| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1. (A) propôs no dia 15-3-2002 acção de despejo contra (N) e (M) pedindo a condenação dos RR a despejar imediatamente o locado (C/V Dtª do prédio sito na Rua... - Seixal com fundamento na realização de obra causadora de deteriorações consideráveis que consistiu no arrancamento de tacos de todo o pavimento do local arrendado seguido de aplicação de mosaicos de cor avermelhada escura com utilização de passadeiras, o que contribuiu para o aumento e propagação de humidade às fracções contíguas, desrespeitando, com tal actuação, a cláusula contratual estipulada (cláusula 8ª segundo a qual o inquilino se obriga a manter a casa devidamente limpa, não podendo utilizar passadeiras ou carpetes de plástico a revestir os tacos de pavimento) e incorrendo na previsão constante do artigo 64º/1, alínea d) do R.A.U.
2. Alegaram os RR que há cinco anos, em Fevereiro de 1997, em consequência de ruptura na coluna do prédio junto à entrada e dentro do prédio onde se situa a cave arrendada houve uma inundação na cave, os tacos do pavimento incharam e elevaram-se em arco e, sem sucesso, foi solicitada ao senhorio a reparação; mais recentemente, há dois anos (29 de Abril de 2000) nova ruptura ocorreu na canalização junto à janela do quarto dos RR, de novo a cave ficou inundada, de novo os tacos arquearam, ficaram soltos depois de secos e continuaram a apodrecer, as queixar dirigidas à Câmara e ao senhorio foram infrutíferas, o piso de todas as dependências com tacos era irregular por estes estarem soltos e já não suportarem o peso das pessoas por terem apodrecido; o autor não se dispôs a efectuar as obras e, assim, para dotar a casa de condições de habitabilidade, foram substituídos os tacos soltos e podres do pavimento do local arrendado por mosaico; ora, a colocação de mosaicos constitui benefício para o local arrendado e os RR, agindo como agiram, fizeram obras de conservação que competem ao senhorio, repondo as condições de habitabilidade do local arrendado.
3. A acção foi julgada improcedente considerando-se que as obras realizadas não configuram actos que causem deterioração considerável na fracção na medida em que se destinam a reparar uma situação de incomodidade motivada pela existência de um piso irregular com tacos soltos ou arqueados e que se encontravam a apodrecer; a deterioração traduziu-se na situação verificada no pavimento em consequência das infiltrações ou inundações sem que o autor, na qualidade de senhorio, tivesse procedido à sua reparação
4. Nas suas alegações de recursos, o autor sustenta que não ficou provado que tivesse conhecimento da verificação de quaisquer estragos causados no local arrendado por motivo de inundações, não devendo, assim, concluir-se da resposta ao quesito 19º que o senhorio não procedeu a reparações porque não quis; por outro lado, obrigado o inquilino contratualmente a não fazer quaisquer obras sem autorização do senhorio, a omissão de informação prévia traduz violação do disposto no artigo 1038º, alínea h) do Código Civil e, efectivadas obras não justificadas, tipificadoras de deterioração considerável, a acção deve ser julgada procedente e o despejo decretado.
5. Factos provados:
1- Por acordo de 10-3-1974 A. e Réu marido declararam ajustar entre si o “arrendamento da cave direita do prédio sito na Rua ... freguesia da Amora, concelho do Seixal sendo o arrendamento pelo prazo de um ano com início no dia 1-6-1974 supondo-se renovado por períodos iguais e a renda mensal de 1.800$00.
2- A renda paga actualmente pelo réu é de € 50,38.
3- A. e R. , no acordo a que se alude em 1, acordaram (ver cláusula 5ª) o seguinte: “ não poderá o inquilino fazer quaisquer obras, incluindo pintar paredes ou madeiras interiores sem licença prévia por escrito dos senhorio e, uma vez feitas, devidamente autorizadas, passam a ser pertença do senhorio, não podendo o inquilino alegar retenção nem pedir indemnização por benfeitorias voluntárias ou úteis, ou por montagem de instalações eléctricas, de água ou de gás, nem as que fizer na casa; sem necessidade de pedir autorização ao inquilino, o senhorio poderá fazer as obras que entenda na casa arrendada.
