| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
RELATÓRIO
AB Co Ltd intentou ação especial para cumprimento de obrigações pecuniárias contra CD, Lda., peticionando a condenação da ré no pagamento à autora da quantia de € 43.283,46, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos.
Alega que celebrou com a ré um contrato de cooperação, mediante o qual se obrigava a promover em vários mercados, designadamente o mercado da República Popular da China, os projetos imobiliários da autora. Se da promoção resultasse a concretização de um negócio, a autora teria direito a uma remuneração correspondente a 10% do valor do negócio.
No âmbito desse contrato, promoveu o projeto imobiliário da ré junto do cliente, que veio a adquirir a Fração C – correspondente ao 1º Direito do Prédio Urbano localizado em (...), Rua (...) n.º 53-53 D, Lisboa, pelo valor de € 367.000,00. O cliente celebrou ainda com a ré um contrato de empreitada para recuperação do imóvel no montante de €50.000,00. Em virtude da concretização deste negócio, a ré obrigou-se ao pagamento da referida comissão de 10%, porém, apesar de interpelada para o efeito, não procedeu ao pagamento.
A ré deduziu oposição, pugnando pela improcedência da ação. Invoca que o contrato foi celebrado em 15.03.2020 e as diligências de promoção que a autora invoca ter realizado são anteriores a essa data. Acrescenta que a autora se limitou a apresentar o cliente à ré, sendo que as demais diligências invocadas não se reportam à promoção dos imóveis da autora mas ao acompanhamento/consultoria prestada ao cliente e amigo da autora.
Após julgamento, foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:
«Em face do exposto, vistas as já indicadas normas jurídicas e os princípios expostos, o Tribunal julga a acção totalmente procedente, por provada, e em consequência, condena a ré CD, Lda. no pagamento à autora AB Co Ltd da quantia de €41.700,00 (quarenta e um mil e setecentos euros), acrescida de juros de mora vencidos e vincendos desde a data de vencimento da factura, 17.06.2020, até efetivo e integral pagamento.»
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Não se conformando com a decisão, dela apelou a Ré, formulando, no final das suas alegações, as seguintes CONCLUSÕES:
1. Veio o Tribunal a quo proferir decisão no sentido de condenar a Ré, CD, Lda. no pagamento à Autora, AB Co Ltd., da quantia de € 41.700,00 (quarenta e um mil e setecentos euros), acrescida de juros de mora, vencidos e vincendos desde a data de vencimento da fatura, 17.06.2020, até efetivo e integral pagamento.
2. Contudo, quer quanto aos factos julgados como provados, quer quanto aos factos julgados como não provados, merece crítica a douta decisão recorrida, na medida em que os depoimentos de parte da legal representante da Autora e do legal representante da Ré, foram unânimes ao declarar que não houve qualquer promoção pela Autora, do imóvel efetivamente comercializado com o cliente, da propriedade da Ré.
3. Carecem, por isso, de alteração os factos provados sob os números 5, 6, 8, 17 e os factos não provados sob os números 1 e 2.
4. Assim, quanto a esta matéria importa considerar que os depoimentos das testemunhas inquiridas em sede de julgamento apenas relataram o que lhes foi referido pela legal representante da Autora, sendo este o caso das testemunhas EF, GH e TS (SOCIEDADE), mandatada como advogada do Cliente KL, já após a escolha do imóvel, e que, portanto, não acompanhou os factos anteriores, nomeadamente em sede de promoção do mesmo junto do Cliente.
5. As declarações de parte da legal representante da Autora encontram-se gravadas conjuntamente com a gravação referente à testemunha MN, na sessão de julgamento de 28.06.2023, a partir de minutos 29.00 e até final da gravação, sendo que, com especial interesse para a boa decisão da causa, transcrevem-se os segmentos do depoimento em que a legal representante da Autora descreve as atividades da empresa que representa, AB Co Ltd, e em concreto as diligências por si executadas no que concerne ao negócio celebrado. (…)
6. Daqui resulta que a atividade da sociedade comercial Autora nos autos se dedica a prestar serviços relacionados com imigração, com diversos fundamentos, como estudo no estrangeiro, trabalho no estrangeiro, viagens culturais. A Autora não é uma sociedade de promoção e mediação imobiliária! O Cliente da Autora é o cliente que pretende obter um visto de residência num outro país, a quem é prestada assessoria nessa matéria, e que inclusivamente esta reconhece que era seu amigo.
7. De onde, tudo somado, temos um cliente chinês que pretende adquirir um imóvel em Portugal, que lhe daria direito a um visto gold para residir neste país, que era amigo (conforme confissão nesse sentido) da legal representante da Autora, e a quem a sociedade Autora prestou um serviço de aconselhamento em matéria de imigração (que é a sua atividade).
8. Mas mais, acrescenta a legal representante da Autora que o Cliente não era para ter investido na CD, mas antes noutra sociedade, proprietária de outro empreendimento, pelo que é impossível que a legal representante da Autora tivesse promovido o que quer que fosse, relativamente ao empreendimento da propriedade exclusiva da Ré. (…)
9. No essencial resultam destas declarações de parte três realidades que o Tribunal a quo não registou: a) que antes de o Sr. KL vir a Portugal não lhe foi apresentado qualquer imóvel da CD; b) e que a vinda do cliente a Portugal era para aquisição de um imóvel, propriedade de uma outra entidade, a TS (sociedade), mas que como o Cliente não gostou, a CD (e não a representante da Autora) apresentou-lhe outros, que ele gostou, e acabou por adquirir; c) que foi a própria CD que fez todo o trabalho de apresentação de portfólio, dos imóveis que tinha em carteira, na sequência da recusa do Cliente em comprar o imóvel da TS (sociedade).
10. Ficou assim, confessado, para todos os efeitos, que: a) A Autora não promoveu a venda de empreendimentos da Ré junto do cliente KL (ao invés do que se deu como provado no facto n.º 5 dos factos provados) b) Que a Autora não forneceu informações e documentos relativos aos imóveis de (...), propriedade da Ré (ao invés do que o Tribunal deu como provado no facto provado n.º 6) c) Que o cliente não veio a Portugal conhecer os imóveis comercializados pela Ré, mas sim o imóvel da TS (sociedade) (ao invés do que se deu como provado no facto provado n.º 8) d) Que o cliente apenas adquiriu o imóvel à Ré em virtude da promoção realizada por esta e não pela Autora, pois que esta não fez qualquer promoção do imóvel adquirido, mas de outro que o Cliente não gostou (ao invés do que foi dado como provado no facto n.º 17 dos factos provados).
11. Mas mais, resulta ainda demonstrado que deveriam ter sido dados como provados os dois factos que o Tribunal a quo julgou como não provados, sob os n.ºs 1 e 2 dos factos não provados. Na verdade, a Ré conseguiu demonstrar, pela confissão da Autora, que não foram prestados serviços nomeadamente através de material de promoção e marketing, pois é a Autora que refere que não deu quaisquer informações ao Cliente, e que o trouxe a Portugal para investimento noutra propriedade, de outra sociedade comercial, da qual era e é sócia (sendo atualmente sócia-gerente), denominada por TS (sociedade), sendo que a Ré demonstrou ainda que existia uma relação de amizade e prestação de serviços de imigração diretamente ao cliente, sendo que é a Autora que confessa que o cliente era seu amigo, e tinha participado em dois eventos de marketing para a imigração.
