| Decisão Texto Integral: | Acordam os juízes da 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Lisboa que compõem este coletivo:
I - RELATÓRIO
AA Ldª, cuja designação alterou, após interposição da presente providência, para Endogastro Perfection, Ldª, Tópicos Radicais, Ldª e I9endo, Ldª, instauraram, em 21-04-2025, contra Condomínio do prédio sito na Avenida 1
- Na imediata reparação dos defeitos existentes no terraço de cobertura da fração N do prédio em regime de propriedade horizontal sito na Avenida 1 Amadora, descrito na Conservatória do Registo Predial Amadora sob o número 112 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 2200 da freguesia de Falagueira-Venda Nova;
Alternativamente:
- Seja determinada a realização de relatório que identifique as deficiências que estão a causar infiltrações na referida fração, nos termos do disposto no artigo 1436º, nº 1, alíneas q) e r), CC, bem como a obtenção de três orçamentos destinados à sua reparação, a convocatória de assembleia geral extraordinária destinada a deliberar sobre a adjudicação dos trabalhos de reparação e a sua realização.
Em síntese, alegaram as requerentes:
- A presente providência foi instaurada previamente à propositura da correspetiva ação principal;
- As duas primeiras requerentes são proprietárias da referida fração, onde pretendem instalar uma clínica médica que será explorada pela 3ª requerente;
- Contrataram a execução de obras para adaptação da referida fração àquela finalidade que se cifram no montante de € 513.287,15, as quais estão em curso;
- Para além do encargo supra referido, assumiram outros, designadamente com a própria aquisição da fração, no valor de € 130.000,00, tendo contraído um financiamento bancário no valor de € 400.000,00;
- A cobertura imediatamente superior à fração sofre de diversas deficiências ao nível do isolamento, originando infiltrações que colocam em causa a sua salubridade e são suscetíveis de causarem danos nos trabalhos de construção em curso e nos equipamentos que vierem a ser instalados no local;
- A autarquia deslocou-se ao local e detetou várias patologias;
- Embora várias vezes alertada, a administração do prédio não avançou para a reparação da cobertura do terraço, só recentemente levou a questão a assembleia geral e não fez um levantamento das deficiências, nem promoveu a recolha de orçamentos, pelo que perdura a situação descrita;
- As requerentes estão na contingência de suportar obras que ficarão danificadas por causa das infiltrações e de suportar custos com funcionários já contratados, não logrando rentabilizar o investimento efetuado, que calculam em valor superior a € 700.000,00, o que coloca em causa a respetiva viabilidade económica;
- Acresce que a situação descrita se reflete igualmente na saúde dos utentes da clínica e pessoal que ali trabalhe;
- A demora inerente à ação principal tornará ineficaz qualquer decisão que aí venha a ser proferida.
Citado para o efeito, o requerido deduziu oposição à providência, arguindo a ilegitimidade da ré I9VENDO, Ldª por não ser proprietária da fração. Defendeu-se também por impugnação, alegando que a questão das infiltrações em causa foi objeto de uma assembleia geral extraordinária por si convocada e realizada no dia 30-05-2025, na qual foi deliberado solicitar propostas para realizar uma “vistoria destrutiva”, a enviar a todos os condóminos para aprovação. Alegou ainda não recusar as obras, mas pretender certificar-se que irá resolver o problema na sua origem, tanto mais que o terraço em causa é comum aos nºs 56 e 58, que integram condomínios diferentes e que “parte dos alegados problemas se situa ao nível da junta de dilatação comum aos dois edifícios.”
Concluiu o contestante pugnando pela declaração de ilegitimidade da requerente I9VENDO, Ldª e pela improcedência da providência, com a sua consequente absolvição do pedido.
Após pronúncia das requerentes, foi proferida decisão que julgou improcedente a exceção de ilegitimidade ativa (decisão de 02-10-2025 – Refª 159795349).
Produzida a prova indicada por ambas as partes, em 07-12-2025, foi julgada procedente a presente providência, constando do seu dispositivo:
“Em face do exposto, julga-se procedente, por provado, o presente procedimento cautelar e, em consequência, condena-se o Requerido a realizar, no terraço de cobertura que se situa imediatamente por cima da fração propriedade das Requerentes, as obras necessárias, designadamente, obras de demolição do revestimento da cobertura, isolamento, enchimento, impermeabilização, proteção e revestimento final, incluindo o tratamento e impermeabilização de juntas e fissuras, bem como de caleiras e/ou atravessamento de tubagens, obras que deverão ter o seu início no prazo máximo de 30 dias após o trânsito em julgado da presente sentença.
Prazo de execução da obra: 90 dias, o qual se inicia após o trânsito em julgado da presente sentença.”
Não se conformando com tal decisão, o requerido dela interpôs recurso, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões, que se transcrevem quase integralmente:
“Vem o presente recurso interposto da douta sentença de fls. … que determinou: (…)
2) O Tribunal a quo considera resultar como indiciados, entre outros, os factos constantes do ponto 18. dos factos indiciados da fundamentação da matéria de facto, nomeadamente na legenda da fotografia da página 12; nas páginas 13 e 14; e na página 15.
3) Em suma, dá como indiciado que a junta de dilatação que une os terraços do apelante e o do n.º 56 é uma das origens das infiltrações invocadas pelas requerentes e necessita de ser intervencionada para resolução das mesmas.
4) Tecnicamente, uma junta de dilatação entre terraços de dois prédios é o elemento construtivo destinado a absorver os movimentos relativos (dilatação térmica, retração, vibrações e pequenos assentamentos) entre edifícios contíguos ou estruturalmente independentes, evitando fissuras, infiltrações e transmissão de esforços de um para o outro.
5) Sendo um dos pontos críticos nas juntas de dilatação entre terraços a continuidade da impermeabilização.
