| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
I – Graciano, entretanto falecido e habilitados os herdeiros, Abílio, Maria, Fernando, António e Pedro, instauraram acção declarativa de condenação, sob a forma ordinária, contra: Sociedade da Quinta D M, com sede na (…) Lisboa, pedindo: a declaração da constituição a favor dos AA, com efeitos retroagidos a 18/01/80, do direito de propriedade sobre o prédio sito a poente da via-férrea, com a área de 10.550 m2, a que correspodem os art. ...º urbano com a área de 221 m2,os artigos rústicos 15 e 16 com as áreas de 3.400 m2 e 6.929 m2, formados a partir do destaque do prédio sito na Estrada de ... (…) freguesia do Beato, em Lisboa, descrito na 1ª C.R.Predial de Lisboa, sob o nº ..., no livro B-46, a fls. 59.
Alegaram que em 23/01/48 a ré adquiriu o prédio sito na Estrada de ... (…) em Lisboa, descrito na 1ª C.R.Predial de Lisboa, sob o nº ..., no livro B-46, a fls. 59. Este prédio é atravessado obliquamente pela via-férrea norte-sul que o divide em duas parcelas, uma com 10.550 m2 (art. ... urbano, art. 14 e 16 rústicos) e outra com 12.900 m2 (art. 17, 18 rústicos). Em 18/01/80, por escrito particular, os 1º, 2º, 3º AA e Francisco celebraram com a R um contrato promessa que tinha por objecto a primeira parcela supra referida. Por conta do preço convencionado foram feitas entregas no valor global de Esc. 8.310.600,00. Em obediência à cl. 32ª do contrato – promessa (C.P.), em 20/03/80, foi outorgada procuração a favor dos 1º, 2º, 3º AA e Francisco conferindo-lhes poderes para celebrarem contratos de arrendamento relativos à parcela objecto do C.P. Os AA ocuparam imediatamente a parcela e passaram a receber as rendas relativas às edificações existentes na parcela. Um dos edifícios aí existentes estava a ser utilizado por uma empresa de camionagem de que eram sócios os promitentes-compradores. Tal sociedade passou a pagar as rendas a estes. A R não deduziu qualquer oposição. Deste modo os AA e Francisco agiram como proprietários.
Procederam à construção de novos armazéns sem que a R se tenha oposto. Os AA e Francisco agiram como proprietários, passaram a parquear na parcela as viaturas da empresa de camionagem.
A empresa de camionagem continuou na parcela até 1994, altura em que o grosso dos automóveis passou para novas instalações em Loures. Mas a empresa continuou a usar a parcela em causa ainda que em menor escala. Parte das instalações anteriormente ocupadas pela empresa de camionagem foram dadas de arrendamento a outra sociedade. Em 1998/1999 a empresa de camionagem deixou definitivamente a parcela pelo que o armazém foi dado de arrendamento à R..., Lda..
Os promitentes-compradores construíram de raiz um novo armazém e escritórios sem oposição da R.
O murete já existente na parcela foi reconstruído e ampliado pelos promitentes compradores, foram colocados dois portões sem que a R tenha deduzido oposição.
Os promitentes-compradores fizeram cessar o contrato de arrendamento que existia com uma escola de condução e celebraram novo contrato com uma empresa de limpezas. As rendas foram arrecadadas pelos promitentes-compradores sem oposição da R. Recebiam igualmente rendas de umas habitações aí existentes que mais tarde foram desocupadas. Construíram um muro para separar a parte habitacional da parte industrial e comercial sem oposição da R.
Diligenciaram para haver na parcela electricidade.
Os promitentes-compradores agiram sempre como proprietários, à vista de toda a gente, convictos que não lesavam o direito de ninguém. Em suma têm uma posse de boa fé, sem violência e pública. A posse dos AA não sofreu alterações desde que foi adquirida. Por morte de Francisco sucederam-lhe na composse os seus herdeiros (art. 1255º do C.C.).
Ao destaque pretendido não se pode opor a doutrina do Dec.-Lei nº 400/84 de 31/12 uma vez que a usucapião invocada faz retroagir na esfera jurídica dos AA o direito de propriedade à data do início da posse (18/01/80), altura em que tal diploma não estava em vigor.
Citada a ré contestou alegando que a parcela objecto do C.P. tem 10.450 m2 e a sus área total é de 10.550 m2. Parte do preço devia ter sido pago na data da escritura, a qual nunca teve lugar. Das cl. 27ª a 37ª do C.P. e da procuração outorgada resulta que foram conferidos poderes de administração aos promitentes-compradores para serem usados em nome da ré. Assim, o C.P. incorpora também um contrato de mandato com representação. Importa ter presente que, na data da celebração do C.P., os promitentes compradores eram também sócios da sociedade que era arrendatária de maior parte da parcela prometida vender e comprar sendo que a área ocupada por esta já estava vedada.
Foi acordado que receberiam tais rendas e que passaram recibos em nome da ré, estavam obrigados a dar conhecimento prévio à R e a obter autorização escrita desta para a prática de actos de administração como a construção de novos armazéns, edifício de escritórios, reconstrução do murete, colocação de portões, construção de muro e pedir electricidade, mas não o fizeram. Tais omissões, nos termos do contrato, não permitiam à R opor-se, apenas determinavam a invalidade de tais contratos perante esta.
Os promitentes-compradores agiram como possuidores em nome de outrem. A inversão do título da posse apenas poderia ter ocorrido com a celebração dos contratos de arrendamento em nome próprio e apenas quanto às partes da parcela em causa e não ao todo. A R nunca tomou conhecimento acerca destes contratos pelo que a eventual posse assim adquirida seria de má fé. Incumbia aos promitentes-compradores ter marcado a escritura de compra e venda até Abril de 1983 e pago a parte do preço em falta, o que não fizeram. Em 1985 pretenderam marcá-la, o que demonstra que ainda não agiam com a intenção de possuidores em nome próprio. A escritura apenas não teve lugar porque o notário considerou impossível o cumprimento do contrato face à entrada em vigor do D.L. nº 400/84 de 31/12, cujas normas relativas à divisão dos imóveis em parcelas ter tornado inviável o seu cumprimento sem prévia autorização pela C.M.L. No final de 1994 foi novamente tentada a marcação da escritura com resultados idênticos face à entrada em vigor do Dec. -Lei nº 448/91 de 29/12.
Face à não marcação da escritura a R procedeu à resolução do C.P. através da notificação judicial avulsa requerida em 11/01/95. Esta notificação interrompeu o prazo da usucapião previsto no art. 1292º e 323º do C.C. em 16/01/95.
Terminou pedindo a improcedência da acção e a absolvição do pedido. Deduziu pedido reconvencional com os pedidos de:
- condenação dos AA a reconhecer a R com única proprietária do prédio descrito na 1ª C.R.Predial de Lisboa sob o nº ... no livro B-46 a fls. 5;
- a resolução do C.P. por impossibilidade legal superveniente desde 16/01/95 ou, em alternativa, julgado resolvido por incumprimento definitivo imputável aos AA;
- a condenação dos AA na entrega da parcela objecto do C.P. devoluta de pessoas e bens, livre de ónus e encargos, à excepção dos decorrentes dos contratos de arrendamento em vigor na data do C.P. e que permaneçam válidos e dos contratos que tenham sido autorizados pela proprietária e celebrados em nome desta no uso da procuração conferida;
- a condenação dos AA a indemnizarem a R pelos prejuízos decorrentes da não devolução da parcela objecto da C.P. desde a data da resolução do contrato até à data da entrega efectiva em valor a apurar em execução de sentença, mas que se estima em pelo menos € 200.000.
Alegou que se tornou-se juridicamente impossível o cumprimento do C.P. pelo que, com este fundamento, procedeu à resolução do mesmo. Ainda que esta impossibilidade legal não resultasse da lei a ré teria direito à resolução do mesmo com fundamento no incumprimento imputável aos promitentes compradores, pois foi acordado que a venda deveria ser celebrada até 30/04/83 e marcada pelos AA e a mesma não teve lugar, nem os AA pagaram o remanescente do preço.
Na contabilização dos prejuízos decorrentes da não devolução da parcela deverá atender-se às rendas e outros frutos que os tiverem feito seus, o que se estima em € 200.000. A este valor será deduzido o valor das quantias recebidas pela R por conta do preço que têm estado à disposição dos AA desde a notificação judicial avulsa e que estes não reclamaram. No caso de ser declarada a resolução do C.P. por incumprimento dos AA a R tem direito a fazer suas as quantias recebidas e a ser indemnizada pelo valor das rendas que os AA receberam em resultado da celebração de contratos de arrendamento sem autorização, bem como pelo valor dos encargos que a R tiver de suportar com a demolição das construções e instalações que os AA tinham, realizado sem autorização da R, a apurar em execução de sentença.
Os AA apresentaram réplica defendendo não ser verdade que o Dec.-Lei nº 400/84 de 31/12 vede a realização da escritura e o cumprimento do C.P. uma vez que o prédio está fisicamente dividido pela linha férrea e do ponto de vista matricial a divisão está também feita. A escritura não foi realizada por o notário onde a ré a marcou ter decidido não a fazer devido à interpretação que fez da legislação.
A partir da data da notificação judicial avulsa já não era exigível aos AA insistirem na sua outorga.
A alegada impossibilidade legal não constitui fundamento para a resolução do C.P. como também não colhe o argumento do alegado incumprimento contratual pelos AA. Em 31/12/81 faltava pagar Esc. 4.200.000$00 e é sobre esta quantia que deve ser aplicado o critério actualizador previsto na cl. 7ª e 8ª. Nessa data os AA pagaram tudo o que estava em dívida entregando a Luís Pedrosa Ribeiro a quantia entre eles fixada.
Terminaram pedindo a improcedência da reconvenção.
Foi proferido despacho saneador seleccionando os factos assentes e elaborada a BI. Após as diligências periciais procedeu-se a julgamento e acção foi julgada improcedente, e a ré absolvida do pedido. Julgou-se parcialmente procedente o pedido reconvencional e, reconheceu-se o direito de propriedade da ré sobre a parte do terreno objecto do contrato-promessa de 18/01/80 – parcela de terreno existente a poente da via-férrea, com a área total de 10.450m2, correspondente aos art. ... urbano e art. 15 e 16 rústicos, parcela essa parte do prédio descrito na 1ª C. R. Predial de Lisboa sob o nº ..., a fls. 59 do livro B-46; Declarou extinto o contrato-promessa de 18/01/80; Condenou-se os AA na restituição à R da parcela objecto do mesmo no estado que se encontrar.
