| Decisão Texto Integral: | ACORDAM os JUÍZES DESEMBARGADORES da 2ª SECÇÃO da RELAÇÃO de LISBOA o seguinte [1]:
I– RELATÓRIO
1–S……, LDA., com nome comercial R……, com sede na Rua ……, propôs acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra S…… MARIA ……, com domicílio profissional sito na ……, deduzindo petitório no sentido do Tribunal julgar procedente a acção e, consequentemente:
- condenar a Ré na obrigação de pagar-lhe a quantia de 12.200,00 € (doze mil e duzentos euros), acrescida de juros moratórios, vencidos e vincendos, computados até efectivo e integral pagamento, a título de remuneração devida ao abrigo do contrato de mediação imobiliária celebrado.
Para tanto, alegou, em resumo, o seguinte:
- no dia 18 de junho de 2019 a Autora celebrou com a Ré um contrato de mediação imobiliária, por via do qual a Autora obrigava-se a envidar todos os esforços no sentido de identificar um interessado na compra do imóvel propriedade da Ré, correspondente à fração autónoma designada pela letra X, correspondente a moradia em banda, descrito na Conservatória de Registo Predial de S..... ..... sob o n.º 3..3 e inscrito na matriz predial urbana sob o n.º 5..4, freguesia e concelho de S..... ....., sita na Rua ……;
- nesse contrato, as partes fixaram para efeitos de venda, o valor de €235.000,00 (duzentos e trinta e cinco mil euros) ;
- tal preço veio a ser posteriormente reduzido, tendo o contrato a validade de 6 (seis) meses contados da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, em regime de exclusividade ;
- tal contrato de mediação imobiliária não foi denunciado, nem pela Autora, nem pela Ré, tendo sido encetadas diversas diligências para promoção da venda do imóvel da Ré ;
- no dia 17 de agosto de 2019 recebeu uma proposta de aquisição do referido imóvel efetuada por M……, pelo valor de €150.000,00 (cento e cinquenta mil euros) ;
-em 30 de abril de 2020, N…… e M……, supra indicado proponente, celebraram um contrato de compra e venda que tinha como objeto o imóvel em crise nestes autos, tendo sido feito constar da escritura pública que não recorreram a mediação imobiliária ;
- tanto a Ré como os compradores faltaram à verdade ao celebrar o contrato de compra e venda do imóvel em apreço, declarando que não tinha havido intervenção imobiliária ;
- pelo que considera ser-lhe devido o pagamento de €12.200,00, por o negócio só se ter realizado em virtude do trabalho por si desenvolvido.
2–Devidamente citada, veio a Ré contestar, alegando, em súmula, que:
- invoca a exceção de nulidade do contrato, porquanto entende que o contrato não tem as condições de remuneração, concretamente a forma de pagamento e bem ainda, porque o modelo de contrato utilizado não está aprovado pelo Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, I. P. (IMPIC, I. P.) ;
- por outro lado, o modelo de contrato com cláusulas contratuais gerais não está aprovado por portaria dos membros do Governo das áreas da justiça, do imobiliário e da defesa do consumidor, pelo que o contrato esta ferido de nulidade nos termos do n.º 4 do artigo 16.º do RJAMI ;
- ademais, em termos impugnatórios, a Autora nunca apresentou ou informou da existência de quaisquer pessoas interessadas na sua habitação, nem enviou um relatório com eventuais pessoas interessados ou tampouco promoveu o imóvel ;
- o contacto com M…… surgiu por via da amizade que este possuía com um seu vizinho, tendo sido a própria que mostrou a casa e convenceu-o a adquirir o imóvel, pelo valor de €200.000,00 ;
- não tendo conhecimento de que os referidos compradores e a Autora haviam trocado emails anteriormente à celebração do contrato de compra e venda realizado ;
- a venda ocorreu, assim, pela sua atuação, e não pela da Autora, que nem sequer mostrou a habitação ;
- pelo que requer a sua absolvição da instância ou, caso assim não se entenda, a absolvição do pedido.
3–Devidamente notificada para se pronunciar acerca da matéria de excepção, veio a Autora fazê-lo em 20/05/2021 – fls. 95 a 97 -, concluindo nos termos pugnados na petição inicial.
4–Foi designada data para a realização da audiência de prévia, que veio a realizar-se conforme acta de fls. 118 a 120.
No seu âmbito fo(i)(ram):
- fixado o valor da causa ;
- proferido saneador stricto sensu;
- identificado o objecto do litígio - se a Autora tem direito a exigir da Ré pagamento da quantia peticionada, por conta do contrato de mediação imobiliária ;
- identificados os temas da prova:
“A)-Quais os termos do contrato celebrado entre as partes e a validade do mesmo.
B)-Se a autora prestou os serviços a que se propôs, nomeadamente na promoção da venda do imóvel da Ré
C)-Se o comprador teve conhecimento do imóvel por contacto com a A., e se a venda se fez por actuação desta ou pela R.
D)-Se o contrato identificado em A) foi regular e validamente rescindido, pela R.
E)-Se a autora interpelou a ré para efectuar o pagamento da comissão por força da alienação do imóvel” ;
- apreciados os requerimentos probatórios ;
- designada data para a realização da audiência final ;
5–Procedeu-se à realização da audiência de discussão e julgamento, conforme resulta da acta de 29/11/2022, com observância do legal formalismo, após o que foi proferida SENTENÇA, em cujo DISPOSITIVO consta o seguinte:
“Decisão
Pelos expostos fundamentos de facto e de direito, o Tribunal julga improcedente a presente ação e, em consequência, decide-se absolver a Ré S…… Maria…… pedido contra si formulado pela Autora S……, LDA.
Custas pela Autora – artigo 527.º, n.º 1 e 2, do Código de Processo Civil.
Registe e Notifique (153.º, n. º4 e 253.º ambos do Código de Processo Civil)”.
6–Inconformada com o decidido, a Autora interpôs recurso de apelação, em 07/02/2023, por referência à decisão prolatada.
Apresentou, em conformidade, a Recorrente as seguintes CONCLUSÕES:
”1.-A matéria de facto provada traduz inequivocamente uma atividade causalmente adequada por parte da Autora (mediadora) para a celebração do negócio, não obstante os termos do contrato terem resultado, a final, de negociações diretas entre os interessados.
2.-O direito à remuneração por parte da Autora dependia da verificação de três pressupostos cumulativos, todos eles constantes da matéria de facto provada: (i) O cumprimento da obrigação pela mediadora - diligenciar por encontrar interessado/encontrar interessado; ii) A celebração pelo cliente do contrato desejado (ou, eventualmente, promessa dele) – condição atípica e característica deste contrato; (iii) Haver um nexo causal entre a atividade do mediador e o contrato, o que resulta da própria motivação da sentença recorrida.
3.-Da matéria de facto resulta que, ao final de quase sete meses de vigência do contrato de mediação imobiliária, a Ré decidiu contornar a “agência imobiliária” e negociou diretamente com os Compradores angariados por aquela para fazer o negócio por preço mais baixo, designadamente, reduzindo ao preço do imóvel o valor da comissão da Autora, que dessa forma julgava que não teria de pagar.
4.-A conclusão anterior é reforçada quando se verifica que cerca de 1 mês depois do contacto dos Compradores realizado a 1 de Janeiro de 2020, a Ré “rescindiu” o contrato com a Autora, contrato esse que tinha acabado de deixar renovar e a mesma Ré, que em Dezembro de 2019 havia revisto o valor do imóvel, baixando-o para Euros: 210.000,00, acabou por vende-lo por Euros: 200.000,00, justamente menos Euros: 10.000,00, precisamente o valor da comissão da Autora (5%) – Facto n.º 6.
5.-As regras da experiência quando convocadas para a apreciação de toda a prova produzida, concatenada entre si, mas com especial enfoque para as declarações da Compradora, a testemunha N……, nas passagens acima transcritas, não deixam dúvidas acerca de que o sentido da decisão dever ser outro, pois a Ré e os Compradores usaram de malicia para frustrar o trabalho da Autora.
6.-As declarações desta testemunha N…… compaginadas com os demais factos provados, teria de conduzir o Julgador a solidificar a convicção de que o único objetivo pretendido pela Vendedora e Compradores foi a ultrapassagem, de má-fé, da mediadora imobiliária, resultando essa certeza dos seguintes factos: (i) a data do ultimo contacto com a R…… a 1 de Janeiro de 2020; (ii) o facto dos Compradores se esquivarem a fazer a visita ao imóvel; (iii) a subsequente e quase imediata rescisão do contrato de mediação a 5 de Fevereiro; (iv) a celebração do negócio volvidos dois meses, precisamente com estes mesmos Compradores; (v) a transação ter-se realizado por Euros: 200.000,00, justamente 5% menos que o valor pretendido pela Ré quando tinha o contrato com a Autora, sabendo-se que 5% era justamente o valor da sua comissão.
7.-É falacioso o argumento expendido na douta sentença ao se suportar no facto da Ré não saber que os Compradores tinham sido angariados pela Autora, pois, se todos estivessem de boa-fé, seguramente que os Compradores lhe teriam referido, com toda a naturalidade, que desde Agosto passado que já sabiam que a casa estava à venda, porque a casa tinha uma lona à vista de todos, que haviam contactado a R…… (Autora) por várias vezes, que haviam perguntado se a venda incluía o “recheio”, etc... tal como consta dos factos provados.
8.-Em reforço da conclusão anterior, sabendo a Ré toda a atividade de promoção que a Autora havia feito (matéria toda provada), poderia (e deveria, se estivesse de boa- fé) ter perguntado aos Compradores se não tinham contactado a Autora previamente, tanto mais que a casa estava a ser comercializada, em regime de exclusividade por ela, até Fevereiro de 2020, incluindo com publicidade numa lona fixada na frente da própria casa, á vista de toda a gente, pelo que o normal e previsível era até que os Compradores soubessem que a casa estava à venda, aliás como souberam e tal está provado, através da Autora.
9.-O Tribunal recorrido aplicou mal o direito ao postergar que, para que se verifique o direito à remuneração, o contrato que venha a ser celebrado pelo cliente e pelo terceiro angariado pelo mediador não tem de ser exatamente o mesmo que foi inicialmente projetado, pois, muitas vezes, durante a vida do contrato de mediação, e até perante a frustração da obtenção de um terceiro interessado pelo preço ambicionado, é frequente o cliente ir adaptando o preço, diminuindo-o se se tratar de disposição, ou aumentando-o no caso de aquisição - conseguido um interessado, como in casu aconteceu, se o cliente vem a celebrar com ele contrato por valor diferente do perspetivado no contrato de mediação, em princípio, não poderá usar essa diferença para se escusar ao pagamento da remuneração do mediador.
10.-A causalidade deve estabelecer-se entre a atividade desenvolvida pelo mediador (Autora) e a conclusão do negócio, não necessariamente numa relação perfeita, mas de tal modo que se possa dizer que a entidade mediadora conseguiu a adesão do terceiro à celebração do negócio, participando assim no nexo causal, o que no presente caso aconteceu e é o sentido inequívoco dos factos dados por provados.
11.-A valorização da intervenção da Autora deve ser feita de um ponto de vista substancial e não formal, pois que o nexo entre a atividade do mediador e a conclusão do negócio pode, às vezes, parecer interrompido em virtude das circunstâncias mais díspares de tempo, de lugar, de pessoas e até do objeto do negócio tratado, sem que na verdade a eficácia causal deixe de verificar-se e no presente caso é a própria 1.ª Instância que refere não ter quaisquer dúvidas da atuação determinante da Autora na conclusão do negócio, o que deveria ter conduzido à procedência da ação”.
Conclui, no sentido da revogação da sentença recorrida, que deverá ser substituída por outra que dê provimento à acção.
6–A Ré Apelada apresentou contra-alegações, nas quais formulou as seguintes CONCLUSÕES:
“a)-Recorrente não especificou quais os factos que foram dados como provados e que na sua óptica deviam ter sido dado como não provados e os factos dado como não provados que deviam ter sido dado como provados.
Quando se impugna a matéria de facto, deve afirmar-se e especificar-se as respostas que, na óptica do recorrente, devem ser dadas em concreto aos respectivos pontos de facto que tal recorrente pretende ver alterados; a omissão desse ónus de especificação imposto pelo art. 640º, nº 1, c), do NCPC, implica a rejeição do recurso em matéria de facto.
As alegações/conclusões da Recorrente são completamente omissa em relação dos factos dados como provados e não provados constantes da Sentença, e ficamos sem saber que factos pretende a recorrente pretende ver alterados, e salvo melhor opinião, o recurso apresentado pela recorrente é um recurso de apenas de direito e não de facto.
b)-O recorrente alega que: com estes factos provados, resulta claro que os Compradores, ao final de quase sete meses de vigência do contrato de mediação imobiliária, decidiram contornar a “agência imobiliária” e negociaram diretamente a Proprietária e esta anuiu a fazer o negócio por preço mais baixo, designadamente, reduzindo ao preço do imóvel o valor da comissão da Autora, que dessa forma julgava que não teria de pagar. É o que resulta das regras da experiência, designadamente, quando se coordenam todos aqueles factos. Assim, fica agora percebido porque razão está provado que após o contacto de 1 de Janeiro de 2020, o Comprador “ao convite para visita ao imóvel formulado pela Autora, na pessoa de José …… ao proponente, constante em 20), este não respondeu”.
c)-Esta matéria ficou clara, quer pelo depoimento das testemunhas da recorrida, quer pelo depoimento das testemunhas da recorrente e da recorrida, que disseram que a recorrida desconhecia que um sujeito de nome Maurílio tinha pedido informação :O Tribunal teve em consideração o depoimento da testemunha F…… que em depoimento seguro e espontâneo referiu conhecer a Autora por nela exercer funções de gestor e de diretor geral, conhecendo por sua vez a Ré, por via do exercício das suas funções na Autora.
A testemunha de forma pormenorizada manifestou conhecimento sobre o contrato celebrado entre a Autora e a Ré, sendo que parte do seu conhecimento lhe adveio de ter intervindo presencialmente nos factos e outra parte, em virtude do que lhe foi transmitido pelos demais funcionários da Autora.
Questionado sobre a factualidade constante da petição inicial confirmou a maior parte da referida factualidade, sendo de ressalvar do seu depoimento, ter transmitido que é prática da Autora, dar conhecimento aos clientes das propostas efetuadas, no entanto, sem dar a conhecer a identidade dos proponentes. Devendo neste âmbito ser levada em conta a experiência que o mesmo possui relativamente à metodologia encetada pela Autora.
O seu depoimento foi corroborado pelos depoimentos das testemunhas José……, M…… e C……, sendo que esta última apenas quanto à existência de contactos com a Autora e bem ainda, quanto à existência de uma lona na varanda da habitação da aqui Ré. O seu depoimento foi ainda corroborado pelos documentos juntos aos autos, seja quanto ao contrato celebrado, seja quanto às conversações mantidas pela Autora com a Ré e bem ainda, da Autora com o proponente e comprador da moradia da Ré.
d)-A recorrente alega que: era óbvio que, nessa altura, já estava posto em marcha um plano para fazer frustrar o trabalho da Autora (“determinante”, como reconhece o Tribunal a quo), mas, os factos produzido na audiência de julgamento vão em sentido contrário, quer a prova testemunhal arrolada pela Recorrente, quer a prova testemunhal arrolada pela Recorrida, quer a prova documental, conforme o e-mail que recorrente enviou à recorrida, em 23.06.2020, no qual a recorrente diz que a recorrida não tinha informação de que M…… tinha efetuada contactos, vide doc.1(documento junto com a pi)
e)-O depoimento da testemunha F…… que em depoimento seguro e espontâneo disse que a Recorrida não tinha informação que os compradores M…… havia contactado com a Recorrente.
f)-O recorrente alega ainda que:
O Tribunal recorrido teve a possibilidade de ver produzido um meio de prova que só lhe faltou soletrar o que se defende neste recurso; é que a convicção do Tribunal teria necessariamente de resultar das próprias declarações da Compradora, a testemunha N……, que, no depoimento prestado perante o Tribunal, acabou por confirmar, de forma cristalina, o que aqui se relata.
Vejamos, a seguinte passagem do seu depoimento, o qual se pede ao Venerando Tribunal da Relação que o aprecie à luz das regras da experiência comum.
