Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

1392/24.1YLPRT.L1-8

Relator: ANA PAULA OLIVENÇA

Descritores: ARRENDAMENTO
ARRENDAMENTO NÃO HABITACIONAL
REGIME SUPLETIVO

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 05/14/2026

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Texto Parcial: N

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: IMPROCEDENTE

Sumário: Sumário (elaborado pela relatora - art. 663º, nº 7, do Código de Processo Civil):
« « Nos contratos de arrendamento para fim não habitacional, as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação, sem prejuízo do disposto nos artigos 1110.º e 1110.º-A, ambos do Código Civil.»

Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral: Acordam os Juízes da 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:

1. Relatório
Clube A,
veio apresentar no BNA requerimento de despejo contra,
B, melhor id. nos autos,
alegando, para o efeito e em síntese, que procedeu à cessação do contrato de arrendamento celebrado com o R., por oposição à renovação desse contrato, solicitando, ainda, o pagamento de rendas em atraso referentes aos meses de Outubro de 2020 a Junho de 2024, que perfaz a quantia global de € 69.750,00, ao que acresce a quantia referente a penalização, por falta atempada de pagamento no valor global de €: 13.950,00, ao abrigo do disposto no artigo 1041.º n.º 1 do Cód. Civil.
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Devidamente citado, o Réu deduziu oposição alegando inexistir fundamento de oposição à renovação ao contrato de arrendamento aduzindo, para além disso, que forneceu várias refeições aos funcionários, aos membros dos órgãos sociais do A. e, outros colaboradores do A., no montante global de € 35.000,00, pelo que não existem rendas em dívida mas antes um crédito, a favor do R..
Alega, ainda, que o recurso ao presente procedimento por parte do A. é indevido e a excepção dilatória do caso julgado.
Requer, também, a condenação do A. como litigante de má fé.
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Notificado o A. para, querendo, exercer o respectivo contraditório, veio o mesmo impugnar a factualidade a esse título alegada, arguindo a prescrição do alegado crédito e, a litigância de má fé por parte do R. e, não do A. .
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Conhecida a excepção de caso julgado, foi a mesma julgada improcedente assim como foi julgada improcedente a excepção dilatória inominada de uso indevido do processo.
Quanto ao mérito da causa decidiu-se:
«Nestes termos, julga-se o requerimento de despejo totalmente procedente, por provado e, em conformidade, condena-se:
a) O R. a proceder à entrega ao A. do restaurante “XXX” sito na Rua …, no prazo de 30 (trinta) dias, valendo a presente decisão como autorização de entrada imediata no restaurante, e
b) O R. a pagar as rendas vencidas e não pagas referentes aos meses de Outubro de 2020 a Junho de 2024, no valor global de € 69.750.00 (sessenta e nove mil, setecentos e cinquenta euros), a título de rendas vencidas e não pagas, acrescida da penalização que perfaz o valor de € 13.950,00 (treze mil, novecentos e cinquenta euros).
Custas a cargo do R. – cfr. artigo 527.º n.ºs 1 e 2 do C. P. C..
Registe e Notifique, observando-se o disposto no artigo 15.º - EA n.º 5 do N. R. A. U..»
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Não se conformando com a decisão veio o Réu interpor o presente recurso de apelação. no qual vêm alinhadas as seguintes conclusões:
« - Nulidade da comunicação que serviu de base à instauração do procedimento, utilização abusiva deste procedimento, erro na forma de processo (art. 615.º nº1 d) CPC).
1 - As partes sujeitaram a validade do contrato a uma condição resolutiva que, na prática, ainda não se verificou, não existindo fundamento legal para que o senhorio procedesse à comunicação efetuada, sendo tal comunicação inválida e ineficaz, por falta de fundamento legal, existe manifesta nulidade do documento que serviu de base ao procedimento,
2 - O Recorrido utilizou, sem fundamento legal, de forma abusiva e indevida, o procedimento especial de despejo (art. 15.º-R do NRAU);
3 - Ferindo de nulidade todo o procedimento, ao abrigo do disposto nos arts. 193.º, 196.º, 278.º, n.º 1, al. b) e 577.º, al. b) do C.P.Civil, sendo tal nulidade de conhecimento oficioso, ao abrigo do disposto no art. 196.º, implicando a absolvição do réu da instância (art. 278.º, n.º1, b), e 577.º b), CPC).
4 - Não tendo a douta decisão conhecido esta nulidade feriu de nulidade a douta decisão, ora em crise, em razão do disposto no art. 615.º nº1 d) CPC.
5 - O R., aqui Recorrente, alegou uma excepção dilatória, consubstanciada no uso indevido do procedimento especial de despejo, sendo a douta decisão ambígua quanto ao conhecimento da mesma e totalmente omissa quanto à sua fundamentação.
6 - Apesar da decisão referir que “a ausência ou não de fundamento legal, apenas poderá ser aferida em função dos factos que vierem a ser provados e não provados e, a subsunção que vier a ser efectuado dos factos provados ao direito aplicável”, a verdade é que, após analise da matéria de facto provada, a sentença não esclarece, nem justifica, deixando em aberto a apreciação desta questão.
7 - A sentença é omissa na apreciação desta excepção dilatória, invocada pelo R, aqui Recorrente, não tendo decidido, nem esclarecido se há ausência ou não de fundamento legal para a instauração do procedimento.
8 - Da mesma forma, não especifica os fundamentos de facto e de direito, que levariam a eventual decisão, sendo a alegação, relativa a tal matéria, confusa, obscura e ininteligível.
9 - Mostra-se assim, ferida de nulidade, ao abrigo do disposto no art. 615.º n.º1 b), c) e d) do CPC., por falta de fundamentação, e ainda, em ultima analise, por ambiguidade e obscuridade, pois não só não deixa claro o conhecimento da excepção invocada pelo R., como não esclarece devidamente os fundamentos de eventual decisão.
10 - Outra questão que se coloca prende-se com a invalidade e ineficácia da oposição à renovação efetuada pelo Senhorio, aqui Recorrido.
11 - Em apreço, em 17-01-2023, as partes introduziram diversas cláusulas, por acordo, no âmbito do processo .., que correu termos pelo Juízo Local Cível …, acordo esse que se encontra reproduzido no ponto 4 da matéria de facto.
12 - Do teor do acordo celebrado entre as mesmas partes, verifica-se que as mesmas sujeitaram a duração do contrato de arrendamento à verificação de uma condição, como seja, o inicio da obra de requalificação do parque desportivo.
13 - Na primeira parte do acordado, as partes referem, expressamente, que o contrato de arrendamento se mantém plenamente em vigor até 30-06-2023, portanto, até esta data, nada se verificaria que pudesse beliscar a vigência do contrato,
14 - A partir desta data, o contrato passaria a ter a duração de um ano, renovável, alegadamente por iguais períodos, obrigando-se o A. a comunicar ao R., por carta registada com AR, com pre aviso de 60 dias, o inicio da obra de requalificação, condição que, a verificar-se originaria a caducidade do contrato.
15 - Contrariamente ao acordado entre as partes, não resulta da alegada comunicação, como fundamento da oposição, o início da referida obra de qualificação.
16 - Não se tendo verificado o evento específico, previamente acordado pelas partes, não poderia o A., aqui Recorrido, denunciar o referido contrato de arrendamento.
17 - Em face do exposto, não era admissível a oposição efetuada, de molde a cessar o contrato em 1 de julho de 2024, conforme peticionado pela aqui Recorrida, em 8 de julho de 2024.
18 - Resultando inequívoco que a notificação de oposição à renovação nos termos em que foi efetuada não pode vincular a aqui Recorrente, sendo inadmissível/inválida.
