| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes-Desembargadores identificados o seguinte quanto à matéria deste recurso:
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I. Caracterização do recurso:
I.I. Elementos objetivos:
- Apelação – 1 (uma), nos autos;
- Tribunal recorrido – Juízo Local Cível de Lisboa - Juiz 3;
- Processo em que foi proferida a decisão recorrida – Ação Especial de Despejo n.º 1302/25.9YLPRT;
- Decisão recorrida – Sentença.
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I.II. Elementos subjetivos:
- Recorrente (ré): - AA;
- Recorrido (autor): - BB;
- Ré não recorrente: - CC. –
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I.III. Síntese dos autos:
- Foi apresentado pelo senhorio Carlos Alberto Rodrigues de Almeida requerimento junto do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) pedindo o despejo das requeridas Pankiu Sviatlana e Vlasova Venera com base em oposição à renovação do arrendamento relativo à fração sita na Rua Morais Soares, n.º 125, 1º esquerdo, em Lisboa;
- Tal requerimento foi inicialmente recusado, sendo declarado que o fundamento não se encontra em conformidade com o pedido/comunicação;
- Apresentou o requerente novo requerimento com idêntica finalidade, em substituição do primitivo;
- Notificada, veio a requerida deduzir oposição ao despejo dizendo, em síntese:
. Que a comunicação de não renovação do arrendamento não produziu efeitos, por conter erros de escrita que não permitiram à destinatária compreender o seu sentido, sendo que não entende bem a língua portuguesa;
- Que não produziu efeitos porque foi dirigida apenas a uma das arrendatárias (a oponente) e não a ambas;
- Que a comunicação de não renovação é inválida, por não ter respeitado o prazo de 240 dias legalmente previsto;
- Que a comunicação não produziu efeitos porque o senhorio continuou a receber rendas durante dois anos e nove meses, o que constitui uma declaração tácita da intenção de manter o contrato.
- Mais apresentou esta requerida outro requerimento, pedindo diferimento da desocupação do locado.
- Sustentou-o, em síntese, na alegação de ter instalada a sua residência no locado, auferir o salário mínimo nacional e não ter meios para satisfazer a sua necessidade habitacional noutro local.
- Remetido o procedimento à distribuição em tribunal e apresentado a despacho, veio a ser proferido um primeiro que traduziu um duplo convite às partes:
- Ao requerente de despejo, para que apresentasse articulado com exposição de factos do Procedimento Especial de Despejo, em que conste, nomeadamente: data do contrato, valor da renda mensal, comunicações realizadas e respectivas datas;
- À requerida de despejo e requerente de diferimento de desocupação, para que suprisse omissões declaradas no mesmo, quanto a alegação e indicação de meios de prova de suporte da sua pretensão.
- Notificada, a requerida (requerente de diferimento de desocupação) apresentou requerimento probatório, juntando documentos e arrolando testemunhas;
- O requerente de despejo, por seu lado, apresentou articulado em substituição do requerimento de despejo, alegando, em síntese:
- Que celebrou com as rés às rés CC e AA contrato de arrendamento, no dia 13/4/2015, por essa via cedendo-lhes o gozo do 1º andar esquerdo, correspondente à fração “B” do prédio urbano sito na Rua 1;
- Que o contrato foi celebrado pelo prazo certo de 5 Anos, com início em 1 de maio de 2015 e termo no dia 30 de abril de 2020, sendo a renda acordada do valor de 525,00€, posteriormente atualizada para 550,52€;
- Nos termos do contrato, este renovava-se por períodos sucessivos de 1 (um) ano, podendo o senhorio opor-se à renovação mediante comunicação a enviar às inquilinas, com a antecedência mínima de 120 dias;
- No dia 1/5/2020 o contrato renovou-se pelo prazo de 3 anos, por aplicação do n.º 1, do art.º 1096.º, do Código Civil, na redação da Lei n.º 13/2019;
- Por meio de procuradora, por cartas registadas com aviso de receção, de 16/9/2022, o autor comunicou a cada uma das Rés, a oposição à renovação do contrato, o que ocorreria 1/5/2023;
- A carta enviada à ré CC foi devolvida com a indicação de “objeto não reclamado”, tendo a enviada à ré oponente sido por esta rececionada, no dia 20/9/2022;
- Enviou nova carta à ré CC, também devolvida, com a mesma menção;
- Em 12/5/2023, a procuradora do autor enviou às Rés novas cartas registadas com aviso de receção pedindo a desocupação do locado e a sua entrega, livre de pessoas e bens.
