| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
I. Relatório
Imobras - Imobiliária Brasileira de Construções, S.A., com sede na Avenida da República, n.º 6 - 5.º andar, Lisboa, intentou procedimento especial de despejo contra Ilha dos Aquários, Unipessoal, Limitada, com sede na Rua Saraiva de Carvalho, loja - fracção A, 1350-302 Lisboa, peticionando que seja ordenada a desocupação do locado e ainda condenada a pagar a título de indemnização a quantia de € .098,80 correspondentes ao mês entretanto já decorrido, mais concretamente o mês de Março transacto, a que continuarão a acrescer mais €8.098,80 por cada mês que se passe, incluindo o mês de Abril corrente, até que a Requerida proceda à entrega do imóvel inteiramente livre e devoluto de pessoas e bens à Requerente.
Para tanto alega, em resumo, que remeteu válida e atempadamente à Requerida a sua oposição à renovação do contrato de arrendamento, não tendo esta entregue o locado no prazo para o efeito concedido, o que fundamenta o consequente despejo e a condenação desta última no pagamento do montante de €8.098,80, por cada mês de permanência indevida no locado.
Notificada, veio a Requerida deduzir oposição, alegando, em suma, que a oposição à renovação efectuada pela Requerente é inválida, por violar o disposto no artigo 1110º, n.º 3 do Código Civil, sendo que a renovação ocorrida em 01 de Março de 2024 foi por um período de cinco anos. Mais pugnou que vem efectuando o pagamento de todas as rendas desde que tomou conhecimento da vontade da Requerente em ver o contrato de arrendamento como findo.
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No dia 30 de Junho de 2026 foi proferido saneador sentença com o seguinte dispositivo:
“DECISÃO:
Face ao exposto, julgo o presente procedimento especial de despejo parcialmente procedente, por parcialmente provado e, em consequência:
I - Declaro que o contrato de arrendamento celebrado entre a Requerente Imobras - Imobiliária Brasileira de Construções, S.A., na qualidade de senhoria, e a Requerida Ilha dos Aquários, Unipessoal, Limitada, na qualidade de arrendatária, relativo à fração autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao rés-do-chão c/ entrada exclusiva pelos n.ºs 258, 260, 264, 266 do prédio urbano sito na Rua Saraiva de Carvalho, em Lisboa, se extinguiu por caducidade no dia 28 de fevereiro de 2026;
II - Condeno a Requerida Ilha dos Aquários, Unipessoal, Limitada a restituir, no prazo de 30 dias, à Requerente Imobras - Imobiliária Brasileira de Construções, S.A. a fração autónoma identificada em I., livre de pessoas e bens.
III - Absolvo a Requerida Ilha dos Aquários, Unipessoal, Limitada do pagamento das quantias peticionadas pela Requerente Imobras - Imobiliária Brasileira de Construções, S.A.”.
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Não se conformando com sentença proferida pelo Tribunal de 1ª Instância, a Ré interpôs recurso de apelação da decisão para esta Relação, formulando na sua alegação as seguintes conclusões:
“Erro de Julgamento de Direito (error juris)
1) A Sentença recorrida procede a incorrecta aplicação do art.º 12.º do Código Civil, concluindo pelo afastamento da aplicação do art.º 1110.º, n.º 3 do Código Civil, ao contrato de arrendamento em crise nos presentes autos.
2) Partindo da opinião dos Professores Antunes Varela e Pires de Lima, no seu Código Civil Anotado – Volume I, 4.ª edição revista e actualizada, Coimbra Editora, 2010 refere a Decisão recorrida, a respeito do art.º 12.º do Código Civil, que “Mantém-se o princípio tradicional da não retroatividade das leis, no sentido de que elas só se aplicam para futuro. E mesmo que se apliquem para o passado – eficácia retroativa – presume-se que já a intenção de respeitar os efeitos jurídicos já produzidos (…). Previnem-se no n.º 2, em primeiro lugar, os princípios legais relativos às condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos, ou referentes aos seus efeitos. Assim, por exemplo, as condições de validade de um contrato (capacidade, vícios de consentimento, forma, etc), bem como os efeitos da respetiva invalidade, têm de aferir-se pela lei vigente ao tempo em que o negócio foi celebrado (…)”.
3) A Decisão a quo olvida que o art.º 12.º, n.º 2 do Código Civil é composto por duas partes, dispondo a segunda parte que (…) quando dispuser directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor.
4) A este respeito, referem os Professores Antunes Varela e Pires de Lima, no seu Código Civil Anotado – Volume I, 4.ª edição revista e actualizada, Coimbra Editora, 1987, “Se, porém, tratando-se do conteúdo do direito, for indiferente o facto que lhe deu origem, a nova lei é já aplicável. Assim, para fixar o conteúdo do direito de propriedade, ou de qualquer outro direito real, é aplicável a lei nova e não a lei da data da sua constituição (…)”.
5) O art.º 1110.º do Código Civil, designadamente o seu n.º 3, na sequência da entrada em vigor da Lei n.º 13/2019, passou a dispor sobre a renovação automática dos contratos de arrendamento não habitacionais e a respeito do período de duração mínimo dessas mesmas renovações, nos seguintes termos: Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º.
6) Como bem resumiu Maria Olinda Garcia, Juiz Conselheira do Supremo Tribunal de Justiça, in JULGAR Online, Março de 2019: “As alterações que a Lei n.º 13/2019 introduziu no Código Civil localizam-se nas Disposições Gerais sobre o arrendamento de prédios urbanos, nas Disposições Especiais sobre arrendamento para habitação e nas Disposições Especiais sobre arrendamentos para fins não habitacionais. No que respeita à aplicação da lei no tempo, tais alterações aplicam-se não só aos contratos futuros, mas também aos contratos em curso, como decorre da regra geral do artigo 12.º, n.º 2, do Código Civil”.
