| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NA SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
JOÃO e MARIA instauraram acção com processo ordinário, contra COOPERATIVA DE HABITAÇÃO, pedindo a resolução do contrato, o direito de retenção sobre o imóvel e a restituição do montante de € 34.101,54, correspondente ao sinal em dobro, a título de indemnização e, em alternativa, a execução específica do contrato.
Alegaram para tanto e resumidamente, que o autor é associado cooperante da ré a qual tem por escopo a venda de terrenos sujeitos a loteamento e construção nos mesmo de imóveis para habitação.
Autor e ré celebraram um contrato promessa de compra e vende tendo por objecto o lote 19, destinado à construção de uma moradia, pelo preço prometido de € 190.210,13, tendo os autores entregue o montante de € 17.050,77, conforme o acordado, ficando o restante de ser pago no acto da escritura.
A ré começou a construção da moradia mas não logrou acabá-la alegando dificuldades financeiras, tendo entregue a chave da mesma aos autores, os quais nunca a puderam habitar por falta de acabamentos.
A ré comprometeu-se a terminar as obras até 10/12/2005, o que nunca fez, nem posteriormente.
A ré não contestou.
Foi proferida sentença que julgando a acção totalmente improcedente, absolveu a ré do pedido.
Inconformados, apelaram os autores concluindo textualmente nas suas alegações pela forma seguinte:
1. Os AA. Recorrentes celebraram com a Ré/recorrida um contrato-promessa de compra e venda do lote nº 19, inserido no terreno descrito na Conservatória do Registo Predial sob a ficha nº .... freguesia da Venda do Pinheiro e registado na matriz urbana sob o n.° .....
2. A compra do lote destinava-se à construção de uma moradia com o máximo de dois pisos e cava com garagem e arrumos, que deveria ser construída pela recorrida.
3. O preço da compra e venda prometida foi de fixado em € 190.210,13 (cento e noventa mil e duzentos e dez euros e treze cêntimos).
4. No âmbito do contrato promessa de compra e venda foi pago pelos Recorrentes à recorrida o valor de €17.050,77 (dezassete mil e cinquenta euros e setenta e sete cêntimos) e tido como sinal e principio do pagamento da referida compra e venda.
5. Notificada para contestar a acção, a recorrida nada disse, pelo que se consideram confessados os factos alegados pela recorrente, nos termos do art. 480.° do CPC.
6. Foram produzidas alegações de direito pelos recorrentes no sentido de que os factos dados como provados são subsumíveis aos efeitos jurídicos pretendidos pelos Recorrentes.
7. Contudo, e resumindo-se a isto o processo, foi proferida decisão de improcedência total do pedido.
8. Trata-se, por isso, de uma "decisão surpresa" que ofende o princípio do contraditório estipulado no art. 3.° n.° 3 do CPC.
9. Pois, nada fazia prever aos recorrentes a presente decisão.
10. Efectivamente, a decisão colocou a discussão jurídica num plano diferente daquele em que a parte o havia feito, pelo que teria de permitir a sua pronúncia sobre a nova configuração jurídica, para assim se respeitar o princípio do contraditório e evitar a "decisão surpresa".
11. Ao chamar à colação o facto de o Recorrente ser cooperador e, por isso, tornar difícil classificar um incumprimento contratual como imputável unicamente à cooperativa, porque subsiste a relação jurídica de cooperante e cooperativa, estamos perante uma questão jurídica que não foi abordada pelas partes ou sequer, tida como relevante para a decisão da causa.
12. Depois, os recorrentes solicitaram a devolução do sinal em dobro atento a declaração da recorrida onde expressava a impossibilidade definitiva para cumprir com o contrato-promessa, por incapacidade financeira para executar a obra.
13. Considera, no entanto, a douta sentença, que a comunicação da Ré da impossibilidade de cumprir não equivale a recusa categórica de cumprimentos e a actual incapacidade financeira da R para executar a obra não constitui modalidade de incumprimento definitivo.
14. Se é, a própria Ré/recorrida que reconhece encontrar-se definitivamente impossibilitada de cumprir o contrato-promessa, porque se há-de presumir que essa impossibilidade não é definitiva?
