| Decisão Texto Integral: | Acordam os juízes no Tribunal da Relação de Lisboa
RELATÓRIO
Em 06.06.2009 Sociedade de Construções “A”, Lda instaurou no Tribunal Judicial de A... acção declarativa cível em regime processual experimental, contra “B” – Herdeiros, Lda.
A A. alegou ser proprietária do r/c esq. de um prédio urbano sito na freguesia do ..., A..., que identifica, prédio que comprou em 2001. Esse prédio estava e está arrendado à R., por contrato de arrendamento comercial celebrado com o anterior senhorio. Sucede que há mais de um ano que esse prédio, que se destinava a escritório da R., não é por ela utilizado, encontrando-se encerrado e sem movimento, não exercendo a R. aí qualquer actividade. Tal constitui, nos termos da alínea d) do n.º 1 do art.º 1083.º do Código Civil, fundamento de resolução do contrato de arrendamento por parte do senhorio.
A A. terminou pedindo que fosse declarada a resolução do contrato de arrendamento referente ao identificado prédio e condenada a R. a restituir à A. o locado, livre e desocupado de pessoas e bens.
A R. contestou, negando a invocada falta de utilização do locado e concluindo pela sua absolvição do pedido.
Realizou-se audiência de julgamento, com gravação dos depoimentos (a requerimento da R.) e em 06.10.2010 foi proferida sentença em que se julgou a acção improcedente e consequentemente absolveu-se a R. do pedido.
A Autora apelou da sentença, tendo apresentado motivação em que formulou as seguintes conclusões:
1) Factos incorrectamente julgados
1.1) Factos provados e carecem de correcção:
a) Ponto 6.º: "Em datas não apuradas do ano de 2010 um colaborador da A. deslocou-se ao locado e jamais lhe foi franqueada a porta de entrada do arrendado". A resposta está em desacordo com a prova produzida em audiência de discussão julgamento e que está gravada, referente à testemunha “C” (início do depoimento às 10.27.03 hora e fim às 10.36.54 horas), dado a testemunha referir que em 2009 também passou no locado;
b) Ponto 11.º: “É no locado que se fazem as reuniões da sociedade R". A resposta está em desacordo com a prova produzida em audiência de discussão e julgamento e que está gravada, referente à testemunha “D” (início do depoimento às 10.37.24 horas e fim às 10.50.13 horas), dado a testemunha apenas ter referido que no locado se realizam certas reuniões e 2/3 vezes ano assembleias-gerais.
1.2) Factos não provados e que deveriam ter sido dados como provados
a) Alínea a): "Há mais de um ano que o prédio arrendado se encontra encerrado e sem movimento". A resposta está em desacordo com a prova produzida em audiência de discussão e julgamento e que está gravada, referente às testemunhas “E” (início do depoimento às 10.16.113 horas e fim às 10.26.34 horas), que referiu que foi batendo a todas as portas do edifício e que nunca conseguiu entrar no local; “C” (início do depoimento às 10.27.03 hora e fim às 10.36.54 horas), que referiu que bateu várias vezes e nunca foi atendido, nunca viu movimento e nunca viu luzes acesas e “D” (início do depoimento às 10.37.24 horas e fim às 10.50.13 horas), que referiu que a porta está encerrada, não está ninguém no Local em permanência e que pela porta da rua ao lado da vitrina se vê o interior;
b) Alínea c): "A porta encontra-se permanentemente fechada e sem qualquer tipo de movimento". A resposta está em desacordo com a prova produzida em audiência discussão e julgamento e que está gravada, referente às testemunhas “C” (início às 10.27.03 horas e fim às 10.36.34), que referiu que bateu várias vezes e nunca foi atendido e nunca viu movimento; “E” (início ás 10.16.13 horas e fim às 10.26.34), que referiu que foi batendo a todas as portas do edifício e que nunca conseguiu entrar no local e “D” (início às 10.37.24 horas e fim às 10.50.13), que referiu que a porta está encerrada, não está ninguém no local em permanência e que pela porta da rua ao lado da vitrina se vê o interior;
c) Alínea d): "No corrente ano de 2010 o colaborador da A. constatou que ninguém se encontra no interior do local arrendado e que ninguém entra ou sai do mesmo". A resposta está em desacordo com a prova produzida em audiência de discussão e julgamento e que está gravada, referente à testemunha “C” (início às 10.27.03 horas e fim às 10.36.34), que referiu que bateu várias vezes e nunca foi atendido, nunca viu movimento e que nunca viu luzes acesas. A mesma testemunha que em 2009 também foi ao local.
