Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 309/11.8TCFUN.L1-2 |  |
OBRIGAÇÃO PURA
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
PERDA DE INTERESSE DO CREDOR
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
MORA
2. A mera marcação da escritura pública e a sua notificação ao promitente faltoso, sem qualquer cominação quanto à eventual ausência deste, impedem a viabilidade de resolução do contrato à luz do artigo 808º, nº 1, segunda parte do Código Civil.
3. Para ser decretada a resolubilidade de um contrato, não basta a simples perda subjectiva do interesse do credor na prestação em mora, antes se impõe que a perda do interesse na prestação seja apreciada objectivamente, não podendo filiar-se numa simples mudança de vontade do credor desacompanhada de qualquer circunstância além da mora, aplicando-se o regime consagrado na 1ª parte do nº 1 do artigo 808º do Código Civil, quer esteja em causa definitivo um contrato, ou tão somente um contrato–promessa.
(Sumário da Relatora)
RELATÓRIO
“A” e “B”, residentes no sito do ..., freguesia e concelho de ..., intentaram, em 28.05.2011, contra “C” – PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA., com sede na Rua ..., nº ..., 5º C, no Funchal, acção declarativa, sob a forma de processo comum ordinário, através da qual pedem se declarem resolvidos os contratos-promessa celebrados entre a ré e os autores e a condenação da ré a restituir-lhes a quantia de € 80.000,00, recebida a título de sinal, em dobro, acrescida de juros legais desde a citação da ré, até efectivo pagamento.
Fundamentaram os autores, no essencial, esta sua pretensão nos seguintes termos:
§ Por contratos promessa datados de 28.09.2006, os autores obrigaram-se a comprar duas fracções autónomas no Edifício “D”, e a ré prometeu vender-lhas, tendo para o efeito entregue, a título de sinal e reforço de sinal, a quantia de € 40.000,00 por cada uma.
§ Constituída a propriedade horizontal e munida de autorização de utilização, a ré não procedeu à interpelação para a celebração das escrituras públicas.
§ Os autores enviaram carta à ré, solicitando a entrega dos documentos necessários à celebração da escritura pública relativa à fracção “T” e fixaram a vistoria prevista no contrato para o dia 20.11.2010, pelas 10h30m, à qual não compareceu qualquer representante legal da ré.
§ Os AA enviaram carta à ré interpelando-a para a realização da escritura pública relativa à fracção “AK”, actualmente “AO”, que a ré não compareceu.
Citada, a ré apresentou contestação, invocando, em síntese, que a conjuntura de contracção e recessão económica, que se tem acentuado nos últimos anos, determinou uma quebra de vendas e, consequentemente, uma quebra de receitas, factos que obstaram a que a ré obtivesse os documentos de distrate de hipotecas, a emitir pela entidade bancária financiadora, na medida em que era necessário proceder a amortizações de capital e juros que excediam o remanescente dos preços a pagar pelos AA pela aquisição das fracções.
Mais alegou que o contrato foi celebrado com termo incerto, uma vez que neste tipo de obrigações não é possível determinar um prazo certo devido aos diversos procedimentos burocráticos inerentes à construção de um edifício de habitação colectiva.
Concluiu pela improcedência total da acção.
Proferido o despacho saneador, foi elaborada a condensação com a fixação dos Factos Assentes e a organização da Base Instrutória.
Foi levada a efeito a audiência de discussão e julgamento, após o que o Tribunal a quo proferiu decisão, constando do Dispositivo da Sentença o seguinte:
Em face da argumentação expendida e tendo em conta as disposições legais citadas, julga-se a presente acção totalmente procedente, por provada e, em consequência, considerando-se resolvidos os contratos-promessa, condena-se a Ré no pagamento aos Autores da quantia de € 160.000,00 (cento e sessenta mil euros correspondente ao dobro dos sinais recebidos pela Ré), acrescida de juros de mora, à taxa legal, contados da citação até integral pagamento.
Inconformada com o assim decidido, a Ré interpôs recurso de apelação, relativamente à sentença prolatada.
São as seguintes as CONCLUSÕES da recorrente:
(…)
Pede, por isso, a apelante, que a sentença recorrida seja revogada e substituída por uma outra que julgue improcedente a acção e absolva a ré dos pedidos.
Os autores não apresentaram contra alegações.
O tribunal a quo pronunciou-se sobre a arguição de nulidades da sentença deduzida pelas apelantes/Rés, pugnando pela sua inexistência.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
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I. ÂMBITO DO RECURSO DE APELAÇÃO
Importa ter em consideração que, de acordo com o disposto no artigo 684º, nº 3 do Código de Processo Civil (artigo 635º, nº 4 do NCPC), é pelas conclusões da alegação da recorrente que se define o objecto e se delimita o âmbito do recurso, sem prejuízo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, apenas estando este tribunal adstrito à apreciação das questões suscitadas que sejam relevantes para conhecimento do objecto do recurso.
Assim, e face ao teor das conclusões formuladas a solução a alcançar pressupõe a análise das seguintes questões:
i) DA NULIDADE DA SENTENÇA;
ii) DA VERIFICAÇÃO DE ERRO DE JULGAMENTO NA SUBSUNÇÃO JURÍDICA ADUZIDA, TENDO EM CONSIDERAÇÃO OS FACTOS APURADOS.
O que pressupõe a análise:
Û DOS PRESSUPOSTOS DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO CELEBRADO ENTRE AUTORES E RÉ, PREVISTOS NO ARTIGO 801º E SS DO CÓDIGO CIVIL, COM PARTICULAR DESTAQUE NA PREVISÃO DO ARTIGO 808º DO MESMO DIPLOMA – SE O CREDOR EM CONSEQUÊNCIA DA MORA, PERDEU O INTERESSE QUE TINHA NA PRESTAÇÃO.