6) Não faz qualquer sentido, do ponto de vista técnico, intervencionar o terraço sem intervencionar a junta de dilatação.
7) A intervenção técnica na junta de dilatação entre terraços de dois prédios deve ser comparticipada por ambos os condomínios, desde que a junta sirva ambos os edifícios e não exista culpa exclusiva de um deles, como é o caso dos presentes autos.
8) O Tribunal a quo falhou ao não analisar se a intervenção técnica na junta de dilatação existente entre os terraços de dois prédios constituídos em propriedade horizontal deve ser comparticipada por ambos os respetivos condomínios.
9) Nos termos do disposto nos artigos 1404.º e 1424.º, ambos do Código Civil, aplicáveis por analogia, as despesas necessárias à conservação de elementos comuns ou funcionalmente partilhados devem ser suportadas por todos aqueles que deles beneficiam.
10) Acresce que a imputação integral dos custos a apenas um dos condomínios, quando a intervenção aproveita a ambos, configuraria um enriquecimento sem causa, vedado pelo artigo 473.º do Código Civil.
11) Assim, é forçoso concluir que, não estando demonstrada responsabilidade exclusiva de um dos condomínios, a intervenção técnica na junta de dilatação entre os terraços de dois prédios deve ser comparticipada por ambos, em proporção a definir, por se tratar de um elemento construtivo funcionalmente comum e cuja reparação beneficia reciprocamente os dois edifícios.
12) Não tendo a presente providência cautelar sido intentada também contra o condomínio do n.º 56, a mesma deveria ter sido julgada improcedente, existindo manifesta contradição entre os factos dados como indiciados e a decisão final.
13) Acresce que, mesmo que se entenda que não é necessária a participação do condomínio do n.º 56 na intervenção técnica, o que apenas se admite por mero raciocínio académico sempre se dirá não se mostram razoáveis os prazos fixados na sentença ora recorrida para início, execução e conclusão da obra.
14) Nos termos da douta sentença, a obra teria de ter início em final de janeiro de 2026 e estar concluída antes do final de março de 2026.
15) Ou seja, a obra de impermeabilização de um terraço de cobertura teria de ser executada durante o período de maior índice de pluviosidade no nosso país, o que é inadmissível.
16) A realização de obras em terraços de cobertura em época de chuva comporta várias consequências técnicas relevantes: comprometimento da impermeabilização; risco acrescido de infiltrações; degradação de materiais e perda de desempenho; dificuldades na drenagem provisória; e maior probabilidade de patologias futuras.
17) Assim, do ponto de vista técnico, este género de empreitada deve ser realizado nos meses de Verão, por serem mais secos.
18) Pelo que, mal andou o Tribunal a quo ao fixar prazos tão reduzidos para início e conclusão da obra.
19) Face ao exposto, forçoso é concluir que a douta sentença ora recorrida violou o disposto nos artigos 473º, 1404º e 1424º, todos do Código Civil, e 615.º, n.º 1 al. c) do Código de Processo Civil, pelo que a mesma deve ser revogada, com as legais consequências.
Termos em que, sempre como o douto suprimento de V. Exas, deve ser dado provimento ao presente recurso, e, em consequência, ser a douta sentença ora recorrida revogada, sendo a providência cautelar julgada improcedente, por não provada, e o apelante absolvido do pedido”.
As recorridas apresentaram contra-alegações, pugnando pela manutenção da decisão recorrida.
*
Foi admitido o recurso, como apelação, com subida imediata e nos próprios autos e efeito meramente devolutivo, e indeferida a nulidade arguida.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II – FUNDAMENTAÇÃO
Questões a decidir
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação, ressalvadas as matérias de conhecimento oficioso pelo tribunal, bem como as questões suscitadas em ampliação do âmbito do recurso a requerimento do recorrido, nos termos do disposto nos artigos 608, nº 2, parte final, ex vi artigo 663º, nº 2, 635º, nº 4, 636º e 639º, nº 1, CPC.
Consequentemente, na ausência de ampliação do objeto do recurso ou de questões de que cumpra apreciar oficiosamente, são as seguintes as questões que importa decidir:
- Nulidade da decisão recorrida, por contradição entre os factos indiciados e a decisão final, nos termos do disposto no artigo 615º, nº 1, alínea c), CPC;
- Se a imputação integral dos custos de reparação na junta de dilatação ao condomínio demandado gera o enriquecimento sem causa do condomínio do prédio nº 56;
- Desadequação do prazo fixado para a realização da obra.
Nulidade decorrente de contradição entre os factos e a decisão – cfr. artigo 615º, nº 1, alínea c), CPC
A recorrente alega existir manifesta contradição entre os factos dados como indiciados e a decisão final, dado ter resultado factualmente indiciada a necessidade de intervenção técnica na junta de dilatação entre os terraços dos prédios sitos na Avenida 1 com os nºs 56 e 58 (Amadora). Assim, não estando demonstrada a responsabilidade exclusiva do condomínio demandado (nº 58), dado que a providência não foi instaurada também contra o condomínio do prédio nº 56, deveria ter sido julgada improcedente.
O tribunal a quo apreciou e indeferiu a invocação da nulidade apontada à decisão recorrida.
Não obstante, tal nulidade invocada em sede de recurso integra o seu objeto, pelo que, nos termos expostos, deve ser apreciada também neste Tribunal da Relação.
O artigo 615º, nº 1, alínea c), CPC fere com o vício da nulidade a sentença em que “Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível”.
A contradição entre os fundamentos e a decisão consiste em vício que respeita à estrutura da sentença, ocorrendo quando o julgador segue “determinada linha de raciocínio, apontando para determinada conclusão, e, em vez de a tirar, decidir noutro sentido, oposto ou divergente” – Lebre de Freitas e Isabel Alexandre1. Ou seja, ocorre tal vício quando “a fundamentação aponta num sentido que contradiz o resultado” – António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta, Luís Filipe Pires de Sousa2.
