| 5434/09.2TVLSB.L1-1 |  |
POSSE
SUB-ROGAÇÃO
PROMESSA DE VENDA
DIREITO DE PROPRIEDADE
II - O primeiro requisito legal da usucapião é a posse que se define como o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou outro direito real.
III - É maioritário o entendimento de que o nosso legislador aceitou a orientação doutrinária no sentido de reconhecer como elemento de distinção entre a “posse” e a “detenção” a verificação dum elemento de carácter subjectivo.
IV - Ou seja, a posse pressupõe sempre a existência do “animus” para lá da mera relação material do possuidor com a coisa (corpus).
(Sumário do Relator)
A Presidente, CII, Lda, veio intentar a presente acção de simples apreciação e constitutiva, em processo declarativo comum, sob a forma ordinária, contra:
JB e esposa, MC, identificados como 1.ºs R.R., e ainda contra FF e esposa, MF, identificados como 2ºs R.R. no processo principal.
De referir que o 1º R. marido, entretanto, faleceu, tendo sido habilitados a prosseguir na acção no seu lugar, para além da sua esposa, os seus filhos … (cfr. fls 188 a189 do apenso “B”).
Alega, sucintamente, a A., no processo principal:
- Ser a proprietária e legítima possuidora dum prédio misto, destinado a construção urbana, denominado “…”, sito em C…, concelho de Lisboa, o qual comprou aos anteriores proprietários, por escritura de … de Abril de 1992, invocando todo o trato sucessivo relativo aos últimos 60 anos desse imóvel, sustentando que o mesmo sempre manteve as suas estremas e delimitações inalteradas ao longo do tempo, encontrando-se agora registado a seu favor na Conservatória de Registo Predial competente.
- Sucede que, os 1.ºs R.R. vieram a celebrar uma escritura de justificação notarial em 29 de Outubro de 1996, invocando ter adquirido por usucapião uma parte da “Quinta …” com 18.600 m2, com base em declarações falsas, por não corresponderem à verdade.
- Entretanto os 1.ºs R.R. logo se apreçaram a celebrar com o 2.º R. um contrato promessa de compra e venda relativo a esse imóvel, o qual é completamente simulado, como o indicia o facto de ter sido outorgado com uma pessoa que reside no Brasil, porque foi alegadamente acordado um preço de 200 mil contos sem fazer menção ao que se pode construir no terreno e, finalmente, porque ninguém dá 150 mil contos de sinal sem que no contrato seja dada quitação, para mais quando não há prova do que é que aí se pode construir.
Em conclusão, pede que os R.R. sejam condenados a reconhecer o direito de propriedade e a posse da A. sobre o imóvel, com a área de 28.014m2 descrito sob o nº …, da freguesia de C…, na …Conservatória do Registo Predial de … (antigo nº … do Livro B-9), com as confrontações que alegou, e a absterem-se de violar tal direito. Pede ainda que seja declarada a nulidade da declaração emitida pelos 1.ºs R.R. através da escritura pública de justificação exarada a fls. 51 v.º do Livro … do … Cartório Notarial, em … de Outubro de 1996, bem como a nulidade desta mesma escritura, sendo cancelada a inscrição na matriz a que corresponde o artigo … da freguesia de …, e cancelada também a descrição efectuada na 6ª Conservatória do Registo Predial de …. sob n.º …, da freguesia de C… e ainda as inscrições feitas na dependência da mesma. Finalmente, pede para ser declarado nulo o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre os R.R. e, em consequência, cancelada a inscrição …Apresentação n.º …, respeitante a referida descrição nº ….
Apenas os 2.ºs R.R., FF e esposa, contestaram a presente acção, chamando a atenção para o facto de já haverem instaurado contra a mesma A., e outros, um outro processo, que corria termos na …ª Vara Cível de …., …, sob o n.º …, no qual se discutiam precisamente as mesmas questões que aqui são suscitadas, requerendo por isso a sua apensação aos autos.
- Invocaram também a ineptidão da petição inicial relativa ao pedido de reconhecimento do direito de propriedade, por considerarem não terem sido alegados factos suficientes à sua procedibilidade, nomeadamente, no que se refere à configuração concreta do imóvel reivindicado.
- Por outro lado, defenderam ainda que o pedido relativo à nulidade do contrato promessa de compra e venda celebrado entre os R.R., não teria relação com a consequência peticionada de ser cancelada a inscrição … – apresentação 25, respeitante à descrição n.º …, não se vislumbrando da matéria de facto o fundamento para tal pretensão.
- Sem prejuízo, impugnaram os factos alegados na petição inicial, invocando que o prédio da A. jamais teve 28.014m2, pois na matriz constava apenas como tendo originalmente uma área correspondente a “5 jeiras”, o que nunca seria superior a 12.500m2. Pelo que, na sequência da expropriação da área de 7.316m2 pelo M de …, o terreno da A. não teria mais que 5.184m2.
- Na verdade o que se teria passado foi que a A., em conluio com os anteriores proprietários, foram produzindo sucessivos alargamentos ao tamanho do terreno, através de várias rectificações na matriz e de processos de avaliação fiscal, criando a ficção de que o mesmo teria 35.330m2.
- Já pelo contrário, a escritura de justificação notarial corresponderia ao reconhecimento da posse efectiva pacífica, pública e de boa-fé, por parte dos 1.ºs R.R., por mais de 20 anos, sobre um terreno com 18.600m2, que era omisso na matriz e nunca fez parte do prédio da A..
- Com base nessa escritura de justificação, os 1.ºs R.R. teriam registado o imóvel a seu favor e prometido vender o mesmo ao 2.º R., que o prometeu, efectivamente, comprar, tendo pago os valores mencionados no contrato promessa a título de sinal, num total de 185 mil contos.
- Aliás, o promitente vendedor acabou mesmo por considerar que o preço estava integralmente saldado, porquanto o valor em falta destinava-se a garantir a obrigação de entrega do prédio livre e desocupado, facto que o mesmo percebeu que não ia conseguir cumprir em vida, tendo por isso prescindido de receber o demais devido.
- Em conformidade com o exposto, concluíram pela procedência da excepção dilatória de ineptidão da petição inicial e, caso assim se não entendesse, pela sua absolvição do pedido, requerendo a apensação ao presente processo dos autos que corriam termos da …ª Vara Civil de ….
- Foi precisamente com estes mesmos factos que nessa outra mencionada acção os aqui 2.ºs R.R. demandaram a aqui A., P, Lda, e ainda AV & Filhos, Lda, JN e esposa MN, MR (entretanto já falecida e no lugar da qual foi habilitada a sua herdeira MF – cfr. fls 30 do apenso “D”), MB e marido MBB e MT e marido JB.
- Foi também com esses fundamentos que aí pediram, em via directa, a condenação dos aí R.R. a reconhecerem que o terreno prometido comprar pelos A.A. corresponde ao que foi demarcado pela 12ª Repartição de Finanças, com a configuração e a área de 18.600m2; o qual não faz parte da “Quinta …”, porquanto esta limita-se a ter 5 jeiras (cerca de 12.500m2), não podendo pois ter os 35.330m2 nulamente avaliados em diligência fiscal totalmente carente de fundamentação; que o terreno prometido adquirir pelo ali A. e aqui 2º R., FF, foi praticamente quase todo pago em dinheiro; que tal terreno foi usurpado pela R. “Presidente” (aqui A.) e, ao que consta, ela e os co-R.R. estão a promover o loteamento como se deles fosse; que, para lograr que a propriedade do terreno lhes seja reconhecida, os R.R. fizeram manobras fraudulentas no domínio das inscrições e descrições prediais inerentes ao prédio n.º …, hoje … no registo da … Conservatória do Registo Predial de …; e que por meio de fraudes várias juntaram a Quinta … com o terreno identificado na escritura de justificação notarial, criando a falsa ideia de tratar-se de um prédio misto, do que resultou a deturpação e a falsificação das respectivas confrontações; o que tem impedido que os ali A.A., …Ferreira e esposa, adquiram por transmissão definitiva o terreno em causa, o que lhes têm causado e vêm continuando a causar enormes prejuízos, cujo “quantum” deveria ser apurado em execução de sentença.
- Em segunda via, sub-rogatória, nos termos do Art. 606º do C.C., pediram que se decida que: a área da Quinta ... foi pelos R.R. ficticiamente ampliada das 5 jeiras que tem para os 35.330m2 que aqueles lograram inscrever; que, partindo-se da área real que tinha, e continua na realidade a ter, e considerando que foram expropriados pelo “.. de …” 7.316m2, restam à “P” não mais do que 4.684 m2; que os 18.600m2 usucapidos por JB jamais poderiam ter feito parte da Quinta ...; que com base no que fica dito, se declare serem verdadeiras as declarações contratuais feitas por JB e o sub-rogante FF, as quais estão exaradas a fls 51 verso do livro n.º … do 17º Cartório Notarial de … em 29 de Outubro de 1996, sendo pois válida a respectiva escritura, licitamente registada; que desse modo deve manter-se a descrição constante da 6ª Conservatória do Registo Predial, sob o n.º … – freguesia de C..., bem assim as inscrições feitas na sua pendência; e que, porque válido o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre o falecido JB, por si e em nome da sua mulher e de OC, e o já indicado sub-rogante, FF, deve manter-se como legítima e válida a inscrição …, apresentação 25, respeitante àquela descrição n.º ….
Nos presentes autos a A. replicou, opondo-se à requerida apensação das acções, e pugnando pela improcedência da excepção dilatória de ineptidão da petição inicial, voltando a esclarecer as sucessivas transmissões de titularidade sobre a “Quinta ...” e os actos de rectificação da matriz, por se referirem a um prédio perfeitamente delimitado, que se manteve ao longo dos anos na posse da mesma família e foi objecto de duas expropriações, uma pela EPAL e outra pelo Metropolitano de .., tendo, actualmente, a configuração que consta da descrição do registo predial.
Em conformidade, concluiu pela improcedência das excepções alegadas e pela procedência da acção.
No processo da … Vara Cível de …, a aqui A. e ali 1ª R., em conjunto com os também ali 2º a 4º R.R., apresentaram também a sua contestação, chamando a atenção para o facto dos 2.ºs R.R., ali A.A., terem anteriormente intentado contra os mesmos R.R. uma outra acção, que havia corrido termos na …ª Vara Cível de … e na qual se formulavam precisamente os mesmos pedidos, que agora ali formulam em “via directa”, tendo esse processo terminado por decisão que transitou em julgado.
