| Decisão Texto Integral: | Acordam na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
RELATÓRIO.
P e esposa, S, intentaram contra J e esposa, A, acção declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário [1], pedindo que se condenem os RR. a restituírem o sinal realizado no valor de € 15.000,00, acrescido de juros de mora, à taxa legal, desde a propositura da acção.
A fundamentar o peticionado, alegam, em síntese:
Por contrato de 30.12.2010, os RR. obrigaram-se a vender aos AA. e estes a comprarem-lhes, a fracção autónoma correspondente ao 1º andar esquerdo e uma arrecadação do prédio sito na Av. , nº .., .., pelo preço de € 275.000,00, tendo os AA. entregue a quantia de € 15.000,00 a título de sinal.
Ao contrato promessa foi aditada a cláusula 4ª que contem como condição essencial para a celebração do negócio a respectiva aprovação de crédito bancário pelos AA.
Em 9.02.2011 a … notificou os AA da não aprovação do crédito pretendido para aquisição do imóvel.
Os AA. comunicaram a impossibilidade superveniente de celebrar o negócio prometido, mas os RR. negam-se a devolver o sinal.
Regularmente citados, os RR. contestaram, por impugnação, propugnando pela improcedência da acção.
Foi designada data para audiência preliminar, na qual foi proferida sentença que julgou a acção improcedente, e, consequentemente, absolveu os RR. do pedido.
Inconformados com a decisão, dela apelaram os AA., formulando, no final das respectivas alegações, as seguintes conclusões, que se reproduzem:
I. Num momento posterior à celebração do contrato promessa, as partes celebraram um Aditamento através do qual fizeram depender a celebração do contrato definitivo da concessão de “financiamento bancário para aquisição da fracção identificada na cláusula primeira”, cfr. primeira parte do n.º1 do artigo 4º do Aditamento ao Contrato promessa.
II. Ao contrário do entendimento do Tribunal a quo, os factos que constam dos autos impõem a conclusão de que este “Aditamento ao Contrato” teve um objectivo essencial: fazer depender a celebração do contrato de definitivo da concessão de um “financiamento bancário”.
III. Desde logo, a construção frásica do n.º1 do artigo 4º do Aditamento ao Contrato promessa (na qual “o financiamento bancário” surge em primeiro lugar e o resto do artigo surge na sua sequência, como se infere da expressão “pelo que”) evidencia que o elemento essencial que motivou a necessidade de um Aditamento ao Contrato e, especificamente desta cláusula, foi a concessão de um “financiamento bancário” e não qualquer outro motivo, ao contrário do entendimento do Tribunal a quo.
IV. Aliás, a tese sufragada pelo Tribunal a quo, segundo a qual a condição resolutiva ficou dependente da avaliação do imóvel e não da concessão do empréstimo em si mesmo, é completamente contrária a factos que são do domínio público e a outros que resultam do bom-senso.
V. Desde logo é do conhecimento público que a avaliação do imóvel é um sub-item de qualquer processo de financiamento bancário,
VI. Ora, perante este facto do domínio público, carece de qualquer sentido o entendimento segundo o qual o elemento essencial da condição resolutiva é a avaliação do imóvel e não o “financiamento bancário” globalmente considerado.
VII. Mais, é facto notório e, por isso, do conhecimento de ambas as partes, que qualquer concessão de um “empréstimo bancário para aquisição de habitação depende dos valores monetários envolvidos e da análise sobre a capacidade do solicitante para suportar os respectivos custos ou ainda de problemas deste registados na central de responsabilidades do Banco de Portugal.” [2]
VIII. Ou seja, quando as partes acordaram em fazer um Aditamento Contratual que fazia depender a concretização de um contrato definitivo do êxito de um financiamento bancário, bem sabiam que o êxito dessa operação se encontrava dependente de múltiplos factores, sendo a avaliação do imóvel apenas um desses factores…
IX. Mais, quando as partes acordaram em fazer um Aditamento Contratual que fazia depender a concretização de um contrato definitivo do êxito de um “financiamento bancário”, bem sabiam que o êxito dessa operação se encontrava dependente não só da sua vontade, como também da vontade de terceiros, no caso do Banco (facto notório)
X. Face ao exposto e tendo por base factos do domínio público, importa concluir que, quando as partes acordaram em condicionar a celebração do negócio definitivo à concessão de um “financiamento bancário”, tinham consciência que esta era a condição essencial deste Aditamento.
XI. Consequentemente, dúvidas inexistem que a condição essencial que levou à redacção do n.º1 da cláusula 4ª do “Aditamento ao Contrato Promessa”, assim como do “Aditamento ao Contrato Promessa” em si mesmo, era a concessão ou não de um “financiamento bancário” em si mesmo e não um qualquer outro item.
XII. Transpondo estes ensinamentos para os Autos, e tendo como assente que os AA´s pagaram €15.000 a título de sinal (alínea C) dos factos provados) e que lhes foi negado o financiamento solicitado a uma instituição bancária (alínea F) dos factos assentes), dúvidas inexistem sobre a verificação da condição resolutiva livremente convencionada pelas partes e, consequentemente, sobre o direito dos AA´s a receberem a verba que pagaram a título de sinal.