Não se conformando com a decisão interpuseram recurso Autores e Ré nas suas alegações concluíram:
1.1Alegações dos autores
- ao contrário do que se entendeu na sentença recorrida, a expressão por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real, constante do art. 1251° do CC., não pode ser assimilada àquilo a que, na sentença, vem catalogado como "elemento psicológico-jurídico" ou "animus", pois, a redacção daquele normativo não é tributária da teoria subjectivista;
- existirá posse sempre que alguém exerce um poder de facto sobre uma coisa, parecendo, numa observação feita a partir do exterior, que o exercício desse poder de facto corresponde ao exercício de um direito de propriedade ou de outro direito real, ou, dito de outro modo, ... sempre que um sujeito tenha a coisa em seu poder, existe posse, a não ser que por força de uma norma legal concreta, a posse lhe seja negada (José Alberto C. Vieira, op. cit., pág. 532);
- o único normativo, o contido no art. 1253° do CC, que, pela intersecção que tem com a norma do artigo 1251 °, é apta a descaracterizar, como posse, situações que, à luz daquele preceito, o seriam, exige, em todas as hipóteses nele contempladas, incluindo as da alínea c), mais relevantes para o caso dos autos, os, ali, designados possuidores precários ou detentores, na actuação do poder de facto sobre a coisa, se limitem ... exteriorizar um direito de outrem ... (cf. José Alberto C. Vieira, op. cit., 540);
-nenhum dos pontos da matéria de facto provada mostra qualquer indício de os actos, praticados pelos recorrentes, no exercício do poder de facto sobre a parcela, terem sido praticados na invocação dos poderes conferidos pela procuração, mostrando, sim, que foram praticados em nome próprio e não em nome de terceiros, designadamente, a recorrida;
- pelos factos provados, mostra-se que os recorrentes exerceram, sobre a parcela dos autos, desde o dia 18 de Janeiro de 1980 (cf. factos 1 e 11), até à actualidade, de forma ininterrupta (cf. facto 56) um poder de facto — que consistiu na construção de várias edificações (cf. factos 15, 23, 24, 30, 32, 34 e 51), na implantação de uma baixada de electricidade (cf. facto 53), na contratação de arrendamentos (cf. factos 22, 36 e 43), na arrecadação de rendas (cf. factos 39,45 e 48) —, que corresponde ao exercício do direito de propriedade e que o exercício daquele poder de facto foi feito à vista de toda a gente, sem oposição da recorrida (cf. Factos 16, 25, 31, 33, 38, 40, 46, 52, 54 e 55), sem violência (cf. facto 58) e com a convicção de que, ao exercitar o referido poder de facto, não estavam a lesar nenhum direito da recorrida (cf. facto 57), sem terem dado conhecimento ou obtido autorização da recorrida (cf. factos 61, 62, 63, 64 e 65);
- como consequência, que, ao contrário do entendimento que; fez vencimento na sentença recorrida, os recorrentes têm a posse da parcela, a poente da via-férrea, com a área total de 10.550 m2, a que correspondem os artigos ... urbano, com a área de 221 m2, e os artigos rústicos 15 e 16, com as áreas, respectivamente, de 3.400 m2 e 6.929 m2, que faz parte do prédio sito na Estrada de ... (…) na freguesia do Beato, em Lisboa, descrito na l a Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n.º ..., no livro B-46, a fls. 59, prédio esse que foi inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Marvila, sob o artigo ... e na matriz predial rústica da mesma freguesia sob os artigos 15, 16, 17 e 18;
- considerando que ... o apossamento constitui a tomada de controlo material da coisa e concretiza-se ... através dos actos físicos necessários à sua apreensão ... (José Alberto C. Vieira, op. cit., pág. 579), actos físicos esses que impliquem uma actuação material sobre a coisa, não episódica, mas duradoura (José Alberto C. Vieira, op. cit., pág. 581), e sejam praticados, não às escondidas, mas de uma forma que permita, a terceiros, observá-los e olhá-los, verifica-se que o apossamento dos recorrentes teve origem na entrega do controle material sobre a parcela, que a recorrida fez na sua pessoa e que decorre do clausulado do próprio contrato-promessa (cf. Facto 1, cláusula 37a), bem como dos frutos civis da parcela (cf. facto 1, cláusulas 33ª e 37a), o que os recorrentes concretizaram através da respectiva "ocupação" (cf. facto 11), e que a prática de actos físicos e jurídicos de controle físico sobre a parcela, pelos recorrentes, foi sendo reiterada ao longo do tempo, desde aquela data até à actualidade (cf. factos 15, 17, 18, 19, 20, 22, 23, 24, 27, 30, 32, 34, 36, 37, 39, 41, 42, 43, 44, 45, 47, 48, 51, 53 e 56) e à 1 vista de toda a gente, isto é, com publicidade ou com possibilidade de ela existir (cf. facto 55);
- apesar de não lhe serem reconhecidos efeitos translativos da propriedade, o contrato-promessa tem, não obstante, efeitos translativos da posse, sendo essa uma daquelas situações tidas em conta por José Alberto C. Vieira (op. cit., pág. 599), quando este autor diz que a ... separação de factos translativos propicia a dissociação entre a situação real e a situação possessória. O titular do direito real, maxime o proprietário, pode não ser o possuidor e vice-versa. Esta dissociação é susceptível de uma transmissão do direito real desacompanhada de tradição da coisa ou desta sem aquela, olhar que, aplicado ao caso dos autos, nos mostra que tivemos, na origem, uma transmissão da posse desacompanhada da transmissão do direito real de propriedade, posse essa que se manteve, ao longo dos anos que decorreram, desde Janeiro de 1980 até à actualidade, desacompanhada do direito de propriedade;
- a notificação judicial avulsa dos recorrentes, requerida pela recorrida, no dia 11 de Janeiro de 1995, tendo, embora, ficado provado que foi requerida, nada foi alegado, pela recorrida, e, portanto, nada foi provado, quanto a terem os recorrentes sido recebedores daquela notificação, e, como decorrência, não tendo sido provado que os recorrentes foram notificados, também não poderia ter sido provado em que data o foram, pelo que a declaração negociai, contida naquela notificação, sendo uma declaração negociai receptícia, não é eficaz relativamente aos recorrentes, pois, segundo a doutrina do n.º 1, do art. 224° do CC, a declaração negociai que tem um destinatário só se torna eficaz quando que chega ao seu poder ou é dela conhecida;
- não é possível sufragar a conclusão, plasmada na sentença, segundo a qual a notificação, requerida pela recorrida em 11 de Janeiro de 1995, interrompeu a posse dos recorrentes, pois, contrariamente àquela conclusão, ocorreu aquisição do direito de propriedade sobre a parcela dos autos, por usucapião, ao fim de 15 anos de posse ininterrupta, prazo este que, à data da propositura da acção, há muito estava completado;
- analisadas criticamente as estatuições constantes do DL n.º 400/84, de 31.12., e dos diplomas que se lhe seguiram, verifica-se, sem margem para dúvidas, que a operação, que os subscritores do contrato-promessa ajuizado erigiram, não é admitida pelo clausulado do referido diploma ou, dito de outro modo, a superveniência, da vigência na ordem jurídica, daquele diploma, inviabilizou, em definitivo, a realização da escritura de compra e venda;
- a questão da resolução do contrato-promessa, discutida nos presentes autos, não pode deixar de ser discutida à luz da impossibilidade legal superveniente de cumprir o contratado, por qualquer das partes, relevando, para a análise dessa questão, o que, antes se disse quanto à ineficácia, em relação aos recorrentes, da notificação requerida pela recorrida, no Tribunal de Lisboa, em 11 de Janeiro de 1995, pois se trata de uma declaração negocial receptícia, a qual, sem ter sido provado o seu recebimento pelos recorrentes, não produz efeitos quanto a estes;
- face ao circunstancialismo antes descrito, parece não haver dúvidas de que a entrada em vigor do DL 400/84, de 31-12, ao inviabilizar, por completo, o cumprimento do clausulado do contrato-promessa ajuizado, introduziu uma "alteração anormal" nas circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar, o que empurra a decisão sobre a presente situação, para alçada do art. 437° e seguintes do CC, ou seja, para a resolução contratual por alteração das circunstâncias;
- havendo lugar à resolução do contrato-promessa por alteração das circunstâncias, deveria haver lugar à restituição de tudo o que houver sido prestado, ou seja, para que a resolução pudesse operar tornava-se necessário que a recorrida restituísse, aos recorrentes, o valor das prestações que lhe foram entregues e que vêm elencadas e somadas no facto 5, devendo essa restituição ser simultânea com a restituição da parcela ajuizada (cf. art. 290° do CC., ex. vi art. 433°, ex. vi art. 439°, todos do CC);
- tendo sido, no contrato-promessa celebrado e ajuizado, estipulado o afastamento do princípio nominalista, referido no art. 550° do Código Civil, e a sua substituição pelo princípio da actualização da obrigação pecuniária, segundo o disposto no art. 551° do mesmo diploma (cf. facto 1, cl 9), o valor a entregar, pela recorrida aos recorrentes, deverá ser um valor que, actualmente, corresponde ao valor aquisitivo que aqueles 8.310.600$00 tinham em 31 de Dezembro de 1982, porquanto só assim se alcança ... uma soma susceptível de reconstituir a situação que existiria, se não se tivesse verificado o evento que obriga à ... restituição (cf. Ac. do Tribunal da Relação de Coimbra, de 01-05-2006, - www.dgsi.pt);
- o apuramento dessa depreciação monetária, e consequente correcção, faz-se, como diz o sobredito art. 551° do CC, por recurso, na falta de outro critério legal, aos índices de preços que a jurisprudência tem interpretado como referindo-se ao Índice de Preços no Consumidor (cf. Ac. do Supremo Tribunal de Justiça, de 11-02-2003, www.dgsi.pt), donde decorre que, aplicando, ao caso dos autos, o referido critério legal, e procedendo, do mesmo passo, à conversão em euros, teremos que os 8.310.600$00, reportados a 31 de Dezembro de 1982, valem, em 30 de Novembro de 1 2011, 301.316,31 €, que será o valor a restituir, pela recorrida, no caso de vingar a tese da resolução contratual;
- na aplicação da lei, ao caso dos autos, foram mal interpretados os artigos 1251° e 1253°, al. c) do CC, fazendo-se, deles, uma interpretação que viola, ela própria, o que, acerca da interpretação se estabelece no nº 2 do art. 9° do CC, que, assim, terá sido violado, como violados foram os restantes preceitos, aqui referidos — o n.º 1 do art. 224°, bem como o art. 290° do CC., ex. vi art. 433°, ex. vi art. 439°, todos do CC, e as disposições constantes do DL nº 400/84, de 31.12;
- por o presente recurso preencher os requisitos fixados no n.º 1 do art. 725° do CPC, requer-se a sua subida directa ao Supremo Tribunal de Justiça para, ali, ser apreciado e decidido;
- deve ser dado provimento ao presente recurso e, em consequência, ser: revogada a sentença recorrida declarando-se que os recorrentes, por terem a posse da parcela, a poente da via-férrea, com a área total de 10.550 m2, a que correspondem os artigos ... urbano, com a área de 221 m2, e os artigos rústicos 15 e 16, com as áreas, respectivamente, de 3.400 m2 e 6.929 m2, que faz parte do prédio sito na Estrada de ... (…) na freguesia do Beato, em Lisboa, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n.º ..., no livro B-46, a fls. 59, prédio esse que foi inscrito na matriz predial urbana da freguesia de 1 Marvila, sob o artigo ... e na matriz predial rústica da mesma freguesia sob os artigos 15, 16, 17 e 18., desde o dia 18 de Janeiro até à actualidade, adquiriram, sobre ela, o direito de propriedade, com base na usucapião, ou, assim não se entendendo, no caso de se julgar relevante a resolução do contrato-promessa ajuizado, esta seja apreciada à luz da impossibilidade de 1 celebração do contrato prometido, decretando-se, a favor dos recorrentes, a restituição do que, por estes foi prestado, com actualização até ao dia da restituição, ao abrigo do disposto no art. 551° do CC, valor esse que, até ao dia 30 de Novembro de 2011, se cifra em 301.316,31 €.
