isenção e a coerência dos depoimentos dependem, muitas vezes, mais de factores externos à vontade de cada um do que propriamente ao conhecimento directo dos factos em análise. Como tal, os depoimentos das testemunhas dos recorridos Nuno ... e Ricardo ... foram valorados pelo Tribunal a quo inapropriadamente, sem as cautelas devidas.
- As testemunhas apresentados pela Recorrente, Firmino ..., Miguel ..., Manuel ... e Paulo ..., mostraram ter conhecimento directo dos factos, nomeadamente da formação e do anúncio do preço do mercado das 45 lojas do centro comercial A da Batalha, pelo valor correspondente á rentabilidade nunca inferior aos 7%, que resultou no valor de € 24 milhões de euros.
- As regras da experiência que deveriam ter sido seguidas no processo decisório, nunca de forma alguma poderiam ter fugido da experiência comum, tomadas na perspectiva de um homem médio conforme é doutrinal e jurisprudencialmente considerado, e que poderia ter resultado numa decisão consentânea com a verdade material.
- ln hoc casu estamos perante uma decisão injusta já que resulta de uma notória e inapropriada valoração das provas e elementos constantes dos autos e uma fixação imprecisa dos factos relevantes à decisão por parte do julgador com uma deficiente aplicação do direito.
- A Sentença recorrida violou o art. 607.°/5 do CPC que consagra o principio da livre apreciação da prova segundo o qual a decisão do Tribunal em relação à prova produzida, é baseada na convicção formada a partir do exame e avaliação dos meios de prova e de acordo com as regras da experiência de vida que neste caso revestiriam as especificidades inerentes à factualidade do caso em apreço.
- Foi ainda violado o art. 662.° do CPC em virtude de pela aplicação das regras de experiência comercial aplicáveis ao caso sub judice impunha-se uma alteração da matéria de facto provada. - Ora, o Tribunal da Relação deve alterar as respostas à matéria de facto nos termos do disposto no art. 662.°, nºs 1 e 2 do Código de Processo Civil.
- Se o douto Tribunal a quo entendia que tais elementos não eram suficientes, deveria ter ordenado as diligências probatórias necessárias para o apurar da valia e consequente idoneidade da caução oferecida, nos termos e para os efeitos dos artigos 6.° e 411.° do Código de Processo Civil.
- Assim, a sentença recorrida é ainda nula, nos termos do artigo 615º n° 1 alíneas c) e d) do Código de Processo Civil, por apresentar contradição com os fundamentos expostos, e por falta de pronúncia sobre questões dadas a conhecer ao Tribunal a quo e que por este deviam ser apreciadas, considerados elementos fundamentais para a decisão.
- Assim, por aplicação oficiosa do art. 662.°/1/2 do CPC deve o Tribunal ad quem proferir acórdão revogatório da decisão da 1ª instância, condenando os recorridos, impondo-lhes o ressarcimento da totalidade dos prejuízos causados peticionados.
Os RR contra-alegaram sustentando a bondade da decisão recorrida.
Cumpre apreciar.
O recurso que ora nos ocupa incide antes do mais na impugnação da decisão factual, por entender que deveriam ter sido dados como provados os factos inscritos sob os artigos 5, 7, 9, 10, 11, 12, 14, 15 e 16 da base instrutória.
Além disso pretende que não sejam levados em conta os depoimentos testemunhais de Ricardo ... e Nuno ....
Sobre esta última questão, sublinhe-se que os presentes autos estiveram suspensos por longo período, aguardando desfecho no processo crime que correu termos contra tais testemunhas, em parte por falsas declarações. Nesses autos foi proferida acusação contra os arguidos pelo Mº Pº, a qual, em sede de decisão instrutória foi julgada nula, sendo ordenada o retorno dos autos à fase de inquérito.
Perante isto, entendemos que não se justificava a continuação da suspensão.
Os depoimentos das duas testemunhas, uma vez que nos cabe realizar a reapreciação da prova incluindo os registos gravados das declarações de parte e depoimentos testemunhais, serão considerados em plano de igualdade com os restantes por não haver qualquer razão objectiva, comprovada, que exigisse a desconsideração de tais depoimentos.
O art. 5º da base instrutória pergunta:
O que criou na Autora a convicção de que os RR queriam adquirir o Centro Comercial A composto por 45 lojas comerciais?”
