Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	8732/2007-2
Relator:	NETO NEVES
Descritores:	OBRAS DE CONSERVAÇÃO EXTRAORDINÁRIA ARRENDAMENTO ABUSO DO DIREITO
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	04/24/2008
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	CONFIRMADA
Sumário:	Verificando-se acentuado desequilíbrio entre o rendimento líquido obtido pelo senhorio com base nas rendas recebidas e o custo das obras necessárias a repor as condições de salubridade do locado, consubstancia situação de abuso do direito exigir ao senhorio a execução e pagamento das respectivas obras ainda que determinadas pela Câmara Municipal. (GA)

Decisão Texto Integral:

Acordam na 2ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa             I – A demanda, na presente acção declarativa com processo sumário, M, pedindo a sua condenação a:             a) Proceder à realização das obras necessárias à reparação das deficiências existentes na habitação da Autora;             b) Indemnizar a Autora pelos prejuízos patrimoniais causados, no montante de € 2.493,99.             Alega que é arrendatária do 1º esquerdo do prédio  em Prior Velho, e que o locado se encontra degradado devido a infiltrações resultantes de falta de realização de obras por parte do R., que para tal foi intimado pela Câmara Municipal de Loures, violando as obrigações impostas pelos artigos 11º, n º 1 e 12º do Regime do Arrendamento Urbano e 1031º, alínea b) e 1032º do Código Civil e que devido ao protelamento dessa situação ficaram danificados os electrodomésticos e móveis existentes na sua residência, no valor da indemnização peticionada.             Comprovado o óbito do R. em data anterior à da propositura da acção, foi a instância retomada logo que devidamente habilitados, em incidente próprio, os sucessores do R., que são A, M, D e F.             Contestou validamente o primeiro, negando a existência do contrato de arrendamento invocado pela Autora, e atribuindo a esta os danos por ela própria invocados, e alegando ainda que seu pai, o primitivo R., realizou obras de reparação geral do prédio de Abril a Julho de 1997, investindo nelas verbas muito superiores à suas economias e às rendas que auferia.             Foi proferido despacho saneador e condensado o processo, com discriminação dos factos assentes e elaboração de base instrutória, de que não houve reclamação.                        Teve lugar audiência de discussão e julgamento, sendo a final decidida a matéria de facto por despacho de que igualmente as partes não reclamaram.             Foi seguidamente proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu os RR. do pedido.             Interpôs a Autora o presente recurso de apelação, em que, a rematar as alegações, formulou as seguintes conclusões: A) O mui douto Tribunal a quo não tomou em devida consideração o reiterado incumprimento – e mesmo desrespeito – manifestado tanto pelo primitivo R. quanto pelos ora apelados, no sentido de cumprirem as diversas intimações levadas a cabo pela Câmara Municipal de Loures. Nem tomou, o douto tribunal a quo, em devida conta o facto da aqui apelante sempre ter informado o primitivo R. de todas as deficiências no arrendado decorrentes das infiltrações, i.e., da situação existente, solicitando-lhe que procedesse às respectivas reparações.             Cumprindo a aqui apelante com as obrigações que a lei lhe impõe, nomeadamente a prevista na al. h) do art. 1038.º do Código Civil.             Não só não respondendo o primitivo R. às ditas solicitações, como não diligenciando no sentido de proceder às referidas reparações, sendo, em resultado dessa inércia, a ora apelante compelida a requerer as respectivas vistorias ao prédio onde se localiza o arrendado, realizadas estas em 13.2.1996, 7.09.2000 e 6.12.2000, cujo resultado foi devidamente comunicado ao primitivo R., que foi notificado para proceder às obras de conservação, nada tendo este (nem os seus sucessores) feito até à presente data. Sendo certo que, se até à presente data as aludidas obras não foram realizadas, tal não se deve a qualquer impedimento ou conduta levada a cabo pela apelante, que sempre deu ao locador pronto e pormenorizado conhecimento dos problemas que afectavam o arrendado, ignorando o locador a ordem dimanada da câmara municipal competente, para a sua realização. B) Atenta a factualidade dada por provada nos autos ora em apreço, o Mmo Juiz a quo deveria, ao invés do que mui doutamente decidiu, ter levado em devida conta o disposto nas alíneas b) dos arts. 1031.