2) Factos sobre os quais o Tribunal não se pronunciou e que eram importantes para a boa decisão da causa
O Tribunal, de acordo com o depoimento da testemunha “D” (início às 10.37.24 horas e fim às 10.50.13), que referiu que o local arrendado tem a porta fechada e encerrada, não tem lá ninguém em permanência, não tem horário afixado, pela porta da rua ao lado da vitrina vê-se o interior, que no local arrendado se realizam 2/3 assembleias gerais da R. por ano, que o TOC vai ao local 2/3/4 vezes por mês para consultar pastas e que é um local para certas reuniões, deveria ter sido dado como provado:
a) O local arrendado tem a porta fechada e encerrada, não estando no mesmo ninguém em permanência;
b) No local arrendado não existe um horário afixado;
c) Pela porta da rua ao lado da vitrina vê-se o interior do Local arrendado;
d) No local arrendado realizam-se 2/3 assembleias-gerais da R. por ano, é um local para certas reuniões e o TOC vai ao local 2/3/4 vezes mês para consultar pastas.
3) Da Motivação do Tribunal:
3.1. Quanto aos factos provados:
Quanto aos factos provados a convicção do Tribunal baseou-se na testemunha da “D” e no depoimento escrito do TOC, sobre o qual não foi possível exercer o contraditório.
Quanto aos factos provados, o Tribunal omitiu factos que a testemunha da R. também proferiu em julgamento e que eram importantes para a boa decisão da causa e mencionados no ponto 2.1) destas conclusões.
3.2) Quanto aos factos não provados:
a) Em primeiro lugar não se entende como pode a sentença referir que a testemunha “C” é empregado da demandante, quando foi esclarecido pelo depoimento da testemunha (início às 10.27.03 horas e fim às 10.36.34), que o mesmo não é empregado da demandante mas sim de uma sociedade em que o gerente é o mesmo da A.;
b) Em segundo lugar, não é compreensível como pode a convicção do Tribunal ser fundamentada em algo que as testemunhas da A. “E” e “C” disseram, ou seja, o facto de nunca terem visionado alguém no interior das instalações, tudo isto pelo simples facto de não terem franqueado a entrada do edifício, quando é a própria testemunha da R. “D” que afirma que pela porta exterior ao lado da vitrina consegue visionar o interior do locado, pelo que não era necessário entrar no edifício, ou no locado, para se ver está alguém no seu interior.
4) Incorrecta interpretação e aplicação do Direito.
1) A alínea d) do n.º 2 do art. 1083 do Código Civil, refere que é fundamento de resolução do contrato de arrendamento o não uso do locado por mais de um ano e nos termos do disposto no n.° 1 do art. 1072.º do Código Civil, o arrendatário deve usar efectivamente a coisa para o fim contratado, não deixando de a utilizar por mais de um ano;
2) É entendimento da jurisprudência que a utilização esporádica do locado, que é o caso dos autos, caracteriza uma situação de encerramento do locado/estabelecimento;
3) O local arrendado é a sede e o escritório da R., sendo nesse local que a mesma deverá receber os seus clientes, fornecedores e outras entidades, ter alguém em permanência, ter centralizado os seus serviços, para além de reuniões de negócios, realização assembleias e arquivo;
4) Pela testemunha da R. “D” é dito que no locado não existe ninguém em permanência e que a porta está fechada, pelo que facilmente se verifica que não é feito um uso efectivo do locado mas sim uma utilização esporádica, o que caracteriza uma situação de encerramento do locado/estabelecimento;
5) Pela documentação dos autos e junta pela Portugal Telecom, facilmente verifica que as instalações principais da R. são na Rua ..., ..., Complexo “BB”, ...;
6) A testemunha da A. “C”, refere que em 2009 também passou no local e que começou a ir sensivelmente há um ano, devendo este sensivelmente um ano ser entendido como tendo começado a ir ao local sensivelmente um ano antes de 2009, pois a ser entendido sensivelmente um ano antes da audiência de discussão e julgamento tal prazo cairia em Setembro de 2009 e não faria sentido ter arrolado a testemunha em Junho de 2009, quanto mais ouvi-la em audiência de discussão e julgamento;
7) A testemunha referiu que começou a ir ao local há sensivelmente um ano após dizer que também passou lá em 2009;
8) A sentença proferida fez uma incorrecta interpretação e aplicação do Direito, não considerando que o uso esporádico do locado, que dura há mais de um ano, é causa de resolução do contrato de arrendamento nos termos da alínea d) do n° 2 do art. 1083 do Código Civil.
9) A sentença proferida viola ainda o disposto no art. 659 n.º 3 do CPC, por deficiente exame crítico da prova testemunhal e documental produzida.
A apelante terminou pedindo que a sentença impugnada fosse revogada, substituindo-se por outra que declarasse a resolução do contrato de arrendamento do locado mencionado no autos e que ordenasse a entrega do mesmo à A. livre e desocupado de pessoas e bens.
