| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NESTE TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
“A”, residente na Avenida ..., nº ..., 6º esquerdo, A..., e “B”, residente na Rua ..., nº ..., 4º, L..., propuseram a presente acção declarativa, contra:
“C”, residente em Rua ..., nº ..., 1º direito, A..., V..., A....
Peticionando que: - Se decrete a resolução do contrato de arrendamento celebrado com o réu, e que, este seja condenado a despejar o prédio arrendado, e a pagar as rendas mensais vencidas desde Junho de 1994 a Setembro de 2003, no valor global de 1.130.000$00 / €5.636,41 bem como as que se vencerem até efectivação do despejo.
Para o efeito alegou, em síntese, que:
- Em 1992, o seu pai arrendou ao réu para sua habitação, o prédio sito em Rua ..., nº ..., 1º direito, A..., V..., A...;
- Sucede que, desde Junho de 1994 que o réu não paga as rendas mensais devidas.
Regularmente citado, o Réu apresentou contestação, na qual e em síntese:
- Excepciona a extinção, por prescrição, do invocado direito dos autores às rendas vencidas há mais de 5 anos;
- E impugna, parcialmente, a factualidade alegada pelo autor, excepcionando ainda, a falta de cumprimento pelo pai dos autores da condição de proceder à instalação de água e luz no locado.
Os autores apresentaram resposta, na qual, negam o fundamento da excepção de não cumprimento invocada e peticionam a condenação do réu por litigância de má fé.
Foi proferido Despacho Saneador, que julgou, parcialmente, extinto, por prescrição, o invocado crédito dos autores, no que concerne às rendas vencidas nos meses de Junho de 1994 a Outubro de 1998, inclusive, no valor global de €2.593,76 absolvendo o réu do pedido nessa parte.
Prosseguindo os autos foram seleccionados os factos já assentes e a organizada a Base Instrutória, que não foram objecto de reclamação.
Procedeu-se à realização da Audiência de Julgamento, com observância das formalidades legais, e findo o qual, foi proferido despacho de resposta aos factos constantes da Base Instrutória, que também não foi objecto de reclamação
E, de seguida, foi proferida a competente sentença – parte decisória -.
“-…-
Com os fundamentos expostos, decide-se julgar a presente acção provada e procedente e, consequentemente:
1. Declara-se a resolução do contrato de arrendamento supra referido em 1.1 e 1.2.
2. Condena-se o réu “C”:
2.1. A restituir imediatamente aos autores “A” e “B”, o prédio supra referido, entregando-o livre de pessoas e bens;
2.2. A pagar-lhes a quantia global de 6.384,640 (seis mil trezentos e oitenta e quatro euros e sessenta e quatro cêntimos);
2.3. A pagar-lhes a quantia mensal de 49,88 € (quarenta e nove euros e oitenta e oito cêntimos), desde o mês de Setembro de 2009 inclusive, até efectivação da restituição do prédio.-…-”
Desta sentença veio o R. recorrer, recurso esse que foi admitido como sendo de apelação, a subir nos próprios autos e com efeito suspensivo.
E fundamentou o respectivo recurso, formulando as seguintes CONCLUSÕES:
- Os AA. alegaram na sua petição inicial que, em 1.01.199, o R. celebrou contrato escrito com o seu pai, no qual dava de arrendamento o andar direito do prédio sito na Rua ..., no lugar de A..., freguesia de V..., concelho de A....
- O referido contrato tinha o prazo de um ano, o qual era renovável por iguais períodos, e a renda mensal estipulada à data da assinatura e inicio de vigência do contrato consistia no valor de 10.000$00, o que corresponde hoje a 49,88€, a qual deveria ser paga até ao dia 8 do mês anterior àquele a que disser respeito.
- Os AA. alegam que, desde Junho de 1994 não paga as rendas mensais respeitantes ao contrato de arrendamento do 1º andar direito, sito na Rua ..., no lugar de A....
- Todavia, o R. na sua contestação refutou o alegado pelos AA. invocando a excepção de não cumprimento da obrigação assumida pelo senhorio à data da celebração do contrato.
