| Decisão Texto Integral: | Acordam os juízes que compõem este coletivo da 6ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
I. Relatório
AA, com os sinais dos autos, veio intentar a presente ação declarativa, sob a forma de processo comum, contra BB, também nos autos m.id., peticionando a sua condenação no pagamento de €6.276,44, por conta da remuneração convencionada no âmbito do contrato de prestação de serviços de mediação imobiliária, acrescida da quantia de €3,44, a título de juros de mora vencidos, bem como de juros vincendos até efetivo e integral pagamento.
Alegou em síntese que em 07-02-2022 celebrou com a Ré um contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, sem termo, tendo em vista a angariação de um comprador para um imóvel daquela. Tendo angariado um casal de compradores para a aquisição do imóvel, vindo estes e a Ré e o comproprietário d o imóvel acordado na compra e venda do mesmo pelo preço de €255.000,00 e ainda na celebração de contrato promessa de compra e venda e correlativa escritura pública, a Ré veio a resolver o contrato sem justa causa, devendo por isto pagar-lhe a comissão devida.
Contestou a Ré, excecionando a nulidade do contrato de mediação imobiliária, com fundamento na falta de informação sobre o regime de exclusividade previsto na cláusula 4.ª do contrato, nem dessa cláusula constarem os elementos obrigatórios constantes do artigo 16.º, n.º 2, al. g) da Lei n.º 15/2003, de 8 de fevereiro, e por impugnação. Invocou a litigância de má-fé da Autora, pugnando pela sua condenação no pagamento de indemnização em valor não inferior a €2.000,00.
Foi fixado à causa o valor de €6.279,88, proferido despacho saneador, fixado o objeto do litígio e enunciados os seguintes temas de prova: “1. Informação e correlativa cognoscibilidade da Ré do teor das cláusulas do acordo outorgado entre as partes, nomeadamente quanto à cláusula 4.º (exclusividade) 2. Diligências de promoção de venda do imóvel, pertença da Ré, pela Autora, no âmbito do acordo celebrado entre ambas. 3. Angariação de potencial comprador para o imóvel, propriedade da Ré, e diligências subsequentes realizadas pela Autora. 4. Causa da frustração do negócio de compra e venda angariado pela Autora. 5. Características do imóvel em causa nos autos”.
Realizou-se audiência final, sendo seguidamente proferida sentença de cuja parte dispositiva consta:
“Face ao exposto, julgo a presente ação totalmente procedente, por provada, e, em consequência:
A) Condeno a Ré BB no pagamento à Autora AA da quantia de €6.273,00 (…), acrescida da quantia de €3,44 (…), a título de juros de mora vencidos, à taxa legal de 4.%, desde 09/07/2022 até 14/07/2022 (inclusive), acrescida dos juros vincendos, até efectivo e integral pagamento.
B) Absolvo a Autora AA do pedido de condenação como litigante de má-fé.
Custas da ação a cargo da Ré (cfr. art. 527.º Cód. Proc. Civil)”.
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Inconformada, a Ré interpôs o presente recurso, formulando, a final, as seguintes conclusões:
a) Entende o recorrente que da prova produzida em sede de audiência de discussão e julgamento, existem factos dados como provados incorretamente dados como provados, factos que estão em contradição entre si, factos dados como provados inexistindo prova e factos que o Recorrente considera, em face da prova produzida (mormente dos depoimentos das testemunhas inquiridas que foi objeto de gravação e documentos), que deveriam ter sido dados como provados e que não foram:
a.1: FACTOS INCORRETAMENTE DADOS COMO PROVADOS
a.1.1. Que a atuação da Autora foi juridicamente relevante para a concretização do negócio de compra e venda.
a.1.2. Que a Autora prestou os serviços de mediação de forma bastante para gerar o direito à comissão.
a.2 FACTOS DADOS COMO PROVADOS EM CONTRADIÇÃO ENTRE SI
Contradição direta
Facto dado como provado: “A Autora não interveio na venda do imóvel.”
E Factos que sustentam que a Autora tem direito à comissão pela venda. Ora, se a Autora não interveio na venda, não pode, sem violação lógica e jurídica, ser titular do direito à comissão.
Os factos que sustentam o direito à comissão devem ser eliminados ou reformulados, sob pena de nulidade por contradição lógica.
a.3 FACTOS DADOS COMO PROVADOS SEM PROVA BASTANTE
a.3.1 Que a venda do imóvel foi consequência da atuação da Autora.
a.3.2 Que a resolução do contrato é irrelevante para o direito à comissão.
a.4 FACTOS QUE DEVERIAM TER SIDO DADOS COMO PROVADOS E NÃO FORAM
a.4.1. Que a venda do imóvel ocorreu após a resolução do contrato de mediação celebrado com a Autora.
Que a venda foi concretizada sem qualquer intervenção da Autora, por via de mediação distinta.