A Ré contra-alegou, tendo formulado as seguintes conclusões:
1ª) O Tribunal “ a quo “ apurou e apreciou correctamente a matéria de facto, efectuando uma correcta interpretação jurídica;
2ª) A decisão proferida e posta em crise é inteiramente justa pois traduz a realidade.
3ª) Limitando-se a recorrente, em registo da sua autoria, a dizer que os depoimentos começaram a tantas horas e terminaram a tantas horas, não se mostram preenchidos os requisitos exigidos pelo disposto nos artigos 685º-B e 522-C do C.P.C., e, por conseguinte deverá ser imediatamente rejeitado o recurso relativamente à matéria de facto ;
4ª) Os pontos 6 e 11 mostram-se correctamente julgados, pois as testemunhas da autora que a eles responderam, “C”, motorista de empresa, que trabalha para o sócio da A., que respondeu à matéria dos artigos 6º a 10º da p.i., referiu apenas que se deslocou algumas vezes, no ano de 2010, revelou não conhecer o locado, pois não conseguiu sequer identificar quantas portas tem o arrendado, “E”, arquitecto contratado pela recorrente apenas foi ao prédio em duas ocasiões distintas, uma em 2009 e outra em 2010, revelou não conhecer o locado, pois também não conseguiu sequer identificar quantas portas tem o arrendado;
5ª) Os factos não provados mostram-se correctamente apreciados, pois as respostas negativas resultam da ausência de prova, ao que acresce ter sido feita contraprova pela recorrida;
6ª) As poucas vezes que, alegadamente, as duas testemunhas da A. se dirigiram ao arrendado não permite extrair a conclusão que a A. pretende retirar, ou seja, o não uso do arrendado por mais de um e sem actividade, ao invés as testemunhas da Ré demonstraram inequivocamente que o arrendado funciona como escritório e sede da Ré e que ali é exercida actividade de escritório, relativa ao objecto da sociedade demandada;
7ª) Competia à recorrente ter demonstrado que, há mais de um ano, a Ré não exerce qualquer actividade no locado e este requisito é condição da acção, e tem de se verificar no momento da propositura da acção, o que a recorrente não conseguiu provar, nem conseguiria pois tal não corresponde à verdade, tendo inclusivé a recorrida demonstrado exercer no locado actividades compatíveis com o seu objecto social, não sendo o locado um estabelecimento comercial aberto ao público, está a ser utilizado, organizado e optimizado pela recorrida segundo os seus critérios de organização empresarial;
8ª) O Tribunal “ a quo “ ao decidir da forma que decidiu não violou qualquer preceito legal, efectuando uma leitura correcta do disposto no artigo 1083, nº 2, alínea d) do Código Civil, para além de ter proferido uma decisão inteiramente justa.
A apelada terminou pedindo que fosse negado provimento ao recurso e mantida a decisão proferida.
Foram colhidos os vistos legais.
FUNDAMENTAÇÃO
As questões a apreciar neste recurso são as seguintes: modificação da matéria de facto; fundamento para a peticionada resolução do contrato de arrendamento.
Primeira questão (modificação da matéria de facto)
O tribunal a quo deu como provada a seguinte
Matéria de Facto
1. A Autora é dona e legítima proprietária do prédio urbano sito na Av. ..., letras ..., R/C Esq., descrito na 2ª CRP de A..., sob o nº ..., Freguesia do ... e inscrito na matriz predial urbana da referida Freguesia sob o artigo ..., Concelho A....
2. A A. adquiriu a propriedade do prédio em 2001, por compra a “F”, casado com “G”.
3. Em data não apurada, anterior a 2001, foi celebrado entre a R. e os antecedentes proprietários um contrato de arrendamento comercial, do referido R/C Esq. do prédio sito na Av. ..., letras ..., ....
4. O prédio arrendado destinava-se a escritório da R.
5. O valor actual da renda é de € 59,00 euros.
6. Em datas não apuradas do ano de 2010 um colaborador da A. deslocou-se ao locado e jamais lhe foi franqueada a porta de entrada do arrendado;
7. O prédio onde o local arrendado se situa, é um prédio antigo a necessitar de obras de manutenção e melhoramento.
8. A A. contratou um Arquitecto para proceder ao levantamento dos trabalhos a efectuar.
9. O referido Arquitecto deslocou-se em duas ocasiões distintas, uma em 2009 e em Março de 2010, para poder ver o mesmo, em dias e horas diferentes, batendo à porta do prédio arrendado para poder entrar, sem ter sido atendido ou encontrado alguém no local que lhe abrisse a porta.
10. O arrendado destina-se a escritório e sede da demandada há mais de 30 anos.
11. É no locado que se fazem as reuniões da sociedade R.
