| Decisão Texto Integral: | S veio interpor recurso da sentença proferida na acção que contra si foi intentada por J e I.
Na p.i., os autores, ora apelados, pedem que seja declarado resolvido o contrato-promessa que celebraram com a ré, ora apelante, e que esta seja condenada na restituição do sinal em dobro que ascende a € 415.613,37. Subsidiariamente, os autores pedem a declaração de nulidade do contrato-promessa com a consequente restituição do sinal em singelo no valor de € 207.806,69. Em qualquer dos casos, pedem os autores a condenação da ré nos juros a contar da citação.
Para o efeito, os autores alegam que celebraram contrato-promessa de compra e venda de uma fracção com entrega de sinal à ré, ali ficando estipulado que a escritura definitiva seria celebrada até 810 dias após notificação da emissão de determinada licença, e que se consideraria haver incumprimento definitivo se a escritura não fosse celebrada até 900 dias a contar dessa data. Esses 900 dias - continuam os autores - foram atingidos em 10.01.2004, sem que a escritura fosse celebrada.
Os autores dizem, ainda, que enviaram cartas à ré solicitando informação sobre o atraso e problemas nos acabamentos, mas apenas receberam, e já em Janeiro de 2005, uma carta a pedir documentos para a celebração da escritura pública.
Considerando o contrato celebrado definitivamente incumprido – acrescentam os autores – comunicaram à ré a sua resolução, reclamando agora a devolução do sinal em dobro mas que, de qualquer modo, já não têm interesse no contrato prometido uma vez que puseram a sua casa antiga à venda com vista a habitarem a prometida e, mercê do atraso, viram-se obrigados a vendê-la e a comprar outra.
Os autores dizem, ainda, que o contrato celebrado sempre estaria ferido de nulidade por não terem sido reconhecidas presencialmente as assinaturas dos contraentes, daí que sempre lhes assistiria o direito à restituição do sinal em singelo, acaso improcedesse o pedido principal.
A ré contestou, alegando que os autores continuaram a ter interesse na fracção já após os 900 dias, tanto que solicitaram a execução de alguns acabamentos, além de que renunciaram tacitamente ao prazo previsto no contrato para a celebração da escritura pública, que só não foi celebrada por recusa dos autores.
De qualquer forma - acrescentam os réus – os 900 dias foram ultrapassados devido a atrasos da Câmara Municipal na emissão de licenças.
Os réus invocam ainda o abuso de direito, assim respondendo à suscitada nulidade do contrato pois, entendem que os autores agiram todos estes anos como se o contrato fosse válido, sendo a invocação agora daquela nulidade, um venire contra factum proprium.*** Os autores replicaram, defendendo que nenhum acto seu ou comunicação sua pode ser entendido como uma renúncia tácita ao direito de resolução, que eventuais atrasos da autarquia não constituem uma alteração das circunstâncias, e que também não renunciaram ao direito de invocar a nulidade do contrato. Terminam pugnando pela condenação da ré como litigante de má fé.*** A 1.ª instância julgou provados os seguintes factos:
1. O autor marido e a ré celebraram em 18 de Fevereiro de 2001 um contrato-promessa de compra e venda tendo por objecto a fracção autónoma localizada no Lote 2…., que viesse a corresponder ao apartamento tipo T4, provisoriamente identificada por “..”, sita no 4.º piso, com 2 lugares de estacionamento automóvel com os números 12 e 13 sitos na sub-cave, Alameda dos Oceanos, Parque das Nações e com os acabamentos e equipamentos constantes do respectivo Anexo III, tudo como melhor se vê da correspondente cópia junta como documento n.º 1 com a petição inicial, de fls. 27 a 45 (alínea A).
2. Os promitentes compradores, ora autores, entregaram sempre, pontualmente, à ré, todas as quantias em dinheiro previstas no contrato, quantias que, nos termos da CLÁUSULA TERCEIRA do contrato-promessa, foram pagas a título de sinal e princípio de pagamento e de reforço de sinal e continuação de pagamento do preço, no montante global de Escudos: 41.661.500 (quarenta e um milhões seiscentos e sessenta e um mil e quinhentos escudos), o equivalente a cinquenta por cento do preço total acordado para compra e venda do imóvel dos autos no montante de Escudos 83.323.000 (oitenta e três milhões trezentos e vinte e três mil escudos) (alínea B).
