Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa | |||
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| Relator: | TERESA SOARES | ||
| Descritores: | CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA REMUNERAÇÃO REGIME DE EXCLUSIVIDADE CULPA IN CONTRAHENDO HONORÁRIOS | ||
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| Nº do Documento: | RL | ||
| Data do Acordão: | 05/24/2011 | ||
| Votação: | UNANIMIDADE | ||
| Texto Integral: | S | ||
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| Meio Processual: | APELAÇÃO | ||
| Decisão: | IMPROCEDENTE | ||
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| Sumário: | - num contrato de mediação imobiliária para que a mediadora lograsse ter direito à remuneração, em face do contrato com cláusula de “exclusividade” era pressuposto determinante a prova de que angariou cliente para a celebração do negócio. - Sem este pressuposto nunca se poderá verificar o pressuposto seguinte que faria nascer o seu direito à remuneração: que o negócio não se celebrou por causa imputável ao cliente da mediadora. ( Da responsabilidade da Relatora) | ||
| Decisão Texto Parcial: | | ||
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| Decisão Texto Integral: | Acordam na 6.ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa 1. A…. - SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA UNIPESSOAL, LDA., intentou a presente acção declarativa de condenação com processo sumário contra B , pedindo a condenação no pagamento da quantia global de € 5.875,00 (cinco mil oitocentos e setenta e cinco cêntimos), acrescida da quantia correspondente aos juros de mora, a contar da citação e até efectivo e integral pagamento, e ainda no pagamento dos honorários dos advogados da Autora em montante estimado de mil euros. Como fundamento do seu pedido a Autora alega, em síntese, que se dedica à actividade de mediação imobiliária, para a qual se encontra licenciada. No exercício dessa actividade, a Autora celebrou com o Réu, em 10.05.2008, um contrato de mediação imobiliária, tendo em vista a venda da fracção autónoma de que o Réu era proprietário, tendo ficado acordado entre as partes que o aludido contrato ficava sujeito ao regime de exclusividade. Sustenta a Autora que, celebrado o contrato com o Réu, iniciou de imediato a promoção do negócio, realizando diversas diligências, que descreve, vindo mais tarde a ter conhecimento que, entretanto, em 20.10.2008, o Réu vendeu a fracção. A Autora alega que não teve qualquer conhecimento dessa venda, que foi realizada à sua revelia, continuando a Demandante a promover o negócio para o qual foi contratada. De acordo com a Autora, o Réu agiu de forma desleal, devendo a sua conduta ser sancionada, ou por via obrigacional, ou por via do instituto da culpa in contraendo. 2. Citado o Réu contestou alegando, em síntese, que o contrato de mediação imobiliária não foi totalmente elaborado na sua presença, nem lhe foi lido ou explicado; que só veio a ter conhecimento do clausulado e, nomeadamente, do regime de exclusividade, quando se dirigiu às instalações da Autora para a informar que já não pretendia vender a fracção.Com fundamento nesse desconhecimento entende não ser devedor de nenhuma quantia à Autora. 3. A A respondeu à contestação. 4. Realizado o julgamento foi proferida sentença condenou o R a pagar à A “os prejuízos que a esta causou por incumprimento contratual, prejuízos que incluem os valores que a Demandante teve que suportar com a colocação do imóvel na sua rede de clientela, com a mobilização dos seus colaboradores para a promoção da fracção do Réu, com os anúncios na montras dos seus escritórios e com a apresentação do andar a potenciais interessados, até ao montante máximo da comissão acordada - € 5.875,00 – sendo o apuramento concreto dessa quantia relegado para execução de sentença.” O pedido de condenação do R no montante de €1.000, atinente a despesas com o processo, incluindo honorários, foi julgado improcedente com o argumento de que A não fez qualquer prova desse valor. 