12. É lá que se encontra a documentação e pastas relativas ao objecto social da sociedade R.
13. Todos os dias o correio é levantado no locado.
14. Foi na morada do arrendado que foi dirigida a comunicação de venda do prédio.
15. São efectuados no arrendado consumos de água.
O tribunal a quo considerou como
Factos não provados
A. Há mais de um ano que o prédio arrendado se encontra encerrado e sem movimento.
B. Há mais de um ano que a R. não exerce no prédio arrendado qualquer actividade.
C. A porta encontra-se permanentemente fechada e sem qualquer tipo de movimento.
D. No corrente ano de 2010 o colaborador da A. constatou que ninguém se encontra no interior do local arrendado e que ninguém entra ou sai do mesmo.
O Direito
A presente acção foi instaurada ao abrigo do Dec.-Lei n.º 108/2006, de 8 de Julho, o qual instituiu um regime processual experimental (RPE) aplicável a acções declarativas cíveis a que não corresponda processo especial, a vigorar por ora em apenas alguns tribunais, entre os quais os Juízos de Competência Especializada Cível do Tribunal da Comarca de A... (art.º 21.º n.º 1 do Dec.-Lei n.º 108/2006 e Portaria n.º 955/2006, de 13.9).
Realce-se que as acções de despejo (como é a dos autos) actualmente estruturam-se como processo comum declarativo (art.º 14.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano – NRAU -, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27.02), pelo que nada obstará a que lhes seja aplicado o regime experimental citado, sem prejuízo do respeito pelas regras previstas no art.º 14.º do NRAU, maxime as atinentes aos seus n.ºs 2, 3 e 4 (cumulação de pedido de indemnização pelo senhorio; falta de pagamento ou de depósito de rendas na pendência da acção de despejo).
Subsidiariamente aplicam-se ao aludido regime as disposições gerais e comuns do Código de Processo Civil e, naquilo que aí não vier regulado, o estabelecido para o processo ordinário no referido Código (seja por via do disposto no art.º 463.º n.º 1 do CPC, por se qualificar o RPE como um processo especial – neste sentido, Mariana França Gouveia, “Regime processual experimental anotado”, Almedina, 2006, pág. 25; Salvador da Costa, “A injunção e as conexas acção e execução”, Almedina, 6ª edição, pág. 41; Luís Filipe Brites Lameiras, “Comentário ao regime processual experimental”, Almedina, 2007, pág. 39; Sónia Alexandra Sousa de Moura, “Breve excurso sobre o regime processual experimental”, Boletim Informação & Debate, V série, nº 5 (Dezembro 2007), Associação Sindical dos Juízes Portugueses, pág. 136; seja por se entender que tal processo, embora comum, deve ser integrado, nas suas lacunas, na falta de disposições do Código de Processo Civil sobre a acção em geral, pelo processo ordinário, por este ser o padrão da acção declarativa – neste sentido, Luís Carvalho Ricardo, “Regime Processual Civil Experimental anotado e comentado”, Cejur, Julho 2007, páginas 7 a 9; António José Fialho, “Simplificação e gestão processual”, in “Regime Processual Civil Experimental”, Conferência na Faculdade de Direito da Universidade do Porto, 16 de Outubro de 2007, Cejur, pág. 68).
Na falta de normas específicas no Regime Processual Experimental, deve procurar-se, pois, no Código de Processo Civil as regras relativas à impugnação das decisões.
A modificabilidade da decisão de facto pela Relação está regulada no art.º 712.º do Código de Processo Civil. Nos termos desse artigo a Relação pode alterar a decisão do tribunal de 1.ª instância sobre a matéria de facto:
a) Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artigo 685º-B, a decisão com base neles proferida;
b) Se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas;
c) Se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou.
Nos termos do art.º 685.º-B do Código de Processo Civil, quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados e os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida.
Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados e seja possível a identificação precisa e separada dos depoimentos, nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 522.º-C, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso no que se refere à impugnação da matéria de facto, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda, sem prejuízo da possibilidade de, por sua iniciativa, proceder à respectiva transcrição (n.º 2 do art.º 685.º-B do CPC).
Quando a gravação da audiência for efectuada através de meio que não permita a identificação precisa e separada dos depoimentos, as partes devem proceder às referidas transcrições (n.º 4 do art.º 685.º-B).
O mencionado n.º 2 do art.º 522.º-C estipula que “quando haja lugar a registo áudio ou vídeo, devem ser assinalados na acta o início e o termo da gravação de cada depoimento, informação ou esclarecimento, de forma a ser possível uma identificação precisa e separada dos mesmos.”