- Com efeito o R. na sua contestação alegou que aquando da celebração do contrato de arrendamento entre este e o pai dos AA. foi acordado verbalmente que seria condição do contrato de arrendamento a colocação da água e energia eléctrica a cargo do senhorio, pai dos AA.
- Acresce que, foi mencionado pelo R. na sua defesa que tal condição não ficou redigida no contrato pois, este tinha a convicção inabalável de que o acordo verbal seria realizado, o que não aconteceu (obrigando-se a colocar a expensas suas a água e luz na fracção locada, para ter as condições mínimas e dignas de habitabilidade).
- No entanto, e com o devido respeito, que é muito, proferiu o Meritíssimo Juiz “a quo” uma decisão juridicamente desacertada.
- Com efeito, na sentença proferida pelo Tribunal a quo é considerado como provado o facto de o prédio, à data do arrendamento não dispor de água; que o senhorio não colocou a mesma, e que o prédio apenas tinha uma rudimentar instalação eléctrica, que o senhorio não a substituiu.
- È também considerado provado o facto de o contrato de arrendamento se destinar a habitação própria e permanente.
- Ficou provado que, o prédio foi locado com a finalidade de habitação própria e permanente, que o mesmo não tinha condições para esta.
- E que, não existe prova da excepção de não cumprimento para o não pagamento de rendas.
- Ora vejamos, os prédios arrendados, e que, se destinam a habitação própria e permanente deverão dispor aquando do momento do arrendamento do mínimo de condições para a higiene e alimentação do arrendatário pois, caso contrário não se poderá considerar que exercem cabalmente o fim a que se destinam.
- Assim sendo, os prédios locados com um fim específico deverão possuir determinadas condições, as quais a não existirem ou serem prontamente corrigidas pelo proprietário do prédio, permitirá ao arrendatário arguir a existência da excepção de não cumprimento.
- Pelo que, na sua decisão o tribunal a quo deveria ter atendido, para a aferição correcta da existência ou não da excepção de incumprimento do contrato, o fim a que o mesmo se destina e o qual não foi devidamente considerado, enfermando pois, a decisão de erro.
Termos em que se deve conceder provimento ao presente recurso e, em consequência ser proferida decisão por esse douto tribunal no sentido de revogar a decisão que ora se coloca em crise, por outra que ordene a absolvição do R.
Contra – alegaram os AA., formulando as seguintes CONCLUSÕES:
1 - O apelante não paga a renda do locado há perto de quinze anos.
2 - Ali habita, porém, gozando o andar para o fim para o qual o tomou de arrendamento.
3 – Pretende ainda manter, ao que parece para todo o sempre, o arrendamento e o consequente gozo do locado.
4 - Nunca esta pretensão poderia merecer a tutela do direito.
5 - O apelante defendeu-se na contestação por excepção, alegando que o senhorio teria assumido, na altura da celebração do contrato de arrendamento sub judice, a obrigação de colocar água canalizada e energia eléctrica, e que, essa obrigação fora uma condição do contrato.
6 - Cabia-lhe assim provar os factos integrantes de tal excepção.
7 - Mas não provou - cfr. respostas aos quesitos 2° e 3° -.
8 - Improcedente, pois, a excepção e obviamente procedente a acção, conforme se decidiu na sentença recorrida.
9 - Face ao insucesso da sua defesa, muda agora o apelante de táctica no presente recurso: a inexistência de água canalizada e a existência duma rudimentar instalação eléctrica no locado, na altura da celebração do contrato de arrendamento, conferem-lhe o direito de gozar tal locado sem pagar renda.
10 – Todavia, as invocadas deficiências inscrevem-se, claramente, nas excepções previstas no art°1033°, alíneas a) e b) do Código Civil.
11 - Pelo que nunca haveria responsabilidade do locador.
12 - Contudo e ainda que assim não fosse, como é, isso só conferiria ao inquilino apelado a faculdade de resolução do arrendamento e/ou o direito a uma eventual indemnização pelos danos causados pelo incumprimento do senhorio.