19 - À semelhança do nº1 do art.1096º do Cód. Civil (na redacção actual que lhe foi dada pela Lei nº 13/2019, de 12/02), que consagra uma norma imperativa, no sentido de não permitir que o contrato de arrendamento para fins habitacionais se renove por um período inferior a três anos, também o n.º 3 do art. 1110.º do CC, não permite renovações sucessivas por períodos inferiores a cinco anos.
20 - Assim sendo, a renovação automática não poderia ser inferior a 5 cinco anos, o que significa que o contrato, com as alterações que resultaram do ultimo acordo firmado pelas partes em 17-01-2023, no âmbito do processo n.º …., e que se manteve em vigor até 30-06-2023, foi sujeito nesta data, à renovação legal de 5 anos, mantendo-se valido 30-06-2028 (ao abrigo do disposto no art. 1110.º n.º3 CC)
21 - Considera incorretamente julgado o ponto “5. Por carta registada, remetida com aviso de recepção pelo A. para o R., datada de 06/12/2023, o A. comunicou ao R., o seguinte: “Assim, é intenção do CLUBE A, comunicar a V. Exas a oposição à renovação do dito contrato, devendo V. Exas entregar livre e devoluto o imóvel locado, no dia 1/7/2024, segunda-feira, cumprindo, por conseguinte, com o aviso prévio estipulado de 120 dias, conforme previsto no art. 1097 nº. 1 al) b do CC.”.
22 - Relativamente a este ponto da matéria de facto, a douta decisão apenas transcreve uma pequena parte da alegada comunicação, omitindo o restante teor, considerado essencial e relevante para a boa decisão da causa, como seja o de perceber em que circunstâncias foi comunicada a alegada oposição, e se a mesma é ou não válida;
23 - Por outro lado, o teor do ponto 5 merece censura, no sentido em que apenas contem o efeito que o Recorrido pretendia fazer valer, deixando de lado os demais factos e circunstâncias que poderiam levar ou não a esse efeito;
24 - Deverá acrescentar-se à matéria de facto, o facto n.º 9, com o seguinte teor: A missiva referida no ponto 5 contem o seguinte teor:

25 - Impugna-se o facto n.º8, que impunha decisão diversa, pois não só não existiu qualquer acordo nessa matéria, antes pelo contrario, este facto foi fortemente contestado pelo aqui Recorrente, nos pontos 15 a 22 da oposição, veja-se ainda o documento n.º2 junto com a mesma, que constitui um documento emitido pela própria A./Req.te/aqui Recorrida, no qual apresenta o comprovativo de uma divida da aqui Recorrida, para com a Recorrente, no valor de 35.000€;
26 - Sao os seguintes, os meios probatórios, que impunham decisão diversa:
O depoimento das testemunhas …, e …, membros dos órgãos sociais da antiga direcção, saída em Maio de 2022, que foram peremptórios em dizer que havia um acordo entre a aqui Recorrente e o Recorrido, mediante o qual a renda era debitada no valor das refeições consumidas no restaurante, e que existia uma divida da Recorrida para com a Recorrente.
27 - Tais depoimentos, corroborados com os Documentos 2 junto com a oposição e documentos 1 a 6 juntos pelo aqui Recorrente, em 2/2/2026, ao requerimento com a REFª: 54957421, que constituem os mapas e encontro de contas que demonstram não existir rendas em atraso, mas sim um crédito do Recorrente sobre a Recorrida.
28 - Ora, do depoimentos das testemunhas prestadas em audiência, resulta claro existir um acordo entre Recorrente e Recorrida, e que a aqui Recorrida tinha uma divida para com o Recorrente.
29 - Por conseguinte, não poderia a sentença ter dado como provado o facto n.º8, que a R., aqui Recorrente, não pagou as rendas relativas aos meses de Outubro de 2020 a Junho de 2024.
30 - Impondo-se assim, a eliminação do facto n.º8, ou seja, a absolvição da R., aqui Recorrente, do pagamento das rendas peticionadas,
31 - Por outro lado, deveria antes, a douta decisão, ter considerado provado, pelo depoimento das testemunhas … e …, membros dos órgãos sociais da antiga direcção, saída em Maio de 2022, os quais foram peremptórios em afirmar que havia um acordo entre a aqui Recorrente e o Recorrido, mediante o qual a renda era debitada no valor das refeições consumidas no restaurante.
32 - Deve considerar-se provado, com interesse para a boa decisão da causa, acrescentando-se à matéria de facto n.º 9, com o seguinte teor:
9. A missiva referida no ponto 5 contem o seguinte teor:

33 - Deve acrescentar-se ainda à matéria de facto, o facto n.º 10, com o seguinte teor:
“10. Entre A/Req.te e R./Requerido foi celebrado acordo, mediante o qual, o valor das refeições consumidas pela Direcção, órgãos sociais e funcionários da Req.te, seria abatido no pagamento da renda mensal do locado;”
34 - Este facto deveria ter resultado provado, pelo depoimento das testemunhas … e …, membros dos órgãos sociais da antiga direcção, saída em Maio de 2022, que foram peremptórios em dizer que havia um acordo entre a aqui Recorrente e o Recorrido, mediante o qual a renda era debitada no valor das refeições consumidas no restaurante.
35 - Mais disseram estas testemunhas que existia uma divida da Recorrida para com a Recorrente.
36 - Tais depoimentos, corroborados com os Documentos 2 junto com a oposição e documentos 1 a 6 juntos pelo aqui Recorrente, em 2/2/2026, ao requerimento com a REFª:54957421, impunham tal decisão.
37 - Finalmente, deveria ter ficado provado a má-fé da A., acrescentando-se à matéria de facto, o facto n.º 11, com o seguinte teor: “11. A A. atuou de má-fé;”
38 - A aqui Recorrida atuou de má fé, ao abrigo do disposto no art.542.º, n.º2, a) CPC, pois solicitou o pagamento de quantias que sabia não ter direito, tendo a aqui Recorrida demonstrado ter perfeito conhecimento da existência do credito da Recorrente, relativa às refeições fornecidas, e não obstante, sabendo que esta não dispunha dos recibos de renda, face ao encontro de contas que sempre existiu entre ambos, veio pedir novamente o pagamento do valor destas, porque sabia que na ausência de tais recibos, a aqui Recorrente não conseguiria com facilidade provar o pagamento das rendas.
39 - A douta sentença violou, entre outros, as seguintes disposições legais: art.º 193.º, 195.º,n.º 1 e 2, 196.º, 615.º n.º1 b), c) e d); art. 278.º, n.º1, b); art. 577.º b), do CPC; art. 542º, nº 2 CPC; art. 15.ºR NRAU; art. 270.º, art. 1110.º n.º3 CC.
Termos em que, revogando a douta Sentença proferida pelo Tribunal a quo, e absolvendo o Recorrente, farão Vossas excelências a Acostumada Justiça!»
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O apelado Autor, devidamente notificado, apresentou contra-alegações, concluindo:
« A - Não se mostrando paga a caução, que sempre seria o valor das rendas em atraso, não se vislumbra, atendendo á natureza do contrato em assunto, Arrendamento NÃO habitacional, motivos, para a suspensão do deferimento da desocupação do locado, com a atribuição do efeito suspensivo ao presente Recurso, indeferindo-se, por conseguinte, o pedido.
B - tendo-se invocado a oposição á RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO, NÃO HABITACIONAL, cumulativamente com o pagamento de rendas em atraso, os documentos entregues com o requerimento junto do BNA, foram os previstos no art. 15 nº 2 al) c) do NRAU, o contrato – doc 1, a comunicação da oposição – doc 2, aviso de receção recebido pelo arrendatário – doc 3, o comprovativo do pagamento do IS – doc 4 e 5 e comunicação das rendas em atraso – doc 6, tudo como melhor se alcança da documentação junta com o requerimento inicial.