7) Tal posição vem sendo acompanhada pela unanimidade da jurisprudência, a saber: pelo Acórdão do STJ de 17/01/2023, no processo n.º 7135/20.1T8LSB.L1.S1; pelo Acórdão do STJ de 12/12/2024, no processo n.º 138/20.8T8MDL.G1.S1; pelo Acórdão do STJ de 20/09/2023, no processo n.º 3966/21.3T8GDM.P1.S1; pelo Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 12/10/2023, no processo n.º 328/23.1YLPRT.P1; pelo Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães proferido em 14/03/2024, no P. 1951/23.0YLPRT.G1; pelo Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de 27/06/2024, no processo n.º 7/24.2YLPRT.E1; pelo Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 26/05/2025, no processo n.º 2080/23.1T8VCD.P1; entre inúmeros outros.
8) Partindo daqui, desta premissa que se entende incorrectamente julgada, prosseguiu o Tribunal a quo para a conclusão de que é de “(…) aplicar ao contrato sob análise a versão do art.º 1110.º introduzida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, por corresponder à versão que se encontrava em vigor à data da outorga desse mesmo contrato.
9) Nesta medida, limitou-se o Tribunal a quo a afastar sumariamente a possibilidade de aplicação da nova redacção do art.º 1110.º do Código Civil ao caso concreto, procedendo, para o efeito, a errada aplicação do art.º 12.º, n.º 2 do Código Civil, impedindo-se assim de se pronunciar a respeito da questão de fundo levantada pela ora Recorrente e já respondida pela Recorrida (em sede de Alegações Escritas, levadas aos autos em 15/06/2026), que é a de se saber da natureza do art.º 1110.º, n.º 3 do Código Civil e da sua relevância in casu.
10) Pelo que, nos termos e para os efeitos do art.º 627.º e seguintes e 639.º, todos do CPC, importa revogar a Sentença recorrida, substituindo-a por outra que, ultrapassando-se o erro de julgamento ora apontado, proceda à correcta aplicação do art.º 12.º, n.º 2 do Código Civil, convocando-se, subsequentemente, a aplicação do art.º 1110.º, n.º 3 à relação arrendatícia ora em crise, para todos os efeitos legais.
Da Omissão de Pronúncia
11) Como referido, tando a Recorrente como a ora Recorrida tiveram oportunidade de expor os respectivos entendimentos a respeito do art.º 1110.º, n.º 3 do Código Civil e da relevância da referida norma legal na execução do contrato de arrendamento nos autos.
12) A Sentença recorrida identificou que a Recorrente se defendeu invocando, em suma, que a oposição à renovação comunicada pela Recorrida era inválida, por violar o disposto no art.º 1110.º, n.º 3 do Código Civil na sua redacção conferida pela Lei n.º 13/2019, uma vez que – ao contrário do que propugnava a Recorrida – a renovação automática por períodos de 2 anos, no âmbito de contratos de arrendamento não habitacionais, deixou de ser legalmente admitida, passando os períodos mínimos de vigência contratual resultantes da renovação automática de contratos de arrendamento para fins não habitacionais a ser de 5 anos.
13) Todavia, a Sentença a quo não se pronunciou a respeito da referida questão suscitada pela ora Recorrente (ora expendida novamente em sede de Alegações e aqui devendo considerar-se reproduzidas, para os devidos efeitos) e respondida pela ora Recorrida.
14) Não podia o Tribunal recorrido optar – em manifesta violação dos Princípios do Dispositivo, da Cooperação, da Tutela Jurisdicional Efectiva e, bem assim, do seu Dever de Decisão – por não se pronunciar a respeito de matéria enformadora da causa de pedir, tal como definida pelas partes, designadamente nos termos e para os efeitos do art.º 608.º, n.º 2 e 615.º, n.º 1, al. d), ambos do CPC, sob pena de ser nula a Sentença ora recorrida.
15) Por este motivo, deverá ser declarada a nulidade da Sentença a quo atendendo ao dispositivo do art.º 615.º, n.º 1, al. d) do CPC, mais devendo o douto Tribunal ad quem apreciar a questão que ficou por decidir.
Nestes termos, nos melhores de Direito e sempre com o V. douto suprimento, deverá o presente Recurso proceder, importando assim a revogação da Decisão ora recorrida e a substituição da mesma por outra, da qual sejam expurgados os vícios ora identificados, assim se fazendo a costumada Justiça.”
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A Recorrida nas suas contra-alegações formulou as seguintes conclusões:
“1.ª Nestes autos está em apreciação um Contrato de Arrendamento para Fins Não Habitacionais, com prazo certo de 10 anos, que teve o seu início no dia 01 de Março de 2014 e termo no dia 28 de Fevereiro de 2024, no qual as Partes acordaram expressamente que era renovável por períodos sucessivos de 2 anos.
2.ª Por força daquilo que contratualmente foi acordado a Requerente sustenta que o Contrato se renovou no dia 01 de Março de 2024 por 2 anos, ou seja, renovou-se até 28 de Fevereiro de 2026, data em que terminou por oposição expressa e atempada da Requerente à sua renovação.
3.ª Uma vez que:
“O prazo de renovação do contrato de arrendamento para fins não habitacionais previsto no art. 1110º nº 3 do CC tem natureza meramente supletiva, permitindo a lei prazos de renovação inferiores a 5 anos, desde que haja convenção expressa nesse sentido, podendo as partes afastar tal regra ao abrigo do princípio da liberdade de estipulação contratual, entendimento que melhor respeita o elemento literal e o elemento sistemático do referido preceito legal, sem deixar de ter presente os objectivos que o legislador afirmou terem estado na base das alterações introduzidas pela Lei nº 13/2019.” – Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 14.01.2025 proferido no Proc.º n.º 6409/23.4T8PRT.P1 e de que foi Relatora a Senhora Juíza Desembargadora Maria da Luz Teles Meneses de Seabra.
4.ª Sendo certo que a Jurisprudência do Tribunal da Relação de Guimarães vai exactamente no mesmo sentido, conforme atesta o Acórdão de 22.01.2026, proferido no Proc.º n.º 2765/25.8T8BCL.G1, de que foi Relator o Senhor Juiz Desembargador José Manuel Flores, cujo sumário é o seguinte:
“O prazo de renovação do contrato de arrendamento para fins não habitacionais previsto no art. 1110º nº 3 do CC tem natureza meramente supletiva, permitindo a lei prazos de renovação inferiores a 5 anos, desde que haja convenção expressa nesse sentido, podendo as partes afastar tal regra ao abrigo do princípio da liberdade de estipulação contratual, sem prejuízo do limite inicial estabelecido no seu nº 4.”