5. Desta sentença interpôs a A o presente recurso de apelação, alegando e apresentando as seguintes: “CONCLUSÕES I - Dúvidas não subsistem de que foi acordada a exclusividade, II. - É inquestionável a conduta de má fé do Réu, o qual se furtou a todas as tentativas de contacto por banda da Autora III - O Réu ocultou deliberadamente a venda que acabou por efectuar directamente. IV - O negócio visado só não se concretizou por causa imputável ao Réu. V - Durante o período da exclusividade, a mediadora tem uma legítima expectativa de receber a comissão acordada caso o imóvel seja vendido, como, de resto, foi. VI - Nos termos do art. 19°, n° 4 do D 211/2004, não assistia ao Réu o direito de vender o imóvel, VII - A indemnização devida corresponde ao interesse contratual positivo, sendo devida integralmente a comissão acordada nos termos do contrato de mediação, tal como resulta do art. 18°, n° 2, al. a) do DL 211/2004. VIII - A não se entender assim — o que apenas se concebe por mera cautela de patrocínio — a verdade é que o Réu, ao pretender cancelar o contrato de mediação, nas indicadas circunstâncias, violou elementares princípios da boa fé, pelo que, também por esta banda, incorre no dever de indemnizar a título de culpa in contrahendo. IX - Ao cancelar o contrato de mediação, depois de ter celebrado o negócio à revelia da Autora, actuou o Réu com despudorada e requintada má fé negociai, lesando efectivamente a ora Autora, devendo indemnizá-la pelos prejuízos que lhe causou, incluindo os lucros cessantes. X- As despesas e os prejuízos da Autora incluem anúncios, telefonemas, deslocações e tempo consumido e, em qualquer caso, nunca poderão ser fixados em quantia inferior aos lucros cessantes do referido montante de € 5.875,00 (cinco mil oitocentos e setenta e cinco euros) XI - Como é público e notório, o recurso à via judicial ocasiona despesas com mandatários forenses. IX - Provada que está a constituição de mandatário forense, não é exigível que se prove o valor que lhe é devido a título de honorários, que ainda não é quantificável porque o processo não findou. X - Deve, pois o Réu ser condenado no pagamento das despesas com mandatários forenses em montante a liquidar em execução de sentença. Pede a revogação da sentença e a condenação do R no pedido. 6. O R não contra-alegou. 7. Nada obsta ao conhecimento do recurso. 8. A matéria de facto dada como assente em 1.ª instância e que não foi objecto de impugnação é a seguinte: 1) A Autora é uma sociedade que se dedica à mediação imobiliária, sendo titular da licença nº 0000-AMI, emitida pelo Instituto da Construção e do Imobiliário – cfr. alínea A) dos Factos Assentes. 2) No exercício da sua actividade comercial a Autora acordou com o Réu promover a venda da fracção de que este era então proprietário, designada pela letra “M”, correspondente ao 3º andar letra A, do prédio sito na Rua ….., concelho de Sintra, inscrito na matriz predial sob o nº 0000 – cfr. alínea B) dos Factos Assentes. 3) Com data de 10 de Maio de 2008, mostra-se assinado por um representante da Autora e pelo Réu, o documento que foi junto como doc. 1 da petição inicial, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, nomeadamente, quanto às suas cláusulas – cfr. alínea C) dos Factos Assentes. 4) Em 23 de Junho de 2008, o Réu prometeu vender a C e a D a fracção referida em B), pelo preço de € 117.500,00, tendo os promitentes subscrito o documento de que foi junta cópia como doc. 2 da petição inicial e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido – cfr. alínea D) dos Factos Assentes. 5) A aquisição da fracção pela C e pelo D por compra, mostra-se registada na competente Conservatória do Registo Predial mediante a cota Ap. 7 de 2008/09/12 – cfr. certidão predial junta como doc. 3 da p.i. – cfr. alínea E) dos Factos Assentes. 6) O Réu remeteu à Autora, que recebeu, a carta cuja cópia foi junta como doc. 9 da p.i., datada de 16.10.2008, mas expedida no dia 04.11.2008 – cfr. alínea F) dos Factos Assentes. 7) Nessa carta pode ler-se, além do mais, o seguinte: “(…) Assunto: Denúncia unilateral do contrato de exclusividade nº 0015/c0153 Exmos Srs., Em relação ao contrato em epígrafe, venho por este meio denunciá-lo unilateralmente por falta de pressupostos legais. A) Falta de assinatura de um dos contraentes. Consideramos assim denunciado o contrato de mediação imobiliária em epígrafe, tendo vªs. Exas. 15 dias a contar da data de envio da presente para remover toda e qualquer publicidade que colocaram no imóvel e devolver todos os documentos referentes ao mesmo (…)”. 