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III . FUNDAMENTAÇÃO
A – FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
Foram dados como provados na sentença recorrida os seguintes factos:
1. A Ré e os Autores celebraram entre si, no dia vinte e oito de Setembro de 2006, dois contratos promessa de compra e venda, pelos quais, a Ré na qualidade de dona e legítima possuidora, de dois prédios rústicos, localizados ao sitio da ..., freguesia de ..., concelho do Funchal, inscritos na matriz cadastral sob os artigos 12/26, 12/27, 12/28 e 12/31, todos da secção “P” e artigo 135 da secção “P”, descritos na Conservatória do Registo Predial do Funchal sob os nºs .../20040705 e .../20030204, sobre os quais declarava estar a construir uma edificação urbana denominada “D”, prometia vender e os Autores comprar, livres de quaisquer ónus ou encargos duas fracções seguidamente identificadas: Fracção habitacional, provisoriamente referenciada pela letra “T”, do tipo T2, situada no piso 4, no bloco 1-A, a que pertence um estacionamento coberto na cave e uma arrecadação; fracção habitacional, provisoriamente referenciada pela letra “AK”, do tipo T2, situada no piso 3, no bloco 1-B, do identificado prédio, a que pertence um estacionamento coberto na cave e uma arrecadação (A);
2. Actualmente, após a construção, o edifício “D” tem a seguinte composição: edifício localizado à Rua ..., nºs 36, 38 e 38 – A e Rua ... nº 11, freguesia de ..., concelho do Funchal, com a área total de 4357,6 m2, dos quais 2500 m2 são de superfície coberta e 1.857,6 de superfície descoberta, composto de três edifícios – I, II e III, os dois primeiros com dois blocos cada, que se designam respectivamente por I – A e I- B (EdificioI) e por II – A e II – B (Edifício II), e o terceiro edifício (Edifício III) com um único bloco, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 6475 e descrito na Conservatória do registo Predial do Funchal sob o nº.../20071219 (B).
3. Nos termos da cláusula “Quinta” dos referidos contratos promessa de compra e venda, os contraentes acordaram o seguinte:
“A escritura que definitivamente titulará a prometida transacção, deverá ter lugar logo que se encontrem reunidas as condições documentais para tal, simultaneamente à de constituição de propriedade horizontal, e a solicitação da primeira ou da sua
representada, que aos segundos deverá notificar, por carta registada com aviso de recepção, emitida com a antecedência mínima de 5 (cinco dias, e enviada para o endereço constante do presente contrato. Primeiro: Se reunidas as ditas condições, o que se prevê até Fevereiro de 2008, a primeira não proceder à prevista notificação, a mesma faculdade poderá ser exercida pelos segundos, que àquela poderão notificar, desde que com respeito por igual forma e prazo.
Segundo: Os segundos obrigam – se a, no prazo de 3 (três) dias, a contar da comunicação referida no número anterior, a entregar à primeira todos os elementos e documentos da sua responsabilidade, necessários à outorga da escritura prometida, nomeadamente o comprovativo da cobrança de IMT, se a ele houver lugar. Terceiro: Pelo presente é acordado pelas partes que os segundos podem prorrogar a data da escritura de compra e venda pelo prazo de 90 dias, sendo que após esse prazo, a primeira pode optar por rescindir o presente contrato promessa, mediante a devolução aos segundos, de imediato, e em singelo, de todas as quantias recebidas até à data, acrescido do desconto efectuado no valor de € 7500,00 (sete mil e quinhentos euros) (C);
4. Pela AP. ... de 2009/11/03, foi registada na Conservatória do Registo Predial do Funchal, a autorização de utilização nº ..., emitida pela Câmara Municipal do Funchal no dia 2009/10/02 (D).
5. Nos termos da cláusula “Terceira” dos referidos contratos de promessa, quanto à fracção “T”: O preço, para a ora prometida transacção é no montante global em Euros 177.500,00 (cento e setenta e sete mil e quinhentos euros), o qual deverá ser pago da seguinte forma: 1º - a título de sinal, e como início de pagamento, os segundos prestam, à primeira, no acto de assinatura do presente contrato, a quantia de €1.000,00 (mil euros), do que a primeira dá a respectiva quitação, após boa cobrança da mesma. 2º Como reforço de sinal, os segundos prestam, à primeira, até ao dia 25 de Outubro de 2006, a quantia de € 39.000,00 (trinta e nove mil euros), paga através de transferência bancária para a conta da primeira na Caixa ..., com o IBAN PT..., do que presta, esta, plena quitação, após boa cobrança da mesma, sendo que se até 4 (quatro) dias após a data supra mencionada, ou seja, até ao dia 29 de Outubro de 2006, a quantia acima referida não der entrada na conta da primeira, a mesma pode rescindir o contrato, mediante notificação dirigida à outra parte, por correio registado com aviso de recepção, sem necessidade de qualquer outra interpelação, e fazer sua a quantia paga a título de sinal. 3º - a restante quantia em divida, no montante em Euros de 137.500,00 (cento e trinta e sete mil e quinhentos euros), deverá ser paga aquando da outorga da escritura de compra e venda (E);
6. Quanto à fracção então designada “AK”: O preço, para a ora prometida transacção, é no montante global em Euros 175.000,00 (cento e setenta e cinco mil euros), o qual deverá ser pago da seguinte forma: 1º - a título de sinal, e como início de pagamento, os segundos prestam, à primeira, no acto de assinatura do presente contrato, a quantia de €1.000,00 (mil euros), do que a primeira dá a
respectiva quitação, após boa cobrança da mesma. 2º- Como reforço de sinal, os segundos prestam, à primeira, até ao dia 25 de Outubro de 2006, a quantia de € 39.000,00 (trinta e nove mil euros), paga através de transferência bancária para a conta da primeira na Caixa ..., com o IBAN PT..., do que presta, esta, plena quitação, após boa cobrança da mesma, sendo que se até 4 (quatro) dias após a data supra mencionada, ou seja, até ao dia 29 de Outubro de 2006, a quantia acima referida não der entrada na conta da primeira, a mesma pode rescindir o contrato, mediante notificação dirigida à outra parte, por correio registado com aviso de recepção, sem necessidade de qualquer outra interpelação, e fazer sua a quantia paga a título de sinal. 3º - A restante quantia em dívida, no montante em Euros de 135.000,00 (cento e trinta e cinco mil euros), deverá ser paga aquando da outorga da escritura de compra e venda (F);
7. No dia 27 de Setembro de 2006, foram emitidos pelo mediador imobiliário PrediFunchal, dois documentos intitulados “Sinalização e Reserva”, pelos quais o referido mediador declara que recebeu dos ora Autores a quantia de € 1.000,00 (mil euros), em dinheiro, referente à fracção “T” e outra quantia de € 1.000,00 (mil euros) em dinheiro referente à fracção “AK”, a titulo de reserva das referidas fracções (G);
8. No dia 25 de Outubro de 2006, foram emitidos dois documentos pela Ré com o título Reforço de Sinal e Recibo, pelos quais a Ré declara que naquela data foi – lhe confiada pelos ora Autores a quantia de € 39.000,00 (trinta e nove mil euros), “importância essa destinada a reforçar o sinal datado de 28/09/2006, celebrado entre os Promitentes Vendedores – Compradores, mencionados neste reforço, e conforme cláusula 3ª parágrafo 2º do respectivo contrato da propriedade a seguir descriminada: Fracção autónoma correspondente ao apartamento provisoriamente designado por “T” no piso 4, dos prédios que irão ser submetidos ao regime de propriedade horizontal, a denominar por “D”, situado no sítio da ..., freguesia de ..., concelho do Funchal. E declara ter recebido a quantia de € 39.000,00 (trinta e nove mil euros), quantia confiada pelos ora Autores “importância essa destinada a reforçar o sinal datado de 28/09/2006, celebrado entre os Promitentes Vendedores – Compradores, mencionados neste reforço, e conforme clausula 3ª – parágrafo 2º do respectivo contrato da propriedade a seguir descriminada: fracção autónoma correspondente ao apartamento provisoriamente designado por “AK” no piso 3, dos prédios que irão ser submetidos ao regime da propriedade horizontal, a denominar por “D”, situado ao sítio da ..., freguesia de ..., concelho do Funchal” (H);
9. No dia 25 de Outubro de 2006, encontrava-se paga pelos Autores, à Ré, a quantia total de € 80.000,00 (oitenta mil euros), a título de sinal e principio de pagamento do preço, das fracções autónomas destinadas à habitação localizadas no edifício “D”, identificadas pelas letras “T” e, então “AK”, prometidas comprar e vender, respectivamente, através dos contratos promessa de compra e venda celebrados entre as referidas partes no dia 28/09/2006 (I).
