| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I – 1. F. […] S.A. veio agravar da decisão proferida pelo Tribunal “a quo” que indeferiu o incidente de despejo imediato por si deduzido contra o MUNICÍPIO de LISBOA, através do qual pretendia obter a resolução do contrato de arrendamento do locado e o consequente despejo imediato do Réu, aqui Agravado, por falta de pagamento da renda que se venceu em 1 de Março de 2007.
Renda vencida na pendência da acção de despejo instaurada pela Autora Agravante contra o Réu Município arrendatário, com base na falta de pagamento das rendas e respectivos acréscimos legais.
2. O Tribunal “a quo” indeferiu, contudo, o incidente de despejo deduzido no âmbito da referida acção de despejo com o fundamento na circunstância de tal incidente estar actualmente sujeito à disciplina do Novo Regime do Arrendamento Urbano (=NRAU), aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27/02, sendo regido pelo art. 14º nºs 3 a 5.
3. Inconformada com tal entendimento a A. […] agravou, tendo formulado as conclusões que a seguir se transcrevem:
A. A consignação de depósito feita pela Agravada não produziu qualquer efeito liberatório constante no nº 1 e 2 do art. 1041º do Código Civil, por falta de comunicação atempada da Agravada ao senhorio e ora Agravante.
B. A comunicação da consignação em depósito tardiamente feita – 16 de Abril de 2007 sobre a renda que se venceu em 1 de Março de 2007, corresponde ao pagamento da renda após o período liberatório previsto no n.º 2 do art. 1041° do Código Civil.
C. A Agravada ao proceder à consignação em depósito em 8 de Março de 2007 e não comunicar tempestivamente à Agravante que o tinha feito, violou a norma constante no art. 19° do NRAU.
D. A Agravada já recorreu, no âmbito do presente processo, à faculdade prevista no nº 1 do art. 1048° do Código Civil.
E. Não pode agora a Agravada, pelo facto de não ter comunicado tempestivamente a consignação em depósito, utilizar o mecanismo do pagamento da indemnização, previsto no art. 1042° do Código Civil;
F. Pois, tal como prevê o nº 2 do artigo 1045º Código Civil, o locatário apenas pode fazer uso da faculdade prevista no nº 1 deste artigo uma única vez, estando já em fase judicial o pedido de resolução do contrato por falta de pagamento de renda;
G. Se já o fez – independentemente de se ter liberado, tal como invoca a Agravada ou de não se ter liberado, tal como sustenta a Agravante, situação que ainda está em análise pelo Tribunal “a quo” – agora não poderá fazer uso do mecanismo novamente;
H. Porquanto a consignação em depósito tardiamente comunicada, carece do efeitos liberatórios, por falta de comunicação tempestiva
I. Se a consignação não é tempestiva, equivale ao não pagamento tempestivo da renda, arts. 1039° e 1041º do CC.
J. Se não ocorreu o pagamento da renda tempestivo, decorre para a Agravante a exigibilidade do direito à indemnização, prevista no nº 1 do art. 1041® do Código Civil
K. Só que a possibilidade de pagamento da indemnização pela Agravada por falta de pagamento atempado – ou de comunicação de consignação em depósito – por decorrer em fase judicial de resolução do contrato, só pode ter lugar uma vez, n.º 2 do art. 1046º do Código Civil.
L. Contudo, porque a Agravada já utilizou essa mesma faculdade – ainda que, na opinião da Agravante não de forma liberatória – a solução lógica e legal, que decorre do n.º 2 do art. 1048° do Código Civil, passa por decretar o despejo imediato.
M. Repare-se que a questão que levou à apresentação do incidente a fls. 111 a 116 dos presentes autos [1], ao contrário do entendimento do Tribunal “a quo”, não tem aplicação o regime previsto no artigo 14°, n.º 4 e 5 da Lei n.º 6/2006.
N. Já que a ratio desse regime – artigo 14°, n.º 4 e 5 da Lei nº 6/2006 – pressupõe que a causa de pedir – seja não a falta de pagamento de rendas – porque então se aplicará ab initio a resolução prevista no art. 1048°, mas que durante a pendência da acção o arrendatário deixe de pagar, ou consignar em depósito, as rendas, enquanto, na pendência do processo, se mantém essa obrigação.