Porém, analisada a decisão recorrida, desde já se adianta não se alcançar que padeça do apontado vício.
Percorrendo os factos provados, constata-se que se apurou que, imediatamente por cima da fração em discussão nos autos, existe um terraço de cobertura que padece de “(…) deficiências ao nível do isolamento, traduzidas numa inadequada impermeabilização e ausência de estanquicidade, que provoca a existência de diversos pontos de condensação de água” (factos nºs 10, 11 e 12). Mais se apurou que: “Em resultado de tais deficiências, a fração descrita em 3. sofre de infiltrações, as quais provêm do terraço de cobertura, ocorrendo diversos pontos de condensação e consequente escorrência de água na laje de cobertura da fração pelas paredes da mesma, ocorrendo ainda a existência de pontes térmicas, que provocam, de igual modo, condensação e escorrência de água” (facto nº 14). E, mais adiante, reproduzindo as conclusões de vistoria técnica, no facto provado nº 18, alude-se à presença de água na fração, apontando cinco causas para tal ocorrência, salientando-se expressamente que todas elas “(…) têm origem na mesma infraestrutura, nomeadamente a cobertura do espaço em causa”. Assim, as cinco causas ali identificadas (•Pontes térmicas; •Impermeabilização deteriorada; •Isolamento insuficiente e falta de impermeabilização nos remates de caleiras e juntas de dilatação; • Eventual fim de ciclo de vida do material da impermeabilização; • Fissuras no revestimento de cobertura), todas confluem para problemas ao nível da cobertura da fração. Concomitantemente, afirma-se na “solução” proposta que deve ser equacionada a demolição do revestimento da cobertura e realização de “(…) isolamento, enchimento, impermeabilização e proteção e revestimento final, incluindo o tratamento e impermeabilização de juntas e fissuras, bem como de caleiras e/ou atravessamentos de tubagens”.
Ou seja, da leitura dos factos extrai-se que a solução para o problema das entradas de água envolve a reparação da cobertura do terraço situado por cima da fração e a execução de um novo isolamento térmico. E, em concordância lógica com esses factos, afirma-se na decisão que: as “anomalias provêm do terraço de cobertura da fração”, que constitui parte comum do edifício, cuja reparação incumbe ao condomínio. Embora se mencionem problemas de impermeabilização ao nível das caleiras e das juntas de dilatação, o certo é que em nenhum dos factos está mencionada a necessidade de intervencionar juntas de dilatação que sejam comuns aos edifícios nº 56 e nº 58, nem sequer que ambos os edifícios sejam geminados. Assim, a necessidade de intervencionar juntas de dilatação, que, segundo informação da Wikipédia3 podem ser verticais ou horizontais (consoante o sentido em que controlam o movimento dos elementos da construção), e que são “também conhecidas como juntas de movimento, (…) dispositivos criados para absorver a variação volumétrica dos materiais”, por si, não permite concluir que as obras devam ser executadas em edifício diverso do pertencente ao condomínio demandado. Significa o exposto que quer no que se reporta ao diagnóstico das deficiências que estão na origem da entrada de água na fração em questão, quer à sua reparação, não se afirma a necessidade de intervenção em edifício diverso do pertencente ao condomínio demandado nestes autos. Tal conclusão é retirada pelo recorrente, sem suporte suficiente nos factos apurados. Aliás, se atentarmos aos factos não apurados, forçosa é a conclusão de que essa tese factual não resultou apurada. Efetivamente, não ficou demonstrado que o terraço de cobertura situado por cima da fração fosse comum aos edifícios n.ºs 56 e 58 (facto não provado sob a alínea D). Assim como não ficou demonstrado que a origem das infiltrações e das pontes térmicas que se verificam na fração se situasse, única e exclusivamente, ao nível de junta de dilatação comum aos edifícios n.ºs 56 e 58 (E) ou sequer que a solução das anomalias obrigasse a o edifício do n.º 56 realizasse intervenções no seu terraço (F).
Tais conclusões não ficam infirmadas pela fotografia junta na página 12 da decisão recorrida, afirmando-se que se refere à “Zona 3 – junta de dilatação com edifício adjacente” e ainda que se verifica a presença de gotas de água e escorrências na junta de dilatação. Para além de suscitar sérias reservas a correspondência efetuada na decisão recorrida entre factos provados e fotografias (que, em rigor, são meios de prova), também da leitura da “legenda” da referida fotografia não é possível extrair a conclusão de que as infiltrações, por serem visíveis na junta de dilatação com edifício adjacente, tenham origem em edifício diverso ao do condomínio autor. Na verdade “adjacente”, é o “que está contíguo” mas também o que está “situado junto a outro”, sendo por isso “próximo, vizinho” – cfr. dicionário.primberam.org.
Em síntese, nos factos provados não se afirma qualquer realidade que infirme a necessidade de intervenção exclusiva ao nível do terraço de cobertura do edifício nº 58, ou sustente a necessidade de intervenção, ainda que parcial, na cobertura do nº 56.
Acresce que a decisão de facto não foi impugnada pelo recorrente, pelo que a análise da congruência entre o decidido e o seu suporte factual não poderá ponderar factos diversos daqueles que resultaram apurados.
E o certo é que o raciocínio extraído pelo tribunal recorrido dos factos indiciados, ao concluir ser necessário intervencionar a cobertura da fração ao nível do “(…) isolamento, enchimento, impermeabilização e proteção e revestimento final, incluindo o tratamento e impermeabilização de juntas e fissuras, bem como de caleiras e/ou atravessamentos de tubagens”, mostra-se logicamente sustentado. Não procede, pois, o fundamento de incongruência apontado à decisão recorrida.
Consequentemente, por os fundamentos não se mostrarem em oposição com a decisão nos termos definidos no artigo 615º, nº 1, alínea c), CPC, indefere-se a arguição da nulidade.