3. Nos termos da CLÁUSULA QUARTA do contrato-promessa, a escritura pública de compra e venda - o contrato prometido - seria celebrada até 810 (oitocentos e dez) dias após a notificação da emissão da autorização de escavação e contenção periférica, ou documento equivalente, em dia, hora e Cartório a designar pela promitente vendedora, obrigando-se esta a avisar o promitente comprador por carta registada com aviso de recepção com a antecedência mínima de quinze dias da data marcada (alínea C).
4. Nos termos do n.º 3 da CLÁUSULA SEXTA do mesmo contrato-promessa, a não tradição de pleno direito dos espaços prometidos comprar e vender a favor do promitente comprador, ora autor, consubstancia uma situação de incumprimento definitivo do contrato-promessa e confere ao promitente comprador o direito de resolver o contrato e exigir a restituição em dobro de todas as quantias prestadas a título de sinal e reforço de sinal (alínea D).
5. Ainda de acordo com o n.º 4 da mesma CLÁUSULA SEXTA, as partes acordaram em considerar haver incumprimento definitivo do contrato-promessa - determinante da atribuição ao promitente comprador do direito à sua resolução e restituição do sinal em dobro - a não realização da escritura pública por causa imputável à promitente vendedora no prazo de 900 (novecentos) dias contados da notificação da emissão da autorização de escavação e contenção periférica, ou documento equivalente (alínea E).
6. Em 24 de Julho de 2001, o autor foi notificado de que em 6 de Julho de 2001, a Parque Expo S.A. emitiu a autorização de escavação e contenção periférica da Parcela onde se situa a fracção objecto do contrato-promessa celebrado entre autor e ré, como resulta de cópia da comunicação em apreço de fls. 46 (alínea F).
7. Nos termos do contrato-promessa e tendo em conta o teor das cláusulas contratuais acima explicitado, o prazo de 810 dias acordado para a celebração do contrato prometido terminou em 12 de Outubro de 2003 (alínea G).
8. Sendo que o decurso do prazo de 900 dias (noventa dias suplementares relativamente ao prazo contratual de 810 dias) ocorreu em 10 de Janeiro de 2004 (alínea H).
9. A Câmara Municipal de Lisboa notificou a ré para liquidar as taxas para emissão da licença de construção em 11.08.2003 e a licença de construção n.º 316/C/03 foi emitida no segundo semestre de 2003 (alínea I).
10. Em 04.03.2004, a ré requereu a emissão da licença de utilização (alínea J).
11. Entretanto, em 24.05.2004, e após contacto verbal da ré com o autor, no qual aquela aludiu à eventual celebração da escritura pública num prazo que não especificou, o autor marido endereçou àquela a carta cuja cópia consta de fls. 47 a 49, nos termos da qual são referidas desconformidades entre os acabamentos acordados contratualmente e os acabamentos constantes da fracção prometida comprar e onde se faz, igualmente, referência ao facto do prédio não se encontrar concluído (alínea L).
12. Em 15.10.2004, os autores, através dos seus mandatários, endereçaram à ré a carta cuja cópia consta de fls. 51 e se dá como reproduzida para todos os efeitos legais (alínea M).
13. Em 10.01.2005, a ré enviou ao autor marido, por correio simples, a carta cuja cópia consta de fls. 52 e se dá como reproduzida para todos os efeitos legais (alínea N).
14. Em 11.02.2005 e na sequência desta carta, os autores, através dos seus mandatários, enviaram à ré a carta cuja cópia consta de fls. 53 e se dá como reproduzida para todos os efeitos legais (alínea O).
15. Até à presente data não foi celebrada a escritura pública de compra e venda do imóvel dos autos (alínea P).
16. Em 15.03.2005, os autores requereram a notificação judicial avulsa da ré da declaração de resolução do contrato-promessa referido supra no artigo 1.º desta p.i., nos termos do requerimento cuja cópia consta de fls. 56 a 136 e se dá como reproduzido para todos os efeitos legais (alínea Q).
17. Através de carta datada do mesmo dia 15.03.2005, endereçada à ré por correio registado e com aviso de recepção, o autor marido declarou igualmente à ré a resolução do contrato-promessa, nos mesmos termos e com os mesmos fundamentos constantes da requerida notificação judicial avulsa, conforme cópia da carta de fls. 138 a 141, que a ré recebeu (alínea R).