No caso dos autos, na acta da audiência e julgamento menciona-se a identificação das testemunhas ouvidas e a ordem por que foram ouvidas, mas não se concretiza em que partes da gravação se inicia ou termina cada depoimento.
Contudo, a gravação foi efectuada em registo digital, de que consta nos autos um CD-rom, o qual contém a discriminação do início e termo de cada depoimento, de tal forma que nas alegações foi possível à apelante identificar as passagens dos depoimentos que entende serem pertinentes. Por conseguinte, desnecessário era à apelante proceder à transcrição dos depoimentos.
Não há, pois, contrariamente ao sustentado pela apelada na contra-alegação, fundamento para rejeitar a impugnação da decisão da matéria de facto.
O inconformismo da apelante acerca da decisão de facto traduz-se no seguinte:
Em relação ao n.º 6 da matéria de facto (“Em datas não apuradas do ano de 2010 um colaborador da A. deslocou-se ao locado e jamais lhe foi franqueada a porta de entrada do arrendado”), deveria dar-se como provado que “em datas não apuradas do ano de 2009 e 2010 um colaborador da A. deslocou-se ao locado e jamais lhe foi franqueada a porta de entrada do arrendado”;
Quanto ao ponto 11 da matéria de facto (“É no locado que se fazem as reuniões da sociedade R.”), deveria dar-se como provado que “É no locado arrendado que se fazem certas reuniões da sociedade R. e 2/3 vezes ano assembleias gerais”;
Os factos considerados não provados, supra identificados com as alíneas a), c) e d), deveriam ter sido julgados provados.
Deveriam ainda ter sido considerados provados os seguintes factos:
a) O local arrendado tem a porta fechada e encerrada, não estando no mesmo ninguém em permanência;
b) No local arrendado não existe um horário afixado;
c) Pela porta da rua ao lado da vitrina vê-se o interior do local arrendado;
d) No local arrendado realizam-se 2/3 assembleias-gerais da R. por ano, é um local para certas reuniões e o TOC vai ao local 2/3/4 vezes mês para consultar pastas.
A impugnação assenta no depoimento das testemunhas ouvidas.
Ouvidos os depoimentos, constata-se que:
A testemunha “E”, arquitecto que presta serviços à A., declarou que se deslocou ao edifício onde se localiza o arrendado, tendo em vista um estudo de reabilitação do mesmo, e visitou todo o prédio menos o r/c esq., onde se localiza o locado, por não se encontrar ninguém que lhe franqueasse a entrada. Tal ocorreu pelo menos duas vezes, uma em 2009 e outra no primeiro trimestre de 2010, talvez em Março.
“C”, trabalhador “polivalente” de uma outra firma que não a A., mas que identifica como pertencendo ao mesmo patrão, Sr. “A”, disse que havia cerca de um ano que prestava atenção ao locado, nomeadamente indo lá bater à porta, várias vezes por semana, a pedido do patrão, e nunca foi atendido nem viu lá ninguém. Reiterou que isso ocorria havia cerca de um ano, mais mês, menos mês, tendo chegado a ir ao locado em 2009.
A testemunha “D”, escriturária da R. há 43 anos, disse que vai todos os dias ao local levantar o correio, e também ela ou outras pessoas vão lá buscar documentação de arquivo. Antigamente a testemunha trabalhava naquele local, que era onde “recebiam o gás canalizado”, estando aberto para esse efeito. A partir de certa altura deixaram de receber o gás canalizado e a testemunha passou a trabalhar nas instalações da R. que ficam defronte, passando a porta do escritório a ficar sempre encerrada. Mas realizam-se aí certas reuniões, certos negócios e é aí que se efectuam as assembleias dos sócios, o que ocorre 2 ou 3 vezes por ano. O técnico oficial de contas da firma vai lá várias vezes ao mês para trabalhar, consultar pastas. Consomem no local água e luz. Têm lá máquinas que utilizam para trabalhar. Vai lá uma senhora, duas tardes por semana, limpar. Não lhe parece que esteja afixado na porta um horário. O locado tem uma vitrine por onde se pode ver parte do interior.
Os depoimentos foram prestados em 22.9.2010.
Ao abrigo do disposto no art.º 12.º do Dec.-Lei n.º 108/2006,com data de 16.9.2010 foi prestado depoimento escrito por “H”, revisor oficial de contas, que desde 1977 presta serviços à R. naquela qualidade, em regime liberal. Declarou que a R. tem a sua sede social no locado, onde a testemunha se desloca com frequência, para consulta e arquivo de documentação e elaboração de relatórios, sendo também aí que a testemunha participa em reuniões da sociedade, seja com o Gerente e o Director do sector do Gás seja em assembleias gerais.
