| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa.
I-Relatório:
I-Sociedade de Mediação Imobiliária, intentou ação declarativa, com processo comum sob a forma ordinária, contra JC e mulher FC, pedindo a condenação solidária dos RR “na reparação idónea dos defeitos” no prédio urbano, que especificam e identificam, respetivamente, e na “sua total eliminação, no prazo máximo de 60 dias a contar do trânsito em julgado da sentença, sob pena de pagarem à A, a quantia diária de € 150,00,por cada dia de atraso até cumprimento do teor integral do julgado.”.
Alegando, para tanto e em suma, que:
Por escritura de 08-05-2007, os RR. venderam o aludido prédio – constituído por moradia e terreno – ao Banco…, pelo preço “declarado” de € 7000.000,00, ficando consignado naquela que o prédio se destinava a ser dado em locação financeira à ora A.
Sendo a referida escritura antecedida de contrato promessa de compra e venda entre os RR, na qualidade de promitentes compradores e a A., como promitente compradora.
Na sequência do contrato de locação financeira celebrado entre Banco e a A. (locatária), ficou esta – a quem contratualmente deveria ser vendido o imóvel no fim do contrato – como possuidora daquele, cabendo-lhe pugnar pelo bom estado de conservação do mesmo e reclamar a reparação de defeitos e vícios de construção que o afetem.
Ora o R, marido, por carta de 29-12-2008, veio a declinar a responsabilidade pelos defeitos do imóvel, que o A. denunciou por cartas de 24-11-2008 e 28-12-2008.
E na sequência de vícios constatados em vistoria realizada no dia 5 de Maio de 2010, a A. expôs aos RR. tal situação, por carta de 26-11-2010, solicitando informação quanto à disponibilidade para proceder às necessárias reparações.
Sendo aquela missiva devolvida por “não reclamada”.
Contestaram os RR., arguindo a falta de legitimidade ativa da A., na circunstância de ser uma mera arrendatária, que tem uma promessa de aquisição do imóvel.
E, bem assim, a caducidade do direito de ação da A., por isso que desde pelo menos 24-11-2008, tinha aquela conhecimento das deficiências que apontou, tendo a ação sido proposta depois do prazo de um ano sobre a data da denúncia daquelas.
Impugnando ainda os vícios invocados pela A., que, a existirem, foram provocados pela atuação daquela ao proceder a obras no imóvel, ou pela sua deficiente conservação.
E, invocando direito de regresso contra a empreiteira que construiu o imóvel – “SU”, “caso sejam julgadas improcedentes as exceções deduzidas”.
Rematam com a improcedência da ação, requerendo ainda a “intervenção provocada” da referida empreiteira.
Houve réplica da A., pugnando pela improcedência das arguidas exceções – designadamente, no tocante à de caducidade, alegando que os defeitos em causa na ação apenas foram por si conhecidos na sequência da vistoria realizada pela “P” em 5 de Março de 2010 – e requerendo a intervenção provocada do Banco…, “para conjuntamente com o A. seguir os demais termos da causa, no caso de se concluir que a A., como defendem os RR, não pode estar por si só, em juízo.”, e com o ulterior esclarecimento, a folhas 172, de apenas pretender “formalizar tal incidente, caso o tribunal conclua pela necessidade de assegurar a sua legitimidade activa”.
Por despacho reproduzido a folhas 197, foi admitida a intervenção acessória da “SU, e ordenada a citação desta.
Que não teve lugar, na circunstância de a mesma haver sido declarada insolvente, tendo o processo de insolvência respetivo sido declarado findo.
Sendo, por despacho de folhas 223, declarado findo o incidente.
O processo seguiu seus termos, com dispensa de audiência preliminar, procedendo-se ao saneamento – julgando-se improcedente a arguida exceção de ilegitimidade e relegando-se para final o conhecimento da exceção de caducidade – e condensação.
Contra esta última deduzindo a A. reclamação, totalmente desatendida.
Teve lugar a realização de perícia.
Vindo, realizada que foi a audiência final, a ser proferida sentença com o seguinte dispositivo:
“Pelo exposto julgo a acção parcialmente procedente, porque provada, e, em consequência:
1.Condeno os réus JC e FC a, no prazo de 90 (noventa) dias após o trânsito em julgado desta sentença, procederem à reparação dos seguintes defeitos existentes na moradia referida na Al. A), dos factos provados:
a) Fissuras existentes em várias zonas do imóvel;
b) Infiltração na garagem com origem na laje de cobertura;
c) Infiltração com vestígios evidentes de humidade na zona da cozinha, junto ao equipamento do aquecimento central e rodapés;
d) Assentamento da base de duche e falta de funcionamento do 2º duche, na instalação sanitária da suite principal;
e) Infiltração grave com vestígios evidentes de humidade junto ao equipamento de aquecimento central no quarto da cave;
f) Pedras da lareira em mau estado de conservação;
g) Pedras da soleira da sala mal colocadas;
h) Estores enfolados;
i) Rodapés descolados em várias divisões da casa.
2.Condeno os réus JC e FC no pagamento da quantia de € 150,00 (cento e cinquenta euros) por cada dia de atraso que decorra após o fim do prazo fixado para a reparação dos defeitos sem que seja efectuada a sua integral reparação, revertendo metade dessa quantia a favor da autora Sociedade de Mediação Imobiliária, e metade a favor do Estado.
3.Absolvo os réus JC e FC do mais peticionado pela autora Sociedade de Mediação Imobiliária;”.
