| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes-Desembargadores identificados o seguinte quanto à matéria desta apelação:
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I. Caracterização do recurso:
I.I. Elementos objetivos:
- Apelação – 1 (uma), nos autos;
- Tribunal recorrido – Juízo Central Cível de Lisboa – J20;
- Processo em que foi proferida a decisão recorrida – Procedimento cautelar de embargo de obra nova n.º 19097/25.4T8LSB;
- Decisão recorrida – Sentença.
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I.II. Elementos subjetivos:
- Recorrentes (requeridos):
- ---;
- ---;
- Recorridos (requerentes):
- ---;
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I.III. Síntese dos autos:
- Pediram os requerentes, condóminos do prédio sito na ---, embargo de obra nova realizada pelos requeridos, com expressa obrigação de pararem de imediato os trabalhos em curso e inibição de realização de quaisquer outros.
- Sustentam esta pretensão, em síntese, dizendo:
- Que são condóminos do prédio referido;
- Que o 1.º requerido (singular) é proprietário da fração A integrada no mesmo, correspondente ao r/c e a 2.ª requerida (sociedade) é sua arrendatária;
- Que, de acordo com o título constitutivo da propriedade horizontal, a fração A é destinada a garagem;
- Que em setembro de 2024 o requerido informou a administração do condomínio que iria assinar um contrato de arrendamento da fração A com a empresa ---, com vista a aí instalar um supermercado;
- Que em assembleia ocorrida no dia 18/10/2024 foi deliberado que o uso da fração A não seria alterado para comércio (supermercado);
- Que, entretanto, o requerido iniciara obras nessa fração, cujas foram suspensas por ordem administrativa, na sequência de ação de fiscalização da Polícia Municipal;
- Que em Julho de 2025, o requerido comunicou à administração que se iniciariam as obras na fração A, enviando documento comprovativo de licença camarária para a sua realização;
- Que tais obras foram iniciadas em 4/8/2025;
- O funcionamento da fração A como supermercado implicará colocação de tubos extratores de cheiros e fumos e tubagens de refrigeração, com inerentes odores e ruídos;
- Os condóminos não aprovaram a intervenção nas caixas de esgotos que se situam na fração e são partes comuns, nem autorizaram a alteração da fachada com colocação de reclamos luminosos;
- Enquadram juridicamente esta factualidade concluindo:
- Que a instalação de um supermercado não corresponde ao fim atribuído à fração do requerido na propriedade horizontal;
- Que o uso da fração para os fins pretendidos afeta o seu direito de propriedade e viola o disposto no art. 1422º nº 2 al. c) do Código Civil;
- Que as obras nas caixas de esgotos bem como a colocação de reclamos teriam de obter prévia autorização da assembleia de condóminos o que não sucedeu;
- Que estão preenchidos os requisitos para que os Requerentes sejam dispensados de instaurar ação principal.
- Citados, os requeridos deduziram oposição conjunta.
- Sustentaram-na, em síntese:
- Por exceção, invocando ilegitimidade ativa dos Requerentes.
- Por impugnação motivada, dizendo:
- Que em 28/2/1992 foi emitida uma licença para a fração A permitindo uma ocupação destinada a garagem com escritório e refeitório;
- Quando, em data posterior, constituída a propriedade horizontal e ficou a constar que a fração o destino de garagem, não foi no sentido de local para aparcar automóveis, mas no sentido de oficina de reparação e manutenção de veículos;
- Nessas oficinas era comum exercer-se o comércio de combustível, o que sucedia na fração, com conhecimento dos condóminos;
- Numa parte da fração A, com saída direta para a via pública, funcionaram várias lojas comerciais, escritório e até um gabinete de fisioterapia, sem que os condóminos se opusessem;
- Há intervenções nos esgotos, mas estes vão manter-se nos seus locais;
- A instalação do supermercado não vai dificultar o acesso dos condóminos às partes comuns;
- As condutas previstas serão integradas numa conduta já existente anteriormente;
- A porta de vidro e sinalética será colocada interiormente na fração, não havendo qualquer elemento fixo na fachada;
- A providência cautelar de embargo de obra não visa tutelar incómodos provocados por obras, que serão inerentes à mesma;
- No caso não é possível formar uma convicção segura quanto à existência do direito;
- Concluem pelo indeferimento da providência cautelar e pela impossibilidade de ser decretada a inversão de contencioso.
- Notificados, os requerentes pronunciaram-se pela improcedência da exceção de ilegitimidade.
- Foi proferido despacho declarando improcedente a suscitada exceção de ilegitimidade ativa e designando data para audiência final.
- Realizou esta, na sequência da qual foi proferida decisão, cujo dispositivo tem o seguinte teor (transcrição):
... decide-se julgar o presente procedimento cautelar procedente e em consequência decide-se:
a) Decretar a suspensão imediata dos trabalhos levados a cabo pela 2ª Requerida na fracção A, ficando os Requeridos inibidos de iniciar quaisquer outros com vista à instalação de um supermercado;
b) Decretar a inversão de contencioso.
- Com esta decisão, não se conformando os requeridos, vieram recorrer conjuntamente, concluindo do seguinte modo:
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II. Objeto do recurso:
II.I. Conclusões apresentadas pelos recorrentes nas suas alegações (sem atualização de grafia, suprimindo pequenos trechos sem interesse e assinalando a negrito as questões suscitadas):
A) Vem o presente recurso interposto da sentença proferida pelo Tribunal a quo, a qual decidiu julgar procedente o procedimento cautelar (...).
B) Desde logo, a matéria de facto a ser dada como provada omite factos importantes para a boa decisão da causa, que foram alegados pelo autor e que em face dos depoimentos prestados em audiência deveriam ter sido considerados provados.
C) Assim, deveriam ter sido dados como provados: o ponto 49.º dos factos provados deverá ser alterado para «Os esgotos manter-se-ão nos seus locais, tal como está previsto no projecto apresentado à Câmara Municipal e por esta aprovado, mantendo-se o seu acesso, não obstante o aumento da altura do chão, por via de uma caixa mais larga construída por cima da antiga (art. 53º da oposição – resposta explicativa)»
D) Tal facto deveria ter sido considerado provado como acima referido em face do depoimento da testemunha --- e de acordo com as declarações transcritas supra nas alegações.
E) Deve também dar-se como provado o alegado no art.º 39.º da oposição nos seguintes termos: “numa parte da fração A, com saída diretamente para a rua, nos últimos anos funcionaram ainda várias lojas comerciais de comércio, escritório e até gabinete de fisioterapia, sem qualquer oposição fosse de quem fosse.”
F) Tal facto deveria ter sido considerado provado como acima referido em face do depoimento das testemunhas ---, que teve ali o seu gabinete de massagens de recuperação durante três anos e ---, que explorou ali um restaurante durante 30 anos, e de acordo com as declarações transcritas supra nas alegações.
G) Os requeridos explicaram na sua oposição que o termo garagem não tinha sido usado como significando um local de simples aparcamento de automóveis, mas como de oficina onde também se exercia o comércio, demonstrando que era também esse o entendimento da Câmara Municipal que licenciou as obras.
H) A sentença do tribunal a quo entendeu que «mesmo entendendo que o destino da fracção A fixado na propriedade horizontal como “garagem” composto por uma divisão ampla, um escritório e casa de banho, tinha na base um conceito amplo de garagem no sentido de aí se incluir, para além do parqueamento de veículos, uma oficina, a que vulgarmente também se designava de “garagem”, ou até venda de combustível (embora esta seja mais duvidosa), actividades que foram ali exercidas durante dezenas de anos, tal não é igual a dizer que esse destino implique qualquer uso comercial, designadamente o de uma vulgar loja/supermercado».
I) A fração teve inicialmente uma licença de utilização para “uma ocupação destinada a garagem com escritório e refeitório”, não especificando explicitamente a actividade aí exercida.
J) Em 28 de Fevereiro de 1992 foi emitida a licença n.º 62 para uma “ocupação”, com a seguinte composição: «Uma (1) ocupação destinada a garagem com escritório e refeitório, no rés-do-chão e na galeria a tardoz ao nível do 1.º andar, com mais de 100m2 de área»
K) A utilização licenciada corresponde a um “posto de venda de combustíveis líquidos” o que, foi entendido que uso licenciado corresponde a um uso comercial, nomeadamente pela Câmara Municipal.
