| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
I – J e P, intentaram acção declarativa, sob a forma ordinária contra, N, Lda., e formularam os seguintes pedidos:
I) Declaração de resolução do contrato-promessa celebrado entre eles e a ré;
II) Condenação da ré a restituir-lhes a quantia recebida a título de sinal em dobro, no valor de €48.000,00 acrescida de juros legais desde a citação até efectivo e integral pagamento;
III) Condenação da mesma ré no pagamento de uma indemnização pelos danos e prejuízos causados, em valor não inferior a € 6.000;
IV) Condenação da ré no pagamento da quantia de € 2.319,78, correspondente ao crédito de juros que o Banco efectuaria na sua conta, caso eles não tivessem despendido o valor do sinal.
Fundamentaram tal pretensão, no facto de no dia 16 de Agosto de 2006, terem celebrado com a ré, como promitentes compradores, um contrato-promessa pertinente a uma fracção autónoma de um prédio urbano sito nesta cidade, tendo entregue na mesma data, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de €24.000,00. Esse contrato sofreu um aditamento que alterou de 90 dias para 180 o prazo de outorga da escritura pública de compra e venda, contado da data da promessa. Marcaram a escritura pública de compra e venda para o dia 28 de Março de 2007, comunicando esse facto à ré e informando-a que caso essa escritura não se realizasse naquela data, por motivos imputáveis à demandante, perderiam o interesse na aquisição do imóvel. Na véspera da outorga da mesma escritura, em deslocação ao imóvel, os autores verificaram que o elevador do prédio ainda não se encontrava em funcionamento e que o lugar de garagem previsto no contrato-promessa não estava delimitado. Após essas constatações compareceram na escritura pública, tendo confrontado a ré com as mesmas, a qual respondeu que tais problemas seriam resolvidos após esse acto. Nessa sequência recusaram-se a assinar a escritura, ficando essa declaração de recusa exarada em instrumento que o Notário elaborou. Deslocaram-se a Lisboa, por três vezes, para a realização da escritura pública de compra e venda, a qual não teve lugar por culpa da ré, sendo-lhes devida, nessa medida, uma indemnização correspondente, por defeito, aos transtornos dessas viagens, às despesas com as mesmas e à expectativa neles criada.
Contestou a ré, impugnado os factos e alegou que o sócio único e gerente da ré sofreu, em 16 de Novembro de 2006, um acidente numa das suas obras e, sem recobrar a consciência, veio a falecer no dia 5 de Dezembro de 2007, tendo a sua esposa sido apanhada de surpresa quanto à convocatória para a escritura pública marcada para 28 de Março de 2007. Os autores sabiam que até essa data não era previsível que a ré conseguisse resolver todas as formalidades necessárias à outorga da escritura prometida. No entanto, nesse dia, a ré, representada pela sua nova gerente, esposa do referido sócio, compareceu no Notário pronta para outorgar a escritura pública. Na mesma data, os autores não tinham pago o imposto sobre a transmissão do imóvel e, começaram a invocar que o elevador do prédio não funcionava e que o lugar de estacionamento não estava delimitado. Essas alegações são falsas, uma vez que o elevador estava instalado e pronto a funcionar, estando apenas desligado e o lugar de estacionamento encontrava-se delimitado no dia da escritura pública. Mas a haver avaria do elevador e falta de delimitação do lugar de estacionamento, a existirem, nunca seriam fundamento para recusa da outorga da escritura pública prometida.
Findos os articulados, foi dispensada a realização de audiência preliminar, tendo sido proferido despacho saneador que concluiu pela validade e regularidade da instância
De seguida, fixaram-se os factos assentes e estruturou-se a base instrutória, em termos que mereceram reclamações de ambas as partes, tendo a da ré sido parcialmente atendida, com o aditamento de um novo artigo à base instrutória.
Procedeu-se ao julgamento, e a acção foi julgada improcedente.