Que os contactos promovidos pela Autora não ultrapassaram a fase exploratória, não tendo sido celebrado contrato-promessa nem alcançado acordo definitivo durante a vigência do contrato.
b) Da sentença não resulta que tenha existido uma correta análise da prova documental e testemunhal, pois Factos provados sem prova que devem ser eliminados, Factos contraditórios, factos que devem ser dados como provados e correção da matéria de facto impõe decisão de improcedência da ação
c) Existe uma incorreta aplicação do Direito aos factos porque os factos apurados estão errados.
d) O direito à remuneração do mediador depende, nos termos do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de a conclusão do negócio ser efeito da sua intervenção.
e) A sentença recorrida reconhece que a Autora não interveio na venda do imóvel.
f) Não obstante, condenou a Ré no pagamento da comissão, dispensando a prova do nexo causal legalmente exigido.
g) Mesmo em regime de exclusividade, a comissão não é automática, exigindo se que a venda resulte da atividade do mediador.
h) A sentença recorrida:
1. Violou o artigo 19.º da Lei n.º 15/2013
2. Violou o artigo 342.º, n.º 1 do Código Civil
3. Incorreu em erro de interpretação do regime de exclusividade
4. Apresenta contradição entre factos provados e decisão
5. Aplicou incorretamente os efeitos da resolução contratual
i) Compete à mediadora, nos termos do artigo 342.º, n.º 1 do Código Civil, provar os factos constitutivos do seu direito, designadamente o nexo causal.
j) Tal nexo não foi demonstrado nos autos.
k) A sentença recorrida interpretou erradamente o regime da exclusividade, transformando-o num mecanismo automático de remuneração.
l) O contrato de mediação foi validamente resolvido pela Ré antes da venda, extinguindo os seus efeitos futuros.
m) A sentença não fundamenta juridicamente a irrelevância da resolução contratual.
n) Existe contradição entre os factos provados e a decisão, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do CPC.
o) A decisão recorrida viola o artigo 20.º, n.ºs 1 e 4, da Constituição da República Portuguesa, ao proferir uma decisão que não decorre logicamente dos factos provados e cuja fundamentação não permite compreender o percurso lógico-jurídico seguido, frustrando o direito da Recorrente a uma tutela jurisdicional efetiva.
p) A interpretação normativa acolhida na sentença recorrida viola ainda o artigo 13.º da Constituição da República Portuguesa, ao criar um regime excecional e arbitrário que favorece injustificadamente a Autora face a outros mediadores colocados em idêntica situação jurídica.
q) A decisão recorrida incorreu em erro de julgamento de direito e erro de subsunção jurídica.
r) Deve, por isso, ser revogada e substituída por decisão que julgue a ação improcedente.
s) Deve a Ré ser absolvida do pedido, com as legais consequências”.
Contra-alegou a Autora, formulando a final as seguintes conclusões:
A) Não existem quaisquer reparos a serem feitos à mui douta sentença recorrida.
B) A douta sentença foi notificada às partes, através do CITIUS, em 12/11/2025.
C) O prazo para a interposição do recurso de apelação é de 30 dias corridos e teve início em 16/11/2025.
D) este prazo acresce a dilação de 10 dias nos termos do nº. 7 do artº. 638º do CPC, pelo que, tomando-se em consideração a suspensão dos prazos nas férias judiciais, o termo final do prazo estendeu-se até ao dia 06-01-2026.
E) O dia 09/01/2026 foi o último dia para interpôr o recurso, nos termos da alínea C do nº. 5 do artº. 139º do CPC.
F) A RECORRENTE apresentou o recurso no dia 13/01/2026, às 18,13 horas, ou seja, completamente fora do prazo, pelo que, a apresentação do recurso foi extemporânea.
G) A RÉ/RECORRENTE não cumpriu as suas obrigações decorrentes do contrato de mediação imobiliária
H) A RÉ/RECORRENTE estava obrigada a pagar à AUTORA/RECORRIDA o valor da comissão da venda,
I) A RÉ/RECORRENTE não pagou à AUTORA/RECORRIDA e está em mora.
Deve pois ser indeferido liminarmente o presente recurso porquanto instaurado fora de prazo ou, caso assim não se entenda, deve ser-lhe negado provimento mantendo-se a douta sentença recorrida, com todas as legais consequências, (…)”.
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O tribunal admitiu o recurso, decidindo expressamente pela tempestividade, atento o pagamento da multa devido pela prática do ato no segundo dia útil.
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Corridos os vistos legais, cumpre decidir:
Delimitado o objeto do recurso pelas conclusões da alegação - artigo 635.º, n.º 3, 639.º, nº 1 e 3, com as exceções do artigo 608.º, n.º 2, in fine, ambos do Código de Processo Civil - as questões a decidir são a nulidade da sentença, a inconstitucionalidade da sentença, a impugnação da decisão sobre a matéria de facto e o erro de direito na interpretação do regime de exclusividade, com a consequente absolvição da Ré.
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III. Matéria de facto
A decisão do tribunal de primeira instância sobre a matéria de facto é a seguinte:
“4.1.1. – Factos Provados
Com interesse para a boa decisão da causa, mostram-se provados os factos seguintes:
1. Em 07/02/2022, a Autora, na qualidade de “mediadora” firmou com a Ré e com CC, ambos na qualidade de “Segundo Contratante”, um acordo escrito intitulado de “contrato de mediação imobiliária”.
2. Nesse acordo escrito consta o seguinte clausulado:
“Cláusula 2.ª (Identificação do negócio)
1- A Mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na (Compra), pelo preço de 300.000€ (trezentos mil euros), desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respectivos imóveis.
2- Qualquer alteração ao preço fixado no número anterior deverá ser comunicado de imediato e por escrito à Mediador. (…)
Cláusula 4.ª (Regime de Contratação)
1 – O Segundo Contratante contrata a Mediadora em regime de: (…) Exclusividade
2- O regime de exclusividade previsto no presente contrato implica que só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objeto do contrato de mediação imobiliária durante o respetivo período de vigência.
Cláusula 5.ª (Remuneração)
1 – A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro.
2 – O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração:
A quantia de 4.% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado acrescida de IVA à taxa legal em vigor. (…)
Cláusula 8.ª (Prazo de Duração do Contrato)
O presente contrato tem uma validade de 6 meses contados a partir da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.”