15. Mas a verdade é esta: não resulta provado que a incapacidade financeira da Ré para executar a obra é somente temporária, porque ela nada alegou ou provou e, por força de razão, não respaldará essa mesma temporalidade na impossibilidade do cumprimento do contrato.
16. Por último, os recorrentes têm conhecimento de outros cooperantes que intentaram acção, tendo por base o mesmo tipo de contrato promessa de compra e venda e que, obtiveram provimento nos seus intentos e que, eram exactamente os mesmos pretendidos com a presente acção.
Não foram apresentadas contra alegações.
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COLHIDOS OS VISTOS LEGAIS, CUMPRE DECIDIR.
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Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações, são questões a dirimir:
a) A decisão surpresa;
b) O incumprimento definitivo por parte da Ré.
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Na 1ª instância foram considerados provados os seguintes factos:
1. No dia 11 de Maio de 2006, por documento escrito, a Ré prometeu vender ao Autor, e estes prometeram comprar, pelo preço estimado provisoriamente de € 190.210,13, o lote n° 19 sito na Rua .., Quinta ...., para a construção de uma moradia unifamiliar.
2. Do documento referido no ponto 1 (constante de fls. 34 a 46 dos autos e cujo texto aqui se dá por integralmente reproduzido), consta, entre outras cláusulas, que a Ré "tem a obrigatoriedade e responsabilidade da construção... a implantar no lote"; que "a obra deverá estar concluída no prazo de um ano, a contar da data de levantamento da respectiva licença de construção"; que o Autor "já entregou..., a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 17.050,77 €"; e que, "com a outorga do presente contrato promessa", a Ré confere ao Autor "a posse material do terreno e do que nele for sendo construído".
3. O Autor é membro cooperante da Ré.
4. Por carta datada de 16 de Julho de 2007, a Ré comunicou ao Autor que estava “definitivamente impossibilitada de cumprir o contrato promessa de compra e venda".
5. A impossibilidade referida no ponto 4 prende-se com a incapacidade financeira da Ré para executar a obra.
6. Foi edificado 80% do imóvel, mas a Ré não terminou as obras, ficando por acabar o remanescente, não estando, designadamente, concluídos os acabamentos das infraestruturas e os acabamentos da própria casa.
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O Meritíssimo Juiz considerou a acção totalmente improcedente por em seu entender, por um lado não existir incumprimento definitivo e, por outro atento as relações cooperativa/cooperante, donde poderia resultar que o incumprimento contratual não era apenas imputável à Apelada, mas também aos Apelantes.
No que tange à execução específica do contrato a mesma não era possível por o imóvel não se encontrar acabado, não dispondo de licença de utilização, pelo que a celebração de contrato de compra e venda não era viável.
Insurge-se a Apelante contra o segundo fundamento pelo qual a acção foi julgada improcedente – as relações entre cooperativa e cooperante – que não permitiriam concluir por um incumprimento definitivo exclusivamente imputável à Apelada.
Alega a mesma que tal constitui uma decisão surpresa, já que as partes não perspectivaram a acção no sentido de se poder vir a obter aquela decisão.
Dispõe o artigo 3º, nº 3, do Código de Processo Civil que: “O juiz deve observar e fazer cumprir, ao longo de todo o processo, o princípio do contraditório, não lhe sendo lícito, salvo caso de manifesta desnecessidade, decidir questões de direito ou de facto, mesmo que de conhecimento oficioso, sem que as partes tenham tido a possibilidade de sobre elas se pronunciarem.”.
Consagra-se aqui o princípio do contraditório, pretendendo evitar-se decisões que possam prejudicar a parte ou partes, sem que estas sejam previamente ouvidas.
Por seu turno, consagra o artigo 664º do mesmo diploma legal que o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito; mas só pode servir-se dos factos articulados pelas partes, sem prejuízo do disposto no artigo 264º.
Ora, no entender do Meritíssimo Juiz as relações cooperativa/cooperante não podem ser vistas da mesma forma que as de vendedor/comprador, nem as dificuldades financeiras da cooperativa que obstam ao terminar do imóvel prometido vender aos Apelantes é indiferente a estes que também serão de alguma forma responsáveis por essas dificuldades, já que sendo cooperantes podem tomar providências no sentido de solucionar esse problema.