O. Só que, e por força do nº 2 do artigo 1048° do CC, o que se verifica é que à Agravada – porque já tinha utilizado essa faculdade – está vedada essa faculdade.
P. Logo para a Agravada, qualquer atraso no pagamento da renda subsequente ao uso da faculdade prevista na parte final do no n.º 1 do artigo 1048° do C.C., o que a mesma já utilizou na fase da contestação, implica que essa mesma faculdade esteja vedada, por força do nº 2 do art. 1048° do Código Civil, relativamente ao contrato de arrendamento.
Q. Devendo pois, por força da conjugação dos factos constantes nos autos com as normas constantes nos art. 1048°, nºs 1 e 2, e art. 19º do NRAU, o Tribunal decretar o despejo.
R. Assim, Deverá:
1). Ser proferido acórdão a considerar de imediato a resolução do contrato de arrendamento do locado objecto da presente acção e ordenar o despejo imediato da Agravada, por aplicação do art. 1048º, nºs 1 e 2 do Código Civil, na redacção do NRAU e art. 19° do NRAU, visto que a informação sobre a consignação em depósito foi intempestiva, equivalente ao pagamento da renda fora do prazo, logo só o pagamento cumulativo da indemnização, nos termos do nº 1 do art. 1042º do Código Civil, poderia obstar ao despejo, o que contudo não é possível pela já utilização prévia dessa faculdade, nº 2 do art. 1048° do CC, devendo pois ser decretado o despejo imediato.
2). Caso o Tribunal “ad quem” não dê razão ao pedido de recurso constante e visto que o incidente de fls. 111 a 116 é sobre a falta de pagamento de renda e de informação sobre consignação em depósito e não sobre a impugnação do depósito em consignação, deverá ordenar ao Tribunal “a quo” a considerar o incidente de impugnação da consignação em depósito, constante a fls. 148 a 155 dos autos.
4. Foram apresentadas contra-alegações nas quais o Réu defendeu a aplicação aos autos do novo regime de arrendamento urbano, bem como a decisão recorrida, com a consequente negação de provimento do presente recurso.
5. Tudo Visto.
Cumpre Apreciar e Decidir.
II – Enquadramento Fáctico-Jurídico:
1. Conforme resulta do respectivo relatório, está em causa nos presentes autos a decisão de indeferimento proferida pelo Tribunal “a quo” sobre o incidente imediato de despejo deduzido pela Agravante/A. com vista a obter o despejo do Réu/Agravado por falta de pagamento da renda do mês de Abril de 2007, vencida já no decurso da presente acção de despejo e paga posteriormente pelo Réu.
Argumenta, contudo, a Agravante que, uma vez que o Réu já tinha usado da faculdade de fazer caducar o direito à resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento das rendas, através do pagamento das rendas vencidas acrescidas das respectivas indemnizações legais, estava agora impedido de, novamente, fazer uso desse meio quanto às rendas que entretanto se foram vencendo no decurso da acção.
Acrescenta, ainda, que:
a) O depósito efectuado pelo Agravado não produz efeitos liberatórios por falta de comunicação à senhoria/Agravante;
b) Não tem aplicação ao caso dos autos o disposto no NRAU, nomeadamente o seu art. 14º, nºs 3 a 5.
Do que antecede e do teor das conclusões de recurso pode dizer-se que o objecto do presente Agravo se circunscreve à análise das seguintes questões:
1º - Saber se o depósito feito pelo Agravado no decurso da acção de despejo, e relativo à renda do mês de Abril de 2007, que não foi precedido de qualquer comunicação à senhoria/Agravante, produz ou não efeitos liberatórios;
2º - Qual o regime jurídico aplicável, nomeadamente, se tem aqui aplicação o disposto no Novo Regime de Arrendamento Urbano (=NRAU), aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, e em que termos.
2. Com relevância para a decisão a proferir salientam-se, por provados, os seguintes factos:
1) O Réu Município de Lisboa pagou a renda respeitante ao mês de Abril de 2007, e vencida a 1/03/2007, em 08/03/2007.
2) E fê-lo por transferência bancária.
3) O Réu não deu conhecimento à A. desse depósito.
4) Tal depósito foi feito no decurso da acção de despejo e em data posterior à apresentação da contestação deduzida pelo Réu na referida acção.