C - O TRBUNAL A QUO, pronunciou-se devidamente sobre os documentos juntos com o procedimento, considerou-os idóneos, para os efeitos pretendidos, e com base nessa análise, considerou o procedimento judicial conforme a lei, procedendo à tramitação processual subsequente, audiência de julgamento e posterior emissão de sentença.
D - O Réu, ora Recorrido, faz uma deliberada confusão entre a denuncia e oposição á renovação, prevista no art. 1110 do Código Civil, para contratos de arrendamento, para ﬁns NÃO HABITACIONAL.
E - No âmbito do citado acordo judicial, datado de janeiro de 2023, ﬁcou igualmente estabelecido, que a denuncia a operar, só se poderia dar com a invocação do início de “obras de requaliﬁcação das instalações”. Ora a condição, que ﬁcou estabelecido, foi para a denuncia, como claramente se refere, e não existiu qualquer “condição resolutiva”, para a oposição á renovação, que foi o que ocorreu.
F - Ao contrário do que é alegado pelo Recorrente, Réu, as partes no âmbito da sua liberdade contratual, estipularam, que a partir de 2023, 30/06, as renovações teriam uma renovação anual, ao abrigo do disposto no art. 1110 nº 1 e 3 do CC, onde claramente se prevê “salvo estipulação em contrario”…
G - Ao contrário das normas relativas ao Contrato habitacional, art. 1080 do CC, sobre caducidade, resolução e denuncia, que têm natureza imperativas, as constantes da subseção VIII - disposições especiais do arrendamento para ﬁns não habitacionais – têm natureza supletiva.
H - Ao que acresce o facto, das ditas normas contratuais, acordadas em sede de transação judicial homologada, no âmbito da oposição à renovação, não terem sido objeto da Oposição que foi deduzida, com a ref: 49722951, datada de 30/8/2024, pelo que vir agora, em sede de recurso, alegar COMO FACTO NOVO, a suposta desconformidade, da duração da renovação, é um “venire contra factum proprio”, querendo pôr em causa, o que foi mutuamente acordado.
I - Na realidade a alegação de factos novos, colide com o previsto no art. 5 do CPC, no âmbito do ónus de alegação das partes e dos poderes de cognição do Tribunal, estando, por conseguinte, o Tribunal delimitado pelos factos alegados pelas partes, que constituem a causa de pedir e as exceções invocadas…a saber: A denuncia do contrato e suas vicissitudes, o contrato de crédito alimentar e o uso indevido ou abusivo do procedimento.
J - Foi a ora Recorrente, Ré, igualmente condenada, ao pedido cumulativo de rendas em atraso, como melhor se alcança do dispositivo da Sentença do TRIBUNAL A QUO.
L - Como alegada prova do pagamento a ora Recorrente, invocou um alegado crédito alimentar”…que conforme salienta o TRIBUAL A QUO, não revestiu o mesmo, da forma processual correta, por via da dedução de um pedido reconvencional, ao abrigo do disposto no art. 266 nº 2 al) C) do CPC.
M - E para prova desse montante, a ora recorrente, entregou como “alegada prova” um conjunto de documentos, denominados “consultas de mesa”, sob o requerimento com a ref: 54957421 datado de 02/02/2026, que mereceu resposta, da recorrida, sob o requerimento sob a ref: 55114415, datado de 12/02/2026.
N - Acontece que tais documentos, mesmo que fossem admitidos pelo Tribunal AD QUEM, o que não se admite, como prova idónea e capaz, para liquidar as rendas vencidas, tais documentos totalizam a quantia de €: 35.455,60…o que manifestamente é insuﬁciente, para liquidar o crédito de rendas da Autora, em montante bem superior!
O - denotamos uma linha comum, a inexistência de prova clara e concludentes da existência, ou melhor, da inexistência de comprovativos de pagamento das ditas rendas, se o RR tivesse recibos de pagamento ou até comprovativos de transferência bancária, para a conta do Autor, do valor da renda, seguramente teriam aparecido como prova da liquidação das ditas rendas.
P - Até mesmo o alegado “crédito Alimentício” invocado pelo RR, como contra crédito das rendas, nem esse foi provado, por nenhuma testemunha, nomeadamente as do R, que se é certo, que conﬁrmaram, uma prática de “comer primeiro e pagar depois”, contudo, são souberam, com precisão e clareza, informar qual o suposto valor em causa, sendo notória a imprecisão, no tocante, ao montante alegado pelo R.
Q - Ora, cabendo, neste caso, o ónus da prova, ao R, ao abrigo do disposto no art. 342 do CC, o certo é que não conseguiu “trazer aos autos” factos extintivos do direito invocado, isto é, factos de fossem suscetíveis de conduzirem à liquidação das rendas em falta.
R - Não restam, pois, dúvidas, de que o TRIBUNAL A QUO, bem andou ao não ter considerado como provado o crédito denominado de “contrato de crédito alimentar”, não se justiﬁcando, como alegado pelo R, ora recorrente a modiﬁcação da prova dada como provada, no sentido pretendido pelo mesmo.
S - Não podem proceder as alegações do ora recorrente, Réu, mantendo-se como é de justiça a douta Sentença proferida.»
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Foram reclamados lapsos materiais cometidos em sede de sentença que foram julgados verificados e rectificados.
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Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
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2. Delimitação do objecto do recurso e questões a decidir
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações do apelante, tal como decorre das disposições legais dos art.ºs 635º, nº 4 e 639º do CPCivil, não podendo o tribunal conhecer de quaisquer outras questões, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o seu conhecimento oficioso (art.º 608º, nº 2 do CPCivil). Por outro lado, não está o tribunal obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes e é livre na interpretação e aplicação do direito (art.º 5º, nº 3 do citado diploma legal).
São as seguintes as questões que importa decidir:
-nulidades da sentença;
-alteração da matéria de facto fixada em 1ª instância;
-reapreciação do mérito;
-litigância de má fé.
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3. Fundamentação
3.1. Fundamentação de Facto em 1ª instância
Factos provados:
1. O Requerente, na qualidade de senhorio e, o R., celebraram em 18/01/2016, acordo escrito que denominaram de “CONTRATO DE ARENDAMENTO SEM FIANÇA PARA FIM NÃO HABITACIONAL A PRAZO CERTO NOS TERMOS DA LEI 31/2012 DE 14 DE AGOSTO”, nos termos do escrito junto com o requerimento que inicial que se dá por reproduzido, que teve por objecto o restaurante “..” sito na Rua ...
2. Da cláusula Segunda do acordo referido em 1) consta: “O arrendamento tem início no dia 1 de Fevereiro de 2016 e é celebrado pelo prazo de cinco anos, e até ao máximo de 6 nos termos do artº. 1095º., nºs 1 e 2, conjugado com o art. 1108º, ambos do Código Civil (nº. 2, da Lei 31/2012, de 14/08/2012.”.
3. Da cláusula Terceira do acordo referido em 1) consta: “Dada a natureza deste contrato, o primeiro outorgante tem a faculdade de o denunciar desde que o comunique ao arrendatário com a antecedência de sessenta dias, nos termos do nº. 1/b, do artº. 1055º., conjugado com o nº. 1, do artº. 1110º., ambos do Código Civil, (nº. 1/b, conjugado com o nº. 2 do artº. 1110º., ambos da Lei 31/2012, de 14/08/2012), por carta registada com aviso de recepção ou notificação, não tendo o arrendatário direito a qualquer indemnização, nos termos daqueles artigos.”.
