| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa (6 secção de processos):
I - (A) e (B) propuseram esta acção ordinária contra "Pereira & Ribeiro, Lda.".
Essencialmente, os autores alegaram que a ré não cumpriu contrato promessa celebrado com o autor, tendo embora os autores recebido as chaves do andar prometido comprar e vender e, a ré, recebido sinal de 2.750.000 escudos. Os autores pediram a condenação da ré a pagar, aos autores, 5.500.000 escudos, e a declaração dos autores como titulares do direito de retenção sobre a fracção predial em causa (fls. 2 e segs.).
A ré contestou (fls. 24/25).
A causa foi julgada procedente no saneador, tendo sido condenada, a ré, a pagar aos autores cinco milhões e quinhentos mil escudos, bem como reconhecer, aos autores, o direito de retenção, pelo crédito daquela quantia, sobre o prédio designado por lote 01, situado em Lisboa (fls. 45 e segs.).
A ré apelou e, alegando, concluíu (fls. 63/65): a) Tendo a ré alegado factos pelos quais tenta convencer de que agiu sem culpa quanto ao incumprimento da promessa, factos esses "derivados" do artigo 437 do CC, aplicável às situações jurídicas definidas pelos contratos-promessa, essa matéria de facto tem de ser apurada e discutida porque "enforma" no quadro do artigo 442 do CC uma das possíveis soluções da causa. b) Tendo a ré alegado que os autores ocupam "o prédio" prometido em venda apenas por mera tolerância, não exercendo sobre ele posse em nome próprio, esta matéria de facto é relevante para se concluir se houve, ou não, tradição, que só "este" é fundamento para a declaração do direito de retenção "pedido" pelos autores. c) Tendo o Mmo. Juiz do Tribunal "a quo" dado como assentes apenas os factos alegados pelos autores e, sobre estes, proferindo saneador-sentença, com violação do artigo 510 n. 1 c) do CPC, imputou, à discussão da causa, uma das vias possíveis de resolução da controvérsia.
Finalizando, os apelantes pedem a revogação do saneador-sentença e que seja mandado "substituir por despacho saneador em que sejam levados ao questinário os factos alegados pela ré que são fundamento de hipótese alternativa de decisão".
Não houve contra-alegações.
Foram colhidos os vistos legais.
No saneador-sentença, foi considerado assente o seguinte circunstancialismo (fls. 46):
A) Em 8 de Abril de 1983, o autor prometeu comprar e a ré prometeu vender-lhe a fracção autónoma correspondente ao 6 andar, letra D, do prédio designado por lote 01, situado em Lisboa
B) Em 27 de Abril de 1984, autor e ré alteraram o contrato e, em substituição da fracção, prometeram comprar e vender, respectivamente, o 8 andar, letra C.
C) Do valor da fracção, fixado em cinco milhões trezentos e cinquenta mil escudos, os autores entregaram, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de dois milhões setecentos e cinquenta mil escudos.
D) O resto era para ser entregue no acto da escritura pública de compra e venda.
E) A escritura realizar-se-ia no dia, hora e local a indicar pela ré até 60 dias da data da concessão de licença da habitação.
F) A ré, em 27 de Maio de 1985, avisou os autores de que iria proceder à outorga da escritura, primeiro para Junho de 1985 e, depois, para Outubro de 1985.
G) Em tais datas, a ré "não compareceu" para celebrar a escritura.
H) O prédio encontra-se concluído "em data anterior" a Abril de 1985, e registado como urbano, em regime de propriedade horizontal, desde 16 de Junho de 1985.
I) "Até hoje", a ré não obteve a licença de habitação do prédio, "nem distratou a fracção", que o autor prometeu comprar da hipoteca que a onera.
J) O autor requereu a fixação judicial de prazo para a outorga da escritura tendo, por decisão transitada em julgado, sido fixado para tal o prazo de trinta dias para a ré outorgar a escritura da fracção, findo o qual qualquer das partes poderia proceder à marcação da escritura, interpelando a outra parte com, pelo menos, 15 dias de antecedência.