13 - E jamais o direito de permanecer no andar arrendado sem pagar renda, situação totalmente abusiva e denotadora da mais acrisolada má fé.
Assim, não merece qualquer censura a sentença recorrida, na qual aliás a questão sub judice se encontra apreciada com toda a clareza e profundidade, pelo que, deve a mesma ser mantida.
- Foram colhidos os necessários vistos
APRECIANDO E DECIDINDO
Thema decidendum:
- Em função das conclusões do recurso, temos que, o recorrente/R. suscita a seguinte questão:
Dada a natureza do contrato, para habitação permanente do R., não podia o tribunal, a quo, por um lado, dar como provado que o locado carecia de água e energia eléctrica e depois concluir pela inexistência da invocada excepção de não cumprimento.
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- Apuraram-se os seguintes FACTOS:
1.1. Os autores são donos do prédio urbano inscrito sob o artigo ...º, sito na Rua ..., nº ..., 1º dt.º, em A..., freguesia de V..., concelho de A... (cfr. alínea A) dos factos assentes);
1.2. Por escrito datado de 01/01/1992, o anterior dono desse prédio, “D”, acordou com o réu em ceder-lhe o gozo do mesmo para sua habitação, com início nessa data, pelo prazo de 1 ano renovável, mediante o pagamento da renda mensal de 10.000$00, a efectuar até ao dia 8 do mês anterior àquele a que respeitasse (cfr. alínea B) dos factos assentes);
1.3. Nessa altura, o prédio não dispunha de água, que o senhorio não colocou, e apenas tinha uma rudimentar instalação eléctrica, que o senhorio não substituiu (cfr. resposta aos quesitos 1º e 4º da Base Instrutória);
1.4. O réu habita o prédio desde Janeiro de 1992 e não pagou as rendas vencidas desde Maio de 1994 (cfr. acordo das partes e alínea C) dos factos assentes).
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O DIREITO
O recorrente/R. invocou na sua contestação ter deixado de pagar a renda devida pela cessão temporária do arrendado em causa em virtude do proprietário do mesmo não ter instalado quer a luz eléctrica quer a água no locado como fora previamente acordado.
Não se tendo provado o referido acordo a questão em sede deste recurso circunscreve-se a saber se, “dada a natureza do contrato, para habitação permanente do R., não podia o tribunal a quo por um lado dar como provado que o locado carecia de água e energia eléctrica e depois concluir pela inexistência da invocada excepção de não cumprimento – vide supra, thema decidendum -.
Quid juris?
Na sentença recorrida foi feita uma correcta caracterização do contrato em causa.
Escreveu-se sobre esta matéria, com interesse para este recurso, o que se segue:
“Conforme decorre do disposto no artº59º, nº 1 da Lei 6/2006, de 27/02, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (doravante designado NRAU), esse novo regime é aplicável aos contratos que subsista aquando da sua entrada em vigor (que ocorreu em 01/09/2006 - cfr. artº65º, nº 2 da citada Lei) - sem prejuízo do previsto nas normas transitórias (estando as relativas aos contratos habitacionais celebrados sob a vigência do Regime Arrendamento Urbano - RAU, aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15/10, contidas no artº26º da citada Lei) - como é o caso do contrato objecto dos autos, celebrado em 1992 e vigente.
Diz-se arrendamento o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo, temporário, de uma coisa imóvel, mediante retribuição (cfr. art.ºs1022º e 1023º do Código Civil - Código a que se referirão as normas doravante citadas sem outra indicação).
O contrato de arrendamento de prédio urbano pode ter fim habitacional ou não habitacional (cfr. artº1067º, nº1) e deve ser celebrado por escrito desde que tenha duração superior a 6 meses (cfr. artº1069º).