*
São os seguintes os FACTOS PROVADOS a considerar:
1. A 1.ª Requerente é uma sociedade comercial por quotas, que tem como objeto social “Atividades de prática médica de clínica especializada, em ambulatório. Arrendamento de bens imobiliários, outras atividades de consultoria, científicas, técnicas e similares, n.e Compra e venda de bens imobiliários”;
2. A 3.ª Requerente é uma sociedade comercial por quotas, que tem como objeto social “Atividades de prática médica de clínica especializada em ambulatório”;
3. A 1.ª e a 2.ª Requerentes são, desde 14.11.2023, donas e legítimas possuidoras da fração autónoma melhor identificada pela letra “N”, correspondente ao R/C Loja, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Avenida 1, descrita na Conservatória do Registo Predial e Comercial da Amadora sob o n.º 112/19850627;
4. A 1.ª e a 2.ª Requerentes adquiriram a fração autónoma melhor descrita em 3. com o propósito de a remodelarem e aí instalarem uma clínica médica de gastroenterologia, a qual será explorada pela 3.ª Requerente e que se destinará à realização de exames daquela especialidade;
5. Para o efeito, por acordo datado de 27.09.2024, denominado de “Proposta AVAC”, a 1.ª e 2.ª Requerentes adjudicaram à Climacer a realização de trabalhos na fração descrita em 3.;
6. Os trabalhos em apreço têm o valor global de € 350.655,38;
7. Por acordo datado de 19.11.2024, a 1.ª e 2.ª Requerentes adjudicaram à Arqenbar a realização de trabalhos na fração descrita em 3.;
8. Os trabalhos em apreço têm o valor global de € 162.631,77;
9. Os trabalhos na fração autónoma descrita em 3. iniciaram-se em data não concretamente apurada, mas situada entre novembro e dezembro de 2024;
10. A fração autónoma referida em 3. situa-se ao nível do R/C do prédio do Requerido;
11. Imediatamente por cima da fração, situa-se um terraço de cobertura;
12. O terraço de cobertura referido em 11. sofre de deficiências ao nível do isolamento, traduzidas numa inadequada impermeabilização e ausência de estanquicidade, que provoca a existência de diversos pontos de condensação de água;
13. Em resultado de tais deficiências, a fração descrita em 3. sofre de infiltrações, as quais proveem do terraço de cobertura, ocorrendo diversos pontos de condensação e consequente escorrência de água na laje de cobertura da fração pelas paredes da mesma, ocorrendo ainda a existência de pontes térmicas, que provocam, de igual modo, condensação e escorrência de água;
14. As anomalias referidas em 12. e em 13. já se verificam em momento anterior ao início dos trabalhos na fração;
15. Tais anomalias provocaram a degradação dos materiais de construção aplicados no interior da fração, em particular, no caso dos materiais ferrosos, a sua corrosão, com a sua consequente inutilização;
16. Provocaram a degradação de equipamentos de ares ventilados e condicionados;
17. Causaram a inutilização das instalações elétricas situadas no interior da fração;
18. Em 22.01.2025, foi realizada uma vistoria técnica à fração por parte da KGEP, da qual resultaram as seguintes conclusões:
“A presença constante de humidade elevada bem como a presença de água, propicia e fomenta o desenvolvimento de fungos, conforme se constata a sua existência.
Sendo o espaço dedicado a uma instalação de saúde, a qualidade do ar interior e as condições de conforto e a salubridade do espaço são fundamentais para o cumprimento dos requisitos regulamentares e para garantir a qualidade e segurança da prestação de serviços assim como evitar infeções por contaminação cruzada”
(…)
Constata-se a existência de diversos pontos de condensação e infiltração de água, na laje de cobertura da fração em causa, com impacto direto no interior da fração
(…)
De uma forma geral, existem três locais onde se verifica a presença de gotas de água e danos efetivamente efetuados pela humidade ao longo do tempo.
Em baixo identifica-se as zonas em planta onde se verifica o fenómeno e apresenta-se registo
fotográfico de cada local.
  
  (…)
“4. Potenciais causas
Do que é possível verificar, existem 5 motivos distintos que causam a presença de água no interior do espaço.
Verificamos também que as causas têm origem na mesma infraestrutura, nomeadamente a cobertura do espaço em causa.
• Pontes térmicas;
• Impermeabilização deteriorada, com falta de manutenção adequada (ou até ausência de impermeabilização);
• Isolamento insuficiente e falta de impermeabilização nos remates de caleiras e juntas de dilatação;
• Eventual fim de ciclo de vida do material da impermeabilização;
• Fissuras no revestimento de cobertura que permitem a entrada de água na camada de enchimento, aumentando as pontes térmicas, e permitindo a passagem de água para os pisos inferiores.
Na zona de entrada da fração, onde existe maior concentração de gotas de água no teto, constatamos que corresponde à zona de terraço que está completamente exposta, o que indica uma maior deterioração da impermeabilização e isolamento potenciado os efeitos das pontes térmicas.
Verificam-se troços, no interior da fração, onde a acumulação de gotas de água é muito localizada e segue um determinado alinhamento, indicando a posição de um defeito localizado, potenciado a parte térmica e eventual passagem de água.
Na zona da junta de dilatação, verifica-se a escorrência de água, proveniente da cobertura”.
(…)
Sobre o andamento dos trabalhos, não se podem executar as paredes pois a presença de água e humidade elevada promove a deterioração destes, levando ao seu empolamento e ao aparecimento/desenvolvimento de fungos, obrigado à sua substituição, com os devidos impactos para a operação e funcionamento do espaço.
Também quaisquer trabalhos que envolvam massas e/ou colas serão mais demorados, tendo em conta que com mais humidade e presença de água, a secagem é mais demorada.