- Notificada, a ré veio deduzir oposição ao articulado aperfeiçoado, em síntese reiterando o teor da sua oposição ao requerimento apresentado em sede de procedimento e, no mais, impugnando expressamente a matéria alegada.
- Apresentados os autos, foi proferida sentença, cujo dispositivo tem o seguinte teor (transcrição):
Em face a tudo quanto fica exposto, decide-se:
I. Julgar totalmente procedente o presente procedimento especial de despejo, por provado; assim como totalmente improcedente a Oposição apresentada pela Requerida AA e, consequentemente:
a. Declara-se válida e eficaz a oposição à renovação do contrato de arrendamento referente à fração autónoma sita na Rua 1, 1900-344 Lisboa efetuada pelo Requerente BB, cessando o contrato os seus efeitos a 30 de abril de 2023;
b. Condenam-se as Requeridas CC e AA a, no prazo de 30 (trinta) dias (ou outro que venha a ser acordado entre as partes), procederem à entrega do imóvel ao Requerente BB.
c. Decorrido o(s) prazo(s) consignado(s) no ponto anterior, sem que o imóvel tenha sido entregue, autoriza-se a entrada do(a) Sr.(a) Agente de Execução nomeado(a), no domicílio das Requeridas, CC e AA, nomeadamente no 1.º esquerdo do prédio sito na Rua 1, por forma tomar a posse do imóvel.
II. Julgar totalmente improcedente o pedido de diferimento de desocupação do locado.
- Com esta decisão, não se conformando a requerida, da mesma veio recorrer, pela presente apelação. –
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II. Objeto do recurso:
II.I. Conclusões apresentadas pela recorrente nas suas alegações (sem atualização de grafia, suprimindo pequenos trechos e assinalando a negrito as questões suscitadas):
1) Existem lapsos de escrita constantes dos pontos 2., 3., 6., 8. e 10. dos factos provados da decisão recorrida, porquanto a alegada procuradora do Requerente chama-se DD, tal como consta no sobrescrito e no papel timbrado e não Passinho, como consta desses pontos, pelo que deverão ser rectificados os lapso de escrita constantes da sentença;
2) Deverá ser lapso de escrita quando a Mma Juiz a quo, considerou que: “Pois bem, terminando o contrato, nesse tempo em vigor (por efeito das sucessivas renovações de 1 ano), a 30 de abril de 2023 – operando-se nova renovação a 01 de maio de 2015 – (...), devendo antes ser a 01 de maio de 2025;
3) O Tribunal a quo considerou, a nosso ver mal, que o contrato de arrendamento dos autos se renovou por períodos sucessivos de um ano, pois renovou-se por sucessivos períodos de 3 anos;
4) O contrato de arrendamento do locado durava desde 1/05/2015 e a antecedência reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação e o contrato de arrendamento renovou-se em 1/05/2020 por mais 3 anos até 30/04/2025, no total de 8 anos de duração do contrato;
5) O senhorio poderia impedir a renovação automática do contrato de arrendamento, comunicando a sua oposição às duas arrendatárias com a antecedência legalmente prevista, que varia conforme o prazo do contrato, e que a Apelante entende que, no caso do contrato de arrendamento dos autos em vigor desde 2015, o prazo era de 240 dias de antecedência;
6) A Apelante entende que a comunicação do senhorio para efeitos de oposição à renovação que foi recebida em 20/09/2022 não pode produzir efeitos para impedir a renovação automática do contrato, porquanto, essa comunicação da intenção de não renovação do contrato foi feita pelo senhorio fora do prazo legal de pré-aviso, em violação do prazo de 240 dias, que se entende ser o prazo aplicável ao contrato dos autos, nos termos da alínea a) do nº 1 do artigo 1097.º do Código Civil, relativo à oposição à renovação deduzida pelo senhorio, que dispõe que o senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima de 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
7) Ao decidir como decidiu o Meritíssimo juiz a quo fez a errada interpretação do artigo 1097.º do Código Civil, daí que a decisão seja ilegal por violação desse preceito;
8) A comunicação efetuada pela procuradora do senhorio recebida em 20/09/2022, não pode produzir efeitos porque a declaração do senhorio de “que não que não pretende renovar o contrato de arrendamento”, não é clara e é até contraditória, para mais bem sabendo o senhorio que a inquilina é de nacionalidade ucraniana e que não domina a língua portuguesa como um cidadão nacional, pelo que a declaração não foi perfeita e não pode ser considerada válida e valer como comunicação do senhorio para efeitos de oposição à renovação do contrato de arrendamento à inquilina, ora Apelante;
9) Não foi junta aos autos pelo Recorrido a procuração alegadamente emitida por ele a favor da solicitadora DD, pelo que se desconhece de todo a extensão do mandato, que só se pode aferir pelo texto do respetivo documento, que no presente caso nem sequer temos, ao tempo da declaração de resolução, qualquer documento que o esclareça, pelo que há representação sem poderes sempre que alguém celebre em nome e por conta de outrem um ato jurídico sem para tanto ter os necessários poderes de representação;
10) Na representação sem poderes, e enquanto não for ratificado o negócio, o declaratário pode revogá-lo ou – simplesmente – rejeitá-lo, salvo se já conhecia a falta de poderes do representante (artigo 268, n.º 4 do CC);
11) O tribunal a quo considerou, mas mal, que o Recorrido ratificou a declaração resolutiva, feita pela solicitadora por ter dado entrada de procedimento especial de despejo que se baseou nos atos praticados pela representante, pois nenhum documento comprovou que às inquilinas foi transmitida qualquer (tempestiva) ratificação, nem esta resulta implícita perante estas declaratárias – do eventual aproveitamento da declaração, com (apenas) a instauração do procedimento de despejo que foi, aliás, instaurado não pela solicitadora DD, mas pelo mandatário advogado Dr. EE, pelo que não se pode considerar ratificada a declaração resolutiva;
12) Pelo que a resolução de arrendamento se mostra ineficaz relativamente à Apelante.