Não se conformando com a decisão interpuseram os autores recurso e nas suas alegações concluíram:
a) atenta a factualidade alegada, e provada, ter tido em consideração o depoimento da testemunha I e o documento que consta de fls. 67;
b) a sentença ora em crise, coloca como única questão de mérito a de saber se estão verificados os pressupostos de que dependia a resolução do contrato promessa por parte dos autores;
c) referindo a Meritíssima Juiz a quo que no contrato promessa, as partes convencionaram que até á data da outorga da escritura pública a ré colocaria o elevador do prédio a funcionar em perfeitas condições de segurança, referindo que á data da escritura essa concreta obrigação se encontrava cumprida;
d) ainda que se entendesse que a ré estava em incumprimento, no dia da escritura pública, por falta de delimitação "do lugar de estacionamento dos autores", essa falha carecia, a seu ver, dos caracteres de um incumprimento definitivo da obrigação, e como tal não podia conduzir à devolução do sinal em dobro;
e) Assim, terminou, e conclui, que falece, no todo, a premissa de incumprimento em que assentava a pretensão dos autores, impondo-se a absolvição da ré de todos os pedidos;
f) diferente é o entendimento dos ora recorrentes quanto aos fundamentos e matéria que foram decididos pela douta sentença recorrida;
g) não é verdade, até pela matéria de facto assente, que o elevador do prédio estaria a funcionar em perfeitas condições de segurança á data da escritura, e que por isso, essa concreta obrigação se encontrava cumprida;
h) o depoimento da testemunha I quanto ao facto de o elevador não poder funcionar legalmente sem a celebração de um contrato de manutenção (este só veio a ser celebrado nos termos que constam de fls. 67);
i) verifica-se que á data da escritura o elevador poderia funcionar, mas não estava, efectivamente, a funcionar, como prometido e acordado no respectivo contrato promessa de compra e venda;
j) o funcionamento do elevador, em condições de segurança, era condição para aquisição do imóvel, motivo pelo qual esta situação ficou devidamente clausulada;
k) a Recorrente mulher padece de doença, designada de ciática, não podendo subir escadas;
1) sempre se dirá que afirmar que o elevador estava pronto a funcionar, não significa que à data da escritura pública o elevador estivesse a funcionar nas perfeitas condições de segurança;
m) resultou provado que o elevador só começou a funcionar na data em que foi assinado o contrato de manutenção. - cf. Documento a fls. 67;
n) nem poderia funcionar, sem o contrato de manutenção assinado, assim como não funcionou;
o) a conclusão a que a Meritíssima Juiz a quo chegou, não poderá, proceder;
p) era condição para realização do negócio, o elevador estar a funcionar;
q) não resulta provado que essa condição se mostrava cumprida, aliás não resultou sequer provado que a R. tivesse na data da escritura informado os AA., ora Recorrentes de que bastava um telefonema e o elevador estaria a funcionar;
r) a matéria de facto assente "Os elevadores só começaram a funcionar em Março de 2008. (sic. nosso sublinhado; cf. alínea O) da Matéria Assente);
s) a empresa instaladora colocou o elevador pronto para funcionamento em Agosto de 2008;
t) refere a douta sentença, a fls. no momento dessa escritura a ré encontrava-se, pese embora a alegada falta de delimitação do lugar de estacionamento dos autores, em condições de declarar o que havia prometido: a venda da fracção autónoma correspondente ao 5.° andar do prédio e de um - não discriminado, pasme-se, lugar de estacionamento nesse mesmo prédio;
u) é entendimento da Meritíssima Juiz a quo que o negócio de compra e venda, quanto ao lugar de estacionamento, não discriminado, nem quanto aos m2, nem suas características, estava apto a concretizar-se;
v) podemos concluir que os AA. iriam adquirir um lugar de garagem que nunca viram, nem tão pouco sabiam que aí o seu veículo caberia, ou mesmo se esse lugar existiria, mas, reitere-se, no entendimento da Meritíssima Juiz a quo, não existe incumprimento definitivo, e todas as condições estavam reunidas para concretização do negócio;
x) esquecendo, porém, e sempre com o mui devido respeito a matéria de facto assente que incorpora o contrato promessa e seu clausulado;
y) tornando-se, evidente que existindo por parte da R. incumprimento "das obrigações que para si resultem do referido contrato promessa, confere aos segundos contraentes o direito de o declarar incumprido e exigir à primeira Contraente a restituição, em dobro, da quantia entregue a título de sinal e principio de pagamento";
z) Era, pois, obrigação da R., à data da escritura, ter o elevador a funcionar em perfeitas condições de segurança;
aa) era, ainda, obrigação da Ré ter o lugar de estacionamento devidamente demarcado;
bb) estas obrigações não foram cumpridas, pelo que, no âmbito de tudo quanto acordado e estipulado no contrato promessa de compra e venda, os AA. têm direito a receber o sinal que prestaram em dobro;
cc) falece de razão os argumentos de direito da Meritíssima Juiz a quo que entende ser uma situação de mora do devedor e não de incumprimento definitivo da prestação;
dd) muito esperaram os AA. para celebrar a competente escritura pública de compra e venda, aceitando diversas prorrogações sobre a data da referida escritura, no entanto, não poderiam aceitar adquirir o imóvel sem elevador a funcionar nas perfeitas condições de segurança, nem adquirir um lugar de garagem que á data nem sequer estava delimitado e/ou determinado;
ee) e reitere-se, o bom funcionamento do elevador e o lugar de garagem foram os elementos decisivos na formação da vontade aquisitiva do imóvel;