A fls 45 a 70 estão cópias certificadas das actas de assembleias gerais de sócios da requerida, ocorridas nos anos de 2007 a 2009, nas quais se menciona o locado como o local da sua realização.
A fls 98 e 99 consta informação dos Serviços Municipalizados de Água e Saneamento de A..., datada de 21.4.2010, atestanto a existência de consumos de água no locado, no período de Janeiro de 2008 a Março de 2010.
Tudo ponderado, afigura-se-nos que:
Quanto ao n.º 6 da matéria de facto e sendo certo que o período de um ano mencionado pela testemunha “C” se reporta à data em que prestou declarações (22.9.2010), deve o mesmo passar a ter a seguinte redacção:
“Em datas não apuradas do ano de 2010 e de finais de 2009 um colaborador da A. deslocou-se ao locado e jamais lhe foi franqueada a porta de entrada do arrendado;
Quanto ao n.º 11 da matéria de facto, corresponde com maior precisão à prova produzida o seguinte texto, que assim se altera:
“É no local arrendado que se efectuam certas reuniões e que a R. realiza as suas assembleias gerais, as quais ocorrem 2/3 vezes por ano.”
Por ser factualismo que se contém nos limites do que foi alegado na petição inicial e que se provou, acrescenta-se aos factos provados um n.º 16, com a seguinte redacção:
“Sem prejuízo do referido em 11 e 13, o local arrendado tem a porta fechada e encerrada, não estando no mesmo ninguém em permanência”.
Os demais factos que a Apelante pretendia que se dessem como provados, ou não foram alegados pelas partes e por isso o tribunal deles não pode conhecer (alíneas b), c) e parte final da alínea d)) – artigos 664.º e 264.º do CPC) ou não se provaram.
Defere-se, pois, parcialmente, a impugnação da matéria de facto.
Segunda questão (fundamento para a resolução do contrato de arrendamento)
A A. invoca a celebração de um contrato de arrendamento urbano para fins não habitacionais (arrendamento comercial), ocorrida em data anterior a 2001, cujo locado deixou de ser utilizado pela arrendatária por um período superior a um ano, razão pela qual em Junho de 2009 intentou a presente acção visando a resolução do contrato de arrendamento.
Trata-se, pois, de contrato de arrendamento celebrado antes da entrada em vigor do NRAU -a entrada em vigor ocorreu em 28.6.2006 – art.º 65.º do NRAU). O NRAU aplica-se às relações contratuais subsistentes à data da sua entrada em vigor, sendo certo que no que concerne à resolução do contrato pelo motivo invocado pela Autora não existem normas transitórias que prevejam especialidades em relação aos contratos já existentes e, por outro lado, os factos alegadamente fundamentadores da resolução do contrato terão ocorrido já na vigência do novo regime (cfr. artigos 59.º n.º 1 e 27.º do NRAU; art.º 12.º do Código Civil).
É sabido que até à entrada em vigor do NRAU o contrato de locação só podia ser resolvido pelo locador judicialmente (art.º 1047º do Código Civil: “a resolução do contrato fundada na falta de cumprimento por parte do locatário tem de ser decretada pelo tribunal”; art.º 63.º n.º 2 do RAU: “a resolução do contrato fundada na falta de cumprimento por parte do arrendatário tem de ser decretada pelo tribunal”).
O NRAU alterou o art.º 1047.º do Código Civil, aí passando a figurar que “a resolução do contrato de locação pode ser feita judicial ou extrajudicialmente.”
No que concerne à resolução do contrato de arrendamento urbano, passou a prever-se uma cláusula geral, que inclui a própria resolução por iniciativa do senhorio, nos termos da qual “é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento (…)” (art.º 1083.º n.º 2 do Código Civil). Porém, enunciam-se exemplificativamente situações que poderão fundamentar a resolução do contrato pelo senhorio, atinentes à utilização do locado ou à sua cessão ilícita (alíneas a) a e) do n.º 2 do art.º 1083.º do CC). No que concerne, em particular, àquela que constitui a principal obrigação do arrendatário, o pagamento da renda, estipula-se no n.º 3 do art.º 1083.º do CC que “é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública (…)”.
No que respeita a este último fundamento de resolução do contrato de arrendamento, prescreve-se no n.º 1 do art.º 1084.º do CC que a resolução pelo senhorio opera “por comunicação à contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida.” Essa comunicação deverá ser efectuada mediante notificação judicial avulsa ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução (art.º 9.º n.º 7 do NRAU). Se o locado não for desocupado (e o arrendatário não se socorrer da faculdade de fazer abortar a resolução pondo fim à mora no prazo de três meses após a comunicação – n.º 3 do art.º 1084.º do CC) o senhorio poderá instaurar execução para entrega de coisa certa (alínea e) do n.º 1 do art.º 15.º do NRAU).
