Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

1617/2007-8

Relator: PEDRO DE LIMA GONÇALVES

Descritores: CONTRATO-PROMESSA
RESOLUÇÃO
PERDA DE INTERESSE DO CREDOR
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 04/26/2007

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: PROVIMENTO PARCIAL

Sumário: Há perda objectiva de interesse na realização da prestação, a justificar com tal fundamento a resolução do contrato-promessa pelos promitentes compradores (artigo 808.ºdo Código Civil), quando a promitente vendedora, à qual competia a marcação da escritura, estipulado que o contrato-promessa seria outorgado em 120 dias a contar da data da respectiva assinatura, deixou decorrer tal prazo sem responder às sucessivas solicitações por parte dos promitentes compradores, desculpando-se por vezes apenas com as listas de espera nos cartórios notarias; isto apesar de saber que os promitentes compradores tinham atempadamente conseguido crédito bancário, mantendo-se tal situação durante dois anos, verificando-se a descapitalização dos promitentes compradores pelas entregas de valores a título de sinal à ré, descapitalização que os impossibilitou, assim, de mudar de residência.
(SC)

Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:

I. Relatório

1. Bernardo […] e mulher Inês […] intentaram a presente acção de condenação, sob a forma ordinária, contra Sociedade de Construção Civil […] ., pedindo que a Ré seja condenada a pagar-lhes a quantia de €73.589,90, acrescida de juros desde a data de resolução do contrato-promessa até efectivo e integral pagamento.

Alegam, em síntese, que:

- em 19/01/2004, celebraram com a Ré um contrato-promessa de compra e venda da fracção que corresponderia ao r/c Esq. de um prédio urbano pertença da Ré;

- os AA. entregaram à Ré a quantia de €5.000 a título de reserva da fracção e, aquando da celebração do contrato – promessa, o montante de €31.794,90 a título de sinal e princípio de pagamento;

- ficou acordado que a escritura de compra e venda seria outorgada no prazo de 120 dias a contar da assinatura do contrato-promessa, prazo susceptível de prorrogação por 30 dias no interesse dos promitentes compradores;

- a marcação da escritura ficou a cargo da Ré, a qual, contudo, não o fez, tendo os AA insistido, telefónica e pessoalmente, para que o fizesse e, finalmente, através do seu mandatário remeteram à Ré a carta de 26/04/2004, solicitando informação acerca da escritura e manifestando o seu interesse na sua celebração;

- não tendo a escritura sido marcada, os AA. acabaram por remeter à Ré carta datada de 21/10/2004 resolvendo o contrato-promessa, imputando-lhe o incumprimento definitivo do mesmo.

2. Citada, a Ré não contestou.

3. Foi proferido despacho a considerar confessados os factos articulados pelos AA. saneador e a determinar o cumprimento do disposto no nº2 do artigo 484º do Código de Processo Civil.

4. Os AA. apresentaram alegações.

5. Foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu a Ré do pedido.

6. Inconformados com esta decisão, os Autores interpuseram recurso, que foi recebido como de apelação, a subir imediatamente nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo, tendo, nas suas alegações de recurso, apresentado as seguintes (transcritas) conclusões:

1ª. – Desde logo é manifesto que todos os factos que os AA. explanaram na respectiva petição inicial, foram considerados confessados pela R. (cfr. art. 484º, nº 1 do CPC), a qual, regularmente citada para o efeito, não contestou os termos da acção.

2ª. - À revelia do princípio da auto-responsabilidade das partes, a R. não cumpriu o ónus de adoptar uma posição definida sobre a pretensão dos AA., assim, se sujeitando a ver confessada a factualidade contra si deduzida.

3ª. - Por falta de contestação é circunstância assente que na sequência dos sucessivos atrasos na marcação da escritura, o longo tempo já decorrido, os prejuízos e incómodos que têm vindo a sofrer, os AA. desinteressaram-se pela aquisição da fracção e que se sentiram, como se sentem, verdadeiramente enganados pela R. que não lhes dava qualquer importância, chegando ao ponto de lhes desligar o telefone.

4ª. - Menos verdade não é, que da conjugação de todas estas circunstâncias, aliada à incorrecção da R. e ao total desrespeito pelas expectativas dos AA. levou a que o mesmos se desinteressassem do negócio, nessa consonância, procedendo à resolução do contrato - promessa de compra e venda que a 19.01.2004 tinham celebrado com a R., fazendo-o por carta datada de 21 de Outubro de 2004.

5ª. - Foi alegado (art. 39º da p.i.) que a R. deu azo ao incumprimento definitivo do contrato promessa dos autos dado que não procedeu à marcação da escritura pública de compra e venda no prazo estipulado, como era sua obrigação, seja ainda por força da demora e silêncio que se seguiu posteriormente.