3. O clausulado constante do acordo referido em 1. foi previamente elaborado e enviado pela Autora à Ré, cujo conteúdo lhe explicou, incluindo o teor da cláusula 4.ª atinente ao regime de exclusividade.
4. A Autora foi indicada à Ré pela mãe de uma aluna sua, que informou a Ré de que a Autora teria um interessado na compra do seu imóvel.
5. Foi com base na informação referida em 4. que a Ré celebrou o acordo mencionado em 1. com a Autora.
6. O interessado angariado pela Autora nos termos mencionados em 4. desistiu da compra do imóvel devido à falta de garagem.
7. A Autora afirmou à Ré que o imóvel seria rapidamente vendido.
8. O preço de €300.000 aposto no acordo mencionado em 1. foi o aconselhado pela Autora que, na qualidade de Mediadora, afirmou conhecer os preços praticados no mercado.
9. No âmbito do acordo referido em 1., a Autora anunciou electronicamente o imóvel nos sites da especialidade, através da descrição das suas características e da publicação de fotografias.
10. A Autora acompanhou mais de uma dezena de interessados na visita do imóvel.
11. Apenas a 08/05/2022, numa reunião presencial, a Ré exigiu à Autora que fosse colocada uma placa de venda do imóvel e fossem realizados panfletos de promoção do mesmo.
12. A Autora informou a Ré de que a venda do imóvel não se concretizou de forma rápida uma vez que os interessados desistiam da compra devido à falta de garagem e atenta a circunstância de um dos quartos situados no tardoz da moradia ter vista directa para o interior do cemitério.
13. DD e EE (doravante interessados) após visitarem o imóvel e conversarem com a Autora, a Ré e CC, manifestaram a intenção de adquiri-lo pelo valor de €255.000.
14. Os interessados, a Ré e CC combinaram formalizar um acordo para a promessa de compra e venda do imóvel e a realizar a respetiva escritura notarial, logo que o Banco Santander Totta aprovasse o crédito solicitado pelos primeiros para o pagamento do valor mencionado em 13.
15. Nessa sequência, os interessados requereram ao Banco Santander Totta a avaliação do referido imóvel.
16. Enquanto os interessados aguardavam a resposta do Banco Santander Totta ao pedido de crédito, a Ré e CC remeteram à Autora, a 17/06/2022, uma missiva onde era possível ler-se que: “(…) Vimos por este meio solicitar a rescisão do contrato de Mediação Imobiliária assinado convosco no dia 7 de Fevereiro, com o número 2022/001, por motivos de desistência da venda da casa (…)”.
17. A 28/06/2022, a Autora remeteu à Ré e a CC missiva onde constava que: “(…) Tendo em consideração que o contrato de mediação imobiliária celebrado entre nós foi rescindido por V. Excª. quando a venda do seu imóvel devidamente identificado no contrato de mediação imobiliária 2022/001 estava já concretizada e com o financiamento bancário já concedido aos compradores, está obrigada a pagar-me o montante convencionado entre nós, de 4.% (quatro por cento) sobre o valor de venda do imóvel o qual foi estipulado em €255.000,00 (duzentos e cinquenta e cinco mil euros). Deve-me pois V. Excª. a quantia de € 10.200,00 (dez mil e duzentos euros) acrescidos de IVA à taxa legal de 23.% totalizando tudo o montante de € 12.546,00 (doze mil quinhentos e quarenta e seis euros), os quais deverão ser pagos impreterivelmente até ao dia 09/07/2022 (…)”.
18. A Autora remeteu, a 01/07/2022, de forma individualizada, à Ré e a CC as respetivas faturas, no montante de €5.100, acrescido de IVA, num total de €6.273,00.
19. A Autora não interveio na venda do imóvel realizada pela Ré e CC, cuja escritura pública teve lugar a 15/07/2022.
20. Na sequência da remessa da factura aludida em 18, CC entregou à Autora a quantia de €6.273, por conta da sua quota-parte da comissão.
4.1.2. Factos Não Provados
Com relevância para a boa decisão da causa, ficou por provar que:
A) A Autora não comunicava à Ré o teor das visitas dos potenciais compradores que visitavam o imóvel, conforme referido em 10.
B) A Autora tirou fotografias de má qualidade ao imóvel e depois publicitou-as nos sites de especialidade.
Consigna-se que não se levou à decisão sobre a matéria de facto a alegação de natureza conclusiva, instrumental ou simplesmente irrelevante para a decisão da causa.
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IV. Apreciação
1ª questão: - da nulidade da sentença, por contradição entre os factos provados e a decisão.
Não tem razão: - porque falte aos factos provados algum que a recorrente entenda necessário, em termos do regime jurídico da medição imobiliária em exclusividade, para chegar à decisão da sua condenação a pagar a comissão, será uma situação de erro de direito, mas não uma contradição. Estando provado que foi celebrado o contrato e estando provadas diligências promovidas pela mediadora, e até ter sido encontrado um casal interessado, ainda que não tenha sido este o comprador, já está presente factualidade que permite, bem ou mal, chegar à conclusão da condenação na comissão.
Diga-se ainda, que também não se vislumbra na sentença qualquer outro tipo de nulidade, tendo em atenção que as nulidades estão taxativamente expressas no artigo 615º do Código de Processo Civil, e muito concretamente, que não há qualquer nulidade por falta de fundamentação.
2ª questão: - da inconstitucionalidade por violação dos artigos 13º e 20º da Constituição da República Portuguesa. A sentença, ao conceder à A. um benefício indevido pois que à mesma, segundo a recorrente, não assistia o direito à comissão, estaria a introduzir um tratamento desigual relativamente a outros mediadores imobiliários. Erro de julgamento, quer em matéria de facto quer em matéria de direito, não é uma interpretação inconstitucional dum regime jurídico que introduza qualquer desigualdade. Improcede a arguição.