Da análise da factualidade apurada, à luz dos citados normativos legais e destas perfunctórias considerações, resulta claramente que, em 1 de Janeiro de 1992, o pai dos autores deu de arrendamento ao réu, para sua habitação própria e permanente, o 1º andar direito do prédio sito no nº... da Av. ..., em A..., freguesia de V..., concelho de A..., mediante o pagamento de uma renda mensal que ascende a 49,88 € (cfr. supra 1.2.), o que configura a celebração de um contrato de arrendamento urbano para habitação, plenamente válido e eficaz.
Trata-se de um contrato de natureza bilateral ou sinalagmático, do qual resultam obrigações para ambas as partes, sendo as fundamentais a obrigação do senhorio de proporcionar o gozo da coisa e a do arrendatário de pagar a retribuição, cada uma delas assumindo-se como o correspectivo da outra (cfr. art.ºs1022º, 1031º, 1038º e 1075º), a que acrescem outras obrigações de natureza não pecuniária, como são a obrigação do senhorio de executar as obras de conservação (cfr. art.º1074º-, n.º 1), e a obrigação do arrendatário de uso efectivo do locado para o fim contratado (cfr. art.º1072º).”
Quanto à arguida excepção de incumprimento ela foi afastada com a seguinte fundamentação:
“Como já se deixou dito supra, o contrato de arrendamento é um contrato de natureza bilateral ou sinalagmático, do qual resultam obrigações para ambas as partes, sendo fundamentais a obrigação do locador de assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que se destina e a obrigação deste de pagar àquele a retribuição acordada, cada uma delas assumindo-se como o correspectivo da outra - cfr. os artºs 1031º, alíneas a) e b) e 1038º, alínea a) -.
Da factualidade apurada resulta que aquando da celebração do contrato de arrendamento, o prédio não dispunha de água, que o senhorio não colocou, e dispunha apenas de uma rudimentar instalação eléctrica, que o senhorio não substituiu (cfr. supra 1.3.).
Não logrou o réu provar, como lhe competia, que o senhorio se obrigou a proceder à colocação da água em falta e à substituição da rudimentar instalação eléctrica existente.
Nenhum facto se apurou que permita concluir no sentido de que o senhorio incumpriu a sua obrigação de proporcionar o gozo do prédio arrendado ao réu, pois, muito embora aquando do início do arrendamento faltasse no prédio a água e apenas existisse uma rudimentar instalação eléctrica, o certo é que o réu vem habitando o prédio desde então, tendo feito pagamento das rendas devidas até 1994 (cfr. supra 1.4.).
A respeito dos vícios e falta de qualidades da coisa locada dispõe o art.º1032º: “Quando a coisa locada apresentar vício que lhe não permita realizar cabalmente o fim a que destina ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador, considera-se o contrato não cumprido:
a) Se o defeito datar, pelo menos, da entrega do locado, e o locador não provar que o desconhecia sem culpa;
b) Se o defeito surgir posteriormente à entrega, por culpa do locador.”
Essa responsabilidade do locador por vícios e falta de qualidades do locado e consequente incumprimento do contrato por parte do mesmo já não existe, conforme dispõe o art.º1033º:
a) Se o locatário conhecia o defeito quando celebrou o contrato ou recebeu a coisa;
b) Se o defeito já existia ao tempo da celebração do contrato e era facilmente reconhecível, a não ser que o locador tenha assegurado a sua inexistência ou usado de dolo para o ocultar;
c) Se o defeito for da responsabilidade do locatário;
d) Se este não avisou do defeito o locador, como lhe cumpria.
Considerando a factualidade apurada a este respeito, forçoso é concluir que a falta de água e a rudimentar instalação eléctrica do prédio, tratando-se de falta de qualidades ou vícios que comprometem o seu cabal aproveitamento para o fim a que se destina e que, é a habitação do réu, sendo facilmente reconhecíveis pelo réu, já se verificavam aquando da celebração e início de vigência do contrato de arrendamento, não se tendo apurado que senhorio haja assegurado a sua inexistência ou ocultado dolosamente a sua existência.