5) O Réu já anteriormente tinha usado essa faculdade, tendo então depositado algumas rendas em dívida, na pendência do prazo da contestação da acção de despejo, acrescidas do pagamento de 50%.
6) A presente acção deu entrada em 08/01/2007, depois da publicação do NRAU – Lei nº 6/2006, de 27/02.
3. Centrando a análise nos aspectos jurídicos diremos que:
3.1. A nova disciplina do arrendamento urbano passou a estar regulada pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, diploma que revogou o anterior regime de arrendamento urbano em vigor, vulgarmente designado por RAU.
Através deste novo diploma, denominado agora, de acordo com as suas siglas, de NRAU, o legislador descentralizou a referida matéria, retirando-a do RAU, onde se encontrava toda ela inserida, para repor, em sede própria, a parte substantiva no respectivo Código Civil e a parte processual no Código de Processo Civil, como se impunha.
É assim que a disciplina processual da relação de arrendamento urbano, no que concerne à extinção da relação, além de integrar as normas relativas à execução para entrega de coisa imóvel arrendada, aditando-as ao Código de Processo Civil – como é o caso dos arts. 930º-B a 930º-E do CPC – passou também a integrar as normas introduzidas pela Lei nº 6/2006 em matéria de acção de despejo e formação de novos títulos executivos.
Na área do direito substantivo o novo regime do arrendamento urbano procedeu à alteração de diversos preceitos do Código Civil, nomeadamente aos arts. 1024º, 1042º, 1047º, 1048º, 1051º, 1053º a 1055º, 1417º e 1682º-B, além de ter reposto no Código Civil, com as correspondentes secções e subsecções, os artigos 1064º a 1113º, com a redacção que lhes conferiu, republicando o Capítulo IV, do Título II, do Livro II, do Código Civil, relativo ao contrato de locação.
3.2. Quanto à aplicação da lei no tempo preceitua o art. 26º da Lei nº 6/2006 que os arrendamentos vigentes à data da sua entrada em vigor, consubstanciados em contratos celebrados na regência do RAU (aprovado pelo Decreto-Lei nº 321º-B/90, de 15 de Outubro), passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades que este contempla no seu art. 26º.
Portanto, as normas que dispõem directamente sobre o conteúdo da relação de arrendamento abrangem as relações já constituídas e são de aplicação imediata [2], ressalvadas as referidas excepções.
A essa mesma conclusão se chega através do art. 59º da Lei nº 6/2006, no qual se estabelece expressis verbis que o NRAU se aplica às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, e ainda pelo estatuído no art. 60º, nº 1, no qual se consagrou que as remissões legais ou contratuais para o RAU se consideram feitas para os lugares equivalentes do NRAU, com as necessárias adaptações.
No caso sub judice, porque está em causa a instauração de uma acção judicial de despejo com fundamento na falta de pagamento de rendas pelo inquilino, situação que não se mostra de forma alguma excepcionada pelo art. 26º, só se pode concluir que o novo regime de arrendamento urbano – NRAU – tem aqui plena aplicação, inexistindo fundamentação legal para arredar os seus princípios ou subtrairmos do seu campo de aplicação o caso em análise.
3.3. Posto isto, e em matéria de falta de pagamento de rendas, o legislador manteve o mesmo princípio que já na vigência do regime anterior permitia ao locador resolver o contrato de arrendamento com base na falta de pagamento das respectivas rendas, porquanto, como é sabido, tal pagamento constitui uma obrigação a cargo do locatário, sendo a contrapartida pelo gozo temporário do locado fruto da celebração do contrato de locação/arrendamento.
Extrai-se inequivocamente quer da letra da lei, quer do espírito inserido nos segmentos normativos em análise, que o legislador pretendeu conceder ao arrendatário a possibilidade de efectuar o pagamento das rendas em dívida com os respectivos acréscimos legais decorrentes dos atrasos nos pagamentos, obviando a uma resolução do contrato de arrendamento com esse fundamento e, conseguindo, correlativamente através desse mecanismo, que sejam efectivamente pagas as rendas em dívida ao respectivo senhorio, acrescidas da indemnização legal resultante da mora do locatário.
Prevê-se também no novo regime que a resolução do contrato possa ser feita quer por via judicial, quer extrajudicialmente, nos termos dos arts. 1047º e 1048º do CC.
