| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1 – Relatório.
J e mulher M intentaram acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra «S, Ld.ª», alegando que, por contrato promessa celebrado em 6/5/98, a ré prometeu vender aos autores o apartamento tipo T2, que corresponderia à fracção F do edifício que tencionava construir em M.
Mais alegam que foi convencionado o preço de 17 500 000$00 e, ainda, que, aquando da realização da escritura, que ocorreria até 30/5/99, seria constituído usufruto a favor dos autores, ficando a nua propriedade para as duas filhas destes, ambas menores.
Alegam, também, que, em 10/5/99, já tinham entregue à ré, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia global de 14 000 000$00, devendo o restante – 3.500.000$00 – ser pago no acto da escritura.
Alegam, ainda, que, depois de vários adiamentos de datas marcadas para a realização da escritura, com troca de correspondência entre as partes, os autores, após terem recebido da ré uma carta informando-os de mais um adiamento da escritura, que estava marcada para o dia 12/3/03, perderam o interesse na prestação prometida pela ré e, consequentemente, na concretização do negócio, considerando o contrato promessa definitivamente incumprido.
Concluem, assim, que deve declarar-se definitivamente não cumprido, por culpa exclusiva da ré, o contrato promessa em questão, e condenar-se a ré a pagar aos autores a quantia de € 139.663,40, correspondente ao dobro do sinal prestado, bem como, a quantia de € 13.815,02, correspondente às despesas e benfeitorias feitas pelos autores na fracção objecto do contrato.
A ré contestou, concluindo que deverá a acção ser julgada improcedente, por não provada, e a reconvenção procedente, por provada e, em consequência, ser proferida
sentença que:
a) absolva totalmente a Ré do pedido ou, quando assim se não considere, ordene que seja deduzida a qualquer quantia que, eventualmente, a Ré seja condenada a pagar aos Autores, o valor de 15.000,00 € por cada ano decorrido desde a data em que foi entregue aos Autores a fracção dos autos (verão de 2000) até à restituição da mesma, devoluta de pessoas e bens, e que nesta data ascende ao valor de 60.000,00 € (sessenta mil euros).; e
b) Condene os Autores no pedido reconvencional, designadamente: julgando a declaração resolutória do contrato promessa de compra e venda junto com a petição inicial como Doc° l, proferida pelos Autores ilegal e juridicamente infundada e consubstanciando incumprimento definitivo de tal contrato por parte dos Autores; declarando que assiste à Ré o direito a fazer definitivamente suas todas as quantias que recebeu a título de sinal e reforços do mesmo dos Autores, tudo no montante de 69.831,71 €; condene os Autores a entregarem à Ré, devoluta de pessoas e bens, a fracção objecto do contrato promessa de compra e venda junto com a petição inicial como Docº l; e condene os Autores a pagarem à Ré a quantia de 15.000,00 € por cada ano decorrido desde a data em que lhes foi entregue a fracção dos autos (verão de 2000) até à restituição da mesma, devoluta de pessoas e bens, e que nesta data ascende ao valor de 60.000,00 € (sessenta mil euros).
Os autores replicaram, concluindo pela improcedência da excepção invocada e do pedido reconvencional, e, no mais, como na petição.
Seguidamente, foi proferido despacho saneador, tendo-se seleccionado a matéria de facto relevante considerada assente e a que passou a constituir a base instrutória da causa.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi, após decisão de facto, proferida sentença, julgando improcedente a reconvenção e parcialmente procedente a acção, tendo considerado resolvido o contrato promessa em apreço e condenado a ré a pagar aos autores a quantia de € 139.663,40.
Inconformada, a ré interpôs recurso de apelação daquela sentença.
Produzidas as alegações e colhidos os vistos, cumpre decidir.
2 – Fundamentos.
2.1. Na sentença recorrida consideraram-se provados os seguintes factos:
1. A ré é dona de um lote de terreno, designado por Lote 1/87, sito na Rua 9 de gaveto à Rua 1, -alínea a) dos factos assentes.