Quanto aos restantes fundamentos de resolução do contrato de arrendamento urbano, a resolução pelo senhorio será, conforme se enuncia no n.º 2 do art.º 1084.º do CC, “decretada nos termos da lei de processo”, ou seja, através de acção que a lei continua a designar de “acção de despejo” (art.º 14.º do NRAU).
A A. fundamentou a sua pretensão de resolução do contrato sub judice na verificação da previsão da alínea d) do n.º 2 do art.º 1083.º do Código Civil, ou seja, “o não uso do locado por mais de um ano”. Tal norma harmoniza-se com a prevista no art.º 1072.º n.º1 do Código Civil, segundo a qual, salvo casos justificados, mencionados no n.º 2 do mesmo artigo, “o arrendatário deve usar efectivamente a coisa para o fim contratado, não deixando de a utilizar por mais de um ano.”
À luz da norma correspondente do regime anterior (“conservar encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão laboral, salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário que não se prolongue por mais de dois anos” – alínea h) do n.º 1 do art.º 64.º do RAU) apontava-se como razão de ser da cessação do contrato o interesse do senhorio em não ter o prédio degradado e desvalorizado com o seu encerramento e a protecção do interesse geral no aproveitamento efectivo de todos os locais utilizáveis (v.g., Antunes Varela e Pires de Lima, Código Civil anotado, vol. II, Coimbra Editora, anotação ao art.º 1093.º; Aragão Seia, “Arrendamento Urbano”, 7.ª edição, 2003, Almedina, pág. 443). Também é defensável a perspectiva que, realçando o facto de o contrato de arrendamento urbano se caracterizar pela concessão de uma parte à outra do gozo temporário de um prédio urbano, considera ser justificável o poder de o senhorio requerer a dissolução da relação se o inquilino deixar de exercer o seu direito de gozar o imóvel, extinguindo unilateralmente a finalidade que por mútuo acordo havia sido dada ao prédio (Maria Olinda Garcia, “Arrendamentos para comércio e fins equiparados”, Coimbra Editora, 2006, pág. 231). A substituição da expressão “encerramento” ou “manter encerrado” pela de “não uso” tem a vantagem de apontar com mais precisão o âmago da violação contratual em causa, de que o “encerramento” é mero índice ostensivo (Pinto Furtado, “Manual do Arrendamento Urbano”, volume II, 5ª edição, 2011, Almedina, pág. 1099). Considerava-se como equivalendo a encerramento uma utilização meramente esporádica, uma redução na utilização do arrendado ou uma utilização do mesmo de tal modo marginal, que se podia razoavelmente equiparar ao encerramento do locado (cfr., v.g., Aragão Seia, “Regime do Arrendamento Urbano”, citado, páginas 444 e 445; Relação de Coimbra, 18.9.2007, 324/2001.C1; Supremo Tribunal de Justiça, 08.6.2006, 80011037).
De todo o modo, o preenchimento da previsão da mencionada alínea d) (bem como de qualquer uma das restantes alíneas do n.º 2 do art.º 1083.º), não determina automaticamente a resolução do contrato de arrendamento. Conforme resulta do n.º 2 do art.º 1083.º, é necessário que a situação em concreto, “pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento” (neste sentido, v.g., Maria Olinda Garcia, “Arrendamentos para comércio e fins equiparados”, Coimbra Editora, 2006, pág. 207; Luís Manuel Teles de Menezes Leitão, “Arrendamento Urbano”, 4.ª edição, 2010, Almedina, pág. 133; David Magalhães, “A resolução do contrato de arrendamento urbano”, Coimbra Editora, 2009, pág. 166; Fernando de Gravato Morais, “Novo regime do arrendamento comercial”, 2.ª edição, Almedina, páginas 109 e 110; Relação de Lisboa, 19.10.2010, 9470/07.5TMSNT.L1-1, 15.10.2009, 613/08.2TBALM.L1-2, 09.12.2008, 8726/2008-6; Relação do Porto, 17.4.2008, 0831655, todos na internet, dgsi-itij; contra, Pinto Furtado, “Manual do arrendamento urbano”, II, citado, páginas 1039 e 1040; Relação de Lisboa, 11.02.2010, 2154/07.6TJLSB.L1-2, 08.10.2009, 1957/08-2), embora se possa entender que o preenchimento objectivo de alguma das alíneas do mencionado n.º 2 faz presumir, de forma ilidível, a inexigibilidade da manutenção do arrendamento (Relação de Lisboa, 09.12.2008, 8726/2008-6).
No caso sub judice, provou-se o seguinte:
4. O prédio arrendado destinava-se a escritório da R.
6. Em datas não apuradas do ano de 2010 e de finais de 2009 um colaborador da A. deslocou-se ao locado e jamais lhe foi franqueada a porta de entrada do arrendado.