13) Ao decidir como decidiu, o tribunal a quo violou o disposto no artigo 260.º do Código Civil;
14) A Apelante considera que o recebimento de rendas após o termo do prazo para a oposição à renovação, sem manifestação expressa de oposição, pode ser interpretado como aceitação da renovação tácita pois que o senhorio sempre aceitou as rendas pagas pela requerida, inclusive as rendas que se venceram a partir da vencida em Abril de 2023, pelo que a continuidade do recebimento de rendas sem manifestação de oposição após o prazo legal para a oposição implica a perda do direito de oposição à renovação, ou seja, a caducidade dessa oposição, logo, o contrato de arrendamento renovou-se automaticamente nas condições acordadas anteriormente, por um período de três anos;
15) Se, não obstante a caducidade do arrendamento, o locatário se mantiver no gozo da coisa pelo prazo de um ano, sem oposição do locador, o contrato considera-se renovado, pois, a falta de oposição do senhorio, no caso dos autos, durou mais de dois anos e nove meses.
16) O tribunal recorrido entendeu que o requerente fez uso do procedimento de despejo, sem que a lei consagre qualquer prazo para o realizar, após cessação do contrato, motivo pelo qual entendeu que não procedia a argumentação da Requerida;
17) Mas entendemos que mal, pois, usando o argumento da Mma Juiz a quo mesmo que tivesse passado uma dezena ou uma vintena de anos sobre a comunicação do senhorio, este poderia sempre e a qualquer tempo despejar o inquilino usando uma comunicação com mais de uma década!
18) Ao decidir como decidiu, o tribunal a quo violou o disposto no artigo 1056º do Código Civil;
19) Em relação ao Pedido de diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação, o tribunal a quo decidiu que o caso sub iudice não é enquadrável em qualquer uma das alíneas do n.º 2 do artigo 864.º do Código de Processo Civil e que não é admissível a aplicação analógica das normas aí verbalizadas ou a sua interpretação extensiva, pelo que, decai o pedido de diferimento de desocupação imediata do locado, mas a Apelante discorda desse entendimento;
20) Dispõe o artigo 15.º-N, nºs 1 e 2 da Lei 6/2006, que no caso de imóvel arrendado para habitação, dentro do prazo para a oposição ao procedimento especial de despejo, o arrendatário pode requerer ao juiz do tribunal judicial da situação do locado o diferimento da desocupação por razões sociais imperiosas
21) Nos termos do art.º 862.º do Código Civil aplicável ex vi do disposto no art. 15.º-F, n.º 3, al. d) e 15.º-M, n.º 1, da Lei n.º 6/2006, o arrendatário pode, no caso de imóvel arrendamento para habitação, requerer o diferimento da desocupação do locado por razões sociais imperiosas, devendo para o efeito oferecer as provas disponíveis, o que a Apelante fez para fundamentar o seu pedido de diferimento da desocupação por razões sociais imperiosas, com a junção a os autos de 3 documentos: Declaração do Centro de Emprego e Formação Profissional de Lisboa do IEFP; IP, datada de 10/09/2025, comprovativa da situação de desemprego; Declaração da Segurança Social, datada de 15/07/2025 comprovativa do Rendimento Social de Inserção, no valor mensal de € 242,23; Candidatura a arrendamento apoiado no concurso n.º PAA/49612/1/2025 apresentada em 22/07/2025, e ainda Prova testemunhal, tendo arrolado duas testemunhas, que o tribunal recorrido decidiu não inquirir;
22) A Apelante usa o locado para sua habitação própria e não dispõe de outra habitação própria, pelo que o seu despejo do locado a colocaria numa evidente situação de fragilidade por não ter outro local para onde ir residir, ao que ainda acresce que é de nacionalidade ucraniana e tem maior obstáculo em conseguir obter ajuda estatal ou municipal para conseguir arranjar uma habitação social;
23) Assim, poderia o tribunal recorrido, nos termos do art.º 15-N e segs do NRAU, ter concedido à arrendatária da casa de habitação o diferimento da desocupação do locado pelo período máximo legalmente permitido.