4. De transacção datada de 17/01/2023, homologada por sentença transitada em julgado, proferida na mesma data, no processo n.º … que corre seus termos pelo Juízo …, A. e R. acordaram: «1. De que o contrato de arrendamento para fim não habitacional datado de 18-01-2016 é o contrato que se considera em vigor para o locado em causa, tendo existido uma revogação tácita do contrato outorgado em 05-02-2010. 2. No âmbito da presente transação o Autor liquidará ao Réu por conta de benfeitorias realizadas no sobredito locado a quantia de € 37.200,00 (Trinta e sete mil e duzentos euros), que será liquidada de uma única vez no momento da desocupação do locado, isto é, contra a entrega das chaves. 3. As partes reconhecem que o contrato de arrendamento se manterá plenamente em vigor até 30-06-2023, obrigando-se o Autor a notificar o Réu por carta registada com aviso de receção, com o pré aviso de 60 dias, de que a obra de requalificação do parque desportivo do autor vai dar início, enviando com a referida notificação, cópia simples do alvará da licença de construção. Na eventualidade da obra de requalificação das instalações da não vierem a ocorrer, acordam as partes que o sobredito contrato de arrendamento para fim não habitacional passará a ter a duração de um (1) ano, automaticamente renovável por igual período, sendo que a denúncia a operar pelo senhorio terá como fundamento o início da referida obra, sendo a denúncia efetuada com o prazo de sessenta (60) dias de antecedência. 4. As partes prescindem reciprocamente dos pedidos de litigância de má-fé, desistindo ainda o R., do pedido reconvencional. 5. As custas ficam a cargo do Autor e Réu em partes iguais, prescindindo mútua e reciprocamente das custas de parte».
5. Por carta registada, remetida com aviso de recepção pelo A. para o R., datada de 06/12/2023, o A. comunicou ao R., o seguinte: «Assim, é intenção do CLUBE A, comunicar a V. Exas a oposição à renovação do dito contrato, devendo V. Exas entregar livre e devoluto o imóvel locado, no dia 1/7/2024, segunda-feira, cumprindo, por conseguinte, com o aviso prévio estipulado de 120 dias, conforme previsto no art. 1097 nº. 1 al) b do CC.».
6. A carta referida em 5) foi recebida pelo R. em 15/12/2023.
7. Até à presente data, o R. não entregou ao A. o restaurante referido em 1).
8. O R. não pagou as rendas referentes aos meses de Outubro de 2020 a Junho de 2024, sendo a renda mensal de € 1.550,00.
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- FACTOS NÃO PROVADOS
Não existem factos não provados. *
3.2. Das nulidades da sentença
Em sede de alegações recursórias vem invocada a nulidade da decisão recorrida por violação do preceituado na al. d) do nº1, do art.615º do CPCivil invocando-se a nulidade da comunicação que serviu de base à instauração do procedimento referindo-se a utilização abusiva deste procedimento e o erro na forma de processo.
Aduz-se que o recorrido utilizou sem fundamento legal, de forma abusiva e indevida o procedimento especial de despejo o que gera a nulidade de todo o processo, sendo tal nulidade de conhecimento oficioso.
Estabelece o nº 1 do art.615º de forma taxativa as causas de nulidade da sentença:
«1- É nula a sentença quando:
a) Não contenha a assinatura do juiz;
b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;
c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível;
d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;
e) O juiz condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido».
As causas de nulidade taxativamente enumeradas neste preceito não visam o chamado erro de julgamento e nem a injustiça da decisão, ou tão pouco a não conformidade dela com o direito aplicável, configurando realidades distintas, mas muitas vezes confundidas pelas partes.
Não deve, confundir-se o erro de julgamento com os vícios que determinam as nulidades em causa.
As decisões judiciais podem encontrar-se viciadas por causas distintas, sendo as respectivas consequências também diversas: se existe erro no julgamento dos factos e do direito, a respectiva consequência é a revogação, se foram violadas regras próprias da sua elaboração e estruturação, ou que respeitam ao conteúdo e limites do poder, ao abrigo da qual são decretadas, são nulas nos termos do referido art.º 615º.
Apreciemos, pois.
Nos termos do disposto no art. 608º, nº2, do CPCivil, «o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo não se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.».
Daqui se retira que o julgador está adstrito ao ónus de resolver todas as questões que sejam submetidas à sua apreciação pelas partes (salvo aquelas cuja decisão vier a ficar prejudicada pela solução dada antes a outras) e, ao de não conhecer de questões não suscitadas pelas partes (a não ser que a lei lhe permita ou imponha o seu conhecimento oficioso).
As causas de nulidade taxativamente enumeradas neste preceito não visam o chamado erro de julgamento e nem a injustiça da decisão, ou tão pouco a não conformidade dela com o direito aplicável, sendo coisas distintas, mas muitas vezes confundidas pelas partes, a nulidade da sentença e o erro de julgamento, traduzindo-se este numa apreciação em desconformidade com a lei.
Não deve, por isso, confundir-se o erro de julgamento com os vícios que determinam as nulidades em causa.
De facto, as decisões judiciais podem encontrar-se viciadas por causas distintas, sendo a respectiva consequência também diversa: se existe erro no julgamento dos factos e do direito, a respectiva consequência é a revogação, se foram violadas regras próprias da sua elaboração e estruturação, ou que respeitam ao conteúdo e limites do poder à sombra do qual são decretadas, são nulas nos termos do referido art.º 615º.
Tendo em consideração a nulidade da sentença invocada pelo recorrente (omissão de pronúncia, al.d)), importa esclarecer que tal vício resultará da violação do dever previsto no nº 2 do referido art.º 608º do CPCivil o qual prescreve que o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras, e não se pode ocupar senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.
Mas, a resolução das questões suscitadas pelas partes não se pode confundir com os factos alegados, os argumentos suscitados ou as considerações tecidas, e nem tão pouco com meios de prova, não se confundindo, mais uma vez, com o designado erro de julgamento.
Conforme se aponta no Ac. STJ de, 11.10.20221, no Proc. 602/15.0T8AGH.L1-A.S1, disponível in www.dgsi.pt:
«I - As nulidades da sentença/acórdão, encontram-se taxativamente previstas no artº. 615º CPC e têm a ver com vícios estruturais ou intrínsecos da sentença/acórdão também conhecidos por erros de atividade ou de construção da própria sentença/acórdão, que não se confundem com eventual erro de julgamento de facto e/ou de direito.
II - A Nulidade de sentença/acórdão, por omissão de pronúncia, só ocorre quando o julgador deixe de resolver questões que tenham sido submetidas à sua apreciação pelas partes, a não ser que esse conhecimento fique prejudicado pela solução a outras questões antes apreciadas.
III - O conceito de “questão”, deve ser aferido em função direta do pedido e da causa de pedir aduzidos pelas partes ou da matéria de exceção capaz de conduzir à inconcludência/improcedência da pretensão para a qual se visa obter tutela judicial, dele sendo excluídos os argumentos ou motivos de fundamentação jurídica esgrimidos/aduzidos pelas partes.»
Tecidas as considerações de carácter geral que se impunham, importa adiantar que não se verifica o vício alegado pela apelante. Com efeito, o tribunal não deixou de pronunciar-se sobre o objecto decidendum porquanto emitiu decisão cujo objecto foi, precisamente, o alegado uso indevido do procedimento especial de despejo.
Veja-se o que dela consta a respeito:
« Ainda em sede de oposição, veio o R. arguir a excepção dilatória inominada consubstanciada no uso indevido do procedimento especial de injunção.