5.ª E a Jurisprudência mais recente do Tribunal da Relação de Lisboa, de que é exemplo o Acórdão de 15.02.2025, proferido no Proc.º n.º 673/23.6T8AMD.L1-2, de que foi Relatora a Senhora Juíza Desembargadora Inês Moura, e que é a seguinte:
“1. O art.º 1110.º do C. Civil referindo-se à duração, denuncia ou oposição à renovação dos arrendamentos para fins não habitacionais, como expressamente resulta dos n.º 1 a 3, integra normas supletivas que podem ser afastadas por vontade das partes quando da celebração do contrato ou até na sua vigência, ao abrigo do princípio da liberdade contratual contemplado no art.º 405.º do C. Civil que lhes dá, designadamente, a faculdade de fixar livremente o conteúdos dos contratos dentro dos limites da lei.”
6.ª E é inequívoco que, contrariamente ao que já decidiu em relação aos contratos de arrendamento para habitação, a linha de raciocínio que se pode retirar da Jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça sobre outras questões surgidas em casos de arrendamentos para fins não habitacionais aponta manifestamente para a consideração de que irá ser dada prevalência à tese da mera supletividade do regime legal.
7.ª Ou seja, de que irá ser dada primazia à disponibilidade das partes para conformarem a sua relação contratual nos moldes em que o entenderem, no pressuposto de que “o actual regime legal dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais surge ancorado, em primeira linha, no princípio da autonomia privada” – como se pode ler no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 15.10.2024, proferido no Proc.º n.º 1064/21.9T8AGD.P1.S1, de que foi Relator o Excelentíssimo Senhor Juiz Conselheiro Jorge Arcanjo; no mesmo sentido, pronuncia-se também o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11.01.2024, proferido no Proc.º n.º 1085/22.4YLPRT.P1.S1, de que foi Relatora a Senhora Juíza conselheira Maria da Graça Trigo.
8.ª Em suma, dispensando-se de vir aqui repetir ou glosar aquilo que consta das Decisões já proferidas, a Requerente sustenta que o prazo de 5 anos previsto no n.º 3 do artigo 1110.º do Código Civil é meramente supletivo pelo que, não obstante a alteração do regime legal, se manteve válido o prazo de renovação de dois anos contratualmente acordado.
9.ª Em consequência o arrendamento aqui em causa renovou-se no dia 01 de Março de 2024 por 2 anos, até 28 de Fevereiro de 2026, data em que terminou por oposição expressa e atempada da Requerente à sua renovação - como aqui se requerer que seja julgado.
10.ª Finalmente também quanto à questão que coloca como a (suposta) “falta de título para pagamento da indemnização prevista pelo artigo 1045.º, n.º 2, do Código Civil”, a Requerida também não tem razão.
11.ª Porquanto, contrariamente ao que a mesma sustenta, a Requerente pode exigir da Requerida, no âmbito do procedimento especial de despejo, a indemnização que alega ser devida no período entre a data em que alega ter operado a cessação do contrato de arrendamento e a data em que, putativamente, venha a ocorrer a restituição do locado devendo a Requerida ser condenada em tal pedido.
12.ª Pelas singelas razões que estão exaustivamente explanadas no douto Acórdão do Venerando Tribunal da Relação de Lisboa de 08.02.2022 - proferido no Proc.º 14718/20.8T8LSB-A.L1-7 e disponível em https://www.dgsi.pt/Jtrl. – e em toda a Jurisprudência e Doutrina nele citadas.
Nestes termos e nos demais de Direito que V. Ex.ª não deixará de doutamente suprir, uma vez que o contrato de arrendamento terminou no dia 28 de Fevereiro de 2026, por oposição atempada da Requerente à sua renovação, a Requerida deve ser condenada a entregar-lhe a fracção A, correspondente ao rés do chão, com uma divisão ampla e com entradas exclusivas pelos n.ºs 258, 260, 264 e 266, do prédio sito na Rua Saraiva de Carvalho, em Lisboa, totalmente livre e devoluto de pessoas e bens, sendo a mesma condenada, pela mora na respectiva entrega, a pagar à Requerente uma indemnização no valor mensal de oito mil e noventa e oito euros e oitenta cêntimos (€ 8.098,80), correspondente ao dobro da renda mensal devida, nos termos do disposto no n.º 2 do art.º 1045.º do Código Civil, a que Requerente tem direito desde o passado dia 01 de Março de 2026 e até ao momento em que a Requerida lhe vier a restituir o imóvel – como aqui novamente se requer.”
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O recurso foi admitido com subida imediata, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.
Conforme resulta das alegações e conclusões de recurso, a Recorrente arguiu a nulidade da sentença, nos termos do artigo 615º, nº1, al. d) do Código de Processo Civil.
De harmonia com o preceituado no artigo 641º, nº 1, do Código de Processo Civil, findos os prazos concedidos às partes, o juiz aprecia os requerimentos de interposição de recurso e alegações, pronunciando-se sobre as nulidades arguidas de acordo com o disposto no artigo 617º do referido Código.
O despacho que admitiu o recurso não se pronunciou quanto à nulidade arguida.
Todavia, nos termos do nº 5 do artigo 617º do Código de Processo Civil, caso se entenda ser dispensável não se verifica necessidade dos autos baixarem à 1ª Instância, o que se decide.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II. O objecto e a delimitação do recurso
Colhidos os vistos, sabendo que o recurso é objectivamente delimitado pelo teor do requerimento de interposição (artigo 635º, nº 2 do Código de Processo Civil) pelas conclusões (artigos 635º, nº 4, 639º, nº 1 e 640º, todos do Código de Processo Civil) pelas questões suscitadas pelo recorrido nas contra-alegações em oposição àquelas e, ainda pelas questões que o Tribunal de Recurso possa ou deva conhecer ex officio e cuja apreciação não se mostre precludida.
A tanto acresce que o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas – e com liberdade no respeitante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito – de todas as “questões” suscitadas, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir expostas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que não resultem prejudicadas pela solução dada a outras.