6ª. - Assim, foi a própria R. a aceitar que deu origem ao incumprimento definitivo do contrato, circunstância que deixou confessada nos autos, mas que mesmo assim, levou o tribunal recorrido a não atender a pretensão dos recorrentes.

7ª. - Não obstante, e mesmo que assim não fosse, como é (aceitação, reconhecimento e confissão pela R., que o incumprimento definitivo do contrato de si procede), não se conformam os recorrentes com a opinião do tribunal a quo de que não foi por si invocada, qualquer perca justificada de interesse na prestação da R., tendo-se limitado a afirmar o seu “desinteresse total pela aquisição do imóvel”.

8ª. - Não é isso, porém, que da petição inicial dos AA. consta, parece-nos inquestionável que os AA. deixaram bem definida as razões do seu desinteresse no negócio no segmento fáctico aí vertido, mostra-se explicito todo elenco de elementos factuais motivadores desse desinteresse, o que também se deixou expressamente veiculado na carta pela qual resolveram o contrato-promessa.

9ª. - Na verdade, e ao invés do vertido na sentença recorrida, os AA. não se limitaram a afirmar o seu desinteresse total pela aquisição do imóvel, tendo-o justificado nas duas sedes (seja no seu articulado inicial, seja na carta de resolução) à luz dos atrasos sistemáticos verificados, com o silêncio da promitente-vendedora e com a sua falta de resposta às constantes solicitações para a marcação da escritura pública de compra e venda, ainda lhe referindo os prejuízos advindos da situação, nomeadamente, em termos de compromissos bancários.

10ª. - Em consequência da mora da R., os AA. perderam o interesse que tinham na prestação, daí resolvendo o contrato-promessa., dado, que objectivamente, insistiram das mais variadas formas com a sociedade empreiteira, promitente-vendedora, fizeram-no telefonicamente e mesmo em pessoa, junto dos responsáveis da empresa. Foi comunicada àquela, a disposição dos recorrentes para a outorga da escritura e depois disso, nos meses que se seguiram, os AA. instaram a R. para que marcasse a escritura pública, sendo certo, que à generalidade das solicitações dos AA. para a R. marcar a escritura não era dada qualquer resposta, quando àqueles já tinha sido aprovado um empréstimo bancário para a aquisição da fracção.

11ª. - Todas estas circunstâncias conjugadas foram causa adequada à perda de interesse dos recorrentes, não lhes sendo exigível, que de acordo com os padrões de normalidade o mantivessem de uma forma indefinida, daqui se entendendo, que a situação dos autos, não tange à simples mora da promitente-vendedora, trata-se, necessariamente, de um incumprimento definitivo, motivado por perda de interesse da contra-parte, o que ficou objectivamente demonstrado e que à R. foi devidamente comunicado.

12ª. - Essa objectividade da perda de interesse dos AA., terá de se ter por verificada, fundada que foi em causas objectivas, perfeitamente compreensíveis e aceitáveis ao juízo comum de pessoas normais, donde, a resolução do contrato-promessa em apreço foi validamente efectuada, tendo os AA. motivos para a efectivar, existindo, em concreto, razões bastantes e suficientes para produzir os seus efeitos.

13ª. - Ao invés do entendimento explanado pela decisão sob recurso, o mecanismo referido no art. 808º do CC foi desencadeado, assim sucedendo, pela perda do interesse dos recorrentes na aquisição da fracção, objectivamente apreciada e assistindo, como assiste, legitimidade resolutiva aos recorrentes no contrato-promessa de fls. com base na perda do seu interesse.

14ª. - Assim não entendendo, violou a decisão sob recurso, por erro de interpretação e aplicação, o disposto no art. 808º, nsº 1 e 2 e 442º, nº 2, ambos do Código Civil, merecendo o devido reparo.

Conclui pela procedência do recurso e, consequentemente, pela revogação da decisão recorrida, condenando-se a Ré a restituir em dobro aos recorrentes, do prestado no âmbito do contrato-promessa de compra e venda outorgado entre as partes no dia 19.01.2004.

7. A recorrida não veio contra – alegar.

8. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

II - Delimitação do objecto do recurso

Conforme deflui do disposto nos artigos 684º, nº 3, e 690º, nºs 1 e 2, ambos do Código de Processo Civil, o âmbito de intervenção do tribunal ad quem é delimitado em função do teor das conclusões com que o recorrente remata a sua alegação (aí indicando, de forma sintética, os fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão recorrida), só sendo lícito ao tribunal de recurso apreciar as questões desse modo sintetizadas, sem prejuízo das que importe conhecer oficiosamente.

Dentro dos referidos parâmetros, emerge das conclusões da alegação do recurso apresentada que o objecto do presente recurso está circunscrito à seguinte questão:

- se se verifica a alegação de factos por parte dos AA. no sentido de terem perdido o interesse na celebração do contrato.

III. Fundamentação

1. Na decisão recorrida, perante a falta de contestação, deu como provados os factos articulados pelos AA., sem os discriminar.