18. Em 10.09.2004, os autores outorgaram a escritura pública, no Cartório de Moscavide, encontrando-se a mesma lavrada no Livro 308J a fls. 88 e segs., a que se refere a cópia de fls. 142 a 146 (alínea S).
19. Em 20.08.2004, os autores outorgaram a escritura pública, Notário Privativo da Caixa Geral de Depósitos, a que se refere a cópia de fls. 146 a 163, referente à fracção autónoma correspondente ao 8.º andar do Lote 1., sito na Rua Pólo Sul, Edifício.., Parque das Nações, em Lisboa (alínea T).
20. A ré celebrou escrituras públicas de compra e venda pertencentes ao mesmo edifício, como as que se referem às cópias de fls. 193 a 201 (alínea U).
21. Em 24.02.2005, a ré enviou aos autores o escrito a que se refere a cópia de fls. 202 e 203, comunicando-lhes que a escritura pública de compra e venda da fracção em causa nos autos se encontrava marcada para o dia 21.03.2005, no 4.º Cartório Notarial de Lisboa (alínea V).
22. Apesar de terem recebido esta carta, os autores não compareceram no aludido cartório notarial, na data e hora agendada (alínea X).
23. Por carta datada de 20.04.2005, a ré voltou a avisar os autores da nova data agendada para realização da escritura de compre e venda - 10 de Maio seguinte - sendo que os autores também não compareceram nem justificaram a sua ausência nesta data (alínea Y).
24. O autor não obteve qualquer resposta por parte da ré, às cartas de 24.05.2004, 15.10.2004 e 11.02.2005 (resposta ao quesito 1.º).
25. Os autores procederam à aquisição da fracção a que se refere a escritura de 20.08.2004, para sua residência habitual (resposta ao quesito 7.º).
26. Em 14.05.2004, o imóvel em causa encontrava-se concluído e em condições de ser habitado (resposta ao quesito 8.º).
27. E concluiu todas as obras do edifício e dos espaços envolventes, antes de 10.01.2005 (resposta ao quesito 10.º).
28. Até à interposição da acção, nunca os autores colocaram em causa a validade do contrato referido em A) (quesito 16.º, confessado em audiência). *** A 1.ª instância, após julgar a acção totalmente procedente por provada, declarou «a validade da resolução do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre as partes» e condenou a ré, S, L.da na entrega aos autores, J e I, da quantia de 415.613,37€ (quatrocentos e quinze mil, seiscentos e treze euros e trinta e sete cêntimos)» e, ainda, no pagamento aos autores dos juros de mora sobre o capital referido na alínea anterior, a contar da data da citação, 3 de Junho de 2005, à taxa supletiva legal dos juros civis, presentemente de 4%, ou qualquer outra que venha legalmente a vigorar».*** A apelante apresentou as seguintes conclusões de recurso:
1. Na sentença ora colocada em crise abordou a mesma a questão de os ora recorridos terem renunciado tacitamente ao seu direito à resolução, questão essa levantada pela recorrente mas que veio a receber resposta negativa na sentença.
2. Para decidir como decidiu entendeu-se na sentença que a recorrente não havia logrado provar que a não outorga do contrato definitivo não advinha de culpa sua, prova essa que lhe era imposta pelo artigo 799.º, n.º 1 do Código Civil.
3. Isto apesar de, na esteira do alegado pela recorrente, ter ficado provado as datas de emissão das licenças de construção referidas no ponto 9 dos factos provados desconhecendo-se, no entanto, se as licenças só foram emitidas nessa data por atraso no serviço da CML ou por atraso no requerimento e impulso da recorrente.
4. Resulta, no entanto, do contrato – promessa junto aos autos que a situação de incumprimento só ocorreria se a escritura definitiva não se realizasse no prazo de 900 dias por causa imputável exclusivamente à aqui recorrente.
5. A recorrente havia alegado que o retardar na realização da escritura se havia ficado a dever ao atraso da emissão das licenças de construção por parte da CML e contra isto rebate a sentença com o argumento de que não havia ficado provado, como incumbiria à recorrente fazer, que o atraso na emissão das licenças de deveria aos serviços da CML ou, ao invés, se resultaria de inércia da recorrente em promover a obtenção das mesmas.
6. Com efeito entende a recorrente que o tribunal dispõe actualmente de poderes bastantes que lhe permitiriam ter averiguado de tal, designadamente ordenando que se oficiasse a CML para que esta informasse das respectivas datas de pedido das licenças e do tempo que mediou entre tal pedido e a respectiva emissão e ao não se ter feito tal a decisão padece de evidente défice instrutório conducente à anulação da sentença e à remessa do processo para a 1ª instância de modo a se realizarem as diligências omitidas.