Efectuada esta breve exposição e ponderadas as conclusões apresentadas, as questões a dirimir são:
- Apurar se a sentença padece da nulidade prevista no artigo 615º, nº 1, al. d) do Código de Processo Civil;
- Apurar se a oposição à renovação do contrato de arrendamento operada pela Recorrida é válida e eficaz.
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III. Os factos
No Tribunal recorrido foram considerados:
III. 1. Como provados os seguintes Factos:
1. “No escrito particular intitulado “Contrato de Arrendamento para Fins Não Habitacionais com Prazo Certo”, outorgado pela Requerente e Requerida no dia 5 de março de 2014, fizeram as aludidas intervenientes constar, entre outras coisas:
“Cláusula Primeira
1. A Imobras é dona e legítima possuidora da fracção autónoma designada pela letra "A", correspondente ao rés-do-chão, com uma divisão ampla, destinada a comércio e com entrada pelos números 258, 260, 264 e 266 do prédio urbano submetido ao regime da propriedade horizontal situado em Lisboa, na Rua Saraiva de Carvalho, freguesia de Campo Ourique, concelho de Lisboa, inscrito na matriz predial da mesma freguesia sob o artigo 599, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º 955 da freguesia de Santa Isabel.
2. Pelo presente contrato a Imobras dá de arrendamento à Ilha dos Aquário, que a toma de arrendamento, a identificada fracção “A” com entradas exclusivas pelos n.os 258, 260, 264 e 266, do imóvel identificado no número um anterior.
Cláusula Segunda
1. O presente arrendamento é feito pelo prazo de dez (10) anos, com início no dia um do próximo mês de Março do corrente ano de dois mil e catorze (01.03.2014) e termo no dia vinte e oito de Fevereiro do ano de dois mil e vinte e dois (28.02.2024).
2. O contrato renovar-se-á automaticamente no fim do prazo estabelecido no número um anterior por períodos iguais e sucessivos de dois (02) anos, a menos que qualquer das Partes se venha a opor à respectiva renovação nos termos e prazos previstos na Cláusula Décima Segunda seguinte.
Cláusula Terceira
1. A renda mensal é de três mil e quinhentos euros (€ 3.500,00) e será paga, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito, na sede da Senhoria actualmente sita na Avenida da República, n.º 6, 5.º andar, em Lisboa, ou através de depósito ou transferência para a conta com o NIB ..., de que a Senhoria é titular no Balcão da Rua Duque de Palmela do Banco Barclays, ou noutro local que a Senhoria venha a indicar, por escrito, à Arrendatária. (…)
Cláusula Quarta
1. A renda mensal acordada no número um da Cláusula Terceira anterior será actualizada nos termos seguintes:
a) A renda mensal relativa ao mês de Março de dois mil e dezasseis e aos meses subsequentes até ao mês de Fevereiro de dois mil e dezoito, inclusive, terá o valor de três mil setecentos e cinquenta euros (€ 3.750,00);
b) A renda relativa ao mês de Março do ano de dois mil e dezoito e aos meses subsequentes até ao mês de Fevereiro do ano de dois mil e vinte, terá o valor de quatro mil euros (€ 4.000,00).
c) A partir do mês de Março do ano dois mil e vinte, inclusive, a renda mensal será actualizada todos os anos por aplicação dos coeficientes resultante da totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, correspondentes aos últimos doze meses e para os quais existam valores disponíveis à data de 31 de Agosto, apurados pelo Instituto Nacional de Estatística, que vierem a ser publicados para actualização anual das rendas não habitacionais, ficando a Senhoria com obrigação de comunicar a renda actualizada à Arrendatária através de carta registada com aviso de recepção, enviada pelo menos com trinta (30) dias de antecedência, na qual indicará o valor da nova renda e o coeficiente que aplicou para a determinar. (…)
Cláusula Sétima
1. A fracção arrendada destina-se a restaurante, declarando a Arrendatária que a conhece perfeitamente e que a mesma realiza cabalmente o fim a que é destinado, e não lhe podendo ser dado outro destino ou uso sem autorização prévia dada por escrito pela Senhoria.
2. É expressamente vedado à Arrendatária permitir que alguém pernoite na fracção arrendada. (…)
Cláusula Décima Segunda
1. À Senhoria fica reservado o direito de se opor à renovação deste arrendamento, no final do respetivo prazo inicial e/ou de qualquer das suas renovações, mediante carta registada com aviso de receção endereçada à Arrendatária e expedida com a antecedência mínima de três (03) meses relativamente ao fim do prazo contratual, inicial ou de renovação, que estiver em curso.
2. A Arrendatária também se pode opor à renovação automática do contrato por carta enviada à Senhoria com uma antecedência não inferior a três (03) meses em relação ao termo do contrato.
3. Após um ano, doze meses de duração efectiva do contrato, a Arrendatária pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação à Senhoria com uma antecedência não inferior a noventa dias do termo pretendido do contrato, produzindo essa denúncia efeitos no final de um mês do calendário gregoriano.
4. Em qualquer dos casos de denúncia previstos nos números anteriores, a Arrendatária obriga-se a, mediante solicitação da Senhoria, mostrar o local arrendado todos os dias úteis do último trimestre do prazo de denúncia. (…)
Cláusula Décima Quinta
1. As Partes convencionam, para todos os devidos efeitos legais, designadamente, para efeitos de domicilios convencionados, que todas as comunicações entre elas deverão ser realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por correio registado com aviso de recepção, devendo as dirigidas à Arrendatária ser remetidas para o endereço da fracção ora arrendada e as endereçadas à Senhoria para a respectiva sede, constante do cabeçalho do presente contrato. -
2. No demais, as comunicações entre as Partes regem-se pelo disposto nos artigos 9.° e 10.° do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.° 6/2006, de 27 de Fevereiro, alterado e republicado pela Lei n.° 31/2012 de 14 de Agosto. (…)”.
3. Por carta registada com aviso de receção, datada de 16 de julho de 2024, a Requerente fez chegar à Requerida a seguinte comunicação:
“Exmos. Senhores,
Vimos pela presente notificar V. Ex.as de que nos opomos à renovação do Contrato de Arrendamento supra identificado, pelo que o mesmo irá terminar no final do período contratual de renovação que está em curso, ou seja no dia 28 de Fevereiro do ano de 2026 – oposição esta que procedemos nos termos do disposto nas respectivas Cláusula Segunda, n.º 2, Cláusula Décima Segunda, n.º 1, e no n.º 1 do artigo 1110.º do Código Civil.