4- À data do contrato de arrendamento a cave aí mencionada encontrava-se com o chão revestido a tacos de madeira.
5- Os RR, sem autorização prévia do autor, arrancaram os tacos de madeira de todo o chão da cave referida e substituíram-nos por mosaicos de cor avermelhada escura.
6- O A. tomou conhecimento deste facto recentemente.
7- Estipula a cláusula 8º do contrato de arrendamento:
“ obriga-se o inquilino a conservar em bom estado as canalizações, esgotos e despejos, pagando à sua custa as reparações se vierem a entupir-se por sua culpa; manterá a casa devidamente limpa, não podendo utilizar passadeiras ou carpetes de plástico a revestir os tacos do pavimento
8- Os RR passaram a utilizar passadeiras por cima dos mosaicos mencionados em 5.
9- A cave é uma cave húmida.
10- No P. 539/98 que correu termos no 2º Juízo Cível do tribunal judicial do Seixal, em que eram AA os ora RR, o tribunal, após inspecção judicial á cave, apurou e decidiu que“ não decorre que, quer à data da propositura da acção, quer actualmente, continue a pingar água na casa de banho e a escorrer água das paredes do corredor da fracção locada aos AA, nem se verificam as ‘ deficiências’ apontadas pelos técnicos da C.M.S.no relatório de vistoria efectuada. Por conseguinte também não pode resultar demonstrada a necessidade de obras mencionadas no mesmo relatório e peticionadas na presente acção (...) aquando da inspecção judicial a que se procedeu, durante a audiência d julgamento, foi possível constatar que a fracção em causa não apresenta as infiltrações referidas (...)
11- Na sentença referida no P. identificado em 10 resultou provado que “6- Quando os AA informaram o réu das obras de que necessitava a fracção o réu respondeu que tais obras eram de carácter extraordinário e que as realizava mediante um aumento de Esc. 2500$00 sobre a renda que os AA pagam”.
12- Na cave mencionada foram sentidas infiltrações.
13- Existem humidades na casa de banho da cave mencionada e escorre água nas paredes.
14- Em 27-5-1997 a C.M.S. pelos seus funcionários, verificou e relatou que se verificavam ‘ deficiências nas canalizações da casa de banho do andar superior (R/C Esq.) que provocam infiltrações para o seu interior, causando deteriorações nos estuques”.
15- E verificou ainda “ existirem deficiências na prumada de esgoto que serve as casas de banho”.
16- Em Fevereiro de 1997 ocorreu uma ruptura na “coluna” do prédio junto à entrada e dentro do prédio onde se situa a cave mencionada.
17- Nessa sequência a água jorrou e desceu para a cave, inundando-a.
18- E os tacos do pavimento referido em 4, ficaram molhados, incharam e elevaram-se em arco.
19- E os tacos, depois de secos, ficaram deslocados e começaram a apodrecer.
20- O réu marido tentou contactar o A. para que este efectuasse a reparação dos estragos causados pelas inundações.
21 - No dia 29-4-2000 ocorreu uma ruptura na canalização da água junto à janela do quarto dos réus identificado em 1.
22- Tendo a água que jorrou inundado o local arrendado.
23- Nessa sequência os tacos arquearam novamente ficando soltos depois de secos e continuaram a apodrecer.
24- O A. não procedeu à reparação do pavimento da cave arrendada.
25- O piso de todas as dependências da cave, com tacos, era irregular, por estes estarem soltos, e não suportavam o peso das pessoas por terem apodrecido.
26- Há vestígios de humidade nas paredes do quarto da cave
27- Os RR procederam do modo referido em 5 por não conseguirem obter do autor a reparação dos tacos.