10. Encontra – se registada na Conservatória do Registo Predial do Funchal, através da AP. ... de 2009/06/29 a constituição da propriedade horizontal do edifício “D” (J).
11. Encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial do Funchal, através da AP. ... de 2009/11/03, a Autorização de Utilização do supra identificado edifício, emitida pela Câmara Municipal do Funchal (L).
12. A Ré em momento algum procedeu à interpelação para a celebração dos contratos definitivos, conforme se obrigara na cláusula Quinta dos contratos promessa de compra e venda, (M);
13. No dia 10 de Novembro de 2010, os Autores enviaram carta registada com aviso de recepção para a Ré, cujo teor consta do documento nº 10 junto com a petição inicial e que se dá por reproduzido (N);
14. Nos termos da mesma carta, os Autores solicitaram que com a devida antecedência, nunca inferior a 5 dias, a Ré procedesse à entrega no referido Cartório Notarial de toda a documentação necessária para o efeito, exigível à parte vendedora (O);
15. E na dita carta ainda referiam os Autores que a não entrega da documentação nem a não comparência da Ré no local, dia e hora marcados para a realização da escritura daria lugar às devidas consequências nos termos legais (P);
16. Na referida carta os Autores invocaram a cláusula Sexta dos contratos promessa de compra e venda, e fixaram a vistoria para o dia 20 de Novembro de 2010 pelas 10h30 (Q);
17. O aviso de recepção que acompanhava a carta endereçada à R. foi assinado no dia 12 de Novembro (R);
18. No dia 20 de Novembro de 2010, pelas 10h30, os Autores deslocaram – se ao edifício “D” na companhia de engenheiro técnico civil, com o objectivo de efectuar a referida vistoria (S);
19. A Ré não compareceu no local nem se fez representar para os devidos efeitos (T);
20. Uma vez que junto ao edifício “D” se encontrava um stand de vendas de fracções do edifício e que o agente imobiliário detinha em sua posse as chaves das fracções ora em crise, foi possível aos AA. e ao técnico que os acompanhava, entrar no interior das fracções e proceder à sua vistoria (U);
21. De tal vistoria resultou que a fracção “T” não detinha quaisquer defeitos aparentes (V).
22. No dia 29 de Novembro de 2010, os Autores pelas 10h30, compareceram conforme o aprazado, no Cartório Notarial da Dra. ..., a fim se ser realizada a escritura de compra e venda da fracção “T” do edifício “D” (X);
23. A Ré não entregou no identificado cartório qualquer documentação que lhe dissesse respeito, não compareceu nem se fez representar, conforme o certificado de ocorrência junto como documento 12 com a petição inicial (Z);
24. Nesse dia e por esse motivo, não se realizou a escritura de compra e venda da fracção “T” do edifício “D”, melhor identificada em 1º a 3º deste articulado (AA);
25. No dia 13 de Janeiro de 2011, os Autores enviaram carta registada com aviso de recepção para a Ré com o seguinte teor: “Serve a presente para e no uso da faculdade concedida pela clausula Quinta do contrato promessa de compra e venda entre nós celebrado no dia 28 de Setembro de 2006, que tem por objecto a fracção então referenciada provisoriamente por fracção “AK”, de tipologia T2, actualmente identificada por fracção “AO” – Bloco I B, situada no piso cinco – contígua e para poente da fracção AN, a que pertence um estacionamento coberto e a arrecadação nº 46, localizada naquele que denominaram no contrato promessa de compra e venda em referência, edifício “D”, localizado ao sitio da ..., freguesia de ..., concelho do Funchal, actualmente e após a constituição da propriedade horizontal, descrita na Conservatória do Registo Predial do Funchal, sob o nº .../20071219 – AO, em que nós prometemos comprar e V. Exas. prometem vender, pelo preço total de € 175.000,00 (cento e setenta e cinco mil euros), interpelar V. Exas. para a realização da escritura de compra e venda que titulará o referido contrato prometido. A referida escritura terá lugar no cartório do Notário ..., situado à Rua ..., nºs .../... …, no Funchal, no dia 3 de Fevereiro de 2011, pelas 14h30. Solicitamos que com a antecedência de 10 dias da data fixada para a escritura, entreguem no referido cartório toda a documentação necessária e exigível legalmente à parte vendedora.” (BB);
26. O aviso de recepção que acompanhava a carta dirigida à Ré foi assinado no dia 17 de Janeiro de 2011 e devolvido aos Autores (CC);
27. No dia 3 de Fevereiro de 2011, pelas 14h30, conforme o aprazado, os Autores deslocaram – se ao cartório Notarial do Notário Licenciado ..., a fim de ser realizada a escritura de compra e venda da fracção “AO” do edifício “D” (DD);
28. A escritura de compra e venda não foi realizada porquanto a Ré não entregou qualquer documentação no referido cartório notarial, não compareceu, nem se fez representar (EE);
29. Pela ap. ... de 2011/05/30, a fracção “AO” a que corresponde a descrição .../20071219 do Registo Predial do Funchal, foi registada em nome de “F”, por a ter adquirido mediante compra e venda (FF);
30. As fracções autónomas prometidas comprar e vender, respectivamente pelos Autores e Ré têm actualmente a seguinte identificação e composição: Fracção localizada no edifício I, Bloco I – A, do piso 4, unidade habitacional tipo T-2, contígua e para norte e nascente da fracção “S”, pertencendo - lhe a arrecadação nº 25 (1º);
31. Face à falta de interpelação da Ré para a realização das escrituras das fracções prometidas vender, os Autores trataram de entrar em contacto, quer por telefone, quer pessoalmente na sede da Ré indagando da marcação das escrituras (2º);
32. Na vistoria realizada pelos AA, acompanhados por um engenheiro civil por si contratado e por um vendedor da ré, aqueles convenceram-se que a fracção designada provisoriamente por fracção “AK”, aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda datado de 28 de Setembro de 2006, após a construção do edifício, passou a ser identificada por fracção “AO”, conforme a planta rubricada pelos promitentes vendedores e junta ao referido contrato (5º);
33. Para o pagamento da restante parte do preço os Autores haviam recorrido à banca e obtido a aprovação do crédito (6º);
34. O empréstimo estava aprovado pela Caixa ... S.A desde o início do mês de Setembro de 2010 (7º);
35. Face à atitude da Ré e ao decurso do tempo desde a verificação da aprovação do crédito a conceder aos Autores verificou-se uma alteração altamente gravosa às condições para nova aprovação do crédito, com aplicação de condições e taxas prejudiciais para os Autores (8º).