Porém, sedimenta o R. este uso indevido na circunstância de o A. não pagar taxa de justiça por invocar o estatuto de utilidade pública, por não ter que pagar qualquer caução, contrariamente ao R. e, na circunstância de não ter fundamento legal para intentar o presente procedimento.
Ora, as circunstâncias invocadas, em momento algum, consubstanciam o uso indevido do presente procedimento, sendo certo que a ausência ou não de fundamento legal, apenas poderá ser aferida em função dos factos que vierem a ser provados e não provados e, a subsunção que vier a ser efectuado dos factos provados ao direito aplicável.
Do exposto, resulta que o R., em momento algum veio invocar, qualquer uma das situações previstas no artigo 15.º - C do N. R. A. U., essas sim que redundariam num uso indevido do procedimento especial de despejo e, implicariam como consequência imediata, a recusa do requerimento inicial de despejo.»
Conforme acertadamente se escreve, não estão preenchidos quaisquer dos requisitos que importariam o uso indevido do procedimento sendo certo, ainda, que a ausência ou não de fundamento para a oposição da aludida renovação ao arrendamento, é o objecto da decisão de mérito a proferir após a produção de prova, com a devida aplicação do direito aos factos apurados.
Improcede, pois, a nulidade arguida, não se verificando, de igual modo, qualquer ambiguidade ou obscuridade e mostrando-se a decisão devidamente fundamentada.
*
3.3. Da modificabilidade da decisão de facto
A impugnação da decisão sobre a matéria de facto é expressamente admitida pelo art.º 662º, nº 1, do CPCivil, segundo o qual «A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.».
Por sua vez, estatui o art. 640º, nº 1 do CPCivil que o recorrente deve obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os pontos de facto que considera incorrectamente julgados, os concretos meios de prova, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão diversa e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre essas questões de facto.
Conforme decorre do disposto no art.º 607º, nº 5 do CPC a prova é apreciada livremente; prevê este preceito que o «juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto»; tal resulta também do disposto nos arts 389º, 391º e 396º do CCivil, respectivamente para a prova pericial, para a prova por inspecção e para a prova testemunhal, sendo que desta livre apreciação do juiz o legislador exclui os factos para cuja prova a lei exija formalidade especial, aqueles que só possam ser provados por documentos ou aqueles que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes (2ª parte do referido nº 5 do art.º 607º).
A prova há-de ser apreciada segundo critérios de valoração racional e lógica do julgador, com recurso às regras da experiência e critérios de lógica. Conforme o ensinamento de Manuel de Andrade¹ «segundo o princípio da livre apreciação da prova o que torna provado um facto é a íntima convicção do juiz, gerada em face do material probatório trazido ao processo (bem como da conduta processual das partes) e de acordo com a sua experiência de vida e conhecimento dos homens; não a pura e simples observância de certas formas legalmente prescritas.».
A prova idónea a alcançar um tal resultado, é assim a prova suficiente, que é aquela que conduz a um juízo de certeza; a prova «não é uma operação lógica visando a certeza absoluta (a irrefragável exclusão da possibilidade de o facto não ter ocorrido ou ter ocorrido de modo diferente) (…) a demonstração da realidade de factos desta natureza, com a finalidade do seu tratamento jurídico, não pode visar um estado de certeza lógica, absoluta, (…) A prova visa apenas, de acordo com os critérios de razoabilidade essenciais à aplicação prática do Direito, criar no espírito do julgador um estado de convicção, assente na certeza relativa do facto».² Está por isso em causa uma certeza jurídica e não uma certeza material, absoluta.
É claro que a «livre apreciação da prova» não se traduz numa «arbitrária apreciação da prova», pelo que se impõe ao juiz que identifique os concretos meios probatórios que serviram para formar a sua convicção, bem como a «menção das razões justificativas da opção pelo Julgador entre os meios de prova de sinal oposto relativos ao mesmo facto»³; o «juiz [de 1ª Instância] explicará por que motivo deu mais crédito a uma testemunha do que a outra, por que motivo deu prevalência a um laudo pericial em detrimento de outro, por que motivo o depoimento de certa testemunha tecnicamente qualificada levou à desconsideração de um relatório pericial ou por que motivo não deu como provado certo facto apesar de o mesmo ser referido em vários depoimentos. E é ainda assim por referência a certo depoimento e a propósito do crédito que merece (ou não), o juiz aludirá ao modo como o depoente se comportou em audiência, como reagiu às questões colocadas, às hesitações que não teve (teve), a naturalidade e tranquilidade que teve (ou não)».⁴
É, por isso, comumente aceite que o juiz da 1ª Instância, perante o qual a prova é produzida, está em posição privilegiada para proceder à sua avaliação e, designadamente, compreender no comportamento das testemunhas elementos relevantes para concluir da espontaneidade e credibilidade dos depoimentos que frequentemente não transparecem da gravação.
Assim, a alteração da matéria de facto só deve ser efectuada pelo tribunal de recurso quando este conclua, com a necessária segurança, que a prova produzida aponta em sentido diverso e impõe uma decisão diferente da que foi proferida em 1ª instância, quando tiver formado uma convicção segura da existência de erro de julgamento na matéria de facto; neste sentido salienta Ana Luísa Geraldes que «Em caso de dúvida, face a depoimentos contraditórios entre si e à fragilidade da prova produzida, deverá prevalecer a decisão proferida pela primeira Instância em observância aos princípios da imediação, da oralidade e da livre apreciação da prova, com a consequente improcedência do recurso nesta parte.»⁵.
O julgador procede ao exame crítico das provas e afere as mesmas recorrendo a critérios de razoabilidade.
É fundamental explicar o processo de decisão de modo a que se possa avaliar o processo lógico-formal que serviu de suporte ao seu conteúdo.
A livre apreciação da prova é indissociável da oralidade com que decorre o julgamento em primeira instância, pois como ensinava o Prof. Alberto do Reis⁶, citando Chiovenda: «ao juiz que haja de julgar segundo o princípio da livre convicção é tão indispensável a oralidade, como o ar é necessário para respirar.». A questão que se coloca relativamente à prova, quer na 1ª Instância quer na Relação, é sempre a da valoração das provas produzidas em audiência ou em documentos de livre apreciação, pois que, em ambos os casos, vigoram para o julgador as mesmas normas e os mesmos princípios.
Cumpridos os legais requisitos de que depende a reapreciação da matéria de facto fixada em 1ª instância cumpre apreciar e decidir.
Ponto 5 da matéria de facto do seguinte teor:
« 5. Por carta registada, remetida com aviso de recepção pelo A. para o R., datada de 06/12/2023, o A. comunicou ao R., o seguinte: “Assim, é intenção do CLUBE A, comunicar a V. Exas a oposição à renovação do dito contrato, devendo V. Exas entregar livre e devoluto o imóvel locado, no dia 1/7/2024, segunda-feira, cumprindo, por conseguinte, com o aviso prévio estipulado de 120 dias, conforme previsto no art. 1097 nº. 1 al) b do CC.”.»
Alega o apelante que relativamente a este ponto, a sentença recorrida apenas transcreve uma pequena parte da alegada comunicação, omitindo o restante teor que considera essencial e relevante para a boa decisão da causa, já que cumpre perceber em que circunstâncias foi comunicada a alegada oposição e se a mesma é ou não válida.
Considerando as incidências fácticas a relevar em sede de decisão de direito, designadamente, a transacção efectuada no âmbito do Proc…., que foi considerada no ponto 4 da matéria de facto considerada provada, cremos assistir razão ao apelante pelo que do ponto 5 passará a constar todo o teor da missiva como segue:

Procede, pois, a impugnação.