12. Portanto, daqui resulta, mais do que evidente, que deveria o Tribunal a quo ter dado resposta distinta da que efetivamente deu, quanto à prova produzida, sendo essencial que seja a mesma alterada, até porque esta prova, de onde resultou a confissão, foi também corroborada pelo legal representante da Ré. (…)
13. Ora, resultou daqui evidente que a promoção feita pela Autora não foi relativamente ao imóvel da propriedade da Ré, mas sim de um imóvel da propriedade da sociedade TS (sociedade), pelo que não houve a prestação de qualquer serviço de promoção e angariação do cliente, nos termos contratualizados e acordados (verbalmente numa primeira fase, e por escrito já posteriormente) relativamente ao imóvel que a Ré, por acaso, e porque diligenciou nesse sentido, acabou por conseguir vender, fruto do esforço do seu departamento de vendas, e não de qualquer promoção levada a cabo pela Autora. (…)
14. Sendo que a existência e os termos do acordo, junto aos autos, é pacifica entre as partes, sendo o mesmo reprodução do acordo verbal que existia, e que implicava a efetiva promoção de determinado imóvel na China, o que no caso não foi feito.
15. Na verdade, tal promoção – a executar nos termos do acordo a que as partes se obrigaram – tinha de ser ativa, direcionada para determinado imóvel, e resultar numa aquisição. Ora, no caso dos autos nenhuma promoção foi feita pela Autora, conforme esta confessou e o legal representante da Ré, confirmou. (…)
16. Mas mais, questionado o legal representante da Ré, o mesmo esclareceu os termos do que ficou acordado entre as partes quanto às “tarefas” inerentes à promoção do imóvel, por parte dos agentes que têm para o efeito, clarificando que é enviada toda a informação relativamente aos produtos disponíveis, com áreas, preços, materiais, envolvente, etc., e que depois o Cliente escolhe a unidade a adquirir com base nessa efetiva promoção, porque só neste caso é que considera que o agente efetivamente os representa e age em nome da CD, pois, na verdade, indicações de clientes há muitas, mas nem todas são prestação de serviços de angariação e promoção dos imóveis que possam resultar num trabalho efetivo, e por isso dar lugar ao pagamento de uma comissão. Para haver uma comissão, tem de haver uma prestação de serviços, e não uma mera “apresentação” de um potencial cliente, que foi o que aqui aconteceu. (…)
17. Confessadamente, não foi este o caso dos presentes autos, pois que a Ré nem tão pouco nunca enviou à Autora qualquer elemento para que esta pudesse promover este imóvel que viria a ser adquirido, não tendo sequer como o promover.
18. E, aliás, o que a Autora pretendeu foi incentivar a uma compra, sem ter de realizar qualquer trabalho de angariação e promoção do imóvel, para “aproveitar” a estadia do cliente em Portugal, e depois reclamar uma comissão por um serviço que não prestou, já que a promoção por si realizada foi de outro imóvel que o cliente não gostou, e que era de outra empresa, pedindo à CD que esta promovesse outros imóveis, do seu portfólio, vindo depois reclamar uma comissão por serviços que não prestou.
19. Pelo que, atendendo à prova produzida, não se compreende como pode o Tribunal a quo julgar os factos provados sob análise e os factos não provados, nos termos em que o fez, quando resulta assente e pacífico que a Autora não realizou as tarefas de promoção a que se obrigou, primeiro verbalmente, e que depois ratificou com a assinatura do acordo de cooperação em 15.03.2020. (…)
20. Pelo que dúvidas não restam de que a comissão seria devida pela prestação efetiva de serviços de promoção a realizar nos termos descritos neste documento, pois que dispõe depois a Cláusula 4.ª que “A remuneração só será devida se a promoção pela Primeira Contratante do(s) imóvel(eis) identificados no Anexo I (...) reverter em negócio”. Ou seja, a remuneração acordada apenas seria devida pela Ré caso fosse realizada a PROMOÇÃO DO IMÓVEL – o que neste caso não sucedeu – e essa promoção resultasse em venda. Apresentar um interessado não é prestar um serviço de promoção, pelo menos nos termos em que as partes, ao abrigo da sua liberdade contratual, o estabeleceram!
21. Pelo que, com o devido respeito, andou mal o Tribunal a quo, ao julgar, como julgou, os factos provados e não provados, sendo essencial que seja devidamente alterada a matéria de facto dada como provada e não provada.
22. Quanto aos FACTOS PROVADOS assinalados, devem os mesmos ser corrigidos em conformidade com a prova produzida, nos seguintes termos:
5. No âmbito deste contrato verbal, no ano de 2019, a autora apresentou KL à Ré.;
6. A Autora reuniu por diversas vezes com o cliente KL: apresentou-lhe Portugal e o projeto de emigração, bem como informações e documentos relativos a um imóvel da propriedade de uma sociedade denominada TS (sociedade);
8. Em virtude da promoção efetuada pela Autora, KL decidiu vir a Portugal para conhecer o imóvel promovido pela autora;
17. KL conheceu a ré em virtude da promoção e diligências desenvolvidas pela autora para a aquisição por este de um imóvel que não era da propriedade da Ré.
23. Sendo que se impõe, quanto aos FACTOS NÃO PROVADOS que os mesmos sejam dados como provados, já que a sua prova resultou de confissão expressa, quer quanto à inexistência de serviços de promoção do imóvel efetivamente comercializado, quer quanto à relação pessoal de amizade que a Autora tinha relativamente ao cliente.
24. Corrigida que esteja a matéria de facto, entendemos que a decisão será, necessariamente, outra, e que improcederá o pedido feito pela Autora, pois que resulta evidente que a mesma não promoveu qualquer imóvel da Ré.
25. Acresce que na subsunção dos factos ao direito vem o Tribunal a quo considerar que resultou provado que a Autora realizou eventos na China para promover junto de potenciais clientes projetos imobiliários em Portugal, incluindo os projetos da Ré, considerando que foi em virtude desses eventos que o Cliente KL veio a Portugal conhecer os imóveis, entre os quais os imóveis da Ré.
26. Contudo, tal entendimento é o oposto ao declarado pela própria Autora, que referiu ter promovido ao KL um imóvel da propriedade de outra sociedade que não a Ré, pelo que, no caso em concreto, não foi em virtude dos esforços de promoção da Autora, quanto a este imóvel, que veio a concretizar-se qualquer negócio, como a própria o reconhece.
27. Aqui o Tribunal parece querer fazer inverter o ónus da prova: era à Autora que competia provar que realizou a prestação da qual depende o pagamento, nos termos da Cláusula 4.ª do Acordo de Cooperação, pacifico e aceite entre as partes, e não à Ré.