Sobre os materiais, a humidade elevada e a presença de água, provocam a deterioração dos materiais, aumentando o potencial de corrosão quer nas infraestruturas quer nos equipamentos.
Pelo exposto, foi necessário parar a obra, adiando a abertura do novo espaço, por não ser possível garantir a integridade dos materiais e equipamentos a instalar no espaço”.
(…)
6. Solução
Tendo em conta as diversas causas dos fenómenos observados, esta situação não pode ser resolvida pelo lado interior, sob pena de reduzir volume à fração e não permitir garantir o tratamento e resolução dos defeitos e patologias.
Deve ser equacionada a demolição do revestimento de cobertura.
Posteriormente, deve ser efetuado isolamento, enchimento, impermeabilização e proteção e revestimento final, incluindo o tratamento e impermeabilização de juntas e fissuras, bem como de caleiras e/ou atravessamentos de tubagens”.
19. Em 07.03.2025, decorreu a Assembleia Geral Ordinária de Condóminos da Requerida;
20. Em tal Assembleia, foram discutidos os defeitos verificados na fração dos autos, nos seguintes termos:
“No ponto três da ordem de trabalhos, o Senhor Arq. BB fez uma breve exposição sobre o tema das obras da loja e das obras realizadas na mesma, ao que o representante da fração N, Senhor Dr. CC informou os presentes de que o Embargo da C.M.A tinha sido levantado.
(…)
O representante da fração N, informou os presentes da existência de um relatório sobre as patologias existentes na fração, derivadas das possíveis infiltrações da laje do piso 0 tendo sido solicitado pela administração e pelo Sr. Arqt.º o envio do mesmo.
Ainda neste ponto., foi mencionado por parte de alguns condóminos que as obras na fração N estão a causar danos nas garagens e que poderão colocar em causa elementos estruturais do edifício, tal como foi mencionado que o terraço do piso 0 não é responsabilidade deste condomínio na sua totalidade.
Perante o testemunho dos condóminos sobre os danos e eventuais repercussões que possam advir, foi deliberado por unanimidade., realizar-se uma peritagem por um Eng.º Civil., para:
1. Ter acesso ao relatório da fração N e analisar;
2) Solicitar relatório das garagens à CMA e Polícia municipal;
3) Caso existam divergências., reunir com os proprietários e administrações respetivas;
4) Aferir se existem danos;
5) Apresentação de orçamentos em função dos relatórios e/ou em caso de necessidade de ajustamento.
Tendo este ponto da ordem de trabalhos, ficado suspenso até estar reunido todo o processo descrito no parágrafo anterior.”
21. Em consequência do descrito em 12. e 13., sobreveio a necessidade de realização de novos trabalhos na fração, nos seguintes termos:
“Bom dia Caras DD e AA
Na sequência das últimas comunicações, sobre a eletricidade e as sobre as manchas no teto, solicitámos ao empreiteiro a proposta para execução de medidas compensatórias e adaptações necessárias que reencaminhamos.
Foi imperativo avaliar alguns custos e redefinir o avanço da obra, razão pela qual vos enviamos o seguinte:
Ficheiro anexo 740-Clinica Gastro Amadora_TA_ARQ
TA 1 - Custo para aplicação de Sub-capa do teto (antifungico e antibolor)
Material a aplicar diretamente no teto. Elimina os fungos existentes e impede o aparecimento de novos fungos. será feita uma limpeza previamente à aplicação do produto.
TA 3 - Custo para aplicação de Caleira na junta de dilatação e tabuleiro esgoto pluvial do teto e respetiva ligação.
De forma a garantir que não existem escorrências de água para paredes e tetos executados na obra, evitando a deterioração das paredes e acabamentos nestes locais.
TA 2 - Custo para execução dos trabalhos de fixação das caixas no interior (necessário para permitir a ligação do ramal de eletricidade de acordo com as diretrizes atuais) Conforme pormenorizado na imagem da fachada, será necessário montar as caixas e fazer a ligação à rua onde encontrará o ramal exterior executado de acordo com o ponto seguinte.
Os preços e custos apresentados estão dentro dos valores de mercado, com um bom rendimento e com inclusão de todos os trabalhos acessórios necessários e limpeza.
Ficheiros anexos - Proposta EN 031-2025 PLR AMADORA e LPU EN 031-2025 PLR AMADORA
Proposta para execução do ramal exterior
Exigência regulamentar para colocação do contador e ligação no limite da propriedade, com acesso ao exterior (o facto de ter sido anulado o ramal existente implica um novo licenciamento e o cumprimento das regras atuais.
Esta proposta será via empreiteiro para ser englobadas com os apoios necessários para a coordenação e ligação efetiva do ramal, pelo nesta fase é para conhecimento.
Nota importante:
Para executar este trabalho, as caixas têm de estar instaladas, e sem a eletricidade em obra diminui-se o rendimento dos trabalhos.
Assim a solução é desmontar a montra, e executar já as caixas, para permitir o avanço de todas as frentes e ter o fornecimento de energia o quanto antes.
A obra executa uma proteção ao restante espaço (que vai deixar de ter vidro) com painéis fixos pelo interior (mais robusto que o vidro).
Ainda em estudo:
Proposta para a alteração da caixilharia (em curso).
Neste caso, a proposta terá também um trabalho a menos do caixilho previsto no orçamento contratado.