ff) sem os mesmos, os Autores não tinham qualquer interesse na aquisição daquela fracção, uma vez que, a Autora padece de lombociatalgia, vulgo dor ciática, num membro inferior o que lhe dificulta a locomoção, causando-lhe sérias e graves dores, sendo de todo incompatível com a subida e descida de escadas, muito menos até um quinto andar;
gg) factos, esses, que a Ré conhecia e não podia ignorar, pois, ao longo das várias deslocações ao imóvel, tal deficiência era manifesta, até porque a Autora nunca visitou a fracção objecto do contrato por o elevador não estar, ainda, em funcionamento, facto a que assistiam e que sempre lhes foi referido;
hh) a Ré sabia que eram elementos essenciais à realização do negócio de compra e venda, daí os Autores terem insistido na inclusão no contrato promessa de compra e venda, da Cláusula terceira, alínea a), do Contrato Promessa;
ii) optando o contraente não faltoso pelo exercício da faculdade de exigir o valor da coisa ou direito tal como o permite a lei, a outra parte se oponha a tal e se ofereça para cumprir a promessa, salvo o disposto no art. 808, todos do CC;
jj) só pode significar que, se é excluída esta última faculdade nos casos em que houve perda de interesse ou interpelação admonitória, a exigência daquele valor pode ser feita em caso de simples mora;
kk) havendo sinal, a lei afasta-se do regime geral, permitindo que todas as consequências previstas no art. 442", n" 2, actuem em caso de simples mora, sem necessidade de prévia conversão da mesma em cumprimento definitivo;
11) uma vez que o sinal é, nos termos referidos, a medida da única indemnização possível, isso impõe, igualmente, que o sinal não seja moratório e que o contrato-promessa não subsista; ficou resolvido com o exercício daquelas faculdades;
mm) a mora não implica automaticamente a resolução, mas permite que o contraente não faltoso desencadeie imediatamente esta, sem necessidade de convenção nesse sentido, aliás sempre possível nos termos gerais;
nn) a decisão descura, não analisa, aprecia, ou decide questão reportada a matéria dada como provada, em prova documental e testemunhal, pelo que, em consequência, é nula, por violação do disposto na alínea d), do n.º 1, do artigo 668. °, do Código de Processo Civil.
Factos
1. Está matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa, sob o n.º antes matriculada sob o n.º da referida Conservatória, uma sociedade por quotas denominada "N, Lda." [alínea A) dos factos assentes].
2. A referida sociedade tinha como sócio V, casado com S, sendo aquele também o seu gerente [alínea B) dos factos assentes].
3. Pela apresentação 37/20070115 foi inscrita a designação de S como gerente, por deliberação de 13 de Outubro de 2006 [alínea C) dos factos assentes].
4.V faleceu a 5 de Dezembro de 2007 [alínea D) 5. A 16 de Agosto de 2006, "N, Lda.", na qualidade de promitente vendedora e designada como Primeira Contraente, J e P, na qualidade de promitentes compradores e designados de Segundos Contraentes, subscreveram o instrumento junto por cópia a fls. 24-27, denominado "Contrato Promessa de Compra e Venda", instrumento que aqui se dá integralmente por reproduzido [alínea E) dos factos assentes].
6.No referido instrumento ficou consignado (com relevância para os autos): Cláusula primeira
A Primeira Contraente é dona e legítima possuidora do prédio urbano sito na Rua …, registado a favor da referida sociedade pela inscrição G-4, apresentação 42 de 28 de Maio de 2004, A CONSTITUIR EM REGIME DE PROPRIEDADE HORIZONTAL.
Cláusula segunda
Pelo presente contrato a primeira contraente promete vender aos segundos contraentes e estes prometem comprar-lhe livre de encargos, ónus ou qualquer responsabilidade a fracção autónoma, a designar, a que corresponde o 52 andar com um lugar de estacionamento, antigamente denominado casa da porteira, do prédio descrito na cláusula anterior.
Cláusula terceira
a) Até à data da outorga da escritura de compra e venda ora prometida, a promitente vendedora compromete-se a colocar o elevador, integrante do prédio supra descrito, a funcionar nas perfeitas condições de segurança.
Cláusula quarta
O preço total da venda da fracção autónoma melhor identificada nas Cláusulas primeira e segunda, é de € 240.000,00 que serão pagos pelos segundos contraentes à primeira contraente da seguinte forma:
a) No acto da assinatura do presente contrato, os segundos contraentes entregam à primeira contraente, a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de € 24.000, valor do qual se dará quitação após boa cobrança do cheque bancário que nesta data se recebe.
b) Na data da outorga da escritura pública de compra e venda prometida os segundos contraentes liquidarão à primeira contraente o remanescente, ou seja, a quantia de € 216.000,00. Cláusula quinta
a) A escritura notarial de compra e venda será realizada até ao prazo de 90 dias a contar da data de assinatura deste contrato. Os segundos contraentes comunicarão à primeira contraente a data, hora e Cartório Notarial onde a prometida escritura se realizará, através de carta registada com aviso de recepção com, pelo menos, quinze dias de antecedência da data marcada para aquela outorga.
b) O prazo previsto na alínea a) desta cláusula poderá ser prorrogado de acordo com ambas as partes, por mais trinta dias.
c) Para usar do benefício estipulado na alínea anterior desta cláusula, os contraentes que pretenderem beneficiar da prorrogação do prazo notificará a parte contrária, mediante carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de oito dias do termo do prazo que estiver em curso.
d) A primeira contraente deverá entregar, no mais breve prazo quanto possível, aos segundos contraentes e até 15 dias antes da outorga da escritura pública, toda a documentação necessária à efectivação da mesma.