28. Mas a Autora não logrou provar que prestou esses serviços de promoção na China do imóvel da Ré que viria a ser vendido. Na verdade, provou exatamente o contrário – que disse apenas ao cliente que tinha investimentos em Portugal, e que o que o imóvel promovido era um da propriedade da TS (sociedade) e não da Ré!
29. Nessa medida, se há incumprimento contratual do Acordo de Cooperação estipulado entre as partes, o mesmo é imputável à Autora, que não prestou, como devia, os serviços a que se obrigou, e que implicavam que promovesse ativamente os produtos da Ré junto dos clientes chineses, na China, não prestando o serviço a que se obrigou, donde não é devido o pagamento de qualquer comissão.
30. Pelo que, salvo melhor opinião, deve a douta sentença recorrida ser anulada, e substituída por outra, que absolva a Ré do pagamento das quantias reclamadas pela Autora, na medida em que não foi por esta demonstrado que prestou os serviços de promoção imobiliária que se havia proposto a prestar, junto de investidores chineses, na China, em violação da cláusula 2.ª do Acordo de Cooperação firmado entre as partes.
Termos em que se requer a V. Exas., Venerandos Desembargadores, a revogação da decisão proferida, alterando em consequência os factos julgados como provados, indicados sob os números 5, 6, 8 e 17, e bem assim dar como provados os factos indicados como factos não provados.
Atenta a matéria de facto dada como provada deve absolver-se a Recorrente do peticionado pela Autora.
Assim decidindo farão V. Exas., a Acostumada Justiça!»
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Contra-alegou a apelada, propugnando pela improcedência da apelação.
QUESTÕES A DECIDIR
Nos termos dos Artigos 635º, nº4, e 639º, nº1, do Código de Processo Civil, as conclusões delimitam a esfera de atuação do tribunal ad quem, exercendo um função semelhante à do pedido na petição inicial.[1] Esta limitação objetiva da atuação do Tribunal da Relação não ocorre em sede da qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cf. Artigo 5º, nº3, do Código de Processo Civil). Também não pode este Tribunal conhecer de questões novas que não tenham sido anteriormente apreciadas porquanto, por natureza, os recursos destinam-se apenas a reapreciar decisões proferidas, ressalvando-se as questões de conhecimento oficioso, v.g., abuso de direito.[2]
Nestes termos, as questões a decidir são as seguintes:
i. Impugnação da decisão da matéria de facto;
ii. Se o Tribunal a quo fez errónea interpretação e aplicação do direito ao julgar a ação procedente.
Corridos que se mostram os vistos, cumpre decidir.
FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
A sentença sob recurso considerou como provada a seguinte factualidade:
1. A autora, AB Co LTD, celebrou com a ré, CD, um contrato denominado “contrato de cooperação”, mediante o qual se obrigava a promover em vários mercados, designadamente o mercado da República Popular da China, os projetos imobiliários da ré.
2. Nos termos a cláusula 2º do contrato, a promoção era efectuada através de material de marketing e incluía apresentações e a integração no seu portefólio de propriedades da ré e a recolha de informações sobre os negócios pretendidos, bem como as características dos respetivos imóveis.
3. Acordaram que quando a referida promoção resultasse em negócio, a autora teria direito a 10% do valor do negócio.
4. A parceria teve início em 2016 e foi formalizada e ratificada, por escrito, através do documento datado de 15.03.2020.
5. No âmbito deste contrato, no ano de 2019, a autora promoveu a venda de empreendimentos da ré, nomeadamente junto de KL.
6. A Autora reuniu por diversas vezes com o cliente KL: apresentou-lhe Portugal e o projeto de emigração, bem como informações e documentos relativos aos imóveis de (...), propriedade da ré.
7. Apresentou-lhe os benefícios na aquisição de residência em Portugal, e o denominado VISA GOLD.
8. Em virtude da promoção efetuada pela Autora, KL decidiu vir a Portugal para conhecer os imóveis promovidos pela autora, entre os quais os comercializados pela ré.
9. A autora procedeu à organização da viagem a Portugal e auxiliou KL a obter os documentos necessários para o efeito, nomeadamente a obtenção do visto e adquisição dos bilhetes de avião.
10. Em Dezembro de 2019, a autora recebeu KL em Lisboa e acompanhou-o na realização de visitas aos imóveis, nomeadamente aos imóveis da ré e concretamente ao imóvel posteriormente adquirido.
11. Em 13 de Dezembro de 2019, a ré e KL celebraram um acordo para Reserva do imóvel referido como “1 E T2 (identificação dos apartamentos de acordo com a designação na Tabela de Disponibilidade)” do Prédio Urbano localizado em (...), Rua (...) n.º 53-53 D, Lisboa descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o numero (...), freguesia de (...), inscrito na matriz predial urbana da freguesia de (...) sob o artigo (...), Licença de utilização n.º (...) em Lisboa, e este procedeu ao pagamento do sinal de €10.000,00.
12. Em 19.12.2019, KL emitiu procuração a favor da Dra. TS (SOCIEDADE), advogada que lhe foi sugerida e apresentada pela autora.
13. A Dra. TS (SOCIEDADE), conjuntamente com a autora, representada pela sua gerente, diligenciaram pela obtenção da documentação necessária à concretização do negócio com a ré.
14. Por escritura outorgada em 16.06.2020, KL adquiriu à ré a fração C – correspondente ao 1º Direito do Prédio Urbano localizado em (...), Rua (...) n.º 53-53 D, Lisboa descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o numero (...), freguesia de (...), inscrito na matriz predial urbana da freguesia de (...) sob o artigo (...), Licença de utilização n.º (...) em Lisboa, pelo valor de € 367.000,00.
15. E celebrou com a ré um contrato de reabilitação do imóvel, pelo valor de €50.000,00.
16. KL foi representado na escritura de compra e venda pela Dra. TS (SOCIEDADE).
17. KL apenas conheceu a ré e adquiriu o imóvel em virtude da promoção e diligências desenvolvido pela autora.
18. A autora emitiu a fatura referente aos serviços promoção do negócio e angariação do cliente no dia 17 de junho de 2020, no montante de €41.700,00.
FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Impugnação da decisão da matéria de facto.