7. O prédio onde o local arrendado se situa, é um prédio antigo a necessitar de obras de manutenção e melhoramento.
8. A A. contratou um Arquitecto para proceder ao levantamento dos trabalhos a efectuar.
9. O referido Arquitecto deslocou-se em duas ocasiões distintas, uma em 2009 e em Março de 2010, para poder ver o mesmo, em dias e horas diferentes, batendo à porta do prédio arrendado para poder entrar, sem ter sido atendido ou encontrado alguém no local que lhe abrisse a porta.
10. O arrendado destina-se a escritório e sede da demandada há mais de 30 anos.
11. É no local arrendado que se efectuam certas reuniões e que a R. realiza as suas assembleias gerais, as quais ocorrem 2/3 vezes por ano.
12. É lá que se encontra a documentação e pastas relativas ao objecto social da sociedade R.
13. Todos os dias o correio é levantado no locado.
14. Foi na morada do arrendado que foi dirigida a comunicação de venda do prédio.
15. São efectuados no arrendado consumos de água.
16. Sem prejuízo do referido em 11 e 13, o local arrendado tem a porta fechada e encerrada, não estando no mesmo ninguém em permanência.
O locado destinava-se, nos termos do contratado, a escritório. Tratando-se de uma sociedade comercial, a respectiva actividade de escritório pressuporia uma actuação diária, de recepção, tratamento e emissão de documentação, nomeadamente respeitante a encomendas, orçamentos, facturas, pagamentos, recibos, seja relativamente a clientes como a fornecedores e entidades terceiras, obrigando à permanência constante, durante o chamado “horário de expediente”, de pelo menos uma pessoa.
Ora, verificou-se que a R. actualmente utiliza o aludido espaço como arquivo e “caixa de correio”, e ainda como local para algumas reuniões, entre as quais as assembleias de sócios, que se realizam duas a três vezes por ano. É pouco, ou seja, está aquém do que é a utilização normal de um escritório. Há, como se diz na sentença recorrida, um “subaproveitamento” do arrendado, sendo certo que o arquivo de documentação e a realização de reuniões é apenas uma parte, e certamente não nuclear, das funcionalidades possíveis do escritório de uma empresa.
Porém, “subutilização” não é exactamente o mesmo que “não uso”. Subutilização ou subaproveitamento pressupõe que há “alguma utilização”, em termos que poderão até obstar à degradação ou à desvalorização do arrendado, o qual poderá até beneficiar com um menor desgaste decorrente de uma menor actividade. A apelada poderá até invocar o decidido no acórdão da Relação do Porto, de 11.3.1993, onde, após se ponderar que “o encerramento do locado só fundamenta a resolução do contrato se, para o arrendatário, nada ali existe de relevante”, se concluiu que “não se verifica o encerramento se, destinado o arrendado a escritório de navegação, ali funciona um «arquivo morto» que o arrendatário sempre terá de conservar e que pode consultar com normalidade” (BMJ 425, pág.618).
Cabia à apelante/A. demonstrar que o comportamento da R. assumiu gravidade ou comportou consequências que lhe tornaram inexigível a manutenção do arrendamento.
Tal não foi feito.
De resto, não se provou que à data da propositura da acção (06.6.2009) a aludida situação já durava havia pelo menos um ano. Mesmo que se entenda, como entendemos, que é possível, ao abrigo do disposto no art.º 663.º n.ºs 1 e 2 do CPC, levar em consideração o tempo entretanto decorrido até ao encerramento da audiência de julgamento (como é defendido por Lebre de Freitas e outros, in Código de Processo Civil anotado, vol. 2.º, Coimbra Editora, 2.ª edição, páginas 689 a 691, Remédio Marques, “Acção declarativa à luz do Código Revisto”, 2.ª edição, Coimbra Editora, 2009, páginas 637 e 638 e nos acórdãos da Relação do Porto, de 20.01.2005, 0436797 e de Lisboa, de 09.12.2008, 8726/2008-6; contra, STJ, 30.4.1997, BMJ 466, pág. 472), nem mesmo assim se pode concluir, com a necessária certeza, face aos factos provados, que à data do encerramento da audiência, que ocorreu em 22.9.2010, se completara o aludido prazo mínimo de um ano.
Por estas razões se conclui que a apelação não merece proceder.
DECISÃO
Pelo exposto, julga-se a apelação improcedente e consequentemente mantém-se a decisão recorrida.
As custas da apelação são a cargo da apelante.
Lisboa, 9 de Junho de 2011
Jorge Manuel Leitão Leal
Henrique Antunes
Ondina Carmo Alves |