Do mesmo modo, o direito de acesso à justiça e o nele incluído direito de defesa, com consagração constitucional no referido artigo 20º não é beliscado porque um tribunal, num determinado processo, dá como provados determinados factos e chega a sua solução jurídica contrária a esses factos. Voltamos a estar em presença de erro, e para o erro, a ordem jurídica contém, em harmonia com o princípio constitucional da consagração de um poder judiciário, remédios processuais, e concretamente a possibilidade das partes recorrerem. O mesmo sucede com uma fundamentação que não seja compreensível em termos de percurso lógico-jurídico. O direito a uma tutela jurisdicional efetiva não se confunde de todo com o direito a uma tutela que dê razão à pretensão jurídica que a parte apresenta em juízo.
Improcede também esta invocação de inconstitucionalidade.
3ª questão: - da impugnação da decisão sobre a matéria de facto.
Convém recordar a distinção entre factos e direito. Em sede de impugnação da decisão de facto, o tribunal de recurso não aprecia direito, aprecia factos e a ponderação das provas que foi feita pelo tribunal recorrido.
Nos termos do artigo 640º do Código de Processo Civil, constitui ónus primário – cuja inobservância leva inelutavelmente à rejeição da impugnação – a indicação, nas conclusões do recurso, dos factos com os quais o impugnante não se conforma.
Para a recorrente foi dado incorretamente como provado que:
“a.1.1. Que a atuação da Autora foi juridicamente relevante para a concretização do negócio de compra e venda.
a.1.2. Que a Autora prestou os serviços de mediação de forma bastante para gerar o direito à comissão”.
Com o devido respeito, lendo-se a lista dos factos provados, não se encontram estes “factos” e estes “factos” são tudo menos factos, são conclusões jurídicas.
Para a recorrente foram dados como provados factos que se contradizem entre si: “Facto dado como provado: “A Autora não interveio na venda do imóvel.” E Factos que sustentam que a Autora tem direito à comissão pela venda. Ora, se a Autora não interveio na venda, não pode, sem violação lógica e jurídica, ser titular do direito à comissão”. “Os factos que sustentam o direito à comissão devem ser eliminados ou reformulados, sob pena de nulidade por contradição lógica”. Está realmente provado que na venda que concretamente foi feita a A. não interveio, mas saber se tem ou não direito à comissão de todo passa pela impugnação dos factos, antes pela discussão em sede de direito.
A recorrente sustenta que há factos dados como provados sem prova bastante, a saber:
a.3.1 Que a venda do imóvel foi consequência da atuação da Autora.
a.3.2 Que a resolução do contrato é irrelevante para o direito à comissão.
Nenhum destes é um facto. Nada há a alterar na decisão sobre a matéria de facto.
Finalmente, a recorrente sustenta que há factos que deveriam ter sido dados como provados, a saber:
a.4.1. Que a venda do imóvel ocorreu após a resolução do contrato de mediação celebrado com a Autora.
Que a venda foi concretizada sem qualquer intervenção da Autora, por via de mediação distinta.
Que os contactos promovidos pela Autora não ultrapassaram a fase exploratória, não tendo sido celebrado contrato-promessa nem alcançado acordo definitivo durante a vigência do contrato”.
A venda após a resolução/rescisão consta da conjugação dos factos provados 16 e 19, que não foi celebrado contrato-promessa nem contrato prometido com o casal potencial comprador que ficou à espera da aprovação de crédito bancário resulta dos factos 13 a 16 e 19. Que a venda foi concretizada sem intervenção da A. resulta do facto 19. Se houve ou não mediação distinta, é irrelevante para a decisão duma causa onde se discute o direito à comissão da autora mediadora, e não de outro mediador qualquer. Sendo irrelevante é inútil e proibido – artigo 130º do Código de Processo Civil.
Conclui-se a impugnação da decisão sobre a matéria de facto, julgando improcedente toda a impugnação feita, e mantendo-se a decisão constante da sentença recorrida.
4ª questão: - a Autora tem direito à comissão?
Afirma a recorrente que não. Vamos sintetizar a partir do corpo do recurso, sem, porém, deixar de lembrar que as conclusões do recurso delimitam o seu objeto, do que decorre que o que está no corpo da alegação que não é levado às conclusões, não pode ser apreciado pelo tribunal de recurso – lembrete que serve a dizer que a questão da nulidade/exclusão da cláusula de exclusividade está arredada do recurso.
A argumentação da recorrente é:
- “A Sentença viola o disposto no artigo 19.º da Lei n.º 15/2013 (Regime Jurídico da Mediação Imobiliária)”, pois que “condenou a Ré no pagamento da comissão de mediação sem que estivesse demonstrado o nexo causal legalmente exigido entre a atividade da mediadora e a venda concretizada”. Ao afirmar que a A. não interveio na venda e ainda assim condenar a Ré a pagar a comissão, a sentença substitui “o critério legal da causalidade por uma presunção automática baseada no regime de exclusividade, o que a lei não consente”, já que mesmo em contratos celebrados em regime de exclusividade, a comissão não é automática e subsiste a exigência de que o negócio seja efeito da atividade do mediador.