24) Em consequência, deverá proceder o recurso, devendo revogar-se a decisão recorrida. Termos em que ordenada a subida da presente apelação, deverá ser proferido douto e final acórdão que julgue procedente por provado o presente recurso de apelação e em consequência revogue a sentença recorrida, como
É DE JUSTIÇA!
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O autor, notificado, contra-alegou pugnando pela manutenção da decisão recorrida.
- Apresentados os autos a despacho, foi admitido o recurso, com efeito suspensivo da decisão recorrida, e, quanto aos apontados lapsos de escrita da sentença, foi esta objeto de retificação, nos seguintes termos:
I. Retificação da Sentença:
Vem a Apelante, em sede de Conclusões, invocar lapso de escrita, porquanto na sentença é referido o nome da Solicitadora DD como DD (factos provados em 2., 4., 6., 8. e 10.).
Assiste efetivamente razão à Apelante, pelo que, ao abrigo do disposto no artigo 614.º do Código de Processo Civil e artigo 249.º do Código Civil se determina que, na sentença, onde se lê “DD” deverá ler-se “DD”.
Proceda em conformidade.
Notifique.
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Mais invoca que o trecho “Pois bem, terminando o contrato, nesse tempo em vigor (por efeito das sucessivas renovações de 1 ano), a 30 de abril de 2023 – operando-se nova renovação a 01 de maio de 2015 (…)” padece de lapso de escrita.
Assiste parcial razão à Apelante, pelo que, ao abrigo do disposto no artigo 614.º do Código de Processo Civil e artigo 249.º do Código Civil determina que, na sentença, onde se lê “(…) operando se nova renovação a 01 de maio de 2015” deverá ler-se “(…) operando-se nova renovação a 01 de maio de 2023”.
Proceda em conformidade.
Notifique.
- Na sequência da notificação deste despacho às partes, foram os autos devolvidos a esta instância para decisão do recurso.
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II.II. Questões a apreciar:
- Não existindo questões de conhecimento oficioso e estando supridos os lapsos de escrita apontados à sentença, reconhecidos e supridos em despacho superveniente, são as seguintes as questões a apreciar:
- Saber se o contrato de arrendamento se renovou por um ou por três anos, na sequência do curso do seu período inicial de cinco;
- Avaliar se o prazo para comunicar a intenção de não renovação era de 120 ou 240 dias e se o mesmo foi respeitado;
- Avaliar se a comunicação padece de algum vício ao nível do respetivo teor que leve a que não produza efeitos, por não ser o seu sentido captável pela declaratária oponente;
- Avaliar se a comunicação foi eficaz, por ter sido subscrita por procuradora, em nome do senhorio;
- Avaliar se o recebimento de rendas após a data em que a não renovação produziria efeitos faz extinguir o direito do senhorio, v.g. por caducidade;
- Avaliar se, considerando a matéria estabelecida quanto à situação da requerente inquilina, a decisão de indeferimento do pedido de diferimento da desocupação deve manter-se. --
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. –
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II.III. Apreciação do recurso:
Matéria de facto assente nos autos:
Não tendo sido realizada nos autos qualquer diligência de produção de prova e não tendo o recurso apresentado questionado a decisão de facto, são os seguintes os fundamentos de facto definitivamente estabelecidos nos autos:
1. Por escrito datado de 13 de abril de 2015, denominado “Contrato de Arrendamento Duração Limitada para Habitação”, BB, na qualidade de Senhorio; CC e AA, na qualidade de inquilinas e FF, na qualidade de Fiador e Principal Pagador, declararam o seguinte: «(…) Ajustam entre si o arrendamento do PRIMEIRO ESQUERDO do prédio urbano sito na Rua 1 (…) nos termos que constam das cláusulas seguintes:
PRIMEIRA:
- O contrato de arrendamento é celebrado COM PRAZO CERTO, nos termos do Artigo 1.095º do Código Civil, com redação da LEI 31/2012 de 14 de Agosto, pelo prazo efectivo de cinco anos, e tem o seu início em 1 DE MAIO DE 2015 e termina em 30 DE ABRIL DE 2020.