Paralelamente estamos a desenvolver o projeto de alteração de fachada para comunicação na câmara”.
constando do referido documento o seguinte mapa resumo trabalhos:
  
22. Os referidos trabalhos ascendem ao montante global de € 4.490,86;
23. Em 29.04.2025, foi realizada uma vistoria por parte da empresa I9ar, da qual resultaram as seguintes conclusões:
24. Em 30.05.2025, teve lugar uma Assembleia Extraordinária de Condóminos do Requerido;
25. Em tal Assembleia, foram discutidos os defeitos verificados na fração dos autos, nos seguintes termos
(…) com a seguinte ordem de trabalhos:
1. Obras a realizar no prédio;
- Apresentação, discussão e aprovação dos orçamentos;
- Decisões complementares
(…)
“Colocado a votação as propostas para a realização das obras nas fachadas, foi aprovado e deliberado, por maioria, o seguinte:
- adjudicar a obra das fachadas à empresa MFGIL Construções, Lda., no valor de € 61.250,00, a acrescer de IVA à taxa legal em vigor
(…)
No seguimento da votação, foi mencionado pelos condóminos a pintura dos patamares dos elevadores, ao que o Sr. Arq. falou telefonicamente com o empreiteiro, tendo sido aceite pelo mesmo, realizar a pintura de todos os patamares, mas o valor seria o que foi apresentado na proposta, não havendo acerto do mesmo.
(…)
Ainda dentro deste ponto da ordem dos trabalhos, e mediante o relatório do Senhor Eng.º EE referente à vistoria efetuada às garagens, o condómino Senhor Eng.º FF, tomou a palavra e referiu que o relatório não estava completo, apresentando algumas lacunas, pois algumas informações que o Eng.º tinha transmitido pessoalmente no dia da peritagem não se encontravam relatadas no relatório.
Ao que foi solicitado ao condómino em questão, na qualidade de administrador da garagem, o envio de email com a apresentação das falhas existentes no relatório.
De seguida o Sr. Arq efetuou uma exposição e esclareceu dúvidas referentes às propostas apresentadas, para a realização das obras a realizar na laje/terraço.
No que diz respeito à realização das obras na laje/terraço, uma vez que o relatório do Sr. Engº menciona que deveria ser realizada uma vistoria destrutiva a loja do Piso -1, e uma vez que, em relação à vistoria na garagem, se entende que teria de ser aperfeiçoado o relatório com base no supra descrito, alguns condóminos entendem que não estão reunidas condições para se avançar com esta obra, até porque tiveram conhecimento que a fração N avançou com uma providência cautelar contra o condomínio e, neste momento, desconhecem em que termos e com que fundamentos.
(…)
Assim, colocado à votação a realização das obras na laje/terraço, a mesma obteve o seguinte resultado:
Votos a favor da fração: N (48,00%)
Votos abstenção: 0;
Votos contra restantes frações (638,95%)
Mediante a votação dos condóminos referente às obras da laje/terraço, foi solicitado à administração que peça propostas para a realização da vistoria destrutiva, que deverão ser enviadas a todos os condóminos para aprovação, estabelecendo-se um prazo de resposta, sendo adjudicada a proposta que obtiver mais respostas favoráveis, sendo, posteriormente, agendada a realização da vistoria mesma, em articulação com os proprietários da loja do piso -1” .
26. Em 26.01.2023, decorreu uma Assembleia Geral Ordinária de Condóminos do Requerido;
27. Em tal Assembleia, foi discutida a necessidade de realização de obras no prédio, nos seguintes termos:
“(…) seguinte ordem de trabalhos:
3- Obras a realizar no prédio
- Decisões complementares
(…)
De seguida, o Sr. Arq. BB, informou os presentes, que foi informado na sua visita à Câmara existir um apoio financeiro no valor de € 12.000,00, para a realização da obra no telhado, o qual terá de confirmar se ainda está em vigor, e irá solicitar também um pedido de vistoria de higiene e salubridade.
E continuou, sabendo que existe um problema de condensação e não de infiltração, irá ajustar o caderno de encargos, pro bono, a fim de a reparação do telhado ser de valor mais baixo ao que foi apresentado anteriormente.
Este relatório, será submetido às empresas contratadas anteriormente, e assim que receber os orçamentos informa a administração para se agendar uma assembleia extraordinária”;
28. Em 19.02.2024, decorreu uma Assembleia Geral Ordinária de Condóminos do Requerido.
29. Em tal Assembleia, foi discutida a necessidade de realização de obras no prédio, nos seguintes termos:
(…) seguinte ordem de trabalhos:
3- Obras a realizar no prédio:
- Decisões complementares
(…)
No ponto três da ordem de trabalhos, a administradora informou os presentes que o Senhor Arq.º BB não teve a possibilidade de estar presente.
De seguida, foi solicitado à administradora, que falasse com o Senhor Arq.º BB, para que fossem enviados os relatórios das vistorias efetuadas às frações.
Em relação às obras a realizar no prédio, o representante da fração N mencionou a urgência da reparação da laje no piso 0, devido às infiltrações existentes na Loja.
Após uma troca de impressões entre os presentes, foi deliberado solicitar uma adenda ao mapa de medições para que contemple a laje do piso 0, o isolamento térmico nas fachadas e telhado.
(…)
De seguida, a administradora informou os presentes que iria entrar em contato com o Senhor Arq. BB, a saber se o mesmo está interessado em continuar e tem hipóteses de o fazer, caso não queira continuar, a administração fica mandatada para contratar outro técnico para dar continuidade ao processo, e até ao final de Abril, apresentar orçamentos para a realização das obras”;
30. As Requerentes enviaram à Requerida, em 05.06.2024, um email com o seguinte teor:
“À Administração do Condomínio do
Prédio sito na Avenida 1
... Amadora
Exmos. Senhores,
Escrevo em nome e representação da sociedade minha constituinte, acima identificada, e por referência à fração “N” desse prédio.
Estou mandatado pela dita constituinte para reclamar junto dessa administração, e se necessário for recorrer à via judicial, que se dignem tomar as medidas necessárias à eliminação dos defeitos existentes naquela fração, defeitos esses que impedem a normal utilização do imóvel e aproveitamento do mesmo para os fins a que se destina.
Para além de não terem respondido à comunicação já enviada pela minha constituinte a verdade é que sendo conhecedores dos defeitos em causa (provenientes das partes comuns e por isso da vossa responsabilidade, não tomaram as medidas necessárias à r reparação dos defeitos.
