| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
1-Relatório:
O A., Condomínio do prédio sito na Avenida … intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, contra o R., AS, pedindo que seja condenado na realização das obras necessárias à eliminação dos defeitos de construção do edifício e reparação dos danos produzidos por estes defeitos nas partes comuns do prédio e nas fracções autónomas.
Para tanto, alegou que o R. construiu o edifício em questão, o qual apresenta defeitos que põem em causa a salubridade do prédio e bem assim a habitabilidade das várias fracções autónomas que o compõem, suscitando dificuldades acrescidas à boa manutenção e conservação das partes comuns.
Regularmente citado o R., contestou o mesmo, defendendo-se por excepção e por impugnação.
Por excepção invocou a caducidade do direito, pelo decurso do prazo de um ano para a propositura da correspondente acção judicial com vista à eliminação dos defeitos.
Alegou ainda que o prédio em questão já não está abrangido pela garantia e que o edifício foi todo reparado e pintado por dentro (as partes comuns) e fachadas no 2º semestre de 2001, tendo então sido reparadas todas as fissuras.
Replicou o autor, pugnando pela improcedência da excepção.
A fls. 74 e seguintes dos autos, foi proferido despacho a dispensar a realização de audiência preliminar e elaborada a pertinente selecção da matéria de facto assente e a controvertida, relegando-se para final, o conhecimento da excepção peremptória invocada.
Prosseguiram os autos para julgamento, vindo a ser proferida sentença, tendo a mesma, na parte da caducidade do direito de acção, decidido:
«Nestes termos e com estes fundamentos, julgo parcialmente procedente a invocada excepção da caducidade, declarando extinto por caducidade o direito que o A. pretendia fazer valer contra o R. relativamente à necessidade de colocação de luzes de emergência, colocação de grelhas nos tubos de respiração existentes no hall de acesso aos elevadores do piso -2 e colocação da grelha metálica nos tubos de escoamento das águas no estacionamento -2 e, por conseguinte, absolvo o R. do pedido nessa parte».
E a final proferida a seguinte parte decisória:
«Em face do exposto, julgo parcialmente procedente a presente acção e, em consequência, condeno o R. a proceder à eliminação e reparação dos danos traduzidos nas seguintes situações:
- rachas no interior do edifício e pintura deficiente;
- eliminação da fissura entre o tecto e a parede situada no vão da escada;
- eliminação das infiltrações das águas pluviais através da cobertura do terraço;
- eliminação das fissuras nas paredes do estacionamento -2;
- reparação do pilar da cave que apresente brita à vista; tudo em moldes a eliminar o aparecimento de água e humidade nas fracções autónomas e nas partes comuns do edifício, nomeadamente na garagem, quando chove.
No mais, absolvo o réu do pedido».
Inconformado recorreu o R., concluindo nas suas alegações:
a) Por se tratar de factos constitutivos do direito do A., a regra da prova da existência do defeito da coisa e da respectiva denúncia vale tanto para a prestação primeiramente efectuada, como para os casos em que a coisa foi reparada, mas o defeito permanece, por a reparação não ter sido bem efectuada.
b) O reconhecimento inicial dos defeitos da coisa não impede a caducidade dos direitos do autor, para o tempo posterior à sua reparação, quando esta tiver lugar e for mal realizada, de tal modo que a partir da má reparação dos defeitos voltam a correr os prazos de caducidade.
c) O reconhecimento do defeito impeditivo da caducidade, nos termos do artigo 331, nº2 do Código Civil tem de ser expresso, concreto e preciso, de modo a que não subsista qualquer dúvida sobre a aceitação pelo devedor dos direitos do credor, não sendo bastante a admissão vaga ou genérica desses direitos.
d) A realização de obras de reparação num imóvel pelo construtor implica o reconhecimento da existência de defeitos.
e) Se os defeitos forem eliminados dá-se um segundo incumprimento defeituoso.
f) O comprador deve denunciar os defeitos advindos da reparação defeituosa, e interpor a acção judicial com vista à sua eliminação nos prazos assinalados no artigo 1225º do Código Civil, sob pena de caducidade.
g) A denúncia do defeito existente no pilar da cave, foi efectuada depois de decorrido o prazo de garantia de cinco anos, pelo que caducou o direito à eliminação deste defeito de construção.
h) O tribunal a quo, ao dar como provada, como deu, a matéria constante do quesito 5° da base instrutória, ignorou completamente o relatório pericial, bem como os esclarecimentos do Sr. Perito, tendo incorrido em omissão de pronuncia e em consequência violado o disposto no nº 2 do artigo 660 do CPC, o que gera, a nulidade da sentença por força do disposto na al.d) do nº 1 do artigo 668 do CPC.
i) Face a tudo quanto antecede dúvidas não restam que a douta sentença viola nitidamente o disposto nos nºs 2, 3 e 4 do artigo 1225º do Código Civil, bem como o nº 2 do artigo 660 do CPC.