Inconformados recorreram os RR., formulando, nas suas alegações, as seguintes conclusões:
“1.A douta sentença recorrida considera erradamente como provados os defeitos apontados no relatório de vistoria a fls. 54 dos autos, por ter sido efectuada por uma empresa especializada, sem que a sua existência tenha sido contrariada por qualquer outra prova;
2.As deficiências apontadas no referido relatório constavam do quesito 2º da base instrutória, incumbindo à Autora a sua prova;
3.Existe falta de fundamentação dos factos da mencionada alínea N), pois não poderiam ser dados como provados pelo simples facto de constarem do referido relatório de vistoria;
4.A sentença em crise procede à condenação genérica dos recorrentes à reparação das fissuras existentes em várias zonas do imóvel, não indicando em que zonas se deverá proceder à reparação;
5.A condenação genérica apenas deverá ter lugar quando ainda não for possível, no momento da sentença, conhecer todos os factos necessários à liquidação;
6.Assim, o Mmo. Juiz a quo deveria ter proferido sentença no sentido de se apurar em liquidação de sentença quais as fissuras a reparar;
7.Não tendo procedido dessa forma, violou o disposto no nº 2 do art. 609º do CPC;
8.Na prova carreada para os autos, é inquestionável que as infiltrações da cave e da garagem ocorrem por falta de impermeabilização da laje de cobertura de aceso à garagem;
9.Igualmente foi provado nos autos que os arranjos exteriores corriam por conta da Autora, e que esta ordenara a impermeabilização da referida laje;
10.Assim, a responsabilidade pela deficiente impermeabilização não pode ser assacada aos ora recorrentes;
11.Não foi efectuada qualquer prova relativamente às deficiências de assentamento da base do duche e falta de funcionamento do 2º duche, para além de constarem do relatório de fls. 54 dos autos;
12.As pedras da lareira não se encontram danificadas, pois são peças consumíveis conforme consta de declarações da testemunha José...;
13.A deficiência relacionada com a má colocação das pedras da soleira da sala tinha sido denunciada pela Autora por escrito de 16.12.2009;
14.A presente acção judicial deu entrada em 4 de Fevereiro de 2011, pelo que já decorrera mais de um ano após o conhecimento da deficiência;
15.Pelo que, nesta parte, a douta sentença violou o disposto no nº 2 do art.1225º do C. Civil;
16.A douta sentença recorrida considerou que não foi feita qualquer prova relativamente ao quesito 27º da base instrutória, ignorando o doc. nº 18 junto pelos Réus em 19 de Agosto de 2014, que não foi impugnado.
17.Face ao referido documento deverá ser dado como provado o mencionado quesito 27º;
18.Termos em que a douta sentença recorrida deverá ser revogada.”.
Contra-alegou a A., pugnando pela manutenção do julgado.
II- Corridos os determinados vistos, cumpre decidir.
Face às conclusões de recurso, que como é sabido, e no seu reporte à fundamentação da decisão recorrida, definem o objeto daquele – vd. art.ºs 635º, n.º 3, 639º, n.º 3, 608º, n.º 2 e 663º, n.º 2, do novo Código de Processo Civil – são questões propostas à resolução deste Tribunal:
- se é de alterar a decisão da 1ª instância quanto à matéria de facto, nos termos pretendidos pelos Recorrentes, retirando, na positiva, as necessárias consequências em sede de mérito da ação;
- se a sentença recorrida, no seu dispositivo, ao condenar os RR. a repararem as fissuras existentes em várias zonas do imóvel, violou o disposto no artigo 609º, n.º 2, do Código de Processo Civil.
***
Consignou-se na sentença recorrida:
“- Factos já considerados assentes no despacho que seleccionou a base Instrutória:
A)Por escritura de compra e venda, outorgada no dia 8 de maio de 2007, perante a notária Patrícia Rizzo Fernandes, com cartório notarial sito na Rua Mouzinho da Silveira, n.º 10 em Lisboa, os réus venderam ao "Banco”, o prédio urbano constituído por moradia e terreno, a que corresponde o lote …, sito em …, Concelho de Sintra, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Sintra sob o n° …, inscrito na matriz da freguesia de Sintra (…) sob o artigo provisório … (antigo artigo n°…) mediante o preço declarado de 700.000 € (setecentos mil euros), tudo conforme consta da certidão junta a fls. 19 a 21, cujo conteúdo aqui se tem por integralmente reproduzido;
B)Na escritura de compra e venda descrita em a) consignou-se que o imóvel aí identificado era destinado pelo banco adquirente "a ser dado em locação financeira à Sociedade de Mediação Imobiliária, ora autora;
C)A escritura de compra e venda identificada em a) foi antecedida da celebração de um acordo denominado "contrato promessa de compra e venda” celebrado no dia 24 de abril de 2006, entre os réus na qualidade de promitentes vendedores e JR, legal representante da autora, na qualidade de promitente-comprador, tudo como melhor consta do doc. junto a fls. 22 a 27, cujo conteúdo aqui se tem por integralmente reproduzido;
D)Estipulou-se, entre outras, nesse contrato promessa de compra e venda que a posse do prédio será transferida para o promitente-comprador na data da outorga da escritura de compra e venda e por aditamento contratual, celebrado no dia 26 de Abril de 2006, convencionou-se que os réus prometiam vender o imóvel ao referido JR ou a quem este viesse a indicar;
E)Na data da celebração do acordo referido em C), o prédio em causa encontrava-se em construção pelos réus, em fase de acabamentos;
F)Entre o "Banco" e a autora foi celebrado o acordo denominado de "Contrato de Locação Financeira Imobiliária n° …”, junto aos autos a fls. 28 a 48 cujo conteúdo aqui se tem por integralmente reproduzido;
G)No âmbito do contrato descrito em F) foi, para além do mais, convencionado, nas Condições Gerais, entre outras, o seguinte:
Cláusula 18.1 - "O Locador promete vender ao Locatário o ImóveI no termo do Prazo Contratual, contra o pagamento do Valor Residual. ... "
Cláusula 3.1 - "O Locatário tomará posse efectiva do Imóvel contra a assinatura do presente contrato, nos termos legalmente exigidos"
Cláusula 3.3 - "Uma vez na posse do Imóvel, o Locatário não poderá deduzir contra o Locador qualquer reclamação com fundamento no estado do Imóvel, ou accionar qualquer direito ou procedimento, alegando defeitos ou vícios do mesmo, aparentes ou ocultos, mesmo que deles resulte restrição ou impedimento ao uso normal do mesmo."
Cláusula 9.5 - "O locatário deverá ainda informar o Locador, previamente e por escrito, de qualquer acção relativa ao Imóvel que pretenda propor contra terceiros."