L) Os autores marcaram a celebração da escritura para 8 de Janeiro de 1988, no 16 Cartório Notarial de Lisboa, tendo para o efeito avisado a ré por carta registada com aviso de recepção, em 18 de Dezembro de 1987.
M) Na data marcada, os autores compareceram no Cartório Notarial para outorgarem a escritura.
N) A escritura não se realizou porque a ré não se fez acompanhar da documentação necessária, incluído a licença de habitação ou construção e documento de distrate da hipoteca em favor do "Crédito Predial Português, EP".
O) Voltaram os autores, em 29 de Janeiro de 1988, a avisar a ré de que lhe concediam o prazo de 30 dias para outorgar a escritura, mas a ré nada fez.
P) Logo que a fracção ficou pronta, os autores receberam, da ré, as chaves do mesmo, tendo passado aí a viver a partir de Abril de 1985, pagando inclusivé as quotas partes das despesas comuns do condomínio.
Q) Os autores não pagaram, à ré, qualquer importância pela ocupação do andar.
II - A primeira nota particularmente significativa, neste caso, consiste na circunstância de a apelante não discutir a factualidade assente na 1 instância,
"qua tale"; o que pretende, delimitando o âmbito objectivo do recurso, é que o Tribunal "a quo" desconsiderou o que, além disso, a ré alegara e poderia, no seu entender, fazer decidir diferentemente.
Para se ponderar, adequadamente, esta matéria, há que ter presentes os pedidos dos autores, bem como o circunstancialismo básico já assente e aquilo que o apelante pretendeu discutir. Note-se que circunstancialismo ponderável seria o dos articulados, só esse e não o acrescentado, extemporaneamente, em sede de recurso, designadamente "custos de produção" (v.g. artigo 489 n. 1 do CPC).
Os autores alegaram que a ré não cumprira o contrato-promessa que celebrara e, por isso, pediram a condenação da ré a pagar-lhes o dobro do sinal que recebera e, ainda, pediram reconhecimento de direito de retenção.
Daqui se vê que tudo assenta no alegado incumprimento do contrato-promessa.
Esta é a questão essencial da causa.
Há que saber se os factos de que se dispõe evidenciam incumprimento; e se aquilo que a apelante pretendeu discutir a irresponsabilizaria.
Adiante-se, desde já, que o incumprimento, por parte da apelante, é incontroverso.
Aliás, praticamente não discuntindo o circunstancialismo assente, a apelante não chega a discutir tal incumprimento. O que pretende é que teria agido sem culpa.
Com efeito, se há caso evidente de incumprimento, é o retratado nesta acção.
Vejamos os dados principais do problema, até porque a culpa terá de ser compaginada com os próprios factos materiais.
Em 8 de Abril de 1983, o autor e a ré celebraram o contrato promessa documentado a fls. 6/7, aquela prometendo comprar e, esta, prometendo vender o 6 andar, letra D, do lote 01 em Lisboa. Segundo o respectivo documento não impugnado, além do mais clausulado, a escritura prometida deveria realizar-se dentro de
60 dias após a concessão da licença de habitabilidade do andar em causa (foi prevista uma prorrogação do prazo, mas por eventual necessidade do 2 outorgante, isto é, do promitente-comprador). O andar que se prometia comprar e vender seria transmitido livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades.
Em 27 de Abril de 1984, as mesmas partes acordaram que o andar a transaccionar não seria o 6 D mas, sim, o 8 C; o preço seria 5.350.000 escudos; a promitente-vendedora recebeu o sinal de 2.750.000 escudos; os restantes 2.600.000 escudos seriam pagos na altura da escritura; e mantiveram-se as cláusulas gerais anteriormente acordadas (documento de fls. 8/80, não impugnado).
O prédio ficou concluído em data anterior a Abril de 1985.
E a promitente-vendedora chegou a avisar os ora apelados de que procederia à outorga da escritura prometida primeiramente para Junho de 1985 e, depois, para Outubro de 1985.
Mas não procedeu à realização dessa escritura.