Cláusula sexta
Todas as despesas inerentes ao presente contrato e ao prometido, designadamente IMT, escritura e registos provisórios e definitivos são da conta da responsabilidade dos segundos contraentes, ficando, porém, da conta da primeira contraente, todas as despesas e encargos, incluindo cancelamentos, averbamentos, IMI inerentes à titularidade e posse da fracção autónoma que se mostrem devidos até à outorga da escritura pública de compra e venda.
Cláusula sétima
a) O incumprimento pela primeira contraente das obrigações que para si resultem do presente contrato promessa, confere aos segundos contraente o direito de o declarar incumprido e exigir à primeira contraente a restituição, em dobro, da quantia entregue a título de sinal e
b) Por seu turno, o incumprimento pelos segundos contraentes das obrigações que para eles resultem do presente contrato promessa, confere à primeira contraente o direito de fazer sua a quantia entregue a título de sinal e princípio de pagamento. (...) [alínea F) dos factos assentes].
7. Os autores entregaram à ré a quantia de Euros 24.000 a título de sinal e princípio de pagamento [alínea G) dos factos assentes].
8. A 15 de Novembro de 2008 a ré e os autores subscreveram o instrumento junto por cópia a fls. 29-30, denominado "Aditamento", tendo ali ficado consignado:
Artigo primeiro
Pelos outorgantes foi dito que o presente aditamento altera a Cláusula Quinta do referido contrato de promessa e onde se lê "A escritura notarial de compra e venda será realizada até ao prazo de 90 dias, a contar da data da assinatura deste contrato", deverá passar a ler-se "A escritura notarial de compra e venda será realizada até ao prazo de 180 dias, a contar da data da assinatura do contrato inicial", alterando-se, assim, o prazo para a marcação da respectiva escritura notarial.
Artigo segundo
Os outorgantes revogam o constante nas alíneas b) e c) da Cláusula quinta, passando esta a consagrar as anteriores alíneas a) e d) [alínea H) dos factos assentes].
9.Com data de 05 de Maio de 2007, os autores enviaram à ré, que a recebeu, a carta junta por cópia a fls. 38-39, carta essa com o seguinte teor:
"Ao abrigo da cláusula quinta do contrato promessa celebrado em 16 de Agosto de 2006, comunicamos a V. Exas. que a escritura de compra e venda da fracção autónoma correspondente ao 5 andar do prédio urbano, se encontra marcada no cartório notarial do Dr. … para o próximo dia 28 de Março de 2007, pelas 16.00 horas.
Assim, deverão V. Exas. entregar, no referido cartório Notarial, toda a documentação necessária para o efeito, nomeadamente certidão do registo predial actualizada e licença de
Mais informamos V. Exas. que, se a referida escritura não for realizada na data agendada por motivo imputável a V. Exas. deixaremos de ter interesse na aquisição do imóvel, pelo que será considerado definitivamente não cumprido o contrato promessa de compra e venda em causa, com as legais consequências.
(...)" [alínea 1) dos factos assentes].
10. No dia 27 de Março de 2007, o elevador não estava a funcionar e o lugar de estacionamento destinado aos autores não estava delimitado [alínea J) dos factos assentes].
11. No dia 28 de Março autores e ré compareceram no Cartório Notarial do Dr. …[alínea L) dos factos assentes].
12. A escritura de compra e venda da fracção autónoma não foi outorgada, tendo o Notário, Dr. …. lavrado o instrumento junto a fls. 60.61, denominado certificado com o seguinte teor:
"Certifica que a requerimento de Dr. …., (...), Advogado da parte compradora, foi marcada para hoje, pelas dezasseis horas, nas instalações do meu Cartório, uma escritura em que a sociedade N, Lda. (...) vendia a fracção autónoma designada pela letra "F" ou seja, o sótão destinado a habitação, com um lugar de estacionamento com o número um na cave, do prédio urbano sito na Rua ….(...), inscrito na respectiva matriz sob o artigo provisório a J, (...) pelo preço de duzentos e quarenta mil euros.
Chegada a hora verificou-se estarem presentes ambas as partes, não tendo sido lavrada a escritura por o comprador ter manifestado vontade de não a assinar.
