| Decisão Texto Integral: | 10
Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
A, Lda. e B, Lda., ambas com sede em Lisboa,. intentaram o presente procedimento cautelar não especificado
contra
C, com morada na R. Joaquim António de Aguiar, em Lisboa, pedindo que o presente procedimento fosse julgado procedente por provado, determinando-se as seguintes providências:
1. Prestação do consentimento necessário a suprir a falta deste pelos arrendatários para que possa operar a substituição do actual local arrendado para o local que se propõe, mantendo-se, quanto a todos os restantes termos em vigor, o contrato de arrendamento, condicionado à decisão definitiva na acção principal.
2. Imediato realojamento da Requerida no locado que se vier a indicar (de semelhante área, na zona, novo ou renovado com todas as condições de habitabilidade), colocando e suportando os Requerentes os necessários meios para que o realojamento possa ocorrer no dia indicado por esse Tribunal.
3. Ordene que os Requerentes depositem à ordem desse Tribunal a indemnização prevista de dois anos de renda, devendo ser emitidas guias para esse efeito.
Tentou-se a citação pessoal através de cartas registadas, sem sucesso, após o que, considerado o aparente estado de insalubridade e degradação do imóvel, foi dispensada a citação por meio de solicitador.
Produzidas as provas requeridas, com excepção da inspecção judicial, que o tribunal entendeu por bem dispensar quando confrontado com a recusa dos ocupantes do andar arrendado em facultar o acesso ao mesmo, foi proferida a decisão, de facto e de direito, que consta de fls. 479 e ss., onde se concluiu pela improcedência do procedimento cautelar.
Tendo-se reconhecido indiciariamente às requerentes o direito de denunciarem o contrato de arrendamento dos autos para obras de demolição, entendeu-se que tal direito não perigava com a demora da acção principal; que, não estando as requerentes administrativamente autorizadas a intervencionar o edifício, não era a permanência da inquilina no prédio que obstava a tal intervenção e à cessação dos riscos; que as providências requeridas não eram adequadas a acautelar os riscos decorrentes para terceiros da ameaça de ruína; e que, em relação à própria arrendatária, e demais ocupantes do arrendado, o realojamento que as requerentes lhe pretendem impor não constitui um direito das requerentes, mas antes um dever, que estas já se propuseram cumprir, tendo passado a existir mora da requerida, a titular do correspondente direito de crédito, em relação a tal cumprimento.
Inconformadas, as requerentes agravaram do assim decidido, tendo apresentado alegações em cujas conclusões suscita a apreciação das seguintes questões:
Deve ser julgada provada a matéria dos art.ºs 9, 11, 19, 22, 26, 34, 36, 45, 58 a 61, 63, 64, 81 a 84, 88 a 93, 114 e 115.
Designadamente deverá ser julgado indiciariamente provado que o prédio dos autos se encontra em riso de incêndio e que o mesmo é uma fonte de riscos para a saúde pública. E que, por exemplo, o risco de incêndio pode ser prevenido com o simples corte da energia. E que nem as medidas preventivas indicadas nos relatórios juntos podem ser executadas.
Quer como senhorias, quer como proprietárias, assiste às requerentes o direito de prevenir os riscos de danos, designadamente pessoais, decorrentes do actual estado de degradação do seu prédio, promovendo a adopção das medidas adequadas a evitá-los.
Sendo claro que as condições habitacionais da arrendatária vão melhorar substancialmente.
Não foram apresentadas contra-alegações, sendo que a requerida ainda não se mostra citada.
Cumpre agora decidir, o que, a nosso ver se mostra justificado pela urgência de resposta reclamada pela situação de facto indiciada nos autos.
Na decisão recorrida forma julgados indiciariamente provados os seguintes factos:
1 - O 1º Requerente é proprietário da fracção D, correspondente ao 2º Andar do prédio sito no R. Joaquim António de Aguiar, n.ºs.
2 - O 2º Requerente é proprietário das restantes fracções A,B,C e E do mesmo prédio, correspondentes à Cave, R/C, 1º e 3º Andares.
3 - O Prédio é ainda composto por logradouro, saguão e cobertura em telha.
4 - Aquisição da totalidade em 3.01.1972 pela 1ª Requerente a M. L. V. e J. P. A. e, em 22.04.1983, após constituição da propriedade horizontal, por aquisição efectuada pela 2ª Requerente à 1ª, apenas das fracções A., B, C e E.
5 - No dia 1 de Dezembro de 1954 foi celebrado entre M. L. V. e A. C. A. um contrato de arrendamento do 2º Andar daquele prédio.
6 - Com a renda mensal de 1.800$00.
7 – A. C. A. veio a falecer, ficando a R., viúva a residir na fracção arrendada.
8 - Ao longo dos anos o prédio foi-se degradando.
9 - Nesta data, apenas o contrato de arrendamento referido no artigo 2º se encontra em vigor.
10 - Durante a vida das sociedades requerentes, houve mudança de gerentes, até pelo óbito de alguns deles.
11 - As lajes das marquises e as lajes e estruturas metálicas da fachada de tardoz do edifício apresentam risco de ruína.
12 - O edifício dos autos e o do nº 5, também propriedade das Requerentes, situam-se numa rua com muita movimentação diária de automóveis, táxis e autocarros, corredor BUS e pessoas a pé, subindo ou descendo a ladeira, junto ao prédio.
13 - As Requerentes mandataram a sociedade L. – Compra e Venda de Imóveis, Lda. Para “realizar exames, vistorias, peritagens, quaisquer acções tendentes a averiguar o estado das áreas comuns e fracções” do imóvel dos autos.
14 - A L. Lda., fez uma primeira visita aos prédios e procurou entrar em contacto com os seus ocupantes.
15 - Realojou a arrendatária única do prédio Nº 5, que aceitou o realojamento num andar de área equivalente, com elevador, renovado, a 300 m do anterior locado.
16 - Não tendo conseguido entrar em contacto ou obtido qualquer resposta da ocupante do prédio nº 7/9.
17 - No dia 15 de Julho a L. Lda. solicitou ao Eng. R. B. uma vistoria ao prédio nº 7 e 9, a que este procedeu acompanhado pelo Empreiteiro – Sr. J. D. e uma equipa da L. Lda.
18 - Para aceder ao local foi necessário proceder ao arrombamento da porta principal de acesso ao prédio.
19 - Que se encontrava com um cadeado.
20 - Pois todas as habitações, à excepção do 2º Andar, encontravam-se com a porta aberta.
21 - Sendo notável o vandalismo manifestado nos azulejos, fechaduras e louças arrancados.
22 - O prédio era também utilizado por animais à procura de abrigo, uma vez que o seu interior se encontrava repleto de dejectos.
23 - Cães, gatos e pombos, que acediam pelas janelas de vidros partidos.
24 - Sendo que nestas os dejectos de pombo chegavam a ter 20 cm de espessura.
25 - No interior do prédio o cheiro era nauseabundo.
26 - Resultante dos animais e dos muitos sacos de lixo orgânico distribuídos pelo hall do prédio, escadarias e demais divisões.
27 - A equipa da L. Lda. ficou com irritações cutâneas e comichões em virtude da existência de pulgas, parasitas e muitos outros insectos.
28 - No interior a clarabóia da escadaria encontra-se com vários vidros partidos e outros em risco de queda.
29 - Permitindo a entrada de água da chuva.
30 - As escadarias de madeira e corrimão existentes no prédio encontram-se com fissuras e apodrecidas, especialmente nos últimos pisos.
31 - O acesso ao logradouro e ao saguão está dificultado em virtude da ruína da escada de incêndio.
32 - No logradouro a vegetação era densa e o lixo abundante.
33 - Alguma vegetação alcançava a altura de um 5º Piso e entrava pelas janelas das habitações.
34 - Alguns dos muros do logradouro ruíram outros encontram-se em risco de tal acontecer.
35 - Os tectos dos patamares encontram-se com fissuras e o reboco encontra-se em risco de ruína.
36 - No terraço observam-se 2 fissuras no pilar central das marquises.
37 - Uma das paredes do saguão apresenta uma fissura de 45º.
38 - O muro que divide o acesso ao saguão do terraço da cave está a ruir.
39 - Todas as fracções têm 15 divisões mais o corredor.
40 - Em todas as fracções se encontram fendas, fissuras, algumas estruturais, todos os revestimentos se encontram degradados, a pintura muito envelhecida e o reboco em ruína.
41 - Parte do betão de encobrimento ruiu, deixando as armaduras à vista que apresentam corrosão.
42 - Bem como as armaduras da laje superior.
43 - No R/C o tecto da marquise e da instalação sanitária caiu, colocando à vista as armaduras das lajes.
44 - No 1º Andar o revestimento do tecto caiu e as infiltrações são abundantes.
45 - No 3º Andar os pavimentos de madeira estão podres, porque em dias de chuva intensa esta entra pela cobertura e este piso chega a ter uma altura de água de alguns centímetros.
46 - Só existe electricidade na fracção arrendada, através de ligação directa da portinhola ao apartamento por um cabo de alimentação suspenso.
47 - Na fachada Principal faltam fragmentos de reboco e outros encontram-se em risco de queda, atenta a sua degradação.
48 - As guardas das varandas estão apodrecidas.
49 - Bem como os caixilhos das janelas que têm muitos vidros partidos.
50 - A fachada tardoz encontra-se em risco iminente de ruína devido às fissuras e encurvamento do pilar central.
51 - E com esta, todas as marquises que têm as caixilharias em ferro com deformações e corrosão, muitos vidros partidos e a partirem-se a todo o momento.
52 - Nesta fachada é visível a avançada corrosão das armaduras de betão armado.
53 - E também um cabo eléctrico exterior, encostado a elementos metálicos sem ligação à terra do edifício.
54 - Neste dia a L. Lda. foi impedida de vistoriar a fracção em que vive a Requerida.
55 - O que só veio a acontecer no dia 29 de Julho de 2006.
56 - Nesta fracção, correspondente ao 2º andar a iluminação é feita por uma extensão, ligada a outras para as várias divisões, que vem de uma portinhola aberta da EDP, existente no acesso ao saguão, através de um cabo exterior exposto às condições climatéricas.
57 - Nesta fracção vivem a arrendatária de 91 anos e dois dos seus filhos com aproximadamente 50 anos.
58 - Existem várias infiltrações provenientes do piso superior que originam o apodrecimento de portas e caixilhos.
59 - Os revestimentos estão em mau estado, a pintura está envelhecida e a fendas são variadas.
60 - O tecto da sala de estar e a própria sala encontram-se em risco de ruína.
61 - Na marquise o lixo de 30 cm de altura não permite ver o pavimento.
62 - A marquise está em risco de ruína, sendo manifestas as deformações e os vidros partidos que permitem a entrada de vegetação e água.
63 - Agravado pelas pilhas de revistas que ali se encontram.
64 - Bem como o sanitário pode entrar em colapso a qualquer momento.
65 - A L. Lda. propôs um realojamento aos arrendatários, alertando-os para os riscos de permanecerem no local.
66 - Até mesmo em virtude das noites de tempestade que têm colocado o país em alerta laranja e deixado estragos e provocado derrocadas em várias localidades.
67 - Não obtendo até à data qualquer resposta.
68 - A L. Lda. solicitou ao Eng. R. B. que fizesse um relatório das anomalias verificadas e um parecer fundamentado sobre as condições de segurança, habitabilidade e salubridade do prédio.
69 - Bem como um estudo dos escoramentos necessários e viabilidade de demolição dos prédios contíguos, de forma a avançar com os procedimentos necessários.
70 - Tendo este concluído que, pelas razões expostas, havia um risco elevado de colapso parcial do prédio, de incêndio e de salubridade.
71 - Sendo o prédio muito pouco seguro o que importa risco para pessoas e bens.
72 - E recomendado a desocupação total e imediata do prédio.
73 - O Eng. R. B. solicitou ainda um parecer a peritos especializados nas áreas de estruturas de edifícios e de electrotecnia.
74 - Isto em virtude do risco de ruína, inundação, incêndio e saúde pública agravado pelas actuais condições climatéricas.
75 - Sendo que ambos os Relatórios apresentam as mesmas conclusões relativas à falta de condições de habitabilidade, segurança, salubridade.
76 - O Eng. R. B. comunicou ainda aquela situação às Autoridades.
77 - Tendo avisado os Bombeiros e Protecção Civil.
78 - Que se limitaram a remeter para a C.M.L.
Vejamos
Como se viu, as agravantes começam por impugnar a decisão sobre matéria de facto, pretendendo que estão indiciariamente provados outros factos com interesse para a decisão da providência.
A este propósito, julga-se, por um lado, que os factos indiciariamente fixados cobrem a generalidade das conclusões formuladas pelas agravantes. Assim, e para além de outros pontos concretos da matéria de facto, foram ali incluídas as conclusões dos diversos relatórios periciais quanto ao estado do prédio e à identificação e valorização dos riscos dele decorrentes, o que, na falta de qualquer discussão de tais conclusões, significa que as mesmas foram aceites pelo tribunal. As conclusões formuladas por peritos com base na percepção directa de factos da sua especialidade, terão de ser, como tal, aceites pelo tribunal, a menos que seja justificadamente afirmada a sua insubsistência.
Está, assim, indiciariamente reconhecido que existe um risco elevado de colapso parcial do prédio dos autos e ainda risco de incêndio e para a saúde pública, tudo a recomendar a desocupação total e imediata do dito prédio, como é referido, designadamente, nos pontos n.ºs 70 a 77 da matéria de facto considerada na decisão recorrida. Os riscos para a saúde pública também estão indiciariamente demonstrados nos factos elencados sob os n.ºs 22 a 27, e o risco de colapso do prédio, ou de partes estruturais dele, está demonstrado em quase toda a matéria de facto fixada, destacando-se os pontos 50, 51, relativos à fachada tardoz, e 60, 62 e 64, respeitantes ao andar arrendado.
Com os elementos de facto assim indiciariamente fixados, julga-se que deve ser considerada justificada a providência de desocupação do arrendado, e a transferência da arrendatária para outro local, que, para além de lhe assegurar as condições de habitabilidade, que o arrendado manifestamente não satisfaz, faça cessar, em relação aos ocupantes do arrendado, os riscos que, para a sua saúde e integridade física, decorrem do estado de completa degradação e ruína do arrendado.
Essa desocupação permitirá ainda a adopção de medidas tendentes a prevenir a derrocada espontânea do prédio, ou de elementos construtivos do mesmo, e a minorar os riscos a ela associados, e também a prevenir o risco de incêndio, com o simples corte da energia eléctrica, e ainda os riscos para a saúde pública, promovendo uma limpeza do prédio, incluindo o arrendado – veja-se o ponto 61 da matéria de facto.
Por isso se julga desnecessário proceder à discussão da matéria de facto agora questionada, neste sentido não decisiva para o resultado do procedimento cautelar.
Só assim não seria no que respeita à questão do montante actual da renda, alegadamente de € 3,00/mês, referido no art.º 11 da petição inicial, facto que não foi atendido na respectiva decisão e que teria interesse para a apreciação do pedido formulado sob o n.º 3, que envolve o depósito de dois anos de renda.
Mas aqui, julga-se que é o próprio pedido que carece de justificação. Uma vez assegurado o direito da requerida a uma habitação condigna, nos termos propostos pelas requerentes, com condições equiparáveis às do arrendado em normal estado de conservação, e sendo imperiosa essa mudança de residência, julga-se que toda a discussão em relação ao futuro do contrato e às opções que se podem apresentar às partes devem ser deixadas para a acção principal.
Assim se entendendo, não se procederá à apreciação da impugnação deduzida contra a decisão sobre matéria de facto, tendo também em conta que, nos termos do art.º 383.º 4 do CPC, a decisão aqui proferida não tem qualquer influência no julgamento da acção principal.
Posto isto, já acima se deixou clara a nossa convicção de que a providência requerida deve ser deferida e urgentemente cumprida, de modo a acautelar os diversos riscos que hoje decorrem da manutenção da situação.
Antes de mais, está em causa a saúde e a integridade física da requerida e das pessoas que com ele vivem no arrendado. Para além dos riscos para a sua saúde decorrentes da total falta de condições de higiene existentes no arrendado e daquilo que é a imundície acumulada, há um risco iminente de ruína da fachada tardoz do prédio e, no que respeita especificamente ao arrendado, pelo menos de uma sala e da marquise. E o risco de incêndio, justificado nos relatórios periciais, pode ainda antecipar a verificação dessa ruína.
Ou seja, não podem deixar de ser considerado fundados os receios das requerentes pela saúde e integridade física da locatária, para mais atenta a sua idade, e das demais pessoas que vivem no arrendado, cuja aparente falta de compreensão dos riscos que estão a enfrentar também deve ser motivo de preocupação.
Do mesmo modo se pode considerar justificada a preocupação das requerentes em relação à situação de risco que o prédio representa para as muitas pessoas que circulam nas suas imediações e ainda para os prédios contíguos, sendo que os proprietários respondem pelos eventuais danos que assim sejam produzidos, nos termos dos art.ºs 492.º do C. Civil.
A protecção desses interesses ficará, desde logo, assegurada, em relação aos moradores do arrendado, com a sua mudança para uma casa em regular estado de conservação, com condições segurança internas e externas. Com isso deixarão de estar sujeitos aos riscos que têm origem no prédio onde se situa o arrendado.
E, em relação a terceiros, a desocupação do arrendado permite, sem mais, o corte da energia eléctrica ao prédio, a mais preocupante fonte do risco de incêndio. E também facilitará a intervenção ao nível do eventual escoramento e da indispensável limpeza que terá de ser realizada, inclusive no arrendado, como é evidenciado pela matéria de facto fixada. A intervenção a realizar tem de envolver todo o prédio, sendo plausível que os segundo e terceiro pisos sejam os mais afectados pelo abandono a que o prédio tem estado votado.
De qualquer modo, os técnicos que avaliaram a situação concluíram, sem margem para dúvida ou discussão, que havia que desocupar imediatamente o prédio, não chegando a equacionar a possibilidade de essa desocupação poder ser dilatada no tempo, com a adopção de medidas preventivas.
Por último, julga-se ser seguro que assiste ás requerentes, não apenas o dever de promoverem o realojamento da arrendatária e do seu agregado familiar, mas também o direito de o fazerem. Para além do direito que assiste a todo o devedor de cumprir a sua obrigação e de, assim, dela ficar exonerado, no caso, confluem outras razões. É que, como já se referiu, são da responsabilidade das requerentes as eventuais consequências negativas que possam advir do péssimo estado de conservação do prédio para terceiros e, em relação à própria arrendatária e respectivo agregado familiar, pode não ser segura a conclusão enunciada na decisão recorrida, de que existe mora da requerida impeditiva dessa responsabilidade.
E essa limitação nunca seria oponível a terceiros.
Conclui-se, pois, que deve ser deferida a presente providência cautelar aqui requerida, ainda que limitada à questão do realojamento da requerida e do seu agregado familiar, nos precisos termos em que o mesmo vem requerida sob os n.ºs 1 e 2 da petição inicial.
Termos em que, dando-se provimento ao agravo, se revoga a decisão recorrida e se defere a providência requerida, suprindo-se o consentimento da requerida na imediata substituição do actual local arrendado por outro – localizado na mesma zona e com área equiparável, com todas as condições de habitabilidade, características a verificar pelo tribunal previamente à efectivação do realojamento, suportando as requerentes todas as despesas decorrentes da execução desse mesmo realojamento.
As custas serão suportadas pelo vencido a final, adiantando-as agora as requerentes.
Lisboa, 29-03-07
( Farinha Alves )
( Tibério Silva )
( Ezagüy Martins ) |