Pronto o prédio e não obtida licença de habitação que, como é natural, à promitente vendedora competia obter, nem distratada hipoteca (o que também era dever da promitente vendedora, por isso que a propriedade do andar deveria ser transmitida sem a sobrecarga de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidade), os autores peticionaram uma acção especial de fixação de prazo.
Esta acção teve sentença em 15 de Julho de 1987, transitada em 6 de Outubro de 1987, fixando o prazo de trinta dias para a promitente vendedora celebrar a escritura prometida, findo cujo prazo qualquer das partes poderia fazer a marcação e avisar a outra parte (fls. 12/13 documentação não impugnada).
Nem assim a promitente vendedora procedeu às diligências necessárias para a escritura.
Acabaram por ser os autores, em evidente insistência, quem marcou a escritura para 8 de Janeiro de 1988, avisando a ora apelante (fls. 14 doc. não impugnado).
E a escritura acabou por não se realizar porque a promitente-vendedora não apresentou licença de habitação, nem distrate da hipoteca (fls. 16/17 documentação não impugnada).
III - O incumprimento, por parte da ora apelante, é indiscutível, conforme já referenciada.
Ele é, juridicamente, definitivo, atento o facto de a promitente-vendedora não ter aproveitado um novo e derradeiro prazo de trinta dias que os autores lhe concederam através de carta registada, com aviso de recepção, recebida em 29 de Janeiro de 1988 (fls.
18/19 também doc. não impugnada).
Em 11 de Maio de 1988 foi peticionada esta acção (fls. 2).
Manifestamente, os autores haviam esgotado os meios tendentes a conseguirem, normalmente, que a promitente vendedora cumprisse aquilo a que se obrigara.
A apelante não cumpriu. Não há simples mora. Há incumprimento (artigo 808 do CC).
Os contratos devem ser pontualmente cumpridos. É a regra jurídica e ética reflectida, designadamente, no artigo 406 n. 1 do CC.
IV - 1 - Mas pretende a apelante que agiu sem culpa.
Ora, a culpa, em matéria contratual, como é o caso, presume-se (artigo 799 do CC).
Isto significa que, provado um incumprimento contratual, tem-se por verificada culpa do devedor, a menos que alegue e prove factos que afastem a culpa.
Conforme o Prof. A. Varela ensina in "Das obrigações em Geral", Vol I, 2 ed., pág. 442, a culpa exprime um juízo de reprovabilidade da conduta do agente, assente no nexo existente entre a factualidade (evidenciando incumprimento) e a vontade do agente; ou, por outras palavras (local citado, nota 2), "a culpa é, no fundo, a imputação ético-jurídica do facto a uma pessoa, mas imputação no sentido transcendente de reprovabilidade ou censurabilidade".
A sociedade promitente-vendedora assumiu uma obrigação muito clara, havendo que presumir as suas possibilidades para cumprir, isto é, sendo de considerar que, normalmente, o promitente-comprador não teria contratado nem desembolsado sinal sem essa presunção.
Nem teriam sentido, de outra forma, todos os promenores circunstanciais de que a promessa se rodeou, inclusive a troca de andar (para mais caro), reforço do sinal, hipótese de prorrogação de prazo para escritura mas por eventual necessidade da promitente-vendedora anunciando que iria proceder à escritura.
O que ocorre é que há vários graus de culpa possível, designadamente dolo e mera culpa.
Pode, a ré, não ter agido com dolo. Mas, mesmo a ter sido assim, isso não lhe subtrai a mera culpa, que constitui o "quantum satis", no campo da responsabilidade civil.
A culpa da promitente vendedora reflecte-se na assunção de uma obrigação e no recebimento de sinal da outra parte, normalmente convencendo-a de que cumpriria e, depois, não realizando a prestação que lhe competia, a saber, a realização de compra e venda, de forma a transferir a propriedade do andar contratado, com licença habitacional e distrate hipotecário.
IV - 2 - As cirscunstâncias alegadas, pela ré, na sua contestação, não constituiriam factor de impossibilidade objectiva ou absoluta e não teriam a virtualidade de fazer arredar a presunção de culpa desde logo resultante do artigo 799 do Código Civil.