Por seu turno, contra-alegou o A., concluindo nas suas alegações:
a) Prescreve o artigo 331º, nº.2, do CC, que o reconhecimento do direito de acção por parte daquele contra quem pode o mesmo ser exercido impede o decurso do prazo de caducidade para o efeito previsto no artigo 1225. °, nº 1 do CC.
b) Segundo a boa doutrina, este reconhecimento por parte do vendedor/construtor poderá ser aferido tacitamente quando o mesmo seja acompanhado de uma actuação consentânea com tal reconhecimento, impedindo, destarte, a caducidade do correspondente direito.
c) In casu houve denúncia dos defeitos, seguida de intervenção por parte do recorrente com vista à reparação dos mesmos no 2° semestre de 2001.
d) Tal actuação por parte deste último é, sem dúvida, consentânea com o reconhecimento da existência daqueles, aplicando-se, portanto, o previsto no artigo 331°, nº.2 CC, supra citado.
e) Verificou-se, portanto, quanto àqueles defeitos, uma interrupção do prazo de caducidade do direito de acção.
f) Acresce que, de acordo com a melhor doutrina e jurisprudência, para o tempo posterior à reparação efectuada, quando esta tiver lugar ou for mal realizada, a má reparação equivale a um novo incumprimento sujeito às regras do primeiro, nomeadamente no atinente aos prazos.
g) Ou seja, a partir daquele momento reiniciou-se novo prazo de 5 anos previsto no artigo 1225°, n. °1 do CC para os defeitos reparados de forma defeituosa.
h) O ónus de alegação e prova da caducidade do direito de acção, atinente à demonstração de uma excepção peremptória, incumbe ao vendedor, o aqui recorrente (art. 342º, nº2, do CC e 487. °, nº 2, do CPC)
i) Pelo que era a este que cabia demonstrar ter sido ultrapassado o prazo de denúncia de 1 ano sobre a constatação dos defeitos.
j) Acresce que perante um prazo de caducidade relativamente curto, o conhecimento do vício da coisa, para início da contagem do prazo, não pode deixar de ser o que decorre da certeza objectiva do problema. Só nessa medida é possível falar-se em conhecimento efectivo do vício a fim de permitir que seja possível actuar sobre ele com vista à sua eliminação.
k) Ou seja, requeria-se, in casu, que o ora Apelante fizesse prova do momento em que efectivamente se verificou o conhecimento dos defeitos e a certeza objectiva da natureza dos mesmos por parte do Recorrido, o que não logrou provar.
l) Dos depoimentos transcritos nas alegações do Recorrente não se pode inferir tal dedução sem extrapolar o verdadeiro alcance das declarações ali contidas.
m) Em suma, trata-se, in casu, de um Condomínio, pelo que, se requer especial consideração das especificidades decorrentes da sua natureza.
n) A presente acção incide sobre defeitos existentes nas partes comuns do prédio em causa pelo que, apenas procederia uma constatação ou conhecimento desses defeitos se a mesma fosse conjunta de todos os proprietários (compradores) ou fosse constatada pelo Administrador do mesmo, com tais características de efectividade e objectividade requeridas, conforma supra melhor explanado.
o) Na sequência de denúncia foram feitas reparações no 2º semestre de 2001 por parte do Recorrido.
p) Concluiu-se em Assembleia de Condóminos a 09/03/2003 que as mesmas tinham sido mal efectuadas e, portanto, requeria-se nova reparação.
q) Neste sentido, determinou-se naquela Assembleia proceder a denúncia daqueles defeitos.
r) Considerando-se a missiva de 13/11/2003 como a 2ª denúncia e tendo a presente acção dado entrada em juízo em 06/04/2004, impõe-se concluir que os respectivos direitos do autor se não extinguiram por caducidade.