Quanto à acção por “via sub-rogatória” invocaram, desde logo, que haveria preterição de litisconsórcio necessário, porquanto, pretendendo os ali A.A. exercer direitos de terceiros, nos termos dos Art.s 606º e 608º do C.C., inevitável seria que devessem fazer intervir na acção os terceiros alegados titulares efectivos dos mesmos. Invocaram ainda a excepção do caso julgado relativamente aos R.R. MB, MB, MT e JB, porquanto, na referida acção da …ª Vara Cível de …, 1ª Secção, que aí correu termos como Proc. n.º …, os A.A. haviam desistido quanto àqueles dos mesmos pedidos ali formulados, tendo essa desistência sido homologada por sentença que transitou em julgado. Sustentaram ainda a ilegitimidade dos 3.ºs e 4.ºs R.R., porque estes não teriam qualquer interesse em contradizer a acção relativamente a um conjunto de pedidos aos quais eram completamente alheios, considerando que venderam o imóvel em causa e já não são proprietários do mesmo. Também invocaram igual excepção relativamente aos ali 2.ºs R.R. que também já haviam vendido o imóvel em causa há mais de 11 anos e não tinham, por isso, interesse no litígio. Defenderam ainda que haveria uma clara repetição ilegal da mesma causa que já havia terminado na … Vara Cível de …, o que constituiria um procedimento inadmissível e deveria de igual modo levar à absolvição dos R.R. da instância relativamente à acção intentada por “via directa”.
- Aliás, com os mesmos fundamentos invocados anteriormente no processo da …ª Vara Cível de …, voltaram a alegar a ilegitimidade activa dos ali A.A. para os pedidos formulados por “via directa”, porquanto estes seriam apenas titulares dum direito de crédito, fundado num contrato promessa, no qual os ali R.R. não eram parte e, portanto, esse direito não lhes seria oponível. Especificaram ainda as causas de ineptidão, ilegitimidade e falta de interesse em agir relativamente a cada um dos pedidos formulados pelos ali A.A., concluindo ainda pela verificação duma situação de litispendência relativamente à acção principal, na parte em que os A.A. formulam a sua pretensão por via sub-rogatória.
Sem prejuízo, vieram alegar em sua defesa os mesmos factos que a A. na acção principal já havia invocado, quer na sua petição inicial, quer na réplica, concluindo pela procedência das excepções dilatórias invocadas e, caso assim se não entendesse, pela sua absolvição do pedido.
Os A.A. da acção que corria termos na … Vara Cível de … replicaram e, de forma sucinta, impugnaram a matéria de excepção peremptória e, bem assim, a autenticidade e autoria dum conjunto de documentos que os ali R.R. juntaram com a sua contestação.
Nessa sequência foi ali suscitado o incidente previsto no Art. 545º n.º 2 do C.P.C., destinado a demonstrar a genuinidade desses documentos. O que motivou a produção de prova que culminou com decisão de fls 466 a 467 do apenso “C”, que reconheceu a autoria e genuinidade de alguns desses documentos e das assinaturas deles constantes.
Entretanto, no mesmo processo, por despacho de fls 560 a 561 (apenso “C”), foram os ali A.A. convidados a requerer a intervenção principal provocada dos titulares dos direitos que aqueles pretendiam fazer valer (fls.570) que foi deferido por despacho de fls 583 a 584 (todos do apenso “C”), tendo assim sido chamados a intervir nesses autos ….
Por despacho de fls 733 a 736 proferido nos presentes autos veio então a ser decidida a requerida apensação de acções, a qual foi deferida, passando o processo da …ª Vara Cível de … a constituir o apenso “C” desta acção principal e, desde então, ambos os processos seguiram uma tramitação única.
Assim, veio a ser designada data para a realização de Audiência Preliminar, na qual foi proferido despacho saneador conjunto para ambos os processos, onde foram julgadas por improcedentes as excepções de ineptidão da petição inicial, quer relativamente aos presentes autos, quer relativamente ao apenso “C”.
Quanto às excepções de ilegitimidade invocadas nos articulados, apenas foram julgadas parcialmente procedentes as relativas ao apenso “C”, sendo os R.R. absolvidos da instância, por manifesta ilegitimidade activa dos A.A. quanto aos pedidos formulados na acção “por via directa”, constantes das alíneas b) e d) a g) da respectiva petição inicial, na medida em que não se lhes reconheceu a titularidade de direito oponível aos R.R., e ainda por manifesta ilegitimidade passiva quanto aos pedidos constante das alíneas a) e c). Desse modo, ficou excluída a instância relativa a todos os pedidos deduzidos no apenso “C” por “via directa”. A alegada excepção de litispendência relativa ao processo do apenso “C”, que tinha por referência a pendência destes autos, que agora são o processo principal, foi julgada por improcedente. Já a excepção do caso julgado invocada no apenso “C”, por referência ao Proc. n.º 571/98 da …ª Vara Cível de .., 1ª Secção, foi julgada por procedente, sendo por isso também absolvidas da instância MB, MBB, e MT e JB (ali 5.ºs e 6.ºs R.R.), no que se referia aos pedidos formulados por “via directa” de a) a g) da petição inicial desse apenso “C”.
Procedente foi ainda julgada a excepção inominada de impossibilidade legal de repetição de julgados, suscitada no apenso “C”, tendo por referência o Proc. n.º … da na … Vara Cível, … Secção, sendo também por esse motivo absolvidos da instância todos os R.R. quanto aos pedidos formulados por “via directa” nas alíneas a) a g) da petição inicial, condenando-se os ali A.A., FF e esposa, MF, como litigantes de má-fé, no pagamento de multa.
Resolvidas assim as excepções dilatórias invocadas, veio na sequência a operar-se a selecção da matéria de facto assente e a levar à base instrutória, por decisão de que não houve reclamações das partes.
Os 2.ºs R.R. vieram a interpor recurso do despacho saneador relativamente às decisões de excepções dilatórias que lhe foram desfavoráveis, tendo esse recurso sido admitido como agravo, com subida diferida, tendo já sido apresentadas as respectivas alegações.
Cumprido que estava o Art. 512º do C.P.C., veio a ser admitida a prova requerida e designada data para realização da Audiência de Discussão e Julgamento, que decorreu com observância das formalidades legais.
Finda a produção de prova, foi respondido aos factos que constavam da base instrutória, por decisão que não mereceu qualquer reclamação.
A A. apresentou as suas alegações de direito concluindo pela procedência do seu pedido de ser reconhecida como proprietária do prédio denominado “Quinta ...” que, actualmente, tem uma área de 28.014m2 como consta do registo. Já relativamente ao segundo pedido, entende que as declarações produzidas na escritura de justificação notarial não correspondem à verdade, não havendo posse dos 1.ºs R.R. sobre o imóvel dos autos, porquanto a mesma sempre foi exercida pela A. e pelos anteriores proprietários que a precederam, de forma publica e continuada, há mais de 60 anos, não podendo assim haver usucapião. Nesse medida, deveria a justificação notarial ser declara nula, com todas as demais consequências registrais. Por força disso, o contrato promessa celebrado entre os R.R. traduz-se numa promessa de venda de bem alheio, nula nos termos do Art. 892º do C.C., o que determina a procedência do último pedido formulado pela A.. No que se refere aos pedidos formulados pelos R.R., entende que os mesmos não podem ser julgados por procedentes em face da circunstância dos intervenientes, reais titulares dos direitos aqui pretendidos fazer valer pelos 2.ºs R.R., depois de terem sido chamados ao processo, nada terem dito no sentido de que serem os legítimos proprietários da parte do terreno em causa e, portanto, fica evidenciado que não lhes assiste qualquer direito. No mais, por força da procedência da acção principal, inevitável será a improcedência dos pedidos formulados no apenso “C”.
Os R.R. não apresentaram alegações sobre o aspecto jurídico da causa.
Realizado o julgamento da causa foi exarada a seguinte sentença – parte decisória:
“-…-
(...)
Desta sentença veio a A. recorrer, recurso esse que foi admitido como sendo de apelação, a subir nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.
E fundamentou o respectivo recurso formulando as seguintes CONCLUSÕES:
(…)
Contra-alegaram os RR. F… Ferreira e mulher formulando as seguintes CONCLUSÕES.
(…)
Os apelados também agravaram das decisões proferidas aquando do saneamento da causa e que: (…)
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APRECIANDO E DECIDINDO
Thema decidendum
- Em função das conclusões do recurso, temos que:
1. A apelante e A. nos autos principais impugnam parcialmente a factualidade dada como assente e pugnam pelo reconhecimento da propriedade do terreno em causa e que os apelados também reivindicam invocando por sub-rogação a sua aquisição por usucapião.
2. Caso a apelação não proceda há ainda que conhecer os agravos interpostos pelos aqui apelados.
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- Apuraram-se os seguintes FACTOS:
(…)
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I - DA QUESTÃO DE FACTO
(…)
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II - DA QUESTÃO DE DIREITO
Uma pequena introdução para explicarmos a razão pela qual aderimos aos fundamentos de Direito explicitados na sentença recorrida:
Este tipo de processos cruzados são particularmente trabalhosos, principalmente do ponto de vista material e só assim se compreende os anos que já decorreram sobre as datas em que foram intentados.
Como realçamos aquando do pronunciamento sobre a Questão de Facto, este tipo de acções, ao contrário da regra, decide-se fundamentalmente através da valoração da prova testemunhal.
Ora, tendo este Tribunal de recurso sindicado a prova como lhe competia e concluído da mesma forma que o Tribunal a quo, só se o enquadramento legal feito por este último merecesse qualquer censura ou reparo, o que não é o caso (antes impõe-se elogiar o modo profissional como o julgamento foi feito pelo Mº Juiz que presidiu à Audiência e elaborou a sentença recorrida), não se daria cumprimento ao estabelecido no artº 713º nº6 do CPC antigo/artº 663º nº6 do CPC.
Pelo que fica dito e nos termos destes supra citados preceitos limitamo-nos a subscrever os fundamentos da sentença objecto de recurso do seguinte teor:
“-…-
Visam os presentes autos principais que seja reconhecido o direito de propriedade e a posse da A. sobre o imóvel, com a área de 28.014m2, descrito sob o n.º …, da freguesia de C..., na …Conservatória do Registo Predial de …, condenando-se os R.R. a absterem-se de violar o seu direito.