Sessão de julgamento de 22.11.2022, testemunha arrolada pela Ré, Exma. Senhora N……, sistema integrado de gravação digital, posição 7, de 00:00:01 até 00:41:34.
g)-A recorrente vem fazer uma interpretação errada do depoimento da testemunha, se não vejamos:
[00:18:18] – N……: ... penso que deve ter pedido visita, mas nunca houve abertura do outro lado para isso.
h)-Este depoimento demonstra desinteresse da recorrente em promover o imóvel.
[00:18:32] - Advogado 2: Pronto. Olhe, não obstante a senhora ter dito há bocado que descartavam, porque parece que a R…… não queria vender, o seu marido pelos vistos volta à carga a 1 de janeiro ou não?
[00:21:33] – N……: Eu não disse que impediram, eu disse que parecia que não queriam vender que é diferente.
i)-A testemunha volta dizer que parecia que a recorrente (colaborar de nome …..) não queria vender, ou seja, não estava interessada em promover a venda, ao ponto de pensarem que que a casa já tinha sido vendida.
j)-Pelo que acaba por dizer que quem disse que a casa estava à venda foi o A…… (vizinho da Recorrida).
[00:22:52] – N……: E quem me disse que a casa ainda estava à venda foi o Sr. A…… e foi ele que me deu o contacto da Dona S…… e nós...
k)-A recorrente adulterou o depoimento, ao minuta 23:06, ou seja, a testemunha não disse: [00:23:06] – N……: Está bem mas desde agosto que ninguém nos dizia para visitar a casa, agosto, setembro, outubro, novembro, dezembro.
O que a testemunha disse foi que: desde agosto que ninguém nos dizia para visitar a casa, agosto, setembro, outubro, novembro, dezembro.
A testemunha não disse está bem.
Ou seja, a testemunha volta a reforçar que a recorrente não estava interessada em promover a casa.
l)-A recorrente também adulterou o depoimento ao minuto 23:15,
[00:23:15] – N……: Por isso mesmo. É assim, durante quatro meses para fazer uma visita... O que a testemunha disse foi:
[00:23:15] – N……: Por isso mesmo isso é grave quatro meses para dizer para fazer uma visita.
m)-A testemunha ao minuto disse [00:23:41] – N……: Mas quem me disse inicialmente eu procurei o Sr. A……, aqui eu estou a esquecer a R…… porque a parte em que eu estou a dizer que não houve... e você tem aqui o comprovativo!
n)-A testemunha N…… ao minuto 02:58 disse: ao passarmos na estrada vimos uma lona o M…… viu que era a R…… e mandou um e-mail para a R……, fez uma proposta, inicialmente estávamos a fazer imensas propostas para várias casas … fazem uma proposta de 150.000 euros, entretanto ele recebeu uma proposta a dizer que era muito abaixo do valor que estava à venda continuamos à procura de casa visto não houve nenhum impacto do outro lado eu até perguntei ao M…… nem sequer para irmos ver a casa a nossa proposta muda, ninguém te disse nada, o senhor até parece que não quer vender a casa, eu disse, olha, então esquece, deixa essa de parte.
o)-A falta de interesse em promover, ou fazer diligencias, junto da testemunha N…... e do marido e do marido para que estes ficassem interessados em adquirir o imóvel, e foi de tal ordem que deixaram de parte o imóvel objecto da lide.
p)-A A testemunha N…… ao minuto 05:00 e seguinte disse: nem nos contacta, não nos diz nada, nem para fazer a visita, e eu estava ali tão perto e tinha tanta vontade de lá ver e não tive assim, não houve retribuição da parte da R…… eu acho que quando se quer vender, eu falo por mim por causa justa, quando eu quero vender eu dou tudo do meu produto independentemente do valor que me esta a contrapor.
q)-De toda a prova produzida nos autos, inclusive pelas testemunhas da recorrente, a recorrida não sabia que houve um pedido de informação por parte de M……, vide doc.1
r)-A A testemunha N…… ao minuto 05:37 disse: eu sou delegada de informação médica, vendo o meu produto ao médico, e à Farmácias, e eu quando quero vender o meu produto o importante é o preço mas eu tenho que dar todas as boas qualidades e a mim não foi dado isso.
A A testemunha N…… ao minuto 06:45 disse: o meu marido até disse eu acho que eles não querem vender a casa (referindo-se à Recorrente/colaborador Ivo)
t)-Pergunta do Advogado 1: e depois o que aconteceu ?
A testemunha N…… ao minuto 06:48: depois descartamos continuamos a nossa vida, uns tempos depois, não sei precisar, quanto tempo depois, uns tempos depois passamos na avenida e olhamos vimos que já não tinha a lona, a lona já não estava e eu disse M…… já foi vendida a casa… entretanto voltamos a passar uns dias a Lona estava lá, …. Eu disse vou falar com o Sr. A…… porque eu já tinha visto a casa do Sr. A…… que era o vizinha da Senhora S…... e já tinha visto a casa do Senhor A…... porque tinha estado à venda, o Sr. A…… é vizinho da minha mãe e a 37 anos que eu conhece o Sr. A…… vou perder a vergonha e vou lá falar com o A…… falei com o A……, inicialmente por mensagem e eu perguntei a casa ao lado da sua ainda está à venda e ele disse tá à venda, eu disse tem a certeza, que a casa do lado está à venda, e ele disse tá à venda e ele disse queres o número da senhora para ires lá falar com ela, inicialmente eu disse deixe estar porque eu tenho vergonha, vai lá e fala com a senhora o nome da Senhora é S…… dou-te o contacto e tu ligas. E eu disse bem isto deve ser um sinal .. eu liguei à S…… e ela disse sim a casa continua à venda, eu disse por acaso é possível visitar a casa, ela disse claro e eu fui visitar a casa e aquando da visita eu já conhecia a casa do A…… quando fui visitar a casa da S…..., só ao entrar já fiquei UAU, isto em comparação com a casa do A…… não tem nada haver … houve uma empatia ela foi super simpática … ela apresentou a casa, nos ficamos maravilhados com a casa foi feita uma proposta para comprar a casa eu olhei para o M…… olha única maneira de dar uma reposta é irmos ao banco, a proposta estava acima do nosso orçamento.
Ou seja: a recorrente não participou no negócio, nas negociações entre os compradores e a recorrida/S……, não havendo nexo de causalidade adequada entre a actividade do mediador e a celebração do negócio.
u)-Mais, a Recorrente não explica em que factos, em que prova testemunhal ou documental, produzida em audiência de julgamento, para dizer que:
E não se diga que a Ré não sabia que os Compradores foram angariados pela Autora, pois, se todos estivessem de boa-fé, seguramente que os Compradores lhe teriam referido, com toda a naturalidade, que desde Agosto passado já sabiam que a casa estava à venda, porque a casa tinha uma lona à vista de todos, que haviam contactado a R…… (Autora) por várias vezes, que haviam perguntado se a venda incluía o “recheio”, etc.. (tudo factos dados por provados).
Por outro lado, conhecendo a Ré toda a atividade de promoção que a Autora havia feito (matéria toda ela provada), poderia (e deveria, se estivesse de boa-fé) ter perguntado aos Compradores se não tinham contactado anteriormente a Autora, tanto mais que a casa estava a ser comercializada, em regime de exclusividade por ela, até Fevereiro de 2020, incluindo com publicidade numa lona fixada na frente da própria casa, á vista de toda a gente.
Ou seja, seria normal e era até previsível que os Compradores soubessem que a casa estava à venda, aliás como souberam, através da Autora.
O que não seria normal era a Ré desconhecer tais factos!
Ou seja, só por má-fé da Ré e dos Compradores é que tal facto poderia ser ignorado, tanto mais que, vigorando o regime de exclusividade, só a Autora estava autorizada a promover a venda.
É sabido que sendo válida e eficaz a cláusula de exclusividade, o direito à remuneração do mediador é inegável se o contrato visado não se concretizar por causa imputável ao cliente da empresa (Ré).
A prova produzida na audiência de julgamento vai completamente em sentido contrário, conforme referida na Douta Sentença.
Conforme referida na Douta Sentença:
No caso dos autos, a Autora funda a sua pretensão na concreta circunstância de ter desenvolvido as normais diligências de promoção do imóvel, tendo inclusive uma proposta de aquisição (no valor de €150.000,00) e um posterior contato por parte do adquirente do imóvel durante o período de vigência do contrato, aduzindo que o mesmo teve conhecimento da venda da moradia por via dos esforços que envidou, o que atenta a factualidade apurada se constata que efetivamente ocorreu, pois foi através da lona colocada na varanda do imóvel que desenvolveram outras diligências para a sua aquisição.
No entanto, no momento em que o contrato foi revogado apenas havia uma proposta, efetuada por valores bastante distintos, não tendo havido negociação, não tendo havido sequer a realização de visita ao imóvel, pelo que, não se pode considerar que estivesse em causa uma pessoa angariada, mas tão só um potencial interessado, na medida em que a sua proposta não perfazia as exigências do cliente (aqui Ré), não se podendo por isso concluir que houvesse qualquer negócio em vias de concretização.
Mais referir que a Autora não apresentou o proponente à Ré, razão pela qual, a Ré não tinha conhecimento de que o proponente havia já apresentado uma proposta e mantido contato com a Autora, nem de que fora por via da intervenção da Autora que tomou conhecimento da venda da moradia em causa nos autos.
Daqui se extrai de forma inequívoca que, as negociações que se vieram a desenrolar apenas entre o casal N…… e M…… e a Ré, ocorreram em virtude de a Autora ter dado a conhecer o imóvel aos compradores, no entanto, não houve qualquer propósito da Ré em eximir- se ao pagamento devido à Autora, pois esta não tinha conhecimento de que haviam existido contactos prévios do proponente e efetivo comprador com a Autora.
Efetivamente, a existência de potencial cliente para a compra não é o mesmo que a existência de cliente seguro para o negócio, porquanto, era necessário que a Autora tivesse conseguido que o interessado houvesse concordado com o preço exigido pela Ré, ou tivesse sido alegado e provado que a Ré entretanto tinha aceite baixar o preço para o valor oferecido, o que não sucedeu.
Podemos, assim, concluir que a atuação da mediadora foi determinante para a concretização da venda realizada e que foram as suas diligências que serviram para aproximar o proponente e comprador na realização do negócio, no entanto, tal circunstância só por si não lhe atribui direito à remuneração, uma vez que não existia um negócio concretizado, como seu viu supra e nessa medida, quando a Autora renunciou o contrato de mediação imobiliário, não o fez com o propósito de evitar o pagamento da referida remuneração pois não sabia da proposta e do contacto efetuados pelo proponente à Autora. Não se tendo provado isso, prova que impendia sobre a Autora, nos termos do artigo 342.o, n.o 1, do Código Civil, a ação tem de improceder.
v)- No regime de exclusividade a Recorrida pode fazer diligencias para vender o imóvel, ou seja, na vigência de contrato de mediação imobiliária, mesmo em regime de exclusividade, o comitente pode, por si próprio, vender o imóvel.
Tem que haver nexo de causalidade adequada entre o mediador e a celebração do negócio.
Ora, a recorrente nunca apresentou o adquirente à recorrida, e entre a recorrente e os adquirentes não houve negociação, nem sequer houve a realização de visita ao imóvel, pelo que, não se pode considerar que estivesse em causa uma pessoa angariada, mas tão só um potencial interessado,
E conforme o depoimento da testemunha N…… o negócio se deu devido as diligências da Recorrida/s…. e não pela total omissão da Recorrente.
w)-O colaborador da Recorrente rede nome …. (testemunha arrolada pela recorrente) recebeu o e-mail do já referido M……, respondeu dizendo o valor que estava à venda, mas não fez mais nada, nem agendou uma visita, conforme é alegado pela testemunha N……, e nos cinco meses seguinte nada fez, e após a venda do imóvel vem dizer que o sujeito que adquiriu picou no site da R…… e como tal tem direito a receber os honorários.
x)-Tem de existir um nexo de causalidade adequada entre a actividade do mediador e a celebração do negócio no sentido de que o mediador só adquire direito à comissão quando a sua actividade haja influído de forma decisiva para a conclusão do negócio visado, vg. Através da aproximação do comitente com terceiros e que esta influência resulte na celebração do negócio – cfr . entre outros, Acs. RC de 09.09.2014, p. 1421/12.1TBTNV.C1 cit. na sentença, relatado pelo aqui relator e subscrito pelo aqui 1º adjunto, e de RC de 24.03.2015, p. 811/13.7TBVIS.C; e Ac. do STJ de 12.12.2013, p.135/11.4TVPRT.G1.S1.
Competindo ao mediador a alegação e prova dos pressupostos do seu direito, particularmente da verificação desse mesmo nexo causal”.
Conclui, no sentido da improcedência do recurso, com consequente confirmação da decisão recorrida.
7–O recurso foi admitido por despacho de 01/06/2023, como apelação, a subir de imediato, nos próprios autos e com efeito suspensivo.
8–Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar, valorar, ajuizar e decidir.
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II–ÂMBITO DO RECURSO DE APELAÇÃO
Prescrevem os nºs. 1 e 2, do artº. 639º do Cód. de Processo Civil, estatuindo acerca do ónus de alegar e formular conclusões, que:
“1– o recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão.
2– Versando o recurso sobre matéria de direito, as conclusões devem indicar:
a)- As normas jurídicas violadas ;
b)- O sentido com que, no entender do recorrente, as normas que constituem fundamento jurídico da decisão deviam ter sido interpretadas e aplicadas ;
c)- Invocando-se erro na determinação da norma aplicável, a norma jurídica que, no entendimento do recorrente, devia ter sido aplicada”.
Por sua vez, na esteira do prescrito no nº. 4 do artº. 635º do mesmo diploma, o qual dispõe que “nas conclusões da alegação, pode o recorrente restringir, expressa ou tacitamente, o objecto inicial do recurso”, é pelas conclusões da alegação da recorrente Apelante que se define o objecto e se delimita o âmbito do recurso, sem prejuízo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, apenas estando este tribunal adstrito à apreciação das questões suscitadas que sejam relevantes para conhecimento do objecto do recurso.
Pelo que, na ponderação do objecto do recurso interposto pela Autora, delimitado pelo teor das conclusões expostas, a apreciação a efectuar na presente sede determina conhecer acerca da alegada errada qualificação jurídica dos factos provados.
Com efeito, apesar de anunciar que o recurso interposto visa a reapreciação da prova gravada, a Recorrente acaba por não questionar a factualidade fixada na sentença apelada, não tendo, minimamente:
· especificado os concretos pontos factuais que considera incorrectamente julgados ;
· quais os meios probatórios que impunham diferenciada decisão acerca dos mesmos pontos factuais ;
· e qual a redacção a conferir aos putativos pontos factuais impugnados.
Com efeito, só com a descrita explicitação poder-se-ia considerar ter a Recorrente observado as exigências contidas no nº. 1, do artº. 640º, do Cód. de Processo Civil, relativas à impugnação da matéria de facto.
O que não foi concretizado, limitando-se a pretensa Impugnante a questionar o enquadramento jurídico que foi operado com tal factualidade.