1.2 Conclusões da ré
- a R. enviou aos AA., em 29 de Dezembro de 1994, as cartas registadas com aviso de recepção, cujas cópias foram juntas aos autos como documentos 1 a 4 juntos da Contestação e cujo conteúdo, como tal, deve ser transcrito para a matéria de facto assente;
- os AA. receberam as cartas cujas cópias foram juntas aos autos como documentos 1 a 5 da Contestação, nos dias 5, 12 e 13 de Janeiro de 1995, respectivamente;
- os AA. enviaram à R., e esta recebeu a carta que constitui o documento nº 5 da Contestação, cujo conteúdo, como tal, deve ser transcrito para a matéria de facto dada como assente;
- a isso obriga o facto de, tendo sido factos alegados e documentos juntos aos autos pela R., e sendo de manifesta relevância para o conhecimento do mérito da causa, nem os factos nem os documentos terem sido impugnados pelos AA;
- deve ser julgado como assente o facto alegado pela R. no artigo 77º da contestação, nos termos em que foi expressamente aceite pelos AA. no artigo 14. da Réplica;
- a isso obriga o facto de tendo sido alegado pela R., e sendo de manifesta relevância para o conhecimento do mérito da causa, ter sido expressamente aceite pelos AA. na Réplica;
-a decisão da douta Sentença recorrida de absolver os AA. do pedido de “Serem os AA. condenados a indemnizar a R. pelos prejuízos resultantes da não devolução da parcela objecto do contrato promessa, desde a data da resolução do contrato até à entrega definitiva, em valor a apurar em execução de sentença, mas que desde já se estima em pelo menos € 200.000.” está em manifesta contradição com a matéria de facto dada como provada e com todas as demais decisões de direito constantes do referido aresto;
- da matéria de facto dada como assente consta que em 11/01/1995 a R, requereu a notificação judicial avulsa dos AA., a qual foi feita cumprir pelo 7º Juízo Cível de Lisboa, 3ªSecção, notificando-os da resolução do contrato e de que a parcela de terreno objecto do contrato lhe deveria ser restituída no prazo máximo de 90 dias;
- a sentença recorrida julgou que a resolução do contrato, operada pela notificação judicial avulsa de 11/01/1995 produziu efeitos;
- nos efeitos produzidos pela resolução do contrato, não pode deixar de incluir-se a obrigação de os AA. restituírem à R. a parcela objecto do contrato resolvido e de lhe entregarem as rendas por eles recebidas desde a data da resolução;
- os AA. não cumpriram a obrigação de restituir a parcela de terreno objecto do contrato resolvido e continuaram a receber as rendas pagas pelos respectivos inquilinos, desde a data da resolução até hoje;
- desse facto resultam prejuízos para a R., em valor correspondente pelo menos às rendas recebidas pelos AA. desde a data da resolução, cujo exacto montante só poderá ser apurado em execução de Sentença, uma vez que os AA., apesar de notificados para tal, não vieram declarar aos autos os montantes recebidos;
- ao absolver os AA. do pedido de indemnizar a R. pelos prejuízos decorrentes da não devolução da parcela objecto do contrato promessa, desde a data da resolução do contrato até à entrega definitiva, em valor a apurar em execução de sentença, a douta Sentença recorrida violou a Lei e procedeu a uma incorrecta aplicação do Direito, designadamente dos artigos 483º, e 562º e seguintes do C.C. pelo que deve ser revogada nesse ponto e, em consequência, ser julgado procedente o pedido da R. e serem os AA. condenados a indemnizar a R. em valor a apurar em execução de sentença;
- a conclusão constante do número anterior não pode ser posta em causa pela alegação de que a resolução do contrato, operada pela Notificação Judicial Avulsa de 11/01/1995, a despeito de ter produzido efeitos, terá sido ilícita;
- porque a eventual ilicitude da resolução que não se aceita nem se concede -, não impede que esta produzisse feitos. E nos efeitos produzidos não pode deixar de incluir-se a obrigação de restituição da parcela de terreno e das rendas recebidas;
- a resolução do contrato operada pela notificação judicial avulsa de 11/01/1995, além de ter produzido efeitos, foi uma resolução lícita;
- a resolução é lícita porque, encontrando-se os AA. em mora no cumprimento do contrato há pelo menos 12 anos, a ré perdeu o interesse no cumprimento do contrato e disso deu conhecimento aos AA., que aceitaram essa perda de interesse e passaram a agir em conformidade;
- a resolução é lícita porque o cumprimento do contrato passou a ser supervenientemente impossível, por efeito da entrada em vigor do DL 400/84, efeito mais tarde reforçado pela entrada em vigor do DL 448/91;
- facto que já havia sido alegado, em Maio de 1985 pelo Notário que se recusou a realizar a escritura de compra e venda, conforme foi aceite por ambas as partes;
- ao decidir pela absolvição dos AA. do pedido de serem os AA. condenados a indemnizar a R. pelos prejuízos resultantes da não devolução da parcela objecto do contrato promessa, desde a data da resolução do contrato até à entrega definitiva, em valor a apurar em execução de sentença, com fundamento em que a resolução do contrato, apesar de ter produzido efeitos, foi ilícita, a douta Sentença recorrida violou a Lei e procedeu a uma errónea aplicação do Direito, designadamente do disposto nos DL 400/84, 448/84 e no artigo 808º do Código Civil;
- na parte em que absolveu os AA. do pedido de serem os AA. condenados a indemnizar a R. pelos prejuízos resultantes da não devolução da parcela objecto do contrato promessa, desde a data da resolução do contrato até à entrega definitiva, em valor a apurar em execução de sentença, sendo os AA. condenados a indemnizar a R. pelos prejuízos resultantes da não devolução da parcela objecto do contrato promessa, desde a data da resolução do contrato até à entrega definitiva, em valor a apurar em execução de sentença.
Factos
1. Entre a Ré e Abílio, Graciano, Diamantino e Francisco foi celebrado com data de 18/01/80 um contrato promessa do qual consta:
Que pela primeira outorgante (Sociedade da Quinta de D M, sociedade civil sem forma comercial) foi dito “ser proprietária de um imóvel sito na Estrada de ... (…) na freguesia do Beato, em Lisboa, sendo parte do prédio descrito sob o nº ... do Livro B- 46, fls. 59, da 1ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, presentemente omisso na matriz, mas já pedida a sua inscrição e composto por um terreno situado a Norte da Via férrea, com cerca de 10.450m2, no qual se encontram construções abarracadas, o qual é comummente conhecido como Quinta de D M, o qual prometem vender aos segundos outorgantes nos seguintes termos e condições:
1ª- O imóvel será vendido livre de quaisquer ónus ou encargos.
2ª- Aos segundos outorgantes, só a algum ou alguns deles, ou ainda a terceiro ou terceiros por eles indicados.
3ª- O preço do imóvel deverá ser integralmente pago até 31 de Dezembro de 1982.
4ª- Sendo de seis mil e novecentos contos se for satisfeito no prazo de seis meses contados a partir da data de assinatura do presente contrato-promessa.
5ª- E de sete mil e quinhentos contos se esse período de tempo fora ultrapassado.
6ª- Nesta última hipótese, se for pago até ao dia 31 de Dezembro de 1980, não sofrerá qualquer actualização.
7ª- Se não for integralmente pago até esse dia, as quantias que estiverem em dívida nos dias 31 de Dezembro de 1981 e 30 de Dezembro de 1982 sofrerão uma actualização.
8ª- A taxa de actualização será a de inflação havida, respectivamente, durante os anos de 1981 e de 1982, valendo para a determinação do seu quantas exacto a informação que for oficialmente fornecida pelo Instituto Nacional de Estatística, ou – em caso de extinção deste ou de remoção da sua competência para o efeito - ao organismo público a que foram cometidas as mesmas funções.
9ª- Fica assim expressamente estipulado o afastamento do princípio nominalista referido no art. 550, do Código Civil, e, em substituição, acorda-se na actualização da obrigação pecuniária segundo o disposto no art. 551 do mesmo diploma.
10ª- Em 31 de Dezembro de 1982 os segundos outorgantes deverão pagar o que faltar para perfazer o total do preço, já acrescido da actualização efectuada com referência a 31 de Dezembro de 1981.
11ª- A quantia que resultar da actualização efectuada com referência a 30 de Dezembro de 1982, deverá ser paga no acto de realização da escritura definitiva.
12ª- Independentemente do prazo dentro do qual pretendem fazer o pagamento do total do preço, os segundos outorgantes deverão entregar mensalmente à primeira outorgante, até ao dia 8, e contra recibo, a quantia de cem mil escudos.
13ª- Estas prestações, que terão início em Fevereiro do corrente ano, serão sempre imputadas no preço do imóvel.
14ª- Os segundos outorgantes podem antecipar, total ou parcialmente, o pagamento do preço. Mas, toda e qualquer antecipação, desde que posterior a 31.12.80, não prejudica o princípio da actualização do preço, pelo que, devidamente adaptados e reduzidos, sempre se aplicarão os critérios atrás referidos nas cláusulas 7ª e 8ª.
15ª- A primeira outorgante recebeu dos segundos outorgantes, nesta data, e por conta do pagamento do preço, a quantia de mil contos, dos quais aqui dá quitação.
16ª- O incumprimento do presente contrato-promessa por qualquer uma das partes não acarreta a sua automática resolução.
17ª- A intenção de resolver deverá ser comunicada por escrito à contraparte, acompanhada da indicação do fundamento em que assentar.
18ª- A mora, por parte dos segundos outorgantes, em uma só das prestações mensais, não constitui fundamento de resolução do contrato-promessa, nem implica a perda das quantias já entregues, nem ainda o vencimento das restantes prestações.
19ª- Constitui fundamento de resolução a mora em duas ou mais prestações mensais.
20ª- Fica expressamente acordada a possibilidade de recurso, por parte dos segundos outorgantes, à execução específica.
21ª- No entanto, se o contrato-promessa for validamente resolvido por incumprimento dos segundos outorgantes, a primeira outorgante fará suas todas as quantias que houver recebido daqueles no âmbito do mesmo.
22ª- A escritura pública do contrato definitivo de compra e venda celebrar-se-á depois de pago o preço na totalidade.
23ª- O pedido notarial para a sua efectivação fica a cargo dos segundos outorgantes, devendo a mesma ser efectuada até 30/04/1983.
24ª- Os segundos outorgantes deverão informar por escrito a primeira outorgante, na pessoa de um dos seus sócios administradores, de todas as obras e instalações que tencionem fazer no imóvel.
25ª- Caso o contrato-promessa venha a ser resolvido por culpa dos segundos outorgantes, estes não gozarão do direito de retenção, ou não poderão exercer a posse em nome próprio, em relação a toda e qualquer benfeitoria por si realizada no imóvel.
26ª- Ainda na hipótese de não realização de contrato definitivo, e independência da culpa na resolução do presente contrato-promessa, os segundos outorgantes terão direito a serem indemnizados por todas as benfeitorias por si realizadas no imóvel com prévias aprovações e autorização dadas por escrito por um dos sócios administradores da primeira outorgante.
27ª- Tal direito é expressamente excluído em relação às benfeitorias que forem efectuadas sem as referidas aprovação e autorização prévias.
28ª- Os segundos outorgantes poderão celebrar contratos de arrendamento da totalidade ou de parte do imóvel.
29ª- Para tal, devem previamente, e por escrito, informar e pedir autorização à primeira outorgante, na pessoa de um dos seus sócios administradores, fornecendo-lhe, ao mesmo tempo, todos os elementos respeitantes ao projectado contrato.
30ª- Esta deverá responder, por escrito, dentro de um prazo de 15 dias contados a partir da data de recepção, por si, do pedido de autorização feito pelos segundos outorgantes.
31ª- Em caso de recusa de autorização por parte da primeira outorgante, fica acordada a possibilidade de recurso, para composição do litígio, ao tribunal arbitral, nos termos do art. 1508 e seguintes do CPC, podendo os árbitros julgar segundo juízos de equidade.
32ª- A procuração com poderes para celebração dos contratos de arrendamento referidos nas cláusulas antecedentes, deverá ser passada aos segundos outorgantes pelos sócios administradores da primeira outorgante dentro de um prazo de 30 dias contados a partir da data da assinatura do presente contrato-promessa.
33ª- Os segundos outorgantes receberão e farão suas as rendas dos contratos de arrendamento já existentes sobre parcelas do imóvel, bem como as que vierem a ser devidas em virtude dos contratos de arrendamento celebrados nos termos das cláusulas 28ª e seguintes deste contrato-promessa.
34ª- Em contrapartida, suportarão todos os encargos que sobre a primeira outorgante recaírem em virtude da sua qualidade de senhoria nos referidos contratos de arrendamento.
35ª- A primeira outorgante compromete-se a fornecer, desde já, aos segundos outorgantes, todos os dados, elementos e informações, bem como a facultar todos os elementos, digo, documentos, que sejam indispensáveis, ou simplesmente úteis, ao bem exercício dos poderes de administração conferidos, nomeadamente a relação dos inquilinos instalados nos terrenos da quinta, e bem assim os montantes das rendas que cada um paga actualmente.
36ª- Os segundos outorgantes respondem solidariamente perante a primeira outorgante.
37ª- O presente contrato-promessa confere aos segundos outorgantes, até à celebração do contrato definitivo de compra e venda, o direito de ocuparem o imóvel e haverem para si os frutos do mesmo. Pelos segundos outorgantes foi dito prometerem comprar o referido imóvel nos termos e condições do presente contrato-promessa” (A)).