Assim, encontram-se provados os seguintes factos:

1.1. No dia 19 de Janeiro de 2004, os AA. e a Ré outorgaram contrato promessa de compra e venda da fracção que corresponderia ao r/c esquerdo do prédio […] descrito na Conservatória do Registo Predial […] sob o nº […] os AA. na qualidade de promitentes-compradores e a Ré na qualidade de promitente-vendedora – documento de fls.10 a 15.

1.2. Os AA. entregaram à Ré, antes de 19 de Janeiro de 2004, e a pedido da Ré, a quantia de €5.000, a título de reserva da fracção.

1.3. E na data da celebração do contrato-promessa, o montante de €31.794,90 a título de sinal e princípio de pagamento.

1.4. A parte restante do preço - €74.188,10 - seria paga no acto de outorga da escritura pública de compra e venda.

1.5. Ficou acordado que a escritura de compra e venda seria outorgada no prazo de 120 dias a contar da assinatura do contrato-promessa, prazo susceptível de prorrogação por 30 dias no interesse dos AA./promitentes-compradores.

1.6. A marcação da escritura ficou a cargo da Ré, o que esta não fez no referido prazo de 120 dias, nem posteriormente.

1.7. Os AA. insistiram com a Ré para que efectuasse a marcação da escritura.

1.8. Fazendo-o inúmeras vezes telefonicamente e outras tantas pessoalmente junto dos responsáveis da empresa.

1.9. Por carta datada de 26/04/04, recepcionada pela Ré a 28/04/04, o mandatário dos AA. comunicou à Ré a disponibilidade daqueles para a realização da escritura, informando-a da concretização do empréstimo bancário contraído pelos AA. – documentos de fls.21 e 22.

1.10. E nos meses que se seguiram, os AA. instaram a Ré para que marcasse a escritura pública.

1.11. Por vezes, a Ré desculpava-se com as listas de espera nos cartórios notariais.

1.12. À generalidade das solicitações dos AA. para a Ré marcar a escritura não era dada qualquer resposta.

1.13. As demoras com todo o processo, os atrasos verificados, acrescidos do silêncio a que a Ré votou os AA. deu azo a que os mesmos se sentissem defraudados.

1.14. E sem saber o que fazer a um crédito bancário.

1.15. Os AA. foram obrigados a manter-se na casa que “têm de renda”.

1.16. Na casa arrendada são frequentes os problemas com infiltrações e humidades.

1.17. O senhorio nunca realizou obras para resolver os problemas das infiltrações.

1.18. Os AA. não podem mudar-se dado se encontrarem descapitalizados pelas entregas à Ré.

1.19. Os AA. sentem-se enganados pela Ré que não lhes dava qualquer importância, chegando ao ponto de lhes desligar o telefone..

1.20. Os AA. endereçaram à Ré, em 31 de Janeiro de 2006, a carta cuja cópia se mostra junta a fls.23 e 24, e na qual referem que “vimos por este meio comunicar a V. Exas., para os devidos e legais efeitos que resolvemos o contrato-promessa outorgado a 19.01.2004 referente a tal fracção.
A resolução tem efeitos imediatos a partir da presente data, e procede de culpa única e exclusivamente imputável à conduta de V. Exas., como promitentes – vendedores, já que os atrasos sistemáticos verificados, o silêncio e a falta de resposta às nossas constantes solicitações para a marcação da escritura pública de compra e venda, bem assim, os inúmeros prejuízos pessoais e patrimoniais causados pela situação (nomeadamente, em termos de compromissos bancários) motivam o desinteresse total pela aquisição do imóvel.
Nesta conformidade, deverão V.Exas. colocar à nossa imediata disposição a quantia de 5.000,00 € que foi entregue a título de reserva da fracção, bem assim, a quantia de 62.589,80 €, correspondente ao dobro do montante pago a título de sinal e princípio de pagamento, num total de 67.589,80€ (sessenta sete mil quinhentos oitenta nove euros e oitenta cêntimos).
Não poderemos ainda deixar de expressar a nossa mais profunda indignação pela forma leviana e displicente com que V. Exas. trataram toda esta questão, demonstrando uma total falta de correcção, de lisura e respeito pelas nossas expectativas negociais, actuando de má fé e ao arrepio das mais elementares regras éticas, comerciais e jurídicas …”

1.21. A Ré recebeu esta carta em 2/02/06 – documento de fls.25.

No que concerne à data da carta referida nos pontos 1.20. e 121., os AA. alegam que a mesma é de 21 de Outubro de 2004 (artigo 38º da petição inicial), e remetem para o teor do documento nº5 por si junto com a petição inicial; contudo, trata-se de um manifesto lapso perante a data da mesma e do A/R..
Assim, considerou-se a data constante do documento.