36. A construção de um edifício de habitação colectiva depende de relações com diversas entidades como Câmara Municipal, entidades bancárias, empreiteiros, subempreiteiros (9º);
37. O que fez com que a alusão ao mês de Fevereiro de 2008, nos contratos promessa fosse apenas uma previsão (10º);
38. O empreendimento em causa foi edificado com recurso ao crédito e financiamentos bancários, facto do conhecimento dos Autores (11º);
39. A conjuntura de contracção e recessão económica que se tem acentuado nos últimos anos, determinou uma quebra nas vendas e, consequentemente, nas receitas (12º);
40. O que obstou a que a Ré obtivesse os documentos de distrate das hipotecas, a emitir pela entidade bancária financiadora, na medida em que era necessário proceder a amortizações de capital e juros que excediam o remanescente dos preços a pagar pelos Autores pela aquisição das fracções (13º);
41. A Ré comunicou, por diversas vezes, na sequência dos contactos mantidos entre as partes, que pretendia celebrar os contratos definitivos mas que se encontrava com dificuldades financeiras para obter os distrates (14º);
42. A Ré sempre referiu aos Autores que ainda não tinha as condições documentais para a celebração dos contratos definitivos ultimadas (15º);
43. A Ré já tem todas as condições necessárias para vender as fracções livres de ónus e encargos, reunidas há cerca de dois meses, quando surgiu uma divergência sobre o objecto dos contratos (16º);
44. A fracção “AK” corresponde, actualmente, à fracção “AJ” a qual se encontra localizada no Edifício I, Bloco B, Piso 4º (17º);
45. Facto que a Ré sempre veiculou aos Autores (18º);
46. A fracção “AO” fica localizada no piso 5 do Bloco I-B e não foi objecto dos contratos celebrados entre a Ré e os Autores (19º);
47. Os Autores tiveram conhecimento da carga hipotecária contraída pela Ré sobre o imóvel onde se localizavam as fracções prometidas vender quando requisitaram certidão junto da Conservatória do registo predial do Funchal, com vista à instrução desta acção (20º);
48. Os Autores transmitiram à Ré, através de carta datada de 13 de Janeiro de 2011, que a fracção designada provisoriamente pela letra “AK”, no contrato promessa, após a constituição da propriedade horizontal era a designada pela letra “AO”, localizada no piso 5 (21º).
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B - FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
i. DA NULIDADE DA SENTENÇA
Qualquer acto jurisdicional, nomeadamente uma sentença, ou mesmo um despacho, podem atentar contra as regras próprias da sua elaboração e estruturação ou contra o conteúdo e limites do poder à sombra da qual é decretada e, então, torna-se passível de nulidade, nos termos do artigo 668º do Código de Processo Civil (artigo 615º NCPC).
A este respeito, estipula-se no apontado artigo 668º do CPC (artigo 615º NCPC), Sob a epígrafe de “Causas de nulidade da sentença”, que:
“1 - É nula a sentença:
a) Quando não contenha a assinatura do juiz;
b) Quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;
c) Quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão (ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível (al.c) do artigo 615º NCPC);
d) Quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;
e) Quando condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido.....”
Resulta da alegação do recorrente que esta imputa à decisão recorrida a nulidade decorrente da alínea d) do citado normativo, a qual se reconduz a um vício de conteúdo, na enumeração de J. CASTRO MENDES, Direito Processual Civil, II vol., 793 a 811, ou seja, vício que enferma a própria decisão judicial em si, nos fundamentos, na decisão, ou nos raciocínios lógicos que os ligam.
Estatui a alínea d) do nº 1 do artigo 668º do CPC ( artigo 615º do NCPC), que o tribunal deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.
E, é tendo em consideração o disposto no artigo 660.º, n.º 2 CPC (artigo 608º NCPC), que se terá de aferir da nulidade prevista na citada alínea b) do n.º 1 do artigo 668.º do CPC ( artigo 615º do NCPC).
Não pode, com efeito, o Tribunal conhecer senão das questões suscitadas pelas partes, excepto se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento de outras.
Esclarece M. TEIXEIRA DE SOUSA, Estudos sobre o novo Processo Civil”, Lex, 1997, 220 e 221, que está em causa “o corolário do princípio da disponibilidade objectiva (art. 264.º, n.º 1 e 664.º 2.ª parte) o que significa que o tribunal deve examinar toda a matéria de facto alegada pelas partes e analisar todos os pedidos formulados por elas, com excepção apenas das matérias ou pedidos que forem juridicamente irrelevantes ou cuja apreciação se tornar inútil pelo enquadramento jurídico escolhido ou pela resposta fornecida a outras questões “.
As questões a que alude a alínea em apreciação são, como bem esclarece A. VARELA, RLJ, Ano 122.º, pág. 112, “(...) todas as pretensões processuais formuladas pelas partes que requerem decisão do juiz, bem como os pressupostos processuais de ordem geral e os pressupostos específicos de qualquer acto (processual) especial, quando realmente debatidos entre as partes …”.
Como escreve ALBERTO DOS REIS, CPC Anotado, Vol. V, 143, a propósito da omissão de pronúncia, “são, na verdade, coisas diferentes: deixar de conhecer de questão de que devia conhecer-se, e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão produzida pela parte”.
No imprescindível rigor na delimitação das questões colocadas pelas partes, o que contende com os limites da sentença, é necessário atender não só ao pedido, como à causa de pedir.
Refere ALBERTO DOS REIS, ob. cit., 54, a propósito do que deverá entender-se por “questões suscitadas pelas partes”, que “para caracterizar e delimitar, com todo o rigor, as questões postas pelas partes, não são suficientes as conclusões que elas tenham formulado nos articulados; é necessário atender também aos fundamentos em que elas assentam. Por outras palavras: além dos pedidos propriamente ditos, há que ter em conta a causa de pedir.