Nesta conformidade, relativamente aos apurados problemas, por existirem à data da entrega do prédio ao réu e serem por ele facilmente reconhecíveis nessa altura, não existe responsabilidade dos autores peia sua existência nem esta importa o incumprimento do contrato, ou seja, da sua obrigação de assegurar o gozo do prédio locado para habitação do réu.
Porque o réu vem habitando o prédio desde o início do arrendamento apesar da existência dos referidos vícios ou falta de qualidades do mesmo para essa finalidade, ainda que assim não fosse e se pudesse concluir pelo incumprimento contratual por parte dos autores, o mesmo não justificava a suspensão do pagamento das rendas por parte do réu ao abrigo da excepção de não cumprimento do contrato (cfr. artº428º, nº1), cuja invocação, nas circunstâncias concretas apuradas, por violadora do princípio da boa fé (cfr. artº762º nº1), configura nítido abuso de direito (cfr. artº334º).
E seria assim apenas por aplicação do regime geral das obrigações contratuais, mas já não por aplicação do regime especial aplicável ao contrato de arrendamento, que prevalece sobre aquele regime geral, uma vez que, o incumprimento do contrato de arrendamento por parte do senhorio, fundado na existência e não correcção de vícios e falta de qualidades do locado, impossibilitadoras do seu gozo para o fim a que se destina, nos termos do disposto nos citados artºs 1032º e 1033º, apenas legitimaria a resolução do contrato por parte do inquilino, conforme decorre do disposto no artº 1032º, nºs 1, 2 e 4.
Ou seja, se existisse incumprimento do contrato por parte dos autores, decorrente da não realização das obras necessárias a corrigir os vícios ou falta de qualidades do locado para a finalidade visada de habitação do réu, esse incumprimento, desde que, pela sua gravidade e consequências, tornasse inexigível ao réu a manutenção do arrendamento, o que só se verificaria se o impossibilitasse do gozo do prédio para nele habitar, o que não ocorreu, seria fundamento, apenas e só, da resolução do contrato por parte do réu, e nunca do incumprimento da obrigação de pagamento das rendas.
Nesta conformidade, não pode deixar de improceder a excepção de não cumprimento invocada pelo réu para obstar ao pedido de resolução do contrato por farta de pagamento de rendas e de condenação no seu pagamento formulado pelos autores.”
Como muito bem é dito na sentença recorrida não estamos perante a alegada excepção de incumprimento prevista no regime geral, mais precisamente, no artº428º do CC, mas sim, face a uma das situações a que se reportam os artº1032º e 1033º, ambos do CC.
A excepção do não cumprimento do contrato traduz-se na recusa de execução da prestação por um dos contraentes, em contrato bilateral, quando o outro a reclama, sem, por sua vez, ter ele próprio realizado a respectiva contra prestação.
Ao opor a exceptio o excipiente suspende a execução da prestação a que está adstrito até à realização da contraprestação pela outra parte, colocando-se numa posição de recusa provisória de cumprimento, que o direito acolhe como uma causa justificativa de incumprimento em homenagem ao princípio da simultaneidade do cumprimento das obrigações recíprocas que nos contratos sinalagmáticos são também reciprocamente causais.
Oposta a excepção, o excipiens vê suspensa a exigibilidade da sua prestação, suspensão que se manterá enquanto se mantiver a posição de recusa do outro contraente que deu causa à invocação da exceptio.
Trata-se, assim, de uma recusa temporária do devedor, perante um credor que também ainda não cumpriu, que, por essa via, retarda legitimamente o cumprimento enquanto a outra parte no sinalagma contratual também não realizar a prestação a que está adstrita.
A recusa pressupõe uma tripla relação: 1. relação de sucessão; 2. relação de causalidade e; 3. relação de proporcionalidade – sobre este instituto, por todos, a nível doutrinal, Menezes Cordeiro, in Obrigações I, pag.400 e a nível jurisprudencial, o acórdão do STJ, de 30-11-2000, publicado na Colectânea de Jurisprudência/CJ/Acs.STJ.8 (2000), pags.150 a 154 -.
Não é este o caso.