28- Com a colocação dos mosaicos a que se alude em 5 a cave passou a ter um piso regular, lavável e saudável.
Apreciando:
6. A questão a decidir nos autos pode sintetizar-se deste modo: a substituição pelo inquilino, sem autorização do senhorio, de pavimento de tacos de madeira, apodrecidos, arqueados e soltos, em consequência de infiltrações e de inundações de água que atingiram a cave arrendada, por um pavimento em mosaico, regular, lavável e saudável, constitui deterioração considerável nos termos do artigo 64º/1, alínea d) do R.A.U., justificando a resolução do contrato do arrendamento e o despejo do inquilino que realizou a referida obra?
7. A resposta afirmativa à questão significaria que se estava a fazer equivaler a obra de reparação à deterioração considerável quando é afinal a existência de deterioração considerável no local arrendado que vai justificar a obra de reparação.
8. A obra realizada teve por objectivo possibilitar ao arrendatário continuar a fruir do local arrendado o que não sucederia se o pavimento se mantivesse nas condições de deterioração em que se encontrava, ou seja, com os tacos arqueados, soltos, a apodrecer e apodrecidos não suportando estes o peso das pessoas. Ora é obrigação do locador assegurar ao locatário o gozo da coisa para os fins a que se destina, no caso, a habitação.
9. Se os RR tivessem, por imprudente utilização (ver artigo 1043º/1 do CC), causado no pavimento em madeira uma tal deterioração, seria então caso de preenchimento da previsão constante do artigo 64º/1, alínea d) do RAU. Admita-se que a inundação de água causadora do apodrecimento do pavimento tinha resultado do desleixo dos RR (v.g. deixando uma torneira de água a correr na sua ausência de férias) e que eles, em vez de reporem o soalho no estado em que se encontrava, decidiam fazer a referida obra (pavimentação em mosaico). Estaríamos então diante de uma obra que não mantinha o imóvel no estado em que o arrendatário o recebera (artigo 1043º/1 do CC) e, por conseguinte, tal obra não poderia considerar-se extintiva do direito à resolução do contrato de arrendamento por cessação da causa resolutiva visto não haver reposição da coisa no statu quo ante.
10. No entanto, tal como acontece no caso vertente, a partir do momento em que a deterioração ocorrida no local arrendado não é da responsabilidade do inquilino, a obra de reparação realizada só poderia levar à resolução do contrato de arrendamento se ela em si originasse deteriorações consideráveis - e não se vê que isso tenha acontecido - ou se ela importasse uma alteração substancial na estrutura externa ou na disposição interna das divisões do local arrendado, caso em que bem se poderia dizer que o arrendatário sob o nomen de obras de reparação estava a efectuar verdadeiras obras de ampliação ou de alteração do local arrendado, não consentidas.
11. Resulta expressamente do disposto no artigo 64º/1, alínea d) do R.A.U. que os actos causadores de deteriorações não levam à resolução do contrato de arrendamento se forem justificados ou nos termos do artigo 1043º do Código Civil que consente ao locatário “ as deteriorações inerentes a uma prudente utilização”, deteriorações que, por isso, não são obviamente susceptíveis de se qualificarem de “consideráveis” ou nos termos do artigo 4º do RAU, preceito que tem em vista “pequenas deteriorações no prédio arrendado” necessárias para o arrendatário assegurar o seu conforto ou comodidade. Este preceito, como refere Antunes Varela, “ refere-se às deteriorações realizadas voluntariamente pelo inquilino; estas são da sua responsabilidade, devendo fazer as reparações necessárias antes da entrega do prédio. A estas segundas deteriorações - causadas no soalho, tecto ou paredes para conforto do inquilino - se referia o artigo 41º do decreto nº 5411” (Código Civil Anotado, Vol II, 4ª edição, pág. 380).
