| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa.
I – RELATÓRIO
P…. - Sociedade de G. e I. Imobiliário, S.A., que, entretanto, passou a denominar-se S…. - Gestão Imobiliária, S.A., instaurou, em 10 de Julho de 2002, no 5.º Juízo Cível da Comarca de Lisboa, contra Nuno L. , Joaquim F., Jorge C., Jorge J., Jeanine M. , Cristina F. e M. da Costa, acção declarativa, sob a forma de processo sumário, pedindo que se declarasse a resolução do contrato de arrendamento, tendo por objecto o (…) andar e o sótão do prédio urbano sito no Largo (…), n.º s (…), Lisboa, e se condenassem os RR. no respectivo despejo e a pagar-lhe, solidariamente, a indemnização a que se refere o art. 1045.º, n.º 2, do CC.
Para tanto, alegou, em síntese, a cedência onerosa de parte do arrendado ao 4.º R. pelas 5.ª a 7.ª RR., sem a comunicação a que alude a alínea g) do art. 1038.º do CC, bem como a cedência do arrendado a terceiros, que aí exercem a sua profissão de arquitectos e engenheiros, sem autorização e comunicação à senhoria.
Citados os RR., contestaram o 4.º R., por excepção e impugnação, alegando a licitude da cedência, e as 5.ª a 7.ª RR., também por excepção e impugnação, alegando que a comunicação foi efectuada pelo 4.º R., concluindo todos pela improcedência da acção.
Respondeu a A. à matéria de excepção.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, com gravação, foi proferida a sentença, que julgando a acção improcedente, absolveu os Réus do pedido.
Não se conformando com a sentença, recorreu a Autora, a qual, tendo alegado, formulou essencialmente as seguintes conclusões:
a) Impõe-se que seja dada ao quesito 7.º outra resposta.
b) A cessão é ineficaz por não ter sido observado o prazo da comunicação e a mesma não ter sido comunicada à A. pelos arrendatários.
c) A utilização por terceiros não foi autorizada, constituindo fundamento para a resolução do contrato.
d) A aceitação das rendas não importa o reconhecimento da qualidade de arrendatário dos espaços locados.
e) Inexistindo o consentimento da A., não se encontra observado o estatuído no art. 1049.º do CC, pelo que deverá ser decretada a resolução do contrato de arrendamento.
f) A A. limitou-se a exercer um direito na qualidade de proprietária, improcedendo o abuso do direito.
g) A sentença recorrida violou o disposto nas alíneas f) e g) do art. 1038.º do CC e a alínea f) do n.º 1 do art. 64.º do RAU.
Pretende, com o provimento do recurso, a revogação da decisão recorrida e a sua substituição por outra que julgue a acção totalmente procedente.
Contra-alegaram o 4.º R. e as 5.ª a 7.ª RR., no sentido da improcedência do recurso.
Corridos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
Neste recurso, está em causa, para além da impugnação da decisão sobre a matéria de facto, a resolução do contrato de arrendamento.
II – FUNDAMENTAÇÃO
2.1. Foram dados como provados os seguintes factos:
1. Em 13 de Novembro de 1956, por escritura pública, a então proprietária cedeu o gozo do (…) andar e sótão do prédio urbano sito no Largo (…), n.º (…) , freguesia de (…), em Lisboa, a Nuno L., Joaquim F., Jorge C. e a João G., os quais o tomaram com o destino de aí instalarem um escritório de engenheiros e arquitectos, não lhe podendo dar outro fim que não expressamente autorizado por escrito pela senhoria.
2. O acordo foi estipulado pelo período de dez meses, a partir de 1 de Novembro de 1956, renovável por sucessivos e automáticos períodos de um semestre.
3. As partes outorgantes convencionaram que “é expressamente proibida a sublocação sem consentimento escrito da senhoria ou seu representante, salvo disposição em contrário”.
4. Joaquim F. faleceu a 15 de Outubro de 1966.
5. Nuno L. faleceu a 13 de Novembro de 1995.
6. João G. faleceu a 19 de Janeiro de 1971, tendo sido transmitido, por via sucessória, a seu filho José J. o direito ao trespasse e arrendamento de um quarto indiviso dos referidos espaços.
7. As 5.ª a 7.ª RR., que sucederam a José J. (falecido em 25 de Novembro de 1973), cederam tal direito ao arquitecto e 4.º R., em transacção no processo n.º 00/2000, da 6.ª Vara Cível de Lisboa, 3.ª Secção, homologada por decisão de 20 de Fevereiro de 2001, transitada em julgado.
8. Em 29 de Novembro de 2000, a A. enviou uma carta registada com aviso de recepção a informar os inquilinos de que havia adquirido a propriedade do imóvel e a solicitar o pagamento da renda na sua conta bancária do Banco (…).
9. O que passou a ser feito.
10. No dia 3 de Setembro de 2001, a A. recebeu uma carta subscrita pelo R. Jorge C. e datada de 31 de Agosto de 2001, a informar do facto referido em 7.