Isto, na sequência da matéria dada como provada em 7), que refere que os RR D e E solicitaram à Autora documentação atinente a balanços, quadro de demonstração de resultados, balancetes e contratos com lojistas, que a Autora lhes facultou.
Parece evidente que quer o gerente da Autora, Firmino ..., quer um dos próprios mediadores do negócio – a testemunha Ricardo ... – ficaram convencidos que existia um interesse dos sócios da Triglifo em celebrar o negócio. Como referiu Ricardo ... a sua convicção na altura foi de que o negócio “era para fechar”.
De resto a carta da Triglifo e seus sócios à Autora, junta a fls. 45, confirma tal interesse.
Parece igualmente indubitável que Firmino ... queria vender o Centro Comercial o mais rápido possível porque precisava do dinheiro para celebrar dois negócios de compra e venda de imóveis na Margem Sul. Isto, além de referido pelo próprio Firmino ..., foi confirmado por Paulo ... (gestor que foi consultor da A) e por Miguel ... (técnico oficial de contas que foi consultor na Autora).
Contudo, a convicção negocial de Firmino ... terá de ser aferida a Outubro de 2006 – data da carta de fls. 45 – já que não é seguro, em termos de prova, que os contactos entre as partes se tenham iniciado em Junho ou Julho de 2006.
Assim adita-se um artigo aos factos provados, com o seguinte teor:
16) Os factos referidos em 5) e 6) criaram a convicção na Autora de que os RR estavam interessados na aquisição do Centro Comercial A composto por 45 lojas comerciais.
Já o nº 7 da base instrutória não pode ser dado como provado. Pergunta-se aí se a Autora, entre Agosto e Outubro de 2006, se absteve de aceitar propostas que lhe foram feitas por interessados na aquisição do Centro Comercial, devido à convicção de que ia celebrar o negócio com os RR.
Ora, aqui estamos perante a questão de saber quando se iniciaram os contactos entre a Autora representada pelo então administrador Firmino ... e os Réus D e E.
Firmino ... afirmou nas suas declarações que esses Réus lhe foram apresentados por Nuno ..., da mediadora do negócio, no próprio Centro Comercial, em Junho ou Julho de 2006.
E confirma que foi Nuno ... que o levou, e ao sócio D, ao Centro Comercial, que visitaram, tendo depois tido uma curta reunião com Firmino .... Mas afirma que isso aconteceu depois da carta de fls. 45, ou seja, depois de 16/10/2016.
Quanto a Ricardo ..., disse que foi contactado por E em fins de Setembro de 2006, tendo-lhe então dado conta da existência no mercado do centro comercial A, o que interessou o E.
Quanto a Nuno ..., igualmente sócio da C.U. – a mediadora que tratava do negócio da venda do Centro Comercial – foi ele que levou, em fins de Setembro de 2006, os 2º e 3º RR ao Centro Comercial (próximo da Batalha), mostrando-o, tendo no fim ocorrido uma breve reunião com Firmino ... (5 ou 10 minutos).
Por outro lado, a própria proposta contratual escrita feita pela Autora, junta a fls. 44, data de 10/10/2006.
Na ausência de prova convincente de que os contactos e negociações se hajam iniciado pelo menos em Agosto de 2006, este artigo da base instrutória sempre teria de merecer uma resposta de não provado.
Cabe aqui dizer que, como é óbvio, na reapreciação dos depoimentos e declarações, este Tribunal da Relação está limitado ao aspecto auditivo, o que não deixa de ser uma limitação à apreciação do modo como tais depoimentos são prestados.
Seja como for, não ficámos com a sensação de que o depoimento de Firmino ... que foi o dono da “R & R” na altura dos acontecimentos, tenha sido tão hesitante e falho de espontaneidade, comprometido, sôfrego, parcial, como se afirma na fundamentação da decisão fáctica.
Torna-se de resto difícil apreciar qual o seu interesse directo no desfecho da acção, na medida em que a empresa A é agora a FPR Imobiliária, sendo o seu legal representante o seu ilustre mandatário.
Naturalmente que tudo isto exige algum cuidado na apreciação e valoração do depoimento, embora não justifique que se afirme que a testemunha faltou clamorosamente à verdade no tocante à data do primeiro contacto com os Réus e no tocante às despesas a que aludem os artigos 11 e 12 da base instrutória.