7. E isto assim é uma vez que actualmente o princípio do dispositivo em processo civil se encontra profundamente mitigado vigorando em seu complemento o princípio do inquisitório vertido no artigo 265.º, n.º 3 do CPC.
8. Pelo que se impunha ao tribunal ter averiguado do alegado, o que até nem lhe teria sido muito difícil diga-se, ao invés de se ter resguardado num princípio do dispositivo puro que já não se encontra em vigor.
9. Sendo ainda bom não olvidar quanto a este aspecto que a actual redacção do artigo 265.º, n.º 3 do CPC tem um âmbito de aplicação alargado porque deve a mesma ser compaginada com o artigo 519.º do mesmo diploma.
10. Pelo que quanto a este ponto entende a recorrente que a sentença não se pode manter antes devendo ser anulada e determinada a baixa dos autos para melhor apuramento da factualidade nos termos supra expostos.
11. Quanto ao segundo aspecto abordado na sentença, de que não se podia concluir pela existência de uma renúncia tácita à resolução do contrato, dissente também a recorrente do decidido.
12. Na presente situação os recorridos entraram logo “a matar” com a acção de resolução do contrato não tendo, previamente, intentado a acção para cumprimento pelo que o sustentado por Pedro Romano Martinez e ao a que a sentença diz aderir, não tem qualquer cabimento no presente caso.
13. Impõe-se dizer que as missivas de 24/05/2004 e de 15/10/2004 demonstram um inegável interesse dos recorridos na celebração da escritura definitiva pelo que ocorre, efectivamente, uma renúncia ao exercício do direito à resolução.
14. Pois que outra conclusão não é possível retirar do facto de os recorridos: Pretenderem uma alteração da bancada da cozinha; Pretenderem que a recorrente resolva tal problema; Invocarem o facto de por se encontrarem a pagar os valores convencionados terem o direito de verem concluído de forma satisfatória a situação das escadas de acesso, dos cabos e quadros eléctricos de instalação, a retirada do entulho das zonas de saída das garagens; Rematando com a afirmação de que após tudo concluído se deveria realizar uma visita para, de seguida se poder celebrar a escritura definitiva; Questionarem a recorrente sobre o estado dos acessos ao imóvel.
15. Todas as questões colocadas nas supra referidas missivas vão para além de uma mera renúncia tácita à resolução, antes configurando uma renúncia que, sem grande esforço interpretativo, se pode ter como expressa.
16. E contra isto nem colhe o argumento vertido na sentença de que das missivas trocadas não se encontra garantido que os recorridos iriam realizar a escritura.
17. Pois que para existir renúncia tácita são suficientes factos que com grande grau de probabilidade o revelem e esses factos, entende a recorrente, que se revelam e são, precisamente, os constantes das missivas e supra elencados.
18. Pois que outra conclusão não é possível retirar de, após já ter terminado o dies ad quem para a realização da escritura definitiva, os recorridos ainda revelarem interesse na solução do problema da bancada da cozinha e da parte eléctrica do imóvel, das escadas de acesso para que, tudo resolvido, se pudesse realizar a escritura.
19. E, ao contrário do entendido pela sentença, não seria sequer necessário que os factos supra referidos se traduzissem numa garantia que o negócio se iria realizar pois que se basta a lei que tais factos revelem a manutenção da vontade de contratar.
20. Ora no presente caso para um normal declaratário colocado no lugar da aqui recorrente não seria, sequer ao de leve expectável, que após terminado o dies ad quem inicialmente estabelecido para a outorga da escritura e confrontado com as exigências ulteriores dos recorridos em relação a situações atinentes ao imóvel não visse no comportamento assumido por estes ainda uma vontade de contratar.
21. Dito de outro modo, a conduta dos recorridos supra exposta e constante dos documentos juntos aos autos incutiu na recorrente a confiança, que se terá de haver por legítima, de que não iria exercer o seu direito à resolução e essa confiança, ao contrário do decidido, era merecedora de tutela.
22. Como princípio geral previsto no nosso Código Civil encontra-se o dever de as partes pautarem a sua conduta pelos ditames da boa fé, assim o impõe o artigo 227.º do Código Civil.