L) quando depois foi constituída a propriedade horizontal do prédio ficou a constar que a fração se destinava a garagem, não foi no sentido de local para aparcar automóveis, mas um sentido muito mais lato de «oficina de reparação e manutenção de veículos», onde também se praticava o comércio (venda de combustível e gás) e até com um bar.
M) Nessas oficinas era comum exercer-se o comércio de combustível, o que acontecia aqui cfr. ponto 10 dos factos provados).
N) Assim, quando se constituiu a propriedade horizontal manteve-se a afetação que constava da licença camarária e continuou-se a exercer essa mesma atividade de oficina e comércio de combustível, bem assim como outras atividades comerciais (cfr. ponto 11 dos factos provados).
O) A atividade de comércio sempre foi ali exercida de acordo com o licenciado e previsto na propriedade horizontal.
P) Se naquela fração se considerou adequado, o estacionamento de automóveis, uma oficina de reparação de veículos, a venda combustível, uma loja de conveniência “com um pequeno bar que funcionava 24 horas”, e mesmo recentemente lá funcionavam outras atividades comerciais e de serviços, parece claro que não há aqui uma intenção delimitação de restritiva do uso da fração.
Q) Para além disso, não se diga que há uma intenção de fazer uma distinção entre o uso de “garagem” dessa fração com o de “loja“ na outra fração do rés-do-chão.
R) É que nessa fração dita de loja, ali funciona há muitos anos (mais de 30 anos!) um snack bar/restaurante (estabelecimento de restauração) – cfr. depoimento da testemunha --- (registo audio de dia 5/jan/2026, a 00m10s e 1m30s.
S) Ou seja, as designações usadas não foram tidas como limitativas das atividades a serem desenvolvidas no imóvel, nem houve qualquer vontade de tornar distinto essa fração da outra do rés-do-chão onde funciona um restaurante.
T) Não era razoável assumir (ou presumir) que os condóminos não soubessem que naquela fração existiam ainda recentemente um centro de massagens, florista, gabinete de arranjo de unhas e outros, quando se trata do r/c do prédio onde grande parte dos autores habitam.
U) Pela alteração da matéria de facto (dando-se como assente o vertido no art.º 39.º da oposição), demonstra-se que não houve oposição dos condóminos ao uso da fração A para usos comerciais e de serviços, aceitando assim, de modo tácito, que aquela fração não se destinava apenas a aparcar carros, mas a diversas atividades comerciais
V) Destarte, não houve violação da afetação da fração referida no título constitutivo da propriedade horizontal, pelo que a sentença recorrida violou o disposto no art.º 1422.º, 2, c), do Código Civil. Para além disso
W) A preparação da fração para uma determinada afetação à atividade de comércio em nada bule com os direitos de propriedade dos autores, porque as obras de construção interiores, por si mesmas, não afetam ou deixam de afetar os direitos de propriedade dos condóminos.
X) As obras destinadas a preparar a fração para a atividade de comércio não afetam os direitos de propriedade, posse ou de gozo dos outros condóminos, a não ser que afetem elementos comuns.
Y) Tal teria a ver com a atividade e desenvolver posteriormente e não com as obras em si.
Z) Ou seja, o facto de a aqui oponente pretender afetar essa fração a um determinado fim não pode ser fundamento de uma providência de embargo de obra, até porque a loja pode nunca vir a abrir ao público.
AA) Os requerentes apenas poderão solicitar tutela jurídica, ao abrigo desta providência, na medida em essas obras afetem a propriedade das suas frações ou das partes comuns de que são comproprietários. (nesse sentido acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 09/fev/2022 (proc. 13066/21.0T8LSB.L1-2).
BB) Ficou demonstrado que não houve qualquer dano para a estrutura ou partes comuns do edifício (cfr. art.º 33 da P.I como facto não provado) e que não há qualquer alteração da fachada ou ao arranjo estético do edifício (cfr. art.º 443 da P.I como facto não provado).
CC) Assim, as obras interiores da fração, preparando-a para uma qualquer atividade não afetam os restantes condóminos.
DD) Pretender controlar a intervenção no interior da fração que não tenha repercussões nos elementos comuns do prédio é ir longe demais. Não está previsto legalmente, seja e sede do direito civil (art.º 1305.º do Código Civil), seja em termos administrativos (pois tratam-se de obras isentas – art.º 6.º, 1, b), do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação).
EE) Portanto, não podem ser impedidas as alterações interiores que não bulam com as partes comuns, em sede de providência cautelar de obra nova. Essa obra interior não tem qualquer prejuízo, impacto ou dano no direito de propriedade dos restantes condóminos.
FF) Questão diferente será a exploração ou funcionamento desse espaço para determinado fim. Mas isso não é o que está peticionado ou que está em causa na presente providência cautelar.
GG) Ao entender diferentemente a sentença recorrida violou o disposto nos art.ºs 1305.º do Código Civil, 6.º, 1, b), do RJUE e 397.º, 1 do Código de Processo Civil.
HH) A única referência que a sentença faz quanto a eventual impacto em partes comuns é quando à rede de esgotos.
II) Os esgotos manter-se-ão nos seus locais, tal como está previstos no projecto apresentado à Câmara Municipal e por esta aprovado, sendo os esgotos da fração serão ligados ao sistema comum do prédio (como não podia deixar de ser).
JJ) Ao alterar-se o piso da fração essas caixas ficam mais baixas, pelo que se houve que deixar aberto espaço necessário para se aceder aos esgotos, colocando uma tampa moderna (pois os esgotos antigamente não tinham tampa, por razões de higiene).
KK) Os esgotos não são mexidos, não são alterados; apenas se criou uma caixa (um buraco) por cima da caixa anterior, com uma tampa para aceder aos mesmos.
LL) Para além do mais, o alteamento das caixas de esgoto já está feito e concluído, como resultou do depoimento da testemunha --- (registo audio 41m20s).
MM) Não há que embargar tal obra, que é a única coisa que é apontada na sentença como tocando uma parte comum.
NN) Assim, por um lado, não há aqui qualquer urgência em atalhar qualquer dano.
OO) O embargo de obra nova depende da verificação, cumulativa, de vários requisitos, um dos quais se traduz precisamente na necessidade de se tratar de obra, trabalho ou serviço novo, e não concluído, e que cause ou ameace causar prejuízo, sendo que a obra deve considerar-se concluída apenas quando lhe faltem alguns trabalhos secundários ou complementares.
PP) No caso, mesmo que fosse de aceitar que o prejuízo para os direitos de propriedade dos requeridos fosse a criação das caixas sobrelevadas sobre as caixas do esgoto já pré-existentes, essas caixas já lá estão e o embargo nada muda.
QQ) Elas permanecem lá e, como foi explicitado, nada mais será feito a esse propósito. Portanto, o embargo não trará qualquer utilidade, seja para quem for.
RR) Quanto ao suposto facto de os requerentes não terem dado o seu assentimento para que as caixas de esgoto servirem de funcionamento da loja ---, não se vê como isso possa ser aferido nesta sede de embargo de obra nova.
SS) A ligação dos esgotos da fração à rede comum já existia, por decorrência normal da propriedade horizontal.
TT) A utilização dos esgotos nada tem que ver com obras que estejam a ser levadas a cabo.
UU) É evidente que os esgotos de qualquer fração são ligados ao sistema comum, como sempre já acontecia e acontece, independentemente da sua utilização concreta e da realização ou não de obras de adaptação.
VV) Se uma fração para uso habitacional estiver a ser utilizada para comércio, irá utilizar o mesmo sistema de esgotos, independentemente de realizar obras ou não.
WW) Ou seja, não há aqui obra que seja embargada, pois a ligação de esgotos da fração ao sistema de esgotos do prédio é obrigatória e já existia.
XX) Em decorrência, uma vez mais, não pode tal conclusão ser usada para justificar o embargo.
YY) Deve, portanto, ser considerado improcedente o embargo, também por esta razão.
Nestes termos, e nos mais de Direito, deve o presente recurso ser considerado procedente e, alterada a matéria de facto provada, revogada a decisão recorrida e o procedimento cautelar ser indeferido e os requeridos absolvidos do pedido, assim se fazendo
JUSTIÇA.
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- Contra-alegações apresentadas:
Notificados, os requeridos contra-alegaram, concluindo da seguinte forma:
A. Porque entenderam ter havido erro de julgamento, vieram os Apelantes recorrer parcialmente da sentença proferida pelo Tribunal a quo, impugnando a matéria de facto, designadamente o facto constante do ponto 49 do elenco dos Factos Provados, bem como fosse dado como provado o descrito no art. 39º da respetiva Oposição com o teor apresentado em sede de alegações.