XIII. Nestes termos, deve revogar-se a Sentença de que se recorre e, em consequência, substituí-la por uma Sentença que reconheça o direito dos AA´s a receberem a verba que pagaram a título de sinal, com todas as consequências legais.
Caso assim não se entenda, o que por absurdo se equaciona, sempre se diga que:
XIV. De acordo com o disposto no artigo 664º do CPC o juiz não está vinculado às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito.
XV. Para além de as partes terem a liberdade de convencionar condições resolutivas, existem estipulações legais que permitem igualmente a resolução contratual/extinção da obrigação verificadas determinadas circunstâncias.
XVI. No caso em apreço, e tal como foi alegado pelos Autores em sede Petição Inicial, para além da legitimidade da resolução contratual fundada no convencionado pelas partes, a resolução contratual era igualmente legítima porquanto se verifica, in casu, uma impossibilidade objectiva de cumprimento não imputável ao devedor, nos termos e para os efeitos do disposto no n.º1 do artigo 790º do Código Civil.
XVII. De facto, os AA´s (i) solicitaram a concessão de um financiamento bancário; (ii) o mesmo não foi concedido; (iii) o financiamento bancário era condição essencial para efeito de cumprimento do contrato-promessa, o que configura uma situação de impossibilidade objectiva de cumprimento não imputável ao devedor.
XVIII. Face ao exposto, impõe-se concluir que, in casu, se verifica uma impossibilidade objectiva de cumprimento não imputável ao devedor, nos termos e para os efeitos do disposto no n.º1 do artigo 790º do Código Civil.
XIX. Nos termos do disposto no n.º1 do artigo 795º do CC, “quando no contrato bilateral uma das prestações se torne impossível, fica o credor desobrigado da contraprestação e tem o direito, se já a tiver realizado de exigir a sua restituição (…)”, sendo certo que, no caso em apreço, a prestação a que os AA´s se encontravam adstritos (celebração do contrato definitivo) se tornou impossível por causa da não concessão, por parte do Banco, de “financiamento bancário”
XX. Transpondo estes ensinamentos para os Autos, e tendo como assente que os AA´s pagaram €15.000 a título de sinal (alínea C) dos factos provados) e que lhes foi negado o financiamento solicitado a uma instituição bancária (alínea F) dos factos assentes), dúvidas inexistem que os AA´s têm direito a exigir a restituição da verba que haviam pago a título de sinal, com todas as consequências legais.
XXI. Ainda quanto a este ponto, cumpre sublinhar que, no caso concreto, tendo os AA´s (promitentes-compradores) provado ter solicitado a concessão de um empréstimo bancário, a sua não concessão e a essencialidade do financiamento para efeitos de cumprimento do contrato-promessa, tem-se por afastada a presunção de culpa estabelecida no art. 799º, n.º 1, do C. Civil, sendo não culposo o incumprimento da obrigação principal.
XXII. Consequentemente, verificando-se uma impossibilidade não culposa de cumprimento, o promitente-comprador tem direito à devolução do sinal entregue.
XXIII. Face ao exposto, também por esta via cumpre concluir pela revogação da Sentença de que se recorre e a necessidade da sua substituição por uma nova que reconheça que os AA´s têm direito a exigir a restituição da verba que haviam pago a título de sinal, com todas as consequências legais
Caso assim não se entenda, o que também por absurdo se equaciona, sempre se diga que:
XXIV. Nos termos do disposto no artigo 510.º, n.º 1, alínea b) do Código de Processo Civil, “Findos os articulados, se não houver que proceder à convocação da audiência preliminar, o juiz profere, no prazo de vinte dias, despacho saneador destinado a conhecer imediatamente do mérito da causa, sempre que o estado do processo permitir, sem necessidade de mais provas, a apreciação, total ou parcial, do ou dos pedidos deduzidos, ou de alguma excepção peremptória”.
XXV. O conhecimento antecipado de mérito, ao abrigo do disposto no artigo 510.º, n.º 1, alínea b) do Código de Processo Civil, tem carácter excepcional.
XXVI. A aplicação do artigo 510.º, n.º 1, alínea b) do CPC “não se coaduna com tomadas de posição que, em nome da celeridade, não permita às partes a discussão e prova, em sede de audiência, da factualidade que alegam e que poderá conduzir a soluções mais abrangentes, ainda não possíveis na fase do saneador ou, pelo menos, a um desfecho diverso daquele que ao juiz do processo pareça ser o correcto nessa altura.” [3]
XXVII. A questão essencial nos presentes autos diz respeito a aferir a “essencialidade” ou não do “financiamento bancário”, no âmbito do Contrato e do Aditamento ao Contrato Promessa celebrados.
XXVIII. Pelos motivos supra expostos, dúvidas inexistem sobre a essencialidade do “financiamento bancário” no âmbito do Contrato e do Aditamento ao Contrato Promessa celebrados.
XXIX. Porém, caso assim não se entenda (o que por mera cautela se equaciona), uma coisa é certa: não se encontra seguramente assente por acordo a “não essencialidade deste financiamento bancário”.