De seguida deveria ser apreciado o pedido de declaração de nulidade da escritura pública de justificação de 29 de Outubro de 1996, exarada a fls. 51 v.º do Livro … do … Cartório Notarial, com o consequente cancelamento da inscrição na matriz a que corresponde o artigo … da freguesia de C... e da descrição nº …, da mesma freguesia, efectuada na … Conservatória do Registo … de …, bem como das inscrições feitas na dependência da mesma.
Depois, seria tomado conhecimento do pedido de declaração da nulidade do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre os R.R. e de cancelamento da inscrição G1-Apresentação n.º …., respeitante a referida descrição nº ….
Por contraposição a estas pretensões e tendo em atenção a procedência das excepções dilatórias entretanto já apreciadas no despacho saneador, cumpriria apenas conhecer da acção que os 2.ºs R.R. intentaram no processo que agora consta como sendo o apenso “C”, na parte em que pretendem fazer valer os direitos de JB, sua esposa, e OC, por “via sub-rogatória”, nos termos do Art. 606º do C.C..
Assim, relativamente a essa parte da instância, pretende-se que se reconheça que a área da “Quinta ...” foi pelos R.R. do apenso “C” ficticiamente ampliada das 5 jeiras que tem para os 35.330m2 que aqueles lograram inscrever e que esse prédio não tem actualmente mais do que 4.684m2.
Por seu turno, deveria ser reconhecido que os 18.600m2 usucapidos por … jamais poderiam ter feito parte da “Quinta ...” e, nessa medida, deveria ser reconhecido serem verdadeiras as declarações feitas na escritura de justificação notarial de 29 de Outubro de 1996, que assim deve ser tida como válida e licitamente registada, devendo manter-se a descrição constante da … Conservatória do Registo Predial, sob o n.º … – freguesia de C..., bem assim as inscrições feitas na sua pendência.
Finalmente, no pressuposto de que é válido o contra-promessa de compra e venda celebrado entre o falecido JB, por si e em nome da sua mulher e de OC, e FF, deveria reconhecer-se como legítima e válida a inscrição …, apresentação …, respeitante àquela descrição n.º ….
Ora, conforme se pode verificar da mera descrição dos pedidos, as pretensões formuladas nas duas acções agora apensas funcionam simultaneamente como pedidos principais das partes e como excepções aos pedidos das contrapartes. Por isso haverá toda a utilidade em apreciar as várias questões controvertidas por temas comuns, tendo em atenção a sua atinência às contrapretensões formuladas, tentando respeitar uma certa sequência lógica entre elas.
Assim, resumidamente, os temas a apreciar serão os seguintes e pela ordem que se nos afigura mais adequada:
1º- A existência do direito de propriedade e da posse da A. sobre a “Quinta ...”, tendo por referência os limites definidos na descrição predial com o n.º …, da freguesia de C..., na … Conservatória do Registo Predial de … e nomeadamente a área registral de 28.014m2.
2º- A área da “Quinta ...” foi ficticiamente ampliada de 5 jeiras para os 35.330m2, não tendo hoje mais do que 4.684m2.
3º- Os 18.600m2 a que se referem a escritura de justificação notarial de 29 de Outubro de 1996 não faziam parte da “Quinta ...”.
4º- A posse dos 1.ºs R.R. e a usucapião sobre os 18.600m2 de terreno.
5º- A validade ou invalidade das declarações feitas na escritura de justificação notarial de 29 de Outubro de 1996.
6º- A validade ou invalidade da descrição constante da … Conservatória do Registo Predial sob o n.º … – freguesia de C..., e de todas as inscrições aí feitas.
7º- A nulidade por simulação do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre os R.R..
8º- A nulidade do mesmo contrato-promessa por se traduzir na alienação de bem alheio.
9º- Consequência da validade ou invalidade do contrato promessa relativamente à inscrição …- Apresentação n.º …, respeitante à descrição n.º ….
Sendo estas as questões a resolver, vejamos então do seu fundamento.
1. Do direito de propriedade e da posse da A. sobre a “Quinta ...”.
A primeira pretensão a termos em consideração é o reconhecimento do direito de propriedade e da posse da A. sobre o prédio que a mesma identifica como “Quinta ...” e que alegadamente corresponderá ao prédio descrito na …ª Conservatória do Registo Predial de …., sob o n.º …, da freguesia de C....
Dispõe o Art. 1311º n.º 1 do C.C. que o proprietário pode exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu direito e a consequente restituição do que lhe pertence.
No caso, a A. invoca que adquiriu a propriedade em causa por contrato de compra e venda, formalizado por escritura de … de Abril de 1992 (cfr. doc. de fls 10 a 14), sendo assim desde então a titular desse direito (Art.s 1316º, 1317º e 408º do C.C.) que lhe permite o gozo de modo pleno e exclusivo dos poderes de uso, fruição e disposição da coisa adquirida (Art. 1305º do C.C.).
O imóvel objecto do direito de propriedade considerado está definido na escritura de compra e venda por referência à descrição predial n.º … da … Conservatória de Registo Predial de .. (cfr. cit. doc. de fls 10 a 14), sendo que nessa sequência a A. logrou obter o registo dessa aquisição a seu favor (cfr. doc. de fls 19 a 22 do apenso “A” – v.g. inscrição G-2, emergente da ap. … a fls 21 do apenso “A”). Portanto, a A. beneficia da presunção de que o seu direito existe e que lhe pertence por inteiro (Art. 7º do C.R.P.). Por outro lado, sendo proprietária do imóvel assim descrito, a A. tem a “posse causal” desse bem, que se traduz no exercício e expressão prática do direito de propriedade em que ela se funda (Vide: Penha Gonçalves in “A Posse”, pag. 6).
Mais, considerando que a posse foi adquirida por tradição material do anterior possuidor (Art. 1263º al. b) do C.C.), a A. passou desse modo a agir como titular do direito real correspondente, na convicção de que a coisa lhe pertencia (Art. 1251º do C.C.), o que se traduziu materialmente no facto de ter promovido algumas demolições de barracas existentes no prédio, de o ter utilizado para depósito de materiais de construção e de ter submetido à aprovação da Câmara Municipal de … um projecto de urbanização relativo a essa propriedade.
A posse da A. é assim “causal”, titulada – porque fundada num modo legítimo de aquisição –, presumidamente de boa-fé, pacífica e pública (Art.s 1259º, 1260º n.º 1 e n.º 2, 1261º e 1262º do C.C.).
Acresce que, o direito de propriedade, e a “posse causal” correspondente, adveio à A. por uma sucessão de transmissões que constam documentadas no registo predial. Pelo que, a sua posse soma-se à dos ante possuidores, presumindo-se a sua continuidade, mesmo que fundada na mera possibilidade de exercício da mesma (Art.s 1254º n.º 1, 1256º e 1257º do C.C.).
Consequentemente, tudo levaria a crer que a primeira pretensão da A. deveria necessariamente proceder.
No entanto, em causa está também saber se o imóvel comprado pela A. teria efectivamente a área (sobrante) de 28.014m2, com os limites e as estremas constantes da descrição da …Conservatória do Registo Predial de ….
De facto, quando foi celebrada a escritura de compra e venda a favor da A., em 13 de Abril de 1992 (cfr. doc. de fls 10 a 14), do registo predial resultava que o prédio considerado, denominado “Quinta ...”, tinha uma parte rústica, inscrita na matriz sob o artigo 12º, e uma parte urbana, inscrita na matriz sob o artigo 80º, sendo que então apenas constava da descrição predial que a parte urbana tinha uma área coberta de 360m2 (cfr. doc. de fls 19 a 22 do apenso “A”).
Sabemos também que a descrição n.º … foi extraída da descrição n.º … do livro … a fls 115 da mesma Conservatória de Registo Predial de …(cfr. cit. doc. de fls 19 a 22 do apenso “A” e fls 21 a 32).
Essa descrição predial mais antiga já vinha dos princípios do século XX e reportava-se a um prédio, então ao denominado “Quinta da … ou ...”, sendo certo que também aí não se indicava então qual a sua área total (cfr. doc. a fls 23).
De todo o modo, era claro que se trata de prédio misto, pois aí se fazia menção à existência de «casas de habitação» e «oficinas de lavoura», para além de «terra de semeadura, árvores de fruto, oliveiras e vinhas», evidenciando-se igualmente que o imóvel era delimitado por caminhos públicos, excepto na estrema nascente, onde confrontava com MP (cfr. doc. de fls 21 a 32).
Na verdade, está documentado nos autos que há mais de sessenta anos que o prédio misto, denominado “Quinta ...”, se encontra inscrito na respectiva matriz predial da freguesia de C..., como correspondendo ao artigo 80º - parte urbana (anterior artigo 90º) - e ao artigo 12º - parte rústica (anterior artigo 132º). Sendo que, na matriz predial urbana respectiva sempre terá constado a área de 360m2 (cfr. doc. de fls 34), mas na matriz rústica havia apenas uma menção vaga a “5 jeiras” (cfr. fls 1287 a 1288), tudo levando a crer que só em 1994 é que veio a ser averbado na caderneta predial que o terreno teria 35.330m2, na sequência de requerimento da A. nesse sentido (cfr. fls 496 e fls 37). Ainda assim, tendo por referência a realidade material verificada no local, o que resultou provado foi que esse prédio há mais de sessenta anos que era delimitado essencialmente por caminhos públicos, constituídos por velhas azinhagas, e tinha a configuração conforme ao que se pode ver na planta de fls 43, sendo os seus limites materiais igualmente definidos por muros, que entretanto de deterioraram com o decurso do tempo e com algumas alterações urbanas circundantes que sobrevieram. Entre as alterações objectivas verificadas no prédio em causa estão: a expropriação amigável da EPAL, que veio a adquirir uma parcela de terreno da Quinta ... com 364 m2, em 19 de Janeiro de 1981 (cfr. doc.s de fls 563 a 565 e 566 a 569); o destaque dum lote de terreno de 7.316m2, que foi vendido ao Metropolitano de Lisboa, em 7 de Fevereiro de 1994 (cfr. doc. de fls 44 a 48), o qual veio a constituir o prédio descrito sob o n.º …; e ainda a construção da Av.ª … que ocupou igualmente uma parte relevante da “Quinta ...” – conforme decorre do levantamento topográfico do local na sequência da prova pericial produzida neste processo (cfr. planta de fls 962 – anexo 5 ao relatório pericial do perito da A.).