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III–FUNDAMENTAÇÃO
A–FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
Na sentença proferida foi considerada PROVADA a seguinte factualidade (procede-se à rectificação dos lapsos de redacção):
1.–Em 18 de junho de 2019 a Autora celebrou com a Ré um contrato de mediação imobiliária com o n.º1.......6-..3 ;
2.–Por via do contrato identificado em 1), a Autora obrigava-se a envidar todos os esforços no sentido de identificar interessados na compra do imóvel propriedade da Ré, correspondente à fração autónoma designada pela letra X, correspondente a moradia em banda, descrito na Conservatória de Registo Predial de S..... ..... sob o n.º3..3 e inscrito na matriz predial urbana sob o n.º5..4, freguesia e concelho de S..... ....., sito na Rua …… ;
3.–No contrato de mediação imobiliária identificado em 1), as partes fixaram para efeitos de venda, o valor de €235.000,00 (duzentos e trinta e cinco mil euros) ;
4.–O contrato de mediação imobiliária celebrado pela Autora e Ré identificado em 1) tinha validade de 6 meses contados da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo ;
5.–O contrato de mediação imobiliária identificado em 1) foi celebrado em regime de exclusividade ;
6.–Resulta da Cláusula 5ª do contrato referido em 1) sob a epígrafe “Remuneração” o seguinte: “1.- A remuneração será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato e, também, nos casos em que o contrato tenha sido celebrado em regime de exclusividade, o negócio não se concretize por causa imputável ao cliente. 2.- O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração: A quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal de 22%. . 3.- O pagamento da remuneração apenas será efetuado nas seguintes condições: O total da remuneração aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio visado. 4.- O direito à remuneração não é afastado pelo exercício do direito legal ou contratual de preferência sobre o imóvel.” ;
7.–Ao abrigo do contrato identificado em 1) a Autora procedeu à realização de sessão fotográfica profissional no imóvel e subsequente tratamento das imagens recolhidas ;
8.–A Autora procedeu à promoção da venda do imóvel da Ré:
(i)- colocando lona no exterior do imóvel;
(ii)- colocando placa publicitária no exterior do imóvel;
(iii)- promovendo e realizando uma Open House ;
9.–A Autora procedeu à divulgação das fotografias, das características e do preço do imóvel através:
i.- Da revista publicitária do Grupo ELITE com tiragem trimestral de 7.000 exemplares distribuídos pela ilha da Madeira e do Porto Santo;
ii.-Do site com expressão nacional https://www.r......pt/1.......6-..3;
iii.- Dos sites nacionais e internacionais que ascendem a mais 100 no seu total;
iv.- Do suporte publicitário em montra da loja R……;
v.- Da apresentação do imóvel aos agentes mobiliários e agências imobiliárias do mercado regional ;
vi.- Da divulgação nas redes sociais em grupos de imobiliárias e de clientes ;
10.–Foram efetuadas deslocações pela Autora ao imóvel para realização de visitas com potenciais interessados;
11.–A Autora recolheu propostas relativas ao imóvel descrito em 2), as quais foram comunicadas à Ré;
12.–O imóvel inicialmente publicitado com valor mínimo de venda de €235.000,00 foi sujeito a uma redução de preço para €210.000,00, em 07 de dezembro de 2019;
13.–Em 17 de Agosto de 2019, pelas 12:42 a Autora recebeu uma comunicação através do site www.remax.pt da parte de M……, com endereço eletrónico m……, onde apresentava uma proposta para aquisição do imóvel identificado em 2), no valor de €150.000,00, nos seguintes termos: “Bom dia, a minha oferta por esta moradia é de 150.000,00€. Caso seja do interesse do vendedor pode entrar em contato comigo. Obrigado pela atenção.” ;
14.–O site indicado em 13) identificava fotograficamente o imóvel, mencionava todas as características do mesmo, bem como identificava a agência da Autora e o seu consultor imobiliário;
15.–A Autora, na pessoa de José ……, no mesmo dia, pelas 16:17, respondeu ao proponente nos seguintes termos “Boa tarde Sr. M……, Agradecemos a sua proposta para a moradia www.r.....pt/1.......6-..3, no entanto informo que o valor da Moradia é apenas ligeiramente negociável, muito distante da sua oferta. Caso consiga atingir um valor mínimo de €205.000,00 possivelmente consiga uma alternativa semelhante. Favor confirmar. Abraço. I…..”;
16.–Em resposta ao comunicado pela Autora constante em 15), no mesmo dia, pelas 18:17, o proponente informou que “Compreendo a situação, os 205 mil é muito acima do que estamos disposto a pagar. Obrigado de qualquer maneira. Agradeço a sua rápida resposta. Despeço-me com os melhores cumprimentos, M…….” ;
17.–A Autora, na pessoa de José ……, em resposta à comunicação do proponente indicada em 16), no dia 18 de agosto de 2019, pelas 00:30 informou que “Boa tarde M……, se o vosso orçamento é de 150 mil€ poderei averiguar hipóteses dentro desse orçamento, à venda na minha Agencia a R……, e outras. Abraço I…… .”;
18.–À comunicação enviada em 18 de agosto de 2019 ao proponente M……, a Autora não obteve qualquer resposta;
19.–A 01 de janeiro de 2020, pelas 15:24 a Autora recebeu novo contacto através do site www.remax.pt, endereçado por uma pessoa de nome M……, com email m…… com, demonstrando interesse em saber se o preço seria negociável e se estaria incluído o recheio do imóvel, nos seguintes termos: “Antes de mais, um bom ano para si e para a sua família. Gostaria de saber se esta moradia, ainda é negociável e se está incluído o recheio da mesma. Obrigado”;
20.–No mesmo dia, pelas 21:46, a Autora, na pessoa de José ……, informou o proponente que o imóvel tinha sido sujeito a redução de preço, razão pela qual o seu preço não seria em princípio negociável, nos seguintes termos: “Bom dia & Bom ano Sr. M……, Em resposta às suas questões acerca da moradia: www.r....pt/1.......6-..3, informo que o seu preço foi sujeito a redução de €235.000,00 para €210.000,00 pelo que o seu valor de venda em princípio, já não é negociável. O recheio também não está incluído neste valor, Sugiro uma visita à Moradia, e aguardo a sua indicação da sua disponibilidade para tal :) Muito agradecido, Melhores cumprimentos”;
21.–Ao convite para visita ao imóvel formulado pela Autora, na pessoa de José …… ao proponente, constante em 20), este não respondeu;
22.–Em 05 de fevereiro de 2020, a Ré expediu missiva à Autora, com o seguinte teor: “S…… portadora do cartão n.º1......4 e NIF 1.......7 vem por este meio solicitar a rescisão do contrato renovado automaticamente convosco a 18/12/2019 uma vez que passado mais de um mês após a referida renovação não ter tido resultados no que concerne a visitas ao imóvel. Esta minha intenção foi ainda reforçada pelo facto de ter sido abordada recentemente por alguém interessado no meu imóvel. Sem outro assunto de momento”;
23.–Em face da missiva recebida da Ré, a Autora respondeu em 13 de fevereiro de 2020, expondo todos os serviços que havia prestado no âmbito do contrato de mediação imobiliária celebrado, indicando que o contrato celebrado não havia sido denunciado pelas partes pelo que se encontrava em vigor e que pelos serviços desenvolvidos eram devidos os honorários previstos contratualmente;
24.–Em 30 de abril de 2020, a Ré celebrou com N…… e M…… um contrato de compra e venda que tinha como objeto o imóvel identificado em 2), pelo preço de €200.000,00 (duzentos mil euros);
25.–Tanto a Ré como os compradores N…… e M……, declararam no contrato de compra e venda celebrado que não recorreram a mediação imobiliária;
26.–N…… e M…… conheceram o imóvel e a sua disponibilidade para venda através do trabalho desenvolvido e da publicidade dada pela Autora, mais concretamente pela visualização da lona que se encontrava colocada na varanda do imóvel descrito em 2);
27.–Após a conclusão do negócio de compra e venda, em 30 de abril de 2020, o comprador M……, acendendo ao site www.r...........pt contactou novamente a Autora em 01 de maio de 2020, através do endereço usado no primeiro contacto m……@gmail.com, dando conta que “gostaria que removessem o seguinte anúncio ID: 1.......6-..3, pois a mesma encontra-se vendida. Peço ainda que removam os anúncios de todas as plataformas. Deixo ainda, um link que encontrei da mesma moradia para que ser removido www.i.........pt/2......1. Agradeço a máxima celeridade na remoção, porque implica e muito com a privacidade dos novos proprietários.”;
28.–A Ré não teve conhecimento da identidade do proponente da proposta efetuada por M……, realizada em agosto de 2019, nem aquando do posterior contacto encetado pelo mesmo, em janeiro de 2020;
29.–A Autora não apresentou ou informou a Ré sobre a identificação das pessoas interessadas na moradia descrita em 2);
30.–A Ré nada pagou pelos serviços prestados pela Autora no âmbito do contrato indicado em 1);
31.– Após ter sido expedida a missiva da Autora à Ré indicada em 23), em 13 de fevereiro de 2020, Autora e Ré chegaram a reunir-se presencialmente, tendo na reunião, a Autora demonstrado à Ré todo o trabalho desenvolvido e os contatos encetados com os interessados, adquirentes da fração;
32.–Por carta datada de 21 de setembro de 2020, a Autora através do seu mandatário, remeteu uma carta à Ré, com registo, interpelando-a ao pagamento da remuneração de €12.200,00;
33.–O modelo de contrato de mediação imobiliária mencionado em 1) encontra-se aprovado pelo IMPIC - Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, I.P. (IMPIC);
34.–O modelo final de contrato de mediação imobiliária utilizado pela Autora foi submetido à aprovação do IMPIC em 25 de janeiro de 2018;
35.–O IMPIC aprovou o projeto de contrato de mediação imobiliária apresentado pela Autora em 05 de fevereiro de 2019.
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Na mesma sentença considerou-se NÃO PROVADA a seguinte factualidade:
A.–A Autora nunca enviou um relatório com eventuais pessoas interessadas na aquisição da moradia descrita em 1);
B.–A Autora havia comunicado à Ré que tinha recebido contactos de M…… demonstrativos de interesse na aquisição do imóvel propriedade da Ré;
C.–A Ré havia transmitido à Autora que só venderia o imóvel pelo valor mínimo estabelecido pelo que não estaria interessada em saber de propostas que não atingissem esse valor;
D.–A Ré rejeitou as propostas recolhidas por serem inferiores ao valor que estaria disposta a aceitar;
E.–Em 29 de janeiro de 2020, a Autora através do seu consultor imobiliário contactou a Ré tendo em vista o agendamento de uma visita ao imóvel para o dia 30 de janeiro, a qual foi imediatamente recusada pela Ré, invocando que já tinha reservado o imóvel para uma pessoa interessada;
F.–Em 05 de fevereiro de 2020, a Ré expediu missiva à Autora solicitando que o imóvel fosse retirado do mercado;
G.–N…… e M…… nunca disseram à Ré que trocaram e-mails com a Autora;
H.–No final do mês de março de 2020 surgiram pessoas interessadas na compra do imóvel descrito em 2), concretamente N…… e M……;
I.–M…… era amigo do vizinho da Ré, o qual disse que a Ré tinha o imóvel à venda, tendo telefonado à Ré questionando pela possibilidade de dar o seu número de telemóvel a N…… e M……
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B–FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
-DO ENTENDIMENTO SUFRAGADO NA SENTENÇA RECORRIDA
A sentença sob apelo ajuizou, basicamente, nos seguintes termos:
- definiu-se o objecto do litígio, traduzido em aferir se a Autora tem direito a exigir da Ré o pagamento de 12.200,00 €, por conta do contrato de mediação imobiliária celebrado no dia 18 de Junho de 2019 ;
- definiu-se o quadro legal da actividade de mediação imobiliária, bem como a definição do contrato de mediação, resultando da factualidade provada a sua efectiva celebração entre Autora e Ré ;
- enunciou-se o princípio da liberdade contratual e a possibilidade de revogação unilateral ou denúncia do contrato de mediação imobiliária ;
- in casu, o contrato de mediação imobiliária foi celebrado em 18/06/2019, renovou-se automaticamente em 18/12/2019 e foi rescindido pela Ré, mediante carta enviada em 05/02/2020 ;
- de forma a aferir se é devida remuneração por parte da Ré, importa determinar se o propósito da Ré, ao revogar o contrato, foi prejudicar o pagamento da remuneração a que a Autora teria direito, caso o contrato não fosse revogado, considerando-se estarmos perante um contrato outorgado em regime de exclusividade, atenta a cláusula desta natureza no mesmo inserta ;
- a remuneração da empresa mediadora é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, quando o negócio seja concluído como consequência da sua intervenção, ou seja, o negócio deverá ser celebrado com pessoa por si angariada ;
- deverá, assim, ocorrer um nexo de causalidade entre a celebração do negócio e a actividade do mediador, mesmo que esta não seja a única causa do resultado produzido ;
- nessa aferição, nada impede que a vertente factual da relação de causalidade conste/resulte implicitamente dos factos provados ou seja alcançada por presunção natural, nos termos do artº. 351º, do Cód. Civil ;
- no caso concreto, a Autora funda a sua pretensão na concreta circunstância de ter desenvolvido as normais diligências de promoção do imóvel ;
- tendo, inclusive, uma proposta de aquisição (no valor de 150.000,00 €) e um posterior contacto por parte do adquirente do imóvel, durante o período de vigência do contrato de mediação ;
- aduziu, ainda, que tal interessado, posterior adquirente, teve conhecimento da moradia para vender por via dos esforços que envidou, o que provou ;
- todavia, aquando da revogação do contrato apenas existia uma proposta efectuada por valores bastante distintos, não havia ocorrido qualquer negociação e não tinham ocorrido sequer visitas ao imóvel ;
- donde, não se pode considerar que existisse uma pessoa angariada, mas tão-só um potencial interessado, pois a sua proposta não satisfazia as exigências do preço da cliente Ré ;
- sendo, assim, impossível concluir que houvesse qualquer negócio em vias de concretização ;
- ademais, a Autora não apresentou tal proponente à Ré, pelo que esta não tinha conhecimento que o proponente já havia apresentado uma proposta e mantido contacto com a Autora ;
- nem tinha conhecimento que fora por via da intervenção da Autora que havia tomado conhecimento da venda da moradia em causa ;
- assim, se é certo que as negociações que se vieram a desenrolar apenas entre o casal comprador e a Ré ocorreram em virtude de ter sido através da actividade da Autora que os adquirentes tiveram conhecimento do imóvel para venda, também resulta não ter existido qualquer propósito da Ré em eximir-se de um eventual pagamento à Autora ;
- pois esta não tinha conhecimento de que haviam existido prévios contactos do proponente e efectivo comprador com a Autora ;
- efectivamente, a existência de potencial cliente para a compra não é o mesmo que a existência de cliente seguro para o negócio ;
- para tanto, seria necessário que a Autora tivesse conseguido que o interessado houvesse concordado com o preço exigido pela Ré, ou tivesse sido alegado e provado que a Ré tinha aceite baixar o preço para o valor oferecido(o que não sucedeu);
- conclui-se, assim, que a actuação da Autora mediadora foi determinante para a concretização da venda realizada, pois foram as suas diligências que permitiram a aproximação do proponente comprador na realização do negócio ;
- todavia, tal, por si só, não lhe atribui direito à remuneração, pois não existia um negócio concretizado ;
- e, quando a Ré revogou o contrato de mediação imobiliária, não o fez com o propósito de evitar o pagamento da referida remuneração ;
- pois desconhecia o contacto e proposta efectuados pelo proponente à Autora, incumbindo a esta ónus probatório deste facto ;
- conducente a juízo de improcedência da acção.