Por outro lado, a sentença “viola o disposto no artigo 342.º, n.º 1 do Código Civil (ónus da prova), uma vez que compete à Autora, enquanto mediadora e titular do direito invocado, alegar e provar os factos constitutivos do seu direito, nomeadamente: que a sua atividade foi causa adequada da venda”, o que não aconteceu, pois a A. não provou que foi ela quem encontrou o comprador final nem que conduziu a negociação até ao negócio final nem sequer está provado que a venda seja imputável à sua intervenção. “A sentença, ao considerar suficiente uma atividade preparatória ou contactos iniciais, inverteu indevidamente o ónus da prova, dispensando a Autora de demonstrar o nexo causal que a lei expressamente exige”.
- “A sentença equipara, na prática, o regime de exclusividade a uma garantia absoluta de remuneração, independentemente”, da efetiva intervenção do mediador, do momento da venda, da subsistência do contrato, constituindo interpretação sem suporte legal e que contraria o regime imperativo da mediação imobiliária, esvaziando o nexo causal.
Na verdade, a “exclusividade apenas impede que o proprietário recorra a outros mediadores, mas não elimina a necessidade de a venda resultar da atividade do mediador contratado”.
A sentença “desconsidera totalmente os efeitos jurídicos da resolução contratual” que ocorreu anteriormente à venda. A resolução extingue os efeitos futuros do contrato, não podendo gerar direito a comissão por negócio celebrado posteriormente, sem nexo causal com a atividade anterior. Para a recorrente, a sentença “não explica por que razão a resolução seria juridicamente irrelevante” e “não identifica qualquer norma que permita a subsistência do direito à comissão após a cessação do contrato”.
Por outro lado, a jurisprudência do STJ e das Relações tem afirmado de modo uniforme que o direito à remuneração do mediador depende sempre da prova do nexo causal entre a sua atuação e a conclusão do negócio, mesmo quando o contrato de mediação é celebrado em regime de exclusividade. Como se escreve no acórdão do Tribunal da Relação de Évora de outubro de 2025: “I – Na conjugação da previsão do n.º 1 com a do n.º 2 do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, resulta que no contrato de mediação imobiliária celebrado com o proprietário cláusula de exclusividade, a remuneração depende apenas do cumprimento da obrigação pela mediadora – de encontrar interessado efectivo na concretização do negócio nas condições acertadas no contrato de mediação e que o negócio visado só não se concretizou por causa imputável ao cliente vendedor. II – No caso de apenas se provar a violação da exclusividade, poderá haver lugar, não ao pagamento da remuneração, mas a uma indemnização dos danos provocados por essa violação, que serão os gastos/despesas feitas pela mediadora por força da sua actividade de promoção.”
Que dizer?
Primeiro, e começando já por último, citar o corpo do acórdão acabado de referir – proferido no processo 542/23.0T8ABT.E1 em 16.10.2025 e com um voto de vencido, processo em que se discute, na verdade, qual o tipo de compensação por uma violação de exclusividade, se o pagamento da comissão, se indemnização pelos gastos em que o mediador incorreu – no segmento em que se escreveu: “Ora, em vista dos factos provados acima ressaltados, não restam dúvidas que o artigo 19.º, n.º 2, da Lei n.º 15/2013 não tem aplicação no caso vertente, pois que não foi apresentado aos Réus qualquer cliente interessado na concretização do negócio nos termos e condições definidos no contrato”. Isto para dizer, naturalmente, que o caso dos autos é diferente, pois que aqui se encontrou um interessado, ou seja, o caso recai sob o nº 2 do referido artigo 19º.
A sentença mostra-se profusamente fundamentada, sendo que, para o que aqui interessa, vamos apenas transcrever o seguinte (extenso) segmento:
“No âmbito do contrato de mediação imobiliária, a remuneração do mediador encontra-se condicionada ao desempenho da sua atividade. Tal como dilucida o Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 16/12/2021 (proc. n.º 600/20.2T8FAF.G1), “o nascimento do direito à remuneração carece, para além da conclusão e perfeição do contrato visado, da verificação de um nexo entre a atividade da mediadora e o contrato a final celebrado ou, quando é acordada uma outra, independente da conclusão e perfeição do negócio, devida aquando da celebração do contrato promessa, que considera o estado de evolução do negócio mediado e que é estipulada e fixada pelas partes em função dele.” De acordo com o RJAMI, comtemplado na Lei n.º 15/2013, de 08/02, o contrato deve especificar as condições de remuneração, incluindo a forma de pagamento e a taxa de IVA aplicável (cfr. art. 16.º, n.º 2, al. c) RJAMI), contando que tal remuneração apenas se mostra devida com a conclusão e perfeição do negócio visado ou, se assim tiver sido estipulado, aquando da celebração do contrato-promessa (cfr. art. 19.º, n.º 1 RJAMI). Assim, em regra, o mediador só tem direito à retribuição caso haja concretização do contrato de compra e venda pretendido, assumindo o risco de não obter interessados em tal negócio jurídico.
(…) Em princípio, portanto, se o negócio visado pela mediação não tiver sido concluído, a remuneração não é devida.
Contudo, o art. 19.º, n.º 2 RJAMI estabelece uma exceção a essa regra, isto é, os casos em que a remuneração é devida mesmo que aquele negócio não tenha sido concluído. Tais casos são aqueles em que o contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e o negócio por ele visado não se concretize por causa imputável ao cliente que contratou a mediação.
Por outras palavras, como elucidado pelo Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 09/11/2023 (proc. n.º 48/21.1T8PTS.L1-2), para que o mediador tenha direito à remuneração decorrente do contrato de mediação imobiliária, urge a verificação cumulativa de três requisitos: i. o efetivo desempenho da atividade de mediação; ii. a conclusão do contrato visado entre o cliente e o terceiro interessado; iii. a existência de um nexo de causalidade entre a atividade desempenhada pelo mediador e a conclusão ou efetivação do contrato visado.