As partes alegaram as relações relativas à qualidade de cooperante dos Apelante e de cooperativa de habitação por parte da Ré/Apelada, sendo nesse contexto que se desenvolveu o contrato de compra e venda e as relações que constituem a causa de pedir.
Ora, o enquadramento legal feito pelo Meritíssimo Juiz tendo por base os factos alegados e a respectiva legislação, Código Cooperativo e Decreto-Lei nº 502/99, de 19/11, que se reporta às Cooperativas de Habitação e Construção, não podem ser consideradas decisões surpresa.
Uma situação é não se concordar com a decisão ou até haver um eventual erro de julgamento, outra é uma decisão surpresa, totalmente inesperada, face à factualidade alegada, causa de pedir e legislação aplicável.
Acreditamos que os Apelantes tenham ficado surpreendidos com a decisão que julgou a acção improcedente, mas esta não pode ser qualificada como de decisão surpresa.
Improcedem neste particular as conclusões das alegações.
Estamos no âmbito da actividade cooperativa, no ramo da construção habitacional e não no campo da pura actividade comercial de construção e venda de imóveis.
As cooperativas têm por escopo principal a satisfação da necessidade dos seus membros, tendo um carácter estritamente pessoal.
No dizer de Sérvulo Correia, em “Elementos de um Regime Jurídico da Cooperação, in Separata de “Estudos Sociais e Cooperativos”, V, 17, 1968, pág. 36: “... a cooperativa é uma empresa, mas uma empresa diferente, porque a actividade exercida em ordem à produção ou troca de bens e serviços não tem como destinatários terceiros, mas sim os próprios membros da cooperativa. São estes os destinatários das operações sociais, da actividade empresarial, e esta faceta confere uma contextura nova à empresa. A actividade empresarial destina-se a satisfazer directamente certas necessidades dos membros da cooperativa, isto é, dos empresários, e não, como na empresa capitalista, a atribuir a estes ganhos com os quais depois procurarão os bens e serviços de que necessitam”.
A própria lei referente às cooperativas de habitação inserta no Decreto-Lei nº 502/99, de 19/11, não prevê a existência de contrato promessa, havendo também outras especialidades.
Não se quer com isto dizer que não se possa elaborar um contrato promessa de compra e venda, nem que não possa haver incumprimento definitivo.
Apesar do contrato promessa ter sido celebrado em 11 de Maio de 2006, até agora a Apelada não logrou concluir a construção do imóvel, que se encontra edificado em 80%.
A obra deveria estar concluída no prazo de um ano a contar da data do levantamento da respectiva licença e, no prazo máximo de um mês, após a conclusão da obra, deveria ser requerida a licença de utilização e a escritura deveria ter lugar no prazo máximo de seis meses, a contar da data da obtenção da licença de utilização e respectivo empréstimo (Cláusulas 4ª, nº 4 e 9ª, nº 2, do contrato promessa).
No caso de ser ultrapassado o prazo estipulado por culpa imputável à Ré/Apelada, esta obriga-se a pagar juros, contados à taxa de juros para empréstimo a habitação, indexada à Euribor 12 meses, referenciada pelo Banco de Portugal, acrescida de 2% sobre o valor da construção efectuada. O mencionado prazo pode ser suspenso em caso de força maior e pelos motivos em que tal situação se mantiver (Cláusula 9ª, nº 2, do citado contrato promessa).
A Apelada enviou aos Apelantes a carta de fls. 52 e 53, pela qual dá conta dos seus problemas económicos e da: “intenção comunicada pelo Banco de suspender os financiamentos tornando, assim, impossível a conclusão da obra.”
Conclui na citada carta a Apelada de que: “Face ao exposto, vimos comunicar a Vº. Exª. que a Cooperativa está definitivamente impossibilitada de cumprir o contrato promessa de compra e venda oportunamente ajustado, circunstância de que lhe dá conhecimento para que Vº. Exª. possa tomar as providências que julgar adequadas às defesas dos seus interesses.”.