2. Apreciação do mérito da apelação

Como resulta dos factos assentes, entre as partes foi celebrado um contrato promessa (bilateral, obrigando-se ambas as partes) de compra e venda de uma fracção autónoma de um prédio urbano, e neste particular não existe divergências:

A Ré prometeu vender aos AA., livre de ónus e encargos, e estes prometeram comprar a fracção autónoma corresponderá ao Rés – do – chão esquerdo do prédio urbano […] descrito na Conservatória do Registo Predial […] pelo preço de €110.983, tendo os AA. entregue a quantia de €5.000 a título de reserva e €31.794,90 a título de sinal e princípio de pagamento. E sendo o restante pago no momento da outorga da escritura pública.

Através desse contrato as partes convencionaram celebrar um determinado contrato (de compra e venda) num determinado prazo e verificadas determinadas condições.

O contrato promessa cria uma obrigação de contratar, uma prestação de facto – celebrar o contrato prometido.

- cfr. artigo 410º do Código Civil –

Ao incumprimento do contrato promessa são aplicáveis os preceitos de carácter geral dos artigos 790º e seguintes do Código Civil, em virtude da equiparação estabelecida no nº1 do artigo 410º relativamente ao contrato prometido – no caso presente, a compra e venda – “À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa”.

Por outro lado, importa ter presente o que dispõe o nº2 do artigo 442º do Código Civil:

“2. Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago.”

Assim, e no caso presente em que o contrato prometido foi de compra e venda, por força do que dispõe o nº1 do artigo 410º do Código Civil, o incumprimento do contrato promessa é regido pelos preceitos de carácter geral dos artigos 790º e seguintes do Código Civil.

Ora, prevê o artigo 798º do Código Civil que: “o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor.”

E no artigo 801º do Código Civil refere-se que:

“1. Tornando-se impossível a prestação por causa imputável ao devedor, é este responsável como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação.
2. Tendo a obrigação por fonte um contrato bilateral, o credor, independentemente do direito à indemnização pode resolver o contrato e, se já tiver realizado a sua prestação, exigir a restituição dela por inteiro.”

O artigo 804º do Código Civil dispõe que:

“1. A simples mora constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor.
2. O devedor considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido.”

E no artigo 808º do Código Civil prescreve-se que:

“1. Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.
2. A perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente.”

Vem sendo defendido pelo STJ, “os artigos 798º, 801º, 804º e 808º do Código Civil, aplicáveis aos contratos em geral, também são de observar quanto ao contrato-promessa.

A resolução da promessa e as sanções da perda do sinal ou da sua restituição em dobro (artigo 442º do Código Civil) só têm lugar no caso de inadimplemento definitivo da promessa.

Se houver simples mora da parte de algum dos promitentes, já não se aplica o disposto no artigo 442º, nº2, do Código Civil, embora o promitente tenha direito a uma reparação pelos danos causados, nos termos gerais do artigo 804º do Código Civil.

Também no contrato promessa os dois casos previstos no artigo 808º do Código Civil são equiparados ao não cumprimento definitivo” (Ac. de 2 de Maio de 1985, in BMJ, nº347, pág.380).

Como se sabe, a cessação dos efeitos negociais pode ocorrer, entre outras formas, por resolução, forma de destruição do contrato fundada na lei ou em convenção das partes.

A resolução legal verifica-se, entre outras situações, quando ocorra impossibilidade da prestação por culpa do devedor nos contratos bilaterais, como resulta expressamente do disposto no artigo 801º do Código Civil, e sendo impossível a prestação por causa imputável ao devedor, é este responsável como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação (nº1) e tendo a obrigação por fonte um contrato bilateral, o credor, independentemente do direito à indemnização pode resolver o contrato (nº2).

Diferente do não cumprimento ou incumprimento definitivo é a situação de mora em que se considera constituído o devedor quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido (nº2 do artigo 804º do Código Civil).

A simples mora constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor (nº1 do artigo 804º do Código Civil).

O não cumprimento confere ao credor, além do direito a indemnização, o da resolução do contrato (nº2 do artigo 801º do Código Civil).

Contudo, o artigo 808º do Código Civil equipara a mora ao não cumprimento definitivo: se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação (perda de interesse que, em observância do disposto no nº2 do artigo 808º, deve ser apreciada objectivamente);

se a prestação não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor.

Assim, existem situações em que se dispensa qualquer interpelação, como se refere no Ac. do STJ, de 27 de Janeiro de 2005, “é seguro ser, sem mais, de considerar que importa incumprimento definitivo todo o comportamento do devedor que inequivocamente revele que não quer (ou não pode) cumprir.

Constitui uma modalidade de inadimplemento a declaração feita por um dos promitentes de que não irá cumprir ou de que não o poderá fazer.