º e 1032.º, ambos do Código Civil, bem como o estatuído nos arts. 11.º, 12.º e 13.º do R.A.U., que impõem ao locador, para assegurar o gozo da coisa locada, a obrigação de efectuar todas as obras de conservação ordinárias, bem como as extraordinárias e de beneficiação essenciais ou indispensáveis ao fim do contrato, condenado, em consequência, os ora apelados a realizar as obras de conservação extraordinária e de beneficiação, por as mesmas terem sido ordenadas pela câmara municipal competente, como dispõe a al. b) do n.º 2 do art. 11.º do R.A.U. e tem sido jurisprudência corrente. A degradação do arrendado impede a ora apelante de retirar dele o pleno gozo, sendo tal degradação lesiva da sua saúde, atentas as infiltrações de água em dias de maior pluviosidade e as humidades que permanecem nos dias não chuvosos. O arrendado carece urgentemente de várias obras de conservação, as quais consistem, entre outras, na reparação do telhado, com eventual substituição de telhas partidas e no isolamento, a tela de alumínio, da empena e dos algerozes do prédio. Ao decidir como decidiu, o Mmo Juiz a quo não teve em devida conta a factualidade apurada no decurso da tramitação processual subjacente ao processo ora em apreço, e muito menos teve em consideração o reiterado incumprimento e desobediência às intimações feitas aos ora apelados por parte da Administração Pública, in casu a Câmara Municipal de Loures, ao ordenar a execução das obras necessárias à plena fruição do arrendado por banda da aqui apelante.             Na perspectiva da ora recorrente, o Mmo Juiz a quo, deveria, em lugar de lançar mão do art. 334.º do Código Civil para invocar abuso de direito por parte da ora apelante, ter recorrido ao disposto nos arts. 1031.º e ss do Código Civil e, bem assim, dos arts. 11.º e ss do R.A.U., aqui aplicáveis. Acabando a mui douta decisão recorrida por se traduzir numa verdadeira decisão surpresa, ao arrepio e em desconformidade com o acervo documental probatório junto aos autos, consubstanciado este, maxime, nos docs. 18 a 21 e 24 juntos com a p. i.. C) O uso que a recorrente fez do direito é manifestamente legítimo, porque não violador da boa fé, tendo a titular do direito ao gozo do locado e à necessidade de obras no mesmo, durante bastante tempo, invocado o mesmo, sempre tendo a apelante observado um comportamento através do qual tanto o primitivo R. quanto os ora apelados fácil e legitimamente poderiam ter concluído que o direito viria a ser exercido.              Não havendo nem tendo, por isso, a ora apelante, por via da sua conduta em todo este processo, dado azo ao invocado abuso de direito, como o entendeu o Mmo Juiz a quo, atenta a inexistência de qualquer exercício promovido pela ora apelante em termos clamorosamente ofensivos da justiça.             Porquanto, na perspectiva da aqui recorrente, sempre esta se conduziu de forma leal e correcta com vista à obtenção dos fins legitimamente prosseguidos, cumprindo sempre com as obrigações a que se encontrava adstrita em razão de ter celebrado com o primitivo R. o contrato de arrendamento que tem por objecto o arrendado degradado.             Não tendo, por isso, a ora apelante, tido qualquer comportamento abusivo, susceptível de traduzir a violação de ordens normativas e valores não primariamente jurídicos, embora recebidos pela ordem jurídica.             Por jamais ter a aqui recorrente exorbitado dos limites intrínsecos e extrínsecos do seu direito, constitucionalmente consagrado, nem do contexto em que o mesmo pode – e deve – ser exercido.   D) Nos casos que apresentam similitude com os presentes autos, i.e., onde a Administração Pública, no pleno uso das competências que lhe estão atribuídas, intima o locador a fazer obras de conservação para que, dessa forma, possam os locatários retirar do locado o gozo que lhe subjaz – independentemente do custo das mesmas e da renda em causa –, constituem pacífica jurisprudência as decisões que enveredaram pela aplicação do disposto nos arts. 1031.º e 1032.º do Código Civil, e que lançaram mão do disposto nos arts. 11.