Destes factos assim apurados, verificou-se que a realidade registral não está efectivamente conforme com a realidade material verificada no local, porquanto apesar de no registo predial constar que o prédio adquirido pela A. teria 35.330m2, a que haveria de se subtrair a desanexação do lote de terreno de 7.316m2 do prédio n.º … vendido ao Metropolitano de … (cfr. doc. de fls 20 do apenso “A”), a verdade é que a “Quinta ...”, com todas as expropriações e com a construção da Av.ª …, ficou apenas com um total de 19.928m2 de área (cfr. fls 990 verso a 994 do relatório pericial do perito do tribunal), e não com os 28.014m2 que a A. pretende ver reconhecidos como fazendo parte do prédio de que é proprietária.
Decorre do exposto que, em face da prova produzida, a A. apenas poderá ser reconhecida como proprietária e possuidora do prédio descrito sob o n.º …, da freguesia de C..., da …ª Conservatória do Registo Predial de .., o qual terá uma área efectiva sobrante de 19.928m2, tendo as confrontações que resultaram da prova pericial, ou seja: do Norte com a Av.ª Cidade de …; do Sul com a azinhaga dos …; do Nascente com … ... e do Poente com … (v.g. fls 993 verso). Claro está que o reconhecimento efectivo deste direito assim considerado ficará dependente das demais questões que se suscitam sobre este prédio que de seguida iremos apreciar.
2. Da ampliação fictícia da área da “Quinta ...” de 5 jeiras para 35.330m2.
Feita esta primeira concretização, que se traduz numa delimitação nova da coisa objecto do direito de propriedade da A., teremos agora de fazer a primeira incursão pelas excepções e pretensões formuladas pelos 2.ºs R.R., FF e esposa, que são os A.A. na acção do apenso “C”.
Pretendem os mencionados R.R. que se reconheça que o prédio da A. nunca teve de área mais do que 5 jeiras, tal como constava da respectiva descrição matricial, só que a A. e os anteriores proprietários, em conluio, operaram sucessivas rectificações à matriz, ampliando artificialmente as áreas do prédio de forma fictícia para 35.330m2.
Já tivemos oportunidade de realçar a omissão no registo predial relativamente à área do prédio denominado “Quinta ...”, nomeadamente no que se refere à sua parte rústica.
De facto, só com o averbamento resultante da ap. n.º … é que passou a constar que o imóvel descrito na …Conservatória de Registo Predial de …, com o n.º … da freguesia de C..., tinha 35.330m2 (cfr. doc. de fls 20 do apenso “A”).
Na descrição n.º 3.083, donde foi extraída a actual descrição n.º …, nunca sequer aí foi mencionada qualquer área, remetendo-se sempre para as matrizes (rústica e urbana) respectivas (cfr. fls 22 a 32).
No que se refere às matrizes prediais reconhecidas na Repartição de Finanças respectiva, também já referimos que a parte urbana, correspondente ao artigo 80º (anterior artigo 90º) há muito que já era mencionada como tendo 360m2 de área coberta (cfr. fls 33 a 35).
Já relativamente à parte rústica, correspondente ao artigo 12º (anterior 132º), era apenas indicado na caderneta predial, no lugar destinado à menção da “Área em Ha”: «5 jeiras» (cfr. doc. de fls 1287 a 1288). Só posteriormente, e muito provavelmente no ano de 1994, por iniciativa da A., é que veio a ser aditado na face do original do mesmo documento que a “Área em Ha” seria de «35.330m2», ainda que no verso do mesmo documento tivesse continuado a constar a menção às «5 jeiras» (cfr. doc. de fls 36 a 38).
Resultou da prova produzida que a “jeira” era uma medida agrária muito antiga com dimensões muito imprecisas e variáveis.
Assim, no Império Romano corresponderia a 0,2acres, ou seja cerca de 2.520m2. Em Portugal chegou a corresponder a 0,2ha e, conforme os países, essa medida poderia variar entre 19 e 36ha. Tradicionalmente a “jeira” também poderia corresponder à área que uma junta de bois poderia lavrar num só dia, o que poderia variar entre 4.938m2 e 6.380m2.
Daqui decorre que no Império Romano (do qual Portugal fez parte) 5 jeiras poderiam ser 12.600m2 (5x2.520m2). Mas no Portugal “pós-Império Romano”, tanto poderia ser 1ha (5x0,2ha), como poderia ser 24.640m2 (5x4.938m2) ou 31.900m2 (5x6380m2). Isto para já não falar das variações consideradas noutros países.
Fica assim evidenciado que o argumento das “5 jeiras” não é particularmente relevante para a solução do caso concreto, no que se refere à alegada ampliação ilegítima levada a efeito pelos proprietários da “Quinta ...” em conluio com a A..
Aliás, não se provou esse alegado conluio, nem que os anteriores ou actuais proprietários da “Quinta ...” tenham feito qualquer alteração ás descrições matriciais de forma a enganarem quem quer que seja. Pelo contrário, tudo nos leva a crer que as rectificações feitas na matriz foram feitas com base em factos que os mesmos tinham por verdadeiros, por corresponderem à área e configuração do prédio que julgavam a certa.
A matéria de facto provada, resultando essencialmente da pesquisa feita pelos senhores peritos, permite-nos concluir que a “Quinta ...” era efectivamente uma realidade predial única, bem delimitada no local e com determinada área, como o demonstram as plantas topográficas da cidade de Lisboa de 1907 (Anexo 3 de fls 936), de 1910 (Anexo 2 de fls 957) e de 1969 (anexo 4 de fls 937).
Só poderia ser essa a realidade a que se referiam as descrições matriciais que constariam das cadernetas emitidas pelas Finanças para efeitos de determinação da titularidade dos sujeitos passivos do imposto, então denominado de “contribuição predial”.
Não se provou que houvesse qualquer alargamento ou ampliação da área da “Quinta ...”, porque na verdade, da matriz predial respectiva, nunca constou, até 1994, mais do que a menção imprecisa e inconclusiva a «5jeiras».
A imprecisão dessa medida agrária não é suficiente para concluirmos que o prédio em causa não tinha os 35.330m2 que a partir de 1994, por iniciativa da A., passaram a constar da caderneta predial respectiva (cfr. doc.s de fls 36 a 38 e fls 496).
O que interessaria demonstrar é que a “Quinta ...”, a que se reportava a antiga descrição predial n.º … e as descrições matriciais 80º (antiga 90º) urbana e 12º (antiga 132º) rústica, nunca teve 35.330m2, porque a sua área de ocupação efectiva era de facto muito inferior. Ora, isso não ficou provado.
Para além de não ter ficado provado um alargamento de área, também não ficou provado que as estremas, que delimitavam esse prédio tenham sido objecto de alteração relevante, apesar das sucessivas rectificações que os proprietários foram solicitando à Repartição de Finanças competente.
Relevante, é sim, e desde logo, o facto de na Conservatória de Registo Predial o prédio descrito sob o n.º 3.083 ter como estremas «caminhos», com excepção da estrema nascente, onde se faz menção à confrontação com «MP» (cfr. doc. de fls 23). Chamando-se a atenção para o facto dessa descrição ser anterior a 27 de Junho de 1929, como resulta do contexto do documento e sequência lógica das descrições aí exaradas.
Essa descrição predial só não está conforme com as plantas topográficasda cidade de ….de 1907 (Anexo 3 de fls 936) e de 1910 (Anexo 2 de fls 957) precisamente no que se refere à confrontação nascente, porque aí está claramente desenhado um caminho, identificado como “azinhaga das …” (cfr. fls 936).
Depois, em 9 de Janeiro de 1978, é feito um primeiro averbamento no registo predial que rectifica as confrontações, passando a constar aí que o prédio confronta a norte com a “…” ou “…” e “…”, a nascente com a “… ...”, a sul com a “…” e a poente com a “…” (cfr. doc. de fls 23 infra). O que, no essencial, já está conforme com a planta topográfica de 1969 (anexo 5 de fls 938).
Portanto, de 1929 até 1978 não houve qualquer alteração no registo predial que se pudesse traduzir numa ampliação de áreas, por força da alteração das estremas do prédio denominado “Quinta ...”.
Posteriormente, esse prédio passa a constar da descrição n.º …, onde inicialmente apenas se indica a área da parte urbana, mantendo-se as mesmas confrontações que já constavam da descrição n.º 3.083 (cfr. doc. de fls 20 do apenso “A”). Só posteriormente, pelo averbamento emergente da ap. …, é que passou a constar a área de 35.330m2, sem qualquer alteração das confrontações (cfr. cit. doc.).
No que se refere à descrição matricial rústica do artigo 12º (antigo artigo 132º) constante da caderneta predial emitida pelas Finanças, houve uma grande dificuldade no apuramento dos factos, porquanto desapareceram processos e documentos relevantes, sendo certo que actualmente consta dessa matriz que tem uma única confrontação, a Norte, com a “…” (cfr. fls 1287 a 1288), o que se revelou não ter o mínimo de correspondência com a realidade local.
Ao que tudo indica essa menção decorreu de informação de funcionário da Repartição de Finanças de 19 de Dezembro de 1977, que então repetiu a informação de que o prédio teria «5 jeiras» (cfr. doc. a fls 492 verso).
Posteriormente, em 29 de Junho de 1978, um técnico verificador das Finanças, na sequência de procedimento requerido pelos então proprietários do mesmo prédio, já veio mencionar que: «A parte rústica tinha uma área aproximada de 35.690 m2» e que era «em parte murada» (cfr. doc. a fls 465).
Já em Setembro de 1994, a Repartição de Finanças do … Bairro, num outro processo de verificações, foi ao local avaliar o imóvel com base numa planta então fornecida pela A., fazendo referência no respectivo auto de avaliação que a parte rústica confronta do Norte com … (que já se viu que não existe) e tinha uma área total de 35.330 m2 (cfr. doc. de fls 499 a 501).
Destes factos assim documentados resulta apenas evidenciada uma vez mais a falta de credibilidade que na maior parte dos casos decorre dos dados que constam das matrizes. O que só nos pode oferecer o comentário de que se trata duma situação tristemente vergonhosa para o nosso país.