2. Nesse lote de terreno construiu um edifício de cinco pisos, composto de rés-do-chão, primeiro, segundo, terceiro e quarto andares, identificado como condomínio fechado - alínea B) dos factos assentes.
3. Por contrato promessa de compra e venda celebrado em 6 de Maio de 1998, a ré prometeu vender aos autores, e estes prometeram comprar-lhe, livre de quaisquer ónus ou encargos, o apartamento tipo T2, que corresponderia à fracção "F", sita no quarto andar do referido edifício, , nos termos que constam do documento de fls. 11/14 dos autos -alínea C) dos factos assentes.
4. Em execução do acordado, os autores pagaram à ré, contra recibo, as seguintes quantias:
— Esc. 875.000$00, em 2 de Maio de 1998,
— Esc. 2.625.000$00, em 6 de Maio de 1998
— Esc. 2.625.000$00, em 19 de Agosto de 1998, e
— Esc. 2.625.000$00, em 31 de Outubro de 1998 - alínea d) dos factos assentes.
5. Dados os atrasos verificados na construção do edifício e, consequentemente, na respectiva conclusão, autores e ré acordaram na alteração das datas de pagamento previstas nas alíneas E) e F) da cláusula 4a do contrato para, respectivamente, 15 de Março e 15 de Maio de 1999 - alínea e) dos factos assentes.
6. Em 8 de Março e em 10 de Maio de 1999, os autores pagaram à ré as quantias de Esc. 2.625.000$00 e Esc, 2.625.000$00, tendo recebido desta os respectivos recibos em 10/3/99 e 17/5/99 - alínea F) dos factos assentes.
7. Por carta datada de 21 de Junho de 1999, M, Lda., sociedade imobiliária que comercializou as fracções do prédio em causa, comunicou aos autores que, por atraso verificado na emissão da licença de construção, a obra estaria concluída no final do ano de 1999 – alínea g) dos factos assentes.
8. Por carta datada de 24 de Março de 2000, a ré comunicou aos autores que o apartamento prometido vender se encontraria terminado até ao dia 30 de Junho de 2000 - alínea h) dos factos assentes.
9. Por carta datada de 26 de Janeiro de 2001, a ré comunicou aos autores que a conclusão da obra estava prevista para breve, e que o atraso resultara de "situações burocrático/administrativas nos diferentes processos" - alínea I) dos factos assentes.
10. Em resposta a solicitação dos autores acerca da data prevista para a conclusão da obra e razões do atraso, por carta datada de 21 de Fevereiro de 2001, a ré informou-os nos termos que constam do documento de fls. 32/33 dos autos - alínea j) dos factos assentes.
11. Por carta registada com aviso de recepção, datada de 21 de Outubro de 2002, a ré comunicou aos autores que a prometida escritura pública de compra e venda teria lugar no dia 18 de Novembro de 2002, no Cartório Notarial - alínea l) dos factos assentes.
12. Também por carta registada com aviso de recepção, datada de 13 de Novembro de 2002, a ré comunicou aos autores que, por dificuldades do referido Cartório Notarial na marcação de escrituras, estava desmarcada a escritura agendada para 18 de Novembro, que seria celebrada em data a precisar, no mês de Dezembro de 2002, em Cartório Notarial - alínea m) dos factos assentes.
13. Em 15 de Novembro de 2002, o Cartório Notarial informou o autor marido que não esteve marcada qualquer escritura da ré para a data de 18 de Novembro de 2002 e certificou que foi sondado pela dita sociedade para uma escritura de constituição de propriedade horizontal e vendas de um prédio, não tendo chegado a ser marcada qualquer data para a realização da dita escritura, nem tendo sido apresentados quaisquer documentos, pelo que desconhecia a identificação dos intervenientes - alínea n) dos factos assentes.
14. Por carta registada com aviso de recepção, datada de 24 de Fevereiro de 2003, a ré comunicou aos autores que a prometida escritura pública de compra e venda teria lugar no dia 12 de Março de 2003, pelas 15,30 horas, no Cartório Notarial - alínea O) dos factos assentes.