8) O doc. 1 junto com a p.i. foi totalmente preenchido na presença do Réu, pela funcionária da Autora, F.C. – cfr. resposta positiva ao quesito 1º da Base Instrutória. 9) A funcionária da Autora leu e explicou ao Réu todo o teor do documento, depois de totalmente preenchido – cfr. resposta positiva ao quesito 2º da Base Instrutória. 10) Nomeadamente, explicou ao Réu o teor da cláusula 4ª quanto à existência do regime de exclusividade – cfr. resposta positiva ao quesito 3º da Base Instrutória. 11) O Réu concordou com aquele regime de exclusividade previsto na cláusula 4ª do documento – cfr. resposta positiva ao quesito 4º da Base Instrutória. 12) O Réu ficou, então, com uma cópia do doc. 1, não assinada pela Autora – cfr. resposta positiva ao quesito 5º da Base Instrutória. 13) Porque a funcionária da Autora não dispunha de poderes para assinar o documento – cfr. resposta positiva ao quesito 6º da Base Instrutória. 14) O doc. 1 junto com a p.i. foi depois assinado pela Autora nos escritórios desta – cfr. resposta positiva ao quesito 7º da Base Instrutória. 15) Os negócios a que se referem as alíneas D) e E) dos Factos Assentes foram deliberadamente escondidos pelo Réu do conhecimento da Autora – cfr. resposta positiva ao quesito 8º da Base Instrutória. 16) Desconhecedora daqueles contratos, a Autora continuou a promover a venda da fracção – cfr. resposta positiva ao quesito 9º da Base Instrutória. 17) Promoção que havia iniciado de imediato, após o dia 10 de Maio de 2008 (cfr. alínea C), colocando o imóvel na sua rede de clientela, mobilizando colaboradores, anunciando nas montras dos seus escritórios e apresentando o andar a potenciais interessados – cfr. resposta positiva ao quesito 10º da Base Instrutória. 18) A Autora, porque dispunha de potenciais interessados, procurou por vários meios entrar em contacto com o Réu – cfr. resposta positiva ao quesito 11º da Base Instrutória. 19) E endereçou-lhe, para as duas moradas conhecidas dele, a carta datada de 08.09.2008 que foi junta como doc. 4 da p.i. (cfr. fls. 22) – cfr. resposta positiva ao quesito 12º da Base Instrutória. 20) O Réu não recebeu as cartas, que foram devolvidas à Autora pelos serviços postais – cfr. resposta ao quesito 13º da Base Instrutória. 21) Foi na sequência das sistemáticas recusas em responder a chamadas telefónicas e à referida carta que a Autora procedeu a pesquisas várias e apurou, em data não concretamente determinada, da existência dos negócios referidos em D) e E) – cfr. resposta ao quesito 14º da Base Instrutória. *** Questões a resolver no âmbito do presente recurso: I - em contrato de mediação imobiliária, sujeito ao regime da “exclusividade”, qual a consequência para o contraente incumpridor que, na vigência do contrato, vende o prédio, pelos seus próprios meios, à revelia da mediadora, e sem intervenção de qualquer outra. II - honorários do advogado da recorrente *** O presente contrato foi celebrado já no âmbito do DL 211/2004, de 20/08, pelo que lhe é aplicável o respectivo regime. Dispõe o art.º 19.º n.º 4 desde diploma que “ Quando a empresa de mediação é contratada em regime de exclusividade, só ela tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência.” Sobre a retribuição da mediadora estabelece o art.º 18º: “1-A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”. “2 – Exceptuam-se do disposto no número anterior: a)- os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito à remuneração.”(negrito e sublinhado nossos) Pese embora se trate de contrato sujeito ao regime da “exclusividade”, a Sra Juiz defendeu não assistir à mediadora o direito à retribuição, estribando-se no facto de não ter ficado demonstrado que ela tivesse angariado um terceiro, efectivamente interessado na compra do imóvel. Daí que tenha entendido que a violação, pelo R, do acordo celebrado com a mediadora apenas dava direito a uma indemnização correspondente aos prejuízos que a mesma teve com o facto de ter celebrado o contrato em causa e não à retribuição acordada no âmbito do contrato. Contrapõe a recorrente que “o negócio visado só não se concretizou por causa imputável ao Réu” e que “durante o período da exclusividade, a mediadora