Sendo que, nos casos em que exista convencionada cláusula de exclusividade, tal remuneração é ainda devida ao mediador quando o negócio visado não se concretize por causa imputável ao cliente mediado. Este regime não visa afastar o risco habitual da atividade de mediação, mas sim salvaguardar o mediador de comportamentos por parte do cliente que inviabilizem, sem motivo justificado, a conclusão de um negócio que poderia ter sido concretizado.
Como refere Fernando Baptista de Oliveira, “estamos perante uma excepção que afasta o regime regra (…) deixando aqui a remuneração de depender de um evento futuro e incerto constituído pela celebração do contrato visado, desde que a empresa mediadora faça prova da efectiva obtenção de alguém verdadeiramente interessado em celebrar o contrato visado” (cfr. Manual da Mediação Imobiliária, Almedina, 2019, p. 168).
Nesta linha, o Acórdão da Relação do Porto de 10-/03/2022 (proc. n.º 20554/20.4T8PRT.P1) sistematiza os pressupostos exigidos para a aplicação desta exceção legal: i. a existência de um contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade; ii. a existência de atividade de mediação apta a desencadear a conclusão do negócio; iii. a frustração desse resultado expectável de conclusão do negócio; iv. que essa frustração seja imputável de forma culposa ao cliente mediado.
Aplicando estas considerações ao caso concreto, resultou provado que, na sequência da celebração do contrato de mediação imobiliária, a Autora efetuou diligências de promoção da venda do imóvel em sites da especialidade e, bem assim, que acompanhou mais de uma dezena de interessados na visita ao imóvel. Adicionalmente, provou-se que a Autora angariou um casal de interessados, obtendo uma proposta de compra do imóvel pelo valor de €255.000, que os proprietários aceitaram, acordando a celebração do contrato promessa de compra e venda do imóvel assim que o Banco Santander Totta aprovasse o aumento do financiamento solicitado pelos interessados.
Por fim, resultou provado que enquanto os interessados aguardavam a resposta do Banco Santander Totta ao pedido de crédito, a Ré e CC remeteram à Autora, a 17/06/2022, uma missiva a “solicitar a rescisão do contrato de Mediação Imobiliária assinado convosco no dia 7 de Fevereiro, com o número 2022/001, por motivos de desistência da venda da casa” e que, a 15/07/2022, venderam o referido imóvel a terceiro, sem qualquer envolvimento da Autora.
Da análise minuciosa destes factos é possível concluir que a Autora cumpriu integralmente as obrigações a que se vinculou contratualmente. Isto é, desenvolveu diligências de promoção do imóvel e procurou obter interessados na compra do imóvel por um valor aceite pelos mediados. Mais a mais, tais diligências manifestaram proficuidade porquanto a Autora proporcionou uma proposta concreta de compra, cuja não concretização é exclusivamente imputável aos proprietários em momento posterior à sua aceitação, e sem que tenha alegado e por maioria de razão provado, qualquer causa justificativa.
Importa sublinhar que a obrigação contratual a que a Autora se vinculou era apenas a de fazer aquelas diligências para procurar interessados no negócio ou convencer terceiros a interessarem-se pelo negócio, e não a de lograr o resultado concreto de obtenção de interessados. Com efeito, a Autora não se obrigou a encontrar um comprador para o imóvel, mas apenas a publicitar a venda com o fim de angariar interessados na sua compra. Por outras palavras, a Autora assumiu uma obrigação de meios e não de resultado.
(…) Dessarte, no caso dos autos, a Autora obrigou-se a levar a cabo uma certa atividade destinada a obter um comprador para o imóvel. Por consequência, perante a apresentação de uma proposta concreta, os mediados ficariam onerados com o dever secundário de estabelecer com os proponentes as negociações destinadas à concretização do negócio. Ora, foi precisamente esse dever de colaboração que os mediados, a saber, a Ré e CC, violaram de forma injustificada, impedindo a conclusão do negócio promovido pela Autora.
Efetivamente, ainda dentro do prazo de 6 meses de vigência do contrato de mediação, que terminava a 07/08/2022, os mediados remeteram à Autora, a 17/06/2022, uma comunicação a rescindir o contrato “por motivos de desistência da venda da casa” e, subsequentemente, a 15/07/2022, procederam à venda do imóvel a um terceiro, não tendo a Autora tido intervenção em tal negócio. Ao decidirem, nesse momento, cessar o contrato com a Autora e concluir a venda do imóvel com terceiros, os mediados inviabilizaram, de forma direta e culposa, a conclusão do negócio pela mediadora. Assim sendo, estando verificado que a Autora cumpriu com as obrigações a que estava adstrita, mormente, promoção da venda do imóvel e angariação de interessados o que, de facto, logrou concretizar, impõe atender ao comportamento contratual da outra parte deste negócio jurídico.
Com efeito, a conduta dos mediados mostra-se atentatória dos deveres de boa fé e lealdade que devem presidir à execução dos contratos, tal como resulta do art. 762.º, n.º 2 CC. Ao comunicarem à Autora a rescisão do contrato invocando uma alegada desistência da venda do imóvel e, não obstante isso, virem a vendê-la a um terceiro apenas semanas depois – e ainda durante o período em que vigoraria a exclusividade – os mediados atuaram de modo contraditório com a confiança legitimamente criada na mediadora de que, concretizando-se o negócio visado ao longo desses 6 meses, seria por seu intermédio. Tal comportamento revela um propósito instrumental, violando os legítimos interesses e expetativas da Autora quanto ao resultado do trabalho desenvolvido. Isto pois, a proposta de venda do imóvel pelo preço de €255.000 apresentada pelo casal interessado foi aceite, estando apenas pendente da obtenção de aumento do financiamento bancário, circunstância perfeitamente comum em transações imobiliárias e previsível no âmbito da atividade de mediação. Neste contexto, impera a necessidade de concluir ser inequívoco o nexo de causalidade entre a atuação diligente da Autora e a apresentação de uma proposta concreta, cujo valor foi aceite pelos mediados, e, simultaneamente, entre a decisão unilateral destes de cessar o contrato e a frustração do negócio que se encontrava em curso”.