B. Contudo, não houve qualquer erro de julgamento quanto ao facto constante do referido ponto 49, na medida em que do depoimento da testemunha arrolada pela Apelante e dos documentos juntos aos autos pela Apelante, nomeadamente os projetos, resultou que a caixa de esgotos foi alterada, modificada e alteada e colocada nova tampa porque a que lá existia ficou partida quando a retiraram (sem autorização dos condóminos).
C. Deve manter-se o ponto 49 do elenco dos Factos Provados da Sentença.
D. Os Apelantes pretendem que a matéria do art. 39º da respetiva Oposição seja julgada provada – na parte em que refere que “as atividades ali exercidas o fossem sem qualquer oposição fosse de quem fosse”, mas, na verdade, a prova produzida não o permite, já que, ao invés do alegado pelos Apelantes, dela não é possível (i) “tirar a ilação de que essas atividades eram conhecidas de todos os que habitavam ou simplesmente por ali trabalhavam”, (ii) nem que as atividades exercidas na fração A não tinham oposição “fosse de quem fosse” e, (iii) muito menos dela se concluem que “os restantes condóminos não soubessem sobre os estabelecimentos ali existentes” ou que “existência dessas lojas era facto sabido comumente” – vejam-se os depoimentos das testemunhas dos Apelantes --- e ---.
E. Também não corresponde à verdade o alegado pelos Apelantes de que as atividades na fração A “eram desenvolvidas com a porta aberta, às claras, sucedendo-se umas às outras (…)”, nem que os “os estabelecimentos recebiam clientes que entravam livremente” – é claro o depoimento de --- a este respeito.
F. Pelo exposto, o Tribunal de 1ª Instância julgou provado, e bem, o facto constante do ponto 12 do elenco dos Factos Provados, devidamente sustentado quando refere, em sede de fundamentação, que os “ditos gabinetes não eram visíveis do exterior nem tinham qualquer publicidade na fachada do prédio; só se acedia aos mesmos depois de entrar no portão da garagem e subir ao primeiro andar. Não visionaram grande movimento de clientela (uma das testemunhas disse que apenas terá visto uma pessoa a receber massagens) ou caixas registadoras.”
G. Assim, não poderá ser dado como provado o descrito no art. 39º da Oposição da Apelada, nos termos alegados.
H. Como resulta da sentença proferida pelo Tribunal a quo, as obras em curso visam dar à fração A um fim diverso daquele a que se encontra destinada no título constitutivo de propriedade horizontal, carecendo, por isso, do acordo de todos os condóminos, o que expressamente foi recusado em assembleia de condóminos – ponto 22 do elenco dos Factos Provados na sentença e art. 1419.º, n.º 1 do CC.
I. Ademais, estas obras projetam e implicam intervenção em partes comuns (caixas de esgoto) sem a necessária aprovação qualificada, o que, por si só, integra uma ofensa aos direitos (de compropriedade) dos demais condóminos, tutelável por via do embargo requerido.
J. A sentença assenta em três corolários: (i) a fração A está destinada a “garagem”, no título constitutivo de propriedade horizontal, enquanto a distinta fração B, também no rés-do-chão, se destina a “loja”; (ii) a assembleia extraordinária de condóminos, realizada em 18.10.2024, deliberou não alterar o uso da fração A para comércio/supermercado, rejeitando expressamente a pretensão dos Apelantes; e (iii) as obras iniciadas em 2025, licenciadas pela CML para alteração/demolição, compreendem intervenções significativas no interior da fração A, designadamente a elevação de caixas de esgotos comuns para acompanhar a subida do piso, com manutenção das ligações às caixas comuns.
K. Facilmente, o Tribunal a quo entendeu (corretamente) que “as obras em causa visam afectar a fracção a um fim diverso daquele a que se destina e contam com a oposição expressa da maioria dos condóminos”, pelo que decretou o respetivo embargo e, ainda, a inversão do contencioso.
L. A sentença acompanhou o entendimento doutrinário de que “(…) mesmo entendendo que o destino da fracção A fixado na propriedade horizontal como “garagem” (...) tinha na base um conceito amplo de garagem (...) tal não é igual a dizer que esse destino implique qualquer uso comercial, designadamente o de uma vulgar loja/supermercado, para mais quando o prédio tinha uma outra fracção com o destino específico de loja”.
M. Ao invés do que pretendem os Apelantes, o facto de a “loja” da fração B ser um snack bar/restaurante, não assume qualquer relevância para a presente lide, nem sequer fragiliza ou coarta o exercício do direito dos Apelados.
N. Como também decidiu o Tribunal a quo, “não colhe o argumento de que também funcionaram na fracção um centro de massagens e um gabinete de arranjo de unhas, pois, não se provou que o funcionamento destas actividades (...) tivesse merecido o acordo dos condóminos. Tudo indica, pela forma dissimulada com que se apresentavam e ausência de qualquer licenciamento, que funcionavam na clandestinidade.”
O. No que respeita ao licenciamento urbanístico que os Apelantes invocam, o Tribunal de 1ª Instância aderiu ao entendimento maioritário da jurisprudência, plasmado no Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, de 11.03.2021, onde se lê: “Só a ofensa de um direito subjectivo (real ou pessoal de gozo) confere legitimidade para embargar a obra inovadora. E, verificando-se tal ofensa ao direito subjectivo da requerente, não obstará ao embargo o facto da obra se encontrar licenciada pela Câmara Municipal”, pelo que a licença administrativa não constitui título bastante para alterar a afetação real, nem se sobrepõe à tutela civil.
P. Relativamente às obras interiores e ao âmbito do embargo requerido, por um lado, alegam os Apelantes que as obras interiores de preparação da fração, por si, não seriam sindicáveis em sede de embargo de obra nova por não afetarem elementos comuns (que, de resto, é falso) e daí não resultar prejuízo, mas a sentença sufragou a orientação doutrinal e jurisprudencial dominante, segundo a qual “bastará a ilicitude do facto, ou seja, que este ofenda o direito de propriedade, a posse ou a fruição, pois que o prejuízo consistirá, precisamente, nessa ofensa. Trata-se de dano jurídico” – este entendimento é especialmente relevante em sede de propriedade horizontal, importando as limitações ma pretensão de uso e modificação de cada fração, nos termos do disposto no art. 1422º, nº 2 (al. c)) do CC.
Q. Por outro lado, ao contrário do que alegam os Apelantes, existe intervenção em partes comuns por parte daqueles, tendo o Tribunal a quo dado como provado, com base em projeto e prova testemunhal, que as “caixas de esgotos comuns irão ser intervencionadas para ficarem mais altas e assim acompanharem a subida do piso”, identificando no projeto a expressão “caixa existente a elevar”.
R. É forçoso concluir, como o fez o Tribunal de 1ª Instância, que a providência cautelar de embargo de obra nova é a adequada a suspender as obras que, objetivamente, violam o regime de propriedade horizontal, porque orientadas à alteração do destino da fração (A) e porque afetam elementos comuns, sem o devido e necessário consentimento.
S. Doutro enfoque, segundo os Apelantes não há qualquer intervenção na rede de esgotos comuns (nem os Apelados, alguma vez, invocaram que haveria intervenção na rede de esgotos comuns que não é o mesmo que intervenção nas caixas de esgotos comuns), acrescentando que, ainda que houvesse, seria indiferente por se manter a ligação obrigatória ao sistema comum e até por se “facilitar” o acesso a tal rede.
T. Ora, tendo o Tribunal a quo considerado provado que “os Requerentes não deram o seu acordo ao uso das caixas de esgoto para servir ao funcionamento da loja ---, nem aprovaram qualquer deliberação sobre eventual intervenção nas caixas de esgotos, sendo certo que as caixas de esgotos comuns irão ser intervencionadas para ficarem mais altas e assim acompanharem a subida do piso.”, inexiste o pressuposto indispensável de autorização do condomínio, pelo que a intervenção dos Apelantes é ilícita e a sua paralisação, em sede cautelar, é devida e deverá ser mantida por este Tribunal.
U. Os Apelantes alegam ainda a inutilidade superveniente do embargo e a conclusão parcial da obra, porquanto o alteamento das caixas de esgoto já estaria feito, nada restando a acautelar, mas debalde.