Alegou a ré, na sua contestação, que tem passado "por extremas dificuldades financeiras", "decorrentes da retracção do mercado da construção civil, na época em que foram celebrados os contratos-promessa. E, daí, o não ter tido o montante necessário ao pagamento de licença de habitação e ao distrate de hipoteca (fls. 24).
Além do mais, deve referir-se que a ré alegou um tal condicionalismo mas sem pedir qualquer resolução ou modificação no contrato-promessa, ao contrário do que indica o artigo 437 do Código Civil, a ser aplicável (cfr., ainda, o contexto do n. 1 do artigo
830 do mesmo código).
Isto, para além do cariz conclusivo de afirmações inadequadas a uma eventual quesitação correcta ("extremas dificuldades financeiras", "retracção do mercado da construção civil") - cfr. Prof. A. Varela,
"Manual de Processo Civil", 2 ed., pág. 406.
Nota-se, muito relevantemente, que este tipo de afirmações da ré era incompatível com a sua própria comunicação de 27 de Maio de 1985, dizendo-se pronta a realizar a escritura prometida (e atribuindo as suas dificuldades, tanto quanto escreveu, aos obstáculos com que dizia ter deparado para conseguir uma certidão municipal para efeitos de constituição de propriedade horizontal - cfr. documento não impugnado de fls. 10).
IV - 3 - Mas há mais.
É que "in casu" o circunstancialismo articulado pela ré nem se adequaria aos pressupostos do artigo 437 do Código Civil.
Isto, para além da circunstância já apontada de a ré nem ter pedido resolução ou modificação (como?) do contrato, que são as causas finais do citado normativo.
Este dispositivo legal tem sido ponderado em muitas acções, designadamente na segunda metade dos anos 70.
O artigo 437 do Código Civil pretende temperar o rigor da velha máxima "pacta sunt servanda" (que, todavia, continua a constituir uma salutar regra básica de conduta ética e jurídica - artigo 406 do Código Civil).
Repare-se, de todo o modo, que o próprio artigo 406 do Código Civil admite a modificação (ou extinção) de termos contratuais por mútuo consentimento "ou nos casos admitidos na lei".
O artigo 437 do referido diploma vem na linha das preocupações da cláusula "rebus sic stantibus" (esta, com acentuada relevância em direito internacional) e de teoria da pressuposição de Windscheid, vindo a reflectir o essencial da chamada teoria da base do negócio defendida, designadamente, por Lehmann e de que, entre nós, se faz eco especialmente o Prof.
Vaz Serra (BMJ 68, v.g. 314 e segs.).
Refere-se que o artigo 437 do Código Civil, reportando-se a contrato, negócio jurídico, por natureza, bilateral, arranca das circunstâncias em que as partes (no plural) fundaram a inerente decisão de contratar, logo, toma por base o condicionalismo considerado ou, pelo menos, considerável por ambas as partes, assumido ou, pelo menos, assumível por ambas as partes, se o tivessem previsto.
Isto está de acordo com o recurso a juízos de equidade e ao princípio de boa fé, já que a equidade e a boa fé, para serem respeitadas, não podem ser meramente unilaterais.
Ora, o que nós temos, na hipótese "sub judice", é um contrato promessa de compra e venda cujo preço, por princípio e como é natural, já tem em vista o tempo previsto e previsível para o cumprimento das obrigações assumidas, isto é, já reflecte o que virá a ser o preço adequado no tempo do cumprimento.
Outrossim, nada indicia qualquer admissão de flutuação de preços, para além daquela que, concretamente, foi assumida e que foi atinente à modificação na escolha da fracção predial.
Não há, portanto, circunstancialismo concreto articulada que viabilize a verificação de alteração anormal nas circunstâncias atinentes à comum base negocial.
IV - 4 - O que pode ter havido foi uma modificação (se é que a houve) na situação financeira geral da ré o que ultrapassa e não se insere na dita base negocial das partes contratantes.