Seja como for, o que não resulta provado é que a A., ou os anteriores proprietários, tenham alterado, de forma propositada e em prejuízo de terceiros (nomeadamente dos proprietários terrenos vizinhos), as confrontações da “Quinta ...” ou a área efectivamente ocupada por esse prédio.
Pelo contrário, tudo leva a crer que os proprietários da “Quinta ...” tiveram unicamente a preocupação de conformar a descrição predial e a inscrição na matriz à realidade existente no momento em que aí requereram rectificações ou averbamentos.
Pelo que, esta pretensão dos 2.ºs R.R., formulada na acção que constitui o apenso “C” deverá improceder.
3- Os 18.600m2 do terreno mencionado na escritura de justificação notarial de 29 de Outubro de 1996 não faziam parte da “Quinta ...”.
Ainda no quadro da alegada ampliação da “Quinta ...”, pretendem os 2.ºs R.R. que se reconheça também que o prédio usucapido por JB e esposa e OC não fazia sequer parte daquela outra quinta.
Portanto, um dos pressupostos desse pedido era precisamente o reconhecimento de que houve uma ampliação da “Quinta ...” operada de forma ilegítima pela A. e pelos anteriores proprietários desse imóvel. Ora, como já vimos, esse pressuposto não se verifica.
Mas, ainda assim poderia suceder que o prédio que os 2.ºs R.R. prometeram comprar não coincidisse efectivamente no mesmo espaço com o que está registado em nome da A.. No entanto, a prova produzida veio a demonstrar precisamente o contrário.
É indiscutível que o prédio a que se refere a escritura de justificação notarial a que os autos se reportam, e que posteriormente foi prometido vender aos 2.ºs R.R., coincide parcialmente com o prédio da A., como resultou evidenciado da prova pericial realizada, nomeadamente dos levantamentos topográficos que se reflectem nas plantas de fls 969 e 970, onde estão desenhados a azul, o prédio da A., e a vermelho, o prédio alegadamente objecto de usucapião.
A igual conclusão já chegou a Autoridade Tributária e Aduaneira da Direcção de Finanças de …que por despacho de 13/7/2012 veio a desactivar o artigo 975º da matriz da freguesia de C..., por haver duplicação de matrizes (cfr. doc. de fls 1185 a 1191), sendo certo que dessa decisão já terá sido interposto recurso (cfr. fls 1265 a 1272).
Fica assim claro que as áreas dos dois prédios estão sobrepostas, sendo a “Quinta ...” maior do que o prédio que os 2.ºs R.R. pretendem adquirir.
Aliás, da análise dessas plantas decorre mais um argumento a favor da conclusão de que os proprietários da “Quinta ...” não operaram qualquer ampliação desse imóvel de forma a abrangerem o prédio alegadamente objecto de usucapião. É que, em face da localização do prédio pretendido adquirir pelos R.R., este ficaria situado a Sul do prédio da A.. Ora, a confrontação Sul do prédio da A. constante do registo predial foi sempre identificada como um «caminho» (descrição anterior a 1929 do prédio n.º … a fls 23), sendo que das plantas topográficas da cidade não existe qualquer caminho a Sul da “Quinta ...” que não seja a «…», que depois aparece na descrição registral do mesmo prédio em 1978. Na matriz essa situação não é tão evidente, porque aí apenas se fazia menção à «…» como confrontação Norte (cfr. doc.s de fls 36 a 38, 1287 a 1288, fls 492 verso, 499 a 501), sem qualquer referência à confrontação Sul.
Só depois de 1978 é que nos processos das finanças começam a aparecer, mas por iniciativa dos proprietários, menções à confrontação Sul como sendo a «…». O que, aliás, também está conforme com as plantas topográficas da cidade de … de 1907 (Anexo 3 de fls 936), de 1910 (Anexo 2 de fls 957) e de 1969 (anexo 4 de fls 937).
Em suma, do que destes factos resulta é que não houve um alargamento da “Quinta ...” na direcção do terreno pretendido adquirir pelos 2.ºs R.R.. Foi por isso mesmo que foi dada resposta negativa ao ponto 107º da base instrutória.
De todo o modo é claro que improcede o pedido agora em consideração, porquanto as áreas dos dois prédios sobrepõem-se e coincidem parcialmente.
4- A posse e usucapião sobre os 18.600m2 de terreno.
Vejamos agora se houve posse e aquisição do direito de propriedade por usucapião por parte de JB, esposa e OC, sobre uma parcela de terreno de 18.600m2, que já sabemos que incide sobre parte da “Quinta ...”.
Temos aqui que começar por referir uma vez mais que os 2.ºs R.R. nesta acção – A.A. no processo constante do apenso “C” –, são alegadamente meros promitentes compradores dessa parcela de terreno de 18.600m2. Portanto, não têm a posse em nome próprio, nem são titulares de qualquer direito real sobre o imóvel por si prometido comprar.
Enquanto meros promitentes compradores, os 2.ºs R.R. são titulares dum direito de crédito que não é oponível à A., como titular do direito de propriedade sobre o imóvel que se mostra registado sob o n.º … na 6ª Conservatória de Registo Predial de ….
Os contratos vinculam unicamente as partes contraentes, só sendo oponíveis a terceiros nos casos especialmente previstos na lei (Art. 406º n.º 6 do C.C.), sendo que no caso, uma vez que o contrato promessa não tinha eficácia real, em conformidade com o disposto no Art. 413º do C.C., o mesmo não era oponível à A., que nele não foi interveniente.
A esta conclusão não invalida o facto de ter sido criada uma nova descrição relativa ao prédio com 18.600m2, que agora consta da …. Conservatória de Registo Predial de … sob o n.º … (cfr. doc. de fls 80 a 82), acrescida ainda da circunstância dos 2.ºs R.R. aí terem logrado registar a sua «aquisição por compra» (cfr. cit. doc. a fls 81 – inscrição …, emergente da ap. … de 1997/04/07).
De facto, esse registo, que ficou provisório por natureza com referência ao n.º 3 e al. g) do n.º 1 do Art. 92º (cfr. cit. doc. a fls 81), não corresponde ao registo com eficácia real da promessa de compra pelos R.R., tal como o Art. 413º do C.C. prevê, porque para esse efeito o contrato promessa teria de ser celebrado por escritura pública e teria de ser convencionada de forma expressa a atribuição da eficácia real à promessa (Art. 413º n.º 2, 1ª parte, do C.C., redacção anterior ao Dec.Lei n.º 116/2008 de 4/7). Ora, não foi isso que sucedeu no caso concreto, como facilmente se pode constatar do teor do contrato de 1 de Abril de 1997 junto a fls 83 a 88.
Aliás, o que foi registado não foi a “promessa de compra”, mas sim a própria “compra”. O que só se pode justificar pelo facto ter sido clausulado que o promitente vendedor se comprometia a proceder desde logo, no prazo de 5 dias úteis, à apresentação do pedido de registo provisório de aquisição do terreno a favor do promitente-comprador (cfr. cit. doc. de fls 85 a 86). Trata-se, portanto, de registo provisório de aquisição, feito por iniciativa do titular do registo, na expectativa de concretização em breve do contrato definitivo de compra e venda, como é comum, por exemplo, nos negócios que envolvem a compra e venda de imóveis com recurso a empréstimo bancário, em que o banco exige previamente, para sua salvaguarda, o registo provisório da hipoteca a seu favor, a par do registo provisório da aquisição a favor do devedor hipotecário (potencial comprador).
Dito doutro modo, o “registo provisório da compra”, apesar de poder ser autorizada pelo vendedor (titular do direito de propriedade registado) e ter cabimento legal no Art. 92º n.º 2 al. g) e n.º 3 do C.R.P., não determina a constituição do direito real correspondente a favor do promitente-comprador, enquanto não for celebrada a escritura pública de compra e venda (Art.s 408º n.º 1, 874º, 875º e 879º do C.C.).
Veja-se que o registo provisório é somente válido pelo prazo de 3 anos (Art. 92º n.º 3 do C.R.P.) e até pode já ter caducado, considerando que não foi celebrada a escritura de compra e venda.
De todo o modo, o que efectivamente releva é que o contrato promessa de compra e venda não tem, por natureza, qualquer efeito translativo sobre o direito de propriedade (Art. 410º do C.C.), ficando a eficácia real do “registo provisório de compra” dependente de ser celebrada a escritura de compra e venda.
Os 2.ºs R.R. são assim apenas credores dos promitentes vendedores relativamente à obrigação de celebrarem a escritura definitiva. Logo, não são titulares de qualquer direito oponível “erga omnes”.
Já tinha sido esse o entendimento que havia prevalecido na acção que correu termos na … Vara Cível de …, 1ª Secção, Proc. n.º 571/98 (cfr. doc. de fls 321 a 349 do apenso “C”) e foi esse também aquele que foi reafirmado aqui no despacho saneador.
Em suma, os 2.ºs R.R. – A.A. no processo do apenso “C” – estão nesta acção na defesa de um direito alheio, nos termos estabelecidos no Art. 606º do C.C..
Os alegados titulares da posse e direito de propriedade que aqui se pretendem fazer valer são OC e os herdeiros da JB, que foram chamados a intervir no apenso “C” como partes associadas aos ali A.A., e aqui 2.ºs R.R., em conformidade com o disposto no Art. 608º do C.C., que manda citar os devedores, quando a acção de sub-rogação é exercida judicialmente.
Os 2.ºs R.R., FF e esposa – A.A. no apenso “C” –, somente estão legitimados a intentar a acção destinada a reconhecer a posse e a aquisição do direito de propriedade por usucapião por parte dos promitentes vendedores, porque estes últimos não exerceram o seu direito contra a aqui A., sendo que essa omissão lesa frontalmente o conteúdo patrimonial do seu crédito relativo à prestação dos seus devedores de virem a outorgar a escritura de compra e venda prometida celebrar, a qual terá por objecto o imóvel por eles adquirido por usucapião.
É o Art. 606º do C.C. que permite, por elementares razões de justiça, que os 2.ºs R.R. se possam substituir aos promitentes vendedores no exercício dos direitos destes contra terceiros.
Só os promitentes vendedores é que alegadamente serão titulares de direitos oponíveis “erga omnes” (Art.s 1305º e 1251º e 1276º e ss do C.C.).