V. O Tribunal de 1ª Instância ordenou “a suspensão imediata dos trabalhos (...) ficando os Requeridos inibidos de iniciar quaisquer outros com vista à instalação de um supermercado”., sendo que, como já se mencionou, no embargo de obra nova, o prejuízo coincide com a violação do direito, e a função da providência é impedir que tal violação perdure.
W. Mesmo que se presuma concluída uma determinada fase, ou alguns trabalhos, persiste a utilidade de travar as etapas subsequentes tendentes ao fim ilícito, tanto mais quando subsistem trabalhos projetados e não executados.
X. Mais, a alegação de conclusão parcial da obra, invocada pelos Apelantes, reforça a urgência cautelar – se, a despeito da oposição do condomínio (e sem suprimento judicial da unanimidade exigida pelo art. 1419º, n.º 1 do CC), os Apelantes avançaram com intervenções em partes comuns, cumpre ao Tribunal preservar o status quo da propriedade horizontal, impedindo que o facto consumado sirva de escudo para prosseguir e consolidar a alteração ilícita do destino da fração.
Nestes termos, julgando totalmente improcedente o recurso de apelação interposto pelos Apelantes e confirmando a sentença proferida, nos seus exatos termos, farão Vossas Excelências, Senhores Desembargadores, a costumada Justiça!
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II.II. Questões a apreciar:
- Não se prefigurando qualquer questão cujo conhecimento oficioso em imponha, haverá que apreciar a admissibilidade da alteração à decisão de facto requerida e, se for o caso, proceder a tal apreciação.
- Estabelecidos definitivamente os fundamentos de facto deste procedimento, haverá que determinar:
- Se o uso da fração para supermercado constitui um fundamento de embargo para os condóminos, designadamente por referência à finalidade da fração constante do título constitutivo da propriedade horizontal;
- Se, a despeito desse título, se confirma uma utilização comercial anterior da fração e se essa utilização permite que os recorrentes lhe deem o destino pretendido (supermercado);
- Se se demonstram concluídas as intervenções na rede de esgotos, realizadas no interior da fração e se, por essa via, o embargo deve manter-se (ou se apresenta inútil/ineficaz).
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. –
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II.III. Apreciação do recurso:
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II.III.I. Recurso da decisão de facto:
II.III.I.I. Admissibilidade:
De acordo com o disposto no n.º 1 do art.º 640.º do Código de Processo Civil (CPC), para admissão da impugnação de facto o recorrente deve obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados (al. a)); os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão de facto diversa (al. b)) e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto em causa (al. c)).
A interpretação destas exigências legais tem sido tratada jurisprudencialmente, procurando equilibrar os propósitos de estabelecimento da justiça material que tutela com critérios de adequação e proporcionalidade, também estes ligados, em última instância, a razões de bom funcionamento geral o sistema de justiça.
Este é o primeiro quadro interpretativo – a lei processual confere duplo grau de jurisdição de facto, mas não estabelece um qualquer direito a um segundo julgamento, antes modelando as faculdades que concede à parte vencida em primeira instância à capacidade de resposta do sistema de justiça, decorrente dos meios disponíveis, impondo-lhe o cumprimento de deveres de especificação da divergência face ao decidido que, se não cumpridos, porão em causa o direito a esse recurso.
Sendo este o quadro básico de análise, não pode deixar de ser perspetivado por relação com os princípios que pretende tutelar, que serão, de um lado, o que se pode qualificar como prevalência da verdade material sobre a formal e, genericamente, direito ao processo equitativo e, de outro, razões de proporcionalidade, adequação e razoabilidade.
Sobrelevando estes vetores, a jurisprudência tem preenchido os conceitos legais de forma a tornar operativas as garantias e as exigências legalmente estabelecidas.
Olhando especificamente a jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça (STJ), conclui-se que tem procurado estabilizar entendimentos nesta matéria, o que fez inclusivamente em acórdão uniformizador (acórdão de 17/10/2023 – Ana Resende – DR I série de 14/11/2023,, que estabilizou entendimento no sentido que o recorrente não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa, desde que a mesma resulte do corpo das mesmas).
Pode dizer-se que a base da doutrina do STJ estabelece dois grandes critérios.
De um lado, o que pode qualificar-se como afastamento do formalismo excessivo, impondo que o cumprimento dos ónus legais seja assegurado de forma efetiva, modelado em função de princípios de proporcionalidade e da razoabilidade.
De outro lado, com a segmentação dos ónus impugnatórios, dividindo-os entre os primários, traduzidos no cumprimento das exigências do art.º 640.º n.º 1, e um secundário, traduzido na indicação das passagens relevantes da prova gravada.
Sendo diferentes as naturezas e funções de cada ónus, a jurisprudência do STJ estabilizou-se no sentido que apenas a omissão de especificação dos factos objeto de impugnação nas conclusões determinará a rejeição do recurso.
Vertendo aos presentes autos, os recorrentes objetivaram a matéria de facto objeto de impugnação (em síntese relativas a obras na rede de esgotos e a uso da anterior da fração do requerente e seu conhecimento pelos demais condóminos); indicaram os meios de prova pertinentes (prova testemunhal, com indicação dos trechos dos depoimentos considerados relevantes) e indicaram a decisão alternativa proposta (em síntese, que se deem por provados os pontos de facto indicados, dados na sentença por não provados).
Porque os recorrentes cumpriram tais deveres processuais, deve a impugnação ser apreciada.
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II.III.I.II. Apreciação do recurso de facto:
a) Fundamentação de facto da sentença recorrida:
Foi a seguinte a matéria dada por provada e não provada na decisão objeto de recurso (sem atualização de grafia e assinalando a negrito os pontos objeto de impugnação):
- FACTOS PROVADOS:
1. Mostra-se registada a favor dos Requerentes a aquisição das respectivas fracções do prédio sito na --, do seguinte modo:
(---)
2. O referido imóvel é composto de garagem, loja, rés-do-chão, quatro andares e logradouro, e é composto por 20 frações autónomas, de A a U (arts. 2º e 3º do req. inicial).
3. Mostra-se registada a favor do 1º Requerido a aquisição da fracção A, correspondente ao R/C, com entrada pelo nº 5-A, do mesmo prédio (art. 5º do req. inicial).
4. A 2ª Requerida é promitente inquilina do 1º Requerido, tendo celebrado com este o contrato-promessa de arrendamento para fins não habitacionais junto pelos Requerentes através do req. de 02/12/2015 cujo teor se dá por reproduzido (art. 6º do req. inicial – resposta explicativa).
5. Em 1 de Agosto de 1960 foi emitida uma licença de utilização para todo o prédio, constando de 18 fogos e 2 ocupações (“1 garagem e 1 estabelecimento”), conforme doc. 2 da oposição que se dá por reproduzido (art. 26º da oposição).
6. Mediante escritura pública celebrada a 22.08.1985, junta ao requerimento inicial como doc. 3, o prédio foi constituído em regime de propriedade horizontal, destinando-se as frações a comércio e habitação, nos termos seguintes:
• Fração A: rés-do-chão – garagem;
• Fração B: rés-do-chão – loja;
• Frações C a U – habitação (art. 7º do req. inicial).
7. Pode ler-se na escritura de constituição da propriedade horizontal que “a fração autónoma A), destina-se a garagem, com entrada pelo número cinco-A, composto por uma divisão ampla, um escritório e casa de banho” (art. 47º do req. inicial).
8. Em 28 de Fevereiro de 1992 foi emitida a licença n.º 62 para uma “ocupação”, com a seguinte composição: «Uma (1) ocupação destinada a garagem com escritório e refeitório, no rés-do-chão e na galeria a tardoz ao nível do 1.º andar, com mais de 100m2 de área», conforme doc. 3 da oposição (art. 27º da oposição).
9. Na fração A esteve instalada uma oficina automóvel, desde pelo menos 1993, até data não concretamente apurada não posterior a 2005, que dispunha de um pequeno bar que vendia bebidas (arts. 30º e 34º da oposição – resposta explicativa).
10. Também se exerceu, em tal período, o comércio de combustível, situando-se os postos de abastecimento no passeio defronte do prédio (arts. 31º, 32º, 34º e 36º, da oposição – resposta explicativa).
11. Desde data não concretamente apurada não posterior a 2006, a parte do r/c da fracção A estava afecta a um parqueamento e a lavagem manual de carros (arts. 33º e 34º da oposição – resposta explicativa).