É inquestionável, por provado que, aquando do arrendamento: O prédio não dispunha de água, que o senhorio não colocou, e apenas tinha uma rudimentar instalação eléctrica, que o senhorio não substituiu - cfr. respostas parcialmente e totalmente positivas, respectivamente, ao quesito 1º e ao quesito 4º da Base Instrutória / fls.44 e fls.89 a 91 -.
Havia pois, uma manifesta falta de qualidade do arrendado, um vício do locado que não permitia realizar cabalmente o fim a que se destinava, de residência permanente do R..
Contudo e como foi explicado na sentença recorrida, tal vício era, à data do contrato, do conhecimento do inquilino.
Essa circunstância afasta a responsabilidade do locador, partindo-se do princípio de que o inquilino se conformou com o defeito, por o não achar impeditivo da realização do respectivo contrato de arrendamento.
Isto não significa que, em qualquer altura do decurso do mesmo contrato, o locatário não pudesse pôr fim ao mesmo.
O que não é curial, é o inquilino saber do defeito da coisa, e apesar disso, aceitar ir viver para o locado mas, a partir de certa altura, dois anos depois de estar na sua posse, deixar de pagar a renda, e mais ainda, permanecer no prédio arrendado, desde 1994 sem pagar qualquer renda.
Sendo certo igualmente que, ao contrário do alegado pelo R., não se provou que, os outorgantes do contrato em apreço acordaram que a água e electricidade seriam colocadas no imóvel pelo inicial senhorio, e que, essa colocação foi condição de concretização do mesmo contrato – quesitos 2º e 3º da Base Instrutória dados como não provados / fls.44 e fls.89 a 91 -.
Afastada a excepção de incumprimento, conclui-se mais uma vez como na sentença recorrida, no sentido de que, as rendas eram devidas ao senhorio.
Deste modo, a falta do seu pagamento constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento, por parte dos AA..
No Despacho Saneador e nos termos dos artºs306º nº1 e 323º nºs 1 e 2 do CC foram julgadas prescritas as rendas respeitantes aos meses de Junho de 1994 a Outubro de 1998, inclusive, no valor de €2.593,76 – fls.43 -.
À data da citação do R. na presente acção (12/12/2003 / fls. 16) -, a quantia correspondente ao valor do gozo do prédio durante o período de Dezembro de 1998 a Dezembro de 2003 atingia o montante global de €2.992,80.
A essa quantia acresce a quantia correspondente ao valor do gozo do prédio arrendado, de €49,88 por mês, desde o mês de Janeiro de 2004, inclusive, até à data da sua efectiva entrega aos autores, quantia essa que, até ao mês de Agosto de 2009, inclusive, se computa no montante global de €3.391,84.
Tudo visto, há fundamento para se decretar a resolução do contrato de arrendamento em causa e ser o R. condenado a pagar aos AA. as referidas rendas em dívida e as que já se venceram ou venham a vencer partir do mês de Agosto de 2009 até entrega efectiva do locado.
DECISÃO
- Assim e pelos fundamentos expostos, os Juízes desta Relação acordam em julgar improcedente o recurso e consequentemente, mantêm o decidido, ou seja:
1) - Declaram a resolução do contrato de arrendamento em causa.
2) - Condenam o R. a restituir, imediatamente, aos AA. o prédio urbano inscrito sob o artigo ...º, sito na Rua ..., nº ..., 1º direito, em A..., freguesia de V..., concelho de A..., entregando-o livre de pessoas e bens e;
a) - A pagar-lhes a quantia global de €6.384,64 (seis mil trezentos e oitenta e quatro euros e sessenta e quatro cêntimos) correspondente às rendas vencidas e não prescritas, e ainda;
b) - A pagar-lhes a quantia mensal de €49,88 (quarenta e nove euros e oitenta e oito cêntimos), desde o mês de Setembro de 2009, inclusive, até efectiva restituição do mesmo prédio.
Custas pelo apelante.
Lisboa, 19 de Outubro de 2010
Afonso Henrique
Rui Vouga
Maria do Rosário Barbosa |