s) Ainda que não se aceite que a missiva de 13/11/2003, atentos os seus termos vagos, não tendo decorrido um ano a contar da constatação dos mesmos, sempre se manteria enquadrada dentro do novo prazo de 5 anos o direito ora reclamado, pelo que é tempestiva a presente acção, valendo a citação, ocorrida em virtude a interposição da competente acção a 06/04/2004, como denúncia dos defeitos surgidos entretanto após intervenção do R no prédio em 2001.
t) Nada mais pode resultar além de que se encontram verificados todos os pressupostos necessários, impondo-se a reparação dos defeitos por parte do Recorrido.
u) A omissão de pronúncia a que se refere a primeira parte da alínea d) do n°1 do art. 668. ° do CPC respeita às questões a decidir e não aos argumentos ou razões aduzidas em defesa das teses em presença, ou seja, respeita a questões e não a factos pelo que inexiste in casu qualquer fundamento para alegar a nulidade da sentença sub júdice.
Foram colhidos os vistos.
2- Cumpre apreciar e decidir:
As alegações de recurso delimitam o seu objecto, conforme resulta do teor das disposições conjugadas dos artigos 660º., nº.2, 664º, 684º e 690º, todos do CPC.
As questões a dirimir consistem em aquilatar:
- Se a sentença proferida padece da nulidade constante da alínea d) do nº1 do art. 668º.do CPC.
- Se a denúncia do defeito no pilar da cave desrespeitou os prazos do art. 1225º do Código Civil.
A matéria de facto delineada na 1ª.instância foi a seguinte:
A) O R. construiu o edifício sito na Avenida…, que se encontra constituído em propriedade horizontal, cujas fracções autónomas o R. vendeu (alínea A dos Factos Assentes).
B) Em assembleia-geral de condomínio, realizada no dia 9 de Abril de 2003, foi deliberado accionar o Réu por os condóminos entenderem existirem diversos defeitos de construção do edifício, o que foi comunicado ao Réu em 13 de Novembro de 2003, comunicação que o R. recebeu (Alínea B dos Factos Assentes).
C) A licença de utilização do prédio referido em A) é de 8 de Junho de 1998 (Alínea C dos Factos Assentes).
D) A nomeação da primeira administração do condomínio ocorreu em data anterior a 21 de Dezembro de 1998 (alínea D dos Factos Assentes).
E) Em 5 de Setembro de 2000, o R. foi informado pela Câmara Municipal de … do resultado de vistoria efectuada ao prédio referido em A) em 24 de Julho de 2000, nos termos que constam de fls. 31 dos autos (Alínea E dos Factos Assentes).
F) Em 4 de Outubro de 2000, o R. recebeu o fax comunicação da actual administradora do condomínio de que existia uma infiltração de água no piso -1 para o piso -2 (Alínea F dos Factos Assentes).
G) Em 13 de Dezembro de 2000, o Réu recebeu por fax comunicação da actual administradora do condomínio de comunicação de um condómino a respeito de uma infiltração de água no piso-1 para o piso -2 (Alínea G dos Factos Assentes).
H) Sobre a referida infiltração o R. recebeu ainda mensagens em 20 de Dezembro de 2000 e 26 de Dezembro de 2000 da actual administradora do condomínio (Alínea H dos Factos Assentes).
I) Em 24 de Abril de 2001, o Réu recebeu comunicação da actual administradora do condomínio referindo problemas e necessidade de reparações
referindo problemas no piso do parqueamento, infiltração numa arrecadação e parqueamento contíguo no piso -2 (Alínea I dos Factos Assentes).
J) O prédio apresenta diversas rachas no interior do edifício e pintura deficiente (Resposta ao quesito 1º da Base Instrutória).
K) No vão da escada há uma fissura entre o tecto e a parede e não há iluminação de emergência (Resposta ao quesito 2º da Base Instrutória).
L) Há portas corta-fogo que não fecham bem (Resposta ao quesito 3º da Base Instrutória).
M) Há vestígios de infiltrações das águas pluviais através da cobertura do terraço (Resposta ao quesito 5º da Base Instrutória).
N) No estacionamento -2 falta a grelha metálica nos tubos de escoamento das águas e as paredes estão fissuradas (Resposta aos quesitos 6º e 8º da Base Instrutória).