Caducando o direito de resolução do contrato logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa ou para oposição da execução, destinadas a fazer valer esse direito, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas, acrescidas de uma indemnização igual a 50% do que for devido – cf. nº 1, do art. 1048º e nº 1, do art. 1041º, ambos do CC.
Só nesta circunstância e para efeitos de caducidade do direito é que a lei prevê que, em fase judicial, o locatário só possa fazer uso dessa faculdade uma única vez, com referência a cada contrato.
3.4. Por sua vez o art. 14º do NRAU, com a epígrafe de acção de despejo, estabelece no seu nº 1, que a acção de despejo se destina a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação.
E no nº 3 determina, de forma inequívoca, que na pendência da acção de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas nos termos gerais.
Explicitando no nº 4 quais os procedimentos a observar se, por hipótese, o arrendatário não pagar ou depositar as rendas vencidas por um período superior a três meses, caso em que deverá ser notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito, acrescida da importância devida, sofrendo, como consequência, a condenação nas respectivas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito.
E inovando, o legislador estabeleceu que, se os montantes não forem pagos ou depositados no prazo legal, o senhorio pode pedir certidão dos autos relativa a estes factos, a qual constitui título executivo para efeitos de despejo do local arrendado.
Fê-lo, porém, sem qualquer referência directa no preceito ao fundamento de despejo da falta de pagamento das rendas.
Omissão que não é de todo relevante, porquanto, os outros normativos relativos à resolução do contrato de arrendamento com esse fundamento mostram-se suficientemente explícitos ao consagrar que, em tais circunstâncias, o arrendatário pode pôr fim à mora se efectuar o depósito das rendas devidas nos termos que se encontram previstos nas normas legais citadas e nos arts. 1083º e 1084º, ambos do CC.
Por conseguinte, contrariamente ao defendido pela Agravante, pode concluir-se que os nºs 3 a 5, do art. 14º, do NRAU, reportam-se também à acção de despejo interposta com base em tal fundamento, não relevando, para esse efeito, o facto de o seu nº 2 fazer referência tão só à falta de residência permanente.
3.5. Sobre o alcance a dar ao art. 14º do NRAU não pode ser indiferente o facto de tal normativo vigorar, como estabelece a sua epígrafe, para as acções de despejo.
Trata-se de um conceito bem abrangente que integra as acções instauradas judicialmente com a finalidade de obter o despejo do arrendatário, independentemente da causa. Ou seja: tanto se aplica às acções de despejo instauradas pelo senhorio no caso de resolução do contrato de arrendamento com fundamento na mora e falta de pagamento das rendas, como numa situação de falta de residência permanente ou outra.
4. Quanto à renda em dívida, sabe-se que o Réu procedeu ao depósito da renda em causa: a de Abril de 2007.
Fazendo-o por transferência bancária, e sem dar conhecimento desse depósito à A./Agravante.
Questiona-se, a este propósito, nos autos, se o arrendatário o poderia fazer, e nesses termos.
E a resposta quanto a nós não pode deixar de ser afirmativa.
Com efeito, em matéria de depósito das rendas importa atender ao que se estabelece no NRAU, regime que, como se viu, tem aqui aplicação.
Tal forma de cessação da mora do arrendatário mostra-se regulada nos arts. 17º e segts.
Prevê-se, assim, o depósito das rendas, bem como os termos e procedimentos a adoptar pelo arrendatário/depositário.
No que concerne ao depósito das rendas em juízo e sua comunicação ao senhorio, pode ler-se no art. 19º que o arrendatário deve comunicar ao senhorio o depósito da renda.
Contudo, essa comunicação não tem que ser feita directamente ao senhorio, uma vez que consta do nº 2 dessa norma que a junção do(s) duplicado(s) das guias de depósito à contestação, ou figura processual equivalente, de acção baseada na falta de pagamento produz os efeitos da comunicação.
Donde, poder concluir-se o seguinte:
- a lei admite o depósito das rendas na pendência da acção com fundamento na falta de pagamento de rendas, tanto que impõe que se proceda à junção das guias de depósito à contestação ou figura equivalente;
- porém, prevê igualmente que, nesta circunstância, a exigência da comunicação seja substituída pela referida junção (das guias de depósito) que produz os mesmos efeitos da comunicação.