Contudo foram apresentados todos os documentos da parte vendedora, designadamente:
a) Certidão passada pela referida Conservatória do Registo Predial;
b) Certidão emitida a 14 de Março de 2007, pela referida Conservatória, comprovativa do teor da descrição e inscrições prediais em vigor;
c) Documento comprovativo de ter sido solicitada a inscrição do prédio na matriz em 6 de Março de 2007 (mod. 1 do IMI), no 109 Serviço de Finanças de Lisboa;
d) Alvará de licença de utilização nº, emitido em 7 de Fevereiro de 2007, pela Câmara Municipal, para o referido prédio;
e) Documento passado pelo IPPAR, comprovativo que o mesmo não exerceu o seu direito de preferência;
f) Ofício emitido pela Câmara Municipal, comprovativo de que a mesma deliberou não exercer o seu direito de preferência;
g) Ficha técnica da habitação, respeitante ao identificado imóvel, com a recepção por parte da Câmara Municipal respectivo original em 28 de Março corrente;
Faltava ainda para a celebração da escritura a declaração apresentada no Serviço de Finanças e o correspondente documento de liquidação do Imposto Municipal Sobre Transmissões Onerosas de Imóveis. (...)" [alínea M) dos factos assentes].
13. Na referida data de 28 de Março de 2007 e no Cartório Notarial, os autores declararam à ré o incumprimento definitivo do contrato promessa por o elevador não estar a funcionar e o lugar de estacionamento não estar demarcado e exigiram a devolução do sinal em dobro, o que a ré recusou [alínea N) dos factos assentes].
14. A empresa instaladora do elevador colocou-o pronto para funcionamento, em Agosto de 2006 [resposta ao art. 19 da base instrutória].
15. Desde a referida data que o elevador estava pronto a funcionar, apenas se encontrando desligado [resposta ao art. 2 da base instrutória].
16. Os elevadores só começaram a funcionar em Março de 2008 [alínea O) dos factos assentes].
17. A ré só colocou o elevador em funcionamento em Março de 2008 por só nessa data ter vendido a primeira fracção autónoma [resposta ao art. 4° da base instrutória].
Houve contra alegações defendendo a manutenção da decisão
Corridos os vistos legais, nada obsta ao conhecimento
II – Apreciando
O recurso é balizado pelas conclusões das alegações, estando vedado ao tribunal apreciar e conhecer de matérias que naquelas não se encontrem incluídas, a não ser que se imponha o seu conhecimento oficioso (art. 684º, nº 3 e 690º, nºs 1 e 3 do CPC), acrescendo que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido.
1.Defendem os apelantes que o elevador não estava a funcionar em perfeitas condições de segurança. Fundamentam essa sua pretensão no depoimento de Inaki Mayora e no doc. junto a fls. 67.
Podemos adiantar que não lhes assiste razão.
Aliás, os apelantes dão a solução a esta questão nas suas alegações ao referirem que o elevador podia funcionar, mas não estava a funcionar. Ou seja, o elevador foi logo colocado em 31.8.2006, doc. fls. 66, mas só colocado em funcionamento quando fosse feita a primeira escritura. É sabido que os elevadores só funcionam com um contrato de manutenção, há empresas que são contratadas, quando os elevadores são colocados para a sua manutenção e bom funcionamento. Como foi explicado esta era a primeira fracção a ser vendida e só nessa data era assinado o contrato de manutenção, para não perderem a garantia do elevador novo.
Os elevadores começaram a funcionar em Março de 2008. Aliás, no contrato assinado consta a garantia de dois anos após a assinatura. No entanto, o essencial era a colocação do elevador, o que foi feito em tempo. Quem coloca e monta um elevador providenciar para que esteja a funcionar respeitando todas as condições de segurança e funcionalidade exigidas.
A fracção em causa fazia parte de um imóvel antigo, que a ré estava a recuperar e onde não existia elevador. Dai a necessidade de fazer constar tal cláusula no contrato promessa. Não era necessário tal desiderato num prédio onde existisse elevador. Essa é obrigação dos condóminos manter o elevador em bom funcionamento pagando a sua manutenção e zelando pela sua segurança.
No caso vertente, o elevador não existia tinha de ser colocado e só assim se entende esta cláusula que foi incluída. Não era despiciendo comprar um quinto andar sem elevador. O vendedor cumpriu e instalou o elevador em Agosto de 1996. Esse foi o acordo que constava. Se o prédio não tinha elevador e só com a primeira venda se concretizava a sua entrada em funcionamento, então estavam em tempo de o fazer.
Resulta dos factos provados que recorrentes e recorridos celebraram um contrato promessa, cujo regime específico consta nos art. 410 a 413 do CC.
O contrato-promessa tem, em regra, eficácia meramente obrigacional, criando para as partes (ou para uma delas) apenas a obrigação de celebrar o contrato prometido – a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido.
O contrato-promessa que autores e réus celebraram é bilateral, sinalagmático – cria uma obrigação para cada uma das partes, que se obrigam a outorgar, respectivamente como comprador e como vendedor, num futuro contrato de compra e venda.
No que respeita ao regime do contrato-promessa, vale a regra da equiparação (art. 410º/1 do CC 1): são-lhe aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, com as excepções contempladas na lei, designadamente as regras relativas à forma e as disposições que, por sua razão de ser, não se lhe devam considerar extensivas.