2. Na 1ª C.R. Predial de Lisboa, sob o nº ..., a fls. 59 do Livro B-46, encontra-se descrito um prédio sito na Avenida de ... antiga Estrada de ..., freguesia do Beato inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Marvila sob o art. ... e na matriz rústica da mesma freguesia sob os artigos 15, 16, 17, e 18, pela apresentação 05/290385 averbamento 4 passou a constar que o prédio n.º ... está presentemente inscrito na matriz urbana da freguesia de Marvila sob os artigos ... e na matriz rústica da mesma freguesia sob os artigos 15, 16, 17 e 18, tem a natureza mista com a área total de 23.450m2, sendo atravessado pela via férrea Norte-Sul composto por duas parcelas distinta: a) A poente da via-férrea com a área total de 10.550m2 a que correspondem os artigos ... urbano com a área de 221 m2 e os artigos rústicos 15 e 16 respectivamente com as áreas de 3.400m2 e 6.929 m2; b) A nascente da via-férrea com a área de 12.900m2 a que correspondem os artigos 17 e 18 rústicos tem o rendimento colectável global de 539.744$00 (B)).
3. A propriedade do referido prédio encontra-se registada na C.R.Predial a favor da R (C)).
4. A propriedade do referido prédio encontrava-se à data da celebração do contrato promessa inscrita a favor da R (D)).
5. Por conta do preço convencionado, foi feita uma entrega no valor de 1.000.000$00, no acto de outorga do contrato-promessa e em seguida foram feitas as seguintes entregas:
Datas - valores entregues - Doc. N.º - valores acumulados (*)
08-02-1980 100.000,00 6 1.100.000,00
08-03-1980 100.000,00 7 1.200.000,00
02-04-1980 100.000,00 8 1.300.000,00
02-05-1980 100.000,00 9 1.400.000,00
02-06-1980 100.000,00 10 1.500.000,00
07-07-1980 100.000,00 11 1.600.000,00
07-08-1980 100.000,00 12 1.700.000,00
08-09-1980 100.000,00 13 1.800.000,00
08-10-1980 100.000,00 14 1.900.000,00
08-11-1980 100.000,00 15 2.000.000,00
08-12-1980 100.000,00 16 2.100.000,00
08-01-1981 100.000,00 17 2.200.000,00
08-02-1981 100.000,00 18 2.300.000,00
08-03-1981 100.000,00 19 2.400.000,00
08-04-1981 100.000,00 20 2.500.000,00
08-05-1981 100.000,00 21 2.600.000,00
08-06-1981 100.000,00 25 2.700.000,00
08-07-1981 100.000,00 22 2.800.000,00
08-08-1981 100.000,00 23 2.900.000,00
08-09-1981 100.000,00 26 3.000.000,00
08-10-1981 100.000,00 27 3.100.000,00
08-11-1981 100.000,00 24 3.200.000,00
08-12-1981 100.000,00 28 3.300.000,00
08-01-1982 100.000,00 30 3.400.000,00
08-02-1982 100.000,00 31 3.500.000,00
09-02-1982 200.000,00 29 3.700.000,00
08-03-1982 200.000,00 32 3.900.000,00
08-04-1982 200.000,00 34 4.100.000,00
10-05-1982 200.000,00 33 4.300.000,00
08-06-1982 200.000,00 35 4.500.000,00
08-07-1982 200.000,00 36 4.700.000,00
08-08-1982 200.000,00 38 4.900.000,00
08-09-1982 200.000,00 37 5.100.000,00
08-10-1982 200.000,00 39 5.300.000,00
08-11-1982 200.000,00 40 5.500.000,00
08-12-1982 200.000,00 41 5.700.000,00
31-12-1982 2.610.600,00 42 8.310.600,00
TOTAL 8.310.600,00 (E)).
6. Por procuração outorgada em 20/03/80 a R conferiu poderes a Abílio, Graciano, Diamantino e Francisco para celebrarem contratos de arrendamento relativos à parcela de terreno prometida vender, como referido no ponto 1 (A)) (F)).
7. O valor total entregue em cumprimento do contrato-promessa celebrado perfez, assim, a quantia de 8.310.600$00 (G)).
8. Em 14 de Abril de 1996, faleceu Francisco, sucedendo-lhe como herdeiros universais, os Autores Maria, Fernando, António e Pedro (H)).
9. Através de notificação judicial avulsa em 11/01/95, feita cumprir pelo 7º Juízo Cível de Lisboa, 3ª secção, a R requereu a notificação judicial de Abílio, Graciano, Diamantino e Francisco de que:
a) “O contrato promessa (referido no ponto 1 (A)) deve ser, a partir desta data (11.01.1995), considerado resolvido para todos os efeitos legais”.
b) A Ré “permanece sendo a única dona e legítima proprietária da totalidade do imóvel acima identificado, incluindo a parcela prometida vender pelo contrato agora resolvido”.
c) “Os Notificandos devem entregar à Notificante (a ora Ré) a parcela de terreno prometida vender, devoluta de pessoas e bens, salvaguardados os contratos existentes à data do contrato promessa e os posteriormente celebrados com base em autorização e procuração outorgadas pela Notificante nos termos das cláusulas 28ª a 35ª do Contrato Promessa agora resolvido, no prazo máximo de noventa dias a contar da data da Notificação”.
d) “Ficam desde já (11.01.1995) à disposição dos Notificandos as quantias por estes pagas a título de prestações do preço previsto no contrato agora resolvido” (I)).
10. A R entregou aos AA um documento por si assinado que consta a fls. 53 com o seguinte teor: “António, Luís e Maria Amélia, representada pelo Dr. José (…), na qualidade de sócios da “Sociedade da Quinta D M”, de acordo com 10ª condição do contrato-promessa de compra e venda celebrado em 18 de Janeiro de 1980, declaram ter recebido, por cheque, nesta data, a importância de 2.610.600$00 (dois milhões seiscentos e dez mil seiscentos escudos), ou seja, o valor que falta para perfazer o total do preço acrescido da actualização com referência a 31 de Dezembro de 1981, ou seja:
- Dívida em 31.12.81……………………….…….4.200.000$00;
- Actualização à taxa de 19,3% em 31.12.81……...810.600$00;
- Dívida actualizada em 31.12.81……………..….5.010.600$00;
- Dedução das importâncias recebidas em 1982…2.400.000$00;
- Dívida nesta data, sem actualização………..…..2.610.600$00
(Nota. De acordo com a 11ª condição do referido contrato, a actualização referente à presente data de 31.12.82, será paga no acto da escritura)
Lisboa, 31 de Dezembro de 1982” (J)).
11. Após a celebração do contrato promessa, os AA ocuparam o imóvel objecto do contrato referido no ponto 1 (A)) (1º).
12. Na data da celebração do C.P. havia espaços dentro da parcela em causa que estavam arrendados (3º).
13. Um dos edifícios que se encontrava implantado sobre o terreno, à data do contrato, é um edifício abarracado (4º).
14. Esse edifício estava a ser utilizado pela sociedade Transportes A S, Lda., empresa de camionagem, de que eram sócios Graciano e Francisco (5º).
15. Para melhor desenvolverem o negócio de camionagem T.A.S., Lda. construiu no terreno um novo armazém (9º).
16. A R não deduziu qualquer oposição à construção referida no ponto anterior (10º).
17. Na parte da parcela objecto do C.P. ocupada pela T.A.S., Lda. esta passou a parquear as várias viaturas da empresa de camionagem, ligeiras e pesadas (11º).
18. A empresa de camionagem manteve-se de uma forma ininterrupta, a operar a partir do prédio em questão, desde que Abílio, Graciano, Diamantino e Francisco ocuparam o prédio até 1994 (14º).
19. Nesta data o grosso do parque automóvel da referida sociedade passou para outras instalações, adquiridas para esse fim, em Loures (15º).
20. T.A.S., Lda. continuou a usar o prédio em menor escala para armazenagem de mercadoria e parqueamento de viaturas (17º).
21. Entre 1998 e 1999 a empresa de camionagem deixou de vez as instalações no prédio referido em A (20º).
22. A parte da parcela que havia sido ocupada pela T.A.S., Lda. passou a ser ocupada pela R... - Transportes Internacionais, Lda., a quem foi dada de arrendamento (21º).
23. Foi construído de raiz um novo armazém (22º).
24. Foi construído igualmente um edifício de escritórios (23º).
25. A R não deduziu qualquer oposição a tais construções (24º).
26. Envolvendo o armazém e o edifício para escritórios, manteve-se um logradouro (25º).
27. O logradouro, o armazém e o edifício para escritórios passaram a ser ocupados por uma empresa de transportes (R..., Lda.) sendo que o primeiro passou a ser um espaço para cargas e descargas, depósito e armazenagem de contentores (26º).
28. No prédio referido no ponto 1 (A)), à data do contrato promessa existia um murete, que ficando implantado no interior do terreno, servia de divisória à entrada de pessoas para a área onde se desenvolviam actividades comerciais e industriais (27º).
29. Esse murete ainda se encontra implantado no terreno (28º).
30. Abílio, Graciano, Diamantino e Francisco procederam à separação física da parcela objecto do C.P. em duas partes funcionalmente distintas através da construção de um muro em alvenaria em ordem a poderem fazer uma melhor exploração da mesma (29º).
31. A R não deduziu qualquer oposição à construção do muro (30º).
32. Para permitir o acesso a estes dois espaços, assim autonomizados, Abílio, Graciano, Diamantino e Francisco construíram dois portões, sendo um deles amplo o suficiente para permitir a entrada e circulação de camiões (31º).
33. A R não deduziu oposição à construção dos referidos portões (32º).
34. Abílio e Diamantino procederam à construção de alguns novos pavilhões na parte da parcela ocupada pela S..., Lda. (33º).
35. A R não deduziu oposição à construção dos novos pavilhões (34º).
36. Estes três novos pavilhões foram dados de arrendamento por Abílio, Graciano, Diamantino e Francisco e pelo referido Francisco, em datas diferentes, mas muito próximas, todas elas, da data do contrato referido no ponto 1 (A)) (35º).
37. Alguns desses pavilhões ainda hoje estão arrendados a terceiros (36º).
38. A R não deduziu qualquer oposição à celebração de tais contratos de arrendamento (37º).
39. As rendas geradas por tais contratos de arrendamento foram sendo arrecadadas pelos AA Abílio e Diamantino (38º).
40. A R não deduziu qualquer oposição ao recebimento dessas rendas (39º).
41. No terreno referido no ponto 1 (A)) encontravam-se, à data do contrato referido no ponto 1 (A)), implantados outros edifícios abarracados que tinham sido pela R dados de arrendamento a uma empresa que ali explorava a actividade de escola de condução (40º).
42. Essa escola de condução utilizava, na sua actividade, espaços próprios para escritórios, que os armazéns constituíam, e também um armazém para guardar artefactos próprios da actividade (41º).
43. Além disso utilizava ainda um logradouro, adjacente aos edifícios, para parqueamento e estacionamento de viaturas próprias e de visitas (42º).
44. Abílio, Graciano, Diamantino e Francisco, após terem ocupado o prédio objecto do C.P., fizeram cessar o contrato de arrendamento existente com a escola de condução e celebraram um novo contrato de arrendamento com S... – SPLM, Unipessoal, Lda., empresa de que foram sócios Abílio e Diamantino (43º).
45. As rendas geradas por este novo contrato de arrendamento foram sendo arrecadadas por Abílio, Graciano, Diamantino e Francisco até à data do falecimento deste e após em sua substituição por Autores Maria, Fernando, António e Pedro (44º).
46. A R não deduziu qualquer oposição a essa arrecadação das rendas (45º).
47. Essa sociedade passou a ocupar os edifícios do escritório, para escritório, o armazém, para armazenar artefactos necessários à sua actividade e o logradouro, para parqueamento das suas viaturas (46º).
48. E a pagar as rendas a Abílio, Graciano, Diamantino e Francisco até à data do falecimento deste e após em sua substituição por Autores Maria, Fernando, António e Pedro (47º).
49. No local, no momento da celebração do C.P., existiam algumas casas de habitação abarracadas (48º).
50. Os moradores dessas casas de habitação abarracadas acabaram por ser realojados noutro local da C.M.L. (50º).
51. Logo no início da ocupação do terreno referido em A, muito próxima de 18 de Janeiro de 1980, Abílio, Graciano, Diamantino e Francisco, para delimitar a parte habitacional da parte industrial e comercial, a expensas suas construíram um muro de separação em alvenaria (52º).
52. A R não deduziu oposição à construção desse muro (53º).
53. Para garantir a autonomia energética Abílio, Graciano, Diamantino e Francisco procederam junto da entidade competente, à contratação de uma baixada de electricidade, para dar serventia às várias actividades que ali vinham sendo desenvolvidas (54º).