SEGUNDA:
- No final do prazo acordado, este contrato renova-se por períodos sucessivos de um ano, enquanto não for denunciado pelo Senhorio ou pelo Inquilino, nos termos da legislação em vigor.
TERCEIRA:
- O(s) senhorios(s) pode(m) denunciar o contrato de arrendamento comunicando tal decisão ao(s) inquilino(s), com pelo menos 120 dias de antecedência ao fim do contrato ou da sua renovação, por meio de carta registada com aviso de recepção. (…)
DÉCIMA:
UM: O local arrendado destina-se exclusivamente a HABITAÇÃO do inquilino, o qual reconhece que o mesmo realiza cabalmente o fim a que é destinado, não podendo dar-lhe outro uso, nem sublocá-lo, no todo ou e parte, sem prévia autorização por escrito do senhorio. (…)».
2. A 13 de setembro de 2022, o Requerente, por intermédio da Solicitadora DD, remeteu à Requerida AA, para a morada do imóvel (Rua 1, 1900-344 Lisboa), carta registada com aviso de receção, com o seguinte teor:
«(…) Na qualidade de procuradora de BB, proprietário e senhorio do 1.º ANDAR ESQUERDO do prédio urbano sito na Rua 1 (…) do qual V. Exa. é arrendatário(a), venho por este meio comunicar a V. Exa., que não que a minha representada não pretende renovar o contrato de arrendamento com termo certo celebrado em 13 de Abril de 2015, relativo ao identificado imóvel. Assim, o contrato cessará em 30 de abril de 2023, devendo V. Exaª desocupar o locado nessa data, entregando-o livre de pessoas e bens, sob pena de incorrer no dever de indemnizar a minha representada pelos danos causados caso mantenha a ocpupação a partir dessa data. (…)».
3. O aviso de receção da carta referida em 2. foi assinado a 20.09.2022.
4. A 10 de maio de 2023, o Requerente, por intermédio da Solicitadora DD, remeteu à Requerida AA, para a morada do imóvel (Rua 1, 1900-344 Lisboa), carta registada com aviso de receção, com o seguinte teor:
«(…) Foi V. Exa. Notificado da intenção do m/representado BB, de não renovar o contrato de arrendamento celebrado em 13 de Abril de 2015 (…). A notificação foi feita atempadamente, conforme disposto na cláusula do identificado contrato, sendo que V. Exa. deveria ter procedido à entrega do locado até ao dia 30 de Abril passado, sob pena de incorrer no dever de indemnizar o senhorio pelos danos causados. Assim, vimos por este meio solicitar a entrega do imóvel totalmente livre e devoluto de pessoas e bens no prazo de 8 dias, após o que não vemos outra solução senão a de recorrer à via judicial. (…)».
5. A carta referida em 4. foi devolvida por não reclamada, a 25 de maio de 2023.
6. A 13 de Setembro de 2022, o Requerente, por intermédio da Solicitadora DD, remeteu à Requerida CC, para a morada do imóvel (Rua 1, 1900-344 Lisboa), carta registada com aviso de receção, com o seguinte teor:
«(…) Na qualidade de procuradora de BB, proprietário e senhorio do 1.º ANDAR ESQUERDO do prédio urbano sito na Rua 1 (…) do qual V. Exa. é arrendatário(a), venho por este meio comunicar a V. Exa., que não que a minha representada não pretende renovar o contrato de arrendamento com termo certo celebrado em 13 de Abril de 2015, relativo ao identificado imóvel. Assim, o contrato cessará em 30 de abril de 2023, devendo V. Exaª desocupar o locado nessa data, entregando-o livre de pessoas e bens, sob pena de incorrer no dever de indemnizar a minha representada pelos danos causados caso mantenha a ocpupação a partir dessa data. (…)».
7. A carta referida em 6. foi devolvida por não reclamada, a 29 de setembro de 2022.
8. A 3 de novembro de 2022, o Requerente, por intermédio da Solicitadora DD, remeteu à Requerida CC, para a morada do imóvel (Rua 1, 1900-344 Lisboa), carta registada com aviso de receção, com o seguinte teor:
«(…) Na qualidade de procuradora de BB, proprietário e senhorio do 1.º ANDAR ESQUERDO do prédio urbano sito na Rua 1 (…) do qual V. Exa. é arrendatário(a), venho por este meio comunicar a V. Exa., que não que a minha representada não pretende renovar o contrato de arrendamento com termo certo celebrado em 13 de Abril de 2015, relativo ao identificado imóvel. Assim, o contrato cessará em 30 de abril de 2023, devendo V. Exaª desocupar o locado nessa data, entregando-o livre de pessoas e bens, sob pena de incorrer no dever de indemnizar a minha representada pelos danos causados caso mantenha a ocpupação a partir dessa data. (…)».