H)A autora enviou ao réu a carta, datada de 24/11/2008, cuja cópia se encontra junta a fls. 115 e que se tem aqui por integralmente reproduzida;
I)Em resposta à carta referida em H) o réu enviou à autora a carta, datada de 28/11/2008, cuja cópia se encontra junta a fls. 50 e que se tem aqui por integralmente reproduzida;
J)Em resposta à carta referida em H) o réu enviou ainda à autora a carta, datada de 29/12/2008, cuja cópia se encontra junta a fls. 51 e que se tem aqui por integralmente reproduzida;
K)A autora enviou ao réu a carta, datada de 26/11/2010, cuja cópia se encontra junta a fls. 87 e 88 e que se tem aqui por integralmente reproduzida; L) A carta descrita em K) veio devolvida com a menção "Não reclamado";
M)A autora enviou ao "Banco" a carta datada de 6/01/2011, junta a fls. 92 e cujo conteúdo aqui se tem por integralmente reproduzido, onde para além do mais refere: " (...) Deste modo, para os fins do estipulado na cláusula 9.5 das Condições Gerais de Contrato de Locação Financeira Imobiliária n° … entre nós celebrado, vamos judicialmente demandar os vendedores para exigir a reparação dos defeitos e vícios que afectam o imóvel";
- Resultantes da resposta à base instrutória:
N)Nos princípios de Maio de 2010 a autora solicitou uma vistoria ao imóvel descrito em A), que foi concluída em 5 de Maio de 2010, na sequência da qual foram apontados os seguintes problemas nesse imóvel:
a)-Fissuras em várias zonas do imóvel;
b)-Infiltração na garagem com origem na laje de cobertura - verificando-se a existência de vestígios de humidade na laje e que quando chove existe infiltração grave nesta zona;
c)-Infiltração com vestígios evidentes de humidade na zona da cozinha, junto ao equipamento do aquecimento central e rodapés;
d)-Pavimento da cozinha em desconformidade com o material contratado especialmente ao nível da coloração normal deste tipo de cerâmico;
e)-Os portões de entrada apresentam problemas nos automatismos, nomeadamente, no portão mais pequeno a abertura automática não funciona e no portão maior aquando da abertura provoca um ruído anormal perturbador;
f)-Deficiências no pavimento de soalho no qual se verifica ondulação em várias zonas do imóvel especialmente na sala, existindo algumas juntas descoladas e com desnível;
g)-Na clarabóia central um dos vidros está fosco e com sinais de infiltração;
h)-Na instalação sanitária da suite principal verifica-se que a base de duche teve um assentamento e o 2° duche não funciona;
i)-Infiltração grave com vestígios evidentes de humidade junto ao equipamento de aquecimento central no quarto da cave;
j)-Deck compósito no exterior em mau estado com ondulação criando desníveis em várias zonas;
k)-Pedra das lareiras em muito mau estado de conservação colocando dúvidas sobre a segurança da sua futura utilização;
l)-Pedras da soleira da sala mal colocadas;
m)-Todos os estores estão enfolados;
n)-Vários rodapés descolados em várias divisões da casa.
O)As fissuras referidas na alínea N-a) têm origem ao nível da camada de reboco/ estuque/pintura;
P)Na sequência das conclusões apresentadas pela referida vistoria a autora enviou à ré a carta referida em K);
Q)O piso da cozinha corresponde ao que foi pedido e aceite pela autora e nele não se constataram a existência de quaisquer manchas ou diferenças de coloração quando foi realizada a perícia ordenada nos autos;
R)Os problemas nos automatismos dos portões de entrada do imóvel descrito em A) foram denunciadas pelo administrador da autora José Salazar Rodrigues, por emails datados de 17 /11/2009 e 16/12/2009;
S)O prazo de garantia dos referidos portões é de 2 anos:
T)Os problemas de ondulação no pavimento do soalho do imóvel descrito em A) foram denunciadas pelo administrador da autora JR, por email datado de 16/12/2009;
U)A autora procedeu à limpeza da clarabóia com jactos de água de elevada pressão, provocando desgaste no silicone;
V)Na sequência de uma reclamação apresentada pela autora no início de 2009, a ré, no Verão seguinte, substituiu todos os rodapés do imóvel;
W)A autora removeu na totalidade o deck referido em N-j)”.
Tendo-se julgado não provado que:
“A)Os problemas elencados em N) dos factos provados são os mesmos que constavam da carta descrita em H) dos factos provados;
B)As fissuras do imóvel descrito em A) foram denunciadas pelo administrador da autora JR, por email datado de 16/12/2009;
C)A fissuração ao nível de rebocos, ou fendilhações ao nível de estuques, foram provocadas pelas diversas obras realizadas pela autora no imóvel;
D)A infiltração na garagem da autora foi provocada pelas obras na laje de cobertura de acesso à mesma, realizadas em 8 de Maio de 2007, sem a impermeabilização devida;
E)A infiltração na cozinha do imóvel descrito em A) dos factos provados foi denunciada pelo administrador da autora JR, por email datado de 16/12/2009;
F)A infiltração na cozinha resulta da má execução da rede de rega, pois a rega do exterior está a apontar para a parede onde se verificam as infiltrações;
G)A diferença de coloração existente nos referidos mosaicos resulta do facto de ter sido vertido um líquido, por parte da autora, que provocou a mancha existente;
H)A autora substituiu algumas réguas do soalho de madeira devido a uma infiltração ocorrida por sua responsabilidade;
I)As infiltrações da clarabóia do imóvel descrito em A) dos factos provados foram denunciadas pelo administrador da autora JR, por email datado de 16/12/2009;
J)A autora procedeu à colocação de estores de cobertura da clarabóia, com perfuração das telas, o que poderá provocar infiltrações;
K)A autora não procedeu à limpeza das grelhas de drenagem da água, o que poderá provocar infiltrações e humidades no quarto da cave;
L)A existência de pedras da soleira da sala mal colocadas foi denunciada pelo administrador da autora JR, por email datado de 16/11/2008;
M)O prazo de garantia dos estores colocados no imóvel é de dois anos;”.
Vejamos.
II –1– Da impugnação da decisão da 1ª instância quanto à matéria de facto.
1.Consideram os Recorrentes que os problemas apontados na alínea N) dos factos provados, “não poderiam ser dados como provados pelo simples facto de constarem do relatório de vistoria.” Junto como doc. n.º 7 com a petição inicial.
Daí retirando a “falta de fundamentação” da decisão quanto à matéria de facto, nessa parte.
Ora, como é bom de ver, o que assim se substancia é um erro de julgamento – a prova, pretendidamente única, tida em conta pela 1ª instância, para julgar os correspondentes factos como provados, seria insuficiente nesse plano – que não uma situação de efetiva ausência de fundamentação.
Aquela, mesmo atendendo apenas ao alegado pelos Recorrentes, existe, embora não sendo considerada bastante pelos mesmos.