º, 12.º e 13.º do R.A.U.             Pelo que, no entender da ora recorrente, também o Mmo Juiz a quo deveria ter seguido este caminho, por ser da mais elementar justiça.              Irrelevando, pois, na perspectiva da aqui recorrente, quer a qualificação das obras necessárias à eliminação dos defeitos e anomalias do arrendado como extraordinárias ou de mera conservação ordinária, quer a invocada desproporcionalidade existente entre o custo das referidas obras e a renda paga pela locatária.              E) A matéria de facto dada como provada, bem como os fundamentos invocados pelo Mmo Juiz a quo apontavam indubitavelmente para a procedência total do pedido. Porém, contrariando os fundamentos e desprezando o estatuído no regime do arrendamento urbano, o Mmo Juiz a quo optou por condenar na íntegra a ora recorrente. Resulta, assim, violado o artigo 65.º, n.º 1 da Constituição da República Portuguesa. O que implica a aplicação do referido preceito constitucional ao presente recurso. A mui douta sentença recorrida violou, entre outras disposições, o disposto no art. 65.º C.R.P., o disposto nos arts 1031.º e 1032.º do Código Civil, bem como o disposto nos arts. 11.º a 13.º do então em vigor R.A.U..             Nestes termos, nos demais de direito aplicáveis, e contando sempre com o mui douto suprimento de Vossas Excelências, deve a mui douta sentença proferida pelo tribunal de 1.ª instância ser revogada e substituída por outra que julgue a acção totalmente procedente, condenando-se, em consequência, os ora apelados no pedido inicialmente formulado pela aqui apelante.             Contra-alegaram os apelados, concluindo assim: 1 - Ao contrário do que pretende fazer crer a apelante, não ficou provado que a apelante sempre tenha dado ao locador pronto e pormenorizado conhecimento de todos os problemas que afectavam o locado. 2 - Apenas ficou provado que em data indeterminada do ano de 1995 comunicou ao senhorio a existência de infiltrações no locado e que logo em Fevereiro de 1996 quando a Câmara de Loures efectuou vistoria técnica já as anomalias eram extensas e o valor das obras necessárias para a reparação das mesmas ascendia a 806.600$00 (€ 4.023), o que permite seguramente concluir que tais problemas não haviam iniciado apenas uns meses antes, ou seja de modo algum a apelante demonstrou, que sempre cumpriu a obrigação de pronto aviso prevista na al. h) do art.° 1038 do C. Civil. 3 - Por outro lado também não corresponde à verdade que o primitivo R., notificado para proceder às obras de conservação, nada tenha feito até à presente data. 4 - Pelo contrário, pois ficou provado que o primitivo R. entre Janeiro e Maio de 1997 efectuou obras no telhado, substituindo as vigas de madeira por vigas de cimento e repondo as telhas partidas   (al. N. da mat. de facto assente). 5 - Ao contrário do que alega a apelante na sua conclusão B), o M° Juiz levou na devida conta o estatuído nos arts. 11°, 12° e 13° da RAU e nos arts. 1031 e 1032 C. Civil, assim como, bem ponderou toda a factualidade apurada nos autos. 6 - Reflexo disso é a bem fundamentada Sentença que dá sobeja nota da exaustiva análise dos factos, de excelente domínio das normas (aliás, menciona e analisa expressamente as normas que a apelante alega não terem sido tidas em conta) e do profundo conhecimento da realidade e da vida. 7 - A apreciação sobre a verificação do abuso de direito, envolve, como bem se percebe e melhor que nós explanou a Sentença recorrida, dois níveis sucessivos de análise, o primeiro consiste na verificação da existência formal de um direito subjectivo (em termos de legalidade estrita) e o segundo na apreciação da legitimidade do exercício desse direito (que em termos formais existe), o que envolve uma análise teológica, ética, uma apreciação finalística das normas e uma conformação destas com os fundamentos e a razão de ser das mesmas. 8 - Atendendo os factos provados nos presentes autos, nomeadamente, o tipo e volume de obras em causa necessariamente obras de conservação extraordinária face ao art. 11° da RAU, o valor que as mesmas orçavam logo na altura em que foram reivindicadas (806.600$00/ € 4.023,30), o valor diminuto das rendas, em 1995 de 2.780$00 (fls. 375), em 1997 de 3.100$00 (fls. 376) logicamente em 1996 a renda seria seguramente inferior a 3.000$00. Seriam necessários mais de 22 anos de renda para perfazer o valor a despender nas obras reivindicadas, o que clara e manifestamente constituiria um encargo desproporcional e contrário ao fim económico do direito que se pretende fazer valer, situação proibida pelo art. 334° do C.Civil. 