Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
9477/07.2TBCSC.L1-8
Relator: ILÍDIO SACARRÃO MARTINS
Descritores: CONTRATO DE ARRENDAMENTO
RESOLUÇÃO
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO
FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA
MORA
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 05/12/2011
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: IMPROCEDENTE
Sumário: I - Não é toda e qualquer situação de incumprimento contratual que tem a virtualidade de fundamentar a resolução do contrato. A lei exige que o incumprimento imputável culposamente ao locatário assuma especial gravidade e consequência, de forma a não ser razoavelmente exigível ao senhorio a manutenção do arrendamento (nº 2 do citado artº 1083º do CC).
II - Talvez por isso, o legislador sentiu a necessidade de definir o critério de inexigibilidade para o senhorio da manutenção da relação contratual, ao considerar como tal a mora superior a três meses no pagamento da renda - nº 3 do citado artº 1083º do Código Civil.
(ISM)
Decisão Texto Parcial:
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa

I - RELATÓRIO

A… intentou acção ordinária contra B… e mulher C…, alegando, em síntese, que no ano de 2002, celebrou verbalmente com o réu marido um contrato de arrendamento para habitação, relativo ao imóvel sito na Avª … nº …, na …, lote .., em …, concelho de …, ascendendo a renda mensal a € 3.575,00. O réu tem-se sistematicamente constituído em mora relativamente ao pagamento das rendas, o que confere ao autor o direito à resolução do contrato.
Termina pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento e ordenado o despejo dos réus.

Os réus contestaram, dizendo, em síntese, que foi convencionado entre as partes que a renda poderia ser paga até ao final do mês anterior a que respeitava por depósito bancário, razão pela qual o réu não se constituiu em mora, tendo pago pontualmente as rendas devidas. Sustentam ainda que, em todo o caso, à luz do NRAU, a mora do arrendatário não constitui causa de resolução do contrato se este a fizer cessar no prazo de três meses, pelo que também por essa razão falece a pretensão do autor.
Concluíram pugnando pela improcedência da acção com a absolvição dos réus do pedido e a condenação do autor como litigante de má fé.
O autor replicou, reiterando que a renda deveria ser paga até ao dia um do mês anterior àquele a que respeita. Contestou o pedido de condenação como litigante de má fé e conclui como na petição inicial.

Foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu os réus do pedido.
Não se conformando com a douta sentença, dela recorreu o autor, tendo formulado as seguintes CONCLUSÕES:
1ª - Acha-se totalmente, evidenciado nos autos, tendo em conta a matéria assente e dada como provada, em discussão em julgamento que tendo sido acordado entre A. e R. que a renda deveria ser paga até ao dia 08 do mês anterior àquele a que dissesse respeito, o R. entrou em moras sucessivas e reiteradas, violando reiteradamente o contrato.
2ª – Há que se considerar como elemento essencial no âmbito do contrato de arrendamento o pagamento da renda, e, mormente e mais especificamente, o pagamento da renda no momento em que esta é devida.
3ª - No caso dos autos, verdade é que o réu a não pagou, aliás como até à presente data a não vem pagando na altura a que está obrigado.
4ª - Ou seja, o R. pagou, e continua a pagar, a renda quando quer e lhe apetece e lhe dá na real gana, nunca tendo os RR alegado, nos seus articulados, qualquer possível erro na data do pagamento, por errada interpretação contratual.
5ª - O que alegaram os RR foi antes, que procediam ao pagamento da renda nas datas em que o faziam, uma vez que entendiam que o faziam com base num pretenso acordo celebrado com o A., o qual não lograram provar.
6ª - Não o tendo feito há que retirar desse mesmo facto as devidas consequências, não sendo admissível falar-se em erro.
7ª - Acresce que os RR., não procederam, nem cautelarmente, ao depósito das indemnizações correspondentes aos atrasos do pagamento das rendas, mormente, e em especial, aquelas que se haviam vencido há menos de um ano da data da propositura da acção, e que haviam sido pagas em mora.
8ª - Aliás, o n°4 do artigo 1041° do C. Civil regista que a recepção de novas rendas ou alugueres não priva o locador do direito à resolução do contrato ou à indemnização referida com base em mora.
9ª - Dúvidas não existem de que o R. estava em mora, e que nela persistiu ao não proceder ao pagamento, ou ao depósito, mesmo que condicional da indemnização igual a 50% do valor devido de renda.
10ª - A única maneira para evitar os efeitos da mora, ocorrendo esta, há-de ser com o pagamento da indemnização devida.
11ª - Só ao R. se pode atribuir a situação quanto às datas de pagamento, tendo este procedido de forma livre e consciente.
12ª - Qualquer outra interpretação da factualidade, face ao que consta da matéria dada por assente e resultante da discussão da matéria de facto se há-de ter por abusiva e extravasando os efectivos limites processuais.
13ª - Tão pouco, após a petição inicial alteraram, num momento que fosse, o seu comportamento, pelo que a culpa dos RR., na data do pagamento, não pode ser olvidada, não se aceitando as considerações que a propósito são feitas na douta sentença recorrida.
14ª - Nada tendo provado os RR., nem ocorrendo qualquer outra matéria de facto, quanto à questão do pagamento das rendas, obviamente, tão pouco se poderá aceitar que se diga que estavam e elaboravam os mesmos em erro, e, muito menos, que elaborassem em qualquer eventual erro que houvesse de ser tido como desculpável.
15ª - Se se tratava de erro, e para que este pudesse ser tido por desculpável, obviamente que seria, por exemplo, ter de considerar qual o comportamento dos RR após a citação para a acção.
16ª - Factualidade que nunca foi pelos RR suscitada, cabendo a eles mesmos tal dever se pretendessem beneficiar do dito erro da data de pagamento, enquanto eventual exclusão da sua culpa.
17ª - Aceitando-se, sem mais, a fundamentação da douta sentença recorrida seria, por absurdo, de se aceitar que, havendo em qualquer dialéctica processual, pelos menos duas partes, com duas visões divergentes dos factos, e diferentes interpretações sobre os mesmos, se poderia ter-se por adquirido que uma delas laboraria em erro, mormente, em especial, na interpretação dos direitos e deveres dos contratos.
18ª - Não se aceita que no caso em apreço, e salvo melhor opinião, afigura-se-nos sem fundamento que se afirme que a actuação do R. na situação dos autos se mostraria destituído de culpa.
19ª - A douta sentença recorrida faz, entre outros, errada interpretação do disposto nos artigos 1041°, 1042°, 1048° e 1083° todos do Código Civil, e 264° n° 3, a contrario e 659° n° 3 ambos do Cód. Proc. Civil
Termina pedindo que seja revogada a douta sentença recorrida, sendo, consequentemente, os réus condenados no pedido formulado nos autos.

Os réus contra-alegaram, pugnando pela confirmação da sentença.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir

II - FUNDAMENTAÇÃO

A) Fundamentação de facto
Mostram-se provados os seguintes factos:
1º - O autor é proprietário do prédio urbano sito na Av. … n° …, na …, em …o, concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n° … da freguesia de … e inscrito na matriz sob o artigo … da mesma freguesia - (A).
2º - O prédio urbano referido em 1º é, na organização da …, denominado por lote … – (B).
3º - No ano de 2002 o autor deu de arrendamento ao réu marido, para habitação, o prédio referido em 1º, não tendo este arrendamento sido reduzido a escrito – (C).
4º - A renda mensal vigente desde Janeiro de 2006 é de € 3.575,00, devendo ser paga por depósito bancário a efectuar mensalmente na conta do autor no banco … com o n° … – (D).
5º - O réu tem pago a renda referida em 4º do seguinte modo:
5.1.- em 09.11.2005 o réu depositou a renda referente ao mês de Dezembro de 2005;
5.2.- em 12.12.2005 depositou a renda referente ao mês de Janeiro de 2006;
5.3.- em 11.01.2006 depositou a renda referente ao mês de Fevereiro de 2006;
5.4.- em 23.02.2006 depositou a renda referente ao mês de Março de 2006;
5.5.- em 21.03.2006 depositou a renda referente ao mês de Abril de 2006;
5.6: em 26.04.2006 depositou a renda referente ao mês de Maio de 2006;
5.7.- em 24.05.2006 depositou a renda referente ao mês de Junho de 2006;
5.8.- em 28.06.2006 depositou a renda referente ao mês de Julho de 2006;
5.9.- em 31.07.2006 depositou renda referente ao mês de Agosto de 2006;
5.10.- em 31.08.2006 depositou a renda referente ao mês de Setembro de 2006;
5.11.- em 13.10.2006 efectuou um depósito de € 7.500,00;
5.12.- em 30.11.2006 fez um depósito de € 3.225,00;
5.13.- em 03.01.2007 depositou a renda referente ao mês de Janeiro de 2007;
5.14.- em 12.02.2007 depositou a renda referente ao mês de Fevereiro de 2007;
5.15.- em 28.02.2007 depositou a renda referente ao mês de Março de 2007;
5.16.- em 30.03.2007 depositou a renda referente ao mês de Abril de 2007;
5.17.- em 30.04.2007 depositou a renda referente ao mês de Maio de 2007;
5.18.- em 30.05.2007 o réu depositou a renda referente ao mês de Junho de 2007;
5.19. em 29.06.2007 depositou a renda referente ao mês de Julho de 2007;
5.20.- em 31.07.2007 depositou a renda referente ao mês de Agosto de 2007;
5.21.- em 31.08.2007 depositou a renda referente ao mês de Setembro de 2007; e
5.22.- em 28.09.2007 depositou a renda referente ao mês de Outubro de 2007 –(E).
6º - Em 2002 ainda não tinha sido emitida pela Câmara Municipal de … a licença de utilização para o prédio referido em 1º- (1°).
7º - Motivo pelo qual o autor e o réu marido reciprocamente aceitaram e combinaram não reduzir a escrito o arrendamento mencionado em 3º - (2°).
8º - Tendo em 24 de Setembro de 2004 sido emitida pela Câmara Municipal de … a referida licença - (3°).
9º - Vindo o autor, desde então, a insistir com o réu pela redução a escrito do arrendamento, sem que este último se disponibilize para o fazer – (4° e 5°).
10º - O inicialmente acordado entre autor e réu foi que a renda referida em 4º seria paga até ao dia 8 do mês anterior àquele a que dissesse respeito - (6°).
11º - O depósito de € 7.500,00 referido em 5º foi feito para pagamento conjunto das rendas de Outubro e Novembro - (8°).

B) Fundamentação de direito

A questão jurídica que nos compete apreciar, à luz das conclusões da minuta recursória consiste em saber se a falta de pagamento das rendas por parte dos réus constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento por parte do autor.
Estamos no âmbito de uma acção declarativa que tem por fim a resolução de um contrato de arrendamento urbano, fundada na falta reiterada de pagamento de rendas, e a decretação do consequente despejo.
A primeira instância julgou a acção improcedente quanto à pretensão de resolução do contrato e ao consequente despejo, absolvendo os réus do pedido.

Em sede de arrendamento de prédios urbanos, importa ter presente o disposto no artigo 1083º do Código Civil, na redacção dada pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), em vigor desde 28-6-2006, nos termos do qual:
1 – Qualquer das partes pode resolver o contrato nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.
2 – É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio:
3 – É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda …, sem prejuízo do disposto no nº 3 … do artigo seguinte.

E o artigo 1084.º do mesmo Código prescreve que:
1 – A resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista no nº 3 do artigo anterior … opera por comunicação à contraparte onde fundadamente se invoque a obrigação incumprida.
2 – A resolução pelo senhorio com fundamento numa das causas previstas no nº 2 do artigo anterior é decretada nos termos da lei do processo.
3- A resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora mo prazo de três meses.