Sendo por isso que o incumprimento definitivo ocorre sempre que, independentemente de interpelação, o contraente manifesta, de forma clara e definitiva a sua intenção de não cumprir o contrato (ou de cessar o cumprimento quando se trate de contrato de execução continuada).

Como refere João Calvão da Silva, “concebida a obrigação como um processo que flui para o cumprimento, a legítima expectativa ou confiança do credor no adimplemento da prestação implica a existência de um intermédio e instrumental dever de conduta do devedor, que mantenha a fidúcia do credor na prestação final, rectius, no cumprimento, actuação voluntária (prestare) e não execução forçada (prendere). Pelo que (…) é, pelo menos, certa e segura a obrigação de não contradizer com uma declaração de recusa ou com actos não equívocos o dever de cumprir. (…) Não há, portanto, razão para manter o credor vinculado, até ao vencimento, a uma relação jurídica que, em virtude de uma declaração séria, certa e segura, ante diem, de não cumprir do devedor, perdeu a força originária e desapareceu como vínculo em cuja actuabilidade final o sujeito activo possa confiar para satisfação plena e integral do seu interesse, razão existencial da obrigação. É exacto, por isso, configurar a declaração antecipada de não cumprir (ou o comportamento inequívoco demonstrativo da vontade de não cumprir, ou da impossibilidade antes do tempo de cumprir) como incumprimento (antes do termo) pressuposto suficiente de consequências jurídicas imediatas, como a exigibilidade do cumprimento e a execução específica do contrato-promessa, se o credor nisso ainda tiver interesse, ou a própria resolução do contrato e, em geral, todos os remédios ou sanções previstos para o incumprimento”.

Assim, e por exemplo, “se os vendedores se recusarem a outorgar na escritura de compra e venda de certo imóvel, alegando que não têm dinheiro para o distrate da hipoteca que onerava esse imóvel, incorrem em incumprimento definitivo (porquanto) não se trata só de um comportamento susceptível de indicar a vontade inequívoca de não cumprir, mas de uma declaração expressa nesse sentido.

Também de salientar é que, se o devedor declarar não querer cumprir, está o credor dispensado quer da prova da insubsistência do seu interesse no cumprimento, quer do ónus de fixação do prazo suplementar cominatório previsto no artigo 808º, para que a obrigação se considere definitivamente incumprida” (in www.dgsi.pt).

Por outro lado, como se afirma no Ac. do STJ, de 21 de Setembro de 2004, “como é sabido, não releva uma simples perda subjectiva do interesse, ou mudança de vontade do credor na prestação em mora.

O direito de resolução depende do carácter objectivo, razoável ao comum da actuação negocial de pessoas normais, ou seja, de boa fé, de lisura e honestidade no trato contratual, ainda que em fase de mora (que não ruptura definitiva), por parte de uma delas.

Não basta um simples vontade de não, só porque outra se demorou no incumprimento. Mas é preciso que “o não querer” se justifique por uma causa objectiva, razoavelmente compreensível e aceitável, ao juízo comum” (in www.dgsi.pt).

Ora, o dever de proceder de boa fé impõe-se aos contratantes tanto nos preliminares como na formação do contrato – artigo 227º, nº1 do Código Civil – vincula o devedor no cumprimento da obrigação e o credor no exercício do direito correspondente – artigo 762º, nº2 do Código Civil
- cfr., Ac. do STJ, de 24 de Outubro de 2006, in www.dgsi.pt –

Sendo que “proceder de boa fé quer antes apontar para o dever social de agir com a lealdade, a correcção, a diligência e a lisura exigíveis das pessoas, conforme as circunstâncias de cada acto jurídico e de conteúdo variável ou flexível, adequado às circunstâncias de cada tipo de situações” (Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil, Anotado, vol. II, págs.2 a 5).

Assim, e em conclusão, a resolução do contrato-promessa e a restituição do sinal em dobro dependem da verificação do incumprimento definitivo.
Ora, o incumprimento definitivo pode revelar-se em três situações típicas, a saber:

- perda do interesse do credor, em consequência da mora, apreciada objectivamente, em conformidade com o disposto no artigo 808º, nº1, 1ª parte, e nº2, do Código Civil;

- perda subjectiva do interesse do credor pelo decurso do prazo fixado por este mediante interpelação admonitória, nos termos da 2ª parte do nº1 do artigo 808º do Código Civil;

- recusa do devedor inequívoca e definitiva de cumprir, por forma a tornar dispensável a interpelação admonitória, como vem sendo reconhecido pela doutrina e jurisprudência (vide, ainda, a este propósito, Brandão Proença, in A Resolução do Contrato no Direito Civil, 1982, pág.128; Baptista Machado, in RLJ, ano 118º, pág.332).

Equiparada ainda ao incumprimento definitivo é a situação de impossibilidade culposa prevista no artigo 801º, nº1, do Código Civil.

Debrucemo-nos então sobre o caso dos autos para apurar do incumprimento imputado à Ré, promitente vendedora, pelos AA., promitentes compradores.