Na pretensão apelatória em equação, a Recorrente enuncia, no essencial, o seguinte:
- a matéria de facto provada traduz uma “atividade causalmente adequada por parte da Autora (mediadora) para a celebração do negócio, não obstante os termos do contrato terem resultado, a final, de negociações diretas entre os interessados” ;
- com efeito, a mesma matéria factual traduz os três elementos ou pressupostos de necessária verificação cumulativa de que depende o direito da Autora Recorrente à remuneração, nomeadamente , “(i) O cumprimento da obrigação pela mediadora - diligenciar por encontrar interessado/encontrar interessado; ii) A celebração pelo cliente do contrato desejado (ou, eventualmente, promessa dele) – condição atípica e característica deste contrato; (iii) Haver um nexo causal entre a atividade do mediador e o contrato, o que resulta da própria motivação da sentença recorrida” ;
- resultando, ainda, da mesma factualidade ter a Ré comitente decidido “contornar a “agência imobiliária” e negociou diretamente com os Compradores angariados por aquela para fazer o negócio por preço mais baixo, designadamente, reduzindo ao preço do imóvel o valor da comissão da Autora, que dessa forma julgava que não teria de pagar” ;
- o exposto resulta do facto de “cerca de 1 mês depois do contacto dos Compradores realizado a 1 de Janeiro de 2020, a Ré “rescindiu” o contrato com a Autora, contrato esse que tinha acabado de deixar renovar e a mesma Ré, que em Dezembro de 2019 havia revisto o valor do imóvel, baixando-o para Euros: 210.000,00, acabou por vendê-lo por Euros: 200.000,00, justamente menos Euros: 10.000,00, precisamente o valor da comissão da Autora (5%)” ;
- convocando-se as regras da experiência, resulta ter a Ré e os Compradores usado de “malicia para frustrar o trabalho da Autora”, pois o seu único objectivo foi o de a ultrapassarem de má-fé, o que resulta da seguinte factualidade: “(i) a data do ultimo contacto com a R…… a 1 de Janeiro de 2020; (ii) o facto dos Compradores se esquivarem a fazer a visita ao imóvel; (iii) a subsequente e quase imediata rescisão do contrato de mediação a 5 de Fevereiro; (iv) a celebração do negócio volvidos dois meses, precisamente com estes mesmos Compradores; (v) a transação ter-se realizado por Euros: 200.000,00, justamente 5% menos que o valor pretendido pela Ré quando tinha o contrato com a Autora, sabendo-se que 5% era justamente o valor da sua comissão”;
- ademais, caso todos estivessem de boa-fé, certamente que os compradores teriam referido à comitente Ré, “com toda a naturalidade, que desde Agosto passado que já sabiam que a casa estava à venda, porque a casa tinha uma lona à vista de todos, que haviam contactado a R…… (Autora) por várias vezes, que haviam perguntado se a venda incluía o “recheio”, etc..tal como consta dos factos provados”, bem como a Ré, conhecendo toda a antecedente actividade de promoção, teria “perguntado aos Compradores se não tinham contactado a Autora previamente, tanto mais que a casa estava a ser comercializada, em regime de exclusividade por ela, até Fevereiro de 2020, incluindo com publicidade numa lona fixada na frente da própria casa, á vista de toda a gente, pelo que o normal e previsível era até que os Compradores soubessem que a casa estava à venda, aliás como souberam e tal está provado, através da Autora” ;
- assim, mal andou o Tribunal Recorrido, na aplicação que efectuou do direito, “ao postergar que, para que se verifique o direito à remuneração, o contrato que venha a ser celebrado pelo cliente e pelo terceiro angariado pelo mediador não tem de ser exatamente o mesmo que foi inicialmente projetado, pois, muitas vezes, durante a vida do contrato de mediação, e até perante a frustração da obtenção de um terceiro interessado pelo preço ambicionado, é frequente o cliente ir adaptando o preço, diminuindo-o se se tratar de disposição, ou aumentando-o no caso de aquisição - conseguido um interessado, como in casu aconteceu, se o cliente vem a celebrar com ele contrato por valor diferente do perspetivado no contrato de mediação, em princípio, não poderá usar essa diferença para se escusar ao pagamento da remuneração do mediador” ;
- donde, a exclusividade “deve estabelecer-se entre a atividade desenvolvida pelo mediador (Autora) e a conclusão do negócio, não necessariamente numa relação perfeita, mas de tal modo que se possa dizer que a entidade mediadora conseguiu a adesão do terceiro à celebração do negócio, participando assim no nexo causal, o que no presente caso aconteceu e é o sentido inequívoco dos factos dados por provados” ;
- pelo que a valorização da intervenção da Autora deve ser efectuada “de um ponto de vista substancial e não formal, pois que o nexo entre a atividade do mediador e a conclusão do negócio pode, às vezes, parecer interrompido em virtude das circunstâncias mais díspares de tempo, de lugar, de pessoas e até do objeto do negócio tratado, sem que na verdade a eficácia causal deixe de verificar-se”, sendo que, in casu, é a própria sentença recorrida que referencia “não ter quaisquer dúvidas da atuação determinante da Autora na conclusão do negócio, o que deveria ter conduzido à procedência da ação”.
Consignado o juízo sob sindicância, e o sustento da discórdia relativamente ao mesmo, comecemos por analisar o quadro legal.
- DO QUADRO LEGAL CONTRATUAL
A Lei nº. 15/2013, de 08/02, estabelece o Regime Jurídico a que fica sujeita a actividade de mediação imobiliária (os artigos 16º e 32º foram alterados pelo artº. 3º do DL nº. 102/2017, de 23/08).
Definindo o seu objecto, aduz o nº. 1, do artº. 1º, que “a presente lei estabelece o regime jurídico a que fica sujeito o acesso e o exercício da atividade de mediação imobiliária, conformando -o com a disciplina constante do Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26 de julho, que transpôs para a ordem jurídica interna a Diretiva n.º 2006/123/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12 de dezembro de 2006, relativa aos serviços no mercado interno”, acrescentando o artº. 2º, nºs. 1 e 2, no que concerne às definições, que:
“1 — A atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.
2 — A atividade de mediação imobiliária consubstancia- -se também no desenvolvimento das seguintes ações:
a)- Prospeção e recolha de informações que visem encontrar os bens imóveis pretendidos pelos clientes;
b)- Promoção dos bens imóveis sobre os quais os clientes pretendam realizar negócios jurídicos, designadamente através da sua divulgação ou publicitação, ou da realização de leilões”.
Especificamente no que concerne ao contrato de mediação imobiliária, o nº. 1 do artº. 16º impõe a sua obrigatória outorga sob a forma escrita, sendo que um dos elementos que consta obrigatoriamente no contrato é “a referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente” – a alínea g), do nº. 2.
Acrescenta o nº. 3, do mesmo normativo, que “quando o contrato for omisso quanto ao respetivo prazo de duração, considera -se celebrado por um período de seis meses”.
Por sua vez, prescrevendo acerca da remuneração da empresa, estatuem os nºs. 1 e 2, do artº. 19º, que:
“1 — A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2 — É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel”.
Em termos legislativos, urge considerar, igualmente, o estatuído na Portaria nº. 228/2018, de 13/08, que aprovou o modelo de contrato de mediação imobiliária com cláusulas contratuais gerais, referenciando o nº. 1, do artº. 2º que “a empresa de mediação imobiliária que opte por utilizar o modelo de contrato com cláusulas contratuais gerais anexo à presente portaria, que dela faz parte integrante, fica dispensada de submeter a aprovação prévia o contrato de mediação imobiliária”.
-DO CONTRATO de MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, da EXCLUSIVIDADE e da REMUNERAÇÃO
Referencia Higina Orvalho Castelo – Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado, 2ª Edição atualizada, revista e aumentada, Almedina, 2023, pág. 43 e 44 – que o presente regime jurídico dá suficiente abertura a que “um contrato de mediação imobiliária se considere legalmente típico independentemente de a empresa de mediação ter assumido ou não uma obrigação e, no primeiro caso, independentemente do conteúdo da mesma obrigação (diligenciar por encontrar destinatário – meios -, ou encontrá-lo – resultado)”.
Acrescenta que na maioria dos contratos de mediação imobiliária outorgados e “no modelo aprovado pela Portaria 228/2018, de 13 de agosto, o mediador assume a obrigação de diligenciar no sentido de encontrar interessado no contrato que o seu cliente deseja celebrar, configurando-se, portanto, como obrigação de meios”.
Assim, “a celebração do contrato visado não faz parte da prestação do mediador, é um acontecimento externo à dita prestação. Constitui, como referido, circunstância futura e incerta, da qual as partes fazem depender um dos efeitos do contrato – a remuneração devida ao mediador, ou seja, a prestação do cliente”.
O que, consequentemente, “tem importantes consequências práticas, nomeadamente a de que não é necessário que o contrato visado seja celebrado durante o período de vigência do contrato de mediação, para que a mediadora tenha direito à remuneração”.
Entendimento que vem sendo jurisprudencialmente acolhido, ainda que com diversas e diferenciadas fundamentações, no sentido de reconhecer-se que “o mediador tem direito a ser remunerado desde que o contrato visado seja celebrado com interessado por si angariado durante a vigência do contrato de mediação (simples ou com exclusividade, é indiferente para o caso), mesmo que o contrato visado seja concluído após o termo da vigência do contrato de mediação”.
Sintetiza o entendimento sufragado, consignando que a actividade de mediação “não incorpora a celebração do contrato visado, nem em representação do cliente, nem em nome próprio ; os eventuais atos jurídicos acessórios da atividade mediadoras poderão ser efetuados em representação do cliente se tiverem sido expressamente solicitados e se o poder representativo tiver sido conferido no contrato de mediação ; o mediador age como simples transmissor de informações e outras declarações das futuras partes”.
Maria de Fátima Ribeiro – O Contrato de Mediação e o Direito do Mediador à Remuneração, Revista de Direito Comercial on-line, de 13/07/2017, pág. 216 e 217 -, define a mediação como o contrato “pelo qual uma das partes se obriga a promover a aproximação de duas ou mais pessoas, com vista à conclusão de determinado negócio entre elas, mediante remuneração”, sendo que “a pessoa que se obriga a promover a celebração do negócio é o mediador, aquele que o contrata para o efeito é o comitente (ou solicitante) e aquele que o mediador interessa na conclusão do negócio pretendido é o terceiro (ou solicitado). A remuneração devida pelo comitente ao mediador é a comissão”.
Através de tal contrato, “o mediador obriga-se a aproximar o comitente de terceiros, estabelecendo os contactos necessários, informando e esclarecendo potenciais interessados no negócio pretendido”.
Por fim, Menezes Cordeiro – Do Contrato de Mediação, in O Direito, 139º, III, pág. 516 e segs. -, define em sentido amplo a mediação como “o acto ou efeito de aproximar voluntariamente duas ou mais pessoas de modo a que, entre elas, se estabeleça uma relação de negociação eventualmente conducente à celebração de um contrato definitivo. Em sentido técnico ou estrito, a mediação exige ainda que o mediador não represente nenhuma das partes a aproximar e, ainda, que não esteja ligado a nenhuma delas por vínculos de subordinação”.
Relativamente ao conteúdo do contrato de mediação, a transcrita alínea g), do nº. 2, do artº. 16º, relativa àquele conteúdo contratual, ao prever acerca do regime de exclusividade, procede a uma modificação substancial dos deveres das partes.
Referencia Higina Castelo – Ob. cit., pág. 95 a 98 -, enfocar tal norma dois aspectos do contrato de mediação em regime de exclusividade: “por um lado, a sua formação, necessariamente sujeita à forma escrita; por outro, os seus efeitos concretos, cuja especificação se deixa na disponibilidade das partes, mas que têm de constar obrigatoriamente do texto contratual”.
Relativamente ao âmbito de tal cláusula, enuncia que a jurisprudência tem adoptado duas diferenciadas posições:
“- a cláusula de exclusividade impede a contratação de outras mediadoras e também a promoção direta do cliente, mas não impede o cliente de aceitar propostas que espontaneamente lhe sejam feitas por terceiros ;
- a cláusula de exclusividade impede a contratação de outras mediadoras, mas não impede o próprio cliente de procurar interessados no negócio pretendido”.
Ressalvando eventual entendimento contrário, decorrente da interpretação que venha a ser efectuada ao contratualizado em concreto, aduz que uma cláusula de teor idêntico à presentemente prevista no nº. 2, do artº. 4º, do modelo aprovado pela Portaria nº. 228/2018, “afastará apenas a concorrência de outras mediadoras, deixando livre a iniciativa do próprio cliente”.
Justifica tal entendimento pelo facto do campo de regulamentação em causa ter como destinatária principal a “atividade empresarial da mediação imobiliária, devendo a cláusula em causa ser lida a esta luz”, bem como pelo facto de uma interpretação mais lacta contender “com as normas dimanadas do princípio da autonomia privada, na sua modalidade de liberdade contratual, que tanto peso têm no âmbito do direito privado, pelo que carece de uma indicação clara das partes nesse sentido”.
Todavia, ressalva que esta entendimento “não prescinde do cumprimento pelo cliente do seu dever de informar previamente a mediadora exclusiva da sua intenção de celebrar contrato com pessoa por si diretamente encontrada e de se assegurar que tal pessoa não chegou a si graças à atividade da mediadora”.
Assim, em síntese, no contrato de mediação exclusiva “o cliente tem uma obrigação que não tem no contrato de mediação simples: fica impedido de recorrer a outras mediadoras (ou até, se for o caso, de ele próprio encontrar um interessado)”, sendo que a contrapartida mínima do cliente por esta obrigação, ao conceder o benefício da exclusividade, será “a vinculação do mediador á obrigação de prestar a atividade de mediação”.
Aduz Maria de Fátima Ribeiro – ob. cit., pág. 248 a 250 – que as cláusulas de exclusividade são aquelas pelas “quais as partes estabelecem que o comitente não poderá celebrar com outro mediador um contrato que tenha por objecto o mesmo negócio (exclusividade simples), ou ainda pelas quais se prevê também que o comitente não poderá ele próprio procurar um terceiro interessado no negócio (exclusividade reforçada). Do ponto de vista temporal, a cláusula de exclusividade pode ser limitada no tempo (por um determinado período), ou ilimitada (por toda a duração do contrato de mediação)”.
Na percepção se estamos perante uma cláusula duma ou doutra natureza, impõe-se uma actividade interpretativa, na interpretação das circunstâncias estabelecidas e conhecidas pelas partes outorgantes, devendo considerar-se que, “na dúvida, a exclusividade é simples – pois deve resultar claramente do contrato que o comitente se abstém de procurar ele próprio o melhor negócio, dispondo-se a remunerar o mediador no caso em que o consiga directamente (e não em resultado da actividade de mediação)”.
Efectivamente, “não seria razoável partir do princípio de que o comitente não pode actuar na pendência de um contrato de mediação. Várias razões militam a favor desta tese: desde logo, se a solução fosse a oposta, o comitente ficaria impedido de conseguir o negócio pretendido, ainda quando vislumbrasse a oportunidade de o celebrar; ou, conseguindo-o e concluindo-o em violação da cláusula de exclusividade, seria devedor do pagamento da comissão ao mediador, mesmo não tendo este cumprido a obrigação de resultado a que se vinculou e sendo certo que o comitente dificilmente pode controlar a actividade do mediador e o grau de diligência empregado por este – pelo que se chegaria a um resultado que seria economicamente injusto; finalmente, o comitente corre sempre o risco de que o mediador, a qualquer momento e sem que aquele o possa evitar, ponha fim ao contrato de mediação, sem que tenha, entretanto, conseguido um terceiro interessado no negócio, pelo que a sua passividade não é exigível”.
No que concerne ao prazo do contrato, quando convencionado, referencia Higina Castelo – Ob. cit., pág. 101 a 103 – significar tal que o “contrato cessará automaticamente findo o acordado (ou supletivo) prazo, por caducidade”, mas também que “a existência de um prazo contratual significa que não pode ser posto termo ao contrato antecipadamente por declaração discricionária de uma das partes”, em consonância com a “regra fundamental pacta sunt servanda, positivada no art. 406 do CC”.
Acrescenta, porém, encontrar-se ocasionalmente “a defesa da chamada revogabilidade (entendida como possibilidade de cessação por declaração unilateral e discricionária, à semelhança do seu emprego no regime do mandato) do contrato de mediação, para se legitimar a desistência do cliente de celebrar o contrato visado”.
Todavia, ressalva que “livre revogabilidade do contrato e livre desistência de celebração do contrato visado pela mediação são coisas distintas e a segunda não implica a primeira. Isto torna-se claro se nos lembrarmos que a celebração do contrato visado não faz parte da prestação contratual da mediadora, sendo apenas uma circunstância de eventualidade de que depende o seu direito à remuneração”.
Assim, “o cliente da mediadora num contrato de mediação imobiliária é sempre livre de desistir da celebração do contrato visado (sem prejuízo de, em alguns casos de contrato de mediação em regime de exclusividade, poder ter que pagar a remuneração), mas não é livre de pôr fim a ao contrato antes do seu aprazado termo, por declaração unilateral e imotivada”.
Ou seja, “apesar de não poder revogar (cessar unilateral e discricionariamente) o contrato de mediação, com essa não revogação o cliente não fica sujeito à prática do contrato inicialmente visado e já não desejado. Assim, não se verificam, no contrato de mediação, as razões que levam a que o contrato de mandato seja sempre revogável”.
No que se reporta à remuneração, e para além do já consignado, o direito à remuneração por parte do mediador depende directamente da produção do “resultado pretendido pelas partes (de resto, consiste habitualmente numa percentagem do valor do contrato definitivo). Ou seja, para que se torne devida a remuneração acordada, não basta que o mediador tenha desenvolvido todos os esforços para a produção desse resultado, sendo ao invés necessário que esses esforços tenham conduzido à celebração do negócio visado e que o negócio assim celebrado tenha resultado directamente dessa actividade do mediador”.