XXX. Aliás, os próprios RR´s admitem que, no caso dos autos, tudo se resume a uma questão de “interpretação” do contrato (19º da Contestação).
XXXI. Ora, (i) se há uma divergência quanto à “interpretação” do contrato (ii) e esta “interpretação” é essencial para a boa decisão da causa, dúvidas inexistem de que deveria ter sido ordenada a prossecução do Processo, permitindo-se dessa forma às partes que, através do recurso à prova testemunhal ou documental, pudessem suportar a sua “interpretação” do contrato.
XXXII. A existência de diferentes interpretações do contrato e da intenção das partes aquando da sua celebração, resulta clara de uma mera leitura dos artigo 10º e 12º da Petição Inicial.
XXXIII. Face ao exposto, caso não se atendam aos argumentos sufragados supra, dúvidas inexistem que, tendo em conta o princípio da verdade material e o carácter excepcional do mecanismo previsto no artigo 510.º, n.º 1, alínea b) do Código de Processo Civil, deve revogar-se a decisão de que se recorre e, consequentemente, prosseguir a causa os seus normais termos até final.
Terminam pedindo que o recurso seja julgado integralmente procedente por provado, com todas as consequências legais.
Os RR. não contra-alegaram [4].
QUESTÕES A DECIDIR.
Sendo o objecto do recurso balizado pelas conclusões dos recorrentes (arts. 684º, n.º 3 e 685º-A, nº 1 do CPC) as questões a decidir são:
a) Da essencialidade e interpretação do art. 4º, nº 1 do Aditamento ao contrato promessa;
b) subsidiariamente, da verificação da impossibilidade de cumprimento não imputável ao devedor;
c) subsidiariamente, da impossibilidade de conhecimento de mérito no saneador.
Cumpre decidir, corridos que se mostram os vistos.
FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO.
O tribunal recorrido considerou assentes os seguintes factos:
A)Autores e Réus subscreveram o original do documento que se encontra de fls. 32 a 34 dos autos, os primeiros na qualidade de promitentes compradores e os segundos na qualidade de promitentes vendedores, intitulado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, no qual se lê:
“Cláusula Primeira
(Direitos e Situação Registral do Imóvel)
Os Promitentes Vendedores são donos e legítimos proprietários da fracção autónoma designada pela letra “B” correspondente ao primeiro andar esquerdo e uma arrecadação no logradouro, com entrada pelo nº 10 – destinado a habitação, do prédio urbano sito na Avenida , .., concelho de .., descrito na conservatória do Registo Predial de … sob o número …, da freguesia de …, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …, da freguesia de .. e dispensado de apresentação de Licença de Utilização devido ao ano da inscrição do prédio na matriz ser anterior a 1951.
Cláusula Segunda
(Promessa de Compra e Venda)
Pelo presente Contrato os Promitentes Vendedores prometem e obrigam-se a vender aos Promitentes Compradores, livre de quaisquer ónus, encargos e responsabilidades de qualquer natureza e totalmente desocupado de pessoas, de bens e no estado em que se encontra, para uso de habitação, e estes prometem e obrigam-se a comprar àqueles, a fracção autónoma objecto do presente Contrato Promessa de Compra e Venda. Descrita e identificada na cláusula anterior, nos termos e nas condições constantes das Cláusulas seguintes.
Cláusula Terceira
(Preço)
O preço da venda é de € 305.000,00 (Trezentos e Cinco Mil Euros).
Cláusula Quarta
(Forma de Pagamento)
Este preço será pago da seguinte forma:
a) No presente acto, os Promitentes Compradores pagarão aos Promitentes Vendedores, a título de sinal e início de pagamento do aludido preço, a quantia de € 50.000,00 (Cinquenta Mil Euros), através de cheque, de que o presente contrato dá quitação após boa cobrança;
b) O remanescente do preço, ou seja, € 255.000,00 (Duzentos e Cinquenta e Cinco Mil Euros) será pago no acto da celebração da Escritura;
c) O pagamento referido na alínea anterior será efectuado através de cheque visado ou bancário.
Cláusula Quinta
(Data e local da Escritura)
1. A Escritura de Compra e Venda ou documento particular autenticado de Compra e Venda será outorgada quando toda a documentação necessária para a mesma estiver emitida, disponível e na posse dos Promitentes Compradores, em dia, hora e Cartório Notarial a designar por esta, para o que deverá avisar, por escrito, os Promitentes Vendedores, com a antecedência mínima de oito dias da data supra mencionada.
2. Sem prejuízo do número anterior, a Escritura de Compra e Venda deverá realizar-se no prazo máximo de 60 dias contados a partir da assinatura do presente contrato, prorrogáveis por mais 30 dias caso exista acordo entre as partes, devendo os intervenientes para o devido efeito manifestar essa intenção por escrito.
3. Os Promitentes Vendedores deverão obter da Câmara Municipal de .. declaração de renúncia ao exercício do direito de preferência de acordo com a legislação aplicável e do IPPAR (IGESPAR) – Instituto Português do Património Arquitectónico e Arqueológico a autorização, caso seja necessária, para alienação da fracção autónoma melhor identificada na cláusula primeira (art. 37º da Lei nº 107/2001, de 8 de Setembro).