Os promitentes-compradores, não sendo titulares de qualquer direito absoluto, estão no entanto legitimados, pelo interesse de garantir a subsistência do seu crédito, a exercerem esses direitos em substituição dos seus devedores.
Nas alegações de direito, a A. pretendeu fazer valer o argumento de que o facto dos promitentes vendedores não terem vindo aos autos exercer os direitos que alegadamente lhe assistiriam – apesar de citados para acção que corre termos como apenso”C” –, teria como consequência o reconhecimento da inexistência da posse e usucapião sobre o terreno de 18.600m2 aqui em discussão. No entanto, não existe semelhante cominação legal, carecendo de fundamento essa conclusão.
Nem no direito processual pretérito alguma vez foi estabelecida semelhante consequência legal, nem no incidente de nomeação à acção (v.g. Art. 323º n.º 3 do C.P.C. anterior à reforma de 1995), nem no incidente de intervenção principal provocada (v.g. Art.s 356º a 359º do C.P.C. na redacção anterior à reforma de 1995).
O facto dos promitentes compradores não terem intervindo directamente nos autos, pedindo formalmente o reconhecimento dos direitos que os sub-rogantes por eles pretendem exercer, funciona apenas como a demonstração de que se verifica um dos pressupostos da acção de sub-rogação prevista no Art. 606º n.º 1 do C.C..
Efectivamente, é a omissão dos devedores de exercerem os seus direitos que legitima o credor a substituir-se àqueles, por forma a que não fique irremediavelmente prejudicado no exercício do seu crédito.
Por outro lado, também há que ter em consideração que o promitente vendedor outorgante do contrato promessa foi apenas JB, que agiu por si e em representação da esposa e de OC, tendo já recebido na quase totalidade o preço de venda (cfr. doc. de fls 83 a 88).
Ora, JB faleceu (cfr. fls 188 a 189 do apenso “B”), deixando vários herdeiros que podem muito bem não estar interessados no negócio.
Por sua vez, OC, está ausente em parte incerta, tudo indicando que terá emigrado para a Venezuela, encontrando-se representado nos autos pelo M.º P.º, nos termos do Art. 15º do C.P.C.. Pelo que, a omissão dos “devedores” parece de algum modo justificável, sendo que não é conclusiva só por si do que quer que seja, nomeadamente no sentido pretendido fazer valer pela A..
Feito este parêntesis, vejamos então sobre a alegada posse que os promitentes vendedores teriam sobre uma parcela do terreno com 18.600m2 da “Quinta ...”.
Resulta da matéria de facto provada que JB, por si e por representação do seu sócio, OC, usufruiu durante mais de 20 anos, perante os olhares de todos e sem oposição de quem quer que fosse, em comum e em partes iguais, o tal prédio com a área de 18.600m2, dando-lhe a utilização que bem entendia, através do acesso e permanência no terreno, não só do próprio, como também daqueles que autorizava, através da autorização de permanência e residência de pessoas no terreno, tendo também usado o terreno para depósito de sucata e armazenagem de vários automóveis, nomeadamente “carochas” da marca V.
Foi por isso mesmo que, em 7 de Agosto de 1996, JB veio a veio a entregar na Repartição de Finanças competente um requerimento correspondente ao preenchimento do “modelo 129”, com o propósito de criar uma nova inscrição matricial relativa a esse prédio (cfr. doc. de fls 62 a 74 do apenso “A”), vindo depois a outorgar a escritura de justificação notarial de 29 de Outubro de 1996 (cfr. doc. de fls 59 a 64), a registar a aquisição do direito propriedade por usucapião na competente Conservatória (cfr. doc. de fls 80 a 82) e posteriormente a prometer vender esse prédio ao 2.º R. (cfr. doc. de fls 83 a 88).
Estabelece o Art. 1287º do C.C. que: «A posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua actuação: é o que se chama usucapião».
Portanto, o primeiro requisito legal da usucapião é a posse.
Já tivemos oportunidade de nos referir ao Art. 1.251º do C.C., onde se define a “posse” como o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou outro direito real.
É conhecida a querela entre as concepções subjectiva de Savigny e objectiva de Ihering sobre a posse.
Sabe-se que cada um destes autores propunha uma orientação metodológica diferente quanto às atribuições do conteúdo desse instituto jurídico.
Ihering subordinava a posse à realidade objectiva da relação material entre o possuidor e a coisa, da qual a lei faz emergir uma tutela específica que só é afastada nas situações expressamente tipificadas na lei.
Para Ihering na posse não se pode separar qualquer elemento subjectivo ou objectivo. Assim, escreveu: «Na realidade o corpus não pode existir sem o animus, nem o animus sem o corpus» (citação de Ihering in “A posse – Estudo de Direito Civil Português” - Manuel Rodrigues, 1996, pag. 77).
Já Savigny faz distinguir a posse da mera detenção pela verificação de um elemento de carácter subjectivo: o “animus possidendi”.
Sem tecer mais considerações sobre esta questão, diremos que é maioritário o entendimento de que o nosso legislador aceitou a orientação metodológica de Savigny, reconhecendo como elemento de distinção entre a “posse” e a “detenção” a verificação dum elemento de carácter subjectivo. Ou seja, a posse pressupõe sempre a existência do “animus” para lá da mera relação material do possuidor com a coisa (corpus) – (Vide, a propósito: Pires de Lima e Antunes Varela – “Código Civil Anotado”, Vol. III, 2ª Ed. - Revista e Ampliada, pag. 5 a 6; “A posse - Estudo de Direito Civil Português” – Manuel Rodrigues, 1996, e o pequeno estudo introdutório de Fernando Luso Soares designado por “Ensaio sobre a posse como fenómeno social e instituição jurídica”).
No caso dos autos, a matéria de facto provada é suficientemente precisa sobre o “corpus” possessório, mas não é tão incisiva relativamente ao “animus possidendi”. Ainda assim, o modo como se expressa a relação material com a coisa é descrito factualmente como o resultado duma vontade que tem as características próprias do exercício típico da posse por quem se considera proprietário.
Os factos relevantes sobre esta matéria constavam da alegação dos artigos 34º a 36º da contestação dos R.R., que deram lugar aos pontos 66º e 67º da base instrutória, aí expurgados de algumas expressões de natureza mais conclusiva.
Ora, esses factos, na sua essência, foram julgados por provados, sendo que o “animus possidendi” pode ser achado no facto de se ter dado como demonstrado que JB e o seu sócio utilizavam o terreno como «bem entendiam» e que até autorizavam terceiros a aí permanecerem ou residirem, sendo a expressão material desse uso a manifestação normal de quem age pensando ser o verdadeiro dono da coisa que utiliza.
Os factos posteriores a 7 de Agosto de 1996, relativos aos actos praticados por ...perante as Finanças, o Notário e o Registo Predial e, bem assim, a posterior promessa de venda ao 2.º R., já são a manifestação clara do “animus possidendi”, por se traduzirem de forma evidente na clara intenção de apropriação do imóvel. Mas, em face da matéria de facto provada, também poderemos dizer que esses factos posteriores traduzem igualmente a ideia de que são a conclusão e concretização do “animus possidendi” anteriormente expresso na forma de agir sobre o imóvel.
De referir ainda que a A. alegou factos dos quais resultava que JB e OC sabiam quem eram os proprietários da “Quinta ...” e teriam estado no local por mera tolerância da proprietária e até se teriam retirado desse espaço quando a A. o solicitou. No entanto, essa matéria, que constava dos pontos 61º a 65º da base instrutória, foi dada por não provada, ficando assim claro que aqueles não eram meros detentores da coisa, ou possuidores em nome doutrem (Art. 1253º do C.C.).
...e o seu sócio terão assim adquirido a posse dos 18.600m2 de forma originária, pela mera prática reiterada, com publicidade, dos actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade (Art. 1263º al. a) do C.C.).
Essa posse é claramente não titulada (Art. 1259º do C.C.), fundada na presunção pessoal dos possuidores de que o prédio estaria abandonado e que seria susceptível de ocupação. Nessa medida, a posse presumia-se de má-fé (Art. 1260º n.º 2, 2ª parte do C.C.).
A posse seria também pública e pacífica (Art.s 1261º e 1262º do C.C.), muito embora não fosse “causal”, mas sim meramente “formal”.
Como já referimos, a doutrina distingue a “posse causal”, que é aquela que se funda no exercício de um direito real de gozo substantivamente existente, da “posse formal” que também merece uma tutela jurídica própria e autónoma, fundada na mera aparência do direito real de gozo correspondente ao exercido (Vide, a propósito: Penha Gonçalves in “A Posse”, pag. 5; Rui Pinto Duarte in “Curso de Direitos Reais”, 2ª Ed., pag. 278).
É a “posse formal” que permite, como é evidente, a aquisição do direito real exercido por usucapião, dado que a questão da titularidade do direito real não se coloca relativamente à “posse causal”.
É também essencialmente à “posse formal” que se reporta o conceito definido no Art. 1251º do C.C., já supra descrito.
Havendo um conflito entre uma “posse causal” e uma “posse formal”, por princípio, deve prevalecer a primeira, por ser a “melhor posse”, como decorre do regime estabelecido nos Art.s 1268º e 1278º do C.C.. Só assim não será precisamente nos casos em que a usucapião transforma a “posse formal” em “causal” pela prescrição aquisitiva do direito real de gozo correspondente ao exercício da posse por determinado tempo estabelecido na lei (Art. 1287º do C.C.).
A usucapião faz extinguir, com efeitos retroactivos, o direito de propriedade incompatível com a “posse formal” exercida, perante o nascimento desse novo direito real sobre a mesma coisa (Art.s 1288º e 1317º al. c) do C.C.).
A questão que se coloca é a de saber como é possível que possam existir duas posses, em simultâneo e incompatíveis entre si, sobre o mesmo imóvel.
Em abstracto a resposta resulta também da consideração da diferença entre a “posse causal” e a “posse formal”, porquanto a primeira basta-se com a possibilidade do exercício do direito (Art. 1257º n.º 1, 2ª parte, do C.C.), enquanto a segunda está sempre dependente do exercício material e efectivo do direito sobre a coisa.
No caso concreto, a A. veio nas suas alegações de direito invocar que provou que exerceu materialmente a posse sobre a “Quinta ...”, sendo que de igual modo o fizeram os antepossuidores, proprietários desse imóvel.