12. Na parte interior da fração A correspondente ao 1º andar, em gabinetes sem visibilidade e sem saída directa para o exterior, ultimamente e desde data não concretamente apurada, funcionavam gabinetes de massagens e fisioterapia, um gabinete para arranjo de unhas, outro com uma costureira e outros gabinetes acomodavam telas, quadros e outros objectos (art. 39º da oposição – resposta explicativa/restritiva).
13. A administração do condomínio é exercida pela sociedade ---, Lda., nos termos do contrato de prestação de serviços datado de 30.08.2024 (art. 8º do req. inicial).
14.A par desta sociedade, exerce também funções um Administrador Interno, funções essas que, desde 28.06.2024, foram desempenhadas pelo Dr. --- e, desde 06.01.2025, pelo Dr. ---, conforme Ata nº 3 de 2024, junta a req. inicial como doc. 5 (art. 9º do req. inicial).
15. Por e-mail de 09.09.2024, junto ao req. inicial como doc. 6, o 1º Requerido informou a Administração (interna) do Condomínio que estava pronto para assinar o contrato de arrendamento da fração A com a empresa ---, na qual seria instalado um supermercado (art. 10º do req. inicial).
16. No mesmo e-mail, o 1º Requerido solicitava “autorização para realização das obras necessárias à instalação do layout e lettrings previstos (como desenho em anexo), ou seja, reclamos luminosos, publicidade, bem como a alteração da fachada e também para a substituição da chapa de cobertura do telhado (…)” (art. 11º do req. inicial).
17. De imediato, os Condóminos levantaram dúvidas quanto à possibilidade de destinar a fração A a tal fim/uso – supermercado (art. 12º do req. inicial).
18. Nessa sequência, o 1º Requerido prestou alguns esclarecimentos sobre a sua pretensão, em reunião havida a 14.09.2024, com os Condóminos --- e --- (art. 13º do req. inicial).
19. Em 24.09.2024, o 1º Requerido enviou uma carta à Administração do Condomínio, junta à p.i como doc. 7, solicitando (novamente) “autorização para realização das obras necessárias à instalação do layout e lettrings previstos, conforme desenhos já enviados, ou seja, reclamos luminosos, publicidade e consequente alteração da fachada” (art. 14º do req. inicial).
20. Face às dúvidas que a pretensão do 1º Requerido levantava, o tema foi levado para discussão em Assembleia de Condóminos, a qual veio a ser convocada para 18.10.2024 (art. 15º do req. inicial).
21. O ponto 1. da Ordem de Trabalhos da Assembleia Extraordinária de Condóminos, realizada a 18.10.2024, consistia na “Análise, discussão e deliberação sobre a alteração do uso da fração “A” situada na 5A do prédio sito na Rua …, 5, para comércio (aprovação unanimidade 100%)”, conforme ata nº 04, junta ao req. inicial como doc. 8 e que se dá por reproduzida (art. 16º do req. inicial).
22. Naquela Assembleia, ocorrida a 18.10.2024, colocado o ponto 1 da Ordem de Trabalhos à votação, a fração A votou a favor, a fração T absteve-se e as restantes frações votaram contra, pelo que foi deliberado que o uso da fração A não seria alterado para comércio (supermercado) (art. 17º do req. inicial).
23. Porque o 1º Requerido iniciara obras na fração A, contrariando as instruções dadas pela Administração do Condomínio, os representantes da 2ª Requerida compareceram na Assembleia de 18.10.2024, prestando esclarecimentos nos termos que constam da acta (art. 18º do req. inicial).
24. Pelo representante da 2ª Requerida que compareceu nessa Assembleia de Condóminos, depois de instado diretamente pela Requerente/Condómina --- e a Condómina ---, foi referido, conforme resulta da acta, que “as plantas existentes não correspondem à realidade e que os esgotos existentes iriam ser desviados” e confirmou que os esgotos existentes iriam ser utilizados “ficando a dúvida se iriam ser desviados ou utilizar os esgotos existentes” (art. 39º do req. inicial).
25. No dia 26/10/2024, a pedido do Administrador Interno do Condomínio, a obra foi alvo de fiscalização pela Polícia Municipal, tendo comparecido no local um Agente Principal daquela Polícia que lavrou o auto, junto em cópia ao req. inicial como doc. 9, do qual fez constar no respectivo ponto 3: “Foi verificado que foram efetuadas obra de alteração estrutural na garagem, que constaram de uma abertura na lage entre o piso 0 e o piso 1, com cerca de 1,80m por 2,50m. Foi também efetuada uma escavação no pavimento da garagem (piso 0), com cerca de 1,80m por 2,50m, com a profundidade de cerca de 1,00m, no alinhamento da abertura da laje. As obras em curso têm a finalidade da instalação de um elevador “monta-cargas”. Este tipo de obras, em área não abrangida pelo plano de pormenor, carece de alvará de licença, a qual não foi apresentada, nem consta dos programas informáticos existentes para o efeito, violando assim o disposto no Artigo 4, n.º 2, al. c), ponto i) do Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de dezembro, na redação dada pelo Decreto-Lei nº 10/2024, de 8 de janeiro.” (arts. 19º e 20º do req. inicial).
26. O auto foi enviado à Esquadra de Fiscalização, para que fosse elaborada proposta de embargo, conforme despacho da Comissária --- (art. 22º do req. inicial).
27. Entretanto, tais obras pararam, como foi informado pelo empreiteiro responsável pela execução da obra e consta igualmente do referido auto (art. 21º do req. inicial).
28. Desde a Assembleia ocorrida a 18.10.2024, o tema continuou a ser abordado em Assembleias Extraordinárias de Condóminos que tiveram lugar a 29.11.2024, 06.01.2025, 07.02.2025, 11.03.2025, nos termos das respectivas actas juntas como docs. 10 a 13 do req. inicial e que se dão por reproduzidas (art. 23º do req. inicial).
29. Para efeitos de instalação da referida loja/supermercado ---, o 1º Requerido apresentou, em nome próprio, junto da Câmara Municipal de Lisboa um pedido de licença de obras de alteração e demolição sobre o prédio sito na Rua …, 5A, R/C (art. 51º do req. inicial).
30. No âmbito do processo de licenciamento, pode ler-se na informação camarária (informação n.º e-REG/NF/2024/16942, de 18/07/2024) junta à oposição como doc. 1), o seguinte: “(…) analisando novamente os antecedentes válidos, verifica-se que:
• De acordo com o processo n.º 37270/DAG/PG/1991, a fração em análise apresenta uma licença de utilização para “uma ocupação destinada a garagem com escritório e refeitório”, não especificando explicitamente a actividade aí exercida.
• De acordo com o processo n.º 500/DMPGU/OB/1994 (desenhos e memória descritiva), verifica-se que a utilização licenciada corresponde a um “posto de venda de combustíveis líquidos” o que, nos termos do RPDML, corresponde a um uso terciário de comércio. Face ao exposto acima, conclui-se que, embora pelas fotografias apresentadas, a fração aparente funcionar atualmente como uma oficina, o que corresponderia a um uso logístico, esse uso não se encontra licenciado, entendendo-se que o uso licenciado corresponde a um uso comercial” (art. 24º da oposição).
31. A requerida licença de obras foi concedida – LOBRA/2025/85, por Despacho do dirigente dos serviços municipais, de 06.01.2025, conforme doc. 15 junto ao req. inicial (art. 52º do req. inicial).
32. Por carta datada de 04.07.2025, junta ao req. inicial como doc. 14, o 1º Requerido comunicou à Administração do Condomínio, que se iniciariam as obras na fração (A) de que é proprietário, mais solicitando que da mesma fosse dado conhecimento a todos os condóminos, antes da realização da próxima Assembleia de Condóminos (art. 24º do req. inicial).
33. Como consta da referida carta, as obras iniciar-se-iam a 14.07.2025 para “preparação e adaptação do espaço existente de forma a transformar o mesmo na loja já licenciada.” (art. 25º do req. inicial).
34. Mais refere o 1º Requerido que “Conforme foi igualmente referido na última Assembleia de Condóminos, existe total disponibilidade da inquilina ---, em proceder a todos os esclarecimentos ou dúvidas que possam existir da parte dos condóminos, não porque necessite de qualquer autorização dos mesmos, mas porque preza, acima de tudo, pela boa relação de vizinhança em todos os 8 projetos de lojas que implementa e pela existência de uma sã convivência com os condóminos do prédio.” (art. 26º do req. inicial).