A apelante pretende que se proceda à alteração da matéria de facto provada nos seguintes termos:
| FACTO CONSIDERADO PROVADO PELO TRIBUNAL A QUO: | NOVA REDAÇÃO IMPETRADA PELA APELANTE: |
| 5. No âmbito deste contrato, no ano de 2019, a autora promoveu a venda de empreendimentos da ré, nomeadamente junto de KL. | 5. No âmbito deste contrato verbal, no ano de 2019, a autora apresentou KL à Ré.; |
| 6. A Autora reuniu por diversas vezes com o cliente KL: apresentou-lhe Portugal e o projeto de emigração, bem como informações e documentos relativos aos imóveis de (...), propriedade da ré. | 6.A Autora reuniu por diversas vezes com o cliente KL: apresentou-lhe Portugal e o projeto de emigração, bem como informações e documentos relativos a um imóvel da propriedade de uma sociedade denominada TS (sociedade); |
| 8. Em virtude da promoção efetuada pela Autora, KL decidiu vir a Portugal para conhecer os imóveis promovidos pela autora, entre os quais os comercializados pela ré. | 8. Em virtude da promoção efetuada pela Autora, KL decidiu vir a Portugal para conhecer o imóvel promovido pela autora; |
| 17. KL apenas conheceu a ré e adquiriu o imóvel em virtude da promoção e diligências desenvolvido pela autora. | 17. KL conheceu a ré em virtude da promoção e diligências desenvolvidas pela autora para a aquisição por este de um imóvel que não era da propriedade da Ré. |
| FACTO CONSIDERANDO NÃO PROVADO PELO TRIBUNAL A QUO: | FACTO A CONSIDERAR PROVADO SEGUNDO A APELANTE: |
| 1. Não foram prestados quaisquer serviços pela autora à ré, nomeadamente através de material de promoção e marketing. | 1. Não foram prestados quaisquer serviços pela autora à ré, nomeadamente através de material de promoção e marketing. |
| 2.O acompanhamento prestado pela autora ao cliente foi realizado com base numa relação de amizade entre ambos ou no âmbito de uma prestação de serviços/consultoria entre ambos, alheia à ré. | 2.O acompanhamento prestado pela autora ao cliente foi realizado com base numa relação de amizade entre ambos ou no âmbito de uma prestação de serviços/consultoria entre ambos, alheia à ré. |
No que tange aos ónus emergentes do Artigo 640º do Código de Processo Civil , a apelante cumpriu-os de forma suficiente, não havendo óbice legal à apreciação da impugnação da matéria de facto.
As alterações que a apelante pretende introduzir na redação dos factos 6, 8 e 17 integram matéria de facto que não foi alegada pelas partes, nem na petição aperfeiçoada nem na resposta à nova petição aperfeiçoada. Com efeito, mormente a Ré não explicou na sua resposta que a vinda a Portugal do Sr. KL foi para ver um imóvel da propriedade de uma sociedade denominada TS (sociedade), sendo que esta sociedade tinha como acionistas a legal representante da autora (a título individual) e a Ré. Acontece que o Sr. KL não gostou de tal imóvel, razão pela qual a legal representante da autora, que o acompanhou na visita a Portugal, solicitou à Ré que “desenrascasse a situação” (cf. infra), o que a Ré fez diretamente apresentando o empreendimento no âmbito do qual o Sr. KL decidiu comprar (cf. facto 14).
Ora, toda esta factualidade consiste numa versão totalmente alternativa dos factos, integrando factos essenciais que deveriam ter sido articulados pelas partes, nomeadamente pela Ré, não sendo os mesmos suscetíveis de integrar positivamente o objeto do processo sem a oportuna alegação (Cf. artigo 5º, nº1, do Código de Processo Civil ).
Mesmo que tais factos fossem qualificáveis como complementares, os mesmos não são suscetíveis de integrar a matéria de facto. Com efeito, tais factos só poderiam ser introduzidos no processo no decurso do julgamento em primeira instância, mediante iniciativa da parte ou oficiosamente, sendo que, neste último caso, cabe ao juiz anunciar às partes que está a equacionar utilizar esse mecanismo de ampliação da matéria de facto, sob pena de proferir uma decisão-surpresa (cf. também: Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 7.2.2017, Pinto de Almeida, 1758/10, de 6.9.2022, Graça Amaral, 3714/15, de 30.11.2022, Barateiro Martins, 23994/16, de 30.5.2023, Jorge Dias, 529/21, de 7.12.2023, Cura Mariano, 2017/11; Acórdãos do Tribunal da Relação de Coimbra de 11.12.2018, Moreira do Carmo, 2053/14, de 13.9.2022, Moreira do Carmo, 3713/16; Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 19.12.2019, Castelo Branco, 11605/18). Em qualquer dessas circunstâncias, assiste à parte beneficiada pelo facto complementar e à contraparte a faculdade de requererem a produção de novos meios de prova para fazer a prova ou contraprova dos novos factos complementares – cf. Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Sousa, Código de Processo Civil Anotado, I Vol., 2022, 3ª ed., Almedina, p. 32.
Não tendo a apelante desencadeado tal mecanismo de ampliação fáctica nem tendo o mesmo sido utilizado oficiosamente pelo tribunal (cf. atas), está precludida a ampliação da matéria de facto com tal fundamento em sede de apelação porquanto o conteúdo da decisão seria excessivo por envolver a consideração de factos essenciais complementares ou concretizadores fora das condições previstas no art. 5º (cf. Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Sousa, Código de Processo Civil Anotado, I Vol., 2022, 3ª ed., Almedina, p. 860) ou, segundo Alberto dos Reis, ocorreria erro de julgamento por a sentença/acórdão se ter socorrido de elementos de que não podia socorrer-se (Código de Processo Civil Anotado, vol. V, pp.. 145-146). Note-se que a ampliação da matéria de facto (Artigo 662º, nº2, al. c), in fine, do Código de Processo Civil) tem por limite a factualidade alegada, tempestivamente, pelas partes, não constituindo um sucedâneo do mecanismo sucedâneo do Artigo 5º, nº2, al. b), do Código de Processo Civil).
Improcede, sem mais, a pretendida alteração da matéria de facto.
No que tange à nova redação do facto 5, na resposta à nova petição a Ré afirmou expressamente que a autora mais não fez do que apresentar o Sr. KLg à Ré, pelo que é admissível a ponderação da pretendida alteração da redação.
Quanto aos factos não provados, cuja reversão direta em factos provados é peticionada, os mesmos também foram oportunamente alegados na resposta à nova petição inicial.
Posto isto, foi ouvida na íntegra a produção da prova testemunhal e das declarações de parte dos legais representantes das partes.
O que resulta das mesmas é que o que ocorreu foi o seguinte: desde 2016, autora e ré tinham um acordo verbal nos termos do qual a autora promovia imóveis do portfolio da ré na China, sendo acordada uma comissão de 10% caso, em virtude dessa atividade da Autora, algum cliente chinês viesse a adquirir um imóvel da ré, o que sucedeu uma vez antes do caso em apreço (neste sentido, depoimentos de: EF, vice-presidente e trabalhadora da autora; GH, chefe de departamento administrativo da autora; MN, a qual trabalhou para a Ré, sendo esta testemunha que entabulou os primeiros contactos entre a ré e a autora; EF, em declarações de parte da autora; JMB, em declarações de parte da Ré).