11. Só nesse momento, e não antes, soube a A. da verificação desse facto.
12. Desde há vários anos que o aludido R. utiliza os espaços locados.
13. O que faz juntamente com terceiros (arquitectos).
14. E, até dia 3 de Setembro de 2001, à revelia da vontade da actual senhoria (resposta ao quesito 7.º).
15. Àquele R. fora verbalmente consentido ocupar tais espaços para exercer a sua profissão, por João G..
16. Ocupação que remonta a 1959 e, então, com conhecimento da senhoria.
17. E desde 3 de Setembro de 2001 até, pelo menos, 6 de Março de 2002, que a A. aceitou as rendas por ele pagas.
18. O qual se identifica perante a A. como arquitecto e com domicílio profissional no andar locado.
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2.2. Descritos os factos dados como provados, importa conhecer do objecto do recurso, cujas questões jurídicas emergentes foram já especificadas.
Começando pela questão da impugnação da decisão sobre a matéria de facto, esta pode ser alterada nos casos previstos no art. 712.º, n.º 1, do Código de Processo Civil (CPC), pelo que, tendo sido impugnada a resposta ao quesito 7.º da base instrutória, há que proceder à reapreciação da prova, nos termos do n.º 2 do referido art. 712.º, depois de se ter procedido à audição da respectiva gravação.
O quesito 7.º, que se relaciona com a matéria do quesito 5.º com resposta positiva (facto n.º 12), foi formulado nos seguintes termos: “E sempre à revelia da vontade da anterior e da actual senhorias?”
A resposta dada foi restritiva, nomeadamente: “E, até dia 3 de Setembro de 2001, à revelia da vontade da actual senhoria” (facto n.º 14).
No despacho que respondeu à matéria de facto, consignou-se que “a resposta restritiva (…) resultou da insuficiência do depoimento da testemunha José J. , nessa parte, que não logrou convencer que a dita utilização pelo Réu tivesse sido sempre à revelia da vontade da anterior senhoria, até porque só em Fevereiro de 2007 a referida testemunha começou a exercer funções laborais na firma Autora (responsável pela área comercial), não sendo objectivamente viável o conhecimento directo desse facto recuado. Já quanto à “revelia” da vontade da actual senhoria, a testemunha foi peremptória ao dizer que nunca houve qualquer autorização prévia da Autora para a dita utilização pelo Réu ou por terceiros, tratando-se de facto novo de que esta só veio a ter conhecimento no dia 3 de Setembro de 2001 (…) acrescentou a testemunha que a Autora nunca se opôs ao pagamento das rendas pelo referido Réu, aceitando-as sem qualquer intenção de devolução das mesmas” (fls. 568/569).
Reapreciando o mencionado depoimento, não há motivo para se alterar a resposta dada ao quesito 7.º da base instrutória. Efectivamente, quanto à anterior senhoria, a testemunha não podia ter um conhecimento directo dos factos, resultando o seu conhecimento apenas da circunstância de, no exercício das suas funções na Apelante, a partir de Fevereiro de 2007, ter tido acesso ao respectivo dossier. Como a própria testemunha admitiu, não tinha conhecimento da situação relativa ao período anterior à aquisição do prédio pela Apelante. Por outro lado, as meras suposições feitas pela testemunha, por si só, são insuficientes para a demonstração da realidade dos factos. Por isso, não permitindo o depoimento da testemunha uma resposta totalmente positiva ao referido quesito 7.º, não se surpreende qualquer erro no processo formativo da livre convicção do Tribunal.
Nestes termos, improcede a impugnação da decisão relativa à matéria de facto, mantendo-se esta nos termos anteriormente descritos.
2.3. Delimitados os factos provados, interessa agora averiguar se existe fundamento para a resolução do contrato de arrendamento, nomeadamente nos termos da alínea f) do n.º 1 do art. 64.º do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, aplicável ao caso dos autos, dado estar ainda em vigor no momento em que a acção foi proposta.
Não oferece qualquer dúvida a qualificação do contrato de arrendamento dos autos como sendo destinado ao exercício de profissão liberal, cujo regime jurídico está previsto nos artigos 121.º e 122.º do RAU.
De harmonia com o disposto no n.º 1 do art. 122.º, a posição do arrendatário é transmissível por acto entre vivos, sem autorização do senhorio, a pessoas que no prédio arrendado continuem a exercer a mesma profissão.
Deste modo, é permitida a cessão da posição do arrendatário no contrato para o exercício de profissão liberal. Para esse efeito, não é necessária a autorização do senhorio, dispondo o arrendatário da liberdade de transmissão da sua posição contratual.
A cessão da posição do arrendatário, no entanto, deve ser comunicada ao locador, dentro de quinze dias, nos termos da alínea g) do art. 1038.º do Código Civil (CC). A obrigação de tal comunicação, como decorre da mesma norma legal, está atribuída ao locatário (cedente). Apesar da obrigação do arrendatário, o cessionário também poderá, com os mesmos efeitos, realizar a comunicação da cessão, como expressamente se admite no art. 1049.º do CC.
Tal comunicação destina-se a dar a conhecer ao locador a pessoa do novo arrendatário, assim como o conteúdo do negócio jurídico celebrado, de modo a poder salvaguardar algum direito que eventualmente lhe possa assistir.