Não é toda e qualquer situação de incumprimento contratual que tem a virtualidade de fundamentar a resolução do contrato. A lei exige que o incumprimento imputável culposamente ao locatário assuma especial gravidade e consequência, de forma a não ser razoavelmente exigível ao senhorio a manutenção do arrendamento (nº 2 do citado artº 1083º do CC).
Talvez por isso, o legislador sentiu a necessidade de definir o critério de inexigibilidade para o senhorio da manutenção da relação contratual, ao considerar como tal a mora superior a três meses no pagamento da renda - nº 3 do citado artº 1083º do Código Civil.

O legislador, no novo regime do arrendamento urbano, abandonou o sistema de enumeração taxativa dos fundamentos de resolução do contrato de arrendamento anteriormente previstos no artº 64º do RAU, optando pelo estabelecimento de uma cláusula geral, no nº 2 do artº 1083º do Código Civil.

No caso dos autos, a presente acção tem por fundamento resolutivo a falta de pagamento de rendas.
O legislador, no caso do nº 3 do artº 1083º do Código Civil, pretendeu claramente presumir que a mora de três meses no pagamento da renda, preenche a condição enunciada no nº 2, tornando inexigível a manutenção da relação locatícia.
A situação de mora inferior a três meses, não é suficiente para que o senhorio exija a resolução do contrato. Trata-se porém de uma presunção relativa "juris tantum", admitindo prova em contrário.
A mora de três meses, é suficiente para que o direito do senhorio se afirme, cabendo ao arrendatário demonstrar o contrário.
Caso não ocorra ainda esse período de mora, o senhorio não está impedido de promover a resolução do contrato, desde que invoque e justifique a existência, nessa situação, da gravidade e consequências exigidas pelo nº 2 do artº 1083º.

No caso dos autos, provou-se que autor e réu acordaram inicialmente que a renda seria paga até ao dia 8 do mês anterior àquele a que dissesse respeito - (10°).
Mais se provou que os réus não pagaram as rendas até ao dia 8 do mês anterior àquele a que respeitavam – (5º). Fizeram-no em datas posteriores, incorrendo nos atrasos referidos em 5º da fundamentação de facto, o que consubstancia a violação da obrigação contratual de pagar a renda prevista no artigo 1038º alínea a) do Código Civil.

Todavia, entre Novembro de 2005 e Setembro de 2007, o réu depositou sempre a renda até ao fim do mês anterior àquele a que respeita, excepto nos meses de Setembro de 2006, Janeiro de 2007 e Fevereiro de 2007, o que nos leva a concluir que o réu estava convencido de estar a pagar a renda no prazo acordado.
Os réus sempre pagaram as rendas no modo acima descrito e, apesar dos atrasos, tal incumprimento não pode qualificar-se como causa de resolução do contrato de arrendamento, não só porque o autor nunca confrontou o réu com tais atrasos, mas também porque não se provou que o incumprimento foi de tal ordem que, pela sua gravidade ou consequências, tornou inexigível ao autor a manutenção do arrendamento.

Terminando, para concluir:
- Não é toda e qualquer situação de incumprimento contratual que tem a virtualidade de fundamentar a resolução do contrato. A lei exige que o incumprimento imputável culposamente ao locatário assuma especial gravidade e consequência, de forma a não ser razoavelmente exigível ao senhorio a manutenção do arrendamento (nº 2 do citado artº 1083º do CC).
- Talvez por isso, o legislador sentiu a necessidade de definir o critério de inexigibilidade para o senhorio da manutenção da relação contratual, ao considerar como tal a mora superior a três meses no pagamento da renda - nº 3 do citado artº 1083º do Código Civil.

Nesta conformidade, a simplicidade da questão dispensa mais densas considerações, sendo adequadas a qualificação do contrato e o enquadramento jurídico feita na sentença e a apelação merece improceder.

III - DECISÃO

Pelo exposto, julga-se improcedente a apelação, confirmando-se a douta sentença recorrida.

Custas pelo apelante.

Lisboa, 12 de Maio de 2011

Ilídio Sacarrão Martins
Teresa Prazeres Pais
Carla Mendes