Coloca-se agora a questão de saber se estamos perante uma simples mora ou incumprimento definitivo.
A mora por banda do devedor ocorre quando, por causa que lhe seja imputável e sendo a prestação ainda possível, esta não foi efectuada no tempo devido, é o que decorre do nº 2, do artigo 804º do Código Civil, que no seu nº 1 estipula que a simples mora constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor.
Diferente é, todavia, a situação de impossibilidade da prestação por causa imputável ao devedor, que nos termos do artigo 801º, nº 1, do mesmo diploma legal, é equiparada ao incumprimento.
Para além deste caso de incumprimento definitivo, existem mais dois consagrados na lei como tal e que se encontram previstos no artigo 808º, nº 1, do Código Civil, os quais se traduzem na perda do interesse do credor na prestação, em consequência da mora, e a não realização da prestação pelo devedor em prazo razoável fixado por aquele.
Pode ainda haver incumprimento definitivo, sem existir mora, nos casos em que o devedor se recusa a cumprir o contrato, situação que aqui não encontra em causa.
O incumprimento definitivo conduz-nos à resolução do contrato promessa com a consequente aplicação do disposto no artigo 442º, nºs 2 e 3, do Código Civil.
Contudo, é neste ponto que a doutrina e a jurisprudência divergem, já que enquanto uns defendem que basta a simples mora para que o mencionado preceito legal tenha a sua aplicação, outros julgam que tem de haver incumprimento definitivo, não bastando a simples mora.
Na primeira das correntes citadas, inserem-se, nomeadamente, os Professores Almeida Costa, in “Direito das Obrigações”, pág. 338 e seg.; “Contrato-promessa, uma síntese do regime actual”, separata da Revista da Ordem dos Advogados, Ano 50º, tomo I, Lisboa, Abril de 1990, mais concretamente a pág. 60; RLJ, Ano 131º, nº 3892, pág. 204 e seg.; Antunes Varela, in “Sobre o contrato Promessa”, a pág. 149 e, entre outros, os Acórdãos do S.T.J. de 2/4/92, in BMJ 416, pág. 605, e de 10/2/98, in CJ/STJ, Ano VI, tomo I, pág. 63.
E, na segunda, ou seja, na que vem ganhando cada vez mais aderentes, de que citaremos exemplificativamente, os Professores Calvão da Silva, in “Sinal e contrato Promessa”, a pág. 115 e seg.; Galvão Telles, in “Direito das Obrigações”, pág. 129 e 154 e Acórdãos do S.T.J. de 4/11/93, in CJ/STJ, Ano I, tomo III, pág. 105, de 10/12/97, in CJ/STJ, Ano V, tomo III, pág. 164, de 21/5/98 e de 26/5/98, in CJ/STJ, Ano VI, tomo II, pág. 91 e 100, respectivamente.
Adoptando a segunda destas duas posições jurisprudenciais, que se nos afigura ser a mais correcta e não olvidando que os Apelantes têm sempre uma palavra a dizer no futuro da cooperativa, a situação em apreço configura-se no limiar entre a mora e o incumprimento definitivo.
Não é pelo simples facto de a Apelada dizer que está definitivamente impossibilitada de cumprir que este incumprimento se pode considerar definitivo, mas a verdade é que sem possibilidades económicas de concluir a habitação que já está edificada em 80%, sem que os membros cooperantes tomem qualquer atitude e com o prazo de conclusão da obra já largamente ultrapassado, não nos custa aceitar a existência de incumprimento definitivo.
Nos termos do artigo 442º, nº 2 do Código Civil, os Apelantes têm direito ao sinal em dobro e, por ter havido tradição da coisa, têm igualmente direito de retenção nos termos do artigo 755º, nº 1, alínea f), do Código Civil.
Assim, face ao exposto, julga-se a apelação procedente, e em consequência, revoga-se a sentença recorrida, condenando-se a Apelada/Ré a pagar aos Apelantes/Autores a quantia de € 34.101,54.
Custas pela Apelada, nas duas instâncias.
Lisboa, 7 de Maio de 2009.
Lúcia Sousa
Farinha Alves
Tibério Silva |