4. Os Promitentes Vendedores deverão obter o Certificado de Desempenho Energético e da Qualidade do Ar Interior, para entrega aos Promitentes Compradores conforme previsto no Decreto-lei no 78/2006 de 4 de Abril e na Portaria 461/2007 de 5 de Julho.
Cláusula Sexta
(Despesas)
1. Todas as despesas com a respectiva Escritura de Compra e Venda, IMT, e Registos a que der lugar a celebração do Contrato Definitivo, serão suportadas pelos Promitentes Compradores.
2. Serão da responsabilidade dos Promitentes Vendedores as despesas de Condomínio, IMI, taxas e impostos referentes à fracção em apreço, até ao dia da realização da Escritura de Compra e Venda.
3. Os Promitentes Vendedores declaram que, à presente data, não estão em dívida quaisquer despesas de Condomínio, IMI, taxas e impostos referentes à fracção em apreço, declaração essa que repetirá por ocasião da celebração da Escritura de Compra e Venda, por referência à data da mesma.
Cláusula Sétima
(Incumprimento)
As Partes acordam sujeitar o presente Contrato Promessa ao regime da execução específica, previsto no artigo 830° do Código Civil, podendo ainda os Promitentes Compradores em caso de incumprimento culposo imputável aos Promitentes Vendedores, optar por exigir a devolução das quantias pagas a título de sinal em dobro. Se o incumprimento culposo for da responsabilidade dos Promitentes Compradores, os Promitentes Vendedores terão o direito de fazer suas as quantias entregues a título de sinal, ou igualmente optar pela execução específica.
Cláusula Oitava
(Direito de Preferência)
Para efeitos do disposto na cláusula anterior, não é considerado incumprimento dos Promitentes Vendedores o exercício do direito de preferência legalmente estabelecido pela Câmara Municipal de … ou pelo Instituto Português do Património Arquitectónico e Arqueológico obrigando-se os Promitentes Vendedores a devolver em singelo aos Promitentes Compradores todas as quantias que dela tiver recebido a título de sinal e princípio de pagamento do preço já recebido.
Cláusula Nona
(Transmissão da Posse)
A tradição material da fracção autónoma que constitui o objecto deste Contrato Promessa, que se concretiza pela entrega das chaves, só se efectuará na data da outorga da Escritura Pública de Compra e Venda.
Cláusula Décima
(Alterações)
Este Contrato Promessa, traduz e constitui o acordo celebrado entre os Contraentes, só podendo ser modificado, por documento escrito e assinado por ambos os Contraentes e junto a este Contrato como seu aditamento.
Cláusula Décima Primeira
(Notificações)
1. Todas as notificações eventualmente necessárias, serão feitas para as moradas dos Contraentes, tal como indicadas em sede de identificação das partes.
2. A comunicação de novas moradas, deverá ser sempre efectuada por carta registada com aviso de recepção.
3. O simples envio de carta registada com aviso de recepção para as moradas dos Contraentes, constituirá prova bastante para demonstrar que se efectuou qualquer notificação, nomeadamente para efeitos de resolução ou para a realização da escritura pública de compra e venda.
Cláusula Décima Segunda
(Dispensa de Reconhecimento Notarial)
As partes declaram para todos e quaisquer efeitos que prescindem do reconhecimento notarial das suas assinaturas, renunciando expressamente a essa formalidade e ao eventual direito de invocar a nulidade do presente contrato de promessa com base na preterição dessa formalidade, o que consubstancia abuso de direito.
Cláusula Décima Terceira
(Direito Aplicável)
No omisso o presente Contrato rege-se pela lei portuguesa aplicável e em vigor.
Cláusula Décima Quarta
(Pacto de Jurisdição)
Para dirimir qualquer litígio emergente do presente Contrato, fica estipulado o Foro da Comarca de …”.
B) Em 30/12/2010, Autores e Réus subscreveram o original do documento que se encontra de fls. 8 a 9 dos autos, intitulado “Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda”, no qual se lê:
“Entre os Primeiros e os Segundos outorgante é celebrado e reciprocamente aceite o presente Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda que se rege pelas cláusulas seguintes:
PRIMEIRA
Em 23 de Dezembro de 2010, foi assinado um Contrato Promessa de Compra e Venda, relativo à fracção autónoma designada pela letra “B” correspondente ao primeiro andar esquerdo e uma arrecadação no logradouro, com entrada pelo nº 10 – destinado a habitação, do prédio urbano sito na Avenida , 10 a 10 – E, concelho de .., descrito na Conservatória do Registo Predial de .. sob o número …, da freguesia de .., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …, da freguesia de … e dispensado de apresentação de Licença de Utilização devido ao ano da inscrição do prédio na matriz ser anterior a 1951.
SEGUNDA
1. O sinal então acordado no valor de €50.000,00 (Cinquenta Mil Euros), foi reduzido passando agora o valor de sinal a fixar-se nos €30.000,00 (Trinta Mil Euros) a ser liquidados na proporção de € 15.000,00 (Quinze Mil Euros), com a assinatura do presente contrato e os restantes €15.000,00 (Quinze Mil Euros), a ser liquidados nos 60 dias subsequentes à assinatura do presente aditamento contratual, por cheque ou transferência bancária.