9 - Bem andou a douta Sentença  recorrida ao decidir como decidiu, escrutinando escrupulosamente a matéria de facto, aplicando o direito aos factos, segundo as regras da justiça, da prudência e da sagacidade, e jamais violando qualquer disposição legal, mormente as pretendidas pela apelante. Termos em que deverá ser julgado improcedente o recurso da apelante e mantida nos seus precisos termos a douta Sentença recorrida e assim se fazendo justiça.             Colhidos os vistos, cumpre decidir.             II – QUESTÃO A DECIDIR             Resulta das conclusões das alegações de recurso (que, consabidamente, delimitam o objecto do recurso – artigos 684º, n º 3 e 690º, nºs 1 e 4 do Código de Processo Civil) que a questão a decidir é a de saber se o exercício concreto do direito da inquilina de exigir do senhorio a realização de obras de conservação extraordinária para que a Câmara Municipal o intimou no seguimento de participação daquela constitui ou não, em face do valor da renda e do custo das obras, abuso de direito.             III – FACTOS             Ficaram apurados, sem impugnação, os seguintes factos: A) A A. paga renda pela ocupação do 1º andar esq. do prédio urbano , actualmente inscrito na respectiva matriz sob o art. .          B) No ano de 1995 a A. detectou vestígios de grandes infiltrações de água, não só pelas paredes, mas também pelo tecto, que lhe afectou todas as assoalhadas da casa. C) Tratou, por isso, de diligenciar junto do primitivo R. no sentido de este proceder à realização das obras necessárias à eliminação das infiltrações de humidade. D) Entretanto, as infiltrações referidas, transformaram-se em manchas de humidade, que inclusive fizeram desabar parte do tecto de várias assoalhadas. E) Também estas infiltrações originaram a deterioração do soalho, rodapés, aduelas das portas e janelas. F) Apresentando-se o soalho, em corticite, que foi colocado a expensas da A., completamente levantado. G) A A. solicitou no ano de 1996 uma vistoria técnica à Câmara Municipal de Loures, a fim de provar tecnicamente a causa de tais deficiências e intimar o primitivo R. a executar as obras necessárias à reparação das deficiências em causa. H) A Câmara Municipal de Loures, em 13.2.96, procedeu a auto de vistoria sobre as condições de habitabilidade e salubridade do prédio, tendo os respectivos serviços técnicos emitido o parecer junto a fls. 22 (doc. nº 18 junto com a p.i.). I) Face a tal constatação, foi sugerido pelos serviços técnicos que vistoriaram a habitação, que deveria ser intimado o primitivo R. a executar as obras necessárias à correcção das deficiências.      J) A Câmara Municipal de Loures, por ofício emitido em 14.3.1996, intimou o primitivo R. para proceder às obras necessárias à reparação das deficiências mencionadas no auto de vistoria (doc. nº 19 junto com a p.i.). L) Obras essas no valor de 4023,30 €/806.600$00, conforme orçamento elaborado pela Câmara Municipal de Loures em 16.2.1996 (doc. de fls. 24) e que consistem em: - reparação geral de metade da cobertura, com levantamento, limpeza e reassentamento do telhado, incluindo a substituição de madeiras deterioradas;   - isolamento da empena com tela de alumínio incluindo a reparação desta; - Idem, dos algerozes, guarda fogo; - picar, rebocar e estucar os tectos deteriorados; - pintura das paredes e tectos; - fornecer e aplicar um vão de janela em madeira na cozinha. M) Não conformada com a situação e atendendo ao perigo iminente em que vivia, a A. foi insistindo sempre junto da Câmara Municipal de Loures e junto dos Serviços de Protecção Civil Camarários. N) Entre Janeiro de 1997 e 7.5.97 o R. iniciou obras no telhado, tendo substituído as vigas do telhado e reposto telhas partidas.  