O) Os tubos de respiração do hall de acesso aos elevadores do piso -2 não têm grelhas (Resposta ao quesito 9º da Base Instrutória).
P) Um dos pilares da cave apresenta brita à vista (Resposta ao quesito 10º da Base Instrutória).
Q) Em virtude do referido em J) a P), quando chove com alguma intensidade, verifica-se o aparecimento de água e humidade nas fracções autónomas e nas partes comuns do edifício, nomeadamente na garagem (Resposta ao quesito 11º da Base Instrutória).
R) No segundo semestre de 2001, o R. reparou fissuras do prédio (Resposta ao quesito 16º da Base Instrutória).
S) O R. reparou e pintou, uma vez, as partes comuns e parte da fachada, trabalho dado por concluído pela administração (Resposta aos quesitos 17º e 18º da Base Instrutória).
T) As portas corta-fogo foram todas afinadas pelo R. no segundo trimestre de 2001, necessitando de afinação apenas em virtude do uso (Resposta aos quesitos 20º e 21º da Base Instrutória).
U) Os terraços do prédio foram isolados e têm mosaico por cima e as juntas de dilatação foram revistas e reforçadas (Resposta aos quesitos 22º e 23º da Base Instrutória).
V) O pavimento e as paredes do piso -2 foram reparados no segundo semestre de 2001 (Resposta ao quesito 25º da Base Instrutória).
X) O R. procedeu duas vezes à limpeza dos algerozes desde a entrega do prédio (Resposta ao quesito 28º da Base Instrutória).
W) Desde de 11 de Novembro de 2002 que não foram apresentados quaisquer defeitos ao R., para além dos que este eliminou (Resposta ao quesito 29º da Base Instrutória, mas que não veio a ser considerado, como consta de fls. 305 dos autos).
Vejamos:
Insurge-se o apelante contra a sentença proferida, entendendo que a mesma é nula, por força do disposto na alínea d) do nº.1 do artigo 668º do CPC.
Para tanto, alega que o tribunal, a quo, ao ter dado como provada a matéria constante do quesito 5º da base instrutória, ignorou o relatório pericial, bem como, os esclarecimentos do perito, incorrendo em omissão de pronuncia.
Ora, dispõe concretamente a alínea d) do nº1 do art. 668º do CPC., que é nula a sentença, quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.
Desde logo, o art. 668º do CPC., não se aplica ao julgamento da matéria de facto, reportando-se exclusivamente às causas de nulidade da sentença e a argumentação expendida pelo apelante tem a ver com a factualidade dada como assente e a metodologia adoptada para o efeito.
A omissão de pronúncia, como causa de nulidade da sentença, só acontece quando o julgador deixe de resolver questões que as partes submeteram à sua apreciação e tal não sucederá quando o juiz conheça da matéria de facto, mesmo quando tal decisão não seja correcta perante o acervo das provas produzidas, pois, seria antes um caso de erro sobre a valoração das provas, mas nunca um caso de nulidade da sentença (cfr. Ac. STJ. de 13-7-2005, in http://www.dgsi.).
A omissão de pronúncia está relacionada com o comando contido no nº.2 do art. 660º do CPC., exigindo ao julgador que resolva todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.
As questões a que se reporta esta alínea d) do art. 668º do CPC., são os pontos concernentes ao pedido, à causa de pedir e às excepções.
Dizer-se que há falta de conhecimento de questões, reportando-se estas ao descontentamento como foi apurada a matéria de facto, não configura, de forma alguma, a nulidade invocada.
As nulidades da sentença estão limitadas aos casos previstos nas diversas alíneas do nº1 do art. 668º do CPC., pelo que, não se verificando o apontado vício da alínea d), a sentença proferida não enferma de nulidade, decaindo nesta parte a pretensão.
Considera, ainda, o apelante, que inexiste a obrigação a que foi condenado, na medida em que o autor não logrou provar que o réu tivesse reconhecido os defeitos da reparação a que procedeu, nem que depois das obras que realizou tivesse assumido qualquer compromisso de realizar novas obras.
Para tanto, alega que o tribunal, a quo, não apreciou devidamente as provas produzidas, ou seja, não conjugou os depoimentos produzidos em audiência de julgamento, com os documentos juntos aos autos.