54. A R não deduziu qualquer oposição ao referido no ponto antecedente (54º) (56º).
55. As actuações no prédio referido no ponto 1 (A)), após a celebração do contrato referido em A, realizados por Abílio, Graciano, Diamantino e Francisco até à data do falecimento deste e após em sua substituição por Autores Maria, Fernando, António e Pedro e referidas nos quesitos anteriores tiveram lugar à vista de toda a gente e sem que a R tivesse a respeito de qualquer deles deduzido oposição (57º).
56. E essas actuações de Abílio, Graciano, Diamantino e Francisco até à data do falecimento deste e após em sua substituição por Autores Maria, Fernando, António e Pedro sobre o prédio referido em A e desde a data aí referida ocorreram sem qualquer interrupção (58º).
57. E Abílio, Graciano, Diamantino e Francisco até à data do falecimento deste e após em sua substituição por AA Maria, Fernando, António e Pedro ao actuarem da forma referida no ponto anterior faziam-no convictos de que não estavam a lesar nenhum direito da R (59º).
58. E ao actuarem como referido no ponto 54 (56º) fizeram-no sem qualquer violência (60º). 59. 5º (62º).
60. Encontrava-se parcialmente vedada (63º).
61. Abílio, Graciano, Diamantino e Francisco não deram conhecimento, nem solicitaram autorização à R para construir o armazém referido nos pontos 23 e 24 (22º e 23) (64º).
62. E não deram conhecimento, nem solicitaram autorização à Ré para construir um muro em alvenaria dividindo o terreno referido no ponto 1 (A)) em duas parcelas (66º).
63. Não deram conhecimento, nem solicitaram autorização à R para a construção referida no ponto 34 (33ª) (67º).
64. E não deram conhecimento nem solicitaram autorização para contratação de uma baixada de electricidade para o terreno referido no ponto 1 (A)) (68º).
65. E não deram conhecimento, nem solicitaram autorização à Ré para a alteração e celebração de contratos de arrendamento relativa a partes ou construções existentes no terreno referido no ponto 1 (A)) (69º).
66. Em datas não apuradas, mas anteriores ao final do ano de 1994, os AA tentaram proceder à marcação da escritura (70º).
67. S..., Lda. pagou aos AA rendas pela ocupação de parte da parcela objecto do C.P. referentes aos anos de 2004 a 2009, no valor global de € 78.467,87 (71º).
68. A parcela objecto do C.P. referida no ponto 1 (A)) abrange a totalidade da parcela poente do prédio referido no ponto 2 (B)) ficando excluída uma parte da mesma parcela em que se encontravam construídas umas casas abarracadas com cerca de 100 m2 (72º).
Houve contra alegações defendendo a manutenção da decisão
Corridos os vistos legais, nada obsta ao conhecimento
II - Apreciando
O recurso é balizado pelas conclusões das alegações, estando vedado ao tribunal apreciar e conhecer de matérias que naquelas não se encontrem incluídas, a não ser que se imponha o seu conhecimento oficioso (art. 684º, nº 3 e 690º, nºs 1 e 3 do CPC), acrescendo que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido.
Os presentes autos deram entrada em 12.1.2006, assim sendo, a versão do C.P.C. aplicável é a anterior à entrada em vigor do D.L. 303/2007, de 24 de Agosto, por força do art. 12/1.
1.1 Recurso dos autores
Nas suas conclusões, os recorrentes, pediram a revogação da sentença recorrida. Para fundamentarem tal conclusão enumeraram variadas questões, a saber:
a) o conceito da posse no Direito Civil;
b) a decisão da matéria em apreço nos presentes autos;
c) o facto de ter ou não sido recebida pelos Recorrentes a notificação judicial avulsa referida nos autos e as implicações dessa questão na decisão da questão em apreço nos presentes autos;
d) O novo pedido apresentado pelos Recorrentes, AA. nos autos à margem identificados, no sentido de ser ordenada a devolução do valor actualizado do preço pago, no caso de ser confirmada em sede de recurso a decisão de declarar resolvido o contrato promessa de compra e venda;
e) Finalmente, a verificação dos requisitos para que o presente Recurso seja apreciado per saltum, directamente pelo Supremo. Esta foi já conhecida.
Nas al. a) a d) no recurso da decisão recorrida, a matéria de facto dada como provada nos autos, levou à decisão que não havia posse dos AA., porque lhes faltou o “animus possidendi”. Os AA. não aceitam a inexistência de “animus possidendi”. Continuam a defender que adquiriram por usucapião o imóvel prometido vender.
A decisão trata em profundidade essa questão, para onde se remete e podemos adiantar que não lhes assiste razão neste particular, não procedendo a matéria das conclusões 1 a 8.
Sempre se acrescenta que não se pode defender ou aceitar que poderiam adquirir por usucapião o que não era possível adquirir por contrato.
Em regra, o promitente-comprador que obtém a traditio apenas frui um direito de gozo, que exerce em nome do promitente-vendedor e por tolerância deste – é, nesta perspectiva, um detentor precário – art. 1253º do Código Civil – já que não age com animus possidendi, mas apenas com corpus possessório (relação material) – art. 1251º do Código Civil.
A questão que se coloca é a de saber se os actos levados a cabo pelos Autores, de apropriação da referida parcela de terreno, são susceptíveis de se configurar juridicamente como posse, pelo prazo necessário e susceptível de conduzir à usucapião.
A posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição a cujo exercício corresponde a sua actuação – é o que se chama usucapião – art. 1287 do C.C.
A verificação da usucapião depende de dois elementos: da posse e do decurso de certo período de tempo, variável conforme a natureza móvel ou imóvel da coisa. A posse é o poder que se manifesta quando alguém actua por forma corresponde ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real – art. 1251 do C.C.
Para conduzir à usucapião, a posse tem de revestir sempre duas características: pública e pacífica. Os restantes caracteres (boa ou má fé, titulada ou não) influem apenas no prazo (Prof. Henrique Mesquita, Direitos Reais, 1967, pág. 112).
Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, Vol. III, 2ª ed., pág. 6, e Antunes Varela, na RLJ, Ano 124, pág. 348, sustentam: “O contrato-promessa, só por si, não é susceptível de transferir a posse ao promitente-comprador. Se este obtém a entrega da coisa antes da celebração do negócio translativo, adquire o corpus possessório, mas não adquire o animus possidendi, ficando, pois, na situação de mero detentor ou possuidor precário”.
São concebíveis, todavia, situações em que a posição jurídica do promitente-comprador preenche excepcionalmente todos os requisitos de uma verdadeira posse.
Se por exemplo, havendo sido paga já a totalidade do preço ou que, não tendo as partes o propósito de realizar o contrato definitivo, a coisa é entregue ao promitente-comprador como se sua fosse já e que, neste estado de espírito, ele pratica sobre ela diversos actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade. Tais actos não são realizados em nome do promitente-vendedor, mas sim em nome próprio, com a intenção de exercer sobre a coisa um verdadeiro direito real.
O promitente-comprador actua, como dono, não havendo, por conseguinte, qualquer razão para lhe negar o acesso aos meios de tutela da posse”.
O Professor Antunes Varela, na RLJ, 128, pág. 146, escreveu:
“... O promitente-comprador investido prematuramente no gozo da coisa, que lhe é concedido na pura expectativa da futura celebração do contrato prometido, não é possuidor dela, precisamente porque, sabendo ele, como ninguém, que a coisa pertence ainda ao promitente-vendedor e só lhe pertencerá a ele depois de realizado o contrato translativo prometido, não pode agir seriamente com a intenção de um titular da propriedade ou de qualquer outro direito real sobre a coisa”.
E o Prof. Vaz Serra, in R.L.J., Ano 109, págs. 347 e 348 escreveu:
“O promitente-comprador, que toma conta do prédio e nele pratica actos correspondentes ao exercício do direito de propriedade, sem que o faça por mera tolerância do promitente-vendedor, não procede com intenção de agir em nome promitente-vendedor, mas com a de agir em seu próprio nome, […] passando a conduzir-se como se a coisa fosse sua, […] julga-se já proprietário da coisa, embora não a tenha comprado, pois considera segura a futura conclusão do contrato de compra e venda prometido, donde resulta que, ao praticar na coisa, actos possessórios, o faz com animus de exercer em seu nome o direito de propriedade” – (destaque nosso)
Também o Prof. Calvão, in “Sinal e Contrato-Promessa”, 11ª edição, pág. 231, nota 55, é de semelhante opinião:
“Não nos parece possível à priori qualificar-se de posse ou de mera detenção o poder de facto exercido pelo promitente-comprador sobre o objecto do contrato prometido entregue antecipadamente.
Tudo dependerá do animus que acompanhe o corpus”.
O art. 1287º do citado diploma estatui – “A posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida opor certo lapso de tempo faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua actuação é o que se chama usucapião”.
Importa, casuisticamente, saber se a posse do promitente-comprador, que obteve a traditio, deve ser qualificada como posse precária – o que acontece em regra – ou, se deve ser qualificada como posse em nome próprio.
Ora, se a posse for de considerar em nome alheio, o promitente-comprador – não havendo eficácia real da promessa – art. 413º do Código Civil – dispõe do direito de retenção como direito de garantia para pagamento do dobro do sinal prestado, em caso de incumprimento definitivo do contrato-promessa pelo promitente vendedor – arts. 442º, nº1, e 755º, nº1, f) do Código Civil – bem como do direito previsto na parte final do nº2 do art. 442º do Código Civil – ou seja, a haver “o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, [a coisa entregue] determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago”.
O contrato promessa é um contrato, que se distingue do negócio subsequente pelas suas próprias características intrínsecas, uma vez que se trata de um contrato preparatório do negócio definitivo. É um contrato a montante de garantia e de segurança do negócio definitivo a celebrar a jusante.
Nos documentos particulares de fls.122 a 149 (cartas da R aos AA, datadas de 29/12/94, em que aquela considera resolvido o contrato com fundamento em impossibilidade jurídica do seu cumprimento, pondo à disposição dos AA o montante pago a título de sinal e princípio de pagamento pediu a entrega da parcela em prazo a combinar temos também a resposta dos AA, datada de 16/01/95), ainda estavam interessados na celebração do contrato definitivo e defendiam ser possível.
Dispõe o art. 410º do C.C., na redacção vigente à data do contrato o D.L. nº 236/80 de 18/07, à convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerarem extensivas ao contrato promessa.
As partes acordaram que a celebração do contrato definitivo ocorreria até 30/04/83 incumbindo a marcação da escritura aos promitentes-compradores. Do contrato promessa constava a (cláusula 23ª onde se alude a “devendo”) e também de toda a matéria de facto dada como provada resulta que o prazo referido não era um prazo fixo, essencial, absoluto ou preclusivo, findo o qual se estaria perante incumprimento definitivo, mas antes um prazo fixo usual, relativo ou simples. Aliás, o contrato previa a forma de contornar os atrasos e actualização de pagamentos. O montante final do contrato não foi liquidado. Os autores obtiveram autorização para receber as rendas dos imóveis que ali se encontravam, sendo sócios de uma das empresas. Do contrato-promessa de 18/01/80 resulta que nessa data foi conferido aos autores o direito de ocuparem o imóvel e da matéria de facto dada como provada resulta que tal ocupação foi concretizada. Da interpretação do contrato nos termos dos art.236º e 238º do C.C. resulta exactamente o contrário, os promitentes compradores são possuidores em nome de outrem nos termos do art. 1253º c) do C.C. ( cl.ª 25ª a 35º do C.P.).
O mesmo resulta da procuração outorgada, em 20/03/80, pela promitente vendedora aos promitentes-compradores nos termos da qual a primeira conferiu poderes para celebrarem novos contratos de arrendamento e receberem rendas, mas condicionada à prévia aprovação e autorização para o efeito. Nessa data os promitentes-compradores entregaram, por conta do preço, a quantia de Esc. 1.000.000$00 e que, após este momento, procederam ao pagamento de prestações mensais de Esc. 100.000$00 até 08/02/82 e de Esc. 200.000$00 até 08/12/82.Ou seja, quem procede ao pagamento em prestações de um bem, não tem “animus”, não pode ter a intenção de agir como proprietário ele sabe que não é seu.