O) Foram efectuadas novas vistorias em 7.09.2000 e 6.12.2000, cujos pareceres foram ao encontro dos proferidos anteriormente e que consubstanciam o seguinte: infiltrações de águas originadas por deficiências na cobertura e algerozes (docs. nºs 20 e 21 juntos com a p.i.). P) Novamente a Câmara Municipal de Loures intimou o primitivo R. para proceder às reparações das anomalias detectadas (docs. nºs 20 e 21 juntos com a p.i.). Q) Em Outubro de 2001 trabalhadores da construção civil que disseram ter sido enviados pela Câmara Municipal de Loures limitaram-se a rebocar os tectos onde havia estuque caído e pintaram a habitação. R) No Inverno de 2001 os tectos e paredes da casa ficaram novamente com infiltrações, que continuaram a alastrar, tendo ficado levantando o chão do quarto da A. S) A A. é uma pessoa com problemas de saúde, nomeadamente ao nível das articulações, sofrendo de doença degenerativa osteo-articular, doença degenerativa da coluna vertebral, padecendo ainda de problemas cardíacos. T) Devido ao protelamento da situação descrita, os electrodomésticos e móveis existentes na residência da A., nomeadamente máquina de lavar roupa, frigorífico, mesa de cozinha, mobília de quarto e roupas ficaram danificados pela humidade e pela água que foi entrando dentro de casa. U) A reposição dos electrodomésticos e móveis danificados importa em 2.493,99 €.    - Em 24.10.77 M deu de arrendamento ao falecido marido da A. o 1º andar esq. do prédio urbano sito  Prior Velho, inscrito ao tempo na respectiva matriz sob o art.  (resposta ao quesito 1º). - A renda inicialmente acordada tem sido objecto de actualizações (r.q.2º). - O primitivo R. era conhecedor das deficiências apresentadas quer na habitação da A., quer no prédio (r.q.3º). - A A. agiu conforme referido na al. G) devido à passividade do primitivo R. em resolver os problemas (r.q.4º). - Apesar da intimação referida na al. P), o primitivo R. não realizou as respectivas obras (r.q.5º). - A habitação da A. foi objecto de nova vistoria em 7.5.97, dela constando a informação de que as infiltrações continuavam (r.q.6º). - No Inverno de 2001 as infiltrações nos tectos e paredes da casa continuaram (r.q.8º). - Em consequência de tais infiltrações, a A. deixou de pernoitar no quarto e desmontou a respectiva mobília (r.q.9º). - A A. passou a dormir na sala, num sofá (r.q.10º). Do documento de fls. 393-396 junto pelo R. A e não impugnado pela A., resulta ainda provado o seguinte facto, que importa ter em atenção à luz do disposto no art. 264º nº 3 do C.P.C.: - A renda mensal paga pela A. durante o ano de 2006 foi de 20,00 €.             IV – O DIREITO             A alegação da apelante tem como alvo o juízo de improcedência proferido, e que assentou na aplicação oficiosa da figura do abuso de direito, cuja invocação – em decisão que qualifica de surpresa – ataca, quer por estar em contradição com a matéria de facto alegada e provada, quer por sustentar que não ocorrem os seus pressupostos.             No que respeita à contradição com a matéria de facto, a mesma revela-se só aparente, pois que, como sempre ocorre quando se questiona a qualificação de uma dada actuação como de abuso de direito, é precisamente da desconformidade entre o direito formalmente existente e os fins impostos ao seu exercício pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social e económico do direito que se trata (artigo 334º do Código Civil).             Se a prova produzida não possibilitasse logicamente formular um juízo conclusivo sobre a existência do direito que a Autora se arroga ao propor a acção e formular uma pretensão material contra o R., nunca se chegaria a poder equacionar o seu exercício abusivo.             Irreleva, por isso, quanto nesse sentido foi alegado pela apelante.             Mais pertinente poderá ser a invocação de decisão “surpresa”, na base de a factualidade apurada não apontar no sentido da decisão de mérito prolatada.             Mas tal surpresa tem a ver, não com a contradição em relação aos factos – pois que também os pressupostos fácticos do abuso de direito têm de ter sido aportados aos autos e apurados e aqui foram-no (os valores da renda paga pela Autora, como inquilina, e o custo orçamentado das obras impostas camarariamente ao R.) – mas com o não ter sido observado o princípio do contraditório, possibilitando às partes a faculdade de se pronunciarem sobre a questão do abuso de direito, que em juízo de prognose o tribunal se colocou, não obstante o oficiosidade do seu conhecimento, que é pacífica, dando cabal cumprimento ao normativo do artigo 3º, n º 2 do Código de Processo Civil.             