Desta forma, e diferenciadamente com o opinado pela antecedente Autora, qualifica a obrigação do medidor como uma obrigação de resultado, pois “o mediador obriga-se a causar certo resultado, resultado esse que define a prestação, pelo que apenas existe cumprimento se o resultado vier a ocorrer em consequência da actuação do mediador. Nas obrigações de meios, ao invés, o devedor obriga-se a tentar adequadamente (praticando os actos adequados) causar o resultado, pelo que existe cumprimento quando o tenha assim tentado, ainda que o resultado não se tenha produzido, ou se tenha produzido devido a factos estranhos à sua actuação”.
Assim dependendo a remuneração do mediador do resultado da sua actividade, são três os requisitos, de necessária verificação cumulativa, para que aquela seja devida, nomeadamente “a actividade do mediador; a conclusão do contrato pretendido entre o comitente e um terceiro; um nexo de causalidade entre aquela actividade e a conclusão deste contrato”.
Relativamente ao primeiro dos pressupostos – actividade do mediador -, configura-se apenas como relevante “que essa actividade (material) tenha sido causal do negócio que o comitente veio a celebrar com terceiro. Por outras palavras, não se exige nenhum grau de esforço específico, nem é necessário que o mediador intervenha em todas as fases do negócio. Porém, deve ter agido de modo a proporcionar a aproximação entre o comitente e o terceiro especificamente interessado no negócio que o comitente quer celebrar” (sublinhado nosso).
Indubitável parece ser a conclusão de que o terceiro dos pressupostos enunciados – nexo de causalidade entre a actividade desenvolvida pelo mediador e a conclusão do contrato – é aquele que maiores dificuldades e dúvidas coloca na determinação da existência do direito do mediador à remuneração.
Na identificação de tal nexo causal, “o critério determinante deverá ser o da ligação psicológica entre a actividade do mediador e a vontade de o terceiro concluir um contrato com o comitente – e a afirmação dessa ligação não deve ser posta em causa pelo lapso temporal entretanto decorrido entre o exercício da actividade e a conclusão do contrato, nem pelos factos ocorridos nesse período de tempo, v.g., a intervenção de um novo mediador”, ou seja, “será sempre necessário que a vontade do terceiro tenha sido determinada pela actuação do mediador” (sublinhado nosso).
Reconhecendo que este entendimento não é pacífico, outros autores entendem que “a mera indicação de um terceiro interessado na celebração do negócio em causa – que venha, efectivamente, a celebrar o negócio –, nos termos pretendidos, pode justificar o direito à remuneração, a menos que do contrato se retire que o mediador se obrigou a negociar o contrato pretendido pelo comitente”, situação em que, todavia, “o mediador deverá sempre estabelecer o contacto entre o comitente e o terceiro interessado (“pôr em contacto” as partes do eventual futuro negócio), para que, depois, estes prossigam eventualmente as necessárias negociações” (sublinhado nosso).
Assim, atenta a necessidade daquele nexo causal entre a actividade do mediador e a conclusão do negócio, para que o direito à remuneração nasça na titularidade daquele, tal direito a ser remunerado não ocorrerá “se o negócio pretendido pelo comitente vier a ser concluído, mas com um terceiro que não foi “angariado” pelo mediador, não tendo a respectiva actividade de mediação sido causal na conclusão deste negócio (de modo a integrar-se de forma idoneamente determinada na cadeia dos factos que lhe deram origem. E é, naturalmente, ao mediador que cabe fazer a prova deste facto, por se tratar de um facto constitutivo do seu direito” (realce nosso).
Acrescenta, ainda, que situação mais delicada e complexa na determinação da existência do direito do mediador à remuneração, com alguma atinência ao caso sub judice, ocorre na “situação em que o comitente denuncia o contrato de mediação (na ausência de cláusula em sentido diverso, o contrato de mediação é revogável por qualquer das partes) e vem, mais tarde, a celebrar o contrato pretendido com um terceiro, terceiro esse que se interessou pelo negócio por força da actividade que o mediador desenvolveu ainda na vigência do contrato de mediação – sobretudo porque não é absurdo considerar que a denúncia deste contrato pode ter tido, precisamente, esta motivação. Nestes casos, ou se afasta o direito à remuneração, uma vez que o contrato entre o comitente e um terceiro foi celebrado já depois de extinto o contrato de mediação; ou se entende que o direito à remuneração existe sempre que e apenas quando se verifique o nexo de causalidade entre a actividade exercida, na vigência do contrato de mediação, pelo mediador e a celebração do contrato pretendido entre a outra parte e um terceiro” – Maria de Fátima Ribeiro, ob. cit., pág. 243 (parte final) a 247.
A propósito da remuneração, aduz Higina Castelo – ob. cit., pág. 138, 139 e 145 a 147 – que é a própria celebração do contrato visado (e a sua reconhecida perfeição que traduz eficácia) que faz nascer para o mediador o direito à remuneração, ou seja, não sendo outorgado o contrato visado, o mediador não tem o direito a ser remunerado.
O contrato de mediação “é plenamente eficaz desde o momento da sua celebração e não tem a sua eficácia ameaçada por qualquer ocorrência futura e incerta. O que nele se passa é que um dos seus efeitos, o nascimento do direito a uma das prestações, concretamente, a remuneração do mediador, está dependente de um evento futuro e incerto: a celebração do contrato visado (regra que comporta exceção no âmbito de alguns contratos com cláusula de exclusividade). A celebração do contrato visado depende das atuações do cliente e de um terceiro e permanece na disponibilidade destes.
O contrato de mediação não se classifica como contrato condicional em sentido próprio, mas incorpora uma condição atípica, ou circunstância de eventualidade, cuja ocorrência é necessária à produção de um dos seus efeitos jurídicos principais, o dever de remunerar.
Por causa desta circunstância, que coloca a remuneração na dependência da celebração do contrato visado, o mediador corre um risco específico de não ser remunerado, mesmo tendo cumprido escrupulosamente a sua prestação. Daí a frequente classificação do contrato de mediação como aleatório”.
Com efeito, os contratos aleatórios “são aqueles em que, no momento da sua celebração, a existência e/ou a extensão da prestação de uma ou de ambas as partes está, por estipulação contratual, dependente de um facto incerto quanto à sua verificação (incertus an) ou quanto ao momento dessa verificação (incertus quando), o que gera incerteza sobre o resultado económico do contrato, para ambas as partes”.
Todavia, ressalva, no contrato de mediação “a sua finalidade económico-social é a da troca de um serviço por um preço. O risco adveniente de o direito à remuneração estar dependente de um evento futuro e incerto não constitui a finalidade do contrato, mas apenas uma forma de o cliente se assegurar facilmente, sem custos, de que apenas paga se a parte contrária tiver cumprido satisfatoriamente a sua obrigação. Trata-se, a um tempo, de um mecanismo autocoercivo, gerador de um empenho acrescido do mediador no desenvolvimento de uma atividade eficaz, e de um mecanismo de segurança para o cliente que nada terá de pagar se não quiser aproveitar a oportunidade negocial encontrada pelo mediador (ressalvados alguns casos de contrato com cláusula de exclusividade), tendo em ambos os casos contrapeso o normalmente elevado valor da remuneração”.
Todavia, a remuneração no âmbito dos contratos de mediação com cláusula de exclusividade, possui algumas particularidades, fruto do legalmente estipulado no transcrito nº. 2, do artº. 19º, da Lei nº. 15/2013, de 08/02.
Nas palavras de Maria de Fátima Ribeiro - ob. cit., pág. 250 a 252 –, “a exigibilidade da remuneração e a eventual existência de uma cláusula de exclusividade estão intimamente ligadas: pela cláusula de exclusividade, as partes determinam que o mediador terá direito à remuneração se o contrato pretendido for celebrado durante o período de exclusividade acordado. No caso da exclusividade simples, tal acontecerá sempre que esse contrato tenha sido celebrado em consequência da actividade de outro mediador, mas já não quando resulte da actuação do próprio comitente. Na vigência de uma cláusula de exclusividade reforçada, o direito do mediador existe, qualquer que tenha sido a origem da actividade que levou à conclusão do negócio”.
Assim, a “função da cláusula de exclusividade é, em qualquer caso, tão só a de afastar a necessidade de demonstração do nexo de causalidade entre a actividade do mediador e a conclusão desse negócio. Por outras palavras, também na presença de uma cláusula de exclusividade, o mediador só adquire o direito à comissão quando estejam presentes todos os requisitos necessários para a sua constituição. Nomeadamente, o mediador deve ter desenvolvido a actividade a que se obrigou; simplesmente, a existência desta cláusula “autoriza a presunção (de facto) de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comitente e terceiros, facilitando o negócio””.
Ou seja, dever-se-á entender que “a cláusula de exclusividade afasta apenas a necessidade de demonstração do nexo de causalidade entre a actividade do mediador e o contrato celebrado entre o comitente e um terceiro – o mesmo é dizer que o mediador apenas terá direito à remuneração se provar que desenvolveu a sua actividade” (sublinhado nosso).
Acresce, em diferenciada posição relativamente à demais Autora anteriormente citada, nada impedir que o comitente possa, dentro do período de vigência do contrato de mediação exclusiva, proceder à revogação do contrato de mediação outorgado, pois, “se o comitente tem toda a liberdade de concluir ou não o negócio “angariado” pelo mediador, não faria sentido que não pudesse fazer cessar o contrato de mediação em qualquer altura. E, recorda-se, denunciado o contrato pelo comitente, não responde este pelo tempo dispendido pelo mediador na sua actividade, nem tampouco pelas despesas em que este haja incorrido para o efeito”.
Nesta situação coloca-se igualmente a questão de saber “quais são as consequências da celebração, por este, do contrato pretendido, após ter revogado o contrato de mediação. A questão (já tratada supra) apresenta, na presença desta cláusula, uma maior complexidade, pelo que às possíveis soluções que já foram expostas em sede de análise das implicações da denúncia do contrato sobre o direito do mediador à remuneração cabe acrescentar a possibilidade de se admitir o reconhecimento do direito à comissão, mesmo quando não se prove que a conclusão do negócio ficou a dever-se à actividade do mediador – sobretudo porque não é absurdo considerar que a denúncia do contrato de mediação pelo comitente pode ter sido motivada, precisamente, pela sua vontade de evitar os efeitos de uma cláusula de exclusividade (em virtude de, por hipótese, um outro mediador ter, entretanto, conseguido identificar um terceiro interessado no negócio)”.
Acrescenta Higina Castelo - ob. cit., pág. 148 a 152 –, que esta normativo consagrado no nº. 2, do artº. 19º, da Lei nº. 15/2013, de 08/02, “introduz na disciplina contratual uma diferença significativa relativamente ao regime geral do contrato de mediação, no qual a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. No regime geral, não se celebrando o contrato visado, ainda que por causa imputável ao cliente, não nasce o direito à remuneração, pois o cliente mantém intacta a sua liberdade de contratar (balizada apenas, nos termos gerais, perante o terceiro, pelo dever de boa fé nas negociações). Tendo sido estipulada uma cláusula de exclusividade num contrato de mediação celebrado com o proprietário ou arrendatário trespassante, o panorama altera-se. Neste caso, a remuneração da mediadora não depende do evento futuro e incerto constituído pela celebração do contrato visado, quando este evento não se concretize por causa imputável ao cliente. Trata-se de uma característica de regime própria dos contratos de mediação com exclusividade, que se repete em vários pontos do globo. A remuneração da mediadora depende aqui quase unicamente do cumprimento da sua obrigação (diligenciar no sentido de encontrar interessado) e do sucesso desta (apresentação de interessado)”.
Desta forma, a grande diferença entre o regime geral do contrato de mediação e o regime do contrato de mediação com cláusula de exclusividade reside no seguinte ponto: enquanto que no primeiro “a remuneração do mediador é condicionada pela celebração do contrato visado, evento externo à prestação e que está na disponibilidade do cliente e de um terceiro”, no segundo “a remuneração do mediador, não se celebrando o contrato visado por causa imputável ao cliente, depende apenas do cumprimento bem sucedido da sua obrigação”.
Acrescenta ser de enfatizar que “a aplicação da norma contida neste nº. 2 implica a prova da efetiva obtenção de alguém genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação. Como se afirma no Acórdão do TRP de 03/07/2014, proc. 563/13.0TBVCD.P1, «[p]ara que exista, nesta hipótese, direito a remuneração, é exigível, todavia, que o negócio esteja não somente perspetivado, mas acertado, isto é, que haja um interessado efetivo para o mesmo, que aceite as condições do vendedor»”.
Nas situações de incumprimento por parte do comitente/cliente, este, “violando o direito de exclusividade da mediadora, contrata com outra mediadora e vem efetivamente a celebrar o contrato desejado com interessado angariado por esta última (ou, violando dever de exclusividade absoluta, celebra o contrato visado com interessado por si mesmo encontrado), impossibilitando assim a prestação da mediadora exclusiva, na medida em que faz desaparecer o objeto para o qual lhe tinha pedido que encontrasse um interessado”.
Nesta situação, incumbe ao comitente “a obrigação de pagar à mediadora exclusiva a remuneração acordada”, solução que decorre da aplicação das regras gerais sobre o incumprimento das obrigações, sendo que tal exclusividade “permite que se prescinda do estabelecimento do nexo causal entre a atividade mediadora e o contrato celebrado”.
Assim, incumprindo o comitente a cláusula de exclusividade, pois celebra o contrato visado com terceiro angariado por mediadora terceira, ou por si angariado, em situação de exclusividade absoluta, “a cláusula de exclusividade permite que se prescinda do estabelecimento do nexo causal entre a atividade mediadora e o contrato celebrado”.
Todavia, estando-se perante um contrato de mediação com cláusula de exclusividade simples ou relativa (que apenas afasta a concorrência), “a remuneração da mediadora exclusiva depende do sucesso do cumprimento da sua prestação, aferida pelo nexo causal entre ela e o contrato celebrado. São deste tipo as situações em que se discute se o contrato foi celebrado com interessado encontrado pelo próprio cliente se por interessado encontrado pelo mediador”.
Nestas situações, “para determinar a quem é imputável a descoberta do interessado com quem o contrato visado é celebrado, há que aferir do cumprimento da prestação do mediador, verificando nomeadamente se se consegue estabelecer um nexo de causalidade entre ela e o contrato celebrado. Embora a existência de uma cláusula de exclusividade relativa faça, nestes casos, presumir a existência desse nexo” (sublinhado nosso).
Exposta uma visão doutrinária acerca das questões em controvérsia, analisemos algum entendimento jurisprudencial que igualmente as tenha abordado.
O que efectuaremos por referência cronológica a várias arestos, e consoante os Tribunais em equação (todos in www.ggsi.pt ):
- do Supremo Tribunal de Justiça:
- de 10/10/2002 – Relator: Moitinho de Almeida, Processo nº. 02B2469 -, no qual se sumariou que a “existência de um contrato de mediação em regime de exclusividade autoriza a presunção (de facto) de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comitente e o terceiro, facilitando o negócio” ;
- de 06/12/2012 – Relatora: Ana Paula Boularot, Processo nº. 370001/09.6YIPRT.L1.S1, citado nas alegações recursórias -, que, configurando o contrato de mediação como uma subespécie do contrato de prestação de serviços, ao qual se aplicaria, com as necessárias adaptações, as regras do mandato, referencia que “na base do conceito de conclusão no âmbito do contrato de mediação está a ideia de «acabamento», o que significa que aquela só se considera finda quando o negócio visado se extinga pela sua efectivação, sendo que a causalidade ocupa nesta sede um lugar de extremo relevo, pois a mesma deve intercorrer entre a actividade desenvolvida pelo mediador (no caso sujeito a Autora/Recorrida) e a conclusão do negócio entre a Ré/Recorrente e a Ana-Aeroportos, não em termos de uma coincidência perfeita (pelo menos nos casos em que tal não foi configurado pela partes) pela razão de ser opinião comum de que esta não é necessária, sendo necessário antes que a entidade mediadora consiga a adesão do terceiro à celebração do negócio (…)” ;
- de 12/12/2013 – Relator: Granja da Fonseca, Processo nº. 135/11.4TVPRT.G1.S1, citado nas contra-alegações recursórias -, tendo-se sumariado que “o contrato de mediação imobiliária é um contrato bilateral e oneroso: o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a realização do negócio no sector imobiliário e este último obriga-se a remunerá-lo pelo serviço prestado”.