No caso vertente, a posição de arrendatário foi transmitida por escrito ao Apelado Jorge C. M., que exerce a profissão de arquitecto, pelas Apeladas Jeanine M.., A. Faria da C. e Mireille F. C., as quais haviam sucedido ao arrendatário José J. , cuja posição lhe tinha sido transmitida por um dos primitivos arrendatários, João G. .
Admitem aquelas Apeladas não terem feito a comunicação da transmissão da sua posição contratual no arrendamento. No entanto, essa circunstância não torna a cessão do contrato ineficaz perante a locadora. Mas não é pelo facto da comunicação ter sido feita pelo cessionário, que também a podia realizar, já que a mesma foi efectuada para além do prazo de quinze dias. O que, para o efeito, acaba por ser determinante é o reconhecimento que a Apelante faz da cedência feita ao Apelado Jorge C. , ao aceitar-lhe o pagamento das rendas, nomeadamente depois de ter tomado conhecimento da referida cedência, em 3 de Setembro de 2001. Sabendo a Apelante que o Apelado Jorge C. invocara a qualidade de arrendatário, por efeito da mencionada cessão, ao receber o pagamento das rendas feitas pelo mesmo, a Apelante está a reconhecê-lo, tacitamente, como seu arrendatário, sendo irrelevante, depois da invocada qualidade de arrendatário, que os recibos fossem emitidos em nome de um dos primitivos arrendatários. Na verdade, sabendo-se que a pessoa que oferece a renda alega ter a qualidade de arrendatária, o seu recebimento, pelo senhorio, sem qualquer reserva, corresponde ao reconhecimento daquela pessoa como arrendatária.
Ora, nos termos do art. 1049.º do CC, o locador não tem direito a resolver o contrato com fundamento na violação do disposto na alínea g) do art. 1038.º do CC, se tiver reconhecido o beneficiário da cedência como tal. Neste contexto, o reconhecimento do Apelado Jorge C., como arrendatário, torna eficaz em relação ao senhorio a cessão contratual a que se operou.
Por outro lado, põe-se ainda a questão da utilização dos espaços arrendados por terceiros (arquitectos), como causa de resolução do contrato de arrendamento.
A materialidade apurada, porém, é insuficiente para se poder qualificar a cedência como sendo ilícita. Com efeito, não se demonstraram, até por falta de alegação, as condições em que os terceiros utilizam os espaços arrendados, ignorando-se se o fazem no exercício individual da sua profissão ou, diferentemente, integrados num ente colectivo de que qualquer um (ou todos) dos arrendatários seja titular.
No primeiro caso, podendo existir uma cessão parcial, onerosa ou gratuita, da posição de arrendatário, sem autorização do senhorio, porque não permitida, nos termos da alínea f) do art. 1038.º do CC, haveria uma cedência ilícita. Já no segundo caso, não havendo qualquer cessão da posição de arrendatário, não existiria sequer cedência.
Desconhecendo-se, pois, os termos como os terceiros vêm utilizando os espaços arrendados, não é possível concluir pela verificação de uma situação de cedência ilícita do arrendado, para além de também não ter ficado demonstrada a falta de consentimento do anterior senhorio. Tratando-se de um facto constitutivo do direito invocado na acção, competia à Apelante a sua demonstração, por efeito do disposto no n.º 1 do art. 342.º do CC.
Neste contexto, não podendo concluir-se pela cedência ilícita do prédio arrendado, inexiste a violação da obrigação constante da alínea f) do art. 1038.º do CC.
Deste modo, carece, pois, de fundamento a resolução do contrato de arrendamento, pedida ao abrigo do disposto na alínea f) do n.º 1 do art. 64.º do RAU.
Assim sendo, improcede o recurso.
2.4. Como conclusão, pode extrair-se de mais relevante:
I- Sabendo-se que a pessoa que oferece a renda alega ter a qualidade de arrendatária, o seu recebimento, pelo senhorio, sem qualquer reserva, corresponde ao reconhecimento daquela pessoa como arrendatária.
II- Desconhecendo-se os termos como os terceiros vêm utilizando os espaços arrendados para o exercício de profissão liberal, não é possível concluir pela verificação de uma situação de cedência ilícita.
III- Reconhecido o cessionário como arrendatário e não se provando a cedência ilícita a terceiros, não há violação das obrigações constantes das alíneas f) e g) do art. 1038.º do Código Civil, carecendo de fundamento a resolução do contrato de arrendamento, invocada ao abrigo do disposto na alínea f) do n.º 1 do art. 64.º do RAU.
2.5. A Apelante, ao ficar vencida por decaimento, é responsável pelo pagamento das custas, em conformidade com a regra da causalidade consagrada no art. 446.º, n.º s 1 e 2, do CPC.
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III – DECISÃO
Pelo exposto, decide-se:
1) Negar provimento ao recurso, confirmando a decisão recorrida.
2) Condenar a Apelante (Autora) no pagamento das custas.
Lisboa, 17 de Março de 2011
Olindo dos Santos Geraldes
Fátima Galante
Ferreira Lopes |