Não chegou a apelante, porém, a invocar a nulidade por omissão que daí poderá resultar, e, ainda que o tivesse feito, a mesma não seria razão impeditiva do conhecimento de mérito da questão pelo tribunal de recurso, já que, tratando-se de mera questão de direito, o contraditório acabou por ser exercido na instância de recurso, nas alegações da apelante, tornando agora irrelevante a preterição da formalidade da audição prévia das partes.             Resta, assim, a questão do abuso de direito em si, que a apelante colocou apenas a propósito do direito de exigir do senhorio a realização de obras e não igualmente a respeito da questão da peticionada indemnização pelos prejuízos sofridos em bens da habitação da inquilina, que no entanto, a sentença julgou desnecessariamente [1] improcedente por aplicação do mesmo instituto, sem atentar em que a já decretada ilegitimidade do exercício do direito de exigir as obras ao senhorio forçosamente desresponsabilizava já este pelos efeitos alegadamente danosos decorrentes da omissão de as realizar.             A Autora demonstrou sem dúvida, com a matéria de facto alegada e provada, os pressupostos do direito a exigir do R., primitivo senhorio, a realização de obras de conservação.             Como bem se enuncia na sentença recorrida, é obrigação do senhorio assegurar ao inquilino o gozo da coisa locada, nos termos do artigo 1031º, alínea b) do Código Civil, que corresponde, aliás, ao cumprimento do núcleo essencial e típico da sua prestação contratual (artigo 1022º do mesmo diploma).             Como corolário dessa obrigação, incumbe-lhe manter o locado no estado de conservação que possibilite esse gozo, ao mesmo nível do que foi assegurado no momento da celebração do negócio, do mesmo modo que o inquilino deve manter a coisa e restituí-la findo o contrato, no estado em que lhe foi entregue, sem embargo do que se considere ser o desgaste decorrente do uso normal e prudente dele e considerando que, na ausência de especificações escritas, se presume que a coisa foi entregue em bom estado de manutenção (artigo 1043º, nº 2 do Código Civil).             A obrigação do senhorio de manter o estado de conservação da coisa que assegure o efectivo gozo temporariamente cedido é reflexamente tratado no Regime do Arrendamento Urbano, vigente às datas dos factos e da propositura da acção, cujos artigos 12º e 13º enunciam os casos em que o senhorio está obrigado a realizar obras, e que são as de reparação ordinária (artigo 11º) e de reparação extraordinária e de beneficiação (artigo 13º).             Umas e outras são definidas no precedente artigo 11º, cujo nº 3 reputa como de conservação extraordinária as obras ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que, não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido do prédio.             Como também acertadamente se disse na sentença, em face do seu valor e do rendimento apurado do prédio, as obras que a Câmara Municipal de Loures intimou o falecido R. a efectuar devem ser classificadas como de conservação extraordinária.             Feitas estas considerações, dir-se-ia que a pretensão da Autora haveria de necessariamente proceder.             Porém, colocou-se na sentença recorrida, oficiosamente, a questão de a satisfação dessa pretensão traduzir abuso de direito, questão que, desde que os respectivos pressupostos estejam já nos autos por iniciativa das partes, é susceptível de conhecimento oficioso. [2]             O abuso de direito está definido no artigo 334º do Código Civil nos seguintes termos:             É ilegítimo o exercício de um direito, quando um titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.             Como assinalam Pires de Lima e Antunes Varela [3], A concepção adoptada de abuso de direito é objectiva. Não é necessária a consciência de se excederem, com o seu exercício, os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito; basta que se excedam esses limites, mas exigindo-se que o excesso seja manifesto, isto é, que os direitos sejam exercidos em termos clamorosamente ofensivos da justiça, segundo a formulação de Manuel de Andrade [4] citada pelos referidos anotadores, ou, no dizer de Vaz Serra (Abuso do direito, em Boletim do Ministério da Justiça 85º-253), de clamorosa ofensa do sentimento jurídico socialmente dominante.             