Solicitamos que, nesse dia 28 de Fevereiro, V. Ex.as procedam à entrega do locado inteiramente livre e devoluto de pessoas e bens, restituindo-o, bem como ao respectivo equipamento, em boas condições de conservação.
Para os devidos efeitos, vai a presente com uma antecedência muito superior àquela que seria legalmente exigível e por correio registado com aviso de recepção. (…)”.
4. Por missiva registada com aviso de receção, datada de 26 de agosto 2024, a Requerida fez chegar à Requerente a seguinte comunicação:
“Exmos. Senhores,
Acusamos a recepção da V. carta mencionada em epígrafe, que nos comunicou a V. oposição à renovação do contrato de arrendamento também identificado em epígrafe. No âmbito da mesma, transmitem-nos VV. Exas. que “(...) o mesmo [contrato de arrendamento] irá terminar no final do período contratual de renovação que está em curso, ou seja no dia 28 de Fevereiro do ano de 2026 (...)”, mais solicitando VV. Exas. que procedamos à entrega do locado nesse mesmo dia.
Sem prejuízo do exercício do V. direito de oposição à renovação do contrato identificado em epígrafe, não podemos aceitar que a cessação do contrato em resultado de tal oposição à renovação possa produzir efeitos no dia 28/02/2026.
Nos termos da cláusula segunda, n.º 1 do contrato identificado em epígrafe, o mesmo tinha um período inicial de vigência de 10 anos, tendo-se o mesmo iniciado no dia 01/03/2014 e terminado no dia 28/02/2024. Já nos termos da cláusula segunda, n.º 1 do contrato identificado em epígrafe, o contrato é automaticamente renovável por “(...) períodos iguais e sucessivos de dois (02) anos, a menos que qualquer das Partes se venha a opor à respetiva renovação nos termos e prazos previstos na Cláusula Décima Segunda seguinte.
Contudo, nos termos e para os efeitos do art.º 1110.º, n.º 3 do Código Civil, na sua redação vigente desde 13/02/2019 e, portanto, aplicável ao contrato em epígrafe desde que o mesmo se renovou automaticamente no dia 01/03/2024, dispõe-se que: Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º.
Ou seja: não ignorando o debate doutrinário e jurisprudencial que vem sendo mantido a respeito da interpretação dos artigos 1096.º, n.º 1 e 1110.º, n.º 3, ambos do Código Civil, não podemos deixar de assinalar que é nosso entendimento, secundado pela jurisprudência dos nossos tribunais superiores (Acórdão do Tribunal da Relação do Porto proferido em 20/05/2024, no P. 1686/23.3YLPRT.P1; Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça proferido em 20/09/2023, no P. 3966/21.3T8GDM.P1.S1; Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa proferido em 16/05/2024, no P. 3966/21.3T8GDM.P1.S1; Acórdão do Tribunal da Relação de Évora proferido em 27/06/2024, no P. 7/24.2YLPRT.E1; Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães proferido em 14/03/2024, no P. 1951/23.0YLPRT.G1; entre outros) que “(...) caso as partes não convencionem a exclusão da renovação do contrato (...), este renova-se automaticamente, por períodos mínimos de 5 anos, ainda que as partes tenham estipulado um prazo de renovação inferior, como decorre do n.º 3 do artigo 1110.º.”
Resulta de tal entendimento, ora aplicado ao contrato em epígrafe e à oposição à renovação comunicada por VV. Exas., que o período de vigência em curso resultante da renovação automática do contrato em 01/03/2024 terá o seu termo apenas em 28/02/2029.
Pelo que, apenas na referida data cessará a vigência do contrato de arrendamento e apenas na referida data nos é devida a entrega do locado a VV. Exas., livre e devoluto de pessoas e bens.(…)”.
5. Por carta registada com aviso de receção, datada de 10 de setembro de 2024, a Requerente fez chegar à Requerida a seguinte comunicação:
“Exm.ºs Senhores,
Em resposta à carta de V. Ex.ªs supra identificada somos de informar que mantemos a nossa oposição à renovação do Contrato de Arrendamento supra identificado e continuamos a entender que, em consequência dessa oposição, o mesmo irá terminar no final do período contratual de renovação que está em curso, ou seja no dia 28 de Fevereiro do ano de 2026 – uma vez que procedemos a tal oposição nos termos do disposto nas respectivas Cláusula Segunda, n.º 2, Cláusula Décima Segunda, n.º 1, e no n.º 1 do artigo 1110.º do Código Civil.
Malgrado a posição que entenderam exprimir na comunicação aqui em resposta, solicitamos que, nesse dia 28 de Fevereiro, V. Ex.ªs procedam à entrega do locado inteiramente livre e devoluto de pessoas e bens, restituindo-o, bem como ao respectivo equipamento, em boas condições de conservação.
Somos de informar que, na ausência de notícias que afirmem expressa e inequivocamente que irão proceder à atempada entrega do locado, no dia 01 de Março de 2023 imediatamente seguinte, será instaurado, sem qualquer outro aviso ou comunicação, o procedimento judicial adequado para despejo coercivo e cobrança da indemnização devida pelos prejuízos causados pela mora. (…)”.
6. Por carta registada com aviso de receção, datada de 1 de outubro de 2025, a Requerente fez chegar à Requerida a seguinte comunicação:
“Exm.ºs Senhores,
Serve a presente para reafirmar a V. Ex.ªs a nossa oposição à renovação do Contrato de Arrendamento supra identificado, que assim irá terminar no final do período contratual de renovação que está em curso, ou seja, no dia 28 de Fevereiro do ano de 2026.
E, pela última vez, solicitamos que, nesse dia 28 de Fevereiro, V. Ex.ªs procedam à entrega do locado inteiramente livre e devoluto de pessoas e bens, restituindo-o, bem como ao respectivo equipamento, em boas condições de conservação.