15. Posteriormente, os autores foram informados, telefonicamente, que a escritura já não se iria realizar - alínea P) dos factos assentes.
16. O autor marido compareceu no indicado Cartório Notarial, no dia designado para a realização da escritura, aí confirmando que não iria ter lugar qualquer escritura em que a ré interviesse, designadamente, a que se reportava à fracção autónoma prometida vender - alínea q) dos factos assentes.
17. Por carta registada com aviso de recepção, em 11/3/2003, e endereçada para a residência dos autores em Évora, a ré informava-os que a escritura marcada para o dia seguinte se realizaria numa "próxima data, a qual informaremos posteriormente" - alínea r) dos factos assentes.
18. Na procura de uma solução amigável para o diferendo, por carta datada de 25 de Março de 2003, os autores propuseram à ré o distrate do contrato promessa celebrado, nos termos que constam do documento de fls. 46/47 dos autos - alínea S) dos factos assentes.
19. A ré respondeu-lhes por carta registada datada de 22 de Abril de 2004, aceitando a proposta formulada pelos autores, com excepção do pagamento da verba de Esc. 105.000$00, relativa a despesas de utilização, nos termos que constam do documento de fls. 48 dos autos - alínea t) dos factos assentes.
20. Em 2 de Abril de 2004, a Câmara Municipal certificou que ao prédio não dispunha de Licença de Utilização, que o pedido de vistoria e concessão daquela licença fora efectuado em 12 de Junho de 2002, e que a vistoria não fora efectuada, nem a licença de utilização emitida, com os fundamentos de facto e de direito constantes da informação anexa à certidão, que constitui parte integrante da mesma, conforme documento de fls. 49/55 dos autos - alínea U) dos factos assentes.
21. Foi a ré quem custeou as despesas com a aquisição do mobiliário e equipamento colocados na fracção, uma vez que a Direcção-Geral do Turismo só autoriza a exploração desse tipo de apartamentos com mobiliário e equipamento uniforme - alínea V) dos factos assentes.
22. Para pagamento dessa despesa, os autores entregaram à ré as quantias de Esc. 900.000$00, em 28/1/2000, de que lhes foi dada quitação em 31/1/2000, e de Esc. 720.000$00, em 30/12/2000, de que lhes foi dada quitação em 21/2/2001 - alínea X) dos factos assentes.
23. Em 18 de Agosto de 2001, os autores adquiriram um conjunto de toldos que aplicaram no exterior do apartamento, pelo preço de Esc. 420.000$00 - alínea Z) dos factos assentes.
24. A fracção prometida vender foi entregue pela ré aos autores no verão do ano 2000, data desde a qual a têm vindo a utilizar - alínea AA) dos factos assentes.
25. A autora mulher também compareceu no indicado Cartório Notarial no dia e hora designados para a realização da escritura - resposta ao artigo 1.º da base instrutória.
26. A carta a que se alude em 17 [alínea R)] não foi recebida pelos autores, em tempo útil, por forma a evitar a sua deslocação -resposta ao artigo 2° da base instrutória».
27. A ré não cumpriu o acordo a que se alude em 19 [alínea T)] - resposta ao artigo 3° da base instrutória.
28. Em 28 de Agosto de 2000 os autores compraram e instalaram no apartamento um aparelho de ar condicionado, que lhes custou 590.001$00 - resposta ao artigo 4° da base instrutória.
2.2. A recorrente remata as suas alegações com as seguintes conclusões:
I- Além dos pedidos reconvencionais deduzidos, a R. apresentou defesa por excepção, alegando que, caso o contrato dos autos fosse considerado resolvido, a R. era credora dos AA..
II- Ao considerar que aos Autores assistia o direito de resolver o contrato promessa dos autos sempre teria a douta sentença que conhecer da excepção invocada e haveria que ser descontado ao valor que a Ré foi condenada a pagar aos Autores o valor locativo do apartamento, ao menos a título de enriquecimento sem causa.
III- A douta sentença omitiu qualquer pronuncia sobre esta matéria.