O que leva os citados anotadores do Código a acrescentar que para determinar os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes há que atender de modo especial às concepções ético-jurídicas dominantes na colectividade.             Entre os campos de aplicação relevantes do abuso de direito, englobam-se as situações de desequilíbrio no exercício de posições jurídicas (António Menezes Cordeiro [5]), que este Autor desdobra em três sub-hipóteses: a de exercício danoso inútil, a de exigir o que de seguida se deve restituir e a de desproporcionalidade entre a vantagem auferida pelo titular e o sacrifício imposto pelo exercício a outrem, equacionando-as todas nos seguintes termos: Trata-se duma fórmula antiga e intuitiva de abuso de direito: mercê de conjunções extraordinárias, ocorre um exercício jurídico, aparentemente regular, mas que desencadeia resultados totalmente alheios ao que o sistema poderia admitir, em consequência do exercício e acrescentando que A redução dogmática do desequilíbrio no exercício faz apelo, consoante as circunstâncias, ora ao princípio da confiança, ora ao da primazia da materialidade subjacente. O primeiro dá cobertura a actuações anormais e inesperadas, que se tornam danosas por apanhar desprevenidas as pessoas que contavam (justificadamente) com uma actuação mais comedida. O segundo reporta-se a exercícios de puro desequilíbrio objectivo.             E cita, a respeito, decisões das instâncias superiores proferidas em quadro fáctico similar ao dos presentes autos.             Efectivamente, a consulta que fizemos à Base de Dados Jurídico-Documentais do Ministério da Justiça, acessível na Internet no endereço http://www.dgsi.pt, patenteia um número já assinalável de arestos consagrando o recurso ao abuso do direito, no âmbito de pretensões de condenação de senhorios de prédios urbanos a realizar obras, frequentemente determinadas pela Câmara Municipal, cujo valor orçamentado excede em muito o valor da renda paga pelo inquilino.             Entre eles, os seguintes:             Do Supremo Tribunal de Justiça:             - de 8.6.2006, Proc. 06B1103, Rel. Oliveira Barros (renda de € 187,72, valor orçamentado das obras, € 150.000,00);             - de 31.1.2007, Proc. 06A4404, Rel. João Camilo (renda de € 80,03, obras orçamentadas em € 180.000,00);             Do Tribunal da Relação de Lisboa:             - de 18.3.2004, Proc. 1275/2006-6, Rel. Fátima Galante (renda de € 4,99, obras orçamentadas em € 7.851,08);             - de 12.7.2007, Proc. 4848/07-7, Rel. Pimentel Marcos (renda líquida anual de 652.024$00, obras orçamentadas em 300.000 contos);             Do Tribunal da Relação do Porto:             - de 22.9.2005, Proc. 0534208, Rel. Fernando Vasconcelos (renda mensal de € 9,62, obras de mais de € 1.000,00).             Em todos estes Acórdãos se salientou a enorme desproporção de prestações, considerando o rendimento líquido obtido pelo senhorio com base nas rendas percebidas e o custo proporcionalmente muito mais elevado das obras necessárias e exigidas.             Essa grave desproporção está igualmente presente no caso dos autos, em que o valor da renda na data da audiência de discussão e julgamento, em 2006, era de € 20,00 (e que na data da propositura da acção, em 2002, segundo a alegação da Autora, era de € 18,95), e em que o custo das obras impostas pela Câmara, por esta orçamentadas em 1996, é de € 4.023,30 (hoje necessariamente bem mais elevado, como é notório), sendo válido o cálculo feito na sentença que leva a considerar com base naquele rendimento necessários 16 anos para recuperar o custo das obras.             Certo que as rendas sempre seriam objecto de actualizações anuais, pelos factores de correcção indexados e administrativamente determinados.             E também que, pelo regime do RECRIA, e como prevê o artigo 13º, nº 2 do Regime do Arrendamento Urbano, sempre poderia o senhorio requerer e eventualmente obter financiamento para as obras em causa, podendo em tal caso alcançar uma actualização extraordinária da renda segundo o artigo 12º do Decreto-Lei nº 329-C/2000, de 22 de Dezembro.             