Ponto 8 da matéria de facto do seguinte teor:
« 8. O R. não pagou as rendas referentes aos meses de Outubro de 2020 a Junho de 2024, sendo a renda mensal de € 1.550,00» e,
aditamento do Ponto 10 com o seguinte teor:
« 10. Entre A/Req.te e R./Requerido foi celebrado acordo, mediante o qual, o valor das refeições consumidas pela Direcção, órgãos sociais e funcionários da Req.te, seria abatido no pagamento da renda mensal do locado;»
A este respeito, alega o apelante que contestou a factualidade vertida no ponto 8 da matéria de facto provada, nos pontos 15 a 22 da oposição e, apelando ao doc. nº2 junto com a mesma, que afirma constituir um comprovativo de uma dívida do apelado para com o apelante no valor de €35.000,00 e aos docs. 1 a 6 juntos pelo aqui Recorrente, em 2/2/2026, ao requerimento com a refª: 54957421.
Conclui dizendo que resulta demonstrada a existência de um acordo mediante o qual fornecia refeições ao apelado cujo valor seria abatido no montante da renda.
Invoca o depoimento das testemunhas …, e …, membros dos órgãos sociais da antiga direcção, saída em Maio de 2022.
Para fundamentar a convicção do tribunal a propósito deste facto, escreveu-se na sentença recorrida: « Quanto aos factos provados nos n.ºs 7 e 8 na admissão, por acordo do R., de tal factualidade, sendo certo que quanto à ausência de pagamento das rendas, teve-se em consideração, a presunção do artigo 799.º do C. Civil que o R. não logrou ilidir.»
Anota-se que as rendas alegadamente em dívida dizem respeito aos meses de Outubro de 2020 a Junho de 2024.
Instada a respeito a testemunha …, pela mesma foi dito que havia uma conta corrente estabelecida entre as partes e que havia um crédito por parte do Réu, porém, afirmou desconhecer o seu montante mas afirmou, também, que o clube estava sempre em dívida.
Temos, também, o depoimento de …, presidente da AG do Clube, desde 4.6.2022 que afirmou que o que se sabia é que não havia qualquer documentação que suportasse esses 35.000 €.
.., presidente da Direcção do Clube, que pediu a demissão em Novembro de 2021 afirmou que até Novembro de 2021 não havia dívida nenhuma do Clube a B esclarecendo « quando eu fui pedir, para se começarem a pagar as rendas, foi-me dito pelo Sr. B, que primeiro teria que pagar os 35.000 € e que nós devíamos, daí isto causar-me bastante apreensão, como isto foi possível, em seis meses se ter esta dívida…» mais dizendo « não havia nada escrito, não havia nada que consubstanciasse essa divida, e quando eu ganho as eleições e vou pedir contas, ao restaurante, eles já tinham dito que tínhamos uma divida de 35.000 €; sem qualquer tipo de justiﬁcação.»
Quanto ao documento nº2, afirma que foi exibido na assembleia de Agosto de 2022 e exigida aos sócios, porém, nunca foi aprovada tal dívida e nunca foram apresentados documentos que suportassem tal dívida.
Ou seja, embora os depoimentos apontem para a existência de uma prática de as pessoas do clube usufruírem das refeições do R. sem proceder ao seu imediato pagamento, o certo é que nada foi afirmado quanto à existência de um acordo de dedução dos valores das refeições nos valores das rendas nem, sequer, de a quanto poderia ascender a alegada dívida do apelado ao apelante.
A verdade é que, o ónus da prova do pagamento das rendas incumbe ao arrendatário, incumbindo, por sua vez, ao senhorio a prova do contrato de arrendamento. A prova do pagamento das rendas, constituindo um facto extintivo do direito do A., incumbe, necessariamente ao R., nos termos do disposto no art.342º, nº2, o CCivil.
Da prova produzida, designadamente dos documentos apresentados e do depoimento das testemunhas ouvidas, não resulta qualquer pagamento de rendas e sequer o acordo que o apelante pretendia que fosse integrado em aditamento.
Improcede a impugnação.
Pretende, ainda, o aditamento do ponto 11, com o seguinte teor:
« A A. atuou de má-fé;»
Para efeitos processuais, tudo o que respeita ao apuramento de ocorrências da vida real é questão de facto e é questão de direito tudo o que diz respeito à interpretação e aplicação da lei.
Conforme se decidiu em acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, «Saber se um concreto facto integra um conceito de direito ou assume feição conclusiva ou valorativa constitui questão de direito, porquanto não envolve um juízo sobre a idoneidade da prova produzida para a demonstração ou não desse mesmo facto enquanto realidade da vida.»⁷
Sendo certo que a redacção actual do CPCivil não contém norma absolutamente equivalente à do art.646º, nº4, do CPCivil de 1961, a verdade é que, analisando o disposto no artigo 607º nº 4 do actual diploma, concluímos que consagra o mesmo princípio quando prevê que da fundamentação da sentença devem constar os factos julgados provados e não provados. A expressa menção aos factos reconduz-se ao velho princípio de que a fundamentação de facto deve ser expurgada de toda e qualquer matéria susceptível de ser qualificada como de direito, conceito que abarca de igual modo juízos conclusivos.
Não se suscita, pois, dúvidas, que no actual regime processual, tal como no anterior, a decisão sobre a matéria de facto apenas deve comportar factos expurgados, pois, de afirmações genéricas, conclusivas ou que encerrem matéria de direito.
Assim, sempre que um ponto da matéria de facto integre uma afirmação ou valoração de factos que se insira na análise das questões jurídicas que definem o objecto da acção, deverá ser eliminado.
«A supressão das expressões de cariz jurídico-conclusivo, não tem a virtualidade de afastar a valoração dos concretos factos que constem da matéria de facto provada, pois é com base em factos concretos que pode sustentar-se o juízo e não a partir de expressões conclusivas que representam conceitos/conclusões que não podem ser objecto de prova.»⁸
O aditamento pretendido pelo apelante reconduz-se a conceito conclusivo e de caracter jurídico pelo que, evidentemente, não se reconduz ao conceito de facto enquanto ocorrência da vida real e, como tal, não pode integrar a factualidade assente na decisão.
Improcede a impugnação.
4. Fundamentação de Direito
Em face da factualidade dada como provada, não sofrem dúvidas a existência, validade e eficácia do contrato invocado pelos Autores que configura um contrato de arrendamento para fins não habitacionais.
A questão sob decisão prende-se com a procedência da oposição à renovação que foi julgada procedente em 1ª instância e que entende o apelante, dever ser julgada improcedente conforme, aliás, já havia suscitado nos pontos 6 a 10 da oposição (não se tratando, pois, de questão nova, ao contrário do defendido pelo apelado, em sede de contra-alegações).
Ora, a este respeito, sustentou-se em 1ª instância: « “In casu” resulta que entre A. e R. foi celebrado contrato de arrendamento para fim não habitacional, com prazo certo e, que esse mesmo contrato foi objecto de oposição à renovação automática desse contrato, validamente operada pelo A. ao R., através de carta registada com aviso de recepção, expedida e recebida pelo R., com a observância do prazo de 120 (cento e vinte) dias, previsto no artigo 1097.º n.º 1, alínea b) do C. Civil, tendo em consideração que o contrato de arrendamento em apreço, por força de transacção judicial, devidamente homologada por sentença transitada em julgado, passou a ter a duração de um ano, renovável por idêntico período.
Independentemente do acordado contratualmente quanto à denúncia do contrato, o certo é que sempre assistia e assiste ao A., enquanto senhorio que foi, o direito de, nos termos do artigo 1097.º n.º 1, alínea b) do C. Civil, opor-se à renovação automática do contrato de arrendamento em apreço, sem que para o efeito tivesse que invocar motivo para tanto.