Acresce que o “direito à remuneração implica a execução da prestação contratual a que o mediador se obrigou, nomeadamente a prática dos actos adequados a conseguir que seja atingido o objectivo do contrato, objectivo este que é a concretização e perfeição do negócio visado com a mediação”, aditando-se que “no âmbito de um contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade em que as partes não fazem depender o pagamento da remuneração da efectiva outorga de qualquer contrato, é a mesma devida ao mediador que tenha desenvolvido actividade que haja influído de forma decisiva para a conclusão do negócio visado, como sucede se um cliente vem a ocupar as lojas visadas, tendo ocorrido a intervenção daquele nas reuniões que ocorreram com o cliente interessado, foram por si apresentadas minutas dos contratos e foi mesmo outorgado contrato promessa, ainda que o contrato prometido se não haja realizado, por razões apenas imputáveis ao cliente” (sublinhado nosso) ;
- de 11/07/2019 – Relatora: Maria da Graça Trigo, Processo nº. 28079/15.3T8LSB.L1.S1 -, no qual se defendeu que no contrato de mediação imobiliária, o direito da mediadora à remuneração contratual não é contrapartida do cumprimento da obrigação de meios a que se vinculou, nem sequer da verificação do resultado de obtenção de efectivos interessados na aquisição do imóvel.
Com efeito, só existe o direito à remuneração se o contrato visado vier a ser celebrado, desde que se verifique entre a actividade da mediadora e o dito contrato um nexo de causalidade.
Acerca do enunciado nexo causal, citando Carlos Lacerda Barata – Contrato de Mediação, in Estudos do Instituto do Direito do Consumo, Vol. I, Almedina, 2002, pág. 203 -, aduz que ““(…) só o negócio cuja celebração advenha (exclusivamente ou não) da actuação do mediador relevará, para este efeito. A prestação do mediador terá de ser causal, em relação ao negócio celebrado entre o comitente e o terceiro. Todavia, o mediador não assume já o risco da boa execução do contrato promovido, sendo indiferente, para o efeito, o cumprimento ou incumprimento contratual”.
Apelando, igualmente, ao entendimento de Higina Castelo, em diferenciada obra – O Contrato de Mediação, Almedina, Coimbra, 2014, págs. 298 e 299 -, consigna-se ser necessário “que a atividade do mediador tenha contribuído para essa celebração, ou seja, que se verifique um nexo entre a sua atividade e o contrato a final celebrado, aferindo-se o cumprimento do mediador pela existência desse nexo. A necessidade de um tal nexo decorre dos compromissos assumidos pelas partes no âmbito da relação contratual de mediação imobiliária e é incansavelmente lembrada pela jurisprudência. Tem por função afastar a retribuição quando o nexo causal não se estabelece, mas também mantê-la quando, após o seu estabelecimento, actos alheios ao comportamento do mediador conduzem à sua aparente quebra” ;
- de 17/06/2021 – Relator: Vieira e Cunha, Processo nº. 8373/19.5T8LSB.L1.S1, com voto de vencido do Exmo. Conselheiro Fernando Baptista -, onde se sumariou que no contrato de mediação imobiliária, “fazendo o cliente cessar o contrato imediata e imotivadamente, deverá pagar a remuneração à mediadora se vier a celebrar o contrato visado graças à atividade desenvolvida pela empresa de mediação durante o prazo contratual, ainda que a celebração do contrato visado ocorra fora do período do contrato”.
Todavia, para que haja direito à remuneração, “é necessário que haja uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato objecto da mediação”, pelo que “se não existe continuidade negocial, nexo de continuidade lógica entre os negócios apresentado e concluído, diversos pelos responsáveis, pelos termos do negócio, pelo tempo decorrido, pela capacidade negocial e de concretização do acordo revelada pelas partes, inexiste direito à remuneração” (sublinhado nosso). O que evidencia a clara necessidade de existência de continuidade negocial ou nexo de continuidade lógica entre os negócios apresentado (pela mediadora) e concluído (pelo comitente).
Acrescenta que neste contrato não pode qualquer das partes “fazer cessar esse contrato imediatamente ou para momento anterior ao termo do prazo contratual, por declaração unilateral e imotivada”, pelo que, fazendo-o o comitente/cliente, em caso de contrato de mediação com cláusula de exclusividade, ficará obrigado a pagar á mediadora a remuneração nas seguintes situações:
“a)-Tal como no contrato de mediação simples, se o cliente vier a celebrar o contrato visado graças à atividade desenvolvida pela empresa de mediação durante o prazo contratual (nomeadamente por o celebrar com interessado que a mediadora lhe apresentou durante o prazo do contrato), ainda que a celebração do contrato visado ocorra fora do período do contrato;
b)-Se o cliente, incumprindo o contrato de mediação com cláusula de exclusividade, celebrar contrato de mediação com outra mediadora e vier a celebrar o contrato visado com terceiro apresentado por esta outra mediadora durante a vigência do contrato incumprido – retribuirá a mediadora exclusiva nos termos do disposto no art. 795, n.º 2, do CC;
c)-Sendo o cliente da empresa de mediação o proprietário ou o arrendatário trespassante do imóvel objeto do contrato visado, se, durante o prazo de vigência do contrato de mediação, a empresa mediadora apresentar ao cliente pessoa interessada, disposta e pronta a celebrar o contrato visado, e o cliente não o celebrar por causa que lhe seja imputável – há direito à remuneração nos termos do art. 19, n.º 2”.
Desta forma, para que haja direito à remuneração por parte da empresa mediadora, é mister que exista “uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato, ou seja, se puder afirmar-se que a empresa mediadora contribuiu para a conclusão ou perfeição do contrato”.
Por outro lado, surge evidente que a mera estipulação de cláusula de exclusividade, “desacompanhada de qualquer estipulação que o afaste, não impede o vendedor (e comitente) de proceder, ele próprio, à descoberta de interessados, com eles firmando o negócio visado - nada sendo especificamente estipulado (nos termos do artº 16º nº2 al.g) Lei nº 15/2013)”, ou seja, a estipulação daquela cláusula “apenas afasta a concorrência de outros mediadores e não a própria actividade do cliente; a regra encontra-se na cláusula de exclusividade simples (e não na cláusula de exclusividade absoluta/reforçada) – a exclusividade simples impede o cliente de recorrer a outras mediadoras, mas não o impede de encontrar ou de ser encontrado por um interessado” (sublinhado nosso).
Em tal aresto, após análise da plataforma factual provada, consignou-se inexistirem indícios “de actuação maliciosa ou que permitam a imputação pela não consumação de transação arranjada pela mediadora”, pelo que, em face dos factos apurados, entendeu-se não ser caso “de falar em presunção (natural ou de primeira aparência) de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comitente e terceiros, facilitando o negócio”.
No lavrado voto de vencido, citando-se obra do próprio Exmo. Ajunto vencido – Fernando Baptista, Manual da Mediação Imobiliária, Almedina -, começou por referenciar-se que a “questão da relação da causalidade que deve intercorrer entre a actividade desenvolvida pelo mediador e a conclusão do negócio é um dos temas mais melindrosos e mais debatidos da teoria da mediação, como bem se compreende, desde logo pelas suas relevantes consequências práticas”.
Assim, “por regra e sem prejuízo das excepções previstas na lei, tem sido entendimento generalizado na jurisprudência que o mediador, no contrato de mediação imobiliária, só tem direito à remuneração/comissão convencionada com o comitente/cliente verificados vários pressupostos (ali elencados), entre os quais, a existência de nexo causal: a celebração do negócio visado deve ser o corolário ou a consequência da actividade do mediador (no âmbito da mediação)”.
Pelo que, no que se reporta ao preenchimento do nexo causal:
“- Basta que o trabalho do mediador tenha contribuído/influído decisivamente para a conclusão do negócio (causa determinante);
- Não é necessário que a actividade do mediador seja a única causa determinante da realização ao negócio pretendido pelo comitente.
- Muito menos é necessário que a intervenção do mediador constitua a causa exclusiva (da celebração do negócio), pois pode haver outras concausas concorrentes - afirmação que se justifica na hipótese de intervenção de vários mediadores”.
Ademais, acresce, ainda, que:
“- O direito à remuneração não impõe que o mediador esteja presente até à conclusão do negócio, bastando ao mediador a prova do nexo causal entre a sua actividade e a conclusão do negócio,
- ….. ainda que os termos do contrato tenham resultado, eventualmente, de negociações directas entre os interessados que o mediador pôs em contacto.
- Como se não exige que a actividade do mediador, com vista à consecução do negócio, seja contínua e ininterrupta.
- Precisamente por causa desse nexo causal, pode uma remuneração ser devida ao mediador mesmo que o contrato principal tenha sido concluído depois de resolução do contrato pelo mediador.
- Da mesma forma que pode subsistir o nexo causal apesar de ter havido uma interrupção temporária nas negociações entre o principal e o potencial comprador.
- Preenchido que esteja o nexo causal, o direito à remuneração não deixa de se manter no caso de ter lugar uma quebra aparente desse mesmo nexo (por via de actos alheios ao comportamento do mediador).
- Sendo, por outro lado, irrelevante, ou pouco relevante, o tempo decorrido entre as diligências do mediador e a conclusão do contrato principal”.
Ou seja, para que se estabeleça o enunciado nexo causal, é mister que a actividade desenvolvida pela mediadora tenha tido influência determinante no negócio que a final venha a concretizar-se, isto é, tal actividade deve integrar-se de forma idoneamente determinante na cadeia factual que veio a desembocar na outorga do negócio visado.
No respeitante à revogação unilateral do contrato de mediação, aduz que “a generalidade da doutrina pátria tem vindo a aceitar a revogação do contrato de mediação, por um lado, com o argumento de que o cliente é sempre livre de desistir de celebrar o contrato ou de o celebrar com outra pessoa, sem que isso lhe acarrete responsabilidade (salvo existência de cláusula de exclusividade) e, por outro lado, por aplicação extensiva do regime do mandato às modalidades do contrato de prestação de serviço não reguladas por lei”.
Todavia, ressalva, ser distinta a situação da mediação imobiliária simples da mediação exclusiva, entendendo que “ao contrário do que ocorre no contrato de mediação imobiliária simples em que, salvo estipulação em contrário, o contrato deve considerar-se revogável, já no regime de exclusividade, entendemos que a revogação unilateral não é possível. É que, no contrato de mediação com cláusula de exclusividade, sendo estipulado prazo de vigência, a revogabilidade ad nutum conduziria à inutilização da cláusula.
Como tal, a remuneração é devida à mediadora se o cliente vier a celebrar o contrato visado devido à actividade desenvolvida pela mediadora no período contratual e ainda que o mesmo seja celebrado já depois de decorrido tal período”.
Ou seja, “no contrato de mediação com exclusividade não é possível a cessação unilateral e discricionária do mesmo (isto é, não fundamentada ou imotivada), destinada a produzir efeitos imediatos ou em momento anterior ao termo do prazo do contrato”.
Pelo que, “o direito à remuneração existe sempre que se verifica o nexo de causalidade entre a atividade exercida, na vigência do contrato de mediação, pelo mediador e a celebração do negócio visado entre o cliente e um terceiro, mesmo que tais efeitos só se produzam após a cessação do contrato de mediação (v.g., por revogação unilateral). E é assim, quer se trate de mediação simples, quer de mediação exclusiva. ... – a boa fé e lisura que devem comandar a elaboração e execução dos contratos não se coadunam com a pretensão do comitente em, por via duma pretensa revogação unilateral, se vir a aproveitar do trabalho desenvolvido pela mediadora na vigência do contrato, no fito de evitar pagar-lhe a comissão acordada»” (sublinhado nosso).
Desta forma, conclui-se, “o nexo de causalidade adequada e o correspondente direito à retribuição acordada não são excluídos pelo facto de as negociações encetadas com a colaboração da mediadora Autora terem sido rompidas (reitera-se que, in casu, o foram pelo Réu, de forma imprevista e quando o contrato ainda estava em pleno período de vigência!) e retomadas mais tarde com sucesso, agora sem a participação daquela, desde que o desenvolvimento subsequente de tais negociações possa ser reconduzido, face a um critério de continuidade lógica, à anterior actividade do mediador” ;
- de 12/04/2023 – Relator: Jorge Arcanjo, Processo nº. 11768/19.0T8LSB.L1.S1 -, no qual se sumariou que no “contrato de mediação imobiliária, para a obrigação do pagamento da remuneração pelo comitente é hoje incontroversa a exigência do nexo causal entre a actividade do mediador e a conclusão do negócio.
II-No contrato de mediação com a cláusula de exclusividade simples, o comitente não está impedido de proceder ele próprio à angariação de interessado.
III-O direito de remuneração do mediador no âmbito de um contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade em que o contrato visado não se concluiu pressupõe que a causa da não conclusão seja imputável ao comitente.
IV-Não tem direito à remuneração a mediadora que angariou um interessado para a compra e venda de um prédio urbano, pertencente ao proprietário/comitente, demonstrando-se que o negócio não se realizou por perda de interesse do terceiro” (sublinhado nosso) ;
- de 27/04/2023 – Relatora: Fátima Gomes, Processo nº. 8387/19.5T8ALM.L1.S1 -, que confirmou a decisão proferida por este Tribunal da Relação de Lisboa, para cuja fundamentação remeteu, reproduzindo-a.
Assim, procurando decidir acerca da possibilidade de estabelecer um nexo causal entre a actividade exercida pela mediadora e a celebração do contrato visado pelos comitentes/clientes, partiu da análise dos seguintes elementos essenciais: “entre as partes foi celebrado um contrato de mediação imobiliária sem sujeição ao regime da exclusividade do mediador, por a clausula de exclusividade ter sido excluída, por violação do regime das CCG; o contrato de mediação obriga a desenvolver uma actividade de procura de destinatários interessados na celebração do contrato visado – obrigação de meios – discutindo se a obrigação de procura de clientes é um dever ou se estará na sua disponibilidade envidar esforços nesse sentido ou não, sabendo que a sua remuneração depende desse esforço e da concretização do negócio que venha a obter; que o direito à remuneração estaria dependente da concretização do negócio visado com o contrato de mediação – art.º 19.º, n.º1 da Lei 15/2013 – e desde que seja possível estabelecer um nexo de causalidade entre a actividade desenvolvida pela mediadora e o sucesso dela em termos de negócio pretendido ser concretizado, o que envolveria a demonstração factual de que a actividade da mediadora contribuiu de forma importante para o processo decisório dos interessados, determinando-os à celebração do negócio; que a demonstração de tal nexo de causalidade seria da responsabilidade da autora – art.º 342.º, n.1 do CC.” (sublinhado nosso).
- Dos Tribunais de Relação:
- da RG de 04/06/2013 – Relator: Fernando Fernandes Freitas, Processo nº. 1264/12.2TBBCL.G1, citado nas contra-alegações recursórias -, tendo-se sumariado, acerca da liberdade do comitente poder, por si, proceder à venda, mesmo no regime de exclusividade, que “o regime de exclusividade, sendo inequívoco que visa afastar a concorrência, impedindo a celebração de contrato de mediação com outra mediadora, durante o período de vigência do contrato, não deve ser entendido em termos tão absolutos que limite a liberdade do próprio comitente procurar interessados no negócio pretendido, para mais em se tratando de pessoas singulares, sem os meios e os contactos que têm as empresas mediadoras.
III–De todo o modo, e no limite, é de excluir que o comitente não possa aceitar qualquer proposta de compra que venha até si, sendo-lhe apresentada por alguém que, sem a intermediação de mediadora, se mostre interessado no negócio.
IV–A remuneração da mediadora só é devida se o contrato previsto for realizado, e esta só adquire o direito à comissão quando a sua actividade tenha contribuído para a celebração do negócio, ainda que não seja a causa determinante da celebração, o que tem aplicação mesmo quando o contrato de mediação é celebrado em regime de exclusividade (sublinhado nosso) ;
- da RP de 01/07/2014 – Relatora: Maria João Areias, Processo nº. 19005/12.2YIPRT.P1, citado nas contra-alegações recursórias -, no qual se defendeu a possibilidade do comitente, num contrato de mediação em regime de exclusividade, poder, por si só, proceder directamente, e sem intermediação da mediadora, à venda do imóvel, salvo se tal impossibilidade for expressamente acordada.