Mas admite também, depois dessas fases processuais, a efectivação de depósitos posteriores, regulando-os expressamente no art. 20º, nos seguintes termos:
- enquanto subsistir a causa do depósito, o arrendatário pode depositar as rendas posteriores, sem necessidade de nova oferta de pagamento nem de comunicação dos depósitos sucessivos – nº 1:
- mas os depósitos posteriores são considerados como dependência e consequência do depósito inicial, valendo quanto eles o que for decidido em relação a este - nº 2.
Assim sendo, pode igualmente concluir-se que, no caso de depósitos posteriores à apresentação da contestação oportunamente oferecida e relativos à mesma causa de depósito, ainda subsistente, pode o arrendatário depositar não só as rendas posteriores, como também nem sequer necessita de efectuar qualquer comunicação ao senhorio, por força do disposto no art. 20º do NRAU.
In casu, tendo o Réu procedido a tal depósito, nada mais, nesta matéria, lhe pode ser exigido. Sendo indiferente o meio utilizado para o depósito, que pode ser também efectuado por transferência bancária.
O que se pode discutir é se o arrendatário está ou não em mora, se ofereceu ou não atempadamente o pagamento das rendas ao senhorio, para se aferir se o Réu tem ou não causa justificativa para proceder aos referidos depósitos.
Não estando pois em causa a caducidade do direito à resolução do arrendamento, não tem aqui aplicação o preceituado no art. 1048º nºs 1 e 2 do CC, mas sim o disposto no NRAU, nos arts. 17º e segts, com especial enfoque para o art. 20º (Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro).
Razão pela qual não pode ser acolhida a pretensão recursória deduzida pela Agravante.
5. Finalmente, quanto ao incidente de impugnação de depósito, prejudicado fica o seu conhecimento em face do que se disse relativamente à possibilidade de o arrendatário poder efectuar o depósito, bem como à análise dos arts. 19º e 20º do NRAU, sem que esteja obrigado a qualquer comunicação.
6. Em Conclusão:
1. A nova disciplina do arrendamento urbano passou a estar regulada pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, diploma que revogou o anterior regime de arrendamento urbano em vigor, vulgarmente designado por RAU.
2. Através deste novo diploma, agora denominado de NRAU, de acordo com as suas siglas, o legislador descentralizou a referida matéria, retirando-a do RAU, onde se encontrava toda ela inserida, para repor, em sede própria, a parte substantiva no respectivo Código Civil e a parte processual no Código de Processo Civil.
3. Resulta do NRAU que o novo regime se aplica aos arrendamentos vigentes à data da sua entrada em vigor, sendo, pois, de aplicação imediata as normas que dispõem directamente sobre o conteúdo da relação de arrendamento e abrangem as relações já constituídas, com excepção das ressalvadas no seu art. 26º.
4. A nova lei continua a admitir que o arrendatário proceda ao depósito das rendas na pendência da acção com fundamento na falta de pagamento de rendas, devendo, em tal circunstância, proceder à junção das guias de depósito à contestação ou figura equivalente; caso em que, a exigência de comunicação do depósito ao senhorio é substituída pela referida junção que, assim, produz os efeitos da comunicação.
5. E admite também, nas mesmas circunstâncias, que se proceda a depósitos posteriores, enquanto subsistir a causa do depósito, podendo o arrendatário depositar as rendas posteriores sem necessidade de nova oferta de pagamento nem de comunicação dos depósitos sucessivos, nos termos do art. 20º do NRAU.
III – Decisão:
- Termos em que se acorda em negar provimento ao Agravo e, por consequência, confirma-se, mas com os presentes fundamentos, a decisão recorrida.
- Custas pela Agravante.
Lisboa, 6 de Dezembro de 2007.
Ana Luísa de Passos Geraldes
António Manuel Valente
Ilídio Sacarrão Martins
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[1] As páginas aqui referidas reportam-se ao articulado que deu origem ao presente Agravo – trata-se concretamente do incidente de despejo imediato deduzido pela A./Agravante no Tribunal “a quo”, que foi indeferido por este e que determinou a interposição do Agravo em análise.
[2] Neste sentido cf. tb. Maria Olinda Garcia in “A Nova Disciplina do Arrendamento Urbano”, pág. 49 e segts.
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