Como atrás se referiu, A Ré prometeu vender aos AA., livre de ónus e encargos, e estes prometeram comprar a fracção autónoma corresponderá ao Rés – do – chão esquerdo do prédio urbano […] pelo preço de €110.983, tendo os AA. entregue a quantia de €5.000 a título de reserva e €31.794,90 a título de sinal e princípio de pagamento. E sendo o restante pago no momento da outorga da escritura pública.

Mais ficou acordado que a escritura de compra e venda seria outorgada no prazo de 120 dias a contar da assinatura do contrato-promessa, prazo susceptível de prorrogação por 30 dias no interesse dos AA./promitentes-compradores.

A marcação da escritura ficou a cargo da Ré, o que esta não fez no referido prazo de 120 dias, nem posteriormente.

E com fundamento neste incumprimento por parte da Ré, os AA. pretendem resolver o contrato-promessa de compra e venda que celebraram com aquela.

Assente que são aplicáveis ao caso presente o disposto nos artigo 790º e seguintes do Código Civil, nomeadamente o disposto nos artigos 801º, 804º e 808º., pode-se afirmar como o fez o Tribunal de 1ª instância que a prestação da Ré ainda não se tornou impossível, pelo que a resolução do contrato não pode ocorrer com este fundamento.

Por outro lado, também os AA., perante a mora da Ré, não a intimaram formalmente a cumprir, fixando um prazo razoável, sob pena de se considerar definitivamente não cumprida a obrigação (interpelação admonitória), o que fica afastada a resolução com este outro fundamento.

Importa, assim, averiguar se existe perda de interesse na prestação da Ré por parte dos AA. como fundamento de resolução do contrato promessa de compra e venda, sendo, nesta parte, que os recorrentes divergem da decisão sob recurso.

Dos factos provados resulta que:

Em 19 de Janeiro de 2004, foi celebrado o contrato promessa de compra e venda da fracção que no futuro corresponderia ao rés-do-chão esquerdo do prédio atrás identificado entre a Ré, como promitente vendedora e os AA. como promitentes compradores.

O prazo para outorga da escritura de compra e venda seria de 120 dias a contar da data da assinatura do contrato promessa, o que ocorreu em 19 de Janeiro de 2004, competindo à Ré a marcação do dia, podendo as partes convencionarem outra data.

A Ré não procedeu à marcação da escritura no prazo de 120 dias, nem posteriormente.

Os AA. insistiram com a Ré para que efectuasse a marcação da escritura, fazendo-o inúmeras vezes telefonicamente e outras tantas pessoalmente junto dos responsáveis da empresa.

E por carta datada de 26/04/04, recepcionada pela Ré a 28/04/04, o mandatário dos AA. comunicou à Ré a disponibilidade daqueles para a realização da escritura, informando-a da concretização do empréstimo bancário contraído pelos AA. – documentos de fls.21 e 22.

Nos meses que se seguiram, os AA. instaram a Ré para que marcasse a escritura pública; por vezes, a Ré desculpava-se com as listas de espera nos cartórios notariais.

Mas à generalidade das solicitações dos AA. para a Ré marcar a escritura não era dada qualquer resposta.

As demoras com todo o processo, os atrasos verificados, acrescidos do silêncio a que a Ré votou os AA. deu azo a que os mesmos se sentissem defraudados.

E sem saber o que fazer a um crédito bancário.

E os AA. foram obrigados a manter-se na casa que “têm de renda”, casa em que são frequentes os problemas com infiltrações e humidades.

O senhorio nunca realizou obras para resolver os problemas das infiltrações.

Os AA. não podem mudar-se dado se encontrarem descapitalizados pelas entregas à Ré.

Os AA. sentem-se enganados pela Ré que não lhes dava qualquer importância, chegando ao ponto de lhes desligar o telefone..

Os AA. endereçaram à Ré, em 31 de Janeiro de 2006, a carta cuja cópia se mostra junta a fls.23 e 24, e na qual referem que “vimos por este meio comunicar a V. Exas., para os devidos e legais efeitos que resolvemos o contrato-promessa outorgado a 19.01.2004 referente a tal fracção.

A resolução tem efeitos imediatos a partir da presente data, e procede de culpa única e exclusivamente imputável à conduta de V. Exas., como promitentes – vendedores, já que os atrasos sistemáticos verificados, o silêncio e a falta de resposta às nossas constantes solicitações para a marcação da escritura pública de compra e venda, bem assim, os inúmeros prejuízos pessoais e patrimoniais causados pela situação (nomeadamente, em termos de compromissos bancários) motivam o desinteresse total pela aquisição do imóvel.