Noutro âmbito, sumariou-se que “para que a mediadora tenha direito à remuneração, incumbe-lhe a alegação e prova de factos que revelem que tenha de algum modo participado no processo que levou à concretização do negócio, no sentido de daí se poder concluir que, embora não sendo a sua atividade a única causa determinante da cadeia de atos que deram lugar ao negócio pretendido, contribuiu para ela” ;
- da RC de 09/09/2014 – Relator: Carlos Moreira, Processo nº. 1421/12.1TBTNV.C1, citado nas alegações recursórias -, que configurando como um dos pressupostos essenciais do contrato de mediação imobiliária a existência de uma relação de causalidade entre a actividade do mediador e o negócio visado celebrado, especifica, sumariando, que o “nexo causal necessário à atribuição à mediadora do direito à comissão não exige que a sua actividade, com vista à consecução do negócio, seja contínua e ininterrupta, no sentido de que tenha participado em todas as tentativas até à sua fase conclusiva, antes sendo apenas necessário que ela indique a pessoa disposta a fazer o negócio e consiga a sua adesão à celebração deste; e competindo ao comitente a prova de factos interruptivos de tal nexo” (sublinhado nosso) ;
- desta RL de 25/02/2021 – Relatora: Ana de Azeredo Coelho, Processo nº. 28111/17.6T8LSB.L1-6, citado nas alegações recursórias -, que, relativamente ao nexo causal justificativo da atribuição da remuneração à mediadora, aduz que analisando o conceito jurídico de causalidade e “partindo dos conceitos de condição de ocorrência de um facto e causa do mesmo, as teses, desenvolvidas sobretudo no âmbito da responsabilidade civil, dividiram-se entre dois grandes grupos, consoante aceitavam como causa todas as condições sem as quais o facto não teria ocorrido (doutrina da equivalência das condições ou da conditio sine qua non) ou, pelo contrário, distinguiam de entre as condições aquelas que podiam merecer o qualificativo de causa (doutrinas selectivas)”.
Acrescenta que a “doutrina da causalidade adequada oferece o enquadramento para a apreciação do nexo causal que seja a um tempo suficiente robusto para não se reconduzir à condição sine qua non, conseguindo do mesmo passo não desprezar a actividade que, isolada ou em conjunto com outras, possibilitou o negócio”.
Citando Manuel Salvador - In Contrato de Mediação, Petrony, Lisboa, 1964, p. 106 (olvidam-se as notas de rodapé) -, adita que “a actividade do mediador deve fazer parte das causas próximas e imediatas da conclusão do negócio.
Daí que não tenha valor a actuação respeitante a um ciclo anterior e distinto daquele a que pertence a conclusão levada a efeito (vide rubrica Causalidade onde se defende que o abandono das negociações e seu recomeço pode não significar a existência de ciclos distintos).
O que mais adiante explicita, citando Turrettini, ao afirmar que não é necessária a continuidade do nexo causal e também que «não é indispensável que o mediador tenha colaborado até ao final das negociações; basta que tenha conduzido as partes ao ponto em que a conclusão do contrato surge como possível».
Acrescenta aquele autor que a valorização deve ser feita «de um ponto de vista substancial e não formal, pois que o nexo entre a actividade do mediador e a conclusão do negócio pode, às vezes, parecer interrompido em virtude das circunstâncias mais díspares de tempo, de lugar, de pessoas e até do objecto do negócio tratado, sem que na verdade a eficácia causal deixe de verificar-se»”.
Sendo certo, ainda, não depender o direito à remuneração da mediadora da circunstância de parte das negociações e conclusão do contrato visado terem sucedido após o termo ou cessação do contrato de mediação outorgado.
Com base no exposto entendimento doutrinário e jurisprudencial, podemos enunciar as seguintes directrizes ou princípios norteadores:
- no âmbito do contrato de mediação imobiliária, o direito do mediador a ser remunerado nasce, no essencial, com a outorga do contrato visado, desde que com interessado ou terceiro por si angariado durante a vigência do contrato de mediação ;
- tal direito à remuneração existe ainda que o contrato visado venha a ser concluído ou celebrado após o terminus da vigência do contrato de mediação ;
- o contrato de mediação, por princípio, não incorpora a celebração do contrato visado ;
- e pode ser simples ou em regime de exclusividade, podendo ainda esta subdividir-se entre exclusividade simples e exclusividade reforçada ;
- no âmbito do contrato sob o regime de exclusividade, têm sido defendidos dois entendimentos, com diferenciado âmbitos de abrangência: assim, num deles, a existência de cláusula de exclusividade impede o comitente não só de contratar outras mediadoras, como ainda o próprio de promover directamente o negócio, ainda que possa aceitar propostas feitas espontaneamente por terceiros; noutro entendimento, menos limitativo, o comitente fica apenas impedido de contratar outras mediadoras, mas pode procurar interessados no negócio visado ;
- por princípio, e mesmo em situações dúbias de estar convencionada cláusula de exclusividade duma ou doutra natureza, deve entender-se, tendo por subjacente o princípio da autonomia privada, na sua vertente de liberdade contratual, que o comitente apenas fica impedido de contratualizar com outras mediadoras (ou seja, que a cláusula de exclusividade é simples), podendo, por si, obter directamente interessados no negócio que pretende consumar, ou de ser encontrado por interessados ;
- o que apenas não sucederá caso estejamos perante expressa, clara e devidamente explicitada outorga de cláusula de exclusividade reforçada ;
- para que o mediador tenha direito à remuneração decorrente da sua actividade, urge preencherem-se três requisitos de cumulativa verificação, nomeadamente:
· O desempenho da sua actividade ;
· A conclusão do contrato visado entre o comitente e terceiro ;
· A existência de um nexo de causalidade entre a actividade desempenhada pelo mediador e a conclusão ou efectivação do contrato visado ;
- nos casos em que exista convencionada cláusula de exclusividade, tal remuneração é ainda devida ao mediador quando o negócio visado não se concretize por causa imputável ao comitente, cliente da mediadora ;
- exigindo-se, todavia, nesta situação, para que exista direito à remuneração, que o negócio esteja não apenas perspectivado, mas acertado, ou seja, que exista um terceiro interessado efectivo que tenha aceite as condições estabelecidas pelo comitente ;
- o preenchimento do terceiro requisito é aquele que vem merecendo maiores dificuldades e divergências, quer doutrinárias quer jurisprudenciais, concretamente no aferir do nexo de causalidade entre a actividade desenvolvida pelo mediador e a conclusão do contrato ;
- entre as concretas tentativas da sua densificação ou preenchimento, com variadas nuances de diferenciado grau de exigência, parece ser de considerar que:
- a actividade material do mediador tenha sido causal do negócio que o comitente venha a outorgar com um terceiro, ou seja, o mediador deve ter actuado de modo a proporcionar efectiva aproximação entre o comitente e o terceiro interessado no negócio ;
- que tenha ocorrido uma ligação ou conexão psicológica entre a actividade desenvolvida pelo mediador e a formação da vontade do terceiro em efectivar o contrato com o comitente, isto é, que esta vontade tenha sido determinada pela actividade daquele ;
- deva existir, pelo menos, indicação do mediador ao comitente do terceiro interessado que veio a concluir o negócio, exigindo-se, todavia, nesta situação, que seja o mediador a estabelecer o contacto entre comitente e interessado, efectuando a ponte entre ambos, de forma a que estes prossigam e concluam as negociações ;
- a causalidade deve intercorrer entre a actividade desenvolvida pelo mediador e a conclusão negocial entre comitente e terceiro, no sentido daquele lograr a adesão do terceiro à celebração do negócio visado, ou seja, que o mediador tenha desenvolvido actividade que haja influído, decisivamente, para a conclusão do negócio visado ;
- ocorra uma necessária relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão ou perfeição do contrato visado, de forma a poder-se afirmar que o mediador contribuiu para aquela conclusão ou perfeição ;
- o trabalho ou actividade do mediador tenha contribuído/influído, de forma decisiva e como causa determinante, para a conclusão do negócio, ou seja, a actividade do mediador deve-se integrar de forma consequencial na cadeia factual que veio a eclodir na outorga do contrato visado ;
- ocorra demonstração factual de que a actividade desenvolvida pelo mediador contribuiu de forma importante, em termos de nexo causal, para o processo decisório do terceiro interessado, determinando-o à outorga do contrato visado ;
- o mediador alegue, e prove, factualidade que revele a sua concreta participação no processo que conduziu à concretização do negócio, de forma a poder concluir-se que, apesar de não ser a única causa determinante da cadeia factual que conduziu à outorga do negócio, contribuiu para a mesma ;
- o que sucederá, exemplificativamente, quando o mediador indique a pessoa disposta a fazer o negócio exigido pelo comitente, tendo logrado a sua adesão a tal celebração, ou que tenha meramente conduzido as partes a um ponto em que a conclusão do negócio visado surge como concretamente possível, acabando por consumar-se ;
- assim, inexistindo tal nexo causal, inexiste o direito à retribuição, mas esta deve manter-se nas situações em que, estabelecido tal nexo, comportamentos alheios ao mediador conduzem a uma sua aparente quebra ;
- por se tratar de um facto constitutivo do seu direito, incumbe ao mediador o ónus probatório da existência de tal nexo causal entre a actividade por si desenvolvida e a conclusão do negócio visado ;
- mesmo aceitando-se que o contrato de mediação é livremente revogável a todo o tempo (nomeadamente pelo comitente, e mesmo que exista convencionada cláusula de exclusividade), tendo o comitente operado tal revogação e vindo posteriormente a celebrar o contrato visado com terceiro que se interessou pelo negócio em consequência, e por causa, da actividade desenvolvida pelo mediador na vigência do contrato de mediação, este mantém plenamente o direito à remuneração ;
- estando-se perante contrato de mediação com outorga de cláusula de exclusividade simples ou relativa, esta permite, prima facie, a afirmação de uma presunção natural ou de facto de que a actividade do mediador contribuiu para a efectiva aproximação entre o comitente e o terceiro, ou seja, basta ao mediador provar, para ter direito à remuneração, que desempenhou a sua actividade, sem necessidade de efectiva necessidade de demonstração do nexo causal entre esta actividade e a outorga do contrato visado entre comitente e terceiro ;
- ou seja, ocorre como que uma presunção natural ou de facto da existência desse nexo causal entre a actividade do mediador e a outorga do contrato visado, cabendo ao comitente a prova da quebra ou dos factos interruptivos de tal nexo ;
- pelo que, discutindo-se, nessa tipologia de cláusula de exclusividade, se o contrato visado celebrado com um terceiro interessado foi determinado pela actividade do mediador ou antes encontrado pelo próprio comitente, urge apreciar e aferir acerca do cumprimento da prestação por parte daquele, de forma a poder-se concluir pela efectiva relação causal entre aquela actividade e a outorga do mesmo contrato visado ;
- em caso de incumprimento da cláusula de exclusividade por parte do comitente, ou por que outorga o contrato visado com terceiro angariado por outra mediadora, ou por si angariado na situação de cláusula de exclusividade absoluta ou reforçada, para a que a mediadora tenha direito à remuneração não carece de provar o estabelecimento de qualquer nexo causal entre a actividade por si desenvolvida e a outorga do contrato visado ;
- para que o mediador tenha direito à remuneração, não é necessário que intervenha em todas as fases do negócio e que tenha que estar sempre presente até à sua conclusão, nem que tenha que existir uma continuidade negocial ou lógica conducente à outorga do contrato visado, sem qualquer desfasamento temporal, ainda que esta seja de exigir entre o negócio apresentado (pelo mediador) e o concluído (pelo comitente com o terceiro) ;
- nem é necessário, por outro lado, que a actividade do mediador seja a única causa determinante da realização do negócio pretendido pelo comitente, ou a causa exclusiva de realização de tal negócio, podendo existir com causas concorrentes conducentes ao resultado do negócio visado ;
- donde, é perfeitamente coadunável uma situação de manutenção ou subsistência do nexo causal, ainda que ocorra uma interrupção temporária nas negociações entre o comitente e o potencial terceiro interessado.
Expostas estas directrizes, decorrentes dos critérios doutrinários e jurisprudenciais, é tempo de retornar ao caso concreto, importando apreciar e aferir acerca dos factos provados, incumbindo à Autora a prova de que a outorga do contrato visado, celebrado entre a Ré e terceiros, resultou da sua actividade, enquanto facto constitutivo do direito à remuneração que reclama.