Mas mesmo neste caso, a actualização para que aponta a fórmula aplicável pelo artigo 12º, nºs 1 e 2 desse diploma apenas atenuaria muito limitadamente o tempo de recuperação do investimento feito.             Não acompanhamos, por isso, aliás tal como explicitamente vários dos arestos supra referidos, o entendimento de Jorge Alberto Aragão Seia [6], para quem Hoje em dia, na medida em que as rendas podem, em princípio, ser fixadas livremente e são actualizáveis anualmente, podendo mesmo as obras de conservação extraordinária de beneficiação ditar a sua actualização – nº 2 do artigo 13º - não se poderá falar, com base em inexistência de equivalência de atribuições patrimoniais, em abuso de direito por parte do arrendatário em requerer as obras.             É certo que, como os autos evidenciam, as condições de salubridade em que o locado se encontra não são as devidas, e que nessa medida o direito a uma habitação condigna, constitucionalmente consagrado no artigo 65º da Constituição da República Portuguesa, se encontra em crise.             Mas não tem de ser o proprietário do imóvel locado a assegurar esse direito constitucional a suas expensas, nem a justiça o impõe, atento o desequilíbrio das prestações.             As concepções ético-jurídicas dominantes na colectividade a que, segundo Pires de Lima e Antunes Varela (v. nota 3 supra), há que atender para determinar os limites do direito impostos pela boa fé e pelos bons costumes, evidenciam, pelo contrário, que seria altamente iníquo sujeitar os senhorios, ao fim de décadas de rendas congeladas que os impediram de obter rendimentos que, entre outras aplicações, lhes possibilitassem assegurar a manutenção dos prédios em normal estado de conservação, a ter de suportar custos anormalmente elevados de reparações extraordinárias a fim de assegurar, a inquilinos que continuam, após um descongelamento altamente condicionado, a pagar rendas irrisórias, notoriamente insuficientes para, em prazo razoável, permitir a recuperação do capital investido nessas obras.             Em face do exposto, conclui-se que boa e adequada aplicação do artigo 334º do Código Civil foi feita na sentença a respeito da primeira e principal pretensão da Autora, de obter a condenação do primitivo R. (agora dos seus sucessores habilitados para com eles prosseguir termos a acção) a realizar as obras necessárias à reparação das deficiências existentes na habitação da Autora.             E, não sendo devidas essas obras por parte do R., forçosamente falta a ilicitude à sua conduta omissiva, por isso insusceptível de o fazer incorrer em responsabilidade civil pelos danos sofridos em bens de recheio da habitação, decorrentes das infiltrações que se vêm verificando na casa arrendada.             Pelo que também o segundo pedido, indemnizatório, deve sossobrar.             Em suma, cumpre julgar a apelação improcedente, confirmando a sentença impugnada.             IV – DECISÃO                     Em face do que precede, acordam em julgar a apelação improcedente e confirmar a sentença impugnada.             Custas na apelação pela Autora.             Lisboa, 24 de Abril de 2008 António Neto Neves Isabel Canadas José Maria Sousa Pinto ___________________________________________________ [1] E, salvo o devido respeito, sem real fundamento, pois que, ao invés do que é dito na decisão, no demais profundamente alicerçada, não são aplicáveis no âmbito da questão da indemnização as considerações antes produzidas, porquanto, se a respeito do direito de exigir do senhorio obras faz sentido invocar o equilíbrio das prestações, tal não se verifica em relação à responsabilidade civil, fundada na culpa, e em que o grau desta e a situação económica do lesante poderão, quando muito, determinar a fixação equitativa da indemnização em montante inferior ao que corresponderia ao montante dos danos causados – artigo 494º do Código Civil. [2] Neste sentido, que é o da generalidade da jurisprudência, se pronuncia António Menezes Cordeiro, em Tratado de Direito Civil Português I – Parte Geral Tomo I 1999, pág. 196-197, nota 372. [3] In Código Civil Anotado, vol. I, 4ª Edição, pág. 298, em anotação ao artigo em questão. [4] Em Teoria Geral das Obrigações, pág. 63. [5] In Ob. e Tomo Cits. pág. 211-212. [6] In Arrendamento Urbano, 7ª Edição, Revista e Actualizada, pág. 210.