2. Com a outorga da Escritura Pública de Compra e Venda serão pagos € 275.000,00 (Duzentos e Setenta e Cinco Mil Euros).
TERCEIRA
A escritura prevista no nº 2 da cláusula quinta do Contrato Promessa de Compra e Venda, passará agora a ter como prazo máximo 120 dias.
QUARTA
1. Os segundos outorgantes estão a recorrer a financiamento bancário para aquisição da fracção identificada na cláusula primeira, pelo que o presente contrato promessa de compra e venda e aditamento estão condicionados à obtenção de um valor de avaliação que permitida aos segundos outorgantes concluir o processo de compra e venda.
2. Para efeitos de avaliação do imóvel acordam as partes em condicionar o presente negócio a uma avaliação bancária nunca inferior a € 305.000,00 (Trezentos e Cinco Mil Euros).”
C) Os Autores pagaram a título de sinal aos Réus a quantia de € 15.000,00 – quinze mil euros.
D) Os Autores enviaram aos Réus, que a receberam, carta datada de 15/02/2011 na qual se lê:
“Assunto: Resolução de Contrato _ Promessa de Compra e Venda Exmos. Senhores,
Tendo-nos sido negada a concessão do crédito necessário à compra a V. Exas. da fracção autónoma designada pela letra “B”, correspondente ao primeiro andar esquerdo e uma arrecadação no logradouro com entrada pelo nº 10 da Avenida , conforme documento em anexo, vimos, nos termos da clausula quarta do aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado resolver o referido Contrato, agradecendo a devolução do sinal de €.15.000,00
(quinze mil euros) que vos foi entregue em 30 de Dezembro de 2010”.
E) Os Réus enviaram aos Autores, que a receberam, carta datada de 03/03/2011 na qual se lê:
“Exmos. Senhores
Por carta datada de 2011.02.15, comunicaram-nos V. Exas. a resolução do contrato promessa de compra e venda re1ativo à fracção autónoma designada pela letra B, correspondente ao primeiro andar esquerdo, do prédio urbano sito na Av. , n° 10, em ….
Como motivo dessa resolução, fundada já cláusula 4ª do aditamento ao respectivo contrato de promessa supra referido, invocaram V.Exas a falta de obtenção de financiamento para a compra. A cláusula que V. Exas. invocam não permite, contudo, que V. Exas. deixem de cumprir o contrato e operem a sua resolução. Com efeito, essa cláusula apenas legitimaria a dita resolução se a falta de financiamento tivesse sido determinada pela avaliação da fracção, para efeitos de concessão de empréstimo, em montante inferior a 305.000,00 euros. No entanto, a notícia que temos é que o processo de financiamento foi recusado por motivos que nada têm a ver com a avaliação do imóvel. Acresce que anteriormente, em correio electrónico dirigido à mediadora ERA, em 2011.01.25, tinham V. Exas. invocado como razão para o não cumprimento do contrato promessa “motivos de força maior devidamente comprovados”.
E, em conversas telefónicas ocorridas em 2011.01.21, a Senhora D. ..comunicou à mediadora … e a A que não pretendia celebrar a escritura por motivos de doença. Assim, para além de os motivos alegados não permitirem o recurso à cláusula contratual invocada, sucede que existem versões contraditórias desses mesmos motivos.
Decorre do exposto que temos de considerar infundada, e portanto ilícita, a resolução do contrato promessa que nos é comunicada por V. Exas. na carta de 2011.02.15.
Por essa razão não procederemos à solicitada devolução de l5.000.00 euros que reteremos, ao abrigo do disposto no artigo 442° do Código Civil. Com os melhores cumprimentos”.
F) A Caixa Geral de Depósitos enviou ao 1º Autor carta datada de 09/02/2011, na qual
se lê:
“ Assunto: Proposta Crédito HP …
Estimado(a) Cliente
É com agrado que registamos o seu interesse no Crédito Imobiliário da Caixa Geral de Depósitos, SA, tendo a sua proposta merecido a nossa melhor atenção. No entanto, lamentamos informar que não foi possível considerar favoravelmente a sua proposta, por não reunir, de momento, os requisitos necessários para a concessão do crédito. Estamos, no entanto, ao seu dispor para qualquer esclarecimento que necessite e para, futuramente, revermos as suas condições de acesso ao Crédito Imobiliário da …. Agradecemos, uma vez mais, o interesse demonstrado e apresentamos os nossos cumprimentos.”
FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO.
Findos os articulados, entendeu o tribunal recorrido que o estado dos autos permitia o conhecimento imediato do mérito da causa, pelo que proferiu sentença, dando como provados os factos com base nos documentos juntos aos autos e à confissão dos mesmos, e julgou a acção improcedente, por a interpretação da cláusula 4ª do Aditamento ao Contrato Promessa não permitir a interpretação que dela fazem os AA., não tendo “alegado factos para demonstrar ser outra que não a consagrada na cláusula a vontade real das partes”, e não constituir fundamento de impossibilidade objectiva a não obtenção de crédito bancário.