De algum modo repisando, mas agora pela perspetiva das obrigações contratuais da Ré, a sentença prossegue:
“Como evidencia o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 09/01/2024 (proc. n.º 648/22.2T8FND.C1), “o contrato de mediação imobiliária a que foi aposta cláusula de exclusividade não pode ser livremente revogado pelo cliente. Não celebrando o cliente o contrato visado com o interessado angariado pelo mediador, celebrando-o com terceiro, é obrigado a pagar ao mediador o valor contratualizado, por força do art.º 19.°, n.º 2, do RJAMI”. Concretizando. A natureza do contrato de mediação imobiliária não pressupõe a prática de atos jurídicos, esgotando-se a atividade do mediador na mera angariação de interessados e na sua aproximação ao proprietário. Assim, dada a configuração deste contrato, o interesse do mediador deriva da circunstância de o mesmo lhe conferir vantagens jurídicas. Tal resulta, designadamente, da cláusula de exclusividade, a qual atribui ao mediador uma posição de monopólio na angariação de interessados na celebração do negócio jurídico visado, o que lhe confere uma maior probabilidade de obter remuneração. Mais a mais, o já citado art. 19.º, n.º 2 RJAMI confere-lhe proteção legal reforçada, consagrando o direito à remuneração mesmo nos casos em que o negócio não venha a ser celebrado. Dessarte, as consequências do incumprimento da cláusula de exclusividade devem ser apreciadas à luz da impossibilidade de cumprimento imputável ao cliente mediado. Isto pois, o art. 19.º, n.º 2 RJAMI, ao tutelar o interesse do mediador, gera, ainda que indiretamente, um ónus de contratar por parte do proprietário, que deixa de dispor de liberdade plena de contratar, sob pena de, qualquer das formas, ser devedor da remuneração contratualmente estipulada. Por outras palavras, o mediado só poderá evitar a celebração do negócio com o interessado angariado pelo mediador, sem se sujeitar ao pagamento da remuneração, quando se interpuserem circunstâncias exógenas, não imputáveis à sua atuação. Consequentemente, a posição contratual do mediador confere-lhe um direito remuneratório robusto, não dependendo unicamente da celebração do negócio jurídico, visto que o mediado não pode desistir livremente do negócio visado. Tal circunstância permite concluir que existe um interesse próprio do mediador tanto no resultado da sua atividade de angariação, como no próprio contrato de mediação imobiliária. Deste modo, por força da aplicação do art. 19.º, n.º 2 RJAMI, impõe-se concluir pela ineficácia da denúncia perpetrada pelo mediado quanto aos efeitos advenientes da cláusula de exclusividade, sob pena de prejuízo do seu efeito útil. Por conseguinte, importa apreciar o caso sub judice à luz da referida norma, cuja aplicação a Ré pretende afastar. Com efeito, resultou demonstrado que a Autora cumpriu a sua obrigação de angariar pessoa determinada que ofereceu um preço aceite pelos proprietários, sendo que nada nos autos aponta para a falta de seriedade de tal proposta. No mesmo sentido, verificou-se a inexistência de qualquer condição adicional contratualmente estipulada para a obtenção de interessados por parte da mediadora. Assim sendo, para a aplicação do art. 19.º, n.º 2 RJAMI, resta atender ao nexo causal entre a conduta do mediado e a frustração do negócio com o interessado angariado pelo mediador. Dessarte, a imputabilidade da não celebração do negócio ao cliente de um contrato de mediação comporta uma vertente objetiva e outra subjetiva. Do ponto de vista objetivo, exige-se que a frustração do negócio seja consequência da atuação do cliente, seja por ação, seja por omissão de diligências necessárias a tal desiderato. In casu, ficou provado que, após a apresentação de proposta concreta por parte de um casal interessado, as partes acordaram que o contrato-promessa de compra e venda seria celebrado logo que o banco emitisse decisão quanto ao pedido de aumento do financiamento apresentado pelos proponentes. Sucede que, sem que tenha existido qualquer comunicação de indisponibilidade dos interessados ou rejeição do financiamento, os proprietários remeteram à Autora, a 17/06/2022, uma missiva a denunciar o contrato de mediação imobiliária, alegando a desistência da venda e, menos de um mês depois, a 15/07/2022, procederam à venda do imóvel a um terceiro, fora da esfera de intervenção da Autora. Tal comportamento, além de violador dos deveres gerais de boa fé e de colaboração contratual, demonstra que a frustração do negócio em curso não resultou de qualquer causa externa ou alheia à vontade dos mediados, mas sim de uma opção deliberada e consciente de não esperar pela resposta do banco ao pedido de aumento do financiamento por parte do casal interessado. Trata-se, portanto, de um comportamento objetivamente imputável à esfera de decisão dos proprietários, que rompeu de forma injustificada com a legítima expetativa criada pela aceitação da proposta apresentada. Por outro lado, numa perspetiva subjetiva, esta conduta reveste-se de censurabilidade, sendo aplicável a presunção de culpa prevista no art. 799.º, n.º 1 Cód. Civil, uma vez que a parte mediada não logrou demonstrar que a não celebração do negócio com aquele casal foi motivada por qualquer circunstância não imputável à sua atuação. Em face do exposto, e estando verificados os pressupostos legais do art. 19.º, n.º 2 RJAMI, a saber, a existência de cláusula de exclusividade, a falta de concretização do negócio visado com os interessados angariados pela mediadora e a imputabilidade dessa frustração ao comportamento culposo da parte mediada, impõe-se reconhecer à Autora o direito à remuneração contratualmente estipulada”.