Caso o não façam, sabendo perfeitamente que o têm de fazer, irão entrar em mora e, em consequência, no dia 01 de Março de 2026 imediatamente seguinte, sem qualquer outro aviso ou comunicação, será instaurado o procedimento judicial adequado para despejo coercivo e cobrança da indemnização pela mora, correspondente ao dobro da renda devida, acrescida dos valores relativos aos demais danos que nos venham a ser causados. (…)”.
7. A Requerida não tomou conhecimento da carta aludida em 5, na sequência do que a Requerente expediu, no dia 7 de outubro de 2025, nova comunicação, com o mesmo teor da descrita em 5.
8. A Requerida tomou conhecimento da comunicação aludida em 6 no dia 8 de outubro de 2025.
9. No dia 28 de fevereiro de 2026, a Requerida não entregou a fração autónoma descrita em 1 à Requerente, continuando a ocupar aquele espaço.
10. Em 2026, a contraprestação mensal devida pela Requerida à Requerente na sequência do descrito em 1 era de 3.037,05€.
11. No dia 1 de abril de 2026, via carta registada com aviso de receção, a Requente fez chegar à Requerida a seguinte comunicação:
“Exm.ºs Senhores,
Como é do perfeito conhecimento de V. Ex.ªs, em consequência da nossa oposição à respectiva renovação, o Contrato de Arrendamento supra identificado terminou no passado dia 28 de Fevereiro do corrente ano de 2026, pelo que, até esse dia, tinham de o desocupar e proceder à respectiva entrega, inteiramente livre e devoluto de pessoas e bens, restituindo-o, bem como ao respectivo equipamento, em boas condições de conservação,
Uma vez que V. Ex.ªs sabiam perfeitamente que tinham de entregar o locado até ao dia 28 de Fevereiro passado, e não o fizeram depois de terem sido repetidamente intimados para o fazer, no dia 01 de Março imediatamente seguinte entraram em mora, pelo que nos é devida uma indemnização mensal correspondente ao dobro da última renda, ou seja, no valor de oito mil e noventa e oito euros e oitenta cêntimos (€ 8.098,80) mensais.
Caso V. Ex.ªs não procedam à entrega até ao próximo dia 07 do corrente mês de Abril, com simultâneo pagamento da indemnização de € 8.098,80 que já nos é devida, no dia 8 seguinte iremos instaurar o procedimento judicial adequado para despejo coercivo e cobrança da indemnização pela mora, acrescida dos valores relativos aos demais danos que nos venham a ser causados. (…)”.
12. No dia 4 de março de 2026, a Requerida entregou à Requerente a quantia de 3.037,05€.
13. No dia 9 de abril de 2026, a Requerida entregou à Requerente a quantia de 3.037,05€.
14. No dia 4 de maio de 2026, a Requerida entregou à Requerente a quantia de 3.037,05€.”
III. 2. Factos não provados:
Inexistem.
*
IV. O Direito
1. Da nulidade da sentença proferida nos termos do artigo 615º, nº 1, al. d) do Código de Processo Civil
Invocam os Recorrentes que na sentença proferida não foi elencada qualquer matéria de facto que fosse considerada como não provada. A sentença, na sua fundamentação fáctica, deve conter obrigatoriamente a “enumeração dos factos provados e não provados”. Assim, de acordo com o disposto na alínea d) do nº 1 do artigo 615º do Código de Processo Civil, é nula a sentença quando «o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar». Conclui que decorre deste normativo que a sentença proferida se mostra afectada pelo vicio de omissão de pronúncia.
Dispõe o artigo 615º do Código de Processo Civil que:
“1. É nula a sentença quando:
a) Não contenha a assinatura do juiz;
b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;
c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível;
d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;
e) O juiz condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido.”
Como é sabido a “omissão de pronúncia”, enquanto nulidade, decorre da inobservância da exigência prescrita no nº 2 do artigo 608º do Código de Processo Civil. Em conformidade com este normativo, «o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras”, isto é, o Juiz deve examinar toda a matéria de facto alegada pelas partes e analisar todos os pedidos formulados, excepto a factualidade e pedidos juridicamente irrelevantes ou cuja apreciação se torne inútil.
No caso em apreço não existe omissão de pronúncia.
O Tribunal de 1ª Instância debruçou-se sobre o artigo 1110º do Código Civil na redacção vigente à data da celebração do contrato, bem como sobre a redacção actualmente em vigor e optou pela aplicação da redacção vigente à data da celebração do contrato. Optando por esta versão enveredar pela discussão sobre se o actual artigo 1110º, nº 3 do Código Civil é ou não uma norma imperativa era manifestamente inútil.
Diferente questão é a de saber se a opção tomada pelo Tribunal de 1ª Instância é ou não a correcta, o que apenas se fará em sede de enquadramento jurídico.
Impõe-se concluir que pela improcedência da nulidade da sentença por omissão de pronúncia nos termos invocados pela Recorrente.
2. Do enquadramento jurídico
Com o presente recurso visa a Recorrente a revogação da decisão com as legais consequências.
Dúvidas não existem que entre Recorrente e Recorrida foi celebrado um contrato de arrendamento para fins não habitacionais válido e eficaz.
Nos termos do artigo 1022º do Código Civil: “Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição”. Acrescenta o artigo 1023º do mesmo acervo normativo, o seguinte: “A locação diz-se arrendamento quando versa sobre coisa imóvel, aluguer quando incide sobre coisa móvel”, sendo que a classificação das coisas como móveis ou imóveis resulta da leitura dos artigo 204º e 205º do mesmo código.
O contrato pode ter por objecto uma arrendamento para fins habitacionais ou para fins não habitacionais.
Ultrapassada a qualificação jurídica do contrato celebrado, que não suscita qualquer celeuma, passemos então a verificar se existe erro de julgamento quanto à aplicação do direito conforme defende a Recorrente e quais as consequências.
Defende a Recorrente que a sentença recorrida padece de uma incorrecta aplicação do artigo 12º do Código Civil, que levou ao afastamento da aplicação do artigo 1110º, nº 3 do Código Civil na versão actual.