Trata-se de uma faculdade legal que lei confere aos senhorio e, que “in casu” o A. exerceu e, exerceu validamente, dado que o fez em conformidade com o prazo legal estipulado.
Tendo o contrato de arredamento cessado, pela oposição validamente comunicada pelo A. ao R., deveria o R. ter procedido à desocupação e entrega ao A. no dia 01/07/2024 do restaurante objecto desse contrato, pois conforme dispõe o artigo 1081.º n.º 1 do C. Civil “A cessação do contrato torna imediatamente exigível, salvo se outro for o momento legalmente fixado ou acordado pelas partes, a desocupação do local e a sua entrega, com as reparações que incumbem ao arrendatário.”.
Não tendo até à presente data procedido à respectiva entrega do locado, deverá o R. ser condenado a proceder à entrega o imóvel em apreço.»
Recuperamos, aqui, o teor da transacção de 17.1.2023, a que se faz referência:
«1. De que o contrato de arrendamento para fim não habitacional datado de 18-01-2016 é o contrato que se considera em vigor para o locado em causa, tendo existido uma revogação tácita do contrato outorgado em 05-02-2010.
2. No âmbito da presente transação o Autor liquidará ao Réu por conta de benfeitorias realizadas no sobredito locado a quantia de € 37.200,00 (Trinta e sete mil e duzentos euros), que será liquidada de uma única vez no momento da desocupação do locado, isto é, contra a entrega das chaves.
3. As partes reconhecem que o contrato de arrendamento se manterá plenamente em vigor até 30-06-2023, obrigando-se o Autor a notificar o Réu por carta registada com aviso de receção, com o pré aviso de 60 dias, de que a obra de requalificação do parque desportivo do autor vai dar início, enviando com a referida notificação, cópia simples do alvará da licença de construção. Na eventualidade da obra de requalificação das instalações da não vierem a ocorrer, acordam as partes que o sobredito contrato de arrendamento para fim não habitacional passará a ter a duração de um (1) ano, automaticamente renovável por igual período, sendo que a denúncia a operar pelo senhorio terá como fundamento o início da referida obra, sendo a denúncia efetuada com o prazo de sessenta (60) dias de antecedência. (…)»
Temos, assim, que as partes acordaram que o contrato em vigor é aquele celebrado em 2016, com os contornos estabelecidos no ponto 2, da matéria de facto provada, a saber: «O arrendamento tem início no dia 1 de Fevereiro de 2016 e é celebrado pelo prazo de cinco anos, e até ao máximo de 6 nos termos do artº. 1095º., nºs 1 e 2, conjugado com o artº. 1108º., ambos do Código Civil (nº. 2, da Lei 31/2012, de 14/08/2012.».
Acresce que, por força da aludida transacção, se estabeleceu que, o contrato de arrendamento se manteria plenamente em vigor até 30-06-2023, sendo que, a partir daí, caso as obras não ocorressem -como não ocorreram- o contrato passaria a ter a duração de um ano, automaticamente renovável por igual período. É certo que estabeleceram os termos da denúncia do contrato, tendo em vista as obras porém, no caso, o que se suscitou não foi a denúncia do contrato mas a oposição à renovação do contrato de arrendamento. A este respeito, o apelante confunde ambos os conceitos conforme resulta do por si alegado, designadamente, na conclusão 16.
Com efeito, por carta de Dezembro de 2023, envia o apelado ao apelante a carta em que lhe comunica a oposição à renovação do contrato.
O que consta da dita transacção a respeito do momento em que a duração do contrato e renovação passaria a anual é, que tal ocorreria na eventualidade da obra de requalificação das instalações não viesse a ocorrer e, de facto, ambas as partes estão de acordo que não se verificou o início das obras.
Assim, não sofre dúvidas que, a partir de 30.6.2023, o prazo do contrato passou a anual, com renovações por iguais períodos.
Defende, agora, o apelante, que a lei não permite renovações por períodos inferiores a cinco anos pelo que, em 30.6.2023, o contrato se renovou por cinco anos, apelando ao disposto no nº3, do art.1110º do CCivil.
Salvo o devido respeito, não é isso que resulta da citada disposição legal.
Vejamos o que diz a lei no que respeita aos contratos de arrendamento urbano para fins não habitacionais, no art.º 1110.º do CCivil, com a redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 13/2019, de 12.02, aqui aplicável:
«1- As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação, sem prejuízo do disposto no presente artigo e no seguinte.
2 - Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano.
3 - Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º
4 - Nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação».
Assim, nos contratos de arrendamento para fim não habitacional, as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação, sem prejuízo do disposto nos artigos 1110.º e 1110.º-A, ambos do Código Civil.
No que se refere especificamente ao nº3, estabelece-se que o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º, no caso de não haver estipulação em contrário e no caso que ora nos move, houve estipulação em contrário pelas partes, estabelecendo prazos de um ano.
Não concordamos, pois, com a orientação defendida no Ac.do TRP, de 20.5.2024, Proc. nº1686/23.3YLPRT.P1, citado pelo apelante de cujo sumário consta: « I – Sem embargo da atual divergência jurisprudencial e doutrinária, entendemos que, sob pena de o preceito ficar sem sentido ou sem objeto, o artigo 1110, n.º 3 do Código Civil (tal como o paralelo artigo 1096, n.º 1 do mesmo diploma), na parte em que determina que o contrato se renova por períodos “sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior” – e diversamente do que sucede quanto à possibilidade (supletiva) de ser afastada a renovação – veio estabelecer, com a Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, um regime imperativo. II – Em suma, as partes podem acordar a não renovação do contrato, mas não podem acordar um período de renovação inferior a cinco anos (ou, na previsão do n.º 1 do artigo 1096 do CC, um período inferior a três anos)».
A favor da nossa orientação, no sentido da não imperatividade do regime salientamos os seguintes acórdãos:
Ac. da Relação de Guimarães, de 22.1.2026, em cujo sumário se anota: «O prazo de renovação do contrato de arrendamento para fins não habitacionais previsto no art. 1110º nº 3 do CC tem natureza meramente supletiva, permitindo a lei prazos de renovação inferiores a 5 anos, desde que haja convenção expressa nesse sentido, podendo as partes afastar tal regra ao abrigo do princípio da liberdade de estipulação contratual, sem prejuízo do limite inicial estabelecido no seu nº 4.»;Ac. Rel. Lisboa, de 14.9.2023, em cujo sumário se pode ler: « III - no artº. 1110º, do Cód. Civil – aplicável ao arrendamento para fins não habitacionais -, o legislador deixa ao critério das partes as regras da denúncia e da oposição à renovação (…)»; Ac. Rel. Évora, de 28.1.2021, «a norma do n.º 1 do artigo 1110.º do Código Civil dá prioridade à vontade das partes no que respeita à denúncia e oposição à renovação, não existindo vinculismo legal quanto a tal, valendo o princípio geral da autonomia negocial, em conformidade com o que dispõe o artigo 405.º do Código Civil, pelo que as partes podem estabelecer o clausulado que entenderem nessas matérias.»⁹
Com efeito, neste art. 1110º do CCivil, o legislador deixou ao critério das partes as regras da denúncia e da oposição à renovação, autorizando-as a regularem o modo de exercício dos direitos de denúncia ou de oposição à renovação do contrato de arrendamento.
O actual regime legal dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais funda-se, primordialmente, no princípio da autonomia privada. No caso, estamos perante um contrato que dura pelo menos desde 2016, e que as partes, por acordo, decidiram que passasse a ter uma duração anual a partir de data que fixaram e renovável, igualmente por um ano. Face à actual redacção do preceito, não é possível defender que a declaração de vontade não tem qualquer aplicação prática face à letra da lei.