9. A carta referida em 8. foi devolvida por não reclamada, a 17 de novembro de 2022.
10. A 10 de maio de 2023, o Requerente, por intermédio da Solicitadora DD, remeteu à Requerida AA, para a morada do imóvel (Rua 1, 1900-344 Lisboa), carta registada com aviso de receção, com o seguinte teor:
«(…) Foi V. Exa. Notificado da intenção do m/representado BB, de não renovar o contrato de arrendamento celebrado em 13 de Abril de 2015 (…). A notificação foi feita atempadamente, conforme disposto na cláusula do identificado contrato, sendo que V. Exa. deveria ter procedido à entrega do locado até ao dia 30 de Abril passado, sob pena de incorrer no dever de indemnizar o senhorio pelos danos causados. Assim, vimos por este meio solicitar a entrega do imóvel totalmente livre e devoluto de pessoas e bens no prazo de 8 dias, após o que não vemos outra solução senão a de recorrer à via judicial. (…)».
11. A carta referida em 10. foi devolvida por não reclamada, a 25 de maio de 2023.
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b) A questão da renovação do arrendamento e a antecedência da comunicação de não renovação:
Está assente nos autos que o contrato de arrendamento seu objeto foi celebrado em 2015, por cinco anos e que se renovou no ano de 2020.
Está assente também que o requerente de despejo pretende que a sua cessação ocorresse, por oposição à renovação, quando este perfez oito anos de vigência, i.e., em 2023.
Neste contexto, como bem refere o recorrido na sua resposta, para efeito de determinar a data de cessação do contrato, é irrelevante saber se este se renovou anualmente desde o decurso do prazo inicial de 5 anos (isto é, se se renovou em 2020, 2021 e 2022), ou se se renovou apenas por uma vez, apenas no ano de 2020 e por três anos.
Neste sentido, porque a cessação relevante faz coincidir ambas as perspetivas (cessação em 2023) a divergência jurisprudencial sobre o carater imperativo ou supletivo do prazo de renovação estabelecido no art.º 1096.º n.º 1 do Código Civil (CC) não tem consequências práticas no caso (a jurisprudência das Relações é largamente maioritária no sentido da supletividade deste prazo, vindo o Supremo Tribunal de Justiça a orientar-se no sentido da imperatividade. Sustentou o relator em acórdão anteriormente relatado que o prazo de três anos é imperativo, mas apenas na medida em que seja necessário para assegurar uma vigência efetiva total de três anos)1.
Entende-se, nesta linha, em todo o caso, que tendo o contrato vigorado por cinco anos, não existe obstáculo legal a que a renovação se faça pelo período convencionado, ou seja, por um ano.
Por consequência, entende-se que se renovou em maio de 2020 (primeira renovação, no fim do prazo inicialmente contratado), em 2021 (primeira renovação) e 2022 (segunda renovação), por efeito da cláusula contratual aplicável.
Repete-se, todavia, que esta discussão irreleva nos presentes autos.
Relevante será a questão de saber se a antecedência legalmente imposta para a comunicação da não renovação foi cumprido pelo senhorio.
Relativamente a esta, importa atentar, antes de mais, na matéria apurada.
Assim, está assente que o senhorio enviou a 13 de setembro de 2022 carta registada com aviso de receção dirigida à ré, que a recebeu a 20 de setembro, solicitando que a cessação operasse na renovação de 2023, com efeitos a 30 de abril.
Quer isto dizer, traduzindo, que a comunicação foi enviada 222 dias (duzentos e vinte dois) antes da data prevista para os seus efeitos e, nesse sentido, é determinante saber se o prazo operante é de 120 ou de 240 dias, na medida em que um foi satisfeito e outro não.
O prazo contratual é de 120 dias.
Não podem existir grandes dúvidas que o prazo relevante é o de 120 dias.
Assim, dispõem as alíneas a) e b) do n.º 1 art.º 1097.º do CC o seguinte a este propósito (antecedência mínima de comunicação ao arrendatário):
a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos.
Neste caso, a regra prevista no n.º 2 (a antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação) também não suscita qualquer divergência de resultado.