Dito isto, passando aos artigos 9 e 10 da Base Instrutória, a questão fulcral é a de saber se o preço inicial da venda do Centro Comercial era de € 24.000.000,00 e a instâncias dos Rés foi baixado para € 22.500.000,00.
Isto foi afirmado por Firmino ..., justificando a redução do preço pela pressa que tinha em fazer o negócio e pela convicção de que os Réus o fariam rapidamente. Depois disso, nas suas palavras o preço inicial ficou “queimado” por ser já do conhecimento do mercado, pelo que daí em diante não podiam pedir mais de 22,5 milhões.
Para lá do depoimento de Firmino ..., existe a avaliação do Centro Comercial, solicitada pela Autora, e levada a cabo em 09/10/2006, que aponta para um valor global de € 23.725.616,00.
Contudo, logo a 10/10/2006, na carta enviada aos RR, a Autora refere o preço de € 22.500.000,00.
Nenhuma das restantes testemunhas, à excepção de Ricardo ... participou em negociações com os Réus, limitando-se a reproduzir o que lhes foi dito por Firmino ..., e Ricardo ... afirma que o único preço de que se falou foi de € 22.500.000,00.
Note-se que nem sequer sabemos se existiu alguma proposta contratual da Autora antes da formulada no e-mail de 10/10/2006.
A nosso ver, não se pode considerar provado, apenas pelo depoimento de Firmino ... (em termos de conhecimento directo), que houvesse sido proposto à Norfin o preço de € 24.000.000,00 e que depois, nas negociações com os RR, estes tenham forçado uma diminuição do preço para € 22.500.000,00. Como dissemos, a carta enviada pela Rino e Rino aos RR, no dia seguinte ao da avaliação, já fala em € 22.500.000,00 e nem sequer se sabe se houve qualquer reunião anterior entre Firmino ... e os RR.
Pelo que os artigos 9 e 10 da BI terão de ser dados como não provados.
O mesmo se dirá no que respeita aos artigos 11 e 12, atinentes às supostas despesas da Autora em reuniões, preparação para as negociações que se estenderam por 5 meses.
Também aqui só Firmino ... mencionou tais reuniões. E e D referiram que só tiveram uma reunião, no dia em que foram visitar o Centro Comercial e que tal reunião durou entre 5 e 10 minutos.
Por outro lado, não se percebe o porquê de tantas reuniões, quando na carta de fls. 45 os RR afirmam que irão proceder a uma “due diligence”, o que envolveria uma espécie de auditoria.
Ricardo ..., sócio da empresa C.U., contratada pela Autora para mediar o negócio, refere que telefonou muitas vezes para os RR já que estes não procediam à “due diligence” nem faziam avançar o negócio, mantendo um silêncio total.
O conjunto da prova não confirma a existência de tão grande número de reuniões – na verdade só podemos ter a certeza de que houve uma – e muito menos que a Autora haja tido despesas com a respectiva preparação no montante de € 100.000,00.
Passando ao nº 14 da matéria não provada, a Autora não pagou à “C.U.” mais € 150.000,00 que o previsto. De resto, o cliente angariado pela C.U., um Fundo ligado ao BANIF nem sequer veio a celebrar o negócio com a Autora.
Se atentarmos na cláusula 3ª nº 2 do Contrato de Mediação Imobiliária celebrado entre a Rino e Rino e a C.U., a remuneração fixada para a mediadora foi de 3% sobre o volume total do negócio. Ora, atento o valor do negócio - € 22.5000.000,00 – o valor pago como remuneração pela Rino e Rino à C.U., € 450.000,00 + IVA num total de € 544.500,00, fica claramente abaixo de tal percentagem.
E a razão dessa diferença foi explicada pelo sócio da C.U., Ricardo ... uma vez que o negócio que a R e R acabou por concretizar foi com a empresa Norfin, tendo os contactos e negociações sido desenvolvidos entre ambas sem participação da C.U., foi acordado baixar a remuneração da mediadora.
Quando aos artigos 15º e 16º da Base Instrutória não está provado que a Mediadora 7ª Via Investimentos tenha acompanhado e celebrado negócio com a compradora Norfin, mas sim com o BANIF num negócio que não se concretizou exactamente porque Firmino ... já negociara a compra e venda com a Norfin.