Atenta a posição da Recorrente, também defendida pela Recorrida, ao que aqui nos interessa, efectivamente à oposição à renovação do contrato de arrendamento celebrado aplica-se o disposto no artigo 12º do Código Civil, uma vez que a Lei nº 13/2019, de 12 de Fevereiro não contém qualquer disposição transitória quanto a esta matéria aplicável aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, mais precisamente quanto ao artigo 1110º do Código Civil.
Preceitua o artigo 12º do Código Civil que:
“1. A lei só dispõe para o futuro; ainda que lhe seja atribuída eficácia retroactiva, presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular.
2. Quando a lei dispõe sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos; mas, quando dispuser directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor.”
Na sentença objecto de recurso lê-se que:
“(…) Retomando este último preceito, atente-se nas palavras de ANTUNES VARELA E PIRES DE LIMA in CÓDIGO CIVIL ANOTADO – Volume I, 4ª edição revista e atualizada, Coimbra Editora: abril de 2010, pág. 61: “Mantém-se o princípio tradicional da não retroatividade das leis, no sentido de que elas só se aplicam para futuro. E mesmo que se apliquem para o passado – eficácia retroativa- presume-se que já a intenção de respeitar os efeitos jurídicos já produzidos (…). Previnem-se no n.º 2, em primeiro lugar, os princípios legais relativos às condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos, ou referentes aos seus efeitos. Assim, por exemplo, as condições de validade de um contrato (capacidade, vícios de consentimento, forma, etc), bem como os efeitos da respetiva invalidade, têm de aferir-se pela lei vigente ao tempo em que o negócio foi celebrado (…)”.
De facto, o art.º 1110.º do Código Civil dispõe sobre a duração, denúncia e oposição à renovação do contrato de arrendamento para fins não habitacionais. No que concerne à sucessão de leis no tempo, relativamente ao aludido preceito, acompanhamos de perto a posição espelhada no Ac. do STJ, datado de 10/03/2022, proferido no proc. n.º 19498/18.4T8LSB.L1.S1, disponível in https://jurisprudencia.pt/acordao/206486/: “(…) Em matéria de aplicação da lei no tempo, o disposto no artigo 12.º, n.º 2, do Código Civil indica-nos que, quando a lei dispõe sobre os efeitos de quaisquer factos, entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos. Ora as normas legais supletivas que regem os contratos, estabelecendo regimes sobre conteúdos que os outorgantes omitiram, como é óbvio, são aquelas que estavam em vigor ao tempo da celebração do contrato, pois são elas que as partes terão previsto que vigorariam face a uma omissão convencional. Como disse BAPTISTA MACHADO [9], entende-se que a lei do tempo da celebração do contrato se não aplica apenas aos seus efeitos convencionais, mas também aos seus efeitos legais, quer estes sejam determinados por normas supletivas quer por normas imperativas. Isto porque – diz-se – os efeitos ou consequências legais são absorvidos pela convenção das partes, devem considerar-se como estipulados tacitamente e, portanto, hão-de valer como efeitos daquele mesmo facto que é a convenção.
Para sabermos qual o prazo de duração do contrato celebrado entre as partes, além de valer a vontade expressa por estas, há, pois, que ter em consideração o disposto no artigo 1110.º do Código Civil, na redação da Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto. Aí se dizia que as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais (…) são livremente estabelecidas pelas partes, pelo que estas, para além de terem a liberdade de fixar o prazo de vigência do contrato, também tinham a liberdade de prever a possibilidade da sua renovação. (…).
O artigo 1110.º do Código Civil, na redação aplicável (redação da Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto) dizia apenas que as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação, não contendo qualquer norma específica relativa à possibilidade de renovação dos contratos (contrariamente ao que sucede com o n.º 3 da atual redação do mesmo artigo).
A possibilidade de renovação do contrato (mais do que uma renovação ocorre uma prorrogação do seu prazo [10]) é um elemento que se inclui, porque influi, na sua duração, (…).
A duração do contrato, para os efeitos do determinado no artigo 1110.º do Código Civil, na redação que estava em vigor à data da celebração do contrato, encontra-se perfeitamente estabelecida, contendo todos os elementos necessários à sua determinação, não sendo a possibilidade de renovação um dado cuja falta exija o seu preenchimento pelo recurso a uma norma legal supletiva. Coisa diferente seria se, por exemplo, na redação do artigo 1110.º do Código Civil se dispusesse, como sucede na redação atual do n.º 3 deste artigo, que salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração, em que o legislador autonomiza este elemento da duração do contrato e exige uma previsão sobre ele, sob pena de valer uma disposição supletiva legal.
Há, pois, que concluir que, atendendo à redação do artigo 1110.º do Código Civil, no momento em que o contrato foi celebrado, uns outorgantes normais, colocados na posição dos outorgantes reais, ao não pretenderem a possibilidade de não renovação do contrato, não sentiriam necessidade de exprimir essa vontade, bastando limitar-se a fixar o prazo de duração do contrato. Já o inverso os obrigaria a prever essa possibilidade, podendo regular os termos em que se processaria essa renovação ou contar com o funcionamento das normas supletivas vigente para os contratos de arrendamento para habitação. (…)”.
Acompanhando a posição do citado Aresto, por com a mesma concordamos e por considerarmos que é esta a única interpretação meritória face ao princípio da não retroatividade das leis, disposto no art.º 12.º, n.º 1 do Código Civil, vemos que será de aplicar ao contrato sob análise a versão do art.º 1110.º introduzida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, por corresponder à versão que se encontrava em vigor à data da outorga desse mesmo contrato.(…).”
No que tange a esta questão não comungamos da posição do Tribunal de 1ª Instância.
No caso em apreço não está em causa a validade do contrato (caso em que se aplicaria a 1ª parte do nº 2 do artigo 12º do Código Civil), mas a oposição à renovação do contrato de arrendamento, motivo pelo qual se aplica a 2ª parte do nº 2 do referido artigo 12º.
No Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 14 de Setembro de 2023, disponível em www.dgsi.pt, lê-se que “(…) E, ainda, o defendido por Jéssica Rodrigues Ferreira - Análise das principais alterações introduzidas pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, aos regimes da denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento urbano para fins não habitacionais, in Revista Electrónica de Direito, fevereiro 2020, n.º 1, vol. 21 –, ao referenciar parecer, regra geral, que “as normas imperativas previstas na Lei 13/2019 se aplicam não apenas aos contratos futuros, mas também aos contratos celebrados em data anterior à entrada em vigor da lei, nos termos da regra geral sobre aplicação da lei no tempo prevista no n.º 2 do art. 12.º, na medida em que tais normas contendem com o conteúdo de relações jurídicas abstraindo dos factos que lhes deram origem”.
Assim, especificamente no que concerne à forma de cessação contratual do arrendamento em que se traduz a denúncia, aduz que o “facto que produz a denúncia do contrato e é, portanto, o facto extintivo do contrato de arrendamento, é a declaração de denúncia. A cessação do arrendamento é o efeito ou consequência da comunicação feita pelo senhorio ao arrendatário”
Pelo que, “para efeitos de determinação da lei aplicável à denúncia do contrato, afigura-se decisiva a data da sua comunicação pelo senhorio ao arrendatário”, regendo-se, assim, a denúncia “pela lei em vigor ao tempo da sua comunicação ao arrendatário”.
Donde, in casu, conclui-se no sentido de aplicação da lei vigente à data da cessação, ou seja, tendo as denúncias ocorrido em 15/05/2020,a putativa aplicabilidade dos transcritos artigos 1098º e 1110º, ambos do Cód. Civil, far-se-á nas redacções introduzidas pela Lei nº. 13/2019, de 12/02 (redacções vigentes).(…)”.
Concluindo, ao caso em apreço aplica-se o disposto no artigo 1110º, nº 3 do Código Civil na redacção conferida pela Lei nº 13/2019, de 12 de Fevereiro.
É ainda de salientar que o Acórdão proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça datado de 10 de Março de 2022 seguido pelo Tribunal de 1ª Instância respeita a uma situação distinta da que aqui estamos a apreciar.
Do sumário do referido Acórdão consta:
“I – As normas legais supletivas que regem os contratos, estabelecendo regimes sobre conteúdos que os outorgantes omitiram, são aquelas que estavam em vigor ao tempo da celebração do contrato, pois são elas que as partes terão previsto que vigorariam face a uma omissão convencional.
II – Num contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial celebrado quando vigorava o disposto no artigo 1110º do Código Civil, na redacção conferida pela Lei nº 31/2012, de 14 de agosto, a previsão de que o contrato teria uma duração de cinco anos, sem qualquer menção à possibilidade da sua renovação, deve ser interpretada no sentido ficcionado que uns outorgantes normais colocados na posição dos outorgantes reais, lhe dariam, que o tempo de vigência do contrato era apenas de cinco anos, sem possibilidade de renovação, não existindo qualquer incompletude que justificasse o recurso a uma disposição legal supletiva.”
No caso vertente, o contrato de arrendamento celebrado entre as partes contém a cláusula 2ª onde as partes convencionaram que:
“1. O presente arrendamento é feito pelo prazo de dez (10) anos, com início no dia um do próximo mês de Março do corrente ano de dois mil e catorze (01.03.2014) e termo no dia vinte e oito de Fevereiro do ano de dois mil e vinte e dois (28.02.2024).
2. O contrato renovar-se-á automaticamente no fim do prazo estabelecido no número um anterior por períodos iguais e sucessivos de dois (02) anos, a menos que qualquer das Partes se venha a opor à respectiva renovação nos termos e prazos previstos na Cláusula Décima Segunda seguinte.”
Da análise desta cláusula resulta que o contrato tinha o prazo de 10 anos e que decorrido o prazo de 10 anos, o contrato renovar-se-ia por períodos iguais e sucessivos de dois anos, excepto de alguma das partes se opusesse à renovação.
Nesta cláusula encontra-se previsto quer o prazo de duração, quer o modo e prazo de renovação do contrato decorrido o prazo inicial, bem como a extinção do contrato por oposição a essa renovação.
Dispõe o artigo 1110º do Código Civil na redacção conferida pela Lei nº 13/2019, de 12 de Fevereiro, aqui aplicável, que:
“1 - As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação, sem prejuízo do disposto no presente artigo e no seguinte.
2 - Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano.
3 - Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º
4 - Nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação.”
Ultrapassada a aplicação da lei no tempo e concluindo pela aplicação do artigo 1110º, nº 3 do Código Civil com a redacção conferida pela Lei nº 13/2019, de 12 de Fevereiro, cumpre apurar se o referido artigo encerra uma norma imperativa ou supletiva.
No entender da Recorrente a norma vertida no artigo 1110º, nº3 do Código Civil é de carácter imperativo, pelo que, o prazo de duração do arrendamento foi renovado por um período de cinco anos, o que faz com que a comunicação seja inválida e ineficaz.
Não concordamos, nesta parte, com a posição da Recorrente.
A norma contida no nº 3 do artigo 1110º do Código Civil não é imperativa, mas sim supletiva, ou seja, só quando as partes não acordem no período de renovação é que será de aplicar os prazos previstos no normativo.
O legislador deixou as regras e prazos de oposição à renovação na disposição das partes, vigorando o princípio da liberdade contratual.
Este principio encontra-se plasmado no artigo 405º do Código Civil que permite que as partes possam fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos ou incluir neles as cláusulas que lhes aprouver, podendo inclusivamente reunir no mesmo contrato regras de dois ou mais negócios, total ou parcialmente regulados na lei.
Tendo a Recorrida remetido e transmitido à Recorrente a sua oposição à renovação, missiva essa por esta recebida e respeitando a antecedência mínima prevista é de concluir que a oposição à renovação é válida e eficaz, confirmando-se assim a sentença recorrida, embora com fundamentos parcialmente distintos.
*
IV. Decisão
Pelo exposto, os Juízes da 6.ª Secção da Relação de Lisboa acordam em julgar improcedente a apelação e consequentemente confirmar a decisão recorrida, ainda que com fundamentos parcialmente distintos.
Custas a cargo da recorrente.
Lisboa, 10 de Setembro de 2026
Juiz Desembargadora Cláudia Barata
Juiz Desembargadora Gabriela de Fátima Marques
Juiz Desembargador Nuno Luís Lopes Ribeiro |