Assim, informo que, caso não sejam tomadas as medidas necessárias, e urgentes, à resolução deste problema, irei reclamar judicialmente a reparação dos ditos defeitos e ainda uma compensação devida por força dos prejuízos resultantes da impossibilidade de afetar o imóvel ao fim a que se destina”;
31. A comunicação referida em 30. foi respondida em 07.06.2024, mediante o envio de email com o seguinte teor:
“Exmo. Senhor Dr. CC
Boa tarde
Venho por este meio informar V. Exa que será realizada uma assembleia extraordinária
Na última semana de julho, referente a obras no condomínio”.
32. Em 12.07.2024, decorreu uma Assembleia Geral Extraordinária de Condóminos do Requerido;
33. Em tal Assembleia, foi discutida a necessidade de realização de obras no prédio, nos seguintes termos:
“(…) seguinte ordem de trabalhos:
1- Obras a realizar no prédio:
- Apresentação e deliberação dos orçamentos;
- Decisões complementares”
(…)
Após alguma troca de impressões entre os presentes e o Senhor Arq.o, foi deliberado por unanimidade adjudicar à empresa MFGIL Construções, Lda., a obra de reparação da cobertura, no valor de € 37.550,00 (trinta e sete mil e quinhentos e cinquenta euros), a acrescer de IVA à taxa de 6%, documento anexo à ata, e acompanhamento técnico do senhor Arq”
(…)
De seguida, o Condómino Sr. FF, pediu que fosse feito um levantamento de patologias e caderno de encargos, para as fachadas e a laje do piso 0 (…)
(…)
O Senhor Arq.o disse que iria enviar propostas para os seus serviços. Uma para as fachadas e outra para a laje do piso 0.
O representante da fração N. loja do piso -1, informou que as infiltrações são muitas, tendo, no teto, estalactites, tendo proposto a visita à fração N no final da assembleia.
34. Os trabalhos da fração ainda não se mostram concluídos, não estando atualmente a ser executados.
E são os seguintes os factos não provados:
A. A 1.ª e 2.ª Requerentes despenderam a quantia de € 130.000,00 na aquisição da fração dos autos;
B. As Requerentes assumiram uma despesa mensal não inferior a € 10.000,00 na contratação de pessoal especializado;
C. As Requerentes contraíram um financiamento bancário, no montante de € 400,000,00;
D. O terraço de cobertura situado por cima da fração é comum aos edifícios n.ºs 56 e 58;
E. A origem das infiltrações e das pontes térmicas que se verificam na fração situa-se, única e exclusivamente, ao nível da junta de dilatação comum aos edifícios n.ºs 56 e 58;
F. A solução das anomalias referidas em E. obriga a que o edifício do n.º 56 realize intervenções no seu terraço;
G. Os trabalhos realizados na fração estão a causar danos nas partes comuns do edifício correspondente ao n.º 58.
*
Do alegado enriquecimento sem causa do condomínio do edifício nº 56.
Da leitura das alegações, incluindo das suas conclusões, verifica-se que o recorrente, em rigor, não coloca em causa a necessidade de executar obras na cobertura da fração N do edifício em questão. O que defende é que a sua responsabilização exclusiva por essas obras irá gerar um enriquecimento sem causa do condomínio do prédio nº 56. E é com base em tal enriquecimento – indevido – que o recorrente pugna pela sua absolvição do pedido.
O “Princípio geral” do enriquecimento sem causa está consagrado no artigo 473º, CC, nos seguintes termos:
“1. Aquele que, sem causa justificativa, enriquecer à custa de outrem é obrigado a restituir aquilo com que injustamente se locupletou.
2. A obrigação de restituir, por enriquecimento sem causa, tem de modo especial por objeto o que for indevidamente recebido, ou o que for recebido por virtude de uma causa que deixou de existir ou em vista de um efeito que não se verificou”.
Não oferece dúvidas interpretativas a afirmação de que a obrigação de restituir consagrada naquele preceito ocorre em caso de enriquecimento, que se identifica com a “obtenção de uma vantagem patrimonial”, seja na modalidade de “aumento do ativo patrimonial”, de “diminuição do passivo”, no “uso ou consumo de coisa alheia” ou ainda na “poupança de despesa”, conforme sistematização de Antunes Varela e Pires de Lima4.
Acresce que tal enriquecimento deve ocorrer sem causa justificativa, pressuposto este que exige uma indagação casuística, que permitirá aferir se está ou não de acordo com a “ordenação jurídica dos bens”5.
Finalmente, deve o enriquecimento ser obtido à custa de quem requer a restituição.
Revertendo ao caso em análise, forçoso é concluir que o enriquecimento invocado pelo recorrente, a ocorrer, produziria impacto na esfera jurídica do condomínio do prédio nº 56, que não foi demandado nestes autos. Consequentemente, em rigor, tal regime, por si, não seria suscetível de neutralizar a obrigação imposta ao condomínio requerido, podendo, apenas, fundamentar pretensão indemnizatória a deduzir ulteriormente perante aquele condomínio, por ter beneficiado de uma atribuição patrimonial consistente na execução de obras parcialmente da sua responsabilidade.