Note-se que a 7ª Via é dos mesmos sócios da C.U., Nuno ... e Ricardo ....
Note-se por fim que o facto de o ilustre mandatário da Autora ser simultaneamente o legal representante desta e seu sócio gerente, gerou algum atrito durante o julgamento, como é claramente perceptível na gravação. O Mº juiz a quo mostrou-se agastado com o teor de algumas perguntas do ilustre mandatário às testemunhas, por já incluírem a resposta. No entanto, é de toda a justiça referir que, chamado à atenção pelo Mº juiz o ilustre mandatário reformulou as perguntas da forma mais adequada.
Vem isto a propósito da condenação da condenação da Autora como litigante de má fé na multa de 10 Ucs e em indemnização aos RR, a fixar posteriormente e de que passamos a conhecer de imediato.
Dispõe o art. 542º nº 2 do CPC que se considera como litigando de má fé, além do mais, quem, com dolo ou negligência grave tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar, tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa.
Entendeu-se na sentença recorrida que a Autora veio alegar factos que se revelaram falsos, estando ciente da sua falsidade. Nomeadamente os custos directos das negociações no valor de € 100.000,00 e o pagamento de quantias específicas à mediadora por via da não celebração do negócio com os Réus.
Não se provaram os custos das negociações e respectivas reuniões, nem sequer se provando que estas tenham tido lugar. Contudo, a falta de prova de um facto não implica necessariamente a prova do facto contrário. Nomeadamente não consta da matéria provada que só tenha tido lugar uma reunião e que não tenham existido negociações entre a A e os Réus.
Sendo a nosso ver exagerado, salvo o devido respeito, imputar-se à Autora a alegação de factos falsos, quando se trata apenas de factos que não logrou provar.
Quanto às quantias pagas pela mediação imobiliária, a verdade é que as verbas indicadas pela Autora foram pagas por esta e facturadas pela C.U., embora tenham ficado aquém daquilo que estava previsto contratualmente.
Em nosso entender não existe um comportamento de má fé, de falta de lealdade processual ou alegação de factos falsos, mas tão só a construção de uma versão dos factos que, em certos detalhes a Autora não logrou provar.
O não conseguir provar um facto alegado não é sinónimo de que a parte haja alegado um facto falso. Significa, não mais que isto, que não logrou provar a sua versão quando o ónus lhe pertencia.
Assim, não podemos confirmar a sentença recorrida na parte em que condenou a Autora como litigante de má fé.
Quanto ao cerne da apelação, ou seja, a procedência do peticionado.
Nos termos do art. 227º nº 1 do Código Civil, “quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte”.
Estamos perante a chamada culpa in contrahendo.
Como refere Almeida Costa, “Direito das Obrigações”, pág. 228:
“Entende-se que, durante as fases anteriores à celebração do contrato – quer dizer, na fase negociatória e na fase decisória – o comportamento dos contraentes terá de pautar-se pelos cânones da lealdade e da probidade. De modo mais concreto: apontam-se aos negociadores certos deveres recíprocos, como, por exemplo, comunicar à outra parte a causa de invalidade do negócio, o de não adoptar uma posição de reticência perante o erro em que esta lavre, o de evitar a divergência entre a vontade e a declaração, o de se abster de propostas de contratos nulos, por impossibilidade do objecto; e, ao lado de tais deveres, ainda, em determinados casos, o de contratar ou prosseguir as negociações iniciadas com vista à celebração de um acto jurídico”.
Como vimos, não se prova que tenha havido qualquer negociação entre Autora e Réus antes de fins de Setembro ou inícios de Outubro de 2006. Nem se prova que tenha existido mais que uma reunião entre as partes.
Todavia, o que é irrecusável, é que em 10/10/2006 a Autora enviou aos Réus a carta de 44, que constitui uma proposta contratual, ou seja, as condições em que a Autora aceita realizar o negócio sobre o Centro Comercial A. Nessa carta a Autora solicita aos Réus que lhe dêem uma resposta até ao dia 16/10.
E em 16/10 os RR responderam com a comunicação de fls. 45 na qual nomeadamente dizem que “confirmamos a nossa aceitação das condições aí contidas” - na carta da Autora de 10/10 – “sujeito a duas condições:
Efectivação do “due Diligence” sobre a documentação relevante, incluindo contratos de aluguer, registos, cadernetas e questões fiscais.