tem uma legítima expectativa de receber a comissão acordada caso o imóvel seja vendido, como, de resto, foi”, donde conclui assistir-lhe direito à comissão acordada. Sem razão porém. É que, como argumentou a Sra. Juiz, a mediadora não demonstrou, de modo algum, que tivesse angariado um efectivo interessado na aquisição. Como é pacífico, a mediadora só cumpre a sua obrigação contratual quando encontra um terceiro com quem o contrato, objecto da mediação, venha a ser efectivamente celebrado (ou que esteja em condições de o celebrar e que a celebração só não venha a ocorrer por motivo imputável ao cliente da mediadora). Daí que o mediador só possa reclamar a sua remuneração no momento em que entre o comitente e o terceiro, for concluído o negócio objecto da mediação, conforme decorre expressamente do n.º 1 do art.º18.º citado. Pode a mediadora ter despendido todos os seus esforços e meios necessários para angariar um cliente que esteja em condições de celebrar o negócio objecto da mediação, mas se não o alcançar, nunca o seu esforço será, naquele caso concreto, recompensado economicamente. Como se refere no Ac. do STJ de 03/04/2008 (Santos Bernardino) – in www.dgsi.pt – “… Esta é uma fatalidade com que as empresas de mediação, que são comerciantes, que exercem uma actividade comercial numa economia de mercado têm de viver e é nesse pressuposto que a desempenham, sendo que as percentagens cobradas sobre o valor das vendas que ajudam a concretizar têm já em conta o risco normal, a álea que é inerente a essa actividade…” Portanto, para que a requerente lograsse ter direito à remuneração, em face do contrato com cláusula de “exclusividade” era pressuposto determinante a prova de que angariou cliente para a celebração do negócio. Sem este pressuposto nunca se poderá verificar o pressuposto seguinte que faria nascer o seu direito à remuneração: que o negócio não se celebrou por causa imputável ao cliente da mediadora. No caso, não há dúvidas que o R teve um comportamento censurável, ao ocultar da mediadora as diligências que estava a realizar, pelos próprios meios e que levou a que lograsse vender o imóvel. Demonstrasse a A que tinha obtido um concreto cliente, para celebrar o negócio e a partir daí, se concluíssemos que ele não se realizou por causa imputável ao cliente (como por certo se concluiria, em face dos factos provados), então sim, assistiria à mediadora o direito a receber a comissão acordada sobre o valor da venda realizada. Outra questão conexa e que se pode colocar é a de saber se a cláusula de “exclusividade” afasta a possibilidade do cliente angariar pelos seus próprios meios o terceiro para celebrar o negócio, ou se apenas fica arredada a possibilidade de fazer intervir outra mediadora. No n.º4 do art.º 19.º do DL citado dispõe “Quando a empresa de mediação é contratada em regime de exclusividade, só ela tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência.” O Ac. do T.R. de Guimarães, de 2010/4/20, proferido no processo 7180/08.5TBBRG pronunciou-se defendendo esta última interpretação. Temos dúvidas que este seja o alcance da lei. Sem prejuízo de melhor estudo, não nos inclinamos para tal entendimento. Aqui chegados, concluímos não assistir à recorrente o direito de receber do R a remuneração que as partes haviam fixado no contrato, como sendo a devida pela mediação. Argumenta também a recorrente, subsidiariamente, para o caso de se entender não lhe ser devida a comissão, com base em incumprimento contratual, que a mesma lhe será ainda assim devida a título de culpa in contrahendo, dado que “o Réu, ao pretender cancelar o contrato de mediação, nas indicadas circunstâncias, violou elementares princípios da boa fé.” Esta figura jurídica radica no art.º 227.