Todavia, na situação em apreço, o que sucedeu foi algo diferenciado. A autora convenceu o Sr. KL a vir a Portugal investir para ter o estatuto do Visto Gold mas fê-lo apresentando-lhe um imóvel pertencente à TS (sociedade) também sito em (...), sociedade esta detida pela legal representante da autora a título pessoal e pela ré. Sucede que o Sr. KL não gostou desse imóvel face ao que a legal representante da autora pediu à Ré que “desenrascasse a situação” (expressão de JMB), após o que entrou em campo o departamento de vendas da Ré que apresentou diretamente ao Sr. KL o imóvel, no qual este veio a comprar o apartamento (facto 14). Esta versão dos factos decorre, de forma cristalina, das declarações de parte do legal representante da ré, sendo corroborada a custo também pelas declarações de parte da autora, quando esta afirmou designadamente que (a partir de 1 hora e vinte minutos): o projeto era pertencente à TS (sociedade) mas como tivemos um problema, no final, é que foi mostrado este projeto ao cliente e este mostrou interesse; perguntada sobre se, inicialmente, a ideia era promover a venda com outra sociedade, respondeu que só apresentou ao cliente que tinha um projeto em Portugal; expliquei ao cliente que a nossa sociedade iria fazer um investimento em Portugal, não disse mais nada porque eu queria que a venda se concretizasse; confirmou a constituição da TS (sociedade) com a Ré; antes da viagem, eu disse-lhe que nós tínhamos projeto imobiliário em Portugal; dito assim, o cliente confiam mais em mim; foi assim que apresentei o projeto [1.32]. Em suma: a aquisição ocorrida foi uma solução de recurso mas não uma solução previamente publicitada junto do cliente por parte da autora; quem trouxe o cliente a Portugal foi a autora mas não tendo em vista este concreto negócio.
A razão que terá levado ao desagrado do cliente com o projeto da Trustful é que o cliente queria um apartamento com varanda grande, o que acabou por adquirir junto da ré (cf. depoimentos de TS (SOCIEDADE), advogada constituída pelo adquirente e que o representou na escritura, bem como declarações de parte da legal representante da autora).
Analisada a prova e a impugnação da matéria de facto pendente, há que retirar as devidas ilações.
Em sede de impugnação da matéria de facto, «Tendo a Relação reapreciado os meios de prova indicados relativamente aos pontos de facto impugnados pelo recorrente, não está o Tribunal da Relação impedido de alterar outros pontos da matéria de facto, cuja apreciação não foi requerida, desde que essa alteração tenha por finalidade ou por efeito evitar contradição entre a factualidade que se pretendia alterar e foi alterada e outros factos dados como assentes em sede de julgamento (STJ 29-4-21, 684/17, STJ 8-4-21, 453/14, STJ 7-11-19, 2929/17)» -Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Sousa, Código de Processo Civil Anotado, I Vol., 2022, 3ª ed., Almedina, p. 858. «Na apreciação da impugnação da matéria de facto o Tribunal da Relação orienta-se pela impugnação realizada pelo recorrente mas não está impedido de alterar factos não abrangidos se os mesmos resultarem necessários, podendo aditar outros, em face da apreciação efetuada, e da sua própria convicção» (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 21.6.2022, Fátima Gomes, 10538/16).
Assim sendo, altera-se a matéria de facto nestes termos:
5. No âmbito deste contrato verbal, no ano de 2019, a autora apresentou KL à Ré.;
6. A Autora reuniu por diversas vezes com o cliente KL: apresentou-lhe Portugal e o projeto de emigração, bem como informações e documentos relativos a imóvel em (...);
8. Em virtude da promoção efetuada pela autora, KL decidiu vir a Portugal para conhecer imóvel promovido pela autora;
10. Em dezembro de 2019, a autora recebeu KL em Lisboa e acompanhou-o na realização de visitas a imóveis, nas quais veio a incluir-se o imóvel referido em 11 e 14;
17. KL apenas conheceu a ré em virtude de diligências desenvolvidas pela autora.
É aditado o facto 19:
19. A Autora não fez junto de KL promoção e marketing do imóvel referido em 11 e 14, sem prejuízo do referido em 5 e 17.
No que tange à pretendida reversão do facto não provado sob 2 para provado, a prova produzida não sustenta essa pretensão, tendo apenas ocorrido uma referência esparsa da legal representante da autora no sentido de que o Sr. KL era amigo e tinha participado em dois eventos de marketing na China [51’]. De todo o modo, o facto – mesmo que ocorressem razões para a reversão – seria inócuo para a (im)procedência da ação, atentas as demais alterações ocorridas à matéria de facto.
Ao abrigo do disposto nos Artigos 663º, nº2, conjugado com o Artigo 607º, nº4, do Código de Processo Civil, adita-se ainda o facto provados sob 20 (tratando-se de documento junto pelas partes cuja outorga é pacífica entre as mesmas):
20. Nos termos do acordo escrito referido em 4 consta designadamente que:
Cláusula 1ª
Propósito e Identificação do Imóvel
1 - A Segunda Contratante promove vários projetos imobiliários em Portugal.
2 — A Primeira Contratante pretende comercializar os projetos imobiliários da Segunda Contratante.
3- A Segunda Contratante declara para todos os efeitos legais que esta ou uma empresa do Grupo é proprietária e legítima possuidora/ promitente compradora do(s) imóvel(eis) identificado(s) no Anexo I que constitui parte integrante do presente contrato.
4 - O(s) imóvel(eis) encontra(m)-se livres de quaisquer ónus ou encargos e de pessoas e bens.
Cláusula 2ª
Identificação do Negócio
1 - A Primeira Contratante obriga-se a promover em vários mercados o(s) imóvel(eis) identificado(s) no Anexo I que constitui parte integrante do presente contrato, desenvolvendo para o efeito ações de promoção, através de material de marketing que será produzido sem custos extra para o Segundo Contraente, e incluirá apresentações e a inclusão no portefólio de propriedades da Primeira Contratante e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características do respetivo imóvel.
(…)
Cláusula 3ª
Regime de Contratação
A Segunda Contratante contrata a Primeira Contratante em regime de não exclusividade.
Cláusula 4ª
Remuneração
1 - A remuneração só será devida se a promoção pela Primeira Contratante do(s) imóvel(eis) identificado(s) do Anexo I, que constitui parte integrante do presente contrato, reverter em negócio, nos termos e com as exceções previstas no artigo 19.° da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro.
2 - O Segundo Contratante obriga-se a pagar ao Primeiro Contratante, a título de remuneração, a quantia de 10% (dez por cento) calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal em vigor.
Se o Tribunal a quo fez errónea interpretação e aplicação do direito ao julgar a ação procedente.
Resulta da matéria de facto provada sob 1 a 4 e 20 que as partes acordaram entre si a celebração de um contrato de medição imobiliária, tendo em vista a venda de imóveis da Ré em Portugal a eventuais clientes angariados pela autora no mercado da República Popular da China.
Conforme se refere no Acórdão do STJ de 20.1.2022, Pinto de Oliveira, 2655/19:
«O problema da qualificação de um contrato deverá analisar-se ou decompor-se em dois: em primeiro lugar, num juízo sobre a presença de todos ou sobre a não-presença de algum ou de alguns dos elementos essenciais do tipo, convocados pela lei, e em segundo lugar num juízo sobre a adequação axiológica, teleológica e valorativa do regime do tipo.