Considera-se, pois, a legalidade da oposição à renovação, tal como decidido em 1ª instância, caindo os argumentos aventados pelo apelante quanto à denúncia, porquanto, não estamos perante tal figura jurídica.
A retribuição constitui um dos elementos essenciais do contrato de locação, pelo que uma das principais obrigações do locatário elencadas no art.º 1038ºdo CCivil é, precisamente, a de pagar a renda. Cfr. Al. a) do art.1038º do CCivil.
No caso, o A. cumulou com o pedido de desocupação do locado, o pedido de pagamento das rendas, no valor global que indica de € 69.750,00, acrescida da penalização pela falta de pagamento atempado das rendas no valor de € 13.950,00, faculdade que lhe é permitida exercer pelo art.15.º n.º 6 do N. R. A. U..
Concorda-se, com o decidido em 1ª instância pois que, conforme aí apontado, nos termos do artigo 1041.º n.º 1 do C. Civil, tem o A. direito ao montante correspondente às rendas vencidas e não pagas desde Outubro de 2020 até Junho de 2024, ou seja, no montante de € 69.750.00 (sessenta e nove mil, setecentos e cinquenta euros), a título de rendas vencidas e não pagas, acrescida da penalização prevista no mencionado normativo legal, que perfaz o valor de € 13.950,00 (treze mil, novecentos e cinquentas euros).
No que se refere à litigância de má fé, recupera-se, aqui, o que se mostra sobeja e exemplarmente firmado na decisão recorrida: « Quanto à litigância de má fé, dispõe o artigo 542.º do Código de Processo Civil:
“1 - Tendo litigado de má-fé, a parte é condenada em multa e numa indemnização à parte contrária, se esta a pedir. 2 - Diz-se litigante de má-fé quem, com dolo ou negligência grave: a) Tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar; b) Tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa; c) Tiver praticado omissão grave do dever de cooperação; d) Tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objetivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a ação da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão. 3 - Independentemente do valor da causa e da sucumbência, é sempre admitido recurso, em um grau, da decisão que condene por litigância de má-fé.”.
Para não caírem no âmbito de aplicação do normativo ora acabado de transcrever e nas correlativas sanções previstas para o efeito, as partes deverão litigar com a devida correcção, ou seja, no respeito dos princípios da boa fé e da verdade material e, ainda, na observância dos deveres de probidade e cooperação expressamente previstos nos artigos 6.º e 7.º do Código de Processo Civil, para assim ser obtida, com eficácia e brevidade, a realização do Direito e da Justiça, no caso concreto que constitui objecto do litígio.
Assim, se alguma das partes num litígio actuar com malícia e, quiser levar o Tribunal a formar uma convicção distorcida da realidade por si conhecida no tocante a facto ou pretensão cuja ilegitimidade ou vício conhece, não observando o dever de cooperação a que por lei está vinculada, ou se, voluntariamente, usar o processo de modo reprovável, deduzindo oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar e entorpecer a acção da justiça protelando, sem fundamento sério, o trânsito da decisão, estará a agir de má fé e impor-se-á, então, a sua condenação como litigante de má fé.
Para que possa falar-se de litigância de má fé e, se justifique a aplicação de alguma das sanções previstas para tal situação, deverá ter-se como assente que essa aplicação só se poderá colocar quando se concluir que a actuação de alguma das partes desrespeita o Tribunal ou, a parte que lhe é contrária no processo.
Decorre do explanado – aliás em sintonia com o que tem sido o entendimento quer da doutrina, quer da jurisprudência – que a conduta da parte, para que possa integrar-se no conceito de litigância de má fé, deve ser viciada por dolo ou negligência grave e não abrange assim situações de erro grosseiro ou lide ousada ou temerária em que alguém possa ter caído, por mera inadvertência ou ignorância.
A propósito escreveu Alberto dos Reis, in Código de Processo Civil Anotado, Vol. II, p. 263, que “não basta, pois, o erro grosseiro ou culpa grave; é necessário que as circunstâncias induzam o tribunal a concluir que o litigante deduziu pretensão ou oposição conscientemente infundada” e, ainda, que a “simples proposição da acção ou contestação, embora sem fundamento, não constitui dolo, porque a iniciativa da lei, a dificuldade de apurar os factos e de os interpretar, podem levar as consciências mais honestas a afirmarem um direito que não possuem ou a impugnar uma obrigação que devessem cumprir; é preciso que o autor faça um pedido a que conscientemente sabe não ter direito; e que o réu contradiga uma obrigação que conscientemente sabe que deve cumprir”.
Não se afigura quer o A., quer o R. tenham litigado de má-fé, sendo certo que, conforme vem sendo entendimento da jurisprudência dominante, a lide meramente temerária é insuficiente para, por si só, preencher o conceito de litigância de má fé.
Afigura-se-nos que esta questão deve ser centrada no pedido e na causa de pedir da acção, bem como na defesa apresentada.
Isto é, para apreciação desta matéria, importa atentar, por um lado, na pretensão do A. e nos factos que a sustentam directamente, por serem constitutivos do respectivo direito; e por outro lado, na defesa oferecida pelo R., quer por impugnação, quer por excepção.
Ora, o A. logrou efectuar prova dos factos constitutivos do seu direito, daí que não seja sindicável aos AA. qualquer situação de litigância de má fé e, por outro lado, embora o R. não tenha efectuado prova dos factos integradores das excepções alegadas, tal por si só, não significa que tenha litigante com má fé e, por essa razão, não deverá haver lugar a qualquer condenação quer do A. e, quer do R. neste âmbito considerado.»
Improcede, pois, toda a argumentação recursória, impondo-se a manutenção do decidido em 1ª instância.

5. Decisão
Na sequência do que se deixou exposto acordam os Juízes que constituem a 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa, em julgar o presente recursos de apelação improcedente por não provado e, consequentemente confirmam a sentença recorrida.
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Custas a cargo dos apelantes.
Notifique e registe.
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Lisboa, assinado e datado electronicamente
(Texto elaborado em computador e integralmente revisto pela signatária)
Relatora, Juiz Desembargadora: Dra. Ana Paula Nunes Duarte Olivença
1º Adjunto, Juiz Desembargador: Dra. Rui Vultos
2ª Adjunta, Juiz Desembargadora: Dra. Carla Cristina Figueira Matos
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1. Noções Elementares de Processo Civil, Reimpressão, 1993, p. 384
2. Cfr.Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Manual de Processo Civil, Manual de Processo Civil, 2ª Edição, Revista e Actualizada, p. 435 a 436.
3. cfr. Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, obra cit., p. 655
4. P. J. Pimenta, Processo Civil Declarativo, Almedina, 2014, p. 325.
5. Impugnação e reapreciação da decisão sobre a matéria de facto, Estudos em Homenagem ao Prof. Dr. Lebre de Freitas, Volume I, p. 609
6. CPC. Anotado. vol. IV, págs. 566 e ss..
7. Cfr. Ac.STJ, de 29.9.2017, Proc. Nº659/12.6TVLSB.L1.S1, disponível in, www.dgsi.pt.
8. Cfr. Ac.Rel.Évora, de 28.6.2018, Proc. 170/16.6T8MMN.E1Rel. Florbela Lança, in www.dgsi.pt
9. Cfr. Ac. Rel. Guimarães, de 22.1.2026, proc. nº 2765/25.8T8BCL.G1, rel.José Manuel Flores, Ac. Rel. Lisboa, de 14.9.2023, proc. nº3877/21.2T8LRS.L1-2, Rel. Arlindo Crua, Ac.Rel.Évora, de 28-01-2021, proc. n.º 581/19.5T8FAR.E1, rel. Mata Ribeiro, todos disponíveis in www.dgsi.pt.