Deste preceito, o que decorre da alternativa "ou" e não da conjuntiva "e" é que o legislador não quis que o prazo de duração contratual relevante para a determinação deste prazo resultasse da soma do prazo inicial e da sua renovação ou renovações. O que o legislador pretendeu foi que o prazo relevante fosse determinado em função do prazo de duração contratual em vigor quando o senhorio pretenda exercer esta faculdade de impedir a renovação (assim, acórdão STJ de 14/9/2023 – Sousa Lameira)2
Nestes termos, quer se considere o prazo inicial (5 anos), uma renovação por um ou por três anos, a regra aplicável será sempre a mesma – al. b), equivalendo a uma antecedência de 120 dias, prazo este satisfeito pelo autor/recorrido.
Nesta medida, improcede este fundamento recursório.
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c) A questão do lapso de escrita na comunicação de não renovação e os efeitos da declaração
Sustenta a recorrente que a comunicação de não renovação não produziu efeitos porque não foi entendida pela declaratária, sendo esta de nacionalidade ucraniana e incapaz de entender corretamente a língua portuguesa.
Importa atentar qual é a desconformidade afirmada pela recorrente.
Diz esta que a comunicação tinha a menção “que não que não pretende renovar o contrato de arrendamento”, algo que, sustenta, não é claro e é até contraditório.
No seu entender, o lapso em causa, traduzido na repetição da expressão "que não" – "que não que não pretende..." tornaria a expressão ininteligível e contraditória.
A simples análise deste argumento aproxima-o da temeridade e, se se associasse a uma prova efetiva da alegação feita pelo senhorio de assinatura de uma declaração de cessação contratual (elemento que o tribunal recorrido não considerou) levaria esta invocação para o campo da manifesta má-fé – dir-se-ia que competiria à recorrente dizer que, se não foi entendida para efeito de cessar o contrato de arrendamento, que efeito lhe foi atribuído pela declaratária inquilina a essa declaração?
Em termos concretos, se se partir para a análise da questão a partir do sentido da declaração, como estabelecido pelo art.º 236.º, n.º 1, do CC, a impressão da declaratária - ré, considerando o sentido normal da declaração negocial por pessoa normalmente diligente, sagaz e experiente, mesmo considerando alguma dificuldade da ré ao nível do domínio da língua, não permite estabelecer essa inferência.
Diga-se, aliás, que bem mais complexas são as cláusulas do contrato de arrendamento que, como consta dos autos, foi celebrado em língua portuguesa.
Se enquadrarmos a questão como erro na declaração, ou erro-obstáculo, o regime aplicável seria o do art. 247.º CC.
Este erro, traduzido numa repetição inadvertida, por lapso, seria relevante se não correspondesse a uma vontade real do autor da declaração, algo que, manifestamente, não é o caso (a propósito, acórdão da Relação de Coimbra de 16/2/2017 – Pires Robalo).3
Sem necessidade de mais considerações, improcede também este fundamento recursório.
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d) A comunicação de não renovação efetuada por procuradora – eficácia do ato.
Sustenta a recorrente que a circunstância de a declaração de não renovação ter sido emitida por representante, sem prova de ratificação, retira eficácia à mesma.
Também este argumento é manifestamente destituído de fundamento.
A ineficácia do negócio praticado pelo representante prevista pelo art.º 268.º, n.º 1 do CC existe para proteger o dominus negotii, não o declaratário.
A posição deste é tutelada, em primeiro lugar, nos termos do art.º 260.º, n.º 1, do CC, que dispõe - se uma pessoa dirigir em nome de outrem uma declaração a terceiro, pode este exigir que o representante, dentro de prazo razoável, faça prova dos seus poderes, sob pena da declaração não produzir efeitos.
Esta faculdade não alega sequer a recorrente ter exercido.
Como se disse na decisão recorrida, a simples instauração de procedimento de despejo pelo representado configura uma verdadeira ratificação tácita dessa declaração negocial feita pelo representante (a propósito de ratificação tácita de atos de representante por via de comportamentos concludentes do representado, cf. ac. STJ de 17/6/2025, Catarina Serra4).
Ratificado o negócio, fica ultrapassado o último momento que a lei confere ao declaratário para reação a uma eventual falta de poderes, de acordo com a previsão do art. 268.º, n.º 4 do CC (enquanto o negócio não for ratificado, tem a outra parte a faculdade de o revogar ou rejeitar, salvo se, no momento da conclusão, conhecia a falta de poderes do representante).
Assim sendo, a comunicação tornou-se plenamente eficaz e o declaratário não pode opor-se a essa produção de efeitos. –
Também quanto a este ponto bem andou a 1.ª instância, devendo manter-se o decidido.