Sendo que na motivação da decisão da 1ª instância quanto à matéria de facto, se consignou a propósito:
“- AL. N): Tais factos mostram-se comprovados em função da apresentação do relatório da vistoria constante a fls. 54 a 86 dos autos, do qual consta a vistoria, a identificação do imóvel e dos defeitos nele detetados, conjugado ainda com o depoimento da testemunha PF que confirmou saber vistoria tinha sido pedida. De todo o modo diga-se que os réus, na sua contestação também não colocaram em causa - não impugnaram - a alegação feita pela ré (leia-se, “pela A.”) de que foi pedida a vistoria em causa (ver artigo 19° da contestação), nem tão pouco coloca em causa que o relatório da vistoria tenha apontado os problemas em causa. O que não aceita é que esses problemas constituam defeitos de construção ou sejam diferentes dos que anteriormente foram comunicados, o que é que diferente.”.
Pois bem.
2.Não se acolhe a interpretação feita na sentença recorrida – e que a A. procura recuperar nas suas contra-alegações – no sentido de que os RR. não colocaram em causa a verificação dos “problemas” em causa, apenas não aceitando que aqueles constituam defeitos de construção ou sejam diferentes dos que anteriormente foram comunicados.
Certo é que os RR. impugnaram as “deficiências” indicadas no artigo 8º da petição inicial – comunicadas por carta de 24-11-2008 – alegando ainda que “As deficiências apontadas na vistoria efectuada pela PY e repetidas na carta de 26.11.2010, são as mesmas que já tinham sido anteriormente denunciadas pela A.”, cfr. artigos 18, 20 da contestação.
Impugnando ainda “o teor do relatório de vistoria junto como doc. 7 com a p.i.”, cfr artigo 57 da contestação.
Assim, e para lá de pretender identificar as “deficiências” apontadas na vistoria concluída em 05-05-2010, comunicadas pela missiva de 26-11-2010, com as “anteriormente denunciadas pela A.” através da carta desta de 24-11-2008, ponto é que os RR. acabam por impugnar a existência das “deficiências” apontadas na sobredita vistoria.
De resto, ilustrando essa postura impugnatória – e sem tecermos considerações quanto à lisura da “técnica” adotada – temos que os RR., procurando demonstrar – em subsidiária linha de defesa, e para o caso de se provarem tais “deficiências” – dever-se o problema a ato da A. ou de quem habita no imóvel, reportam-se sempre – e na parte em que não alegam a caducidade do direito da A. – à “eventual” fissuração…infiltração na cozinha…diferente coloração do pavimento da cozinha…deficiências de deck, quando não impugnam diretamente uma específica e individualizada “deficiência”, v.g. nos artigos 33, 42 e 43, da contestação.
*
3.Isto posto e na consideração de assim procederem os Recorrentes, neste segmento, a uma impugnação em bloco – desconsiderante do dever de especificação consagrado no artigo 640º, n.º 1, corpo e alínea a), do Código de Processo Civil – limitar-nos-emos a referir:
No que tange ao relatório de vistoria, trata-se de um elemento de prova que – tal como ocorreria com relatório de perícia determinada pelo Tribunal, cfr. artigos 389º, do Código Civil e 489º, do Código de Processo Civil – está sujeito à livre apreciação do tribunal, cfr. artigo 607º, n.º 5, 1ª parte, do Código de Processo Civil.
Sendo que a prova testemunhal produzida converge – com a ressalva resultante do que se dirá infra, em II -1 -4. e 6. – com o que daquele relatório resulta.
Desde logo, a testemunha PF, Arquiteto, teve conhecimento de ter sido solicitada uma vistoria pela A., embora não saiba precisar a data.
Nas suas visitas à casa dos autos – sendo que prestou serviços relativos àquela, “salvo erro”, em meados de 2007/2008, verificou não existir um único local onde não existam “fissuras, infiltrações, causados por diversos tipos de origens.”.
E, assim, também na cozinha, que “tem uma infiltração junto das janelas provocada pela parte exterior da casa não ter isolamento. Está visível”.
Havendo fissuras “Pela sala toda. Junto aos tetos”, e também “infiltrações no corredor”.
Existindo “um problema grave naquele acesso à garagem e na sala em redor da garagem que, julgo eu, sem qualquer tipo de testes, agora, mas visualmente ao que lá demonstra essa situação existe uma junta de dilatação que faz a união a uma parte exterior que fica por cima desse acesso à garagem que tem uma chaminé que vem do telhado que julgo que é a origem das águas para o acesso à garagem.
Depois existe outra infiltração que é nas paredes laterais à sala exterior portanto para a sala que está colada à garagem existe aquilo que, em princípio, poderá estar a acontecer é que não foi feito correctamente os isolamentos exteriores e a água ao acumular-se naquela zona exterior a nível de pavimento começa de facto a infiltrar-se e vai para o pavimento, para a laje por baixo do pavimento de madeira que está nessa sala. Acho que não tem assim grande dificuldade de ver a origem. Está visível e ainda por cima como é uma humidade ascendente portanto ela está vindo sempre do solo... não tem assim muito por onde ...”.
E, relativamente à infiltração na zona da garagem “Essa existe. Está lá visível. Está lá a fazer estalactites a vir do telhado. E como tem uma junta de dilatação nessa zona ...”.
Estando “completamente visível” a humidade na laje e as infiltrações na cave.
Sendo quanto à parede exterior da cozinha, que “é preciso tirar a pedra. Supostamente quando fizeram o revestimento da pedra não fizeram o isolamento por detrás da pedra e neste momento quando chove ou quando há de facto humidades causadas pelo terreno que está no exterior que ele julga a qualquer tipo de sistema de rega absolutamente nada. Vamos lá a ver uma coisa. Quando nós temos um automóvel fechamos os vidros é para não entrar nada lá dentro. Uma casa é exatamente o mesmo. Temos que utilizar materiais que permitam que durante o inverno e durante o Verão a atitude seja a mesma no interior”.
E, confrontado com as fotografias do relatório de perícia: “Esta fissura existe em vários locais, pronto. Tanto esta, como esta. Este tipo de patologias existem espalhadas pela casa toda. É sempre o mesmo tipo de patologia. É sempre. A casa é toda ela ...”
Respondendo a pergunta do mandatário da A: “Dr. se me pergunta se está muito pior à data de hoje ou a esta data quando eu vi pela primeira vez claro que sim. O que eu estou a apostar é que de facto algumas evidências que existiam já demonstravam que iam dar problemas. Neste momento é lógico que está muito pior, não tem nada a ver.”.
