| Decisão Texto Integral: |
Simão propôs acção de despejo contra A e S relativamente ao R/C direito do prédio urbano....com fundamento na falta de pagamento das rendas, desde a vencida em 01.01.2002.
A R A contestou, dizendo, em síntese:
Que pagou as rendas desde 01.01.2002, mas que o autor não passou recibos;
Que não pagou as rendas vencidas desde 01.06.2002 porque, por um lado, o senhorio continuava a não passar recibos e, por outro, porque não procedeu à realização de determinadas obras no locado** Entretanto, o A. requereu o despejo imediato do local arrendado, com fundamento na falta de pagamento das rendas vencidas na pendência da acção, ao abrigo do disposto no artº 58º, nº 2 do RAU.
Para tanto alegou que:
A R confessa não ter pago as rendas desde 01.06.2002;
Mas também não foram pagas as rendas vencidas desde 01.01.2002;
Não foram pagas as rendas vencidas na pendência da acção.** A R respondeu, dizendo, em síntese:
Que só deixou de pagar as rendas em virtude de infiltrações verificadas no andar, que o A. não reparou apesar de avisado para o efeito;
Que participou essa situação à CMC e obteve uma vistoria ao local realizada por uma comissão de peritos, da qual resultou uma notificação ao senhorio, para proceder às obras necessárias;
Em virtude da não realização dessas obras sofreu a R enormes prejuízos.
Por isso tem a R o direito a recusar o pagamento das rendas;
Que se encontra em situação económica que não lhe permite pagar as rendas.
Que se verificam os fundamentos para o deferimento da desocupação até um ano, pelo que não deve ser decretado o despejo imediato.** Foi proferido o despacho relativo ao incidente de despejo imediato, indeferindo-se o pedido.
Desta decisão recorreu o A. formulando as seguintes conclusões, em síntese:
a) Há acordo quanto ao montante da renda acordada e as devidas.
b) Os RR confessaram expressamente não ter pago nem depositado as rendas vencidas na pendência da acção.
c) Os fundamentos alegados para o não pagamento das rendas não têm qualquer fundamento.
d) Para fundamentar a excepção, os RR teriam necessariamente de alegar não ter actualmente o locado condições para o seu gozo, o que não fizeram
Não foram feitas contra-alegações.
Foi sustentado o despacho recorrido.
Foram dispensados os vistos.
Para a decisão do recurso importa ter em consideração os seguintes factos:
1- A acção de despejo deu entrada em tribunal no dia 29.01.2003;
2. A R confessou não ter pago as rendas desde Junho de 2002.
3. A R invoca a excepção de incumprimento do contrato.
4. O pedido de despejo imediato foi feito em 11.07.2003.
O DIREITO.I Está em causa saber se numa acção de despejo, invocando o R a excepção de não cumprimento do contrato por parte do senhorio, nomeadamente por este não passar recibos de renda e não ter procedido à realização de determinadas obras, se pode decretar o despejo imediato nos termos do artigo 58º do RAU.
Este estabelece o seguinte:
1. Na pendência da acção de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.
2. O senhorio pode requerer o despejo imediato com base no não cumprimento do disposto no número anterior, sendo ouvido o arrendatário.
3. O direito a pedir o despejo imediato caduca quando o arrendatário, até ao termo do prazo para a sua resposta, paga ou deposite as rendas em mora e a importância de indemnização devida e disso faça prova......
No mesmo sentido estabelecia o artigo 979º do CPC, na redacção anterior ao DL 329-A/95, de 12.12., embora o citado artigo 58º contenha algumas alterações de forma, com simplificação do processado no que concerne à prova a fazer pelo arrendatário.
O fundamento da acção é a falta de pagamento de rendas.
A lei não diz expressamente se este artigo se aplica quando está em causa a falta de pagamento de rendas e o inquilino invoca a excepção de não cumprimento do contrato. A verdade é que não se mostra que sejam excluídas essas hipóteses, nem parece razoável que o fossem.
Este incidente visa sobretudo evitar que o arrendatário, na pendência da acção de despejo, deixe de pagar as rendas que se forem vencendo, seja qual for a causa de pedir. E isto pode acontecer sobretudo quando o inquilino prevê que vai perder a acção e não pretende pagar mais rendas, continuando a ocupar o local porventura durante alguns anos sem nada pagar. E tal pode acontecer, designadamente, e sobretudo, quando está em causa a falta de pagamento de rendas.
Se a este fosse permitido não pagar a renda, com a invocação de que também o senhorio não teria cumprido, estaria encontrado um meio extremamente simples e prático para o inquilino defraudar o espírito da lei.
O arrendatário, quando notificado para responder, apenas tem que provar que já pagou ou depositou as rendas vencidas na pendência da acção, ou proceder ao seu depósito, acrescido da indemnização devida, fazendo a respectiva prova. Caso contrário será condenado a despejar imediatamente o local arrendado (veja-se a propósito o preâmbulo do DL 321-A/90, que aprovou o RAU).