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e) O recebimento de rendas após a data de cessação do contrato:
Sustenta a recorrente que esse recebimento configura uma extinção do direito à cessação do contrato.
Também quanto a este argumento, a posição da recorrente não tem sustentação.
Ao contrário do referido quanto ao ponto anterior, a perceção de valor equivalente ao das rendas convencionadas não traduz uma declaração tácita de aceitação da sustentação do contrato, desde logo porque isso equivaleria, perante uma situação de ocupação da fração, a uma disponibilização gratuita do gozo da mesma ao anterior arrendatário sem que se visse razão objetiva para que tal sucedesse.
Pelo contrário, esse recebimento de rendas traduz uma compensação direta e imediata pela privação do gozo da coisa, sendo o valor da renda um mero referencial para esse efeito.
Como se disse em acórdão desta Relação (de 9/1/2024, Luís Pires de Sousa)5, o recebimento de rendas após a cessação do contrato não comporta a leitura de constituir assentimento à renovação, sendo que incumbe ao arrendatário pagar o valor da renda a título de indemnização pelo atraso na restituição do locado (cf. Artigo 1045º do Código Civil).
É o entendimento que se acolhe.
Pelo contrário, o que não seria sustentável seria a ré manter a ocupação da fração, invocando a sua qualidade de arrendatária e, simultaneamente, não pagar qualquer valor por esse gozo.
Também quanto a este ponto não há qualquer censura a fazer ao decidido. –
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f) A improcedência do pedido de diferimento da desocupação:
Pretende a recorrente pôr em causa o decidido quanto a este ponto sem pôr em causa a matéria de factual assente.
Importa considerar que assentou a decisão recorrida no seguinte, que se transcreve:
Nos termos do estabelecido no artigo 864.º do Código de Processo Civil, o diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação baseia-se em «razões sociais imperiosas» e só pode ser concedido desde que se verifique algum dos fundamentos previstos nas duas alíneas do n.º 2, do citado artigo 864.º.
Ou seja, o diferimento da desocupação de locado somente pode conceder-se quando:
a. “tratando-se de resolução por não pagamento de rendas, a falta do mesmo se deve a carência de meios do arrendatário, o que se presume relativamente ao beneficiário de subsídio de desemprego, de valor igual ou inferior à retribuição mínima mensal garantida, ou de rendimento social de inserção” – alínea a) do n.º 2 do artigo 864.º do Código Civil; b. “Que o arrendatário [seja] portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %”. No caso concreto, percorrida a factualidade assente resulta evidente que a Arrendatária não preenche os requisitos para que lhe seja concedido o diferimento da desocupação do arrendado, porquanto nem a causa de cessação do contrato é a falta de pagamento de rendas, nem a arrendatária alegou ser portadora de qualquer grau de incapacidade.
É uma fundamentação que não merece também censura, na medida que não está sequer invocada qualquer situação de deficiência física e não existe uma cessação contratual assente em falta de pagamento de rendas.
Ainda que se considere que as situações previstas nas alíneas do n.º 2 sejam meramente exemplificativas, sempre haveria que afastar qualquer diferimento com base nos critérios gerais previstos neste mesmo preceito, por consideração das exigências da boa-fé; circunstância de o arrendatário não dispor imediatamente de outra habitação; o número de pessoas que habitam com o arrendatário: a sua idade; o estado de saúde e, em geral, a situação económica e social das pessoas.
Na falta de factos que substanciem esta invocação, associando essa omissão à consideração de terem decorrido quase três anos desde a data de cessação do arrendamento, sempre levaria a que se formulasse um juízo, assente em prudente arbítrio, de não admissão de qualquer dilação adicional além dos quase três anos de residência na fração que a ré manteve após cessação do arrendamento.
Quer isto dizer que também este fundamento recursório improcede.
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Assim, em conclusão, improcede in totum a apelação, o que se decide.
A recorrente suportará as custas do processo, sem prejuízo do apoio judiciário que beneficia.
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III. Decisão:
Face ao exposto, nega-se a apelação, mantendo-se a decisão recorrida.
Custas pela recorrente, sem prejuízo do apoio judiciário.
Notifique-se e registe-se. –
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Lisboa, 23-04-2026
João Paulo Vasconcelos Raposo
Paulo Fernandes da Silva
Laurinda Gemas
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1. Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
2. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
3. Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
4. ECLI:PT:STJ:2025:17381.22.8T8PRT.A.P1.S.3A
5. ECLI:PT:TRL:2024:2126.22.0YLPRT.L1.7.AD |