O juízo sobre a presença de todos ou sobre a não-presença de alguns ou de algum dos elementos essenciais de um tipo de contrato é (só) um “juízo liminar” — em consequência, deve ser confirmado e que pode ser infirmado por um juízo sobre a “adequação ao caso concreto da generalidade do regime ditado para o tipo”.»
Ora, face ao acordado entre as partes, é de fácil deteção a presença dos elementos essenciais do tipo do contrato de mediação imobiliária: a autora obrigou-se perante a Ré a promover projetos imobiliários da ré, tendo em vista a angariação de clientes para os mesmos, sendo acordada uma comissão de 10% quando a atividade da autora resultasse em negócio (cf. Artigo 2º, nº1 e nº2, da Lei nº 15/2013, de 8 de fevereiro).
Entre nós, tal contrato está regulado pela Lei nº 15/2013, de 8 de fevereiro, à qual as partes expressamente se referiram também na cláusula 4ª, nº1, do acordo escrito firmado em 15.3.2020.
Embora o Artigo 1º nº2, da Lei nº 15/2013 afirme que «O exercício da atividade de mediação imobiliária fora do território nacional não se encontra abrangido pelo regime estabelecido na presente lei (…)», «(…) esta norma não se aplica ao regime contido nos artigos 16 a 19. Com efeito, conforme regras contidas nos arts. 16 a 19 apenas se aplicam a contratos sujeitos à lei portuguesa. E a determinação da lei portuguesa como lei aplicável ao contrato há de fazer-se de acordo com as regras de direito internacional privado que ao caso sejam aplicáveis. (…) Assim como pode exercer-se a atividade no estrangeiro com vista a encontrar interessado para um cliente com quem se celebrou contrato sujeito à lei portuguesa. Neste caso, aplicam-se às relações contratuais e às relações com os destinatários os arts. 16 a 19, mesmo que a procura se faça em país estrangeiro (…)» (Higina Orvalho Castelo, Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado, Almedina, 2015, pp. 27-28).
Face aos termos do acordo e à própria cláusula de jurisdição aposta no contrato de 20.3.2020, infere-se que as partes elegeram como lei aplicável a lei portuguesa, sendo esta a aplicar ao contrato nos termos do Artigo 3º, nº1, do Regulamento (CE) nº 593/2008 do Parlamento Europeu e do Conselho de 17 de Junho de 2008. Este Regulamento tem um caráter universal e aplica-se às situações em contacto com o Estado Português mesmo que o outro Estado em contacto com a situação não seja Estado-Membro (cf. Luís de Lima Pinheiro, Direito Internacional Privado, Vol. II, Tomo II, Direito de Conflitos – Parte Especial, AAFDL, 2023, 5ª ed., p. 74). É esse precisamente o caso porquanto a autora é uma sociedade constituída segundo o direito chinês e sediada na China.
O exercício da atividade de mediação imobiliária em Portugal está sujeito a licenciamento (cf. Artigo 4º, nº1, da Lei nº 15/2013) não cominando a lei expressamente o vício resultante do exercício sem licenciamento. Refere a este propósito Higina Orvalho Castelo, Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado, Almedina, 2015, pp. 73-74:
«Ora, se o legislador impõe o termo automático de contratos de mediação imobiliária a partir do momento em que a empresa mediadora fica sem a respetiva licença por caducidade, suspensão ou cancelamento, não me parece que possam celebrar-se contratos de mediação imobiliária válidos por empresas mediadoras não licenciadas. Se os contratos válidos e eficazes, celebrados por empresa licenciada, perdem a sua eficácia a partir do momento em que a empresa perde a licença, por maioria de razão não podem surtir efeitos contratos de mediação celebrados por empresa não licenciada. A ineficácia total inicial, num contrato celebrado, como começámos por ver, contra disposição legal de caráter imperativo, apenas se compagina com a nulidade.
Quer a nulidade do contrato celebrado por empresa de mediação não licenciada, quer a caducidade do contrato celebrado com empresa à qual a licença vem a falhar, não impedem que, no caso de o cliente vir a celebrar o contrato desejado graças à atividade do mediado realizada no âmbito do contrato nulo ou caducado, o mediador seja ressarcido nos termos do art. 289º, nº1, do CC (em caso de nulidade), ou do art. 473 e seguintes do mesmo Código (no caso de a atividade de mediação que vem a permitir o negócio visado se desenvolver após a caducidade do contrato de mediação).»
No caso em apreço, face à matéria de facto apurada, desconhece-se se a autora está licenciada para exercer a atividade de mediação imobiliária em Portugal, sendo que a falta desse licenciamento constitui matéria de exceção perentória a alegar e demonstrar pela Ré (Artigo 342º, nº2, do Código Civil), o que a Ré não logrou fazer.
Mesmo que estivesse demonstrada a falta de licenciamento da autora, a mesma não seria impeditiva de a autora ser ressarcida nos termos do artigo 289º nº1, do Código Civil, consoante explanado na citação doutrinária que antecede e será também visto infra a propósito da preterição da forma legal escrita.
Recapitula-se que, consoante visto supra, a escolha da lei portuguesa pelas partes implica a aplicação do regime dos Artigos 16º a 19º da Lei nº 15/2013.
Nos termos do Artigo 16º, nº1, o contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito, sendo que o incumprimento do disposto nos nºs 1, 2 e 4 do Artigo 16º « [d]etermina a nulidade do contrato, não podendo esta, contudo, ser invocada pela empresa de mediação.»
Os factos essenciais dos autos ocorreram em dezembro de 2019 antes das partes terem reduzido a escrito o contrato de mediação imobiliária, sendo certo que está provado que a parceria “foi formalizada e ratificada, por escrito, através de documento datado de 15.3.2020” (facto 4). A menção à ratificação pode ser interpretada no sentido de que as partes pretenderam regularizar a prática anterior. Todavia, a validade da observância da forma dos contratos afere-se à data da sua outorga (cf. Artigo 220º do Código Civil) de modo que a formalização por escrito do contrato, em março de 2020, não terá a virtualidade de dar a forma legalmente prescrita a contrato celebrado anteriormente.
Sem embargo, a nulidade do contrato de medição imobiliária por preterição da observância a forma legal tem efeito retroativo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente (cf. Artigos 220º e 289º, nº1, do Código Civil).
Quanto à relação de liquidação do contrato inválido com base nesta regra, «Como se procede à restituição do valor do gozo da coisa ou do valor do serviço? Em regra, o critério para calcular o valor do gozo d coisa e o valor do serviço prestado será aquele que foi adotado no próprio contrato inválido que fixou o valor da contraprestação, o que tem por consequência que cada uma das partes retém a prestação recebida, equivalendo, na prática, a liquidação do contrato inválido à execução do mesmo.» (Comentário ao Código Civil, Parte Geral, Universidade Católica Editora, 2014, p. 718).