Efectivamente, este incidente tem um fundamento autónomo em relação à acção principal, ou seja, a falta de pagamento de rendas vencidas na pendência desta. Ainda que o fundamento da acção de despejo seja a falta de pagamento de rendas, no incidente de despejo imediato apenas estarão em causa as rendas vencidas na pendência da acção. E, in casu verifica-se o não pagamento dessas e outras rendas.
II
Como se disse, A R alega que não pagou as rendas porque, por um lado, o senhorio não passou os competentes recibos e, por outro, porque este não procedeu à realização da obras no locado. E diz ainda que se verificam os fundamentos para o deferimento da desocupação até um ano, pelo que não deve ser decretado o despejo imediato.
Salvo o devido respeito, não tem qualquer relevância a invocação destes factos para os efeitos deste incidente. Trata-se, efectivamente de um processado muito simples e expedito que não se compadece com outras averiguações. As questões suscitada pelo agravado teriam que ser decididas na acção principal, e o arrendatário deveria pagar as rendas vencidas na sua pendência ou proceder ao seu depósito.
Tenha-se em consideração que o senhorio impugna aqueles factos.
E as humidades verificadas no locado serão provenientes do andar superior.
Mas, sobretudo, como diz o agravante, os RR nem sequer alegaram não poder ocupar o local arrendado em virtude das alegadas deficiências, por razões imputáveis ao senhorio. Além disso, também não alegam a data dessas eventuais deficiências e sua comunicação ao senhorio.
Foi referido no despacho recorrido:
« Nos presentes autos, verifica-se que os PR não juntaram aos autos qualquer documento que comprove terem efectuado o pagamento das rendas vencidas na pendência da acção directamente à A., nem efectuaram o respectivos depósito nos termos previstos no artº 22º do PAU, nem o depósito de todas as rendas pedidas e legais indemnizações, por forma a fazer caducar o direito do A..
Todavia, veio a R. invocar a exceptio non adimpleti contractus como fundamento legal para o não pagamento das rendas não reclamadas pelo A..
Com efeito, quer na contestação, quer no articulado de resposta ao presente incidente, alega a R. a existência de vícios no locado do conhecimento do A. e que desvirtuam o seu uso normal. Ou seja, mostram-se alegados factos que consubstanciam o incumprimento por parte do A. da obrigação de assegurar aos RR. o gozo cabal do imóvel arrendado para o fim a que foi destinado».
Mas, salvo o devido respeito, não nos parece que tenham qualquer razão de ser para a decisão do incidente os aludidos factos controvertidos.
Perante a notificação dos RR do pedido de despejo imediato, apenas poderiam estes evitá-lo pagando ou depositando as rendas ou demonstrando que já se encontravam pagas. Repete-se que apenas está em causa o não pagamento das rendas vencidas na pendência da acção.
Contra esta “tese limitativa” pode ver-se o acórdão do STJ de 12.05.98 (CJ- Ano VI, tomo II, pag. 81).
Consta com efeito do respectivo sumário: “havendo mora do senhorio tem que se aceitar que o inquilino se defenda de um eventual pedido incidental de despejo imediato com a simples invocação dessa mora e seja admitido a prová-la”.
Admitindo-se, embora, em casos pontuais, a bondade desta doutrina, não é seguramente o caso sub judice, salvo sempre melhor opinião em sentido contrário, pelas razões referidas.
Em síntese:
1. O incidente de despejo imediato a que alude o artigo 58º do RAU visa sobretudo evitar que o arrendatário, na pendência da acção de despejo, deixe de pagar as rendas que se forem vencendo, seja qual for a causa de pedir. E isto pode acontecer sobretudo quando o inquilino prevê que vai perder a acção e não pretende pagar mais rendas, continuando a ocupar o local porventura durante alguns anos sem nada pagar
2. O arrendatário, quando notificado para responder, apenas tem que provar que já pagou ou depositou as rendas vencidas na pendência da acção, ou proceder ao seu depósito, acrescido da indemnização devida, fazendo a respectiva prova. Caso contrário será condenado a despejar imediatamente o local arrendado.
3. Efectivamente, este incidente tem um fundamento autónomo em relação à acção principal, ou seja, a falta de pagamento de rendas vencidas na pendência desta. Ainda que o fundamento da acção de despejo seja a falta de pagamento de rendas, no incidente de despejo imediato apenas estarão em causa as rendas vencidas na pendência da acção (só estas justificam o despejo imediato)
4. Não obsta ao despejo imediato a circunstância de o arrendatário alegar que não pagou as rendas porque, por um lado, o senhorio não passou os competentes recibos e, por outro, porque este não procedeu à realização da obras no locado, ou que se verificam os fundamentos para o deferimento da desocupação até um ano.
** Por todo o exposto acorda-se conceder provimento ao agravo, revogando-se o despacho recorrido, e decreta-se o despejo imediato.
Custas pela agravada
Lisboa, 25.05.2004
Pimentel Marcos
Jorge Santos
Vaz das Neves |