Ora, perante o disposto no art. 712º do CPC., a divergência quanto ao decidido pelo Tribunal a quo, na fixação da matéria de facto só assumirá relevância no Tribunal da Relação se for demonstrada, pelos meios de prova indicados pelo recorrente, a verificação de um erro de apreciação do seu valor probatório, sendo necessário, que tais elementos de prova se revelem inequívocos no sentido pretendido pelo apelante (cfr. Ac. RL. de 26-6-03, in http://www.dgsi.pt.).
Sempre que se impugne a matéria de facto, incumbe ao recorrente observar o ónus da discriminação fáctica e probatória aludida no art. 690º-A do CPC., ou seja, especificar obrigatoriamente, os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados e os concretos meios probatórios constantes do processo ou do registo ou gravação realizada que imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados de modo diferente.
Porém, não foi este o procedimento seguido pelo apelante, na medida em que não indicou as razões concretas do descontentamento com a factualidade apurada.
Não basta dizer que as testemunhas fizeram determinadas afirmações, sem qualquer identificação do inerente contexto, ou que a prova documental ou pericial apontaria noutro sentido, para que daí se possa reapreciar a matéria de facto, na medida em que não houve uma concreta impugnação da mesma.
Diga-se, ainda, que em sede de questão prévia na sentença recorrida, se procedeu a uma rectificação de um lapso de escrita, respeitantes às alíneas B) e I) dos factos assentes, bem como, na mesma sentença se entendeu não considerar a factualidade resultante da resposta ao quesito 29º da base instrutória, na medida em que a mesma se encontrava em flagrante contradição com o teor da alínea B) e documento nº 8 junto com a contestação, sem que sobre tais aspectos tivesse incidido qualquer descontentamento.
Assim, mantendo-se a factualidade apurada, será sobre a mesma que incidirá a inerente subsunção jurídica.
Entende o apelante que a denúncia dos defeitos e, concretamente, do defeito existente no pilar da cave, foi efectuada depois de decorrido o prazo de garantia de cinco anos, tendo caducado o direito à sua eliminação.
Ora, como resulta da factualidade apurada, foi o réu ora apelante que construiu o imóvel dos presentes autos, tendo sido a primeira administração do prédio, mandatada para iniciar funções, em 21 de Dezembro de 1998.
Sucede que em 5 de Setembro de 2000, o R. foi informado pela C.M. de Sintra do resultado de vistoria efectuada no imóvel, dando-lhe conta que o edifício necessitava de obras de reparação, cabendo a responsabilidade pela execução ao construtor.
Com datas de 4 de Outubro de 2000; 13 de Dezembro de 2000; 20 de Dezembro de 2000; 26 de Dezembro de 2000 e 24 de Abril de 2001, o apelante foi informado e recebeu comunicações da administração do edifício, sobre a existência de problemas e necessidade de reparações.
No segundo semestre de 2001, o R. procedeu a algumas reparações.
Posteriormente, em 13 de Novembro de 2003, por comunicação enviada ao R. e por este recebida, foi-lhe dado conhecimento que na assembleia geral do condomínio fora deliberado accioná-lo, por os condóminos entenderem existir diversos defeitos de construção do edifício, tendo então intentado a presente acção, em 6 de Abril de 2004.
Ora, como resulta da disciplina consagrada no nº 1 do art. 1225º do Código Civil, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente, se a construção apresentar defeitos, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado.
E, nos termos constantes do art. 916º do mesmo normativo, a denúncia do defeito deverá ser feita dentro de um ano a contar do seu conhecimento.
A denúncia é uma declaração negocial receptícia, sem forma especial para ser emitida, mediante a qual se comunicam, os defeitos de que a coisa padece.
Como refere, Romano Martinez, in Direito das Obrigações, Contratos, Almedina, 2ª., ed., pág. 142 «A denúncia justificar-se-á na medida em que o vendedor não se tenha apercebido de que a coisa é defeituosa. Nesta sequência, não é igualmente de exigir a denúncia, desde que o vendedor, após a entrega da coisa, tenha reconhecido a existência do defeito. Nesse caso, a denúncia seria inútil».