Na verdade, assim como uma acção só se identifica pelos seus três elementos essenciais (sujeitos, objecto e causa de pedir), ..., também as questões suscitadas pelas partes só ficam devidamente individualizadas quando se souber não só quem põe a questão (sujeitos) e qual o objecto dela (pedido), senão também qual o fundamento ou razão do pedido apresentado (causa de pedir)”.
Salienta-se, por outro lado, no Ac. do STJ de 06.05.04 (Pº 04B1409), acessível na Internet, no sítio www.dgsi.pt, a propósito da omissão de pronúncia, que “(...) terá o julgador que identificar, caso a caso, quais as questões que lhe foram postas e que deverá decidir. (....) E se, eventualmente, o juiz, ao decidir das questões suscitadas, tem por assentes factos controvertidos ou vice-versa, qualifica juridicamente mal uma determinada questão, aplica uma lei inapropriada ou interpreta mal a lei que devia aplicar, haverá erro de julgamento, mas não nulidade por omissão de pronúncia ”.
No caso em apreciação, invoca a apelante que a decisão recorrida padece de omissão de pronúncia, por não se ter pronunciado sobre a situação de mora e sobre o prazo indicado nas notificações, efectuadas pelos autores à ré, para outorga dos contratos.
Ora, muito embora na sentença recorrida se tenha entendido que era a ré que estava em falta quanto ao cumprimento das obrigações que a vinculam, a qual lhe é plenamente imputável, o certo é que a procedência da pretensão dos autores fundou-se, não na verificação da conversão da mora em incumprimento definitivo por via da figura da intimação admonitória (2ª parte do nº 1 do artigo 808º do Código Civil), mas sim pela perda do interesse do credor (1ª parte do nº 1 do artigo 808º do C.C.), razão pela qual a questão suscitada pela apelante não teve na sentença recorrida qualquer relevância, podendo até considerar-se prejudicada.
Por outro lado, no que concerne ao vício traduzido na nulidade decorrente da alínea c) do citado normativo, doutrina e jurisprudência têm entendido que essa nulidade ocorre quando os fundamentos invocados deveriam conduzir, num processo lógico, à solução oposta da que foi adoptada naquela.
Esta nulidade – oposição entre os fundamentos e a decisão – só se verifica quando os fundamentos, quer de facto quer de direito, invocados pelo juiz devam, logicamente, conduzir ao resultado oposto ao que é expresso na sentença.
A contradição entre os fundamentos e a decisão a que se refere o citado normativo é uma contradição de ordem formal, que se refere aos fundamentos estabelecidos e utilizados na sentença, e não aos que resultam do processo.
E, tal nulidade traduzida na desconformidade entre a decisão e o direito aplicável - substantivo ou adjectivo – não se confunde com o erro de julgamento, ou seja, na subsunção dos factos à norma jurídica ou, muito menos, com o erro na interpretação desta.
É que, quando o juiz entende que dos factos apurados resulta determinada consequência jurídica e este seu entendimento é expresso na fundamentação, ou dela decorre, poderemos, sim, estar perante um erro
de julgamento. Nesse caso, o juiz fundamenta a decisão, mas decide mal. Resolve as questões colocadas num certo sentido porque interpretou e/ou aplicou mal o direito - LEBRE DE FREITAS, CPC Anotado, vol. 2.º, pág. 670.
Na sentença recorrida, o tribunal a quo, tendo em consideração os factos alegados e que resultaram provados, aplicou o direito que julgou adequado e pertinente ao caso em apreciação, não se vislumbrando qualquer contradição entre os fundamentos e a decisão, sendo certo que, independentemente do que consta da mensagem enviada pelo mandatário da ré à mandatária dos autores, por correio electrónico, constante de fls. 236, o tribunal recorrido respondeu negativamente ao artigo 24º da Base Instrutória.
Os alegados vícios de conteúdo a que se refere o artigo 668º, n.º 1, alíneas c) e d) do Código do Processo Civil (artigo 615º, nº 1, als. c) e d) do NCPC), não se verificam na sentença recorrida, pelo que improcede o que a tal respeito consta das conclusões dos apelantes.
Situação diversa é a de saber se houve erro de julgamento, pois como se refere no Ac. do STJ de 21.05.2009 (Pº 692-A/2001.S1), acessível no supra citado sítio da Internet Se a questão é abordada mas existe uma divergência entre o afirmado e a verdade jurídica ou fáctica, há erro de julgamento, não “errore in procedendo”.
Importa, então, apurar se há erro de julgamento, o que implica a análise da subsunção jurídica efectuada pelo Tribunal a quo e que se reconduz, ao cabo e ao resto, ao fundamento de mérito do recurso.
Improcede, pois, o que a este propósito consta da alegação da apelante (CONCLUSÕES li. a lv ).
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ii. DA VERIFICAÇÃO DE ERRO DE JULGAMENTO NA SUBSUNÇÃO JURÍDICA ADUZIDA, TENDO EM CONSIDERAÇÃO OS FACTOS APURADOS.
Û DOS PRESSUPOSTOS DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO CELEBRADO ENTRE AUTORORES E RÉ, PREVISTOS NO ARTIGO 801º E SS DO CÓDIGO CIVIL,
Peticionaram os autores nesta acção a condenação da ré no pagamento do montante de € 80.000,00, invocando o disposto no nº 2 do artigo 442º do Código Civil, dado o incumprimento do contrato, por parte da ré, e que, por facto a esta imputável, os autores perderam o interesse na outorga do contrato definitivo.
Como decorre do artigo 410º e 411º do Código Civil, entende-se por contrato-promessa, a convenção pela qual ambas as partes ou apenas uma delas se obrigam a celebrar, dentro de certo prazo e verificados certos pressupostos, determinado contrato - v. ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, Vol. I., 264 .
Com a celebração de um contrato-promessa emerge apenas para os contraentes, a obrigação de facto positivo de contratar, de outorgar o contrato definitivo.
No caso em apreciação estão em causa dois contratos- promessa que autores e ré subscreveram, em 28.09.2006, nos termos dos quais a ré declarou prometer vender aos autores, e estes declararam prometer comprar, duas fracções provisoriamente referenciadas pelas letras “T” e “AK”, numa edificação que a ré declarou estar a construir, mediante o preço global, respectivamente de € 177.500,00 e € 175.000,00, ficando estabelecido o montante pago, a título de sinal, o reforço do mesmo, encontra-se pago, a esse título, em 25.10.2006, a quantia total de €80.000,00), ficando o pagamento da restante parte do preço - € 137.500,00
e €135.000,00 - para o momento da outorga das respectivas escrituras de compra e venda – v. Nºs 1, 2, 5, 6, 7, 8 e 9 da Fundamentação de Facto.