Em 31/12/82 foi pago à R um valor correspondente à divida em 31/12/81 com a actualização acordada. Apesar de ter sido paga uma quantia significativa na economia do contrato-promessa (Esc. 2.610.600$00), do doc. de fls. 53 e do C.P. resulta que o preço não foi integralmente pago nessa data uma vez que ficou em falta o valor correspondente à actualização da dívida por referência a tal data, a qual seria paga na data da escritura.
Assim, após 30/04/83 os AA passaram a incorrer em mora. Nos termos do art. 808º do C.C. e de acordo com a doutrina e jurisprudência a mora converte-se em incumprimento definitivo nos seguintes casos:
- perda de interesse na prestação pelo credor;
- a prestação não for realizada no prazo razoável fixado pelo credor através de interpelação admonitória;
- a prestação tornou-se impossível supervenientemente;
- e com a declaração expressa do devedor de que não quer cumprir.
Não se provou que a R tivesse fixado aos AA um prazo para a celebração do contrato definitivo, nem que estes alguma vez tivessem manifestado a vontade de não o outorgar. Pelo contrário ainda hoje mantêm interesse. As cartas remetidas já se reportam a 1995, pouco antes da notificação judicial avulsa, quando todos sabiam que não era possível celebrar a escritura e as razões de tal recusa. No art.66 está provado que: Em datas não apuradas, mas anteriores ao final do ano de 1994, os autores tentaram proceder à marcação da escritura. Seguramente que os autores estava interessado em realizar a escritura, em face do montante já pago.
Apesar de não constar da matéria de facto dada como provada é incontestável que, em 31/12/84, foi publicado o Dec. -Lei nº 400/84 diploma que estabelecia o regime jurídico de operações de loteamento urbano e que revogou o Dec. -Lei nº 289/73 de 06/06.
O Supremo Tribunal de Justiça proferiu sobre o tema dois Assentos.
Em 3 de Outubro de 1989 (DR I Série de 6/12/89) decidiu: "No domínio da vigência do Decreto-Lei nº 46673, de 29 de Novembro de 1965, a falta de licença de loteamento não determina a nulidade dos contratos promessa de compra e venda de terreno, com ou sem construção, compreendidas no loteamento", (BMJ 390-89).
Afirmara em 19 de Novembro de 1987 (DR I série de 12/1/88) que "na vigência do DL nº 289/73, de 6 de Junho, é válido o contrato promessa de compra e venda de terreno compreendido em loteamento sem alvará, a menos que, no momento da celebração desse contrato, haja impossibilidade de obtenção desse alvará, por haver lei, regulamento ou acto administrativo impeditivo da sua emissão." (BMJ, 371-105).
O nº1 do artigo 27º do Decreto-Lei nº 289/73 estabelecia: "1- As operações de loteamento referidas no artigo 1º, bem como a celebração de quaisquer negócios jurídicos relativos a terrenos, com ou sem construção, abrangidos por tais operações, só poderão efectuar-se depois de obtido o respectivo alvará, sem prejuízo do disposto no nº 2 do artigo 21º; 2- nos títulos de arrematação, bem como nos instrumentos notariais relativos aos actos ou negócios referidos no nº anterior, deverá sempre indicar-se o número e a data do alvará de loteamento em vigor, sem o que tais actos serão nulos e não podem ser objecto de registo."
O Assento de 1987 considerou que a nulidade só fulminava os actos e negócios jurídicos quando constantes dos instrumentos referidos no nº 2 daquele preceito.
Ponderou a distinção entre o contrato promessa e o contrato prometido e, não tendo aquele eficácia real, havia que proceder ao "distingue" entre impossibilidade legal originária do objecto na data da celebração do contrato e a situação em que a prestação só em momento ulterior se torna impossível.
Certo que a este raciocínio podia opor-se o disposto no artigo 410º do Código Civil que manda aplicar ao contrato-promessa as normas legais relativas ao contrato prometido (principio da equiparação) e o facto da possibilidade de execução específica implicar a divisão do prédio.
Os Prof. Pires de Lima e A. Varela (in Código Civil Anotado, 2ª ed., II, 263 e 264) escreveram, ao referir-se ao DL nº 289/73: Proibindo a lei quaisquer negócios jurídicos relativos a lotes de terreno para construção antes que seja obtido o respectivo alvará de loteamento, deve entender-se, por força do disposto no artigo 294º do Código Civil, que são nulos os negócios que infrinjam essa proibição, mesmo que não tenham eficácia translativa, como sucede com os contratos promessa.
O Decreto-Lei nº 289/73 foi revogado pelo Decreto-Lei nº 400/84, de 31 de Dezembro.
Este diploma não consagrou a regra geral do nº1 do citado artigo 27º, antes o nº 1 do artigo 57º (ao impor a individualização das datas do alvará de loteamento) e o nº1 do artigo 58º (exibição dos documentos), e apenas o artigo 60º a dizer que "são nulos os actos ou negócios a que se referem os artigos 57º e 58º quando concluídos com violação do disposto no presente diploma."
Assim sendo, os actos levados a cabo pelos Autores, de apropriação da referida parcela de terreno, objecto do contrato promessa não são susceptíveis de se configurar juridicamente como posse, pelo prazo necessário e susceptível de conduzir à usucapião. Como já se referiu não se pode adquirir por usucapião o que a lei não deixa adquirir por contrato.
Neste sentido o Ac. STJ, 9.2.2012, acessível in www.dgsi.pt.
I - Indemonstrada a essencialidade do prazo de cumprimento de contrato-promessa e não accionada a interpelação admonitória, o direito de resolução do contrato, fundado no esgotamento do prazo acordado, deve ter-se por excluído.
II - Abandonado, por ultrapassado e não substituído por outro, o prazo fixado, a obrigação de marcação da escritura fica sem prazo certo.
III - Consistindo objecto do contrato-promessa na prestação de um facto positivo – a realização do contrato prometido – não tem, em regra, eficácia translativa.
IV - A eventual posse do promitente adquirente não emerge do contrato-promessa, alheia que é ao respectivo objecto.
V - O título de posse ou de detenção, quando exista, só pode encontrar-se num outro acordo negocial e na efectiva entrega do bem pelo promitente alienante, tendo em vista, em regra, a celebração do contrato prometido e por antecipação dos respectivos efeitos.
VI - Reconhecido aos promitentes vendedores o direito de propriedade, e verificada, cumulativamente, a falta de título que legitime a detenção ou ocupação da coisa pelos promitentes adquirentes, não pode deixar de ser determinada a restituição do prédio àqueles.
Defendem os apelantes que a notificação judicial avulsa dos recorrentes, requerida em 11 de Janeiro de 1995, não se provou nem que tivessem tido conhecimento dela ou ainda, que por eles foi recebida. Para concluírem que não se podia ter dado como provada em que data foram notificados, e tal declaração só se tornaria eficaz quando chegasse ao seu destinatário, art. 224 do CC.
Vem provado que a notificação judicial avulsa foi requerida em 11 de Janeiro de 1995. Sobre a matéria de facto dada como provada nº 9, alegam os recorrentes que, apesar de estar dado como provado a notificação judicial avulsa requerida pela ré em 11 de Janeiro de 1995, foi feita cumprir pelo 7º Juízo cível de Lisboa, 3ª Secção, os AA. nunca receberam essa notificação. E só poderia produzir efeitos se e quando recebida pelos AA. Assim tal notificação judicial avulsa não só não produziu os efeitos interruptivos da prescrição aquisitiva (usucapião), como não poderia ter produzido os efeitos resolutivos do contrato promessa de compra.
Vem provado que: “9. Através de notificação judicial avulsa em 11/05/95, feita cumprir pelo 7ª Juízo Cível de Lisboa, 3ª Secção, a R. requereu a notificação judicial (dos AA.)...”
O cumprimento de uma notificação judicial avulsa faz-se, à data dos factos, pela entrega do respectivo documento ao seu destinatário. Pelo que, ao dar como provado que a notificação judicial avulsa foi “feita cumprir” está a dar-se como provado que esta foi recebida pelos seus destinatários. O facto supra transcrito consta da matéria dada como provada, desde logo porque é o que consta do documento junto aos autos. Acresce que consta dos arquivos do respectivo tribunal que a notificação judicial avulsa foi efectivamente cumprida no dia …. Aliás é um documento autêntico e não foi invocada a sua falsidade.
No artigo 14 referem: “De qualquer modo, a partir da data da notificação judicial avulsa, junta, à contestação, como doc. 6, já não era exigível aos AA. que insistissem na sua outorga uma vez que, dessa notificação, desprende-se a constatação de que a R. já não pretendia o cumprimento do contrato.”
Ora, se os AA. invocaram a notificação judicial avulsa como justificação para não mais terem tentado proceder à marcação da escritura de compra e venda e como manifestação de perda do interesse da R. na celebração do contrato, é porque, receberam a referida notificação. Poder-se-ia concluir que a sua conduta raia o limiar de uma litigância de má fé.
Quanto aos efeitos da prescrição, a Notificação Judicial Avulsa presume-se efectuada cinco dias após a data em que o respectivo requerimento deu entrada no Tribunal. Trata-se de uma presunção legal, que, por isso, não pode ser elidida art. 323/2 do CC.
Entende-se que assim seja, face ao interesse que se visa proteger: O que está em causa é a prova na acção da notificação judicial avulsa e não a prova de que essa acção chegou ao conhecimento do destinatário.
A prescrição de um direito é o resultado de uma inacção do seu titular durante um certo período de tempo. A prescrição interrompe-se pela acção do titular antes de decorrido o prazo limite, pela forma que a lei qualifica como adequada para o efeito.
O art. 371º, nº 1 do C. C. prescreve que os documentos autênticos fazem prova plena dos factos que referem como praticados pela autoridade ou oficial público respectivo, assim, como os factos que neles são atestados com base em percepções da entidade documentadora.
Por essa razão, os efeitos da notificação judicial avulsa, no que diz respeito à interrupção do prazo da usucapião verificaram-se cinco dias após a apresentação do respectivo requerimento, independentemente da data em que os AA. receberam a Notificação e de a terem ou não efectivamente recebido.
A notificação judicial avulsa foi feita cumprir pelo tribunal e não foi feita prova de que era falsa ou alegada qualquer irregularidade o que obstava, desde logo, à sua prova.
Defende a ré que procedeu também à resolução do contrato promessa através das cartas registadas com aviso de recepção que a R. enviou a cada um dos AA. em 29 de Dezembro de 1994 cujas cópias estão juntas aos autos como documentos 1 a 4 da contestação.
Essas cartas foram recebidas pelos AA. entre os dias 4 e 16 de Janeiro de 1995 conforme consta dos avisos de recepção também juntos aos autos. E essas cartas não só foram recebidas pelos AA., como eles responderam a essas cartas, através da carta enviada à R. em 16 de Janeiro de 1995, que se encontra junta aos autos como documento nº 5 da contestação. Aí consta “Exmos. Senhores,
Recebemos as vossas cartas datadas de 29 do passado mês de Dezembro, cuja última foi recepcionada pelo Sr. Graciano em 13 do corrente mês de Janeiro, isto é na passada 6. feira, cujo teor notámos.
Optamos, por ora, não tecer qualquer comentário aos considerandos explanados na vossa carta em epígrafe, e aproveitamos, exclusivamente, para comunicar a V. Exas. que procedemos a diversas diligências e concluímos pela possibilidade de celebrar a escritura pública de compra e venda nos termos outorgados no contrato promessa em epígrafe.
Carece, assim, de fundamento a invocada resolução, que não produz quaisquer efeitos.
Estamos, pois, inteiramente disponíveis para concluir o negócio e, nesta data, instruímos os nossos advogados para, rapidamente, se avançar nesse sentido.
Permitimo-nos sugerir a colaboração dos advogados de ambas as partes, isto é, promitente vendedora e promitentes-compradores.”
A questão colocada é diferente, a notificação judicial avulsa cumpriu com a interrupção do prazo para a usucapião, mas não pode servir para dar como provada a resolução do contrato por incumprimento definitivo por banda dos autores. Só com a acção própria podiam definir o direito de resolução.
Ou seja, os autores pretendiam cumprir o contrato. De todos os factos, que foram dados como provados, não se desprende, de nenhum deles, o mínimo indício de que os recorridos deram causa à não celebração do contrato prometido.