Refere ainda o mesmo autor, in Cumprimento Defeituoso em Especial na Compra e Venda e na Empreitada, Colecção Teses, Almedina, pág. 332 «Os defeitos têm de ser denunciados de forma precisa e circunstanciada, a fim de que o responsável possa determinar a respectiva natureza e importância. Mas não se torna necessária a indicação da causa dos mesmos, porque, por um lado, pode ser de conhecimento difícil e, por outro, não é um facto constitutivo da responsabilidade derivada do cumprimento defeituoso.
Apesar de não serem admitidas as formas vagas de denúncia, nada obsta a que, em certos casos, depois de se ter indicado de modo genérico a existência de desconformidades, se venha a precisar cada um dos defeitos».
Com efeito, na situação concreta, entre o dia 4 de Outubro de 2000 e o dia 24 de Abril de 2001, o autor efectuou denúncias ao R. atinentes a defeitos do imóvel.
No segundo semestre de 2001, o R. procedeu a reparações no prédio.
Mais tarde, em 13 de Novembro de 2003, veio a ser comunicado ao R., que em assembleia-geral de condóminos foi deliberado accionar os mecanismos legais para resolução dos defeitos detectados na construção do prédio.
Efectivamente, a construção de um prédio sem defeitos é da responsabilidade do empreiteiro/construtor e é a ele que os compradores/condóminos se devem dirigir, já que, nos termos constantes dos artigos 342º e 1225º do Código Civil, é a estes que cabe o ónus da prova da existência dos defeitos no imóvel.
Tendo o R. ora apelante suscitado a excepção de caducidade do exercício do direito de acção do autor, era sobre si que recaía a prova de que o prazo para o exercício da acção já decorrera.
De igual modo, era sobre o R. que incumbia a demonstração e prova da intempestividade da denúncia dos defeitos.
Porém, na situação em apreço, resulta da factualidade apurada que ao R. foram feitas várias denúncias, sem que o mesmo tenha logrado provar quando teve o autor conhecimento dos vícios.
Assim, quanto às denúncias ocorridas entre 4 de Outubro de 2000 e 24 de Abril de 2001, na medida em que se considerou como data de entrega do prédio, o dia 21 de Dezembro de 1998, dúvidas não se suscitam de que a acção estaria em prazo, dado encontrar-se ainda em curso o período de garantia do imóvel e o réu não ter logrado provar a caducidade do direito de acção respeitante à excepção peremptória arguida, ou seja, não logrou demonstrar o réu, que já havia decorrido o prazo de denúncia dos efeitos.
Efectivamente, não estando aqui a caducidade excluída da disponibilidade das partes e não sendo de conhecimento oficioso, teria de ser invocada por aquele a quem aproveita, nos termos dos artigos 333º, nº 2 e 303º, ambos do Código Civil.
Porém, não tendo o réu logrado provar de que o prazo para o exercício da acção já decorrera, não lhe assistirá qualquer razão, nesta parte.
Mas, de acordo com a factualidade assente, temos que:
- Em 4 de Outubro de 2000, o R. recebeu o fax comunicação da actual administradora do condomínio de que existia uma infiltração de água no piso -1 para o piso -2.
- Em 13 de Dezembro de 2000, o R. recebeu por fax comunicação da actual administradora do condomínio de comunicação de um condómino a respeito de uma infiltração de água no piso-1 para o piso -2.
- Sobre a referida infiltração o Réu recebeu ainda mensagens em 20 de Dezembro de 2000 e 26 de Dezembro de 2000 da actual administradora do condomínio.
- Em 24 de Abril de 2001, o R. recebeu comunicação da actual administradora do condomínio referindo problemas e necessidade de reparações referindo problemas no piso do parqueamento, infiltração numa arrecadação e parqueamento contíguo no piso -2.
No segundo semestre de 2001, o réu realizou os seguintes trabalhos:
- Reparou fissuras do prédio.
- Reparou e pintou, uma vez, as partes comuns e parte da fachada, trabalho dado por concluído pela administração.
- As portas corta-fogo foram todas afinadas pelo R. no segundo trimestre de 2001, necessitando de afinação apenas em virtude do uso.
- Os terraços do prédio foram isolados e têm mosaico por cima e as juntas de dilatação foram revistas e reforçadas.
- O pavimento e as paredes do piso -2 foram reparados no segundo semestre de 2001.
- O R. procedeu duas vezes à limpeza dos algerozes desde a entrega do prédio.