35. Em 08.07.2025, o mandatário do 1º Requerido enviou à Administração do Condomínio comprovativo da emissão de licença de obra, emitido pela Câmara Municipal de Lisboa (CML), bem como projeto de arquitetura aprovado e carimbado (art. 27º do req. inicial).
36. Em 14.07.2025, entre as 14:00h e as 15:00h, na fração A, registou-se apenas a entrada de uma camioneta de caixa aberta e saída da mesma com placas de madeira (art. 28º do req. inicial).
37. Em 22.07.2025, ao final da manhã, voltaram a verificar-se movimentações, com a entrada de material na obra – blocos de betão, sacos de cimento, material de escritório, um frigorífico e placas/separadores de contraplacado – transportado por camioneta de caixa aberta (art. 29º do req. inicial).
38. Em 04.08.2025 teve início a execução da obra, com atividade no interior da fração – ruído de picaretas e/ou martelos pneumáticos e outras máquinas (art. 30º do req. inicial).
39. Em 19.08.2025, manteve-se a execução da obra, com o ruído de picaretas e/ou martelos pneumáticos e outras máquinas, bem como a descarga de material de obra, que continuaram nas semanas seguintes (art. 31º do req. inicial).
40. No decurso da obra continuam a ocorrer cargas e descargas de material (art. 32º do req. inicial).
41. Bem como se manteve e mantém o ruído com destruição de paredes, e pavimento (art. 33º do req. inicial em parte).
42. Continuou a produzir-se pó e sujidade causados pela destruição, utilização e deslocação de materiais (art. 34º do req. inicial).
43. A instalação e funcionamento de um supermercado na fração A implicará a colocação de extratores de cheiros, tubagens de sistema de refrigeração e ar condicionado (art. 36º do req. inicial em parte).
44. Na fração A, sendo rés do chão (composta por 2 pisos: piso 0 e piso 1), situam-se instalações gerais de água – caixas de esgotos (art. 38º do req. inicial).
45. Os Requerentes não deram o seu acordo ao uso das caixas de esgoto para servir ao funcionamento da loja ---(art. 40º do req. inicial).
46. Os condóminos não aprovaram qualquer deliberação sobre eventual intervenção nas caixas de esgotos (art. 41º do req. inicial).
47. Não foi concedida pela Assembleia de Condóminos a autorização para alterar a fachada do prédio com aposição de reclamos luminosos (art. 46º do req. inicial).
48. O uso da fração A atribuído aquando da constituição da PH nunca foi alterado em sede de Assembleia de Condóminos (art. 48º do req. inicial).
49. Os esgotos manter-se-ão nos seus locais, tal como está previsto no projecto apresentado à Câmara Municipal e por esta aprovado, mas prevê-se que sejam elevados face ao aumento da altura do chão (art. 53º da oposição – resposta explicativa).
50. Os esgotos da fração serão ligados ao sistema comum do prédio (art. 54º da oposição).
51. As partes comuns – caixas de esgotos - poderão ser acedidas nos mesmos termos que eram até aqui (art. 57º da oposição).
52. As condutas serão integradas numa conduta já lá existente anteriormente, que serve a fração A, e que será aproveitada para esse efeito, pelo que não haverá qualquer impacto visual (art. 59º da oposição).
53. Irá ser colocado um portão de fole (com abertura em lagarta) em substituição do actual, similar ao que lá se encontrava antes (art. 62º da oposição).
54. A porta de vidro e toda a sinalética será colocada interiormente, de modo que a não haja qualquer elemento fixado na fachada (art. 63º da oposição).
55. Durante anos houve na fachada um reclamo por cima da entrada da garagem relativo à atividade da garagem exercida na fração A (art. 64º da oposição).
--
FACTOS NÃO PROVADOS:
1. A matéria alegada pelos Requerentes nos arts. 23º (na parte em que o tema também tivesse sido abordado nas assembleias de 17.06.2025 e 01.07.2025), 33º (na parte em que tenham sido destruídos pilares, colunas, janelas e outros elementos/estruturas existentes na fração), 35º (que poderão surgir pragas de insetos, rastejantes e roedores), 36º (na parte em que tal acarretará odores e ruídos). 37º (que o funcionamento do supermercado ponha em causa o sossego e tranquilidade dos moradores e a qualidade ambiental do imóvel), 41º (que a instalação de um supermercado impedirá o acesso dos Requerentes e outros Condóminos às caixas de esgotos se e quando for necessário), 44º (no sentido em que serão colocados reclamos luminosos na fachada do prédio com inerente impacto luminoso e de eventual ruído), do requerimento inicial;
2. A matéria alegada pelos Requeridos nos arts. 30º (na parte em que a fracção dispusesse de um refeitório para os trabalhadores da oficina), 39º (na parte em que as actividades ali exercidas o fossem sem qualquer oposição fosse de quem fosse), 61º (que a fachada do prédio vai ser reabilitada e renovada e pintada), da oposição.
--
b) A matéria de facto relativa à rede de esgotos:
Em sede factual, questionam os recorrentes a decisão de facto quanto à intervenção na rede de esgotos.
Contextualizando a questão, está assente e não impugnado que estavam a ser realizadas obras para instalação de um supermercado na fração do recorrente, que tais obras implicaram intervenção na rede de esgotos (que os recorrentes identificam como decorrentes do alteamento do solo e com vista a permitir o acesso ao sistema preexistente) e que essa intervenção não foi objeto de autorização pelos condóminos.
O facto provado, como constante da sentença, é o seguinte:
Os esgotos manter-se-ão nos seus locais, tal como está previsto no projecto apresentado à Câmara Municipal e por esta aprovado, mas prevê-se que sejam elevados face ao aumento da altura do chão (art. 53º da oposição – resposta explicativa).
Pretendem os recorrentes que o facto fique com a seguinte redação:
Os esgotos manter-se-ão nos seus locais, tal como está previsto no projecto apresentado à Câmara Municipal e por esta aprovado, mantendo-se o seu acesso, não obstante o aumento da altura do chão, por via de uma caixa mais larga construída por cima da antiga (art. 53º da oposição – resposta explicativa)»
A pretendida alteração, considerando que esta matéria de facto tem enquadramento jurídico na não existência de autorização para a intervenção, apresenta-se, em larga medida, destituída de relevo.
O que os recorrentes pretendem acrescentar refere-se ao tipo da intervenção realizada (construção de uma caixa de esgoto mais larga, por cima da antiga) e à manutenção do acesso à instalação preexistente (com esta referência, de algum modo, procurando atenuar as consequências da intervenção para o condomínio).
Não existe nenhum sentido, nem putativo, que permita suportar esta alteração.
Admitindo-se que possa ter algum interesse marginal, ainda que não patente, passa-se à apreciação.
Os recorrentes indicam o depoimento da testemunha ---, pessoa que realizou os trabalhos em causa, e o trecho em que declara que:
Nós subimos o piso daquele estabelecimento, até para ser mais fácil fazer tudo aqui que é caixas, cerca de 60 cm. E a caixa foi alteada. Ou seja, foi criada uma parede de 3 blocos de tijolo, não quero mentir, acho que são de 80 cm. Fizemos um buraco de 80 por 80 que tinha a caixa lá em baixo. Ficou acessível.
Declarou ainda:
(...) a caixa que lá está é uma caixa de 50cm por 50cm. É uma tampa de betão, não é uma caixa, depois tem para baixo, outra vez, paredes de bloco feitas para baixo, para depois lá em baixo ter um canal que encaminha as águas. O que nós fizemos foi, à volta desse, fizemos uma caixa com três fiadas de blocos para subir a caixa por 80cm por 80cm para facilmente aceder á caixa.
E mais:
(...) Ou seja, a caixa original, aquela que lá estava, agora passou a ter uma tampa moderna.
É uma prova não infirmada por qualquer outra, que se apresenta coerente e que mais não faz senão acrescentar algum detalhe ao que já resultava provado.
Deve, neste ponto, aceder-se ao pedido de alteração, o que se decide. –
--
c) A utilização anterior da fração do recorrente – o respetivo conhecimento pelos condóminos recorridos:
Este ponto deve ser enquadrado pela matéria assente relativa ao fim e uso da fração em causa, assente e não objeto de disputa.