23. Ora manifesto se torna aos olhos da recorrente, e pensa-se que também aos olhos de qualquer cidadão médio, que a conduta dos recorridos não respeitou tais ditames.
24. Na verdade não joga de acordo com as sãs regras de conduta que devem nortear a acção das partes quando contratam vir exercer o direito à resolução de um contrato quando, após terminado o dies ad quem para a realização da escritura, ainda virem os recorridos manifestar a sua intenção clara de contratar desde que supridos os vícios no imóvel que elencam.
25. Sendo de não olvidar que numa das missivas juntas aos autos os recorridos dizem expressamente que pretendiam ver resolvidos alguns problemas no imóvel para se outorgar a escritura.
26. Isto é, e repita-se novamente, uma manifestação inequívoca de contratar e de manutenção do interesse no negócio pelo que o arrepiar de caminho entretanto efectuado pelos recorridos ofende clamorosamente o princípio da boa fé.
27. Por tudo quanto vem de se alegar entende a recorrente que a sentença violou os artigos 217.º, n.º 1, 227.º e 790.º, n.º 1 do Código Civil e 265.º, n.º 3 do Código de Processo Civil (...).*** Sustenta a apelante que a 1.ª instância deveria ter «ordenado que se oficiasse à CML para que esta informasse das respectivas datas de pedido das licenças e do tempo que mediou entre tal pedido e a respectiva emissão» e que «ao não se ter feito tal a decisão padece de evidente défice instrutório conducente à anulação da sentença e à remessa do processo para a 1ª instância de modo a se realizarem as diligências omitidas».
A fundamentar aquela tese defende a apelante que «o tribunal dispõe actualmente de poderes bastantes que lhe permitiriam ter averiguado de tal (...) E isto assim é uma vez que actualmente o princípio do dispositivo em processo civil se encontra profundamente mitigado vigorando em seu complemento o princípio do inquisitório vertido no artigo 265.º, n.º 3 do CPC (...) Pelo que se impunha ao tribunal ter averiguado do alegado, o que até nem lhe teria sido muito difícil diga-se, ao invés de se ter resguardado num princípio do dispositivo puro que já não se encontra em vigor (...) Sendo ainda bom não olvidar quanto a este aspecto que a actual redacção do artigo 265.º, n.º 3 do CPC tem um âmbito de aplicação alargado porque deve a mesma ser compaginada com o artigo 519.º do mesmo diploma».
No quesito 11.º perguntava-se: «O prazo de 900 dias previsto na cláusula sexta, n.º 4 do contrato promessa referido em A) foi ultrapassado devido aos atrasos da Câmara Municipal de Lisboa na apreciação dos projectos e na emissão de licença de construção ?
Aquele quesito recebeu a matéria de facto alegada no art.º 47.º da contestação e veio a receber a resposta «Não provado».
A apelante defende agora que, perante o que se averiguava naquele quesito, cumpria ao tribunal ter feito diligências junto da Câmara.
A 1.ª questão colocada pela recorrente evidencia uma interpretação muito linear do art.º 265.º do CPC. De qualquer forma, se por omissão de acto instrutório, passível de influir no exame ou na decisão da causa, a 1.ª instância tiver cometido alguma nulidade, o prazo para a sua arguição mostra-se ultrapassado, conforme decorre do disposto no art.º 205.º, n.º 1 do CPC. Com efeito, a recorrente deixou passar a fase instrutória, viu ser concluída toda a produção de prova e proferida sentença e, apenas na fase de recurso levanta a questão da necessidade de realizar diligências junto da Câmara. *** A recorrente não se conforma com a circunstância de a sentença apelada não ter acolhido a sua tese de que os autores renunciaram ao direito de resolução do contrato, questão que suscitou na contestação apoiando-se, para o efeito, nas missivas de 24.05.04 e de 15.10.04 que recebeu.
A 1.ª instância entendeu e decidiu aquela questão da seguinte forma: «A redacção da cláusula sexta, números 3 e 4, do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre as partes é a seguinte: 3. O incumprimento definitivo pela PROMITENTE VENDEDORA, traduzido na não tradição de pleno direito dos espaços ora prometidos comprar e vender a favor do PROMITENTE COMPRADOR, confere a este último o direito de resolver o presente contrato e de exigir da PROMITENTE VENDEDORA a restituição em dobro de todas as importâncias entregues ao abrigo do mesmo, nomeadamente a título de sinal e sucessivos reforços de sinal. 4. Considera-se incumprimento para o efeito do número anterior, a não realização da escritura por causa imputável exclusivamente à PROMITENTE VENDEDEORA no prazo de 900 (novecentos) dias após notificação da emissão da licença de escavação e contenção periférica, ou documento equivalente.