Insurgem-se os AA. contra o decidido, alegando que a interpretação da referida cláusula 4ª do Aditamento só pode ter o sentido de que as partes acordaram em condicionar a celebração do negócio definitivo à concessão de um “financiamento bancário”, tendo consciência de que esta era a condição essencial deste Aditamento, pelo que, não tendo os AA. logrado obter o referido empréstimo bancário, verifica-se a condição livremente convencionada e o consequente direito dos AA. a receberem a verba que pagaram a título de sinal.
Ainda que assim não se entenda, a resolução contratual pelos AA. era legítima porque se verifica uma impossibilidade objectiva de cumprimento não imputável ao devedor (art. 790º, nº 1 do CC), tendo direito à devolução do sinal entregue.
Por último, e se também assim não se entender, face às diferentes interpretações do contrato e intenção das partes aquando da sua celebração, que resulta clara dos arts. 10º e 12º da P.I., deveriam os autos ter prosseguido para permitir às partes suportar, através de prova, a sua “interpretação” do contrato.
Vejamos.
Resulta da factualidade provada, que não foi impugnada, que entre os AA. e os RR. foi celebrado, em 23.12.2010, um “contrato promessa de compra e venda”, nos termos do qual os RR. se obrigaram a vender aos AA. uma fracção autónoma sita em …, de que são proprietários, pelo preço de € 305.000,00.
Mais ficou aí acordado que a escritura de compra e venda seria outorgada quando toda a documentação necessária para a mesma estivesse emitida, disponível e na posse dos promitentes compradores, em dia, hora e Cartório Notarial a designar por estes, para o que deveriam avisar, por escrito, os promitentes vendedores, com a antecedência mínima de oito dias da data supra mencionada (cláusula 5ª, nº 1), devendo, contudo, a escritura realizar-se no prazo máximo de 60 dias contados a partir da assinatura do contrato, prorrogáveis por mais 30 dias caso exista acordo entre as partes (nº 2 da mesma cláusula), mais deviam os promitentes vendedores obter da Câmara Municipal de Lisboa declaração de renúncia ao exercício do direito de preferência de acordo com a legislação aplicável e do IPPAR a autorização, caso fosse necessária (nº 3), bem como obter o Certificado de Desempenho Energético e da Qualidade do Ar Interior, para entregar aos promitentes compradores (nº 4).
Em 30.12.2010, as partes outorgaram um “Aditamento” ao referido contrato promessa, nos termos do qual se alterou o prazo máximo previsto (na cláusula 5ª, nº 3) para celebração da escritura do contrato prometido para 120 dias e se aditou uma cláusula ao contrato promessa, a 4ª do Aditamento, com o seguinte teor: “1. Os segundos outorgantes estão a recorrer a financiamento bancário para aquisição da fracção identificada na cláusula primeira, pelo que o presente contrato promessa de compra e venda e aditamento estão condicionados à obtenção de um valor de avaliação que permitida aos segundos outorgantes concluir o processo de compra e venda. 2. Para efeitos de avaliação do imóvel acordam as partes em condicionar o presente negócio a uma avaliação bancária nunca inferior a € 305.000,00 (Trezentos e Cinco Mil Euros)” (sublinhados nossos).
O objecto primeiro da acção e deste recurso é, precisamente, a interpretação desta cláusula contratual, uma vez que, com base na mesma e na sequência de comunicação do banco que lhes foi feita no sentido de negar a concessão do crédito, os AA. resolveram o contrato e pediram a restituição do sinal entregue, no montante de € 15.000,00, que os RR. se recusam a entregar, por entenderem que não era a concessão do empréstimo que constituía a condição estipulada pelas partes, mas sim o valor da avaliação.
Como ensinava Manuel Domingos de Andrade, in Teoria Geral da Relação Jurídica, Vol. II, pág. 305, “interpretar um negócio jurídico – isto é, a declaração ou declarações de vontade que o integram – equivale a determinar o sentido com que ele há-de valer, se valer puder. Trata-se de saber quais os efeitos a que ele tende conforme tal declaração, e que realmente produzirá se e na medida em que for válido; qual o conteúdo decisivo dessa declaração de vontade”.
No âmbito da liberdade contratual ou da autonomia privada, as partes são livres de contratar e de inserir nos contratos as cláusulas que entenderem, dentro dos limites da lei (art. 405º do CC), consagrados nos arts. 280º e ss. do CC, e da boa fé.
Em matéria de interpretação da vontade negocial é aplicável o disposto nos arts. 236º a 238º do CC.
Os citados preceitos consagram a teoria da impressão do destinatário, segundo a qual, uma declaração negocial vale, em regra, com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante.
Só assim não será se não for razoável imputar ao declarante aquele sentido declarativo (“se este não puder razoavelmente contar com ele”), ou se o declaratário conhecer a vontade real do declarante, caso em que “será de acordo com ela que vale a declaração emitida”.
Como escrevem Pires de Lima e Antunes Varela, in CC Anotado, Vol. I, pág. 207, “a regra estabelecida no nº 1 (do art. 236º) é esta: o sentido da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um declaratário normal, ou seja medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real em face do comportamento do declarante. Exceptuam-se apenas os casos de não poder ser imputado ao declarante, razoavelmente, aquele sentido (nº 1), ou o de o declaratário conhecer a vontade real do declarante (nº 2). O objectivo legal é, pois, em tese geral, o de proteger o declaratário conferindo à declaração o sentido que seria razoável presumir em face do comportamento do declarante, e não o sentido que este lhe quis efectivamente atribuir”.
Nos negócios formais a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto respectivo, ainda que imperfeitamente expresso – art. 238º, nº 1 do CC.
E em caso de dúvida sobre o sentido da declaração prevalece, nos negócios onerosos, aquele que conduzir ao maior equilíbrio das prestações – art. 237º do CC.
“Pode acontecer que, mesmo depois de devidamente ponderados os elementos interpretativos consignados no art. 236º do Código, se fique na dúvida sobre o exacto entendimento da declaração negocial, que se mostra susceptível de vários sentidos, todos, pelo menos na aparência, igualmente lícitos. Cumpre então recorrer aos critérios supletivos consignados no art. 237º” – Inocência Galvão Teles, in Manual dos Contratos em Geral, refundido e actualizado, pág. 446.
No contrato promessa inicialmente outorgado entre as partes, não constava qualquer cláusula que condicionasse a realização do contrato prometido a um determinado acontecimento futuro e incerto.
Já no Aditamento ao mesmo contrato promessa, a cláusula introduzida (a 4ª) configura uma condição para a realização do contrato prometido.
De facto, da mencionada cláusula consta, expressamente, que o “contrato promessa de compra e venda e aditamento estão condicionados à obtenção de um valor de avaliação que permitida aos segundos outorgantes concluir o processo de compra e venda” (negrito nosso).
Desconhece-se, por nada ter sido alegado, o que determinou a outorga do referido Aditamento e qual foi a vontade real das partes (conhecida e aceite por ambas) ao inserir no contrato promessa, através daquele aditamento, a cláusula em questão.
Da factualidade alegada na P.I. nenhuma se refere à vontade das partes, livremente acordada, que determinou o aditamento da referida cláusula ao contrato promessa antes realizado.
Assim sendo, haverá que apurar o sentido da declaração ponderando as regras supra enunciadas, como o fez o tribunal recorrido.
Estando em causa um contrato bilateral em que a cláusula inserta no mesmo resultou, necessariamente, da vontade e acordo das partes, como, aliás, se fez constar do referido Aditamento [5], haverá que apurar o sentido que as partes quiseram dar à mesma.
Declarantes são ambas as partes, reproduzindo a cláusula o acordo daquelas sobre a matéria.
Assim equacionada a questão, logo se vê que, para interpretar a vontade das partes, não releva o alegado pelos AA. no art. 10º e 12º da PI. [6], ao contrário do pretendido pelos apelantes, uma vez que aí apenas se alegam factos respeitantes aos promitentes compradores, à eventual vontade destes, sem que se refira o acordo dos promitentes vendedores na matéria.
Na busca do sentido que o declaratário medianamente instruído possa deduzir do comportamento do declarante, são atendíveis todos os elementos e circunstâncias que aquele teria tomado em conta, como sejam os termos do negócio, os interesses em jogo, a finalidade prosseguida pelo declarante, as negociações prévias, etc.
Pouco resulta dos autos que possa contribuir para tal.
De ponderar será, apenas, o facto, de, inicialmente as partes terem celebrado o contrato promessa de compra e venda sem sujeitar a realização do contrato prometido a qualquer condição, o que se nos afigura não ser irrelevante.
É certo que a cláusula em apreço começa por referir que os promitentes compradores estão a recorrer a financiamento bancário para aquisição da fracção, e que é tal circunstância que determina a inserção da nova cláusula no contrato promessa, o que resulta demonstrado pela expressão seguinte “pelo que”.
Mas não menos certo é que, não se condicionou o contrato promessa e aditamento à obtenção do referido financiamento bancário, mas à obtenção de um valor de avaliação que permita aos promitentes compradores concluir o processo de compra e venda.
Concretizando-se no ponto 2. da referida cláusula que “Para efeitos de avaliação do imóvel acordam as partes em condicionar o presente negócio a uma avaliação bancária nunca inferior a € 305.000,00”.
Todo o enfoque da condição se reporta ao valor da avaliação, como entendeu o tribunal recorrido, sendo este o sentido que tem no texto da cláusula um mínimo de correspondência, o que não sucede com a interpretação que os apelantes sustentam para a mesma.
É que, de facto, é coisa bem diferente fazer depender o negócio prometido de financiamento a obter pelos apelantes, dependente de factores menos objectivos, não controláveis pelos promitentes vendedores, nenhum elemento existindo nos autos que aponte nesse sentido, nem encontrando cobertura no texto utilizado, que, facilmente, podia consignar tal condição, se fosse essa a intenção e vontade das partes.
A conclusão a retirar, por um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, do comportamento dos declarantes, é que as partes tiveram a intenção de sujeitar a realização do negócio prometido à obtenção pelos promitentes compradores de um valor de avaliação da fracção prometida vender, pelo menos, pelo preço da prometida compra.