Assim, trata-se de uma fração designada no título como destinada a garagem, que o recorrente sustenta referir-se a um sentido de local de reparação automóvel. É incontroverso que esse foi o uso que lhe foi dado largos anos.
Assim, está assente que na fração esteve instalada uma oficina automóvel (entre cerca de 1993 e 2005), cuja dispunha de um pequeno bar que vendia bebidas. Que nesse período também se exerceu comércio de combustível em postos de abastecimento no passeio defronte do prédio e, desde 2006, o local funciona como local de parqueamento e de lavagem manual de carros.
Tudo isso se mostra adquirido nos autos.
A dúvida resulta do uso de espaços existentes no interior da fração, que estão a ser usados como gabinetes de massagens e fisioterapia, um gabinete para arranjo de unhas, outro com uma costureira e outros gabinetes acomodavam telas, quadros e outros objetos.
Esta ocupação também não se mostra questionada.
Pretendem os recorrentes que a redação do ponto passe a referir lojas comerciais de comércio, escritório e até gabinete de fisioterapia.
A este nível trata-se mais de uma questão de redação que, propriamente, de sentido.
É evidente que esses gabinetes são locais de comércio, não sendo possível interpretar, em termos de normalidade social, que as atividades referidas (massagens, fisioterapia, arranjo de unhas e costura) seriam desenvolvidas de outro modo que não comercial.
Em todo o caso, entende-se que se justifica um esclarecimento na redação, o que se decide.
O ponto exato e substantivo de divergência decorre da circunstância de tais gabinetes não terem visibilidade nem saída direta para o exterior, o que levou a que o tribunal desse como não provado que as atividades ali exercidas o fossem sem qualquer oposição fosse de quem fosse, isto é, com conhecimento e aceitação dos condóminos, algo que os recorrentes impugnam.
--
Para sustentar a alteração, os recorrentes começam por indicar o depoimento de ---, apresentado como alguém que teve instalado no local um gabinete de massagens de recuperação durante três anos (até julho de 2024).
O seu depoimento é, todavia, muito limitado para o fim pretendido, dizendo apenas que o acesso ao local se fazia por uma porta - durante o dia estava aberto (…). A partir de uma determinada hora fechavam.
A existência de uma porta de acesso, aberta ou fechada, num espaço de garagem, nada esclarece a este propósito.
Mais relevante é o depoimento ---, condómino da fração B do mesmo prédio (a única com finalidade de comércio) e que ali teria explorado um snack-bar/restaurante durante 30 anos, até ao ano de 2023.
Confirmou, como provado, a existência de tais gabinetes, onde sustenta se ter dirigido, mas nada dizendo quanto a conhecimento e aceitação dos demais condóminos, omissão que, pela sua especial proximidade, se revela especialmente reveladora da correção do decidido.
Não mais, referiu a forma de acesso a tais espaços - pela escada de frente à entrada da garagem, subia-se. (O portão) às vezes estava aberto, outras vezes fechado. Quando era ao fim de semana estava fechado, mas durante a semana estava aberto.
Também este depoimento reforça claramente a ideia de atividades desenvolvidas de modo relativamente opaco, ou clandestino, com acesso autónomo das frações habitacionais, pela garagem que se encontrava ocupada por atividades relativas a parqueamento e lavagem de carros.
Essas atividades conhecidas permitiriam a entrada e saída de pessoas sem que isso levasse a alguém concluir, pela mera observação desses movimentos, que havia pequenos negócios do tipo do descrito a funcionar em local não visível.
Nesta parte não tem sustentação a impugnação, o que se decide. –
--
d) Síntese da decisão relativa ao recurso de facto:
Face ao que se disse são alterados os seguintes pontos de facto da sentença (nova redação):
12. Na parte interior da fração A correspondente ao 1º andar, em gabinetes sem visibilidade e sem saída direta para o exterior, ultimamente e desde data não concretamente apurada, funcionavam gabinetes destinados ao comércio de massagens e fisioterapia, um de arranjo de unhas, outro de costura, além outros gabinetes que acomodavam telas, quadros e outros objetos (art. 39º da oposição – resposta explicativa/restritiva).
49. Os esgotos manter-se-ão nos seus locais, tal como está previsto no projeto apresentado à Câmara Municipal e por esta aprovado, mantendo-se o seu acesso, não obstante o aumento da altura do chão, por via de uma caixa mais larga construída por cima da antiga (art. 53º da oposição – resposta explicativa);
Atenta a natureza limitada das alterações introduzidas, entende-se desnecessário repetir neste momento toda a restante fundamentação de facto, acima expressa.
--
II.II.II. Recurso de direito:
Estabelecida a matéria de facto nos autos, importa verificar se existe razão jurídica para revogar a decisão.
O segmento essencial da sentença recorrida sustenta da seguinte forma o decidido:
Mesmo não se tendo provado que as obras em si estão a afectar elementos estruturais ou a proceder à modificação da localização das caixas de esgotos, ou que a cobertura em chapa não obedeça ao que foi preconizado nas assembleias, provou-se que os Requerentes não deram o seu acordo ao uso das caixas de esgoto para servir ao funcionamento da loja ---, nem aprovaram qualquer deliberação sobre eventual intervenção nas caixas de esgotos, sendo certo que as caixas de esgotos comuns irão ser intervencionadas para ficarem mais altas e assim acompanharem a subida do piso.
Ora, nos termos do art. 17º nº 1 do Regulamento do Condomínio, junto ao requerimento inicial como doc. 20: “É proibido aos condóminos proceder a trabalhos ou obras nas partes comuns que não sejam afectadas ao seu uso exclusivo, ainda que sejam no interesse de todos, sem a aprovação da Assembleia, por 2/3 do voto total do prédio”.
Os Requeridos não tinham esta aprovação dos condóminos para intervencionarem as caixas de esgotos comuns, mesmo que o objectivo fosse melhorá-las.
De qualquer forma, é inquestionável que as obras em causa visam dar à fracção um uso diverso do fim a que se destina.
O fim de garagem, ainda que contemplando o sentido de oficina automóvel para além de parqueamento, não é igual ou equivalente a qualquer fim comercial, designadamente um supermercado.
Quer isto dizer que a sentença assentou num duplo fundamento:
- Na falta de autorização dos condóminos para intervenção nas partes comuns, no que diz respeito aos esgotos;
- Na utilização da fração para fim diverso do que se destina, quanto às obras de instalação de um supermercado na fração do requerente.
--
Antes de avançar, há que situar a decisão, dizendo que esta, como apresentada no procedimento e como delimitada no recurso, não se alarga para áreas relativas à proporcionalidade da limitação da fruição da propriedade do requerente pelos condóminos, algo que poderia ser enquadrável, maxime à luz do abuso de direito, especialmente por confronto com outros usos que a fração teve no passado.
Dir-se-á, pelo menos de acordo com a experiência comum, que não é claro que possa ser mais afetador da tranquilidade, do descanso e da salubridade dos espaços afetos condóminos, próprios e comuns, a existência de uma garagem com comércio de combustíveis, face a um supermercado, presumivelmente de pequena/média dimensão.
Esse tipo de juízo caberia numa eventual decisão judicial destinada a suprir a omissão de consentimento dos condóminos, não num processo deste tipo.
A questão, apresentada e tratada, limita-se à existência de obras que afetam a propriedade dos condóminos.
É este pressuposto jurídico que os recorrentes pretendem pôr em causa, de diferentes formas e sob diversas perspetivas.
--
a) A utilização permitida pelo título constitutivo da propriedade horizontal:
Sustentam os recorrentes que a história da fração permite compreender e identificar devidamente o fim da fração constante do título.
Assim, o primeiro título relativo ao prédio, datado de 1 de agosto de 1960, é constituído por uma licença de utilização, onde consta que o prédio é integrado por 18 fogos e 2 ocupações (1 garagem e 1 estabelecimento).
Anos mais tarde, em 28 de Fevereiro de 1992, foi emitida uma nova licença de ocupação com a seguinte composição para o espaço: uma (1) ocupação destinada a garagem com escritório e refeitório, no rés-do-chão e na galeria a tardoz ao nível do 1.º andar, com mais de 100m2 de área.
Neste contexto, sustentam, a posterior constituição da propriedade horizontal, ao identificar como fim desta fração o de garagem deve ser compreendido e iluminado por esses registos anteriores.
Não é um entendimento que se deva acolher.