Em sede de mediação imobiliária, tem sido decidido que «Não podendo a ré restituir, em espécie, os serviços de mediação prestados pelo autor, o melhor critério para achar o correspondente valor é a ré pagar a comissão que foi acordada sobre o preço da venda, pois foi aquele valor que as próprias partes fixaram como justo e adequado, do ponto de vista contratual, para a remuneração dos serviços do mediador» (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 20.4.2004, Azevedo Ramos, 04A800). Mais recentemente, no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 29.4.2021, Cura Mariano, 5722/18, também se entendeu que «Já quando o negócio mediado se concretiza por ação da mediadora, a nulidade do contrato pode dar origem ao dever de o cliente “restituir” o resultado bem sucedido da atividade da mediadora, pagando um valor equivalente à retribuição acordada.»
Também Higina Orvalho Castelo, Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado, Almedina, 2015, p. 110, afirma que:
«Quando o direito não nos conduza à manutenção do contrato, declarada a sua nulidade, haverá que ter em consideração o disposto no art. 289, nº1, do CC – a nulidade tem efeito retroativo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente. Creio que o melhor critério para aferir este valor é fazê-lo corresponder à remuneração acordada, pois foi esta que o cliente entendeu que a atividade bem sucedida do mediador para si valia.»
Resulta deste breve excurso que, sendo o contrato de mediação imobiliária nulo por preterição de originária forma escrita, a relação de liquidação daí emergente implica que a autora receba a remuneração acordada, caso tenha direito à mesma nos termos do Artigo 19º da Lei nº 15/2013.
Nos termos do Artigo 19º, nº1, «A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.»
Conforme tem sido afirmado pela doutrina e jurisprudência, para que o direito à remuneração nasça é necessário que ocorra uma relação causal entre a atuação do mediador e a conclusão do negócio.
Na doutrina, relevam as seguintes posições:
§ «(…) só o negócio cuja celebração advenha (exclusivamente ou não) da atuação do mediador relevará, para este efeito. A prestação do mediador terá de ser causal, em relação ao negócio celebrado entre o comitente e o terceiro. Todavia, o mediador não assume já o risco da boa execução do contrato promovido, sendo indiferente, para o efeito, o cumprimento ou incumprimento contratual» (Carlos Lacerda Barata, “Contrato de Mediação” in Estudos do Instituto do Direito do Consumo, Vol. I, Almedina, 2002, p. 203).
- «(…) cabe apurar em que consiste e como se identifica esse nexo causal. O critério determinante deverá ser o da ligação psicológica entre a atividade do mediador e a vontade de o terceiro concluir um contrato com o comitente – e a afirmação dessa ligação não deve ser posta em causa pelo lapso temporal entretanto decorrido entre o exercício da atividade e a conclusão do contrato, nem pelos factos ocorridos nesse período de tempo, v. g., a intervenção de um novo mediador» (Maria de Fátima Ribeiro, “O Contrato de Mediação” in Scientia Ivridica, n.º 331, 2013, p. 101).
- «A necessidade de um nexo causal entre a atividade do mediador e o evento de que depende a sua remuneração – normalmente a celebração do contrato desejado – tem sido consistentemente afirmada pela doutrina e pela jurisprudência. A atividade do mediador deve ter contribuído de forma decisiva ou importante para a conclusão do contrato, não tendo, porém, que ser a única causa. É visível a consciência da importância do nexo de causalidade na solução de vários problemas: desfasamento temporal entre a vigência do contrato de mediação e a conclusão do contrato visado; contribuição de vários mediadores; celebração do contrato com interessado diferente do angariado pelo mediador» (Higina Orvalho Castelo, O Contrato de Mediação, Almedina, Coimbra, 2014, pp. 298-299).
Na jurisprudência, a questão do nexo causal tem sido apreciada nestes termos:
- « (…) o direito à remuneração só existe se o contrato final de compra e venda vier a ser celebrado, desde que verifique entre a atividade da mediadora e o dito contrato um nexo de causalidade» (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11.7.2019, Graça Trigo, 28079/15; em sentido confluente, cf. Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 17.6.2021, Vieira e Cunha, 8373/19, de 12.4.2023, Jorge Arcanjo, 11768/19, de 27.4.2023, Fátima Gomes, 8387/19);
- «A conexão causal entre a atividade do mediador e a conclusão do contrato não deve posta em questão pela concorrência ou pelo concurso de causas, ou pelo intervalo mais ou menos longo entre a atividade do mediador e a conclusão do contrato» (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 20.1.2022, Pinto de Oliveira, 2655/19);
- «A remuneração é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, importando estabelecer um nexo causal entre a atividade do Autor e a concretização do negócio, ou seja, se o comprador efetivo chegou ao negócio por via da atividade desenvolvida pelo mediador» (Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 25.2.2021, Ana Azeredo, 28111/17);
- «1– No contrato de mediação imobiliária celebrado em regime de não exclusividade, o direito à remuneração por parte do mediador depende dos seguintes requisitos: o cumprimento da obrigação pelo mediador (diligenciar por encontrar interessado/encontrar interessado); a celebração pelo cliente do contrato desejado (ou, eventualmente, promessa dele); a existência de um nexo causal entre a atividade do mediador e o contrato celebrado.
2– Para que se verifique o nexo causal torna-se necessário que a atividade do mediador constitua uma das causas próximas e imediatas da conclusão do negócio; que essa atividade seja consciente e voluntária, direcionada para o cumprimento do contrato; a atividade não tem de ser contínua e ininterrupta, nem se exige que o mediador tenha participado em todos eventos da cadeia de factos que levaram à conclusão do negócio, podendo eventualmente ter apenas indicado o interessado ao vendedor, mas de tal modo que se possa dizer que conseguiu a adesão do terceiro à celebração do negócio, influindo assim na sua concretização» (Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 22.2.2022, Micaela Sousa, 1020/19);
- «Os requisitos de que deve depender o nexo causal, no contrato de mediação imobiliária, são os seguintes: a) a atividade do mediador deve fazer parte das causas próximas e imediatas da conclusão do negócio; b) é preciso que a atividade do intermediário tenha carácter consciente e voluntário, seja prestada animus adimplendi contractus, por modo que o efeito causal não se produza só fortuitamente; c) não é necessário que a atividade do mediador seja contínua e ininterrupta, que o mediador tenha participado em todas as tentativas e até à fase conclusiva do negócio: o efeito causal da atividade do mediador pode de facto subsistir sem aquela continuidade e sem esta participação» (Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 22.3.2022, Rodrigues Pires, 69244/20);
- «A necessidade de um nexo entre a bem sucedida prestação do mediador e o evento de que depende a sua remuneração – normalmente a celebração do contrato desejado. A atividade do mediador deve fazer parte das causas próximas da conclusão do contrato, ou ser causa adequada à sua produção, não tendo, porém, que ser a única causa» (Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 10.10.2023, Alberto Taveira, 1484/21);