Na verdade, se, dos valores contratados, os recorridos pagaram a quase totalidade, remanescendo por pagar uma pequena quantia (pagaram 8.310.600$00 e faltava pagar, apenas, uma pequena quantia, exigível à data da sentença). Assim sendo, não se pode falar em resolução do contrato imputável aos recorridos
Além disso limitaram-se a requerer a notificação judicial avulsa dos AA., fixando-lhes ela mesma o prazo de 90 dias entregar, o que se mostra de todo inócuo para o fim visado (fixação de prazo) pois que, como refere o art. 262.º-1 e 2 do CPC, a notificação judicial avulsa não admite oposição alguma e os direitos respectivos só podem fazer-se valer nas acções competentes.
A notificação judicial avulsa só seria eficaz para transformar a mora em incumprimento definitivo, o que apenas se verificaria se houvesse um prazo certo para a realização de escritura que não tivesse sido observado por circunstâncias imputáveis aos AA. Essa prova não existe. Aliás, nesta data o objecto do contrato não era possível, assim sendo, a ré não podia resolver, pois a escritura não era possível de realizar. Sendo impossível o contrato é nulo.
Não tem razão a apelada ao pretender fazer a resolução do contrato-promessa, com fundamento na violação pelos recorrentes, ou seja, com causa a estes imputável, quando a notificação fundamentava-se em causa diversa: a superveniência da entrada em vigor do DL n.º 400/84, de 31.12., que inviabilizara a outorga da escritura de compra e venda e, logo, o cumprimento do contrato-promessa. Ou seja, mesmo que estivessem muito interessados em realizar a escritura estavam impedidos de o fazer por uma causa que lhes era estranha e que não podiam ultrapassar legalmente.
Como ensinou o Prof. Vaz Serra, "se uma coisa somente pode ser objecto de contrato com a aprovação de uma autoridade, não há impossibilidade originária do objecto na data da conclusão do contrato, apenas se tornando impossível a prestação quando a aprovação for recusada, a não ser que logo de início não pudesse contar-se com essa aprovação." (RLJ, 104º, 9, nota 1).
Só quando originária é que a impossibilidade produz a nulidade do negócio (artigo 401º nº1 CC) o que só não acontece se a obrigação for assumida para o caso da prestação se tornar possível ou o negócio (se dependente de termo inicial ou de condição suspensiva) se viabilizar entretanto.
A impossibilidade superveniente, se não proceder de culpa do devedor, extingue o vínculo contratual.
Se o devedor agiu com culpa na extinção, valem as regras do incumprimento (gera-se uma relação de responsabilidade contratual, nos termos dos artigos 790º SS. do Código Civil).
No momento de celebração do contrato promessa de compra e venda não sabiam da impossibilidade da celebração da escritura, ou pelo menos, acreditaram que era possível. Estavam de boa fé ambos e o A. não alegou, como lhes cumpria (nº2 do artigo 342º do Código Civil) - não foi demonstrada a existência de um acto anterior, ou contemporâneo do contrato promessa, impeditivo. Não há, em consequência, nulidade do contrato promessa (cf. neste sentido, os Acórdãos do STJ de 1 de Fevereiro de 1994 - 084471 - de 26 de Março de 1998 - 97B868 - de 27 de Janeiro de 1998 - Pº 861/97, 1ª - de 23 de Abril de 1991 - 080119 - entre outros).
Resulta do contrato que ambos estavam de boa fé e os autores foram autorizados a receber as renda e o imóvel foi-lhes entregue para exploração e esta situação pressupõe a validade do contrato que perdura no tempo desde a sua celebração. Não transparece uma conduta dolosa de qualquer das partes na outorga do contrato inicial. E assim sendo, a nulidade que surge sanciona ambos.
3 - Responsabilidade contratual.
A obrigação de celebração do contrato prometido constituiu-se no momento da outorga do contrato promessa. A não celebração da escritura nos termos previstos ocorreu impossibilidade objectiva absoluta da prestação, de natureza superveniente.
Como consequência, o contrato extinguiu-se.
Mas há que apurar se essa extinção é imputável ao promitente vendedor – caso de responsabilidade contratual – ou não é imputável a qualquer das partes – ficando, o credor com o direito de reaver o que prestou, mas segundo as regras do enriquecimento sem causa.
A responsabilidade contratual resulta, ali, do disposto no nº1 do artigo 801º do Código Civil. (Tornando-se impossível a prestação por causa imputável ao devedor, é este responsável como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação).
A lei estabelece uma presunção de culpa do devedor, sobre ele recaindo o ónus da prova, que é apreciada segundo os critérios da responsabilidade aquilinas, ou seja em abstracto. (artigo 799º do Código Civil).
Se é certo que não resulta dos factos assentes uma conduta menos diligente dos A.A a verdade é que não há culpa do promitente vendedor.
1.4 Os AA. não pediram a resolução do contrato com fundamento na impossibilidade superveniente do seu objecto – pelo contrário, sustentaram na Réplica a tese contrária – muito menos pediram, nos presentes autos, a condenação da R. no pagamento de qualquer quantia, fosse a que título fosse.
Estava encerrado o julgamento em primeira instância. O pedido agora apresentado não resulta, de nenhuma forma, do desenvolvimento do pedido anteriormente formulado – o reconhecimento da propriedade dos AA. sobre o imóvel por efeito da sua aquisição por usucapião. Também não resulta este pedido da ocorrência de circunstâncias ou factos supervenientes ao encerramento da discussão em primeira instância.
O pedido que os Recorrentes vieram formular é inadmissível nos presentes autos, nos termos e forma em que foi deduzido.
Acresce que, sempre estiveram a receber as rendas do imóvel e continuam a receber. E fazer acerto com as rendas após a data em que ficaram obrigados a entregar o imóvel prometido vender e essa data ocorreu com a notificação do pedido reconvencional, data em que tomaram conhecimento da pretensão da ré após a notificação judicial, não se pode defender que houve uma conduta de boa fé na posse do imóvel, por banda dos autores. Assim, após tal data devem restituir o que receberam. Este segmento da decisão vai ser apreciado no recurso da ré mais detalhadamente.
Invocaram os apelante a nulidade da decisão, nos termos do art. 668 al. e) do CPC. Nas conclusões sem nada acrescentarem no corpo da alegação invocaram as nulidades da decisão, al. c) e d).
Vejamos
1. É nula a sentença: (art. 668 do CPC)
c) Quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão;
d) Quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;
e)Quando condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido.
Nos termos do nº2 do art.660º do Código de Processo Civil o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, e só delas, a menos que a lei, oficiosamente, lhe imponha o conhecimento de outras.
Resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação não significa considerar todos os argumentos que, segundo as variadas opções, à partida plausíveis, de solução do pleito (art. 511-1), as partes tenham deduzido ou o próprio juiz possa inicialmente ter admitido: por um lado, através da prova, entre as soluções que deixaram de poder ser consideradas e aquelas a que a discussão jurídica ficou reduzida; por outro lado, o juiz não está sujeito às alegações das partes quanto à indagação, interpretação e aplicação das normas jurídicas (art. 664) e, uma vez motivadamente tomada determinada orientação, as restantes que as partes hajam defendido, nomeadamente nas suas alegações de direito, não têm de ser separadamente analisadas.
Só ocorre a nulidade da sentença, prevista na al. c), nº1, do CPC, quando os fundamentos invocados pelo juiz, deveriam logicamente conduzir ao resultado oposto ao que vem expresso na sentença, existindo um vício real no raciocínio do julgador.
No entanto, da matéria de facto dada como provada não resulta, que houvesse, por parte do julgador, qualquer erro. Não resultaram provados comportamentos que imputava à conduta do A. para poder concluir, como o apelante pretende.
Não ocorre a nulidade prevista, quando o não conhecimento da mera questão se deva a ter ficado prejudicado pela solução dada a outras. (Ac. RL, de 23.3.1995;CJ,1995,2º-95).
A nulidade prevista na al. d) do nº 1 do art. 668º do CPC é a violação do disposto no art. 660º, nº 2, do C.P.C., preceito que impõe ao julgador o dever de resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação mas, por outro lado, de só poder ocupar-se das questões suscitadas pelas partes, salvo tratando-se de questões do conhecimento oficioso.
Todavia, o erro de interpretação dos factos e ou do direito ou na aplicação deste constitui erro de julgamento, e não o vício de nulidade decorrente de contradição entre os fundamentos e a decisão a que alude a alínea c) do nº 1 do artigo 668º do Código de Processo Civil.
A sentença analisou perfeitamente as questões que foram submetidas ao tribunal, de forma clara e objectiva, inclusive aquelas que agora o recorrente reclama.
De facto, consta na sentença em causa que analisou, interpretando, os fundamentos factuais.
Agora, é claro, não concluiu da forma como o recorrente pretenderia. Mas nada tem a ver com a invocada nulidade.
Dispõe o art. 668, al. e) do CPC que é nula a decisão quando condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido. Não há qualquer condenação em quantidade ou objecto diverso do pedido, no caso vertente.
Este princípio está em relação directa com o preceituado no n.1 do art. 661. Condenando em quantia superior ou em objecto diverso, o juiz excede o limite imposto por lei ao seu poder de condenar, com infracção do princípio dispositivo que assegura à parte circunscrever o trema decidindo.
O juiz é livre de enquadrar os factos no direito. Foi o que fez, não sendo possível cumprir o contrato promessa por impossibilidade legal, estamos perante um contrato nulo por impossibilidade legal do seu objecto. Este foi o primeiro pedido que o A . fez. O facto de pedir a anulação nada impede o juiz de, em face dos factos provados, o julgar nulo.
Como estatui o art. 664 do CPC “ O juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito, mas só pode servir-se dos factos alegados pelas partes, sem prejuízo do disposto no art. 264”.
O juiz é livre para julgar, em matéria de direito, interpretando e aplicando a lei como melhor entender. Este princípio comporta duas excepções: se forem factos notórios, se o tribunal tiver conhecimento deles por virtude do exercício das suas funções - art. 514, ou se os dever indicar para declarar anormal o uso do processou Conselheiro Rodrigues Bastos, Notas ao CPC.,III, 189.
Como se decidiu o contrato extinguiu-se, mas não se provou que a tal impossibilidade adveio de conduta culposa dos autores.
Improcedem todas as conclusões da apelação dos autores.
Recurso da ré
Vem o recurso da sentença, limitado à parte em que esta, tendo declarado extinto o contrato promessa de 18/01/80, e condenado os AA. na restituição à R. da parcela de terreno objecto do mesmo, no estado em que se encontrar, absolveu os AA. do pedido de “indemnização à R. pelos prejuízos resultantes da não devolução da parcela objecto do contrato promessa, desde a data da resolução do contrato até à entrega definitiva, em valor a apurar em execução de sentença, mas que desde já se estima em pelo menos € 200.000.”
Podemos adiantar que não lhe assiste razão na forma como reclama aquele montante. A apelante ataca a decisão pedindo a alteração da matéria de facto e após tal desiderato concluiu pedindo a procedência do seu pedido.
Vejamos
As partes acordaram que a celebração do contrato definitivo ocorreria até 30/04/83 incumbindo a marcação da escritura aos promitentes-compradores.
Defende que a prova do facto 9 “Através de notificação judicial avulsa em 11/01/95, feita cumprir pelo 7º Juízo Cível de Lisboa, 3ª Secção, a R. requereu a notificação judicial avulsa Abílio, Graciano, Diamantino e Francisco de que: O contrato promessa (…) deve ser, a partir desta data (11.01.1995) considerado resolvido para todos os efeitos legais”.
Assim sendo, a ré ora apelante, quer ver assentes os seguintes factos alegados pela R. na Contestação:
a) A R. enviou aos AA., em 29 de Dezembro de 1994, as cartas registadas com aviso de recepção, cujas cópias foram juntas aos autos como documentos 1 a 4 juntos da Contestação e cujo conteúdo, como tal, deve ser transcrito para a matéria de facto assente;
b) Os AA. receberam as cartas cujas cópias foram juntas aos autos como documentos 1 a 5 da Contestação, nos dias 5, 12 e 13 de Janeiro de 1995, respectivamente.
c) Os AA. enviaram à R., e esta recebeu a carta que constitui o documento nº 5 da Contestação, cujo conteúdo, como tal, deve ser transcrito para a matéria de facto dada como assente.