O título constitutivo apresenta-se como documento fundacional do regime do condomínio e a sua interpretação deve ser feita de forma objetiva e restritiva, procurando identificar a função económica e social da fração, tendo por referência o sentido usual ou comum da finalidade que a identifique.
Esta orientação jurisprudencial foi firmada em acórdão de uniformização de jurisprudência (acórdão 4/2022 – DR n.º 90/2022 – série I de 10/5/2022)[i].
O tema dessa decisão uniformizadora era diverso deste, referindo-se a uso de fração habitacional para alojamento local, mas o princípio decisório acolhido é este – o título deve ser interpretado e valer de acordo com a função social normalmente atribuída ao mesmo, restritivamente interpretada.
Como se disse em ac. do STJ de 28/1/2016 (Salazar Casanova)[ii] a interpretação do título deve fazer-se de acordo com o seu sentido corrente e normal, apurado este à luz das regras interpretativas contidas nos art. 236.º a 238.º do CC.
Olhando nesta perspetiva, mesmo que se possa compreender no fim garagem uma função comercial, como a indicada pelos recorrentes e efetivamente usada na fração, genericamente referível como comércio de manutenção e reparação automóvel, também admitindo o último uso conhecido (parqueamento e lavagem automóvel), não há nenhum significado que se possa atribuir a esse termo que permita identificá-lo com supermercado.
Não colhe também o argumento que a admissão de um uso comercial implica, necessariamente, qualquer uso desse tipo.
Para tanto, além das considerações anteriores, basta referir que o próprio título em causa inclui expressamente uma loja, o que bem demonstra que, nos seus próprios termos, é perfeitamente claro a definir fins comerciais puros.
O facto de a fração em causa ter sido usada para fins comerciais, em espaços limitados da mesma, não é suficiente para afastar esta conclusão.
Por um lado, os fins comerciais relacionados com venda de combustíveis, manutenção ou lavagem automóvel compreendem-se diretamente no uso permitido.
Os usos dos gabinetes para massagens, fisioterapia, costura e arranjo de unhas, como se disse na sentença recorrida, tudo indica que terão sido mantidos na clandestinidade e, portanto, constituíam, eles próprios, ilícitos autónomos.
A existência anterior de uma pequena cafetaria no interior da fração, num contexto concreto não apurado, sendo a situação menos clara, continua a não permitir a extrapolação que os recorrentes pretendem fazer.
Admite-se que se tratará de uma situação aproximada da referida clandestinidade, ou de uma situação em que essa afetação será meramente instrumental numa garagem em funcionamento, eventualmente ao serviço de funcionários e clientes e, em qualquer caso, algo de substantivamente muito diferente de um estabelecimento de supermercado a ocupar toda a fração.
Quanto a este fundamento, em síntese, não colhe a apelação, por não se poder considerar englobado pelo fim-garagem o uso da fração para qualquer finalidade comercial.
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b) A invocada inexistência de afetação de propriedade dos condóminos:
A este nível, os recorrentes propõem-se a segmentar a avaliação das obras realizadas, sublinhando que, por serem realizadas no interior da fração, não afetam ou deixam de afetar os direitos dos condóminos.
Desenvolvem este argumento dizendo que a afetação da propriedade se refere à atividade e desenvolver posteriormente e não com as obras em si.
Sustenta em defesa desta tese o acórdão desta Relação de 9/2/2022 (Inês Moura)[iii] cuja doutrina, referindo-se a uma situação próxima, não permite extrapolar a afirmada conclusão para este caso, porque a decisão recorrida não assenta em violação de outros direitos próprios dos condóminos (como os seus direitos de personalidade, ali referidos), mas em violação do título constitutivo da propriedade horizontal.
O que está em causa neste procedimento é saber se os condóminos podem reagir mediante embargo de obra a intervenções em fração que violem o título constitutivo da propriedade horizontal.
Não se trata, portanto, de um direito individual e pessoal. Trata-se de uma defesa conjunta de uma posição jurídica comum.
Assim posta a questão, não deixa de ser pertinente saber se esta via cautelar é admissível ou se, pelo contrário e como sustentam os recorrentes, os condóminos apenas poderiam reagir a uma violação do título constitutivo quando esta se efetivasse, ou seja, quando o supermercado entrasse em funcionamento.
A situação jurídica de condomínio traduz uma posição individual mista, em que cada condómino é simultaneamente proprietário de uma fração e comproprietário de partes comuns.
Essa posição é, todavia, indissociável e, nessa medida, implica um estatuto real em que a tutela individual e comum se confundem num mesmo estatuto jurídico.
Assim, quando o art.º 1422.º, n.º 2, al. c), do CC estabelece que é expressamente proibido ao condómino dar à sua fração uso diverso do fim a que é destinada está também a estabelecer um princípio de proteção, que é também individual e comum, à posição de todos os condóminos.
Ao estabelecê-lo está também a lei a definir, num segundo plano, um direito à proteção da própria posição jurídica de cada condómino, contra usos desconformes de outras frações do mesmo condomínio.
Se assim é, será artificial afirmar, como fazem os recorrentes, que um embargo de obra não traduz uma proteção da propriedade.
Traduz, de facto, enquanto afetação do estatuto real e complexo de condómino, o que é adequado e suficiente a permitir a tutela por esta via.
Diga-se, num contexto mais geral, que seria algo de muito pouco curial para a ordem jurídica recusar-se a possibilidade de uma tutela cautelar de um direito que se sabe está a ser (ou vai ser) lesado, ficando-se a aguardar que a lesão se consume (ou se consume na íntegra), para só depois permitir que sejam acionados os mecanismos de tutela.
Quer isto dizer que, para efeito do que dispõe o art.º 397.º n.º 1 do Código de Processo Civil (CPC), está demonstrada a titularidade de um direito de propriedade; a existência de obra e uma ameaça de verificação de prejuízo atual ao titular do direito.
Também este fundamento recursório não se apresenta sustentado.
É o que se decide. –
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c) A intervenção nos esgotos:
A este nível os recorrentes apresentam dois argumentos que, em certa medida, são até contraditórios.
Por um lado, dizendo que os esgotos não foram tocados, aduzindo que se tratou de apenas construir uma caixa de esgoto por cima da existente, que se manteve, e de instalar uma tampa.
Por outro lado, dizendo que tal intervenção está concluída e, por isso, não existe qualquer obra em curso, falecendo esse pressuposto de decretamento da providência.
Quanto ao primeiro, não pode, manifestamente, colher.
Admitir-se que fazer uma construção por cima de uma preexistente não implica qualquer alteração é algo que não suporta qualquer avaliação lógica.
Também a este nível se deve interpretar o termo normativo obra por referência ao seu sentido socialmente típico, que corresponde a um trabalho que traduza uma alteração numa materialidade preexistente.
O que existia antes era uma caixa de esgoto num nível inferior, que foi ampliada, alteada e recebeu uma nova tampa. É o que chega para afirmar a existência de uma obra na caixa de esgoto.
Quanto à conclusão da obra, sendo certo que o requisito de atualidade faz parte do elenco legal para permitir um embargo, não se pode olvidar que o fundamento central do seu decretamento não foi esta intervenção no esgoto, mas sim toda a obra e a sua afetação do fim a que a fração se destina.
Assim sendo, também seria artificial afirmar que a obra já se mostra concluída quando se sabe que estavam (ou estão) a decorrer outros trabalhos destinados a permitir que lhe seja dado tal fim diverso.
Além disto, seria também uma abertura pouco compatível com a teleologia do regime de embargo de obra permitir que este se fosse extinguindo parcialmente, por inutilidade superveniente, à medida que as diferentes fases de uma obra se fossem concluindo.
Inutilidade superveniente e desrespeito por decisões judiciais são coisas bem diferentes e não podem confundir-se.
Quer isto dizer que também este fundamento recursório improcede.
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d) Conclusões:
Não havendo fundamentos recursórios sustentados, improcede o recurso, na sua totalidade.
É o que se decide, negando-se a apelação. --
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Os recorrentes, ficando vencidos, deram causa à apelação e, por isso, serão condenados nas custas.
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III. Decisão:
Face ao exposto, nega-se a apelação, mantendo-se a decisão recorrida.
Custas pela recorrente, sem dispensa de taxa remanescente.
Notifique-se e registe-se. –
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Lisboa, 07 de maio de 2026
João Paulo Vasconcelos Raposo
Ana Cristina Clemente
Pedro Martins
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[i]Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 4/2022, de 10 de maio | DR
[ii]Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
[iii]Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa |
