Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
6581/2006-6
Relator: CARLOS VALVERDE
Descritores: CONTRATO-PROMESSA
RESOLUÇÃO
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 10/19/2006
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: CONFIRMADA
Sumário: I - A resolução tem de ser feita mediante declaração à parte contrária por aquele que pretende resolver o negócio (art. 436º, 1 do CC), onde se tornem conhecidos ao destinatário da declaração resolutiva os fundamentos em que esta se suportou, minime, concretizando a situação de inadimplência que a pressupõe, já que só assim esse destinatário poderá tomar posição sobre esta e o tribunal estará em condições de apreciar e judicar a sua legalidade.
II - À superveniência de qualquer anormal circunstância não se segue, sem mais, a resolução do contrato, sob pena de se por em causa a segurança do comércio jurídico, o que só será de admitir perante uma situação imprevisível e de incontornável desconformidade entre o contrato e a motivação da decisão contratual.
(CV)
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:

A Sociedade A intentou acção, com processo ordinário, contra B e C, pedindo a declaração de resolução do contrato promessa outorgado pelas partes, por incumprimento dos RR., com a consequente perda das quantias por estes entregues a título de sinal e a sua condenação na imediata entrega da fracção objecto da promessa e, subsidiariamente, a declaração de resolução do mesmo contrato, por alteração das circunstâncias, com a consequente condenação dos RR. na entrega da mesma fracção contra a restituição do sinal recebido e no pagamento da quantia mensal de 60.000$00, até efectiva entrega.
Em síntese, fundamentou a sua pretensão no facto de ter celebrado com os RR. um contrato promessa de compra e venda da fracção autónoma designada pela letra “J”, correspondente ao 4º andar esquerdo do prédio sito na Rua Rio de Mouro, Sintra, pelo preço de 8.500.000$00, tendo os RR., a título de sinal e seus reforços, pago a quantia de 2.500.000$00; os RR. foram autorizados a habitar a fracção após a assinatura do contrato; pouco tempo sobre a celebração do contrato, tomou conhecimento da pendência de uma acção, devidamente registada, em que se questionava a transferência para terceiro da propriedade da fracção em causa e, julgada, decorridos quatro anos, definitivamente improcedente tal acção, comunicou aos RR. que já poderia ser celebrada a escritura de compra e venda da fracção prometida, com a actualização do preço desta, em função da compensação contratual acordada, ao que os RR. não se mostraram disponíveis, não aceitando qualquer alteração do preço; a ocupação do imóvel pelos RR. tem um valor mensal não inferior a 60.000$00.

Citados, os RR. contestaram, pugnando pela improcedência da acção, adiantando, no essencial, que, aquando da celebração do contrato, já a A. havia sido citada no âmbito da acção judicial referida e, perante a impossibilidade da celebração da escritura durante a pendência desta, comprometeu-se a assumir todas as responsabilidades, afirmando que ninguém ficaria prejudicado.

Foi proferido o despacho saneador e condensada, sem reclamação, a factualidade tida por pertinente.

Procedeu-se a julgamento, posto o que foi proferida sentença a julgar improcedente a acção.

Inconformada com essa decisão, dela a A. interpôs recurso de apelação, em cujas conclusões, devidamente resumidas - art. 690º, 1 do CPC -, se colocam as seguintes questões:

- a interpretação do contrato ajuizado;
- a resolução do mesmo contrato, ao abrigo do art. 437º do CC.

Os RR. contra-alegaram, pugnando pela manutenção do julgado.

Cumpre decidir, atenta a factualidade apurada na instância recorrida e constante da decisão impugnada, para a qual, por não ter sido posta em causa nem haver lugar à sua alteração, se remete, ao abrigo do disposto no nº 6 do art. 713º do CPC, na redacção introduzida pelo DL nº 329-A/95, de 12/12.

O contrato promessa é um acordo preliminar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido. Mas em si é uma convenção completa, que se distingue do contrato subsequente. Reveste a natureza de contrato obrigacional, ainda que de diversa índole do contrato prometido. Gera uma obrigação de prestação de facto, que tem de particular consistir na emissão de uma declaração negocial. Trata-se de um pactum de contrahendo (cfr. Galvão Telles, Direito das Obrigações, 7ª ed., pág. 102).
Mais concisa e simplesmente, o contrato de promessa é a convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato ( cfr. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. I, 9ª ed., pág. 317 e Pereira Delgado, do Contrato Promessa, pág. 14).
A factualidade provada ilustra sem motivo para dúvida que as partes celebraram, em 19-01-1992, um contrato-promessa de compra e venda da fracção autónoma designada pela letra “J”, correspondente ao 4º andar esquerdo do prédio sito na Rua João de Deus, nº 55, Urbanização Serra das Minas, Casais de Mem Martins, Rio de Mouro, Sintra, pelo preço de 8.500.000$00, tendo os RR. pago o sinal (e os respectivos reforços) acordado no valor global de 2.500.000$00, devendo a parte restante do preço (6.000.000$00) ser paga no acto da respectiva escritura de compra e venda, tendo os RR. sido autorizados a habitar e vêm habitando essa fracção, logo após a assinatura do contrato.
Este contrato, como qualquer outro, deve ser pontualmente cumprido (art. 406º do CC).
Devem, assim, nele as partes obediência ao princípio da pontualidade, o qual, na opinião unânime dos autores, exprime a regra básica de que o cumprimento deve ajustar-se inteiramente à prestação, isto é, de que o solvens deve efectuá-la “ponto por ponto”, em toda a linha, em todos os sentidos e não apenas no temporal.
Como observam Pires de Lima e Antunes Varela, “...todas as cláusulas contratuais devem ser observadas, que o contrato deve ser cumprido ponto por ponto, e não apenas que ele deve ser executado no prazo fixado, como poderia depreender-se do sentido usual do vocábulo pontualmente” (in CC. Anotado, I Vol., 3ª ed., pág. 354).
Vigoram para o contrato-promessa as normas gerais para o inadimplemento das obrigações (arts. 790º e sgs. do CC).
Existem, todavia, particularidades relevantes, quando haja sinal passado, regendo, neste caso, a disciplina do art. 442º do CC, onde, entre outras e no que ao caso mais interessa, se prevê a perda do sinal ou a sua restituição em dobro, consoante a parte que não cumpriu foi a que o entregou ou recebeu.
Na sentença sindicanda desatendeu-se a pretensão que a A. formulou pela via principal, por, na interpretação que se fez do clausulado do contrato e, nomeadamente, da sua cláusula sexta - onde se prevê uma compensação sobre o capital em dívida para o caso da respectiva escritura não ser realizada no prazo contratualmente previsto -, não ter ela direito à resolução do contrato pelo alegado incumprimento deste pelos RR..
De tal dissente a recorrente, adiantando que a interpretação feita pelo Tribunal recorrido do clausulado no contrato não tem um mínimo de correspondência no texto deste, para lá de não ter atentado devidamente no facto dos promitentes compradores terem ido imediatamente habitar o andar objecto da promessa.
Nos termos do nº 1 do art. 236º, "a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele ".
E o nº 2 acrescenta: "Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida".
Segundo Pires de Lima e A. Varela, a regra estabelecida no nº 1, para o problema básico da interpretação das declarações de vontade é esta: o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um declaratário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante. Exceptuam-se apenas dois casos de não poder ser imputado ao declarante, razoavelmente, aquele sentido (nº 1) ou de o declaratário conhecer a vontade real do declarante (nº 2), (ob. cit., pág. 222).
Consagra a nossa lei a chamada teoria da impressão do destinatário.
O Código não se pronuncia, porém, sobre o problema de saber quais as circunstâncias atendíveis para a interpretação.
Ora, como acentua Mota Pinto, também aqui se deve operar com a hipótese de um declaratário normal: serão atendíveis todos os coeficientes ou elementos que um declaratário medianamente instruído, diligente e sagaz, na posição de declaratário efectivo, teria tomado em conta (in Teoria Geral do Direito Civil, pág. 421).
Para Heinrich Ewald Hörster, a normalidade do declaratário, que a lei toma como padrão, exprime-se não só na capacidade de entender o texto ou o conteúdo da declaração, mas também na diligência para recolher todos os elementos que, coadjuvando a declaração, auxiliem a descoberta da vontade real do declarante (in A Parte Geral do Código Civil Português - Teoria Geral do Direito Civil, 1992, pág. 510).
Nos negócios formais, ou seja, nos que devem constar de documento escrito, exige-se que o sentido da declaração tenha “um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso” (cfr. nº 1 do art. 238º), podendo, porém, aquele sentido valer, apesar da falta de correspondência, se “as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade” (nº 2 do mesmo artigo).
O contrato de promessa de compra e venda de imóvel tem de ser reduzido a escrito, assinado pelas partes (art. 410º, 2), sendo, pois, apodíctico estarmos em face de um contrato rigorosamente formal.
O contrato ajuizado encontra-se junto aos autos (cfr. fls. 13 e sgs.) e nele foi pelas partes convencionado, no que aqui interessa, que a escritura de compra e venda seria celebrada no prazo de 180 dias, a contar da sua assinatura (cláusula quinta) e, caso a escritura não se realizasse nesse prazo, os promitentes compradores comprometiam-se ao pagamento de uma compensação sobre o capital em dívida, a calcular com base na prestação que fosse atribuída pela instituição de crédito no empréstimo a que iam recorrer para a liquidação total do preço ajustado (cláusula sexta).
O que daqui resulta de imediato é que se a escritura não fosse realizada no prazo previsto na cláusula quinta (180 dias sobre a data da assinatura do contrato) apenas os promitentes compradores sofreriam as consequências desse atraso, vendo o preço da fracção objecto da promessa ser revisto para mais.
Sendo assim, um qualquer normal declaratário, medianamente atento às coisas da vida, colocado na posição dos RR., não podia deixar de entender que se só ficaria obrigado ao pagamento da compensação prevista na cláusula sexta se, por culpa sua, a escritura só viesse a ser realizada depois de decorrido o prazo de 180 dias sobre a data da assinatura do contrato, já que não é entendível, antes irrazoável, que os promitentes compradores viessem a ser penalizados com o pagamento de um preço superior ao ajustado sem terem dado causa ao facto suportador dessa penalização, a permitir, no sentido querido pela recorrente (“seja qual for o motivo conducente à não celebração do contrato prometido no prazo previsto”) e no limite, a incidência desta até por atraso devido a culpa dos promitentes vendedores, deixando na mão destes a alteração do preço contratual ao sabor dos seus exclusivos interesses, o que, há-de convir-se, choca os princípios juriídico-normativos, nomeadamente o da boa fé, que não podem deixar de estar presentes quando se busca a vontade jurídico-negocial, pois o declaratário normal e razoável é, antes de mais, “o participante honesto do comércio jurídico”, na expressão de Larenz (in Metodologia da Ciência do Direito).
Este entendimento não colide com o teor da cláusula sétima, donde, sem mais, não pode retirar-se a sua aplicação nos termos abrangentes pretendida pela recorrente, porque nela apenas se visa uma das particulares situações que poderiam conduzir à não realização da escritura no prazo acordado (a não obtenção da necessária “documentação para a escritura de hipoteca) e, se a verificação de tal ocorrência apenas surge aliada á culpa exclusiva dos promitentes compradores, por maioria de razão a estes se deve ter como imputável o facto desencadeador da sua penalização prevista na cláusula interpretanda.
E, igualmente, ao sentido negocial que se defende não obsta o facto dos promitentes compradores terem passado a habitar, logo após a assinatura do contrato, o andar objecto deste, que mais não passa do que uma antecipação da entrega do bem prometido vender, na previsão da celebração do contrato prometido (cfr., Antunes Varela, RLJ, nº 3853), não se colhendo, nem da cláusula em referência, nem de qualquer outra parte do contrato, que a compensação nela prevista fosse a contrapartida da atribuição aos promitentes compradores do direito de gozo sobre o bem prometido vender, contrapartida que, a título de rendas ou qualquer outro, bem podia ter sido estabelecida no próprio contrato promessa, ao abrigo do princípio da liberdade contratual (art. 405º do CC), mas não foi e não seria justo a configuração da penalização dos promitentes compradores por a situação de utilização do andar objecto da promessa ter perdurado, sem qualquer culpa da sua parte, para lá do prazo contratualmente previsto para a celebração do contrato prometido e mais ainda, quando a A., na impossibilidade do cumprimento desse prazo, lhes deu garantias de que não ficariam prejudicados e lhes pediu que utilizassem esse andar como se já fossem seus donos (respostas aos quesitos 16º e 17º).
Neste enquadramento, a recusa dos RR. à alteração do preço acordado nos termos propostos pela A., ao abrigo do disposto na cláusula sexta do contrato ajuizado, surge como legítima, afastando o incumprimento contratual daqueles necessário à pretendida resolução do contrato e consequente perda das quantias entregues a título de sinal (arts. 798º, 801º, 2, 808º e 442º, 2 do CC), devendo ainda dizer-se que o pedido de resolução, ainda que demonstrado o incumprimento definitivo dos RR., sempre improcederia, pois a resolução tem de ser feita mediante declaração à parte contrária por aquele que pretende resolver o negócio (art. 436º, 1 do CC), onde se tornem conhecidos ao destinatário da declaração resolutiva os fundamentos em que esta se suportou, minime, concretizando a situação de inadimplência que a pressupõe, já que só assim esse destinatário poderá tomar posição sobre esta e o tribunal estará em condições de apreciar e judicar a sua legalidade.
Como refere Calvão e Silva: "o juíz ao apreciar os pressupostos da resolução, não pode deixar de ter presente a circunstância de as partes terem valorado previamente a gravidade da inadimplência a que voluntariamente atribuíram carácter de essencialidade e fundamento de resolução. Facto que, se limita o poder de apreciação do tribunal, não o exclui de todo, devendo o juiz ver, designadamente, se as partes procederam àquela valoração em conformidade com os ditames de boa fé e fim contratual, não estipulando, por exemplo, um incumprimento insignificante ou de alcance diminuto no contexto contratual" (Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, pág. 324).
Ora, da factualidade que vem como provada, nada se colhe no sentido de ter sido operada a resolução do contrato ajuizado (até porque nem alegada), restando a conclusão de que o mesmo ainda não foi resolvido.
Pediu, todavia e subsidiariamente, a A. a resolução do contrato por alteração anormal das circunstâncias que a levaram a contratar.
Nos termos do art. 437º do CC, “se as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, tem a parte lesada direito à resolução do contrato, ou à modificação dele, segundo juízos de equidade, desde que a exigência das obrigações por ela assumidas afecte gravemente os princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato”.
Temos, assim, que, firmado um contrato dentro de determinado esquema de interesses, se, perante a alteração das consequências de direito que ele vinha produzindo ou estava apto a produzir, o equilíbrio dele resultante vier a alterar-se gravosa e imprevistamente, tornando a prestação muito mais onerosa, impõe-se, em nome de princípios de justiça, que se estabeleça aquele primitivo equilíbrio, levando a parte, desta forma prejudicada, a pedir a sua resolução ou a modificação do seu clausulado.
Ou seja e em última análise, o que se pretende é que se ponha o direito de acordo com a justiça e a equidade e reconhecer, por isso, um direito de resolução ou de modificação do contrato quando circunstâncias imprevisíveis alteram tão profundamente a relação entre prestações que não possa razoavelmente exigir-se o cumprimento do contrato nos termos em que foi feito. O mesmo é dizer que a resolução ou modificação do contrato se fundam no princípio da boa fé: não procede de boa fé que exige do outro contraente uma prestação que a alteração das circunstâncias tornou inexigível (cfr. Vaz Serra, BMJ nº 68, pág. 293).
Não é, destarte, qualquer alteração das circunstâncias que abre caminho à resolução ou modificação do contrato.
É necessário que se verifiquem todos os requisitos exigidos pelo citado art. 437º do CC.
“O primeiro é que haja uma alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a sua decisão de contratar, ou seja, do status quo na altura existente e pressuposto. Esta alteração verifica-se no futuro, depois da conclusão do contrato, sendo anormal, quer dizer incalculável e praticamente imprevisível. A sua concretização sai sempre do decurso normal das coisas.
O segundo é que, devido a esta anormalidade da alteração das circunstâncias, a exigência do cumprimento das obrigações assumidas pelo lesado afecte gravemente os princípios da boa fé. A prestação de uma parte, realizada como contraprestação da outra, apresenta proporções perfeitamente distorcidas e altamente desequilibradas (Äquivalenzstörung).
O terceiro é que o cumprimento das obrigações impostas ao lesado não esteja coberto pelos riscos próprios do contrato. Risco próprio ou normal do contrato é aquele que pertence à sua peculiaridade, é o risco ao qual cada parte se sujeita ao concluir o contrato. Este risco constitui a álea normal do contrato e é-lhe intrínseco. O risco não coberto pelo contrato é-lhe extrínseco, alheio” (Heinrich Hörster, ob. cit., págs. 579/580).
Posto isto e revertendo para o concreto dos autos, é a altura de dizer que não ocorrem os pressupostos justificativos da pretendida resolução.
À superveniência de qualquer anormal circunstância não se segue, sem mais, a resolução do contrato, sob pena de se por em causa a segurança do comércio jurídico, o que só será de admitir perante uma situação imprevisível e de incontornável desconformidade entre o contrato e a motivação da decisão contratual.
Como refere Ana Prata, “a inadequação do contrato previsto e prometido à realização do programa contratual visado pelas partes pode ter, essencialmente, dois tipos de causas: ou uma alteração da base negocial, imprevisível e profundamente distorcedora do equilíbrio ou do objectivo contratual, isto é, uma modificação de circunstâncias decisivas para a decisão de contratar, que, não sendo imputável a qualquer das partes, produz no regulamento contratual delineado efeitos intoleráveis para um dos contraentes, ou a falência ou a não concretização de condições previstas, por incumprimento, por um dos contraentes, de obrigações contratualmente assumidas” (in O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, 1995, pág. 957).
Ora, desde logo, a A. não desconhecia, à data da outorga do contrato ajuizado, a existência do facto alegadamente desencadeador da perturbação da normal vigência do contrato, a existência da acção judicial intentada por um terceiro e em que este peticionava a transferência para si da propriedade da fracção objecto da promessa, pois para tal acção foi citada antes daquela data, pelo que, mau grado a irrelevância do desconhecimento (art. 6º do CC) - de resto, só agora alegado - de que o seguimento dessa acção dependia do seu registo (art. 3º, 2 do CRP) e de que este se constituía como impedimento da realização da escritura do contrato prometido, nunca a mesma acção era de considerar como alteração anormal das circunstâncias que presidiram à base negocial, por ser previsível ao comum das pessoas - e, por maioria de razão à A., enquanto agente de um mercado em que as situações de contencioso são vulgares e, por tal, normalmente assessorada jurídicamente - o seu reflexo no desenvolvimento normal dessa base negocial. E, assim e se bem entendemos a boa fé, como princípio que subjaz a negociação e execução dos contratos, a A. sabia, como nos parece mais conforme à própria natureza das coisas, que a pendência dessa acção não afectava de forma decisiva o equilíbrio das prestações contratuais, caso em que a duração e resultado desta têm de ter-se como inseridos nos riscos do contrato, como, de resto, a A. deixa entender quando, passados cerca de dois meses sobre a data prevista para a outorga da respectiva escritura de compra e venda, anunciou aos RR. a impossibilidade da realização desta em tempo determinado e lhes deu, não obstante, a garantia de que assumiria todas as responsabilidades, ou, ao contrário, ainda que menos provável, tinha consciência de que tal realidade comprometia, na prática, os objectivos do contrato, caso em que nem sequer deveria ter assinado este e, fazendo-o e recepcionando os sucessivos montantes do sinal, não pode afastar-se a sua actuação com má fé, arredando a reclamada tutela do art. 437º do CC.
Por isso, não é de considerar, in casu, a superveniência de uma alteração anormal das circunstâncias determinantes das circunstâncias determinantes da vontade de contratar, susceptível de fundamentar a resolução do contrato, sob pena de injustificada lesão dos interesses da A., nem mesmo pelo facto da fracção objecto da promessa ter hoje um valor superior ao preço acordado, pois a desvalorização da moeda (há alguns anos a esta parte menos sensível, em função da contenção das taxas de inflação) era evento mais que previsível para os contraentes, sem esquecer que, logo no dealbar do contrato, os RR. entregaram à A. cerca de 30% do preço ajustado.
Por tudo, também neste segmento a sem razão da recorrente.

Pelo exposto, na improcedência da apelação, confirma-se a sentença recorrida.
Custas pela apelante.

Lisboa, 19-10-2006
Carlos Valverde
Granja da Fonseca
Pereira Rodrigues