º do CC que dispõe assim: "quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte”. O Prof. Menezes Cordeiro, in “Da Boa Fé no Direito Civil”, Colecção Teses, a propósito da concepção de culpa in contrahendo transposta para este preceito escreve: ”Os deveres de protecção obrigam a que, sob pretexto de negociações preliminares, não se inflijam danos à contraparte: danos directos, por um lado, à sua pessoa e bens, embora esta situação, em Portugal, possa ser solucionada pelos esquemas da responsabilidade civil, […]; danos indirectos, por outro, derivados de despesas e outros sacrifícios normais na contratação revestirem, por força do desenvolvimento subsequente do processo negocial, uma característica de anormalidade. Os deveres de informação adstringem as partes à prestação de todos os esclarecimentos necessários à conclusão honesta do contrato. Tanto podem ser violados por acção, portanto com indicações inexactas, como por omissão, ou seja, pelo silêncio face a elementos que a contraparte tinha interesse objectivo em conhecer. O dolo negocial – art. 253º/1 – implica, de forma automática, a violação dos deveres de informação. Mas não a esgota: pode haver violação que, não justificando a anulação do contrato por dolo, constitua, no entanto, violação culposa do cuidado exigível e, por isso, obrigue a indemnizar por culpa in contrahendo. Os deveres de lealdade vinculam os negociadores a não assumir comportamentos que se desviem de uma negociação correcta e honesta [...]”- pag. 583/484. Ora, do exposto logo se afere que não estamos, no caso dos autos, perante uma situação que possa ser enquadrada nesta figura. O contrato foi efectivamente celebrado, nada apontando para que o R. tenha tido qualquer comportamento censurável, na fase pré-contratual e mesmo na fase de celebração do contrato. Censura a existir é por incumprimento do contrato que celebrou com a A. Donde, a responsabilidade do R só pode ser situada a nível do incumprimento contratual, tendo sido nesse âmbito que a Sra. Juiz situou a responsabilidade do R e assim o condenou. II – Honorários e despesas com a acção Fosse a acção mais recente e a questão estaria resolvida por via das alterações introduzidas pelo DL 34/2008, de 26/2,rectificado pela Declaração de Rectificação n.º 22/2008, de 24 de Abril e alterado pelas Lei n.º 43/2008, de 27-08, Decreto-Lei n.º 181/2008, de 28-08, Lei n.º 64-A/2008, de 31-12 e Lei n.º 3-B/2010, de 28 de Abril, que tendo entrado em vigor no dia 20 de Abril de 2009, só se aplica aos processos judiciais iniciados após essa data, com a nova redacção dada ao art.º 447.º -D do CPC, passando a constar, expressamente, das “custas de parte”,os honorários do mandatário e as despesas efectuadas. Esta consagração veio manter válido o entendimento há muito defendido pelo Assento do STJ, de 28/3/1930 que fixou: ”Na indemnização de perdas e danos em que as partes vencidas sejam condenadas, não o podem ser incluídos os honorários dos advogados das partes vencedoras, salvo estipulação expressa em contrário.” Subjacente a este entendimento estava o facto das custas compreenderem a procuradoria, a qual se destinava a indemnizar a parte vencedora pelas despesas com o patrocínio judiciário. Apesar das alterações que o instituto da procuradoria sofreu não perdeu a aludida finalidade, uma vez que a procuradoria é ainda destinada ao vencedor, de acordo com o CCJ, na redacção aplicável a estes autos -vejam-se arts.º 33.ºal.c), 40.º e 41.º do C.C.Judiciais, aprovado pelo DL.324/03 de 27/12. Na redacção do CCJ, anterior à dada por este diploma, só 40% da procuradora se destinava ao vencedor, situação alterada com eliminação do seu art.º 42.º, que procedia à repartição da procuradoria entre o vencedor e outras entidades. Mantém-se assim também ainda válido para estes autos o que se escreveu no Ac. do S.T.J. de 15/6/93 in BMJ 428.º p. 537 :“Só em casos especiais é que a lei prevê o pagamento de indemnização autónoma, a título de honorários, como nos de má-fé e de inexigibilidade da obrigação no momento da propositura da acção (artigos 457.º e 662.º n.º3 do CPC) para além da obrigação poder ser objecto de convenção entre as partes. Tais hipóteses (...) são excepcionais e, fora delas, aplica-se o regime comum da procuradoria, como único meio de ressarcimento das despesas com mandatário judicial.” – Nestes termos, entendemos o que o pedido formulado carece, neste ponto, de fundamento legal, não sendo assim devida à A qualquer outra quantia, a título de ressarcimento das despesas tidas com a acção, para além da que resulta da aplicação das regras de custas. Tudo visto, acorda-se em julgar a apelação improcedente, mantendo-se a decisão recorrida. Custas pela recorrente. Lisboa, 24 de Maio de 2011 Maria Teresa Soares Maria Rosa Barroso Márcia Portela |