Decorre do disposto no nº 2 do artigo 442º do Código Civil que: “Se quem constituiu o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente o direito de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele o direito de exigir o dobro do que houver prestado ou, se houve tradição da coisa que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago”.
Pela letra do artigo 442º do C.C. se conclui que as sanções legais aplicáveis ao incumprimento, por parte de qualquer dos contraentes, pressupõem um incumprimento definitivo e não a simples mora, salvo se as partes expressamente convencionarem um regime específico de resolução.
Nos casos em que se conclua que alguma das partes deixou de cumprir o contrato em termos definitivos, a contraparte poderá resolver o contrato e invocar a sanção específica prevista no regime dos contratos-promessa - v. artigo 801º, nº 2 do C.C.
Antes das alterações introduzidas no artigo 442º do Código Civil pelo DL nº 379/86, era entendimento pacífico que a respectiva sanção só ocorria nas situações de incumprimento definitivo (cfr. ANTUNES VARELA, RLJ ano 119, 296 e ss.; BRANDÃO PROENÇA, Do Incumprimento do Contrato-Promessa, 117 e ss.
Após as aludidas alterações, passaram a perfilar-se duas correntes de opinião:
a) Uma, no sentido da aplicação da sanção à simples mora – cfr. a propósito, ANTUNES VARELA, Das Obrigações, vol.I, 6ªed., 326, ALMEIDA COSTA, RLJ ano 124, 95, Ac. STJ de 10.02.98, CJ /STJ VI, 1, 63;
b) Outra corrente, maioritária, no sentido de que só o inadimplemento definitivo do contrato é relevante para o efeito - v. a título meramente exemplificativo, CALVÃO DA SILVA, Cumprimento e Sanção Pecuniária, 297 e Sinal e Contrato-Promessa, 11ª edição, Almedina, 2006, 112 a 128; Ac. R.L. de 27.04.2006 (Pº 2000/2006-6) Ac. R.P. de 27.02.2007 (Pº 0720500) e Acs. STJ de 29.11.2006 (Pº 06A3723), de 14.09.2006 (Pº 06B2117) e de 07.03.2006 (Pº 05A3426), e ampla jurisprudência aí citada, todos acessíveis na Internet, no sítio www.dgsi.pt.
Resulta da análise do citado artigo 442º, nºs 2 e 3, ao remeter para o artigo 830º, ambos do Código Civil, que o regime do sinal previsto no n.º 2 do artigo 442º do C. Civil, não é aplicável à simples mora e só se justifica no caso de incumprimento definitivo do contrato-promessa.
É que, não é crível que o legislador tivesse querido estabelecer a mesma sanção indemnizatória para dois distintos ilícitos como são a mora e o incumprimento definitivo.
Como se pode ler no Ac. do STJ de 2.2.2006 (05B3578), acessível no citado sítio da Internet “O incumprimento definitivo, tratando-se de um negócio bilateral, confere ao outro contraente o direito de resolver o contrato, constituindo o inadimplente na obrigação de indemnização que, no âmbito do contrato-promessa, se calcula nos termos do art. 442º, nº 2, do Código Civil, perda do sinal ou restituição do sinal em dobro”.
Ensina J. BAPTISTA MACHADO – “Pressupostos da Resolução por Incumprimento”, Estudos em Homenagem ao Prof. J.J. Teixeira Ribeiro – II Jurídica, págs. 348/349, que “[…] O incumprimento é uma categoria mais vasta onde cabem:
a) O incumprimento definitivo, propriamente dito;
b) A impossibilidade de cumprimento;
c) A conversão da mora em incumprimento definitivo – art. 808º, nº1, do C. Civil;
d) A declaração antecipada de não cumprimento e a recusa categórica de cumprimento, antecipada ou não;
e) E, talvez ainda, o cumprimento defeituoso […]”.
No que respeita à inadimplência por impossibilidade de cumprimento, podem configurar-se as seguintes situações:
a) Impossibilidade parcial e definitiva não imputável ao devedor – artigo 793º, nº 2;
b) Impossibilidade total e definitiva imputável ao devedor - artigo 801º, nº 2;
c) Impossibilidade parcial e definitiva imputável ao devedor – artigo 802º, todos do C. Civil – v. J. BAPTISTA MACHADO, ob. cit., 345.
Como é sabido, o incumprimento definitivo constitui o pressuposto do direito à obtenção da resolução do contrato, e tanto pode resultar da impossibilidade da prestação, de perda do interesse do credor ou de recusa de cumprimento.
Com efeito, tanto pode existir nos casos previstos no artigo 801º, nº 1 do Código Civil, em que a prestação se torne impossível por causa imputável ao devedor, como nos casos em que, objectivamente, o credor tenha perdido o interesse que tinha na prestação, ou ainda quando esta não seja realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado ao devedor, conforme decorre do artigo 808º do Código Civil.
Esta última situação implica uma notificação que se traduz numa interpelação admonitória, designação doutrinária do acto previsto no nº 1 do artigo 808º do C.C. e que consiste na fixação pelo credor, ao devedor, de um prazo suplementar razoável para que cumpra a obrigação, sob pena de a considerar definitivamente não cumprida, podendo exercer todos os direitos em que esse definitivo não cumprimento o constitui.
A notificação admonitória ou intimação cominatória é uma declaração receptícia que contém três elementos, como salienta CALVÃO DA SILVA, ob. cit., pg. 127 e também em “Estudos de Direito Civil e Processo Civil”, 159:
i) Intimação para o cumprimento;
ii) Fixação de um termo peremptório para o cumprimento;
iii) Admonição ou cominação de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida se não ocorrer o cumprimento dentro do prazo.
É certo que o incumprimento definitivo da obrigação pressupõe uma situação de mora no cumprimento de uma das partes e consuma-se pela via da perda do interesse na prestação, verificada em termos objectivos ou pela omissão de cumprimento pelo devedor em prazo razoável que lhe tenha sido fixado e comunicado pelo credor – v. Ac. STJ de 29.06.2006 (Pº 06B1991), acessível no supra citado sítio da Internet.
Preceitua, por seu turno, o artigo 808º, nº 1 do Código Civil que se o credor, em consequência da mora perder o interesse que tinha na prestação, (…) considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação, exigindo a lei, no nº 2 do citado normativo, que a perda de interesse seja apreciada objectivamente, visando assim evitar que o devedor fique sujeito a uma perda infundada do interesse na prestação.