Como se sabe, o contrato deve ser pontualmente cumprido (art. 406º/1), o que significa dever o cumprimento ajustar-se inteiramente à prestação, ou – o que vale o mesmo – que esta deve ser cumprida pontualmente, não apenas no aspecto temporal, mas em toda a linha, em todos os sentidos, ponto por ponto; e o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado (art. 762º/1).
E, sendo certo que o conteúdo da prestação é aquele que resulta da vontade das partes (art. 398º/1 e 405º), certo é também que, seja no cumprimento da obrigação, seja no exercício do direito correspondente, as partes devem proceder de boa fé (art. 762º/2).
Este respeito pelo princípio da boa fé tem implicações várias, podendo justificar, por vezes, a ampliação, a modificação ou a restrição do conteúdo da prestação (relativamente à sua expressão literal, decorrente dos estritos termos contratuais) – o que significa que nem sempre a realização formal da prestação debitória significa o cumprimento da obrigação; e, por outro lado, o dito princípio pode impor ao devedor o cumprimento de deveres acessórios de conduta, cuja inobservância pode acarretar, para o devedor, a obrigação de reparar os danos daí decorrentes.
O não cumprimento da obrigação, pode ter causas diversas, procedendo, umas vezes, de causas imputáveis ao devedor, e outras, de causas a este não imputáveis – v.g., quando procede de facto de terceiro, de caso fortuito ou de força maior, ou de facto do credor (seja impedindo o devedor de cumprir, seja impossibilitando a prestação ou não prestando a cooperação necessária à realização desta).
E pode considerando-se o efeito sobre a relação creditória – assumir diferentes modalidades: não cumprimento definitivo, mora ou cumprimento defeituoso.
Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, estatui o nº 2 do art. 442º C.Civil, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato foi devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou.
Ainda que não seja pacífico, vem maioritariamente sendo entendido que a simples mora não desencadeia a aplicação das sanções previstas no art. 442º C.Civil, sendo para tal necessário que ocorra uma situação de incumprimento definitivo do contrato-promessa cf. Ac. do S.T.J., de 98/05/26, 00/02/08, 01/07/12 e 05/03/10, C.J., VI-2º,100, VIII-1º,72, IX-3º,30 e XIII-1º,126.
O nº 3 do art. 442º é compatível com o pressuposto do incumprimento definitivo – a excepção de cumprimento só fica afastada no caso de o incumprimento se basear em alguma das hipóteses previstas no art. 808º, ou seja, no caso de a outra parte haver perdido o interesse na prestação, em consequência da mora, ou de a promessa não haver sido cumprida no prazo suplementar fixado pelo credor (cf. Almeida Costa, R.L.J., 119º-352). E a ter-se como suficiente a simples mora, não haveria sequer necessidade de consagração daquela excepção de cumprimento, uma vez que sempre seria então admissível que o devedor oferecesse a prestação ao credor, como meio de purgação da mora (cf. Galvão Telles Direito das Obrigações, pág. 300).
Por força do estipulado no nº 1 do art. 410º C.Civil, que faz equiparar o contrato-promessa ao contrato prometido, neste caso, a compra e venda, o incumprimento do contrato-promessa rege-se pelas disposições dos art. 790º e segs. C.Civil.
Ora, de acordo com o art. 808º C.Civil a mora pode transformar-se em incumprimento definitivo nos casos de perda de interesse do credor pela prestação e não realização desta dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor.
Enquanto o interesse do credor na prestação se mantiver e se quiser que a mora do devedor se converta em falta de cumprimento, terá ele que dar nova oportunidade ao devedor em mora para que cumpra a sua obrigação. A interpelação admonitória do devedor em mora, sob a cominação apontada no nº 1 do art. 808º, como assegura Antunes Varela, não constitui apenas um poder conferido ao credor, porque representa ao mesmo tempo um ónus que a lei lhe impõe.
Pode acontecer que a simples mora inviabilize logo a realização do contrato, como genericamente o admite o art. 808º, no seu nº 1, ao estipular que a obrigação se tem como não cumprida quando a mora faça desaparecer o interesse do credor na prestação.
Nestes casos já não haverá necessidade da interpelação admonitória para resolução do contrato, embora essa perda de interesse tenha de ser apreciada objectivamente, tal como se dispõe no nº 2 do art. 808º, isto é, que se revele através de dados, de comportamentos que indubitavelmente demonstrem que a perda de interesse se equipara ao não cumprimento definitivo da obrigação.
O incumprimento definitivo da obrigação pressupõe uma situação de mora de uma das partes e ocorre quando haja perda de interesse do credor na prestação, apreciada em termos objectivos, ou pelo incumprimento do devedor dentro de prazo razoável fixado e comunicado pelo credor, notificação admonitória a que se reporta o art. 808º C.Civil.