De resto, a ser de outro modo, todos os contratos- -promessa de compra e venda de prédios ou fracções prediais perderiam garantia e estabilidade e, então sim, e até por razões psicológicas a que o mercado é sensível, haveria uma deterioração no sector da construção civil para compra e venda.
Necessária e naturalmente, um mercado que está dependente, além do mais, da procura concreta e, portanto, da disponibilidade ou do crédito dos potenciais compradores, envolve sempre uns certos "riscos próprios do contrato" (cfr. parte final do n. 1 do artigo 437 do Código Civil).
É de presumir que esse aspecto naturalmente aleatório e a própria dilação temporal, prevista e previsível, entre o tempo da promessa e o tempo do contrato prometido, já se reflecte nos termos assumidos de uma promessa.
IV - 5 - Como flui do exposto, a boa fé implica que não deveria ter sido frustrada a legítima expectativa dos ora apelados, que entregaram um sinal total de dois milhões setecentos e cinquenta mil escudos; expectativa, essa, logicamente reforçada por terem chegado a receber as chaves do andar em causa e, mesmo, a já aludida carta da apelante dizendo-se pronta a realizar a escritura prometida.
E, entretanto, dada a inflação, o singelo valor do sinal já não terá, para os apelados, o efectivo relevo aquisitivo que, há anos, teria tido.
Tudo isto sem se poder esquecer o relevo da sentença que fixou prazo para efectivação das obrigações assumidas, a que a apelante não deu cumprimento.
Portanto e seguramente, a apelante não tem razão quando discute a sua condenação no pagamento do dobro do sinal, condenação esta claramente decorrente do artigo 482 n. 2 do Código Civil e do circunstancialismo ponderável (cfr., ainda, princípios reflectidos no artigo 762 do mesmo código).
Sobre a problemática do artigo 437 do Código Civil e além do mais citado, pode trazer-se à colação, título de exemplo: Prof. Vaz Serra, RLJ 113, 311 e segs., em anotação ao Ac. do STJ de 17/02/80 (também no BMJ 293, 301); Ac. da RL de 11/12/86
(CJ XI - 5, 145); Ac. da RL de 04/05/79 (CJ IV - 3,
767); Ac. da RP de 06/05/78 (CJ III - 2, 660).
V - 1 - Vejamos, agora o problema do questionado direito de retenção.
Pretende, a apelante, que a causa deveria prosseguir porque alegara que os autores ocupavam o andar em causa por mera tolerância; e, daí, não possuírem posse em nome próprio; o que seria relevante para se saber se houvera tradição.
Tenhamos em consideração que o contrato-promessa inicial foi celebrado em 8 de Abril de 1983 e alterado em 27 de Abril de 1984; e que a entrega das chaves a utilização do andar vêm reportadas a 1985.
Isto significa que a problemática do questionado direito de retenção deva ter em atenção o texto do artigo 442 do Código Civil, "ex vi" do DL 236/80, e não tanto o artigo 755 do Código Civil, a partir do DL 379/86 - embora os efeitos sejam, praticamente, os mesmos (artigo 12 do Código Civil;
Ac. do STJ 22/01/87 - BMJ 363, 470), no que concerne ao respectivo pedido tal como formulado nesta acção.
Segundo o n. 3 do artigo 442 do Código Civil
(DL 236/80), o direito da retenção do promitente-comprador dependia, apenas, de duas condicionantes: incumprimento do contrato-promessa pelo promitente-vendedor; e tradição da coisa (como flui do que já se expos. é a normatividade, hoje, do artigo 755 n. 1 f) do Código Civil, nos termos do DL 379/86).
A passagem da matéria do artigo 442 para o artigo
755 do Código Civil não vem, agora, ao caso, nem aliás trouxe alterações de fundo, embora se tenha procurado melhorar a inserção e a redacção (cfr. v.g. Calvão da Silva, "Sinal e Contrato-Promessa",
163; Prof. A. Varela, referenciando a manutenção do direito de retenção do promitente-comprador, do qual, aliás, discorda: "Sobre os Contrato-Promessa", 154).