Trata-se de uma louvável estipulação contratual em que as partes contraentes, prevenindo futuros litígios acerca da existência ou não de incumprimento contratual definitivo, consagram desde logo determinadas situações como consubstanciadoras do mesmo.
Ora, resulta à saciedade dos factos provados acima identificados nos pontos 6 a 8 que tal prazo de 900 dias foi ultrapassado sem que se tivesse celebrado a escritura pública de compra e venda.
A culpa da promitente vendedora presume-se, por força da lei, designadamente do art.º 799.º, n.º 1 do Código Civil: “Incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso da obrigação não procede de culpa sua.”.
Sucede que a Ré não logrou essa prova, apesar de ter alegado atrasos de procedimentos administrativos imputáveis à Câmara Municipal de Lisboa. Ficaram tão só provadas as datas de emissão de licenças de construção referidas no ponto 9 dos factos provados; todavia, desconhecemos se as licenças só foram emitidas nessa data por atraso nos serviços da C.M.L ou por atraso no requerimento e impulso da Ré, ou por qualquer outra causa. Desconhece-se a razão pela qual só nessas datas foram emitidas.
Face a isto, é forçoso concluir que se verifica objectivamente a situação de incumprimento definitivo prevista na cláusula 6.ª, n.º 4 do contrato, imputável à Ré, cuja culpa se presume, nos termos da lei.
Aqui chegados, importa aferir se houve uma renúncia tácita ao direito de resolução do contrato por parte dos Autores, renúncia esta que se retiraria das missivas referidas nos pontos 11 (carta de 24 de Maio), 12 (carta de 15 de Outubro) e 14 (carta de 11 de Fevereiro) da matéria de facto.
Dispõe o art.º 217.º, n.º 1 do Código Civil que “A declaração negocial pode ser expressa ou tácita: é expressa, quando feita por palavras, escrito ou qualquer outro meio directo de manifestação da vontade, e tácita, quando se deduz de factos que, com toda a probabilidade, a revelam”.
A este propósito afiguram-se-nos de grande utilidade os ensinamentos da doutrina, e designadamente do Prof. Pedro Romano Martinez In “Da Cessação do Contrato”, Almedina, 2ª Edição, 2006, páginas 143 e 144.: “Nestes últimos dois casos – em que foi estabelecido um prazo admonitório ou que o devedor declarou não cumprir – o regime do não cumprimento definitivo funciona em alternativa à realização coactiva da prestação”; “Tendo o credor optado pela acção de cumprimento, e frustrando-se o respectivo resultado, pode, depois resolver o contrato, na medida em que o recurso àquela acção não implica necessariamente, uma renúncia ao direito de resolver o contrato. Ainda que verificados os pressupostos da resolução do contrato, a parte que dispõe deste direito potestativo pode optar pela realização coactiva da prestação (arts. 817.º e ss. Do Código Civil), mas esta via não inviabiliza o direito de resolução. Na realidade a acção de cumprimento não obsta ao exercício posterior do direito de resolução, se aquela se revelar infrutífera; contudo, o recurso à realização coactiva pode levar a concluir que a parte lesada prescinde (renuncia) das resolução e, então, se vier a resolver depois o contrato haverá um ‘venire contra factum proprium’.”.
Sufragando este entendimento, dele podemos retirar uma conclusão útil à solução do caso dos autos: do mero facto de o credor intentar acção de cumprimento ou tentar a realização coactiva da prestação não se pode concluir, inexoravelmente, que está a renunciar ao direito de resolução, existindo a possibilidade de optar entre um deles, nada obstando a que recorra à resolução, falhado o cumprimento.
Ou seja, dito por outras palavras e reportando-nos já ao caso dos autos, do mero facto de os Autores terem referido nas cartas, logo admitido, a possibilidade de virem a celebrar escritura pública, concluindo o negócio, apesar de já ter decorrido o prazo de 900 dias, não nos permite concluir, de imediato e sem mais, que estavam dessa forma, a renunciar ao direito de resolução ao contrato. Isso não constitui, sem mais, uma renúncia tácita ao direito de resolução.