IV- Assim, existe nulidade da sentença nos termos do disposto na alínea d) do n° l do artigo 668° e n°2 do 660º do CPC.
V- Em parte alguma do seu petitório os AA. alegam qual a razão ou razões pelas quais perderam o interesse na aquisição pelas suas filhas do apartamento dos autos.
VI- Por não ter sido alegada a razão do desinteresse estava vedada à douta sentença, nos termos do disposto no artigo do n° l do artigo 661° do CPC, pronunciar-se sobre o mesmo e assim como substituir-se às partes na sua indicação.
VII- O facto da douta sentença ter decidido quanto a este assunto constitui, também uma nulidade da sentença nos termos do disposto na alínea d) do n° l do artigo 668º e nº l do 661° do CPC.
VIII- Nos termos do contrato prometido, os AA. apenas adquiririam o usufruto do andar.
IX- O andar dos autos foi entregue aos AA. no Verão do ano 2000, que o mobilaram e adaptaram.
X- Na perspectiva do interesse directo dos AA., o contrato promessa foi integralmente cumprido.
XI- As filhas dos AA. não são parte nos autos nem manifestaram qualquer interesse nos mesmos.
XII- Ficou demonstrado que a R. sempre respondeu às comunicações dos mesmos e prestou, com verdade, todos os esclarecimentos quanto ao andamento do processo de licenciamento.
XIII- A perda do interesse na prestação, a apreciar objectivamente segundo um juízo de razoabilidade e sensatez, não se basta com uma simples mudança de intenção do credor, mesmo que essa mutação derive da demora no cumprimento da obrigação.
XIV- Assim, e não tendo sido invocado qualquer facto que fundamente a alegada perda de interesse — que, refira-se, nunca existiria, ainda mais por os Autores desde o Verão de 2000 se manterem na posse da fracção dos autos — nunca poderia a douta sentença ter decidido no sentido que a mesma se verificava.
XV- Além de não terem os AA. convertido a mora em incumprimento definitivo, não houve demonstração ou sequer alegação da perda de interesse pelo que não houve incumprimento da R..
XVI- Resulta assim que a rescisão do contrato promessa de compra e venda dos autos efectuada pelos Autores carece de fundamento, o que equivale a incumprimento definitivo dos mesmos do referido contrato.
XVII- Assim, e tendo os Autores destruído irremediavelmente a relação contratual sem a imprescindível sustentação legal, tal configura um evidente incumprimento do contrato-promessa de compra e venda, com as consequências estabelecidas no art° 442° n° 2 do Código Civil, ou seja, podendo a Ré fazer seus a totalidade dos valores que já recebeu dos Autores a titulo de sinal e reforços do mesmo.
XVIII- Face ao incumprimento dos Autores, tem a Ré o direito a fazer definitivamente suas todas as quantias que recebeu a título de sinal e reforços do mesmo, nos termos do n° 2 do art° 442° do Código Civil, tudo no montante de 69.831,71 €.
XIX- Tem ainda a Ré o direito a que os Autores lhe entreguem de imediato, devoluta de pessoas e bens, a fracção objecto do contrato promessa de compra e venda.
XX- Desde no Verão do ano 2000 que os Autores têm vindo a utilizar a fracção em causa da forma como bem têm entendido, retirando da mesma todas as suas potencialidades em termos de uso e fruição, designadamente utilizando-a frequentemente para férias.
XXI- Tal rendimento foi obtido à custa do empobrecimento da Ré. em igual valor, visto que, não obstante ser proprietária, tendo os Autores a posse exclusiva da fracção, ficou a Ré impedida de retirar qualquer rendimento da mesma.
XXII- Esse valor, embora não apurado na sentença, poderia ser determinado em liquidação da mesma, uma vez que apesar de não apurado o montante alegado pela R.. sempre algum valor locativo teria a utilização da fracção.
XXIII- A douta sentença recorrida violou o disposto nos artigos: alínea d) do n° l do artigo 668°, n° 2 do 660° e n°l do 661° do CPC e 442° e 808° do CC.