De todo modo, a invocação do enriquecimento sem causa assenta num pressuposto de facto que o recorrente não logrou demonstrar. Ou seja, não ficaram indiciados factos fundamentais para a sua tese, designadamente que:
- O terraço de cobertura situado por cima da fração fosse comum aos edifícios n.ºs 56 e 58 (Facto não apurado em D);
- A origem das infiltrações e das pontes térmicas que se verificam na fração situa-se, única e exclusivamente, ao nível da junta de dilatação comum aos edifícios n.ºs 56 e 58 (Facto não apurado em E);
- A solução das anomalias obrigasse à realização pelo condomínio do edifício do n.º 56 de intervenções no seu terraço (Facto não apurado em F);
Ao invés, como se afirmou na análise da nulidade imputada à decisão recorrida, o que os factos evidenciam é que os danos existentes na fração têm a sua origem na respetiva cobertura. Assim como evidenciam que apenas a respetiva reparação, que envolve a sua prévia demolição com ulterior reconstrução e execução de um novo isolamento térmico, permitirá evitar a entrada de águas que está na origem da presente providência. Ou seja, embora se mencionem problemas de impermeabilização ao nível das caleiras e das juntas de dilatação, não resulta dos factos a necessidade de intervencionar juntas de dilatação pertencentes, total ou parcialmente, ao edifício “adjacente”, ou sequer que ambos os edifícios sejam geminados (e, consequentemente, que possuam em comum uma junta de dilatação).
Consequentemente, a ausência de prova da necessidade de execução das obras de reparação em componente (junta de dilatação) de edifício diverso do que pertence ao condomínio demandado, impede a ponderação do regime do enriquecimento sem causa. Ou seja, não ficou demonstrado que da execução das obras determinadas resulte qualquer benefício/enriquecimento para outro prédio que não o do demandado.
Assim, a apreciação efetuada na decisão recorrida ponderou devidamente os factos indiciados (e não impugnados pelo recorrente), merecendo concordância o ali afirmado quanto à responsabilização do condomínio demandado pela realização de obras na cobertura da fração, dado constituir elemento estrutural e parte comum do edifício – cfr. artigo 1421º, nº 1, alínea b) e 1424º, CC. Assente que as patologias verificadas na cobertura em questão, estão a impedir o gozo da fração em causa, mostra-se sustentada nos factos e nas regras de direito aplicáveis a decisão proferida quanto à necessidade da sua reparação.
Consequentemente, revela-se improcedente o fundamento do recurso assente no regime do enriquecimento sem causa.
Da alegada inadequação do prazo fixado para a execução das obras
O recorrente reage ainda ao prazo fixado para a execução das obras. A tal propósito, alega na conclusão nº 14: “Nos termos da douta sentença, a obra teria de ter início em final de janeiro de 2026 e estar concluída antes do final de março de 2026.” Assim, conclui que o referido período é o de maior pluviosidade, o que dificultará, em termos técnicos, a execução da obra em causa (impermeabilização de um terraço de cobertura), considerando que a obra deveria ser executada nos meses de verão.
Consta da decisão recorrida, proferida em 07-12-2025, a condenação do recorrente a:
“(…) realizar, no terraço de cobertura que se situa imediatamente por cima da fração propriedade das Requerentes, as obras necessárias, designadamente, obras de demolição do revestimento da cobertura, isolamento, enchimento, impermeabilização, proteção e revestimento final, incluindo o tratamento e impermeabilização de juntas e fissuras, bem como de caleiras e/ou atravessamento de tubagens”. E ali se consignou a realização de tais obras: “no prazo máximo de 30 dias após o trânsito em julgado da presente sentença”.
É certo que ao recurso interposto foi atribuído efeito devolutivo, o que resultou da devida ponderação do regime legal aplicável, efeito esse que, por princípio, implicaria a imediata execução das obras determinadas na decisão.
Porém, haverá que ter presente que foi fixado o prazo de 30 dias após o trânsito em julgado para a execução das obras, o que, na prática, desvirtua o efeito devolutivo do recurso dado que a obrigação de facere prevista na decisão apenas será efetivada após o seu trânsito. Consequentemente, em face do tempo já decorrido, fica ultrapassado o argumento da dificuldade técnica inerente à obra de impermeabilização de uma cobertura em época de grande pluviosidade, inexistindo obstáculos à realização dos trabalhos em época adequada. E assim é tanto mais que a tramitação expectável dos presentes autos de providência cautelar, em face da presente decisão (confirmatória do decidido em 1ª instância), permite antever o trânsito em julgado da decisão em período adequado em termos climatéricos à execução da obra- cfr. artigos 627º, nº 2, 638º, 671º, nº 3, 672º, CPC.
Sempre se dirá ainda que perante a afirmação dos requisitos para a providência decretada (que, aliás, não foram colocados em causa neste recurso) e o forçoso impacto que a inatividade do requerido vem produzindo na esfera jurídica das requerentes (que não conseguem rentabilizar o investimento efetuado), o prazo fixado ponderou os interesses em jogo de forma equilibrada.
Por conseguinte, em face do deferimento do efeito do decidido para o trânsito em julgado da sentença (que na prática neutraliza o próprio efeito do recurso), não pode concluir-se que o prazo fixado impeça ou sequer dificulte a execução da obra.
Consequentemente, também quanto ao prazo fixado, improcede o recurso.
Improcedendo os fundamentos do recurso, conclui-se, pois, tal como o fez o tribunal recorrido, pelo deferimento da providência solicitada.
Em face da improcedência do recurso, e consequente manutenção da decisão recorrida, o apelante é responsável pelo pagamento das custas processuais – cfr. artigos 527º e 529º, CPC
*
III – DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes desta 2ª secção cível em julgar improcedente o recurso interposto pelo requerido/recorrente, mantendo a decisão recorrida.
Custas do recurso pelo recorrente – cfr. artigos 527º e 529º, CPC.
D.N.
Lisboa, 9 de abril de 2026
Rute Sobral (relatora)
Laurinda Gemas (primeira adjunta)
António Moreira (segundo adjunto)
Assinatura eletrónica
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1. Código de Processo Civil Anotado, 3ª edição, Volume 2º, pág.s 735 e 736.
2. Código de Processo Civil anotado, 4ª edição, Vol. I, pág. 892.
3. Pt.Wikipedia.org.
4. Código Civil Anotado, Volume I, Coimbra Editora, 4ª edição, , pág. 454.
5. Autores e ob. cit, pág. 456. |