Ou seja, do facto de o credor tentar a “via” do cumprimento do contrato, cumprimento que lhe interessará ainda, porventura, não se pode concluir que o credor está inequivocamente a desistir, a pôr de lado, a abdicar do poder de resolver o contrato, munido do facto de estar verificada a situação objectiva de incumprimento definitivo.
Como o citado autor refere, a final, também não está afastada a possibilidade de haver uma renúncia. Ora, não havendo uma renúncia expressa, importa analisar o conteúdo e circunstâncias das missivas trocadas, para se aferir se das mesmas se pode deduzir, com toda a probabilidade, que os Autores estão a renunciar ao direito de resolução do contrato. Importa verificar se existem elementos que permitam concluir que os Autores estão, com toda a probabilidade, a declarar que não vão recorrer à resolução do contrato.
Na primeira das missivas, datada de 24 de Maio de 2004, não há uma única palavra acerca de resolução do contrato. E há uma referência expressa à realização da escritura pública de compra e venda. Mas a missiva em questão serve para os autores apontarem à Ré todos os problemas que consideram existir na fracção / edifício em causa, e que no fundo são obstáculos à celebração da escritura de compra e venda. São feitas queixas e críticas (“que nos demos ao trabalho e ao custo de fazer”, “não tinham sido atempadamente informados das alterações previstas”, “nunca se interessou minimamente”, “só agora em Maio de 2004”, “não está disposto a”) e são feitas exigências concretas de solução de problemas (“será pois agora altura … de V. Exas promoverem a resolução do problema que criaram”, “agradecemos esclarecimentos”, “ficamos a aguardar o empenho de V. Exas na resolução dos problemas identificados”). Afirmam que só após verificarem que está tudo pronto e conforme, se celebrará a escritura pública.
A conclusão global a que podemos chegar é que a predisposição, vontade ou disponibilidade dos Autores para a celebração de escritura pública não é um dado adquirido, não está garantida, de tal forma que se possa concluir, da leitura desta carta, que os Autores excluem a possibilidade de resolver o contrato, que os autores estão a criar na Ré a confiança de que a escritura se irá inexoravelmente concretizar. A carta é de intimação à resolução de problemas, revela que não está tudo bem, que os Autores não estão agradados. Tem um tom negativo. A ideia que perpassa é a de que só celebrarão escritura pública depois de resolvidos os apontados problemas, a seu contento, e após visita.
Na segunda missiva dos Autores, já em 2004, e efectuada por mandatário dos Autores, estes pedem à Ré que informe se já está munida de toda a documentação necessária à celebração da escritura pública e em que estado se encontram os acessos ao imóvel e, caso não estejam concluídos, qual a posição sobre o assunto.
Mais uma vez, os Autores deixam em aberto a possibilidade de ser feita a escritura pública, e pedem novamente informações à Ré.
Na terceira missiva, datada já de 11 de Fevereiro de 2005, vêm os Autores, pelo seu mandatário, dar conta que receberam uma carta da Ré, mas que ainda não receberam a informação solicitada, cujo pedido reiteram, bem como o de realização de uma reunião, dados que os prazos estão ultrapassados.
Também nesta missiva os Autores não excluem a possibilidade de ser efectuada a escritura pública, mas também não garantem que o farão, reiteram o pedido de informações e de reunião que surge quase como uma condição para o prosseguimento do negócio e celebração da escritura.
Ora, de todas estas missivas podemos seguramente concluir que de parte alguma delas se podem extrair elementos que sustentem que os Autores implicitamente manifestavam que não iriam exercer o seu direito de resolução, que dele abdicavam. Não se trata de abdicar do prazo – os Autores estiveram inequivocamente dispostos a celebrar a escritura apesar de estarem ultrapassados os prazos, desde que fossem resolvidos os problemas apontados, a seu contento, obviamente. Os Autores tinham a faca e o queijo na mão, por assim dizer. Sabiam que podiam resolver o contrato, referindo expressamente nas cartas que os prazos estavam manifestamente ultrapassados, e tentaram usar essa vantagem para que, a concluir-se o negócio, o fosse a seu contento, resolvidas as questões apontadas. E não o terão sido.
Mas, de parte alguma se extrai uma garantia, ou a criação da confiança de que jamais usariam o direito de resolução, que a conclusão do contrato era ponto assente.