Como refere INOCÊNCIO GALVÃO TELES, Obrigações, 4ª ed., 235, “não basta que o credor diga, mesmo convictamente, que a prestação já não lhe interessa”. Não se contenta a lei, no aludido normativo, com a simples perda subjectiva do interesse do credor na prestação em mora, para decretar a resolubilidade do contrato, exigindo que a perda do interesse seja apreciada objectivamente, o que significa que a perda do interesse na prestação não pode filiar-se numa simples mudança de vontade do credor desacompanhada de qualquer circunstância além da mora, como seja, por exemplo, o facto de, por causa da mora, o negócio já não ser do agrado do credor. E, este regime aplica-se, quer esteja em causa um contrato definitivo, ou tão somente um contrato–promessa.
Quando a lei se refere a uma perda objectiva do interesse na prestação em mora, tem apenas em vista casos em que, pela natureza da própria obrigação, o retardamento no cumprimento destrói o objectivo do negócio.
Decorre de tudo o antes ficou dito, que a demonstração da perda do interesse do credor apenas releva nos casos em que se verifica mora na prestação, ou seja, mora na celebração do contrato definitivo, obviamente imputável ao devedor.
Há que estabelecer, todavia, uma distinção entre esta figura jurídica da “perda objectiva do interesse na prestação em mora”, prevista no artigo 808º do CPC, e o desinteresse ou desistência posterior à celebração do contrato.
Vejamos, então, se se deve considerar verificado o incumprimento definitivo imputável à ré, na qualidade de promitente alienante.
Como é sabido, caso não esteja determinado no contrato-promessa o dia, hora e local certos para a celebração da escritura, esta está dependente de interpelação.
Segundo alega a ré/recorrente as partes subordinaram a celebração dos contratos definitivos a um termo incerto e a uma condição suspensiva.
Ficou consignado na cláusula 5ª do contrato-promessa em causa que: A escritura que definitivamente titulará a prometida transacção, deverá ter lugar logo que se encontrem reunidas as condições documentais para tal, simultaneamente à de constituição de propriedade horizontal, e a solicitação da primeira ou da sua representada, que aos segundos deverá notificar, por carta registada com aviso de recepção, emitida com a antecedência mínima de 5 (cinco dias, e enviada para o endereço constante do presente contrato. Primeiro: Se reunidas as ditas condições, o que se prevê até Fevereiro de 2008, a primeira não proceder à prevista notificação, a mesma faculdade poderá ser exercida pelos segundos, que àquela poderão notificar, desde que com respeito por igual forma e prazo – v. Nº 3 da Fundamentação de Facto.
Como estabelece o artigo 270º do Código Civil: «As partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução: no primeiro caso, diz-se suspensiva a condição; no segundo, resolutiva».
Condição constitui, portanto, um acontecimento futuro e incerto e o facto supostamente condicionante tem de ser desencadeado por vontade de um dos contraentes.
Para MANUEL DE ANDRADE, Teoria Geral da Relação Jurídica, vol. II, 356, a condição pode definir-se como "a cláusula por virtude da qual a eficácia de um negócio (o conjunto dos efeitos que ele pretende desencadear) é posta na dependência de um acontecimento futuro e incerto, por maneira que ou só verificado tal acontecimento é que o negócio produzirá os seus efeitos (condição suspensiva) ou então só nessa eventualidade é que o negócio deixará de os produzir".
Trata-se, por isso, de uma condição mista, em que o evento condicionante depende em parte da vontade de um dos sujeitos da relação condicional e em parte de um acto de terceiro.
No caso vertente, não se pode, em rigor, afirmar que as partes subordinaram o cumprimento do contrato definitivo a um “acontecimento futuro e incerto” nos termos do artigo 270º do Código Civil, visto ter sido indicado um prazo provável para o cumprimento do contrato.
Tão pouco o contrato promessa em causa estabelece uma cláusula “cum potueri”, prevista no artigo 778º do Código Civil, na medida em que o tempo do cumprimento, com relação à obtenção, por parte da ré, das condições documentais para tal, maxime licença e utilização, bem como a constituição da propriedade horizontal, não foi deixado para o momento da possibilidade da ré, i.e., quando as condições desta o permitissem ou ao seu arbítrio, porquanto no contrato-promessa se fixou um prazo.
É certo que não se convencionou um prazo certo, fixo ou absoluto para a outorga das escrituras públicas, pelo que se impunha a sua fixação para que se verificasse uma situação de exigibilidade e o devedor pudesse ficar em mora, já que esta existe, como acima ficou dito, como forma de não cumprimento da obrigação, desde que, por causa imputável ao devedor, a prestação ainda possível, não foi efectuada em devido tempo.
Não tendo sido indicado nos contratos-promessa o dia, hora e local para a celebração dos contratos definitivos, ultrapassado o prazo incerto ou infixo neles aludido, a obrigação principal das partes – celebração do contrato prometido – ficou sem prazo, convertendo-se numa obrigação pura, nos termos do artigo 805º, nº 1º do Código Civil, estando, consequentemente, dependente de interpelação para esse efeito.
Está provado nos autos que a constituição da propriedade horizontal relativamente ao edifício onde se inseriam as fracções prometidas vender foi registada em 29.06.2009 e a autorização de utilização foi registada em 03.11.2009 – v. Nºs 4, 10 e 11 da Fundamentação de Facto.
E, só esta factualidade seria susceptível de integrar “as condições documentais, simultaneamente à de constituição de propriedade horizontal”, necessárias para a efectivação da “escritura que definitivamente titularia a prometida transacção”, já que, como é evidente, não está ali em causa a viabilidade financeira de a ré dar cumprimento ao contrato-promessa, celebrando os contratos definitivos, o que implicava, consequentemente, proceder ao necessário distrate das hipotecas.
Ora, apesar do dever de marcar a realização dos contratos definitivos incumbisse à ré, promitente-vendedora, aqui recorrente, o que significa que o prazo se tem de considerar fixado a favor desta, de harmonia com o disposto no artigo 779º do Código Civil, a verdade é que, a ré não procedeu à interpelação dos autores para tal efeito – v. Nº 12 da Fundamentação de Facto.
Foram os autores, promitentes-compradores, após a aprovação do empréstimo bancário a que tiveram de recorrer, quem notificou a ré para a celebração dos contratos definitivos, por cartas registadas com aviso de recepção, datadas de 10.11.2010 e 13.01.2011, não tendo a ré comparecido nos cartórios notariais onde foram marcadas as escrituras, nos dias 29.11.2010 e 03.02.2011, nem procedeu esta à entrega de qualquer documentação com vista à realização das ditas escrituras – v. Nºs 13 a 17, 22 a 28, 33 e 34 da Fundamentação de Facto.
Não necessitavam, portanto, os autores de lançar mão da acção especial para fixação de prazo prevista nos artigos 1456º e 1457º do CPC (arts. 1026º e 1027º do NCPC).