Não se verificou, pois, a condição convencionada que legitimava a resolução do contrato promessa pelos apelantes, improcedendo, nesta parte, a apelação.
Tal como improcede na parte em que sustenta que os autos deveriam ter continuado para “interpretação” do contrato e intenção das partes, face ao que acima já se deixou dito.
De facto, os autos só haveriam de prosseguir se, efectivamente, os apelantes tivessem alegado factos que permitissem apurar a vontade real das partes, o que não fizeram.
E não o tendo feito, a interpretação do contrato há-de fazer-se por apelo às regras constantes dos arts. 236º a 238º do CC, como se fez, e, neste caso, o processo continha já todos os elementos de facto (adquiridos por confissão e documentalmente) para permitir, sem necessidade de mais provas, a apreciação do pedido.
A redacção actual do artigo 510º, nº 1, al. b) do CPC resulta das alterações introduzidas pela reforma de 1995-1996, mas como já referia o Prof. Castro Mendes, in Direito Processual Civil, Vol. II, pág. 638, a questão de mérito nunca pode ser unicamente de direito, pelo que pode conhecer-se do mérito da causa “sempre que os factos necessários para a resolução do litígio estejam já provados no processo, não carecendo por isso de ulterior instrução e actividade probatória”.
Resta apreciar se, como alegam os apelantes, a resolução do contrato pelos AA. tinha fundamento legal, uma vez que se verificou a impossibilidade objectiva de cumprimento não imputável ao devedor, nos termos e para os efeitos do nº 1 do art. 790º do CC.
O não cumprimento do contrato promessa encontra-se submetido ao regime geral do não cumprimento das obrigações.
Dispõe o nº 1 do art. 790º, nº 1 do CC que “a obrigação extingue-se quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor”.
Como explica Antunes Varela, in Das Obrigações em Geral, Vol. II, págs. 67 e 68, “para que a obrigação se extinga é necessário, segundo a letra e o espírito da lei, que a prestação se tenha tornado verdadeiramente impossível, seja por força da lei, seja por força da natureza (caso fortuito ou de força maior) ou por acção do homem. Não basta que a prestação se tenha tornado extraordinariamente onerosa ou excessivamente difícil para o devedor, como pode suceder com frequência nos períodos de mais acentuada inflação monetária ou de súbita valorização de certos produtos. Causa de extinção da obrigação é a impossibilidade (física ou legal) da prestação (a que pleonasticamente se poderia chamar impossibilidade absoluta), não a simples difficultas praestandi, a impossibilidade relativa”.
Por seu turno, estabelece o art. 401º, nº 3 do mesmo diploma legal que “só se considera impossível a prestação que o seja relativamente ao objecto, e não apenas em relação à pessoa do devedor”.
In casu, o que se verifica é uma impossibilidade dos apelantes cumprirem a sua obrigação (de outorga do contrato definitivo), ou seja, uma impossibilidade subjectiva.
E nem essa impossibilidade é absoluta, nem é assacável a terceiro como os apelantes alegam, uma vez que resulta provado que o banco lhes recusou o pedido de empréstimo por não reunirem os requisitos necessários para a concessão do crédito.
Não esquecendo, ainda, que no contrato promessa não se fez depender a outorga da escritura de compra e venda da fracção da obtenção do mencionado empréstimo bancário, como já acima se referiu, não sendo, pois, equiparável a situação em apreço à do Ac. da RL de 17.01.2012 a que os apelantes fazem referência nas suas alegações.
Improcede, pois, na totalidade a apelação.
*
DECISÃO.
Pelo exposto, acordam em julgar improcedente a apelação, mantendo a decisão recorrida.
Custas pelos apelantes.
*
Lisboa, 2013.03.05
Cristina Coelho
Roque Nogueira
Pimentel Marcos
-------------------------------------------------------------------------------------------------
[1] Tendo-se, posteriormente, determinado que a acção passasse a seguir a forma de processo ordinário, face ao valor fixado – cfr. fls. 111.
[2] Acórdão do Tribunal de Relação de Lisboa, de 17-01-2012, proferido no âmbito do processo n.º 5024/10.7TBALM.L1-1,
[3] Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 10-03-2009, proferido no âmbito do Processo n.º 0824061
[4] Uma vez que foi ordenado o desentranhamento das contra-alegações apresentadas, por falta de pagamento de taxa de justiça e multa.
[5] “… Entre os primeiros e os Segundos Outorgantes é celebrado e reciprocamente aceite o presente Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda que se rege pelas cláusulas seguintes: …”.
[6] Alegam os AA. no art. 10º que “Sem prejuízo da cláusula IV, referir à avaliação bancária, certo é que a mesma decorre de um processo de Crédito Habitação , tendo em vista a apreciação do mesmo. Tal significa que esta cláusula visa dar conhecimento aos promitentes vendedores de que é condição essencial para a celebração do negócio a respectiva aprovação deste Crédito”, e no art. 12º que “Os promitentes compradores, ora AA. prometeram apenas a realização de determinado esforço ou diligência, que fizeram junto da entidade bancária, para que o resultado se obtivesse. …”. |