Nestes termos e nos mais de direito, deverá o presente recurso ser julgado procedente e a douta sentença revogada e substituída por outra que:
a) Absolva a Ré do pedido ou, quando assim se não considere, ordene que seja deduzida à quantia que a Ré foi condenada a pagar aos Autores, o valor que, a liquidar em execução de sentença, seja devido a R. pela ocupação da fracção: e
b) Condene os Autores no pedido reconvencional, designadamente: julgando a declaração resolutória do contrato promessa de compra e venda junto com a petição inicial como Doc0 l, proferida pelos Autores ilegal e juridicamente infundada e consubstanciando incumprimento definitivo de tal contrato por parte dos Autores; declarando que assiste à Ré o direito a fazer definitivamente suas todas as quantias que recebeu a titulo de sinal c reforços do mesmo dos Autores, tudo no montante de 69.831,71 €; condene os Autores a entregarem à Ré, devoluta de pessoas e bens, a fracção objecto do contrato promessa de compra e venda junto com a petição inicial como Doc0 l; e condene os Autores a pagarem à Ré a quantia a liquidar em execução de sentença, devida à R. pela ocupação da fracção.
2.3. São as seguintes as questões que importa apreciar no presente recurso:
1ª – saber se a sentença recorrida é nula, nos termos do art.668º, nº1, al.d), do C.P.C.;
2ª – saber se a resolução do contrato promessa operada pelos autores carece de fundamento e se tal equivale a incumprimento definitivo por parte daqueles, a justificar que a ré faça seu o sinal entregue;
3ª – saber se os autores devem ser condenados a entregar à ré a fracção em causa e a pagar-lhe uma quantia, a liquidar em execução de sentença, relativa à ocupação de tal fracção.
2.3.1. Segundo a recorrente, a sentença recorrida omitiu pronúncia sobre a matéria alegada a título de excepção, pois que, ao considerar que aos autores assistia o direito de resolver o contrato promessa, teria que descontar ao valor que a ré foi condenada a pagar aos autores o valor locativo do apartamento.
Dir-se-á, no entanto, que a recorrente também havia entrado em consideração com esse valor locativo quando deduziu o pedido reconvencional, já que, nesta sede, pedia que os autores fossem condenados a pagar à ré a quantia de € 15.000,00, por cada ano decorrido desde a data em que lhes foi entregue a fracção até à restituição da mesma.
Ora, a sentença recorrida julgou improcedente a reconvenção, por se ter entendido que a reconvinte não logrou fazer prova dos factos que sustentariam a procedência dos pedidos reconvencionais e que, resultando da matéria de facto dada como provada, que foi a ré a única responsável pela resolução do contrato promessa, falece um dos pressupostos essenciais para a procedência daqueles pedidos.
Por conseguinte, a questão em causa, suscitada pela ré em sede de excepção e de reconvenção, foi resolvida na sentença recorrida. Logo, não ocorre a invocada omissão de pronúncia, prevista na 1ª parte, da al.d), do nº1, do art.668º, do C.P.C..
Considera, ainda, a recorrente que, por não ter sido alegada a razão do desinteresse dos recorridos, estava vedada à sentença recorrida pronunciar-se sobre o mesmo.
Mas também não tem razão, nesta parte. Na verdade, uma coisa é o erro de julgamento, por a sentença, eventualmente, ter decidido em determinado sentido sem o indispensável substracto factual, e outra a nulidade de se conhecer de questão de que o tribunal não podia tomar conhecimento.
Assim, é vidente que, no caso, o tribunal podia e devia conhecer da questão da perda do interesse dos autores, suscitada por estes. Quanto à questão de saber se as razões invocadas nesse sentido eram ou não suficientes para se proferir a decisão em causa, pode servir de fundamento de recurso em que se peça a revogação da sentença, mas não justifica a arguição da nulidade prevista na 2ª parte, do al.d), do nº1, do art.668º, do C.P.C..
Haverá, deste modo, que concluir que a sentença recorrida não é nula, nos termos do citado artigo.