Ora, a realização destas reparações, traduz o reconhecimento por banda do réu de que havia defeitos a corrigir no imóvel.
Como se alude no Ac. do STJ. de 21-2-2008, in http://www.dgsi.pt. «Ressurgindo um defeito num imóvel por ter sido deficientemente reparado pelo vendedor-construtor no âmbito da sua responsabilidade pelos vícios de construção e acabamentos, sendo esse reaparecimento denunciado dentro do prazo de cinco anos a contar da entrega e até um ano após o seu conhecimento pelo comprador (nº 3 do artigo 916º do Código Civil), é desde a segunda denúncia que se conta o prazo de um ano para o exercício do direito à respectiva reparação (artigo 917º do Código Civil)».
Com efeito, como resulta dos factos, em assembleia-geral de condomínio, realizada no dia 9 de Abril de 2003, foi deliberado accionar o réu por os condóminos entenderem existir diversos defeitos de construção do edifício, o que foi comunicado ao réu em 13 de Novembro de 2003, comunicação que o réu recebeu.
Ora, esta última denúncia foi efectuada ainda no prazo de garantia do imóvel e tendo a acção entrado em juízo a 6 de Abril de 2004, o direito foi exercido dentro do prazo de um ano para o efeito.
Incumbia ao R. ter demonstrado a data em que o autor tomou conhecimento dos vícios, mas não o tendo feito, improcedeu a excepção por si arguida.
Porém, há que fazer uma destrinça relativamente aos defeitos imputados ao R.
Da análise dos factos não resulta que alguma vez o A. tenha denunciado ao R. a reparação do pilar da cave por apresentar brita à vista ou que o R. tenha procedido alguma vez a semelhante reparação.
O que daqui decorre é que a notificação ao réu de 13 de Novembro de 2003 estará relacionada com as reparações efectuadas pelo mesmo e que não terão ficado sanadas.
A data enunciada constituirá um novo marco, ou seja, uma segunda denúncia, a partir da qual se contará o prazo de um ano para o exercício do direito à respectiva reparação.
Ora, na denúncia de Novembro de 2003, os condóminos comunicaram ao réu que entendiam que existiam diversos defeitos de construção, sem que aí tivessem em concreto mencionado o pilar da cave.
Como refere Romano Martinez, na já mencionada obra do Cumprimento Defeituoso, a pág. 332 «Os defeitos têm de ser denunciados de forma inequívoca, não bastando a formulação de dúvidas, pois só assim o vendedor e o empreiteiro ficam cientes da sua existência.
A denúncia de um defeito não se estende aos demais, porque isso contraria a ratio da norma que impõe tal dever».
Na situação em apreço, a reparação do pilar não se compreende no âmbito das reparações admitidas pelo R.. Não materializa um segundo incumprimento, como sucede com aquelas.
Efectivamente, só se poderá considerar uma segunda denúncia, no concernente às reparações que foram efectuadas e não lograram ficar supridas.
Mas, esta nova denúncia, não poderá ser extensível a quaisquer outras situações que não tenham sido anteriormente reclamadas e conhecidas do empreiteiro.
A denúncia do defeito tem em vista informar a contraparte da sua existência, só assim não sendo se a mesma já estava ciente da situação.
Ora, no caso concreto, só com a propositura da acção foi mencionado que um dos pilares da cave foi mal construído e apresenta brita à vista.
Com efeito, tendo a acção sido intentada em 6 de Abril de 2004, independentemente de ter o R. logrado demonstrar quando tal defeito foi conhecido do A., o certo é que é indubitável que o prazo de cinco anos plasmados no art. 1225º do Código Civil, atenta a data de entrega do imóvel, já se encontra ultrapassado.
Destarte, assiste razão ao recorrente, nesta parte, pelo que, caducou o direito do autor à eliminação do defeito existente no pilar da cave.
3- Decisão:
Nos termos expostos acorda-se em julgar a apelação parcialmente procedente e, em consequência, declara-se a sentença proferida isenta de nulidades que a invalidem e revoga-se a mesma, na parte em que condenou o réu a reparar o pilar da cave que apresenta brita à vista, absolvendo-o deste segmento do pedido.
Custas a cargo do apelante e do apelado, na proporção de metade para cada.
Lisboa, 9 de Outubro de 2012
Rosário Gonçalves
Graça Araújo e
José Augusto Ramos |