Não sendo pois exato que, de relevante, esta testemunha se haja limitado a dizer que tinha “ideia de que a vistoria tinha ocorrido.”
Acresce que também a testemunha da A. JC, amigo do legal representante da A. e visita da casa, se referiu ao estado “lastimoso” daquela, esclarecendo referir-se a “humidades, infiltrações, bolores”, “nos cantos, em cima está a saltar tinta, que eu me lembre, problemas desses”.
E, bem assim, quanto à sala, que “A nível de humidades eu sei que tem alguns problemas com os rodapés. No teto estou a lembrar-me ...”, “Fissuras tem e tem também, por acaso, outro dia sentei-me ao pé da lareira a fumar um cigarro e de facto as pedras estão saídas ... há ali uns problemas (…) Há uma diferença. Penso que não estão bem encaixadas, parece que estão umas mais fora do que dentro.”.
Quanto à “garagem eu sei da sala cá de baixo, não me recordo assim muito bem, mas sei que a parede exterior quando se entra na sala onde vimos o jogo, a parede tem humidades e infiltrações e vê-se que a tinta estava meio saída devido à humidade.”.
Por igual a testemunha da A., MA, arquiteto, que acompanhou a vistoria, confirmou a existência de fissuras em várias zonas do imóvel, referidas no relatório da perícia.
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4.Quanto à “clara contradição” entre os teores da alínea N)-d) e da alínea Q) dos factos provados.
Está em causa a afirmação, na primeira, de que o “Pavimento da cozinha (está) em desconformidade com o material contratado especialmente ao nível da coloração normal deste tipo de cerâmico”, enquanto na segunda se refere que “O piso da cozinha corresponde ao que foi pedido e aceite pela autora e nele não se constataram a existência de quaisquer manchas ou diferenças de coloração quando foi realizada a perícia ordenada nos autos;”.
A oposição – desde que se tomem os “problemas apontados na vistoria concluída em 5 de Maio de 2010”, como “problemas de existência constatada”, como se nos afigura dever ser – é na verdade incontornável, não colhendo o – salvo o devido respeito – incongruente percurso discursivo da A./recorrida, cujo fio lógico é para nós inatingível, na sua tentativa de obnubilar tal contradição, vd. folhas 13 das contra-alegações respetivas.
Sendo de assinalar, a propósito, que na motivação da decisão da 1ª instância quanto à matéria de facto se consignou, relativamente ao provado da alínea Q:
“A testemunha HC, fornecedor do pavimento em causa, referiu ter-se deslocado ao local na sequência de queixa apresentada pela autora e, estando lá o legal representante da mesma, apenas foram apresentadas queixas de manchas e não que não tivesse sido aplicado o material pretendido, e confirmou a aplicação do material descrito no documento de fls. 399, que, segundo declarações de réu, respeita a alterações pedidas e aceites pela autora, o que é também demonstrado no mapa de alterações a fls. 123 dos autos. A inexistência das manchas é comprovada pelo relatório pericial, a fls. 337, facto que determinou a inclusão nos factos não provados do teor da al. G) dos factos não provados, na medida em que os mesmos pressupunham que se desse como provado que a diferença de coloração existe.”.
Recordando-se ser o seguinte o teor da sobredita “al. G) dos factos não provados: “A diferença de coloração existente nos referidos mosaicos resulta do facto de ter sido vertido um líquido, por parte da autora, que provocou a mancha existente;”.
Assim – e confirmando-se em absoluto quer o sentido e alcance do convocado depoimento da testemunha HC, na sua conjugação com o documento e mapa de alterações referenciados, quer o teor do relatório da perícia determinada pelo Tribunal, a citadas folhas 337 – impõe-se dirimir a contradição justamente equacionada.
O que passa necessariamente – em vista do considerado quanto à fundamentação do decidido por reporte às alíneas em confronto – pela supressão, que se determina, da dita alínea N)-d).
Com procedência, aqui, das conclusões dos Recorrentes.
Mas sem que o assim verificado haja determinado prejuízo para os Recorrentes, e posto que como da sentença recorrida se alcança, não foram os RR. condenados a reparar um tal “defeito”, antes nela se havendo julgado que “Na verdade, no que respeita ao alegado defeito referido em N-d) dos factos provados (Pavimento da cozinha em desconformidade com o material contratado especialmente ao nível da coloração normal deste tipo de cerâmico), resultou provado que não foi aplicado material não contratado e que não existe qualquer diferença de coloração do chão - al. Q) dos factos provados. Não se mostra portanto comprovada a existência de defeito, pelo nada há a reparar.”.
5.No tocante à “responsabilidade” pela situação de infiltração na cave.
Contra primeira aparência, está em causa, no ponto 3. do corpo das alegações dos Recorrentes, uma questão de facto – em rigor colocada sem a autonomização desejada pelo artigo 640º, n.º 1, alínea a), do Código de Processo Civil – qual seja a do não provado da matéria da alínea D) dos factos não provados, a saber, recorda-se, que “A infiltração na garagem da autora foi provocada pelas obras na laje de cobertura de acesso à mesma, realizadas em 8 de Maio de 2007, sem a impermeabilização devida;”.
Na fundamentação do não provado de tal matéria, considerou-se na sentença recorrida:
“Os peritos rejeitaram tal facto no relatório complementar a fls. 379, salientando que a infiltração acontece na parte mais alta da pendente da laje e na junção desta com a parede exterior da casa que faz parte do projeto. A testemunha PF, arquiteto, confirmou que foi feita regularização da pendente com betonilha com isolamento e um furo na Laje para o qual a água escorre, mas afirmou que esse furo está a mais de 5 metros do local onde existem as infiltrações, apontando assim no mesmo sentido que os peritos. Não se fez portanto prova do facto em causa, prova essa que cabia aos réus.”.
Pretendendo os Recorrentes, por um lado, e com invocação da “peritagem colegial” e do “relatório complementar a fls. 379”, que “o relatório pericial indicou que a razão da infiltração era decorrente da falta de impermeabilização da laje”.
E, por outro, que “quando os RR. entregaram a moradia à Autora, a laje de cobertura de acesso à garagem não estava terminada, pois integrava-se (nos) arranjos exteriores que seriam levados a cabo pela Autora”.