V - 2 - Voltando ao caso corrente, acerca de incumprimento pela promitente-vendedora, é patente a situação, conforme já se explanou.
O problema, em sede de recurso, diz respeito à alegada "tolerância" pelo promitente-vendedora.
Esta não tem razão.
Há que dar às palavras o seu adequado enquadramento jurídico, para se saber se houve, ou não, e se está, ou não, já suficientemente caracterizada a tradição do andar prometido comprar e vender.
Realizar a tradição de uma coisa é entregar uma coisa.
É o significado que fez apelo às origens latinas do termo tradição. "Traditio" era, designadamente, a acção de entregar ou dar.
É, abertamente, este o sentido jurídico com que o termo tradição se inseria no n. 3 do artigo 442 do Código Civil, a partir do DL 236/80.
Ora, tratando-se do bem imóvel, a forma mais adequada, mais expressiva, mais incontroversa dessa entrega consiste, exactamente, naquilo que foi feito logo que o andar em causa ficou pronto: a ré entregou, aos autores, as chaves do andar, que aí passaram a habitar a partir de Abril de 1985, sem que isso tenha suscitado qualquer dificuldade, sem pagarem qualquer contrapartida e assumindo, mesmo, o pagamento das quotas do condomínio.
Juridicamente, nisto não há mera tolerância da promitente-vendedora perante acto assumido, unilateralmente, pelo promitente-comprador. Há, sim, a "traditio", a entrega, de um a outro, da coisa a que se referia o contrato-promessa ("traditio rei").
É isto que explica a afirmação, ainda que irrelevante, quanto a "revogação", da ré, constante do n. 10 da contestação, segundo a qual "... revoga a autorização que deu ao A. para permanecer no prédio" (fls. 25).
V - 3 - Portanto, está seguramente caracterizada a existência dos pressupostos do direito de retenção dos autores pelo crédito cifrado no dobro do sinal entregue (cfr. Calvão da Silva, obra citada, pág. 111).
VI - Tudo visto, não há dúvida de que soçobram as conclusões da apelante.
É certo, aliás que, por princípio, uma acção deve passar além do saneador, quando o comporte.
Só deve haver decisão de fundo, no saneador, quando o Tribunal disponha, já, de todos os elementos necessários e suficientes - naturalmente, na medida do circunstancialismo articulado.
Mas esta afirmação comporta dois corolários: por um lado, o princípio é o prosseguimento da causa; mas, por outro lado, quando seja patente que o prosseguimento seria inútil, o Tribunal não só pode, como deve, decidir no saneador, evitando actos inúteis e procurando dar resposta ao princípio da decisão em prazo razoável: artigo 6 da Convenção Europeia dos Direitos do Homem; artigo 510 n. 1 c) do CPC.
E é tempo de terminarmos.
VII - Resumindo, para concluir:
1 - O artigo 437 do Código Civil assenta na teoria da base do negócio, o que implica a consideração das perspectivas e dos interesses de ambas as partes contratantes.
2 - Na promessa da compra e venda da fracção habitacional, insere-se nos riscos próprios do contrato a eventual flutuação da procura nesse tipo de mercado.
3 - O direito de retenção que era previsto pelo artigo 442 n. 3 do Código Civil (DL 236/80) - e, hoje, pelo artigo 755 n. 1 f) do mesmo código
(DL 379/86) - pressupõe dois requisitos: incumprimento pelo promitente-alienante e tradição da coisa.
4 - Existe tradição do andar prometido vender e comprar quando a promitente-vendedora entrega, ao promitente-comprador, as chaves respectivas, sem qualquer contrapartida correspondente, e o promitente- comprador ali passa a viver, assumindo despesas de condomínio.
VIII - Donde, concluindo:
Acorda-se em negar provimento ao recurso, confirmando-
-se o douto saneador-sentença recorrido.
Custas pela apelante.
Lisboa, 05 de Abril 1990.
Cardona Ferreira.
Almeida Maia.
Henriques de Matos. |