Da factualidade provada resulta, indubitavelmente, o seguinte:
- em 18/06/2019, Autora (mediadora) e Ré (comitente) outorgaram contrato de mediação imobiliária, no âmbito do qual aquela obrigou-se a envidar todos os esforços no sentido de identificar interessados na compra de um imóvel pertencente à Ré, tendo fixado, para efeitos de venda, o preço de 235.000,00 € - factos 1. a 3. ;
- tal contrato tinha a duração inicial de 6 meses, contados desde a data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, tendo sido celebrado em regime de exclusividade – factos 4. e 5. ;
- a Autora mediadora procedeu a variadas acções de promoção da venda do imóvel, descritas nos factos 7. a 9., entre as quais, sessão fotográfica profissional no imóvel e subsequente tratamento das imagens recolhidas, colocação de lona e placa publicitária no exterior do imóvel, promoção e realização de open house, divulgação, das características, fotografias e preço do imóvel em revista publicitária, sites nacionais e internacionais, suporte publicitário em montra da loja, apresentação do imóvel a agentes e agências imobiliárias do mercado regional e divulgação nas redes sociais em grupos de imobiliárias e de clientes – factos 7. a 9. ;
- a Autora mediadora efectuou deslocações ao imóvel para realização de visitas a potenciais interessados, tendo recolhido propostas que foram comunicadas à Ré comitente – factos 10. e 11. ;
- em 07/12/2019, o preço do imóvel foi reduzido para o valor de 210.000,00 € ;
- em 17/08/2019, a mediadora recebeu uma comunicação através do site www.remax.pt da parte de M……, com endereço eletrónico m.......m......@gmail.com, onde apresentava uma proposta para aquisição do imóvel, no valor de €150.000,00, nos seguintes termos: “Bom dia, a minha oferta por esta moradia é de 150.000,00€. Caso seja do interesse do vendedor pode entrar em contato comigo. Obrigado pela atenção.”, sendo que tal site identificava fotograficamente o imóvel, mencionava todas as características do mesmo, bem como identificava a agência da Autora e o seu consultor imobiliário – factos 13. e 14. ;
- ainda no mesmo dia, a mediadora Autora, através de José ……respondeu ao proponente nos seguintes termos “Boa tarde Sr. M……, Agradecemos a sua proposta para a moradia www.r.......- ..3, no entanto informo que o valor da Moradia é apenas ligeiramente negociável, muito distante da sua oferta. Caso consiga atingir um valor mínimo de €205.000,00 possivelmente consiga uma alternativa semelhante. Favor confirmar. Abraço. I……” – facto 15. ;
- ainda igualmente no mesmo dia (17/08/2019), aquele proponente, respondendo, informou que “Compreendo a situação, os 205 mil é muito acima do que estamos disposto a pagar. Obrigado de qualquer maneira. Agradeço a sua rápida resposta. Despeço-me com os melhores cumprimentos, M…….” – facto 16. ;
- no dia imediato – 18/08/2019 -, a mediadora Autora voltou a responder, novamente através de José ......, informou que “Boa tarde M……, se o vosso orçamento é de 150 mil€ poderei averiguar hipóteses dentro desse orçamento, à venda na minha Agencia a R……, e outras. Abraço I……”, o que não obteve qualquer resposta – factos 17. e 18. ;
- volvidos mais de 4 meses, em 01/01/2020, a mediadora Autora recebeu novo contacto através do site www.r..............pt, endereçado por uma pessoa de nome M……, com email m…… com, demonstrando interesse em saber se o preço seria negociável e se estaria incluído o recheio do imóvel, nos seguintes termos: “Antes de mais, um bom ano para si e para a sua família. Gostaria de saber se esta moradia, ainda é negociável e se está incluído o recheio da mesma. Obrigado” – facto 19. ;
- o que obteve resposta da mediadora Autora no mesmo dia, novamente na pessoa de José ……, informando o proponente que o imóvel tinha sido sujeito a redução de preço, razão pela qual o seu preço não seria em princípio negociável, nos seguintes termos: “Bom dia & Bom ano Sr. M……, Em resposta às suas questões acerca da moradia: www.r.............-..3, informo que o seu preço foi sujeito a redução de €235.000,00 para €210.000,00 pelo que o seu valor de venda em princípio, já não é negociável. O recheio também não está incluído neste valor, Sugiro uma visita à Moradia, e aguardo a sua indicação da sua disponibilidade para tal :) Muito agradecido, Melhores cumprimentos” – facto 20. ;
- a tal convite para visita do imóvel, o proponente M…… não respondeu – facto 21. ;
- decorrido pouco mais de um mês, em 05/02/2020, a Ré comitente enviou missiva escrita à Autora mediadora, com o seguinte teor: “S…… portadora do cartão n.º1......4 e NIF 1.......7 vem por este meio solicitar a rescisão do contrato renovado automaticamente convosco a 18/12/2019 uma vez que passado mais de um mês após a referida renovação não ter tido resultados no que concerne a visitas ao imóvel. Esta minha intenção foi ainda reforçada pelo facto de ter sido abordada recentemente por alguém interessado no meu imóvel. Sem outro assunto de momento” – facto 22. ;
- tal comunicação foi respondida pela Autora mediadora em 13/02/2020, expondo todos os serviços que havia prestado no âmbito do contrato de mediação imobiliária celebrado, indicando que o contrato celebrado não havia sido denunciado pelas partes pelo que se encontrava em vigor e que pelos serviços desenvolvidos eram devidos os honorários previstos contratualmente – facto 23. ;
- após tal comunicação e resposta, a mediadora Autora e a Ré comitente chegaram a reunir-se presencialmente, tendo na reunião a mediadora demonstrado à comitente todo o trabalho desenvolvido e os contactos encetados com os interessados, adquirentes da fracção – facto 31. ;
- decorrido aproximadamente dois meses e meio, em 30/04/2020, a Ré comitente celebrou com N…… e M…… um contrato de compra e venda que tinha como objeto o identificado imóvel, pelo preço de €200.000,00 (duzentos mil euros), tendo sido declarado em tal contrato, quer pela vendedora, quer pelos compradores, não terem recorrido a mediação imobiliária – factos 24. e 25. ;
- tais compradores/adquirentes (N…… e M……) conheceram o imóvel e a sua disponibilidade para venda através do trabalho desenvolvido e da publicidade dada pela Autora mediadora, mais concretamente pela visualização da lona que se encontrava colocada na varanda do imóvel – facto 26. ;
- após tal aquisição, o comprador M……, acendendo ao site www.r.............pt contactou novamente a mediadora Autora em 01/05/2020, através do endereço usado no primeiro contacto m………….com, dando conta que “gostaria que removessem o seguinte anúncio ID: 1.......6-..3, pois a mesma encontra-se vendida. Peço ainda que removam os anúncios de todas as plataformas. Deixo ainda, um link que encontrei da mesma moradia para que ser removido www.i.........pt/2......1. Agradeço a máxima celeridade na remoção, porque implica e muito com a privacidade dos novos proprietários.” – facto 27. ;
- a comitente Ré não teve conhecimento da identidade do proponente da proposta efetuada por M……, realizada em agosto de 2019, nem aquando do posterior contacto encetado pelo mesmo, em janeiro de 2020, nem a Autora mediadora apresentou ou informou a Ré sobre a identificação das pessoas interessadas na moradia – factos 28. e 29. ;
- por carta datada de 21/09/2020, a mediadora Autora, através do seu mandatário, remeteu uma carta à comitente Ré, com registo, interpelando-a ao pagamento da remuneração de €12.200,00, nunca tendo esta pago qualquer quantia – factos 30. e 32..
Ora, perante tal panóplia factual, terá a Autora mediadora direito à reivindicada remuneração ?
Ou seja, preencher-se-ão os pressupostos necessários ao reconhecimento do direito da empresa mediadora, decorrente da outorga do contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade ?
Concretizando, no provado desempenho da sua actividade, e tendo ocorrido efectiva conclusão do contrato visado entre a Ré comitente e terceiros interessados, poder-se-á afirmar a existência de um nexo de causalidade entre a efectiva actividade de mediação desenvolvida pela Autora e a outorga do contrato de compra e venda visado ?
Ou, ao invés, será antes de negar a existência de qualquer nexo causal entre a actividade desempenhada pela mediadora e a conclusão do contrato de compra venda, tendo este antes surgido pelo desempenho da Ré comitente, fruto de autónomo contacto com os interessados adquirentes ?
A sentença sob escrutínio considerou que aquando da revogação do contrato de mediação apenas existia uma proposta efectuada por valores bastante distintos, não havia ocorrido qualquer negociação e não tinham ocorrido sequer visitas ao imóvel, pelo que não se podia considerar que existisse uma pessoa angariada, mas tão-só um potencial interessado, pois a sua proposta não satisfazia as exigências do preço da cliente Ré, pelo que seria impossível concluir que houvesse qualquer negócio em vias de concretização.
Acrescenta que, ademais, a Autora mediadora não havia apresentado tal proponente à Ré cliente/comitente, pelo que esta não tinha conhecimento que o proponente já havia apresentado uma proposta e mantido contacto com a Autora, nem tinha conhecimento que fora por via da intervenção desta que aquele proponente havia tomado conhecimento da venda da moradia em causa.
Assim, aduz, que se é certo que as negociações que se vieram a desenrolar apenas entre o casal comprador e a Ré comitente ocorreram em virtude de ter sido através da actividade da Autora mediadora que os adquirentes tiveram conhecimento do imóvel para venda, também resulta não ter existido qualquer propósito da vendedora comitente em eximir-se de um eventual pagamento à mediadora, pois esta não tinha conhecimento de que haviam existido prévios contactos do proponente e efectivo comprador com a mediadora Autora.
Considera, nestes termos, que a existência de potencial cliente para a compra não é o mesmo que a existência de cliente seguro para o negócio, pois, para tanto, seria necessário que a Autora mediadora tivesse conseguido que o interessado houvesse concordado com o preço exigido pela Ré vendedora, ou tivesse sido alegado e provado que esta tinha aceite baixar o preço para o valor oferecido (o que não sucedeu).
Concluiu, então, que a actuação da Autora mediadora foi determinante para a concretização da venda realizada, pois foram as suas diligências que permitiram a aproximação do proponente comprador na realização do negócio, mas que tal, por si só, não lhe atribui direito à remuneração, pois não existia um negócio concretizado.
Adrede, referencia, ainda, que quando a Ré comitente revogou o contrato de mediação imobiliária, não o fez com o propósito de evitar o pagamento da referida remuneração, pois desconhecia o contacto e proposta efectuados pelo proponente à mediadora Autora, incumbindo a esta ónus probatório deste facto.
Será de acompanhar este juízo ?
Não o cremos, passando a explicitar as razões da nossa discordância.
Resulta indubitável ter sido outorgado contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade simples, o que inviabilizava a contratualização de outras mediadoras, mas não que a própria comitente Ré pudesse, por si, obter directamente interessados no negócio visado e concretizá-lo.
Por outro lado, também surge irrenunciável e incontroverso que, independentemente da validade da revogação operada pela Ré comitente (o que não é incontroverso, apelidando-a de rescisão), caso se conclua que a posterior outorga por esta do contrato visado com terceiros, que se interessaram pelo negócio em consequência, e por causa, da actividade desenvolvida pela Autora mediadora na vigência do contrato de mediação (mantendo-se ou não este presentemente vigente), tal determina que a mediadora mantenha plenamente o direito à remuneração (ainda que se devesse concluir pela extinção do contrato).
Ou seja, não é o facto do contrato ter sido entretanto alvo de revogação (e independentemente da validade desta) que determina a inexigibilidade, por parte da mediadora Autora, da remuneração acordada.
Pelo que, urge determinar se a especificada factualidade sequencial permite descortinar a existência do aludido nexo de causalidade entre a actividade desenvolvida pela mediadora Autora e a posterior conclusão do visado contrato de compra e venda, ou seja, apreciar e aferir acerca da prestação por parte da Autora mediadora, de forma a poder-se concluir pela efectiva relação causal entre aquela prestação e a posterior outorga do contrato visado.
Não se olvidando que, nesse desiderato, estando-se perante a concreta outorga de contrato com cláusula de exclusividade simples ou relativa, verifica-se presunção natural ou de facto de que a actividade da Autora mediadora contribuiu para a efectiva aproximação entre a Ré comitente e os terceiros interessados, bastando, assim, à Autora provar, com vista à recepção da remuneração, que desempenhou a sua actividade, o que determina consequente nexo causal entre esta e a outorga do contrato visado.
Ora, provou-se que a mediadora Autora procedeu a várias operações de promoção de venda do imóvel, devidamente explicitadas, tendo ainda efectuado deslocações ao mesmo imóvel e recolhido propostas que foram comunicadas à Ré comitente.
Provou-se, ainda, que M…… (futuro adquirente do imóvel juntamente com N……), interpelou por duas vezes a mediadora, em 17/08/2019 e 01/01/2020, sendo que apenas na primeira interpelação efectuou uma oferta para aquisição, de valor bastante inferior ao publicitado, não tendo correspondido à interpelação para que procedesse a uma visita à moradia.
Ainda se provou que, decorrido pouco mais de um mês (em 05/02/2020), a Ré comitente envia carta de revogação do contrato de mediação (que apelida de rescisão), o que sustenta em duas diferenciadas razões: por um lado, mencionando que desde a renovação do contrato de mediação, ocorrida em 18/12/2019, não haviam existido resultados no que concerne a visitas ao imóvel ; por outro, alegando ter sido abordada recentemente por alguém interessado no imóvel.
Tendo a mediadora respondido a tal carta em 13/02/2020 (sensivelmente uma semana após a remessa daquela), mediadora e comitente reuniram-se presencialmente, tendo nesta reunião a mediadora demonstrado à sua cliente/comitente todo o trabalho desenvolvido e os contactos encetados com os interessados, adquirentes da fracção, apesar da comitente não ter tido antecedente conhecimento da identidade do proponente (M……) da proposta efectuada em Agosto de 2019, e do posterior contacto efectuado pelo mesmo (sem apresentação de qualquer proposta) em Janeiro de 2020, pois a mediadora não a tinha informado acerca da identificação de tais pessoas.
Por fim, ainda se provou que os adquirentes do imóvel (M…… e N……) conheceram o imóvel e a sua disponibilidade para venda através do trabalho desenvolvido e da publicidade efectuada pela mediadora Autora, concretamente pela visualização da lona que se encontrava colocada na varanda do imóvel.
Aqui chegados, impõe-se relembrarmos que para que a mediadora, ora Autora, tenha direito à remuneração não é mister que intervenha em todas as fases do negócio, que tenha de estar sempre presente até á sua conclusão ou que tenha mesmo que existir uma denominada continuidade negocial, sem desfasamento temporal, até à outorga do contrato visado.
Nem, por outro lado, que a actividade desenvolvida pela mediadora tenha sido a única ou exclusiva causa determinante da realização do negócio pretendido pela comitente, pelo que o enunciado nexo causal, caso venha a ser reconhecido, deve-se ter por subsistente, ainda que se reconheça uma qualquer temporária interrupção negocial entre a comitente e os terceiros interessados.
Ora, é indubitável que os interessados apenas tiveram conhecimento do negócio através da mediação da Autora, e do trabalho publicitário e de divulgação por esta efectuado.
Assim, sem esta divulgação e actividade, nunca os mesmos teriam tido conhecimento da pretensão de venda da Ré, pois não lograram provar que tal conhecimento tivesse advindo de outra fonte.
Pelo que, quando a Ré comitente consuma a pretensão de revogar o contrato de mediação, alude já á existência de interessado no imóvel, que á mesma tinha acedido após ter efectuado com a Autora mediadora pelo menos dois contactos, sendo que o mais recente tinha ocorrido há pouco mais de um mês.
Por outro lado, se é conjecturável que até àquele momento a Ré comitente poderia não ter conhecimento acerca do modo como tais interessados haviam adquirido conhecimento do negócio, é indesmentível que, logo após a resposta da mediadora, em reunião que com esta manteve, de imediato teve conhecimento do trabalho desenvolvido e dos contactos anteriormente encetados com os interessados adquirentes da fracção.
E, mesmo que tal não tivesse ocorrido, conforme vimos, sempre se impunha que a Ré comitente, no exercitar da liberdade de contratar por si mesma, se tivesse previamente assegurado de que aqueles interessados não haviam chegado a si graças á actividade da Autora mediadora. O que não resulta ter efectuado.
Assim, conforme sublinhámos, contendo o contrato em equação cláusula de exclusividade simples ou relativa, bastaria à Autora mediadora provar, para que se lhe fosse reconhecido o direito à remuneração, factualidade tradutora do desempenho da sua actividade, o que determinaria, por presunção natural ou de facto, que aquela havia contribuído para a efectiva aproximação entre a Ré comitente e os interessados terceiros contratantes.
Todavia, e para além disso, constata-se verificar-se uma presunção (natural ou de primeira aparência) de que a actividade da empresa mediadora, ora Autora, contribuiu para a aproximação entre a Ré comitente e os terceiros, facilitando o negócio visado.
Ademais, ainda que tal não fosse suficiente ou bastante, o que a sequência factual demonstra é que a mediadora Autora desenvolveu concreta actividade que influiu, de forma decisiva, para a conclusão do negócio visado, ocorrendo, assim, uma necessária relação causal entre a sua actuação e contributo e a posterior conclusão do contrato visado.
Ou seja, decorre da transcrita factualidade ter a Autora mediadora desenvolvido actividade que contribuiu, de forma relevante, em termos de nexo causal, para que os terceiros interessados, mediante posterior contacto directo com a vendedora comitente, tenham-se determinado à outorga do contrato visado, isto é, logrou a mesma provar ter contribuído e participado no iter processual conducente á concretização do negócio, ainda que não se tenha configurado como a única causa determinante.
Donde, não tendo a Ré comitente, enquanto cliente da mediadora Autora, logrado provar factos tradutores da quebra ou da válida interrupção de tal nexo causal, não podem deixar de prevalecer as conclusões recursórias.
Conducente a um juízo de revogação da sentença recorrida/apelada, a qual se substitui por sentença que, num juízo de procedência acional, determina a condenação da Ré a pagar à Autora a quantia de 12.200,00 € (doze mil e duzentos euros), acrescida de juros moratórios, à taxa legal, vencidos e vincendos, computados desde a data da outorga do negócio visado (30/04/2020) e até efectivo e integral pagamento.
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Nos quadros do artº. 527º, nºs. 1 e 2, do Cód. de Processo Civil, quer as custas da acção, quer as da presente apelação, ficam a cargo da Ré/Recorrida.
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IV.–DECISÃO
Destarte e por todo o exposto, acordam os Juízes desta 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa em:
a)-Julgar procedente o recurso de apelação interposto pela Autora/Apelante S……, LDA., no qual figura como Ré/Apelada S…… ;
b)-Em consequência, determinar a revogação da sentença recorrida/apelada, a qual se substitui por sentença que, num juízo de procedência acional, determina a condenação da Ré a pagar à Autora a quantia de 12.200,00 € (doze mil e duzentos euros), acrescida de juros moratórios, à taxa legal, vencidos e vincendos, computados desde a data da outorga do negócio visado (30/04/2020) e até efectivo e integral pagamento ;
c)-Nos quadros do artº. 527º, nºs. 1 e 2, do Cód. de Processo Civil, as custas da acção e as da presente apelação ficam a cargo da Ré/Recorrida.
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Lisboa, 09 de Novembro de 2023
Arlindo Crua – Relator
Laurinda Gemas – 1ª Adjunta
António Moreira – 2º Adjunto
(assinado electronicamente)
[1]A presente decisão é elaborada conforme a grafia anterior ao Acordo Ortográfico da Língua Portuguesa de 1990, salvaguardando-se, nas
transcrições efectuadas, a grafia do texto original.
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