Tendo sido aquela a “encomendar” o trabalho de impermeabilização da Laje à testemunha PF, sendo aquele executado pela sua empresa a (…) Construção Civil.
O que sustentam convocando as declarações do Réu JVC, e os depoimentos das testemunhas PF e AR.
Começará por se observar que apenas o Réu JC referiu – em consonância, portanto, com o por ele alegado na contestação – que “o imóvel foi vendido ao Autor sem arranjos exteriores.”. E que nesses arranjos se incluía o isolamento da laje de cobertura do acesso à garagem.
Ora, sem prejuízo de se aceitar que os trabalhos de ajardinamento devam ser entendidos como “arranjos exteriores”- por vezes deixados ao encargo do adquirente – já no tocante ao efetivo acabamento de uma laje de cobertura de acesso a uma garagem, que fica exposta, não se aceita, na falta de outra prova, que a impermeabilização daquela seja recondutível a tal categoria de “arranjos” e subtraída à responsabilidade do construtor/vendedor do imóvel.
Note-se aliás que no contrato promessa de compra e venda – a folhas 22-27 – se consignou, na cláusula 1ª, n.º 2, que:
“2. O prédio em causa será vendido nas seguintes condições:
a) construído em execução de projectos aprovados pela Câmara Municipal de Sintra no processo n.º (…) e ao abrigo da licença de construção n.º (…) emitida pela referida Câmara Municipal em 13.03.2004, cujas cópias se anexam ao presente contrato (anexos 2 e 3);
b) totalmente construído e equipado de acordo com a lista de acabamentos que se anexa ao presente contrato (anexo 4);
c) livre e desembaraçado de quaisquer ónus ou encargos, e devoluto de pessoas e bens.”.
E que na escritura de compra e venda respetiva – vd. folhas 18-21 – se consignou a declaração de venda do “prédio urbano onde atualmente se encontra construída uma moradia unifamiliar”, sem qualquer referência ressalvando o estado de acabamento em que aquela se encontrasse.
Depois, da circunstância de a testemunha PF haver executado, através da sua empresa, em 2007-2008, os trabalhos de regularização da laje, por cima do acesso da garagem, “através de uma betonilha e isolamento da mesma para que a mesma zona, a zona tivesse pendente, ou seja, quando chove, neste momento a água é encaminhada para um ralo e posteriormente vai para uma zona de águas pluviais para de facto essa água desaparecer”, não decorre o provado de que “A infiltração na garagem da autora foi provocada pelas obras na laje de cobertura de acesso à mesma, realizadas em 8 de Maio de 2007, sem a impermeabilização devida;”.
Desde logo, por isso que com tais obras, e nas palavras da mesma testemunha, se procurou pôr termo à situação preexistente, a saber: “Aquilo que estava lá na altura é que quando chovia não tinha pendente” – e, não estando a laje isolada, como o Réu assumiu – “as águas faziam uma poça.”.
Tendo-se assim tratado de retificar e completar…o que – como é do senso comum – já por si era causa de potenciais infiltrações através da laje.
Deste modo, se porventura a regularização com betonilha e o isolamento aplicado pela empresa da testemunha, não foram bastantes para obstar a infiltrações através da laje de cobertura de acesso à garagem, ponto é também que não está provado que hajam agravado a situação que decorreria da anterior falta de inclinação da laje para escoamento… e ausência absoluta de isolamento.
Não tivessem sido levadas a cabo tais obras e, como se nos afigura de inarredável lógica, as infiltrações através da laje de cobertura da garagem – que os Recorrentes referem ter a peritagem apontado como tendo causa no “facto de não existir um revestimento que possa garantir o isolamento”, e de não ter a laje “revestimento hidrófogo” não sendo a “betonilha (…) suficiente para evitar infiltrações” – não deixariam de se manifestar, porventura ainda com maior expressão.
Isto sem prejuízo da exatidão do referido na motivação da decisão da 1ª instância quanto à matéria de facto, relativamente à consignação, no relatório adicional da peritagem ordenada pelo Tribunal – a folhas 379 – de não estar a “obra posterior” da A. “relacionada com a infiltração grave que existe sob a laje de cobertura da garagem devido ao facto da infiltração estar a acontecer na parte mais alta da “pendente” da laje e na junção desta com a parede exterior da casa a qual faz parte do projecto.”
E, de como mais naquele relatório se assinala, existir “uma outra parede exterior, sem revestimento no topo, com sinais de humidade no exterior, apoiada na superfície da laje de cobertura, referente à conduta e saída de fumos da lareira, sob a qual aparecem as infiltrações no teto da garagem pelo que poderá ser no deficiente isolamento superior desta parede exterior que pode estar a origem destas infiltrações da garagem.”.
*
Com improcedência assim, por igual nesta parte, das conclusões dos Recorrentes.
6.Continuando nesta senda impugnatória – e desta feita com individualização factual adentro a matéria da alínea N) dos Factos provados –insurgem-se os Recorrentes, especificamente, contra o provado de que “Na instalação sanitária da suite principal verifica-se que a base de duche teve um assentamento e o 2° duche não funciona”.
Reproduzindo “todos os argumentos expendidos” quanto à matéria da alínea N) dos factos provados, e convocando os depoimentos das testemunhas PF e MA.
Dando-se assim também por reproduzidas as considerações feitas supra, em 3., quanto ao alcance probatório do relatório da vistoria levada a cabo pela PY.
No que tange aos depoimentos das indicadas testemunhas, temos que os mesmos confirmam o teor daquele relatório no tocante à questão do assentamento.
Assim sendo que PF, como do próprio excerto transcrito resulta, apontou o problema do piso da casa de banho da suite principal e o não escoamento da água por via da utilização de diâmetros de tubos não próprios.
Tendo anteriormente, a perguntas do mandatário da A., referido, perante uma fotografia junta aos autos, da casa de banho da suite principal, que “Eu tive oportunidade de assistir a um trabalho que foi feito na altura, que levantaram o pavimento e tentaram remediar a situação que lá estava…não escoava a água”.
A testemunha MA – arquiteto e das relações de amizade do representante da A., sendo habitual visita da casa – teve conhecimento do resultado da vistoria realizada pela “PY”, que verificou, sendo que confirma a questão do “assentamento”, não se recordando quanto ao 2º duche.