12. Uma outra questão, que não releva para efeito de resolução do contrato de arrendamento e consequente despejo, pretensão que está aqui em causa, é a de saber se, efectuadas determinadas reparações ou outras despesas pelo inquilino extrajudicialmente, tem ou não tem ele direito ao seu reembolso. Ora para este efeito é que importa apurar se o locador se encontra ou não em mora.
13. Interessaria então saber se a matéria de facto permite ou não considerar haver mora do locador. O recorrente , face à resposta dada aos quesitos 13º, 18º, 24º e 25º que foi a de “ provado apenas que o réu marido tentou contactar o autor para que este efectuasse a reparação dos estragos causados pelas inundações”, considera que não é admissível atribuir-lhe “ qualquer responsabilidade por omissão de necessárias reparações de estragos produzidos no locado por mercê de inundações” visto não ter sido “informado minimamente, fosse por quem fosse - e designadamente pelos RR - de que havia reparações essenciais a fazer no locado”.
14. Ainda que assim seja, o tribunal não devia considerar não escrita a resposta, como pretende o recorrente, pois não se dá a previsão constante do artigo 646º/4 do CPC. Refira-se, no entanto, que, lendo a motivação, se vê que “ o réu marido tentou falar com o A. mas este não o recebeu” deslocando-se o Réu ao escritório do A. Ora, assiim sendo, suscita-se logo a observação de que afinal foi o próprio A. se colocou na situação de não ser informado e, por isso, considerando que o A. já sabia que existiam problemas com infiltrações, exigir ao réu que avançasse para outras formas de contacto (carta registada, notificação judicial avulsa) afigura-se excessivo no contexto de facto em apreço.
15. A aludida cláusula 5ª não reconhece ao inquilino o direito á indemnização por benfeitorias voluntárias ou úteis, salvo autorização escrita do senhorio e, por isso, a conjugação desta cláusula com o que consta da referida matéria de facto apenas nos transporta para questões de direito que não se prendem já com a causa de pedir e o pedido formulados nesta acção.
16. Admitindo, por mera comodidade de raciocínio (repare-se que os RR propuseram acção contra o senhorio visando a sua condenação na realização de obras), o reconhecimento de que os réus não comunicaram ao senhorio o estado de deterioração do local arrendado, daí não se segue, como sustenta o recorrente, que tal infracção “conjugada com as outras anteriormente enfocadas tipifica uma daquelas deteriorações consideráveis que não podem justificar-se nos termos do artigo 1043º do CC e 4º do RAU”. É que não foi obviamente por falta de aviso que se verificaram as assinaladas deteriorações no local arrendado
17. Não há na lei uma cláusula geral resolutiva do contrato de arrendamento por mera realização de obras não autorizadas por parte do inquilino (ver artigo 64º/1, alínea d) do RAU). Certas obras podem inclusivamente traduzir-se em conservação ou beneficiação do local arrendado (artigo 216º/1 do C.C) e é precisamente por isso que a lei prescreve o regime a que se sujeita o arrendatário no que toca à indemnização de despesas e levantamento de benfeitorias (artigo 1046º do C.C).
18. Um ponto que teria interesse discutir (mas não ao nível da presente acção visto que não é essa a questão a apreciar) seria o de saber se os RR poderiam ser despejados ao abrigo do disposto no artigo 64º/1, alínea d) do RAU se tivessem procedido a obras de substituição do pavimento em madeira por mosaico, sem autorização do senhorio e fora de um quadro de reparação, por se entender que, assim agindo, não estavam a introduzir nenhuma benfeitoria, mas, bem pelo contrário, constituíam-se em únicos causadores de uma transformação do local arrendado que passava pela efectivação de uma considerável deterioração (arrancamento de pavimento em madeira) para o substituir por outro pavimento (em mosaico) sem com isso introduzir nenhum benefício no prédio.
Decisão: nega-se provimento ao recurso confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pelo recorrente
Lisboa, 17 de Novembro 2005
(Salazar Casanova)
(Silva Santos)
(Bruto da Costa) |