Poder-se-ia argumentar que já tinha passado mais de um ano sobre o perfazer dos 900 dias, aquando da última missiva. Que, tendo decorrido mais de um ano após a verificação da situação de incumprimento, e tendo os Autores manifestado, em três missivas diferentes, espaçadas entre si por meses, abertura para a conclusão do negócio, apesar de ultrapassado o prazo, disso decorreria inevitavelmente uma renúncia tácita ao direito de resolver o contrato-promessa.
Mas não podemos tirar tal conclusão, não podemos abstrair do facto de se ter provado que a Ré não respondeu às missivas dos Autores, e do facto de não se ter provado que a Ré tenha prestado as informações pedidas e satisfeito as condições exigidas.
Se a Ré e a Autora tivessem, durante meses, mantido animadas conversações sobre pormenores da conclusão do contrato, poderíamos, porventura, concluir de modo diverso.
Mas não é isso o que sucede in casu.
Da parte da Ré, que não logrou fazer prova nesse campo, temos o vazio, não temos prova da prestação de qualquer tipo de informação aos Autores, não temos prova de que tenha havido contactos entre Ré e Autores. Há um silêncio, um vazio, até à carta de Janeiro de 2005 em que a Ré se limita a pedir a preparação da escritura, fazendo tábua rasa das cartas com exigências dos promitentes compradores, como se elas não existissem, e às quais não se dignou responder. A esta carta da Ré responderam os Autores, reiterando o pedido de informação e de reunião feito na carta de Outubro anterior.
Ora, não podemos afirmar que os Autores estavam a dar sinais de não vir a usar da possibilidade de resolução do contrato por terem enviado três cartas que perspectivavam a possibilidade de fazer a escritura, dependendo de informações que solicitavam, quando se fez prova de que os Autores não receberam resposta a essas cartas e a essas solicitações. Não podemos senão considerar que os Autores estavam legitimamente a insistir, à espera de resposta às suas solicitações, e não a dar sinais contrários à vontade de resolução que vieram mais tarde a manifestar.
Ou seja, e por tudo, não só a abertura à possibilidade de concluir o negócio por parte dos Autores não equivale a uma renúncia tácita ao direito de resolver o contrato, como, escrutinadas as comunicações dos Autores, não podemos delas retirar elementos reveladores de uma renúncia ao direito de resolução». *** As alegações e conclusões de recurso evidenciam a insistência da apelante em analisar o comportamento dos autores, daí retirando que houve por parte deles uma renúncia ao direito de resolução. Todavia, como se impunha, a sentença recorrida ponderou o comportamento de autores e réus, o que se mostra conforme com os ensinamentos do Prof. Pedro Romano Martinez que, na sua obra Da Cessação do Contrato reflecte: «O direito de resolução do contrato não tem, em regra, de ser exercido num prazo curto; ou seja, o princípio geral aponta no sentido de a resolução, como consequência por exemplo do incumprimento contratual, poder se feita valer no prazo normal de prescrição (...) Todavia, o decurso de período temporal inferior ao prazo de prescrição (regra geral) ou de caducidade (acordado ou imposto) pode, ainda assim, inviabilizar o recurso à resolução, se da inércia daquele que poderia exercer o direito se puder retirar uma ideia de confiança na prossecução da relação contratual. Quando a parte que pode resolver o contrato não exerce esse direito e a contraparte, legitimamente confia na manutenção do vínculo, o exercício do direito de resolver o contrato pode constituir um venire contra factum proprium, sendo, então, ilícito por constituir abuso de direito».
Subscrevendo-se aquela doutrina, ponderando os factos provados e a alegação da apelante, afigura-se-nos, de todo em todo, insustentável, porque carecido de razoabilidade, que a recorrente pudesse confiar legitimamente na manutenção do vínculo contratual Sublinhado nosso., fundando essa confiança nas missivas de 25.05.04, 15.10.04 e 11.02.05.
Com efeito, nunca tendo dado resposta Foi julgado «provado» o quesito 1.º onde se perguntava: o autor não obteve qualquer resposta por parte da ré, às cartas de 25.05.04, 15.10.04 e 11.02.05 ? àquelas cartas, a recorrente mostrou através do seu silêncio que não lhes deu qualquer relevância.
Não vemos, assim, razões para censurar a sentença recorrida, que julgou em conformidade com os factos e o direito.
Deste modo, acordam os juizes da secção cível em negar provimento ao recurso e, consequentemente, em confirmar a decisão apelada.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 21.10.2008
Maria Alexandrina Branquinho
Eurico Resi
Ana Grácio |