Concedendo-se – agora em vista de uma específica impugnação, e da fundamentação respetiva–que o provado do não funcionamento do 2º duche apenas com base no relatório da “vistoria” feita pela PY, resulta insuficientemente apoiado, tendo em atenção que “A prova assenta na certeza subjetiva da realidade do facto, ou seja, no (alto) grau de probabilidade de verificação do facto, suficiente para as necessidades práticas da vida”,[1] que não na simples probabilidade da verificação daquele, correspondente à mera verosimilhança.
Sendo pois de eliminar, na alínea N)h), dos factos provados, o 2ª segmento, com o teor: “e o 2° duche não funciona”.
Nesta medida procedendo aqui as conclusões dos Recorrentes.
7.Prosseguindo, nesta segunda via de impugnação especificada, mais rejeitam os Recorrentes o demonstrado da matéria constante da alínea N) k) dos factos provados, sustentando que face ao depoimento da testemunha JP – técnico responsável pela instalação do recuperador de calor – “as pedras não estão em mau estado de conservação”.
E, desse modo, pretendendo fazer sobrelevar tal depoimento sobre os de “várias testemunhas” que “alegaram que as pedras estavam em mau estado de conservação”.
Pois, que se tratariam aquelas, segundo esse privilegiado depoimento, de “peças consumíveis que têm necessariamente de ser substituídas após a utilização” (SIC).
Logo se dirá ser a primeira vez que somos confrontados com a desinibida afirmação de que as “pedras” que revestem o interior de uma lareira – vd. n.º 5, a folhas 74 – são “peças consumíveis” cuja substituição se impõe após utilização.
É claro que tudo o que está sujeito a uso…está sujeito a desgaste.
Mas não se pretenda ser normal que as pedras de uma lareira de uma casa de habitação, comprada nova em Maio de 2007, apresentem, em Maio de 2010 – após três anos de uso – mais do que os habituais sinais desse uso, efetiva degradação, apontando para a necessidade da sua substituição.
Tanto mais quanto é certo que se trata de lareira com recuperador, e em que, portanto, as ditas pedras não estão em contacto direto com o fogo e a lenha.
O que se verifica é que os Recorrentes, pela pena do seu advogado, deturpam – raiando, pelo menos, a má-fé – o que a testemunha efetivamente referiu.
Assim esclarecendo aquela – que trabalha “por conta própria” em recuperadores de calor – ter procedido à instalação do recuperador de calor na lareira casa em questão, e que depois de tal instalação foram – ele e funcionários seus – “talvez em 2009/2010”, por terem sido chamados.
“Havia umas peças danificadas no recuperador de calor”, “Havia duas ou três peças danificadas”, “Foram substituídas duas ou três peças”.
“Aquilo são peças que estão em contacto com o fogo, em contacto com a lenha, portanto são peças que sofrem desgaste e de tanto em tanto tempo terão que ser substituídas”.
Reiterando que “Eu a única intervenção que fiz na casa foi no recuperador”.
E à pergunta do Advogado da A., sobre se a sua intervenção nada teve a ver com a colocação de pedras ou a retirada de pedras: “Não, só recuperador de calor”.
Improcedendo pois, nesta parte, e sem necessidade de maiores considerações, as conclusões dos Recorrentes.
8. Sustentando tratar-se o “defeito” apontado às pedras da soleira da sala, na “vistoria” de 2010, do mesmo já referido, no email enviado pela A., em 16-11-2008, quanto à soleira da porta da sala, concluem os Recorrentes pela caducidade do direito da A.
Assim impugnando, nessa correspondente parte, o não provado da matéria da alínea L), dos factos não provados.
Sendo que se considerou na motivação da decisão da 1ª instância quanto à matéria de facto.
“- AI. L): O referido mail - fls. 118 - apenas refere "soleira da porta da sala continua por reparar”.
Na al. N-l) dos factos provados identifica-se como defeito "pedras da soleira da sala mal colocadas". Mais uma vez consideramos inexistirem elementos suficientes para que se possa considerar provado que estamos perante a mesma realidade.”
Efetivamente, no mail de 16-12-2009, a folhas 118, o representante da A. refere que “A soleira da porta da sala continua por reparar”.
Sendo que a “vistoria” concluída em 07-05-2010 – ou seja, menos de cinco meses depois – se refere a “Pedras da soleira da porta mal colocadas”.
Não vindo alegado que nesse ínterim haja tido lugar qualquer intervenção na dita soleira, apenas podemos concluir – de acordo com o mais elementar senso comum – que a reclamada reparação – em reiteração – da soleira se reportava à má colocação das pedras daquela.
Até porque a “má colocação” das soleiras de uma porta é defeito coetâneo…da colocação, e, logo, existente desde aquela.
Não sendo assim razoável pretender que no seu mail de 16-12-2009 o representante da A. se referiu a outros defeitos, que não à preexistente má colocação das pedras da soleira, dos quais assim nem teria cuidado de reclamar na missiva de 26-11-2010.
Posto o que, suprimindo-se a alínea L) dos factos não provados, se acrescentará uma alínea X, ao elenco dos factos provados, com o seguinte teor:
“X)O administrador da autora JR, no email datado de 16/12/2009, quando afirma continuar por reparar a soleira da porta da sala, refere-se à existência de pedras da soleira da sala mal colocadas.
As consequências de tal circunstância, em sede de caducidade do direito da A., serão equacionadas infra.
Com procedência, neste plano de facto, das conclusões dos Recorrentes.
9.Finalmente, sustentam os Recorrentes estar provado, através do documento n.º 18, junto aos autos em 19 de Agosto de 2014 – vd. folhas 402 – que o prazo de garantia dos estores colocados no imóvel é de dois anos.
Assim se insurgindo contra o não provado da matéria do artigo 27º da base instrutória (alínea M dos factos não provados).
Na motivação da decisão da 1ª instância quanto à matéria de facto, considerou-se que “Nenhuma prova se fez de tal facto”.
O que assim se mostra desconforme com a realidade processualmente adquirida, e posto que no sobredito documento – quanto ao qual a A. se limitou a referir que “nada aproveita(m) aos factos que a Ré pretende provar”, sem por em causa a veracidade do mesmo – o fornecedor de estores para a obra respetiva refere que a garantia dos mesmos, “montados em 11-09-2006 é de dois anos e terminou essa garantia em 12-09-2008.”.