Preparação de contratos de compra e venda.”
A “due diligence” consiste numa forma de auditoria à documentação em causa levada a cabo, geralmente, por empresa especializada e da confiança do comprador, e é relativamente comum em negócios desta dimensão.
Mas os RR aceitaram a proposta negocial da Autora e só anomalias ou irregularidades resultantes da “due diligence” e que alterassem os parâmetros do negócio é que justificariam uma recusa por parte dos RR.
Ora, os RR não realizaram qualquer “due diligence” e mantiveram-se num silêncio completo até Janeiro de 2007, apesar da insistência de Ricardo ..., sócio da empresa mediadora do negócio.
Em 04/01/2007 a Autora enviou aos RR a carta registada com aviso de recepção em que fixa um prazo de 7 dias para os RR enviarem a minuta do contrato de compra e venda ou eventual contrato promessa.
E é nesta altura que, perante nova insistência de Ricardo ... da mediadora C.U., o Réu E revelou que tinham negociado a compra do centro comercial em representação de uns irlandeses, sendo que estes perderam o interesse face à localização do centro comercial, pouco central (próximo da Batalha).
Há que dizer que os RR sabiam perfeitamente qual a localização do Centro Comercial A, até porque tinham lá ido pelo menos uma vez e mesmo assim expressaram a sua anuência às condições do negócio propostas pela Autora em 16/10/2006.
Quer Firmino ... quer Ricardo ... afirmaram que, perante o comportamento negocial dos RR, ficaram convencidos – pelo menos após 16/10/2006 – que o negócio era para “fechar”.
Contudo, à medida que o tempo passava e os RR nada diziam nem efectuavam a “due diligence”, Ricardo ... da mediadora começou a ter fortes dúvidas sobre o interesse contratual dos RR e daí que, juntamente com o sócio Nuno ..., tenham começado a negociar com outro interessado, o Banif, sendo que em Janeiro de 2007 já estavam acertadas as condições para a compra e venda. Este negócio não se concretizaria porque a Autora decidira negociar directamente com outro interessado, a Norfim, com a qual viria a celebrar a escritura de compra e venda.
Afigura-se-nos que o comportamento dos RR, consubstanciado sobretudo na carta de 16/10/2006, foi de molde a criar na Autora – e nos próprios sócios da mediadora imobiliária C.U. – a convicção de que não só pretendiam celebrar o negócio nas condições propostas como estavam prontos a fazê-lo logo que realizada a “due diligence”.
A conduta posterior a essa carta, ou seja, o silêncio completo, sem realização de qualquer “due diligence”, corporiza um comportamento de má fé contratual, ou seja, os RR depois da carta desinteressam-se do negócio, sem sequer o comunicarem à Autora durante meses – apesar da matéria provada em 14) não há indícios de que os RR tenham manifestado esse desinteresse antes de Janeiro de 2007 – o que de resto corresponde aos “quase 4 meses” a que alude a Autora na carta de 04/01/2007.
Do que consta nos autos e da prova efectuada, não resulta que até Janeiro de 2007 tenha sido angariado outro interessado.
A conduta dos RR que culmina na carta de 16/10/2006 é a adequada a criar num declaratário normal a convicção do seu interesse e vontade em celebrar o negócio.
Não se provou que os RR tenham actuado do modo como o fizeram com a expectativa de uma acção de especulação imobiliária. Ou seja, negociarem de modo a obter a redução do preço de 24 milhões para 22,5 milhões e depois venderem por 24 milhões. Na verdade, não se provou que o preço inicial fosse de 24 milhões, nem se provou que os RR tenham obtido por pressão negocial o seu abaixamento para 22,5 milhões. E o certo é que mesmo por 22,5 milhões os RR não compraram o Centro Comercial.
Um comportamento contratual que cria justificada convicção no outro contraente de um dado desfecho e que se modifica subitamente, sem que qualquer das condições negociadas se haja alterado, é abusivo e constitui o contraente infractor na obrigação de indemnizar a outra parte pelos prejuízos que lhe tenha causado.