- «Devem admitir-se hipóteses de concausalidade, quando mais do que uma mediadora tenha concorrido para a celebração do contrato pretendido, designadamente no caso de a ação de uma ter sido determinante na seleção dos compradores e na formação da sua vontade e a atividade de outra ter sido determinante na formação da decisão de venda e por determinado preço» (Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 22.10.2019, Rui Moreira, 140/18);
- «O direito à remuneração só existe quando se verifique um nexo de causalidade entre a atividade da mediadora e a celebração do contrato projetado, sendo essencial para o seu preenchimento que a decisão de contratar do terceiro tenha sido determinada pela atuação do mediador» (Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 22.5.2019, Lina Baptista, 84412/17);
- «2) O nexo de causalidade que deve existir entre a atividade do mediador e a conclusão do negócio visado, para o seu preenchimento:
a) Basta que o trabalho do mediador tenha contribuído/influído decisivamente para a conclusão do negócio, integrando-se a sua atividade de forma idoneamente determinante na cadeia de factos que deram lugar ao negócio;
b) Não é, para tanto, necessário que a atividade do mediador seja a única causa determinante da realização do negócio pretendido pelo comitente;
c) Muito menos é necessário que a intervenção do mediador constitua a causa exclusiva da celebração do negócio, pois pode haver outras concausas concorrentes, afirmação que se justifica na hipótese de intervenção de vários mediadores;
d) Não se impõe que o mediador esteja presente até à conclusão do negócio, bastando ao mediador a prova do nexo causal entre a sua atividade e a conclusão do negócio;
e) Não obsta à existência do nexo causal terem os termos do contrato resultado, eventualmente, de negociações diretas entre os interessados que o mediador pôs em contacto;
f) Assim como não se exige que a atividade do mediador, com vista à consecução do negócio, seja contínua e ininterrupta;
g) Bastará, para esse efeito, ter o mediador posto em contacto as partes interessadas, desde que tal atividade tenha influído/contribuído decisivamente para o negócio;
h) Não é suficiente a mera identificação de potenciais interessados ou interessados meramente virtuais: os interessados têm que ser reais e efetivos;
i) Pode subsistir o nexo causal apesar de ter havido uma interrupção temporária das negociações entre o principal e o potencial comprador ou no caso de ter lugar uma quebra aparente desse mesmo nexo, por atos alheios ao comportamento do mediador» (Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 2.11.2023, Figueiredo de Almeida, 5183/21);
- «Tendo a autora, mediadora, provado que da sua atividade profissional resultou a apresentação do comprador com o qual, na sequência de negociações, veio a ser celebrado o contrato de compra e venda, tal evidencia atividade causalmente adequada da sua parte, para a celebração do mesmo, não obstante os termos do contrato terem resultado posteriormente de negociações diretas entre os interessados que aquela pôs em contacto» (Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 23.3.2017, Mata Ribeiro, 1923/15).
Revertendo ao caso em apreço, a Autora efetuou um trabalho de base junto de KL (cidadão chinês e residente na China), convencendo-o dos benefícios na aquisição da residência em Portugal (facto 7), apresentando-lhe Portugal e o projeto de emigração (6), sendo em virtude da atividade da autora que o mesmo decidiu vir a Portugal para conhecer imóvel promovido pela autora (8). A autora teve uma intervenção ativa na organização da viagem do mesmo, obtendo os documentos necessários para o efeito (visto e bilhetes – facto 9), recebeu-o em Portugal e acompanhou-o na realização de visitas a imóveis, nas quais veio a incluir-se o imóvel referido em 11 e 14 (facto 10).
Na sequência do que vem descrito no parágrafo anterior, a autora apresentou KL à ré, sendo que este só conheceu a ré em virtude das diligências desenvolvidas pela autora (factos 5 e 17), sendo que a autora acompanhou KL na visita ao imóvel da Ré que KL, após negociações com a Ré, veio a adquirir.
Resulta do exposto que a atuação da autora foi essencial na formulação da vontade de KL adquirir um imóvel em Portugal, na subsequente execução/concretização dessa vontade com a deslocação do mesmo a Portugal, bem como no estabelecimento de contactos diretos entre KL e a Ré, na sequência dos quais veio a ser adquirido imóvel da ré.
Tanto basta para concluir pela demonstração suficiente de um nexo de causalidade entre a atuação da autora, como mediadora, e a subsequente celebração do contrato de compra e venda outorgado entre KL e a ré. O comprador chegou ao negócio por via da diligente atividade desenvolvida pela autora.
Conforme se afirma, com pertinência, na jurisprudência acima citada, não é necessário demonstrar que a atuação da autora seja a causa exclusiva da celebração do contrato de compra e venda, nem que a mediadora tenha participado em todos os eventos da cadeia de factos que levaram à conclusão do negócio, irrelevando outrossim que os termos finais do contrato tenham derivado de negociações diretas entre os interessados que a mediadora pôs em contacto, como é o caso.
Em síntese, embora o contrato de mediação imobiliária seja nulo por preterição de forma, no âmbito da liquidação do mesmo, assiste à autora direito à remuneração acordada com a Ré porquanto existe nexo de causalidade entre a atuação da autora e a subsequente celebração de contrato de compra e venda entre KL e a ré.
A Autora cumpriu o contrato de mediação imobiliária, o mesmo não sucedendo com a ré, que não pagou a comissão acordada de 10%, presumindo-se o incumprimento culposo (Artigo 799º, nº1, do Código Civil).
Confluindo com a conclusão do tribunal a quo, a autora tem direito a receber da ré o valor do serviço prestado e ainda não pago, titulado pela fatura emitida em 17 de junho de 2020, no montante de €41.700,00.
Sobre o valor da fatura, acrescem juros de mora à taxa legal de 4% até integral e efetivo pagamento (Cf. Artigos 805º, nº1 e 559º do Código Civil).
A fundamentação autónoma da condenação em custas só se tornará necessária se existir controvérsia no processo a esse propósito (cf. art. 154º, nº1, do Código de Processo Civil; Acórdãos do Tribunal Constitucional nºs. 303/2010, de 14.7.2010, Vítor Gomes, e 708/2013, de 15.10.2013, Maria João Antunes).
DECISÃO
Pelo exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pela apelante na vertente de custas de parte (Artigos 527º, nºs 1 e 2, 607º, nº6 e 663º, nº2, do Código de Processo Civil).
Lisboa, 4.6.2024
Luís Filipe Pires de Sousa
Ana Rodrigues da Silva
Rute Sabino Lopes
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[1] Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, 7ª ed., 2022, p. 186.
[2] Abrantes Geraldes, Op. Cit., pp. 139-140.
Neste sentido, cf. os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 9.4.2015, Silva Miguel, 353/13, de 10.12.2015, Melo Lima, 677/12, de 7.7.2016, Gonçalves Rocha, 156/12, de 17.11.2016, Ana Luísa Geraldes, 861/13, de 22.2.2017, Ribeiro Cardoso, 1519/15, de 25.10.2018, Hélder Almeida, 3788/14, de 18.3.2021, Oliveira Abreu, 214/18, de 15.12.2022, Graça Trigo, 125/20, de 11.5.2023, Oliveira Abreu, 26881/15, de 25.5.2023, Sousa Pinto, 1864/21, de 11.7.2023, Jorge Leal, 331/21. O tribunal de recurso não pode conhecer de questões novas sob pena de violação do contraditório e do direito de defesa da parte contrária (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 17.12.2014, Fonseca Ramos, 971/12). |