Certo a propósito que como refere João Cura Mariano,[2] “Nas obras de curta durabilidade, apesar de efectuadas em imóveis destinados a uma longa duração, continua a vigorar o regime geral dos prazos de caducidade.”.
E que tal prazo de garantia de dois anos se mostra conforme ao regime geral estabelecido no artigo 1224º, do Código Civil, sobrelevante quando se não faça prova da estipulação de prazo mais favorável ao dono da obra.
Tendo-se pois que é de eliminar a alínea M) dos factos não provados, acrescentando-se uma alínea X) ao elenco dos factos provados, com o seguinte teor:
“Y) O prazo de garantia dos estores colocados no imóvel é de dois anos.”.
Com procedência, também nesta parte, das conclusões dos Recorrentes.
II– 2–Da repercussão da alteração da matéria de facto no mérito da ação.
1.Como consequência da parcial procedência da deduzida impugnação contra a decisão da 1ª instância quanto à matéria de facto, temos, desde logo, carecer de fundamento a condenação dos RR. na reparação do “2º duche”, cujo não funcionamento ficou por provar.
Mas também a caducidade do direito da A. à reparação da soleira da porta e dos estores.
Quanto à primeira, tendo a A. denunciado o correspondente defeito, o mais tardar, em 16 de Dezembro de 2009, decorrido era já, à data da propositura da presente ação – em 04 de Fevereiro de 2011, o prazo de um ano para o exercício do correspondente direito à eliminação do defeito, cfr. artigo 1225º, n.ºs 1, 2 e 3, do Código Civil.
No tocante aos segundos – mesmo desconsiderando a data referida pelo fornecedor como sendo a da instalação dos estores, e tendo em conta a data, mais recente da compra e venda do imóvel, em 08 de Maio de 2007, como se nos afigura mais conforme à teleologia da norma – sempre estaria ultrapassado, à data da propositura da ação, o prazo de exercício do direito à reparação, de dois anos, igualmente consignado no artigo 1224º, n.º 2, do Código Civil.
Com procedência, neste plano, das conclusões dos Recorrentes.
II–3–Da acusada “condenação genérica”.
Alegam os Recorrentes que a proferida condenação na reparação das fissuras existentes em várias zonas do imóvel, se revela “imprecisa e vaga nos seus contornos” – já por não referenciar as zonas do imóvel em que tal se verifica, já por não discriminar as paredes, e se são exteriores ou interiores, para além de não especificar se se trata das fissuras existente à data da instauração da ação, em 4 de Fevereiro de 2011, ou à data da “vistoria” – 05-05-2010, ou também as fissuras que tenham aparecido após o termo da garantia, em 08-05-2012.
Posto o que, tendo a sentença recorrida resolvido “proceder a uma condenação genérica”, teria violado o disposto no artigo 609º, n.º 2, do Código de Processo Civil.
Dispõe o supracitado normativo que “Se não houver elementos para fixar o objeto ou a quantidade, o tribunal condena no que vier a ser liquidado, sem prejuízo de condenação imediata na parte que já seja líquida.”.
Constituindo tal condenação no que vier a ser liquidado, como anotam José Lebre de Freitas, A, Montalvão Machado, Rui Pinto,[3] ela própria, uma condenação genérica.
A condenação na reparação das fissuras existentes em várias zonas do imóvel, foi a possível, na circunstância, emergente da instrução e julgamento da causa, de se tratar de plúrimas fissuras, existentes em toda a habitação, e que, como provado está, têm origem ao nível da camada de reboco/estuque/pintura.
Ou seja, e em suma, trata-se de uma circunstância constante no conjunto da habitação. Verificando-se, nas palavras da testemunha PF, “Na casa toda. Pela casa toda. Não existe um único local onde não haja fissuras, infiltrações”.
Retirando-se dos depoimentos prestados e das fotografias juntas aos autos, que aquelas se verificam tanto ao nível interior como exterior.
Carecendo de fundamento, nessa circunstância, e outro objetivo prático não se vislumbrando, pretender mapear as fissuras…em liquidação.
Trata-se, repete-se, de uma situação constatável no conjunto de uma habitação que está perfeitamente identificada.
E, como refere a A. nas suas contra-alegações, quer os RR. quer quem receba instruções para executar os trabalhos de reparação, não terá dificuldade em verificar os exatos pontos do imóvel onde se localizam as fissuras.
Naturalmente que, não tendo sido alegados factos supervenientes, estão em causa apenas as fissuras alegadas na petição inicial – e verificadas no relatório pericial de 17-02-2014, a folhas 335 – sem prejuízo de a dimensão e aspeto das mesmas se poder ter entretanto alterado.
Com prejuízo, portanto, das “preocupações” dos Réus/recorrentes, relativamente à determinação da data das fissuras surgidas após as referidas na petição inicial…
Trata-se pois de uma condenação com objeto determinado não carecido de qualquer liquidação.
A questão colocar-se-ia de resto nos mesmos termos, no exemplo porventura mais gritante, de condenação no corte de vegetação espontânea que, comprovadamente, tivesse aparecido em várias zonas de toda uma propriedade.
Condenação no que se liquidar, nesse caso…para quê?
***
Improcedem pois, também neste segmento, as conclusões dos Recorrentes.
III–Nestes termos, acordam em julgar a apelação parcialmente procedente, e revogam a sentença recorrida, no segmento em que condenou os RR. a reparar a falta de funcionamento do 2º duche, na instalação sanitária da suite principal, a má colocação das pedras da soleira da porta da sala e o enfolamento dos estores,------------------------------------------------------------------------------
indo aqueles assim absolvidos também do correspondentemente pedido,----------------------------------------------------------------------
confirmando-a no mais.---------------------------------------------------
Custas por A. e RR., em ambas as instâncias, na proporção de 1/6 para a A. e 5/6 para os RR.
***
Lisboa, 2016-02-04
(Ezagüy Martins)
(Maria José Mouro)
(Maria Teresa Albuquerque)
[1]Cfr. Antunes Varela, J. Miguel Bezerra, Sampaio e Nora, in “Manual de Processo Civil”, 2ª Ed (Reimpressão), Coimbra Editora, 2004, pág. 436.
[2]In “Responsabilidade contratual do empreiteiro pelos defeitos da obra”, 3ª Ed., Almedina, 2008, pág. 189.
[3]In “Código de Processo Civil, Anotado”, Vol. 2º, Coimbra Editora, 2001, pág. 650.
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