A interpelação admonitória deve conter a intimação para o cumprimento, a fixação de um prazo peremptório para esse cumprimento e a cominação da obrigação se ter por definitivamente incumprida se o cumprimento não ocorrer dentro desse prazo.
Com a aplicação desta regra ao contrato-promessa evita-se, como se referiu no ac. STJ, de 2005/03/10, C.J., XIII-1º,127, o efeito choque da resolução automática, em situações em que o prazo, considerando a sua natureza, o conteúdo e a finalidade do contrato e demais circunstâncias particulares em que este se originou e desenvolveu, não lhe conferem um carácter rigorosamente fixo (ou essencial), nem constitui, para qualquer das partes, pura condição resolutiva automática.
Quanto ao tempo de vencimento as obrigações classificam-se em dois grupos: obrigações puras – as que por falta de estipulação ou disposição em contrário, se vencem logo que o credor, mediante interpelação, exija o seu cumprimento e obrigação a prazo certo ou a termo – aquelas cujo cumprimento não pode ser exigido ou imposto à outra parte antes de decorrido certo período ou de chegada certa data.
No caso vertente por aditamento ao contrato promessa acordaram que a escritura seria realizada até 180 dias após a celebração da promessa, ficando os AA com o encargo da marcação. Os 180 dias para a realização da escritura terminaram em 16.2.2007.
O n. 1 do artigo 236 do Código Civil representa a consagração da chamada da "teoria da impressão do declaratário", teoria que entende que a declaração negocial deve ser interpretada como um declaratário medianamente sagaz, diligente e prudente, a interpretaria, colocado na posição concreta do declaratário.
O código não se prenuncia sobre o problema de saber quais as circunstâncias atendíveis para a interpretação, ensinando o Prof. Mota Pinto que "se deverá operar com a hipótese dum declaratário normal: serão atendíveis todos os coeficientes ou elementos que um declaratário medianamente instruído, diligente e sagaz, na posição do declaratário efectivo, teria tomado em conta" – Teoria Geral do Direito Civil, 1980, página 421.
Entre os elementos a tomar em conta destacam-se os posteriores ao negócio, elementos estes que são "os modos de conduta porque posteriormente se prestou ao negócio concluído" – Rui Alarcão, Boletim do Ministério da Justiça n. 84, página 334.
A título exemplificativo, Manuel de Andrade refere: os termos do negócio, os usos de outra natureza que possa interessar, a finalidade prosseguida pelo declarante, os interesses em jogo no negócio – Teoria Geral da Relação Jurídica, volume II, 1960, página 313, nota 1).
2.No fundo os apelantes pretendem dalgum modo a alteração da decisão com dois fundamentos, a falta de funcionamento do elevador, na suas conclusões de a) a t). Tal cláusula a 3ª constava que até à data da escritura prometida o elevador seria colocado a funcionar em perfeitas condições de segurança. Ou seja, o prédio não tinha elevador e quando foi celebrado o contrato promessa estava a ser feita a instalação do elevador. Vem provado que no dia anterior da escritura o elevador não estava a funcionar, al j), por se encontrar desligado art. 2 embora estivesse instalado e pronto para funcionar desde Agosto de 2006. art. 1.
Ou seja, provou-se que embora instalado não estava a funcionar e só seria iniciada a sua utilização com a escritura do primeiro andar. O que se compreende, os elevadores uma vez instalados tem de ter contratos de manutenção e como referiu a parte se fosse logo iniciado quando foi colocado a garantia já estava esgotada. E com prejuízo para os compradores que tinham de assegurar a manutenção dos mesmos, e sem benefício para os vendedores da fracção. Sempre podiam fixar um prazo de oito dias, ou menos para poderem vir invocar o incumprimento definitivo da falta e funcionamento do elevador. Mas, para garantirem a sua boa fé deviam ter pago o IMI. Ou seja, não queriam de modo algum concluir o negócio, quando eles também estavam em incumprimento com o prazo acordado para a marcação da escritura.
3. Quanto ao estacionamento temos as al. u) a x). Podemos adiantar que também nesta parte do recurso não lhes assiste razão. Constava no contrato promessa o direito a um lugar de estacionamento e não consta que tivesse sido identificado. Por outro lado, provou-se que no dia anterior não estava marcado, mas não se provou que no dia da escritura não estivesse devidamente marcado. Mas, mesmo que estivesse por marcar se o queriam marcado deviam ter acordado com o vendedor a hora para se fazer a sua delimitação. Só com a recusa do vendedor em efectuar essa delimitação podiam vir invocar o incumprimento definitivo. Como referiu o vendedor não havia mais nenhuma fracção vendida, podiam escolher o lugar. O local estava lá, não é a sua falta que está em causa. A situação seria bem diferente com a inexistência de espaço destinado a parqueamento podíamos então aceitar que nesse particular havia incumprimento definitivo. O que pretendeu o vendedor foi dar-lhes a escolher o lugar de estacionamento o que se entende com o facto de serem os primeiros a celebrar a escritura.