Pelo que, não poderia ser reconhecida a posse de terceiros.
Efectivamente ficou provado que depois da escritura de compra e venda de 13 de Abril de 1992 (cfr. doc. de fls 10 a 14), pela qual a A. adquiriu o direito de propriedade sobre o imóvel em causa, a mesma começou a exercer actos materiais de posse sobre o terreno, tendo nomeadamente promovido algumas demolições de barracas existentes no prédio e utilizado o terreno para depósito de materiais de construção, para além de ter submetido à aprovação da Câmara Municipal de …. um projecto de urbanização relativo a essa propriedade.
Por outro lado, relativamente aos ante possuidores também estes exerceram a posse sobre a “Quinta ...”.
Decorre da matéria de facto que esse prédio foi registado, em 9 de Julho de 1929, a favor JG, por sucessão hereditária (cfr. doc. a fls 29) e depois, em 9 de Janeiro de 1978, a favor de RS, casado sob o regime de separação com MT (cfr. doc. a fls 31).
Ora, a D.ª …., na qualidade de usufrutuária da “Quinta ...” havia arrendado esse prédio, para exploração agrícola e habitação, por contrato escrito de 21 de Dezembro de 1944, ao Sr. AS (cfr. doc. de fls 450 a 452 do apenso “C”).
Esse arrendatário ficou então com o poder de sublocar parcialmente a parte urbana, tendo de respeitar os contratos previamente existentes que os proprietários já haviam celebrado com alguns rendeiros (cfr. cit. doc. a fls 451 do apenso “C” – cláusula 7ª).
Tal arrendamento correspondeu ao exercício da posse por parte da usufrutuária D.ª ML, viúva de RS.
O novo arrendatário, os vários rendeiros e subarrendatários, limitavam-se então a exercer a posse em nome doutrem (Art. 1252º n.º 1 e 1253º do C.C.).
Ora, tudo leva a crer que este contrato estará provavelmente na origem de tudo o que posteriormente se veio a verificar neste terreno já nos anos “70” do Século XX.
É sabido o que aconteceu no período conturbado que se seguiu ao 25 de Abril de 1974, proliferando por todo o país ocupações de terrenos.
A pressão urbanística exercida pelo crescimento da cidade de Lisboa, a migração do campo para a cidade então verificada e as dificuldades económicas gerais para aquisição ou arrendamento de casa, levaram a que, em volta do tecido urbano existente, começassem a aparecer aglomerados populacionais sedeados em bairros de lata ou de construção clandestina.
Tudo nos leva a crer, em função da matéria de facto provada, que a “Quinta ...” foi um dos imóveis que sofreu com esta situação, pois só assim se justificam as sucessivas diligências realizadas pelos possuidores e/ou proprietários do terreno no sentido de fazerem desocupar o terreno por parte dessas pessoas e, bem assim, os realojamentos realizados por iniciativa camarária.
É nesse contexto que, em 11 de Julho de 1977, os arrendatários do terreno, AS e esposa, terão subscrito a declaração junta a fls 454 do apenso “C”, na qual não só aceitam rescindir por mútuo acordo o contrato de arrendamento, como ainda se comprometem a entregar o prédio livre e desocupado até 31 de Dezembro de 1977 e a entregar uma lista completa dos nomes dos ocupantes do prédio.
É perfeitamente possível que os arrendatários tenham perdido o controlo sobre a situação quando se iniciaram as ocupações após o 25 de Abril de 1974, sendo de admitir que nem todos os ocupantes fossem “subarrendatários” ou “rendeiros” autorizados pelo Sr. … ou pela usufrutuária.
Curioso é o facto de ter sido junta aos autos uma alegada listagem de ocupantes da “Quinta ...” – que não se provou ser verdadeira –, da qual constava o nome de “OC”, aparentemente com a menção, confusa nos seus termos literais, de que o mesmo não pagaria renda (cfr. fls 460 do apenso “C”).
Mesmo tratando-se dum “não-facto”, porque não foi dado por provado, tal poderia justificar a circunstância de OC ter sido um ocupante clandestino da “Quinta ...”.
Seja como for, o que também resulta evidenciado é que o processo de desocupação da “Quinta ...”, iniciado em 1978 pelos herdeiros de RS e D. ML, nunca chegou a ser concluído com êxito integral, porque nesse espaço continuaram outros ocupantes. Entre eles, evidentemente, estavam OC e JB.
O que também parece indiciado dos autos é que os novos proprietários desse prédio, referindo-nos aqui aos herdeiros de RS e esposa, aparentemente nunca exerceram eles mesmos uma posse material e efectiva sobre o terreno, apesar dos esforços feitos no sentido da desocupação do espaço através do acordo a que chegaram com o anterior arrendatário o Sr. AS. Na verdade a família “ST” parecia mais interessada na venda do imóvel do que na exploração efectiva do prédio, o que terá permitido a OC e JB ocupar aquela parte do terreno, na suposição de que a mesma estivesse de facto abandonada.
Veja-se que as intervenções da família “ST” são essencialmente de natureza burocrática, através de requerimentos nas finanças e no registo predial. Por exemplo a venda resultante da expropriação amigável a favor da EPAL em 1981 acaba por ser um procedimento meramente formal, que não incide sequer sobre a parte do terreno que OC e JB reclamam como seus.
A venda a favor de JM e da sociedade “…., Lda”, em 15 de Março de 1988 (cfr. doc. de fls 15 a 20), também assume uma vertente meramente burocrática, que é relevante, mas não se traduz num acto material praticado directamente sobre o terreno e que OC e JB pudessem percepcionar como factor que pusesse em crise a sua convicção de que eram os possuidores em nome próprio dos 18.600m2 em causa.
O mesmo se diga relativamente à venda a favor da A. constante da escritura de 13 de Abril de 1992 (cfr. doc. de fls 10 a 14).
Diferente é já a relevância dos factos ocorridos depois da compra do prédio por parte da A., depois de 13 de Abril de 1992, na medida em que desde então passou a exercer actos materiais de posse sobre o terreno, como sejam a demolição de construções clandestinas, a colocação de um guarda e a utilização o terreno para depósito de materiais de construção.
Sucede que, esses factos poderiam não ter acontecido sobre a parte do terreno que JB, por si e em representação do seu sócio, ocupavam na “Quinta ...” e, portanto, não havia então sido abalada a sua convicção de que aquele espaço estava abandonado e eles agiam sobre ele como se fosse coisa sua, sem estarem a prejudicar outrem.
Também a venda ao Metropolitano de ….em 1994, ou a ocupação de parte da “Quinta ...” pela Av.ª …, em data que não foi apurada, é irrelevante para JB e OC, porque se tratam de apropriações incidentes sobre partes do prédio que os mesmos não consideravam como suas, conforme decorre da confrontação entre as plantas topográficas de fls 969 e 970 com as de fls 990 verso a 993 verso.
Por outro lado, não ficou provado que JB e OC soubessem quem eram os proprietários da “Quinta ...” e, em particular, da parte do terreno que ocupavam, como resultou da resposta negativa ao ponto 61º da base instrutória. Assim como não está evidenciado que soubessem que o prédio inscrito na matriz sob o artigo 12º rústico da freguesia de C..., a que correspondia a descrição predial 3083º, que posteriormente deu lugar à descrição n.º … da … Conservatória de Registo Predial de … incidia sobre o todo o espaço por eles ocupado e que deu lugar à matriz … da freguesia de C.... Caso contrário, a usucapião nunca seria possível sem que houvesse um acto de inversão do título da posse (Art.s 1290º, 1263º al. d) e 1265º do C.C.).
Ponderando assim todos os factos provados, JB, por si e em representação do seu sócio, OC, adquiriu a posse sobre uma parcela de terreno com 18.600m2, incidente sobre a “Quinta ...”, pela prática reiterada, com publicidade, dos actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade (Art. 1263º al. a) do C.C.), sendo essa posse meramente formal, não titulada, presumidamente de má-fé, pública e pacífica (Art.s 1259º, 1260º n.º 2, 1261º e 1262º do C.C.).
Tendo essa posse sido exercida sobre um bem imóvel por mais de 20 anos, os compossuidores em causa adquiriram de facto o direito de propriedade por usucapião (Art.s 1296º, 1287º e 1291º do C.C.).
5- A validade ou invalidade das declarações feitas na escritura de justificação notarial de 29 de Outubro de 1996. A posse e aquisição do direito de propriedade correspondente veio a ser formalizada por escritura de justificação notarial de 29 de Outubro de 1996 (cfr. doc. de fls 59 a 64), cuja validade é posta em causa pela A. nesta acção, mas que os 2.ºs R.R. pretendem ver reconhecida, tendo formulado o correspondente pedido no apenso”C”.
Sustenta a A. a invalidade da escritura de justificação notarial no facto de ter sido produzida com base na falsidade das declarações dos outorgantes.
Essa falsidade consistiria na alegação do facto do prédio objecto de posse e aquisição por usucapião estar omisso na matriz e na Conservatória de Registo Predial, que os possuidores desconheciam quem seriam os anteriores possuidores, e que tivessem exercido a posse há mais de 20 anos, de forma contínua, pública, pacífica e de boa-fé, em virtude do seu estado de abandono.
Esses factos foram afirmados por JB, por si e como procurador da sua esposa e de OC, tendo essas declarações sido confirmadas por 3 testemunhas (cfr. cit. doc. de fls 59 a 64).
De todos esses factos, o único que ficou demonstrado ser falso, foi que o de que o prédio objecto de posse estivesse efectivamente omisso na matriz e na Conservatória, porquanto ficou provado que os referidos 18.600m2 ocupam uma área que corresponde parcialmente ao artigo 12º da matriz rústica da freguesia de C... e ao prédio descrito na …. Conservatória de Registo Predial de … sob o n.º ….
No entanto, não se provou que a falsidade desse facto resultasse também da manifestação duma vontade consciente dessa inveracidade.
Para mais, essa inconformidade resultou da falta de rigor com que as finanças permitiram a inscrição da nova descrição matricial, sem verificarem que havia sobreposição de matrizes (cfr. fls 1185 a 1193) e, bem assim, do facto da Conservatória de Registo Predial ter emitido certidão a atestar que essa matriz era omissa no registo, conforme ficou a constar da escritura de justificação, na menção aos documentos em “Arquivo” (cfr. cit. doc. a fls 63).