Ora, lendo-se esta longa fundamentação, que aliás secundamos inteiramente, e o recurso, verifica-se que neste se insiste na tese da comissão ser devida pela intervenção na venda e pelo nexo causal em relação à venda, sendo no caso concreto que a venda foi mesmo feita, mas já posteriormente à rescisão, isto é, sendo no caso concreto que de facto a A. não teve intervenção na venda. Sim, mas isso é para o nº 1 do artigo 19º acima referido, e o caso não quadra ao nº 1 mas ao nº 2, como a sentença demonstrou.
Para se recorrer, é preciso atacar não o que não foi usado como argumento pela decisão de que se quer recorrer, mas o que foi usado. Era preciso dizer que no caso do nº 2 do artigo 19º, a interpretação não é a que a sentença fez. Era preciso demonstrar que o caso não cai sob a previsão do nº 2. Era preciso, para se ser mais concreto, que a recorrente viesse dizer, não que o ónus de prova do nexo causal era da Autora, como afirma, mas sim que, sendo dela, Ré, o ónus de prova de que a não conclusão do negócio com o interessado que a Autora arranjara, lhe não era imputável, efetivamente havia conseguido provar que tal não conclusão lhe não era imputável. Porque afinal a instituição bancária tivesse negado o financiamento, porque o prazo pelo qual se esperasse a decisão da instituição bancária se tivesse prolongado de modo inteiramente desrazoável e desequilibrado. Era preciso demonstrar que a proposta de compra por 255 mil euros era inaceitável, e não tinha sido aceite mesmo pela Ré, e que portanto não tinha a A. conseguido encontrar um interessado efetivo em contratar nos termos e condições em que o contrato de mediação havia sido estabelecido, isto é, pelo preço pelo qual a venda tinha de ser conseguida. Ora, o que os factos revelam é bem o contrário disto, e é precisamente aquilo que a sentença recorrida disse, é que a proposta feita pelo casal, para aquisição por preço inferior aos 300 mil euros inicialmente previstos, foi aceite pelos interessados e pela Ré e pelo seu comproprietário – factos “14. Os interessados, a Ré e CC combinaram formalizar um acordo para a promessa de compra e venda do imóvel e a realizar a respetiva escritura notarial, logo que o Banco Santander Totta aprovasse o crédito solicitado pelos primeiros para o pagamento do valor mencionado em 13. 15. Nessa sequência, os interessados requereram ao Banco Santander Totta a avaliação do referido imóvel. 16. Enquanto os interessados aguardavam a resposta do Banco Santander Totta ao pedido de crédito, a Ré e CC remeteram à Autora, a 17/06/2022, uma missiva onde era possível ler-se que: “(…) Vimos por este meio solicitar a rescisão do contrato de Mediação Imobiliária assinado convosco no dia 7 de Fevereiro, com o número 2022/001, por motivos de desistência da venda da casa (…)”.
O que resulta muito claro do facto 16, e de resto da matéria de facto, é que a Ré não provou qualquer facto que permitisse concluir que não lhe era imputável a não conclusão do negócio, nem conseguiu evitar a justa interpretação do facto da anunciada desistência da venda da casa não corresponder à verdade, pois que a casa foi mesmo vendida, mas a outrem que não o casal interessado – e dos factos resulta que era efetivamente interessado – angariado pela Autora.
Por outro lado, a tese de que a sentença ignora os efeitos jurídicos da resolução não tem qualquer pertinência: - a sentença considera os efeitos da resolução, a sentença não diz que o contrato está em vigor e que pela venda feita é devida comissão. O que a sentença pondera é que, tendo o contrato cessado, ainda assim se, na sua pendência, o agente havia encontrado um interessado efetivo e o negócio final só não se fizera por causa imputável ao vendedor, a remuneração do agente era devida. E é este trabalho do agente que encontra proteção sob o nº 2 do artigo 19º citado, que justifica que a sentença não converte a mera exclusividade numa remuneração garantida. Reitera-se que o ónus de prova dos pressupostos do direito à comissão incumbe ao mediador para o caso do nº 1 do artigo 19º, o que aliás foi conseguido, e não com referência ao negócio final mas sim à atividade desenvolvida, o que a sentença bastamente fundamentou, e reitera-se que o ónus de prova do nexo causal que liga a não conclusão do negócio com um interessado efetivo à inimputabilidade à atuação do vendedor, neste caso, da recorrente, pertencia a esta, e que tal ónus não foi conseguido.
Em suma, nenhuma censura à sentença recorrida, improcedendo o recurso.
Tendo nele decaído, é a recorrente responsável pelas custas – artigo 527º nº 1 e 2 do Código de Processo Civil.
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V. Decisão
Nos termos supra expostos, acordam os juízes que compõem este coletivo da 6ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa em negar provimento ao recurso e em consequência confirmam integralmente a sentença recorrida.
Custas pela recorrente.
Registe e notifique.
Lisboa, 14 de maio de 2026
Eduardo Petersen Silva
Carlos Santos Marques
Nuno Gonçalves
Processado por meios informáticos e revisto pelo relator |