Aliás, é significativa a carta remetida pelos ora apelantes para a marcação da escritura com data de 5 de Maio marcaram a escritura para 28 de Março. A ré apresentou-se com todos os documentos necessários para efectuar a escritura, no prazo curto que lhe foi fixado. E, os ora apelantes, não liquidaram o IMI ou seja, eles não pretenderam cumprir o contrato, apenas revogar e receber o sinal em dobro. Quem estava em incumprimento eram eles, sem IMI pago a escritura não podia ser celebrada.
O contrato promessa tinha que ser cumprido pelas partes e segundo os princípios da boa fé. Ou seja, marcaram a escritura num prazo curto e não se preocuparam em pagar o IMI. Podemos concluir que na sua actuação as obrigações contratuais eram apenas para o promitente vendedor, os autores não pensavam sequer cumprir, pois compareceram apenas para revogar o contrato promessa, esquecendo que eles também já estavam em incumprimento.
4. Invocaram os apelantes a nulidade da decisão por violação do art. 668/d do CPC
Como tem sido entendimento assente da jurisprudência, as questões a que se referem os art. 660 n.º 2 e 668º, n.º 1 d), do C.P.C., são apenas aqueles que respeitam ao pedido e causa de pedir ou às excepções arguidas e não aos motivos, às razões ou aos argumentos trazidos pelas partes ao processo um fundamento das soluções que propõem para as questões suscitadas, considerando-se entre esses motivos ou argumentos as “questões jurídicas” oferecidas em abono das suas pretensões.
No caso concreto, a questão colocada ao tribunal e que este tem o dever de solucionar, consiste um saber se o elevador estava colocado para funcionar e o lugar de garagem estava ou não acautelado.
O tribunal, quando se trate de aplicar o direito, não está limitado ou condicionado pelas alegações das partes, podendo, portanto, encontrar solução jurídica diversa daquela que elas defendem desde que fundamente a sua decisão sem necessidade de rebater, ponto por ponto, as soluções diversas propostas pelas partes.
Se a solução encontrada foi ou não a correcta, é outra questão, que tem a ver com o mérito e que a seguir se apreciará, mas que não passa pela nulidade da sentença.
Não deve, porém, confundir-se "questões" a decidir com considerações, argumentos ou juízos de valor produzidos pelas partes. As questões sobre o mérito a que se refere aquele comando adjectivo são apenas as que suscitam a apreciação da causa de pedir invocada e do pedido formulado (Rodrigues Bastos, ob. cit., pág. 228).
Ou ainda, na observação de Alberto dos Reis, "são, na verdade, coisas diferentes: deixar de conhecer de questão de que devia conhecer-se e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão produzida pela parte. Quando as partes põem ao tribunal determinada questão, socorrem-se, a cada passo, de várias razões ou fundamentos para fazer valer o seu ponto de vista; o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar a sua pretensão" (in ob. cit., vol. V, pág. 143).
Ao contrário do que os recorrentes deixam antever -também aqui não concretizam a omissão de pronúncia invocada –, na sentença conheceu-se da única questão que lhe foi colocada: a admissibilidade, face ao direito adjectivo, da peticionada intervenção de terceiros na causa.
Se se tem em vista a liberdade da qualificação jurídica dos factos alegados pelo tribunal, está-se a confundir “questões” com “argumentos” e, como vimos, a nulidade invocada respeita tão só às “questões” a decidir e nisso a decisão censurada respeitou estritamente o comando contido no nº 2 do art. 660º do CPC
Concluindo
1 Ora, de acordo com o art. 808º C. Civil a mora pode transformar-se em incumprimento definitivo nos casos de perda de interesse do credor pela prestação e não realização desta dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor.
2.Enquanto o interesse do credor na prestação se mantiver e se quiser que a mora do devedor se converta em falta de cumprimento, terá ele que dar nova oportunidade ao devedor em mora para que cumpra a sua obrigação. A interpelação admonitória do devedor em mora, sob a cominação apontada no nº 1 do art. 808º, como assegura Antunes Varela, não constitui apenas um poder conferido ao credor, porque representa ao mesmo tempo um ónus que a lei lhe impõe.
3. O contrato promessa tinha que ser cumprido pelas partes e segundo os princípios da boa fé. Ou seja, marcaram a escritura num prazo curto e após terem expirado os 180 dias. Quando marcaram a escritura já estavam em incumprimento, mas não pagaram o IMI.
4.As partes põem ao tribunal determinada questão, socorrem-se, de vários fundamentos para fazer valer o seu ponto de vista; o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar a sua pretensão.
III – Decisão: em face do exposto, julga-se improcedente a apelação, mantendo-se a decisão impugnada.
Custas pelos apelantes
Lisboa, 15 de Abril de 2010
Catarina Arêlo Manso
António Valente
Ilídio Sacarrão Martins |