Com a convocação da ré para comparecer nos Cartórios Notariais para celebração das escrituras e, face à não comparência desta, passou a ré a estar em mora com relação ao cumprimento dos contratos.
Não resulta, porém, das ditas cartas de notificação, enviadas pelos autores à ré, qualquer intimação formal para o acto, por forma a se poder considerar que, com a sua falta ao mesmo, incorreria em incumprimento definitivo, cominação esta que era essencial para se poder retirar da eventual ausência do promitente faltoso as consequências legalmente prevenidas no artigo 808º, nº1, segunda parte, do CCivil, isto é, a possibilidade de resolver o contrato - cfr PIRES DE LIMA E ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, Vol. II, 3ª edição, 72, e Ac. STJ de 22.11.2012 (Pº 98/11.6TVPRT.P1.S1) e ampla jurisprudência aí citada.
Importa, pois, concluir que, as citadas cartas a convocar a ré
para a celebração das escrituras de compra e venda das fracções, não consubstanciam uma verdadeira interpelação admonitória.
De tais notificações deveria constar uma declaração inequívoca e precisa de que os contratos-promessa se teriam por incumpridos e seriam resolvidos se a prestação – celebração dos contratos definitivos - não viesse a ser efectuada nos dias designados para o efeito, o que in casu não sucedeu.
Na primeira carta de notificação, apenas se diz que a não entrega da documentação, nem a não comparência da ré daria lugar às devidas consequências nos termos legais, sem definir quais seriam; na segunda carta nem sequer esse aspecto é ali mencionado e, por isso, não se pode entender que a mora da ré se haja convertido numa situação de incumprimento definitivo.
Entende-se, por conseguinte, que prejudicada ficará a análise dos prazos concedidos pelos autores nas mencionadas cartas para a realização das escrituras públicas. No entanto, sempre se dirá que, em face do que a tal propósito consta da cláusula 5ª dos contratos-promessa (prazo de 5 dias), é manifesta a razoabilidade dos prazos de 17 dias e 20 dias entre o recebimento das notificações, por parte da ré, e o agendamento das escrituras – v. Nºs 13, 17, 25, 26 e 27 da Fundamentação de Facto.
Mas, o incumprimento definitivo da obrigação, pressupondo uma situação de mora no cumprimento de uma das partes, consuma-se não só pela omissão de cumprimento pelo devedor em prazo razoável que lhe tenha haja sido fixado e comunicado pelo credor (interpelação admonitória), mas também, como antes ficou dito, pela via da perda do interesse na prestação, verificada em termos objectivos.
E, é com base neste fundamento que assenta a pretensão dos autores e que mereceu a anuência da sentença recorrida, decisão com a qual a recorrente se insurge.
Vejamos se com razão.
A este propósito resulta provado - sendo certo que não foi impugnada no recurso a decisão relativa à matéria de facto, com observância dos ónus previstos no artigo 685º-B do CPC -, que:
Ø O empréstimo a que os autores tiveram de recorrer estava aprovado pela Caixa ... S.A desde o início do mês de Setembro de 2010 - Nº 7 da Fundamentação de Facto;
Ø Face à atitude da Ré e ao decurso do tempo, desde a verificação da aprovação do crédito a conceder aos Autores, verificou-se uma alteração altamente gravosa às condições para nova aprovação do crédito, com aplicação de condições e taxas prejudiciais para os Autores - Nº 8 da Fundamentação de Facto;
Ø A fracção provisoriamente identificada como “AK”, que os autores consideravam corresponder à fracção “AO”, correspondia afinal à fracção “AJ”, o que sempre foi veiculado pela ré - Nºs 1, 32, 44, 45 e 48 da Fundamentação de Facto;
Sucede que, em face da marcação da escritura pública, com relação àquela fracção, para 03.02.2011, cuja notificação a ré recebeu, em 17.01.2011 e, independentemente da confusão verificada quanto à identificação da fracção que no contrato-promessa constava como sendo a fracção “AK”, a verdade é que demonstrado ficou que, nessa data, a ré não se encontrava em condições financeiras para a efectivação das escrituras públicas, o que, com segurança se pode afirmar, só veio a suceder em Maio de 2011 (como de resto, a ré confessa, no artigo 53º da contestação, apresentada em 04.07.2011, ali se mencionando que “A ré já tem todas as condições necessárias para vender as fracções, livres de ónus e encargos, reunidas há cerca de dois meses”).
E foi, com efeito, inclusivamente vendida a terceiros a tal fracção “AO”, que os autores haviam identificado como aquela que correspondia à que lhes havia sido prometida vender, venda essa registada na Conservatória do Registo Predial já depois de ter sido instaurada a presente acção.
É, pois, inconsequente a subliminar invocação da ré/apelada de que terá sido a divergência quanto ao objecto dos contrato que, porventura, esteve na base da não celebração das escrituras públicas.
Acresce que, ainda que se tenha de entender que, em 3.02.2011, os autores ainda pretenderiam adquirir, pelo menos, a fracção identificada no contrato promessa como fracção “AK”, é perfeitamente aceitável a perda objectiva do interesse dos autores na prestação, atentas as circunstâncias advenientes da prolongada mora na celebração dos contratos definitivos, mora essa imputável à ré (sinal de € 80.000,00 entregue pelos autores em Outubro de 2006 e prazo previsto para a celebração dos contratos para Fevereiro de 2008), agravadas pela dificuldade e oneração de nova aprovação de crédito, por virtude do decurso do tempo.
É que, muito embora esse circunstancialismo seja de todos conhecido, é inequívoca a demonstração nos autos, face à prova produzida - Nº 8 da Base Instrutória (Nº 35 da Fundamentação de Facto) – que ocorreu uma alteração gravosa das condições para nova aprovação do crédito, eventualmente a conceder aos autores, com taxas prejudiciais para estes, como resulta claro da decisão sobre a matéria de facto, ao salientar, a Exma. Juíza do Tribunal a quo, o depoimento prestado por uma testemunha que identificou, na qualidade de funcionário da C....
Neste conspecto, corrobora-se o entendimento da 1ª instância, ao considerar definitivamente incumpridos os contratos- promessa em causa nos autos, por perda objectiva do interesse dos promitentes-compradores, ora autores, na prestação, o que acarreta a improcedência da apelação, mantendo-se a decisão recorrida.
*
A apelante será responsável pelas custas respectivas nos termos do artigo 446º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil Civil (artigo 527º, nºs 1 e 2 do NCPC).
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IV. DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes desta 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente o recurso, mantendo-se a decisão recorrida.
Condena-se a apelante no pagamento das custas respectivas.
Lisboa, 31 de Outubro de 2013
Ondina Carmo Alves - Relatora
Eduardo José Oliveira Azevedo
Olindo dos Santos Geraldes