Como refere Galvão Telles, “Obrigações”, pág. 58, “quando não chegue a concluir-se qualquer contrato porque um dos interessados rompe arbitrariamente as negociações (...) o lesado tem direito à indemnização dos danos negativos, ou seja, os danos que não teria sofrido se não entrara em negociações (...). Note-se que as negociações, pela sua própria natureza, não são vinculativas e qualquer dos interessados tem, em princípio, o direito de as romper. A ruptura das negociações só gerará responsabilidade quando houver abuso do direito”.
E é este, a nosso ver, o caso dos autos. Os RR aceitaram expressamente a proposta contratual da Autora, sob condição de efectuarem uma “due diligence”, criando uma convicção de que o negócio se iria realizar. Depois, não só não realizaram a “due diligence” como nunca mais comunicaram nada à Autora durante mais de 3 meses, acabando por reconhecer que já não estavam interessados no negócio.
Neste ponto discordamos da douta sentença recorrida. Não nos parece que as negociações não tenham ultrapassado “uma fase muito liminar”.
Não se tratou apenas, contrariamente ao que se diz na sentença, de uma troca de cartas e uma visita. É bom não esquecer que os RR solicitaram à Autora documentação relativa a balanços, quadro de demonstração de resultados, balancetes e contratos com os lojistas, e que a Autora os forneceu (nºs 7 e 8 da matéria provada).
A “due diligence” destinar-se-ia como é habitual nestes casos – ver depoimento da testemunha Ricardo ... - a verificar, por uma auditoria, se os dados fornecidos eram correctos e válidos.
Nem vislumbramos que outros aspectos careceriam de ser negociados.
Dito isto, há que apurar se a Autora sofreu danos com o comportamento dos Réus, nomeadamente os que invoca na petição.
Desde logo, a Autora não teve despesas acrescidas com as mediadoras C.U. ou 7ª Via, tendo acabado até por pagar menos que a percentagem de remuneração contratualmente prevista.
Não se provou a despesa de € 100.000,00 em reuniões e na sua preparação.
Não se provou igualmente que os RR tenham ocasionado a diminuição do preço de 24 milhões para 22,5 milhões.
É certo que a Autora necessitava do dinheiro da venda do Centro Comercial para realizar dois negócios, em Pinhal Novo e em Palmela, mas não ficou provado que os não tenha realizado ou que os haja realizado mais tardiamente e com prejuízos devido à conduta dos Réus.
Repare-se que em Janeiro de 2007 já existiam condições para fechar o negócio com o Banif, tendo contudo a Autora optado por outro interessado.
Na verdade não ficou provado que a conduta dos Réus tenha causado prejuízos à Autora, relembrando-se que, do que se pode constatar, os RR comunicaram que não estavam interessados no negócio em Janeiro de 2007.
A Autora vendeu o Centro Comercial pelo mesmo preço que consta da proposta contratual endereçada aos RR.
Conclui-se assim que:
– Tendo o Autor alegado factos essenciais com vista a alicerçar a sua causa de pedir e não logrando provar muitos deles, sem que contudo se provasse a versão contrária, não existe fundamento para condenação do Autor como litigante de má fé uma vez que não é possível afirmar que tenha alegado factos que sabia, ou devia saber, não serem verdadeiros.
– Na negociação visando a compra e venda de um Centro Comercial, tendo a Autora, vendedora, enviado aos RR uma proposta contendo as condições essenciais do negócio e tendo os RR respondido que aceitavam tal proposta na condição de efectuarem uma “due diligence”, e verificando-se que os RR não só não realizaram tal “due diligence” como estiveram de Outubro de 2006 a Janeiro de 2007 em silêncio, sem contactar a vendedora, acabando por, sob pressão da Autora e da mediadora imobiliária, reconhecer que já não tinham interesse no negócio, verifica-se uma conduta de má-fé dos RR, fazendo a Autora acreditar que iam realizar o negócio e depois, sem qualquer modificação das circunstâncias contratuais, deixando de a contactar e acabando por mostrar-se desinteressados do mesmo negócio.
Termos em que procede parcialmente o recurso, revogando-se a condenação da Autora como litigante de má fé.
No mais, confirma-se a decisão recorrida.
Custas na proporção de 2/3 para a Autora e 1/3 para os RR.
LISBOA, 4/7/2019
António Valente
Teresa Prazeres Pais
Isoleta Almeida Costa |