Nesta conformidade, deverão V.Exas. colocar à nossa imediata disposição a quantia de 5.000,00 € que foi entregue a título de reserva da fracção, bem assim, a quantia de 62.589,80 €, correspondente ao dobro do montante pago a título de sinal e princípio de pagamento, num total de 67.589,80€ (sessenta sete mil quinhentos oitenta nove euros e oitenta cêntimos).

Não poderemos ainda deixar de expressar a nossa mais profunda indignação pela forma leviana e displicente com que V. Exas. trataram toda esta questão, demonstrando uma total falta de correcção, de lisura e respeito pelas nossas expectativas negociais, actuando de má fé e ao arrepio das mais elementares regras éticas, comerciais e jurídicas …”

A Ré recebeu esta carta em 2/02/06 – documento de fls.25.

Desta forma, se os AA., após o decurso do prazo para a celebração da escritura (120 dias), por sucessivos contactos telefónicos e pessoais com a Ré – que se prolongaram por meses -, diligenciaram para que a Ré procedesse à marcação da escritura; se escreveram, por intermédio do seu mandatário, à Ré, solicitando a marcação da escritura e deram conhecimento da concessão do empréstimo bancário; se a Ré não deu qualquer resposta plausível (por vezes invocava as listas de espera nos cartórios notariais) ou nem sequer dava resposta, chegando ao ponto de lhes desligar o telefone; se a Ré não diligenciou por encontrar qualquer solução durante muitos meses; se os AA. necessitavam da fracção para habitar perante o estado em que se encontrava a casa por eles arrendada (com infiltrações e humidades), não podendo mudar de lugar por se encontrarem descapitalizados por força das quantias entregues à Ré; se decorrido mais de 2 anos da data da celebração do contrato promessa ainda a Ré, e repita-se após sucessivas insistências dos AA., não tinha cumprido o contrato nem tinha proposto qualquer solução aos AA. (estes endereçaram uma carta a resolver o contrato em 31 de Janeiro de 2006, que foi recebida pela Ré em 2 de Fevereiro de 2006), só pode concluir-se que é razoável o desinteresse em contratar por parte dos AA. com aquela vendedora.

Aliás, é aceitável, como referem os AA., a desconfiança destes em celebrar com um vendedor que não cumpre nem dá explicações por que não cumpre, nem propõe quaisquer soluções.

Por outro lado, e como se refere no Ac. do STJ, de 10 de Março de 2005, analisando situação próxima dos presentes autos, “a parte vendedora, ao nunca dar uma boa explicação para o incumprimento, ou uma saída para o problema, perante as solicitações dos autores … parece não revelar a desejável boa-fé negocial, que assegura a função social do contrato.

Falta que poderia reforçar o desinteresse dos autores em contratarem com um …de tal perfil, que não honra o compromisso e nem explica, nem faculta uma saída para a sua solução. A vendedora nunca deu um sinal de aproximação, de boa vontade ou de esperança aos autores, em lhes resolver o problema. Com que credibilidade então negociava com eles, autores, que lhes conferisse esperança de um final feliz e ainda em tempo contratualmente útil?” (in www.dgsi.pt).

Assim, é objectivamente razoável considerar que os autores perderam definitivamente o interesse em contratar com aquela vendedora, relativamente ao objecto da promessa.

E, desta forma, podem resolver o contrato promessa de compra e venda, por incumprimento definitivo por parte do promitente vendedor, a ora Ré.

Em consequência da resolução do contrato, os AA./recorrentes reclamaram a restituição do sinal em dobro.

Como se referiu atrás, a resolução do contrato promessa só têm lugar no caso de inadimplemento definitivo da promessa, e havendo sinal, pode aquele que o prestou, se for o outro contraente que incumpriu o contrato, reclamar a restituição do sinal em dobro (nº2 do artigo 442º do Código Civil).

No caso presente, os AA. têm direito a ver-lhes restituído em dobro o sinal prestado.

Os AA. reclamam a restituição do sinal em dobro, no montante global de €73.589,90.

Contudo, os AA. não têm direito a tal quantia, porquanto esta não é o dobro do sinal prestado.

Encontra-se provado que:

Os AA. entregaram à Ré, antes de 19 de Janeiro de 2004, e a pedido da Ré, a quantia de €5.000, a título de reserva da fracção.

E na data da celebração do contrato-promessa, o montante de €31.794,90 a título de sinal e princípio de pagamento.

Ora, designa-se por sinal “a coisa entregue por um dos contraentes ao outro, no momento do contrato ou em data posterior, como garantia do cumprimento (artigo 442º e segs.)” – Prof. Antunes Varela, in Das Obrigações em Geral, 2º edição, pág.256).

Ou dito de outra forma pelo mesmo Autor, “o sinal consiste na coisa corpórea que um dos contraentes entrega ao outro, no momento da celebração do contrato ou em data posterior, e que pode coincidir, no todo ou em parte (art.440º), ou não coincidir (art.442º, nº1, in fine) com o objecto da prestação devida ex vi contractus” (in Sobre o Contrato – Promessa, 2º edição, pág.100).