2. A isso obriga o facto de, tendo sido factos alegados e documentos juntos aos autos pela R., e sendo de manifesta relevância para o conhecimento do mérito da causa, nem os factos nem os documentos terem sido impugnados pelos AA.
3. Deve ser julgado como assente o facto alegado pela R. no artigo 77º da Contestação, nos termos em que foi expressamente aceite pelos AA. no artigo 14. da Réplica. “a escritura só não viria a ser celebrada nessa data (Maio de 1985) porque o respectivo Notário considerou impossível o cumprimento do contrato, nos termos nele previstos, por, entretanto, ter entrado em vigor o DL 400/1984”. (cf. Artigo 77º da Contestação).
Ora, não podemos concluir assim, o facto dos autores nada dizerem não leva a à prova de que: “A escritura não foi realizada (…) porque o notário onde a R. a marcou decidiu não a fazer por virtude de a interpretação que fez do já citado diploma legal não consentir que a escritura fosse feita.” Para obter tal desiderato, deviam ter junto o documento de tal recusa, e não o fizeram. Nem o tribunal estava obrigado a incluir tal facto alegado pela R., é verdade que era relevante para o conhecimento do mérito da causa. Bastava juntar essa declaração do notário, no dia em que houve recusa. Aliás, na notificação judicial não marcou prazo para a realização da escritura, bem sabendo as razões pelas quais a fez daquela forma.
Podemos acrescentar também a resposta dos autores a essas notificações: “Recebemos as vossas cartas datadas de 29 do passado mês de Dezembro, cuja última foi recepcionada pelo Sr. Graciano Marques em 13 do corrente mês de Janeiro, isto é na passada 6ª feira, cujo teor notámos.
Optamos, por ora, não tecer qualquer comentário aos considerandos explanados na vossa carta em epígrafe, e aproveitamos, exclusivamente, para comunicar a V. Exas. que procedemos a diversas diligências e concluímos pela possibilidade de celebrar a escritura pública de compra e venda nos termos outorgados no contrato promessa em epígrafe.
Carece, assim, de fundamento a invocada resolução, que não produz quaisquer efeitos.
Estamos, pois, inteiramente disponíveis para concluir o negócio e, nesta data, instruímos os nossos advogados para, rapidamente, se avançar nesse sentido. Permitimo-nos sugerir a colaboração dos advogados de ambas as partes, isto é, promitente vendedora e promitentes-compradores”.
Ou seja, os autores pretendiam cumprir o contrato. De todos os factos, que foram dados como provados, não se desprende, de nenhum deles, o mínimo indício de que os recorridos deram causa à não celebração do contrato prometido.
Na verdade, se, dos valores contratados, os recorridos pagaram a quase totalidade, remanescendo por pagar uma pequena quantia (pagaram 8.310.600$00 e faltava pagar, pouco, exigível à data da sentença). Assim sendo, não se pode falar em resolução do contrato imputável aos recorridos
Além disso, limitou-se a requerer a notificação judicial avulsa dos AA., fixando-lhes ela mesma o prazo de 90 dias entregar, o que se mostra de todo inócuo para o fim visado (fixação de prazo) pois que, como refere o art. 262.º-1 e 2 do CPC, a notificação judicial avulsa não admite oposição alguma e os direitos respectivos só podem fazer-se valer nas acções competentes.
A notificação judicial avulsa só seria eficaz para transformar a mora em incumprimento definitivo, o que apenas se verificaria se houvesse um prazo certo para a realização de escritura que não tivesse sido observado por circunstâncias imputáveis aos AA. Essa prova não existe, eles continuam com vontade de celebrar o contrato que sabem o seu objecto se tornou impossível.
Não tem razão a apelante ao pretender fazer a resolução do contrato-promessa, com fundamento na violação pelos recorridos, ou seja, com causa a estes imputável, quando a notificação fundamentava-se em causa diversa: a superveniência da entrada em vigor do DL n.º 400/84, de 31.12, que inviabilizara a outorga da escritura de compra e venda e, o cumprimento do contrato-promessa.
E assim, nada adiantavam para a resolução essas notificações, uma vez que, sabiam que não era possível em face da legislação em vigor a concretização do contrato promessa celebrado nos termos em que o fizeram venda do imóvel em avos. Tanto assim, que não designaram dia para a realização da escritura.
Do próprio texto do contrato promessa (cláusula 23ª onde se alude a “devendo”) e também de toda a matéria de facto dada como provada resulta que o prazo referido não era um prazo fixo, essencial, absoluto ou preclusivo, findo o qual se estaria perante incumprimento definitivo, mas antes um prazo fixo usual, relativo ou simples.
Não se provou que a R tinha fixado aos AA um prazo para a celebração do contrato definitivo, nem que estes alguma vez tivessem manifestado a vontade de não a outorgar. Apesar de não constar da matéria de facto dada como provada é um facto público e notório que, em 31/12/84, foi publicado o Dec.-Lei nº 400/84 diploma que estabelecia o regime jurídico de operações de loteamento urbano e que revogou o Dec.-Lei nº 289/73 de 06/06.
O primeiro diploma fixou como necessário o parecer favorável das câmaras municipais na celebração ou registo de actos com vista a contrariar a venda em avos dos prédios, sob pena de nulidade (art. 57º, 60º e art. 1º nº 1 a), nº 3). O mesmo regime já resultava sensivelmente do diploma revogado (art. 1º, 27º).
De facto, a impossibilidade (retardamento) só se considera temporária enquanto, atenta a finalidade da obrigação, se mantiver o interesse do credor (art. 792º, n.º 2, do C.Civil): é, pois, vista à luz do interesse deste. Sendo que igual entendimento se extrai, quanto ao incumprimento culposo, do preceituado no art. 808º, n.º 1, do mesmo código, segundo o qual se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação (interesse este objectivamente apreciado), considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.
Ora, certo é que até à data da propositura da presente acção), a ré não convocou por qualquer forma a autora para a realização da referida escritura pública de compra e venda, nem o A . mas também já não é possível vi-lo a fazer, sendo impossível a sua convocação, para a realização da escritura, na forma e modo em que foi acordada no contrato promessa, após a notificação judicial.
Pela notificação judicial avulsa, junta como doc. 6, à contestação, a recorrente requereu a notificação dos recorridos e ou dos seus antecessores no contrato-promessa, de que considerava este contrato resolvido por impossibilidade superveniente do seu cumprimento, invocando expressamente a alteração de circunstâncias verificada com a entrada em vigor do DL n.º 400/84, de 31.12., agravada posteriormente pelo DL n.º 448/91, de 29.12.
“Serem os AA. condenados a indemnizar a R. pelos prejuízos resultantes da não devolução da parcela objecto do contrato promessa, desde a data da resolução do contrato até à entrega definitiva, em valor a apurar em execução de sentença, mas que desde já se estima em pelo menos € 200.000.”
Só que na cláusula 37ª os autores promitentes compradores ficaram com o direito de ocuparem o imóvel e haverem para si os frutos do mesmo até à celebração do contrato definitivo de compra e venda. Mas, como afirmámos supra, a R. entende que a resolução do contrato, produziu efeitos com a notificação judicial avulsa de 11/01/1995, e entende que desde aquela data, todas as rendas e o usufruto da parcela de terreno passaram a ser devidas à ré. Mas sem razão. A notificação pressupunha a acção para a resolução e essa apenas ocorre com a notificação do pedido reconvencional da ré na acção de reivindicação dos autores. Só após tal data, se pode considerar que cessou a boa fé da posse dos autores, que se iniciou com a entrega do imóvel.
A R. já pediu a reapreciação da matéria de facto, de forma a ser incluído na matéria de facto dada como provada o conteúdo dos referidos documentos e o facto de terem sido enviados e recebidos pelos respectivos destinatários. Mas, salvo o devido respeito, não lhe assiste razão, o contrato não foi resolvido por impossibilidade superveniente imputável aos autores. Aliás, eles na resposta concluíam pela possibilidade de cumprimento e pelos vistos ainda hoje não houve perda de interesse da sua parte. Não importa, neste momento, apreciar incumprimento de um contrato cujo objecto é impossível. Sempre se acrescenta que neste contexto, não sendo documentos autênticos, tinham de ser incluído na BI e nada adiantavam para a decisão em causa, nesta fase e neste contexto.
Aliás, para o contrato promessa ser resolvido pelo meio contratualmente adequado – as cartas registadas com aviso de recepção enviadas em 29 de Dezembro de 1994 e recebidas em 4, 12 e 16 de Janeiro de 1995, tinha de intentar a respectiva acção, sendo certo que dos autos não resulta o incumprimento definitivo culposo por banda dos autores.
Já a notificação judicial avulsa constituiu apenas o meio legalmente adequado a fazer interromper o prazo da usucapião, provando-se com ela, por acção, o exercício do direito de propriedade da R. sobre o imóvel. Circunstância que, aliás, a R. já anunciara no parágrafo final das citadas cartas resolutivas. Convém lembrar que não se pode defender e aceitar que poderiam adquirir por usucapião o que não era possível adquirir por contrato.
Com o que se conclui pela improcedência das conclusões dos recorridos não só quanto à possibilidade de a notificação judicial avulsa, apesar de ter sido feita cumprir pelo tribunal, não ter sido efectivamente recebida pelos AA.
A indemnização que se pode cumular com a resolução é a que visa colocar o lesado na situação em que se encontraria se não tivesse sido celebrado o contrato (protecção do dano negativo de confiança) e não na situação em que se encontraria se o contrato fosse cumprido (protecção do “dano in contracto”, ou indemnização dos danos positivos).
Os autores foram possuidores de boa fé. Determina o art. 1269 do C.C. – O possuidor de boa fé só responde pela perda ou deterioração da coisa se tiver procedido com culpa. E continuando no art. 1270/1 – O possuidor de boa fé faz seus os frutos naturais percebidos até ao dia em que souber que está a lesar o direito de outrem…”
Ou seja, os autores têm de restituir o terreno a partir do momento em que a (prestação acessória) a aquisição da propriedade não é viável. Eles adquiriram a consciência que o negócio era impossível e passaram a agir de má fé, quando souberam que não podia ser cumprido o contrato. Se o contrato tinha como objecto uma prestação impossível a interpelação não valia, não podia produzir qualquer efeito.
A posse sobre o imóvel deu aos autores o direito de receber as rendas até ao dia em que souberam que estavam a possuir de má fé e tomaram consciência de que não podiam adquirir o imóvel prometido vender e a ré de que não podia vender. Esse momento resulta da notificação para o pedido reconvencional na presente acção e não como pretende a ré, desde a notificação judicial avulsa.
Não sendo possível apurar o montante das rendas em dívida desde o momento que ambos tomaram consciência da impossibilidade do objecto do contrato promessa e os autores passaram a possuidores de má fé e as rendas recebidas são devidas desde essa data. Não tendo elementos para efectivar a sua contabilização relega-se para execução tal apuramento tendo como limite o pedido de €200.00000.
Procede assim parcialmente a apelação da ré.
Concluindo
- Em casos excepcionais, a posição jurídica do promitente-comprador pode configurar-se como verdadeira posse, susceptível de conduzir à usucapião, caso se venha a verificar o decurso do prazo legalmente exigível.
- Só quando originária é que a impossibilidade produz a nulidade do negócio (artigo 401º nº1 CC) o que só não acontece se a obrigação for assumida para o caso da prestação se tornar possível ou o negócio (se dependente de termo inicial ou de condição suspensiva) se viabilizar entretanto.
- A impossibilidade superveniente, se não proceder de culpa do devedor, extingue o vínculo contratual.
- O possuidor de boa fé faz seus os frutos naturais percebidos até ao dia em que souber que está a lesar o direito de outrem.
III – Decisão: em face do exposto, julga-se improcedente a apelação dos autores e parcialmente procedente a apelação da ré, devendo os autores entregar as rendas recebidas desde a notificação do pedido reconvencional a liquidar em execução.
As custas da apelação dos autores são da sua responsabilidade.
Custas da apelação da ré por autores e ré na proporção do vencimento
Lisboa, 17 de Janeiro de 2013
Maria Catarina Manso
Maria Alexandrina Branquinho
Ana Luísa Geraldes |