Houve assim apenas uma situação de erro, desculpável relativamente aos declarantes, porque resulta de facto que não lhes é directamente imputável, o qual não pode determinar a nulidade da escritura de justificação notarial.
A escritura só seria nula se fundada em declarações conscientemente falsas, porque nesse caso estaríamos perante um negócio jurídico contrário à lei, à ordem pública e aos bons costumes (Art. 281º do C.C.).
A situação concretamente verificada é muito diferente. O que se aconteceu foi que os declarantes prestaram declarações com base em alguns factos que se verificaram não ser verdadeiros, nomeadamente quanto a pormenores relevantes, como sejam a omissão do prédio na matriz e no registo.
Poder-se-ia sustentar que esse erro era susceptível de determinar, não a nulidade, mas a anulabilidade das declarações fundadas nesses factos inverídicos (Art. 247º do C.C.). Só que, do nosso ponto de vista, esse vício é irrelevante, porquanto o desconhecimento do facto de que o prédio era omisso no registo e na matriz só pode funcionar como factor que reforça a convicção com que os declarantes então estariam de que a posse era exercida de forma legítima e sem prejuízo para os direitos doutrem e, por isso, era susceptível de determinar a aquisição do direito de propriedade por usucapião. Veja-se que a posse, mesmo que exercida de má-fé, determina na mesma
a aquisição do direito de propriedade por usucapião (Art.s 1296º, 1287º e 1291º do C.C.). Pelo que, o erro sobre esses factos, não prejudica em circunstância alguma o efeito aquisitivo da posse, fundada na tutela da aparência do direito, mesmo quando os possuidores estejam erradamente convencidos de que a coisa por si possuída está abandonada e que, portanto, não tem outro dono.
Julgamos assim que improcede nesta parte o pedido da A. de ver declarada a nulidade da escritura de justificação notarial, o que determina a subsistência das declarações aí proferidas, com todas as consequências legais.
6- Da invalidade da descrição constante da … Conservatória do Registo Predial sob o n.º … da freguesia de C... e de todas as inscrições aí feitas.
Em consequência do pedido de reconhecimento da nulidade da escritura de justificação notarial de 29 de Outubro de 1996, pretende a A. que seja declarada a nulidade da descrição correspondente, constante do n.º … da … Conservatória de Registo Predial.
Esta descrição predial emerge da criação da matriz constante do artigo 975º da freguesia de C... (cfr. doc. de fls 80 a 81), operada por iniciativa de …., na sequência do preenchimento do famoso “modelo 129” (cfr. doc. de fls 62 a 74 do apenso “A”).
Já vimos que a escritura de justificação notarial não é nula. Pelo que, não será com esse fundamento que a descrição n.º … poderá ser declarada inválida.
De todo o modo, essa descrição traduz-se numa duplicação de registos sobre um mesmo imóvel, pois ficou demonstrado que esse prédio ocupa uma parte muito substancial da área do prédio descrito sob o n.º … da mesma Conservatória.
O registo predial deve sempre reflectir a realidade material dos factos, atento à força da fé pública que tem (Art. 7º do C.R.P.). Pelo que, o registo deverá ser rectificado em função da realidade substantiva apurada.
Não existe qualquer motivo para declararmos a nulidade do registo relativamente à descrição n.º … da ….Conservatória de Registo Predial, porque ela traduz a realidade material e substantiva que se logrou provar neste processo relativamente à existência do prédio e à sua titularidade, tendo em atenção que a usucapião prevalece sobre todos os direitos anteriormente registados.
Em consequência, será na descrição n.º … que deverá passar a constar que dela é desanexado o prédio n.º …, por motivo de aquisição deste por usucapião.
No entanto, no registo do prédio n.º … deverá também ser rectificada a descrição das suas confrontações, porquanto elas também não estão exactamente conformes com os factos aqui provados.
Essa desconformidade não determina a nulidade da descrição, mas deverá passar a constar do registo que o prédio n.º … tem os mencionados 18.600m2, mas com as seguintes confrontações: do Norte com Quinta ...; do Sul com …; do Nascente com Quinta ... e Azinhaga ...; e do Poente com … (cfr. planta de fls 970).
7- A nulidade por simulação do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre os R.R..
A A. peticionou ainda a declaração de nulidade do contrato promessa celebrado entre o 1º R., JB, por si e em representação da sua esposa e de OC, todos na qualidade de promitentes vendedores, e o 2º R., FF na qualidade de promitente comprador, tendo alegado que esse contrato seria simulado.
Alegou para tanto que esse contrato não poderia corresponder a um negócio real, porquanto foi outorgado com uma pessoa que reside no Brasil, porque foi alegadamente acordado um preço de 200 mil contos sem fazer menção ao que se pode construir no terreno e, finalmente, porque não era plausível que ninguém desse 150 mil contos de sinal, sem que no contrato fosse dada quitação, para mais quando não há prova do que é que aí se pudesse construir.
Os negócios simulados são nulos (Art. 240º n.º 2 do C.C.). Mas a simulação implica a alegação e prova de que: a) houve uma divergência entre a vontade declarada e a vontade real dos declarantes; b) houve intuito de enganar terceiro; e c) que houve um acordo simulatório, traduzido no conhecimento e aceitação pelo declarante e declaratário da divergência de vontade e do intuito de enganar o terceiro (Vide, entre muitos outros, a este propósito: Mota Pinto in “Teoria Geral do Direito Civil”, 3ª Ed., pag. 471 e ss).
Ora, no caso a A. não alegou, nem provou, sequer que houvesse divergência entre a vontade real e a vontade declarada das partes, sendo que os factos indiciários invocados nunca seriam suficientes para, por si só, demonstrar esse pressuposto principal da simulação.
Pelo contrário, os 2.ºs R.R. lograram alegar e provar factos donde decorre indiciariamente que o contrato promessa correspondeu à vontade real das partes (vide: respostas aos pontos 71º a 73º da base instrutória).
Dito isto, mais não restará que reconhecer a improcedência deste pedido da A..
8- A nulidade do mesmo contrato promessa por se traduzir na alienação de bem alheio.
Nas suas alegações de direito a A. veio aditar um novo fundamento de nulidade do contrato-promessa, chamando a atenção para o facto de se tratar dum negócio jurídico que implicava a alienação dum bem que lhe pertenceria e, por isso, seria nulo, por força do Art. 892º do C.C..
Este fundamento deveria ter sido alegado nos articulados e só com muita ligeireza se pode dizer que teria sido aí abordado de forma indirecta.
Sem prejuízo, é evidente que improcede este argumento, porquanto o contrato promessa de compra e venda, como já tivemos oportunidade de realçar, não tem qualquer efeito translativo relativamente ao direito de propriedade.
Pelo que, o Art. 892º do C.C. nunca se aplica ao contrato promessa, porque tal não teria qualquer razão de ser em função da natureza própria do vínculo assumido.
O contrato promessa determina apenas o nascimento da obrigação principal de vir a celebrar no futuro o contrato prometido. Nessa medida, só a celebração do contrato prometido, no pressuposto de que a coisa é alheia, é que pode ser declarado nulo, nos termos do Art. 892º do C.C..
De todo o exposto, decorre a conclusão evidente de que improcede este pedido da A., procedendo em contrapartida o pedido inverso formulado pelos R.R. na acção a que corresponde o apenso “C”, pois o contrato promessa é formal e substancialmente válido.
9- Validade da inscrição …, respeitante à descrição n…..
Foi com base nesse contrato promessa que veio a ser registada a aquisição da compra a favor dos 2.ºs R.R., constante da inscrição …, emergente da ap. … de …, incidente sobre o prédio n.º … (cfr. doc. de fls 80 a 82), sobre a qual já tivemos oportunidade de nos debruçar longamente quando apreciámos a eficácia relativa do direito dos R.R. (v.g. ponto 4.).
A A. pretendia o cancelamento desse registo, como consequência lógica da invalidade do contrato promessa. No entanto, não havendo fundamento para declarar essa nulidade, improcede também esse pedido, devendo ser julgado por procedente o pedido contrário, formulado pelos 2.ºs R.R., no sentido de se manter essa inscrição em vigor.
- Em conclusão sobre o direito da A..
Em função do reconhecimento da usucapião duma parte de 18.600m2 da “Quinta ...” favor de JB, esposa e OC, há uma necessária alteração a considerar no reconhecimento do direito de propriedade da A. que apreciámos logo em primeiro lugar.
Efectivamente, operaram-se alterações relevantes à realidade registral que não nos permitem agora reconhecer o direito de propriedade e a posse da A. sobre o prédio descrito sob o n.º …, da freguesia de C..., da 6ª Conservatória do Registo Predial de …., nem sobre os 28.014m2 peticionados, nem sobre os 19.928m2 que resultavam da parte sobrante das desanexações emergentes das expropriações a favor da EPAL e M… de … e da ocupação da Av.ª ….
A usucapião de 18.600m2 determina que o terreno efectivamente possuído e da propriedade da A. seja actualmente de apenas 1.328m2 (19.928m2-18.600m2), confrontando a Norte com a Av.ª …; do Sul com JB, esposa e OC; do Nascente com A… ... e do Poente com ….
Resta aqui referir que não foram dados por provar factos que indiciassem a prática de litigância de má-fé por nenhuma das partes, que se limitaram a fazer um uso correcto do processo, deduzindo pretensões de acordo com os fundamentos que alegaram, ainda que não tenham logrado provar todos os factos que alegaram. Pelo que, não existe qualquer fundamento para condenação de qualquer das partes como litigantes de má-fé (Art. 456º do C.C.).
-…-”
Uma última palavra para nos referirmos aos agravos deduzidos pelos apelados.
Nesse particular e atento ao disposto no nº1 do artº 710º do antigo CPC (e que não tem correspondência no novo CPC uma vez que os agravos foram eliminados) fica prejudicada a apreciação de tais agravos pois, a sentença objecto de apelação deve obter confirmação neste Tribunal da Relação.
DECISÃO
- Assim e pelos fundamentos expostos, os Juízes desta Relação acordam em julgar improcedente a apelação e consequentemente confirmam in totum a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Lisboa, 9-9-2014
Relator: Afonso Henrique C. Ferreira
1º Adjunto: Rui Torres Vouga
3º Adjunto: Maria do Rosário Barbosa