Enquanto “a chamada «reserva», embora tenha algo de comum com o sinal, é negócio mais simples, constituindo como que um pré-sinal” e “destina-se … unicamente a confirmar que o pretendente à compra de fracção tem o propósito sério de adquirir …” (Ac. da Relação de Lisboa, de 28 de Fevereiro de 1991, in CJ, 1991, Tomo I, pág.169).

No caso presente, e como resulta da cláusula sexta do contrato promessa, só a quantia de €31.794,90, liquidada no acto de assinatura do contrato promessa, foi entregue a título de sinal e princípio de pagamento, sendo que a anterior quantia de €5.000 “já entregue a título de reserva” serviu como pagamento parcial do preço convencionado.

Aliás, na referida carta em que resolveram o contrato promessa, os AA. fazem esta distinção, reclamando o dobro do sinal e não de toda a quantia entregue – cfr. fls. 23 e 24.

Assim, encontrando-se definido que a quantia entregue pelos AA. à Ré, a título de sinal, foi de €31.794,90, aqueles terão direito a receber o sinal em dobro, no montante de 63.589,80.

Para além desta quantia, os AA. têm direito a receber a quantia de €5.000, que entregaram à Ré, como parte do pagamento do preço da fracção autónoma, porquanto a resolução do contrato importa, para além da sanção específica do nº2 do artigo 442º do Código Civil, a restituição de qualquer outra quantia que os AA. tivessem entregue, por força do que dispõem os artigos 432º, 433º, 280º, 285º, 286º e 289º, todos do Código Civil.

Desta forma, os AA. têm direito à quantia global de €68.589,80.

Por outro lado, os AA. reclamam o pagamento dos juros de mora, desde o momento em que resolveram o contrato promessa de compra e venda.

Nos termos do nº4 do artigo 442º do Código Civil, o não cumprimento do contrato promessa não dá lugar a qualquer outra indemnização para além da fixada no nº2 dessa disposição legal.

Contudo, verificado o incumprimento definitivo da promessa e fixado o montante indemnizatório nos termos legais, o devedor pode cair em mora quanto ao cumprimento respectivo, e desta mora podem resultar prejuízos para o credor que são diferentes e independentes dos que resultam do incumprimento da promessa.

Daí que se possa afirmar que uma coisa é a indemnização, outra é a indemnização derivada da mora no cumprimento da primeira, sendo, portanto, indemnizações diferenciadas e com causa diversa.

- cfr., neste sentido, Ac. da Relação do Porto, de 19 de Março de 1985, in CJ, 1985, Tomo II, pág.219 -.

No mesmo sentido se pronuncia Januário Gomes, “é admissível a exigência do sinal em dobro e juros moratórios, no caso de ter sido retardada a realização daquela prestação pecuniária, tendo existido interpelação para o pagamento” (in Trib. da Just., 48º -7).

Ora, a simples mora constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor (nº1 do artigo 804º do Código Civil), constituindo-se em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido (nº2 do artigo 804º do Código Civil).

O devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir (nº1 do artigo 805º do Código Civil), sendo que na obrigação pecuniária, como é o caso presente, a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora (nº1 do artigo 806º do Código Civil).

Os juros devidos, no presente caso, são os legais (nº2 do artigo 806º e 559º, do Código Civil), sendo, presentemente, à taxa anual de 4% (Portaria nº291/2003, de 8 de Abril).

Como se encontra provado, os AA. resolveram o contrato promessa de compra e venda e reclamam a devolução das quantia entregue a “título de reserva da fracção” e do sinal em dobro pela carta de 31 de Janeiro de 2006 e constante de fls.23 e 24.

Esta carta foi recebida pela Ré em 2 de Fevereiro de 2006, conforme resulta do A/R de fls.25.

Assim, a Ré foi interpelada nesta última data para proceder ao pagamento da quantia reclamada pelos AA. e não o fez.

Desta forma, os AA. têm direito aos juros de mora, à taxa legal (artigo 559º do Código Civil) – à taxa anual de 4% - desde esta data e até integral pagamento.

Assim, o recurso deve proceder, parcialmente.

IV. Decisão

Posto o que precede, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação:

- em julgar parcialmente procedente a apelação;

- e, em consequência, condenar a Ré a pagar aos AA. a quantia de €68.589,80, acrescida de juros de mora, à taxa legal de 4% ao ano, desde 2 de Fevereiro de 2006 até integral pagamento.

Custas em ambas as instâncias pelos recorrentes e pela recorrida, na proporção do decaimento.

Lisboa, 26 de Abril de 2007- adiado de 19, por falta do Valente

(Processado e integralmente revisto pelo relator, que assina e rubrica as demais folhas)

(A. P. Lima Gonçalves)
(António Valente)
(Ilídio Sacarrão Martins)