2.3.2. Na sentença recorrida considerou-se que, ainda que se entendesse não ter havido a fixação de um prazo para a convolação da mora em incumprimento definitivo, é inequívoco que, ao menos pela via da perda do interesse dos autores, se teria que considerar definitivamente incumprido o contrato pela ré, já que, não procedeu, como lhe competia, à remoção de todos os obstáculos legais e burocráticos com vista à emissão de licença de utilização e subsequente celebração da escritura definitiva, para o que dispôs de um prazo de cerca de 4 anos.
Mais se considerou que, assim, assiste aos autores a faculdade de resolver o contrato promessa em questão, manifestação de vontade que comunicaram à ré, através da carta que lhe dirigiram em 25/3/03, sendo-lhe igualmente legítimo, face ao disposto na 2ª parte, do nº2, do art.442º, do C.Civil, exigir da ré a restituição, em dobro, da quantia entregue a título de sinal.
Daí que, a final, naquela sentença, se tenha considerado resolvido o contrato promessa e condenado a ré a pagar aos autores a quantia de € 139,663,40.
Entende a recorrente que a perda do interesse na prestação deve ser apreciada objectivamente, segundo um juízo de razoabilidade e sensatez, não se bastando com uma simples mudança de intenção do credor, mesmo que essa mutação derive da demora no cumprimento da obrigação, pelo que, não tendo sido invocado qualquer facto que fundamente a alegada perda de interesse, nunca poderia a sentença ter decidido no sentido que a mesma se verificava.
Vejamos.
Dúvidas não restam que, da matéria de facto apurada, resulta que estamos perante um contrato promessa de compra e venda, em que a ré figura como promitente vendedora e os autores como promitentes compradores, tendo estes entregue àquela a quantia global de 14 000 000$00 a título de sinal (cfr. os arts.410º, nº1 e 441º, do C.Civil).
No caso de não cumprimento imputável a qualquer dos contratantes, os efeitos do sinal são os regulados no art.442º, nº2, do C.Civil, nos termos do qual: «Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago».
No caso de existir tradição da coisa, o credor pode, pois, pedir o dobro do sinal, em vez do valor da coisa. Mas se escolher o primeiro, o tribunal não pode condenar no pagamento do segundo, atento o disposto no art.661º, nº1, do C.P.C..
Tem sido entendimento da doutrina e da jurisprudência que a aplicação das sanções previstas no citado art.442º pressupõe o incumprimento definitivo e não a simples mora. Conforme refere Calvão da Silva, in Sinal e Contrato Promessa, 12ª ed., pág.122, a simples mora não dá origem à resolução do contrato, requerendo-se um inadimplemento suficientemente grave ou significativo que justifique o desaparecimento do interesse do credor na manutenção do contrato, directamente ou pela conversão da mora em incumprimento definitivo, nos termos do disposto no art.808º, do C.Civil (cfr. a doutrina e a jurisprudência aí citadas).
Assim, resulta deste último artigo que o credor não pode, em princípio, resolver o negócio em consequência da mora do devedor, mas pode acontecer que, por esse motivo, o credor venha a perder o seu interesse pela prestação. Perda de interesse esta que deve ser apreciada objectivamente, por força do disposto no nº2, do citado artigo, pretendendo-se, pois, evitar que o devedor fique sujeito aos caprichos do credor ou à perda infundada do interesse na prestação.
Independentemente da perda do interesse do credor, a lei permite que este, no caso de mora, fixe ao devedor um prazo razoável para cumprir, sob pena, igualmente, de se considerar impossível o cumprimento. É a chamada «interpelação admonitória», com fixação de prazo peremptório para o cumprimento, que, como refere Baptista Machado, in Pressupostos da resolução por incumprimento, pág.42, está longe de constituir uma violência para o devedor, que apenas de si próprio se poderá queixar, por não ter cumprido, nem quando inicialmente devia fazê-lo, nem dentro do prazo que para o efeito posteriormente lhe foi fixado (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil, Anotado, vol.II, 2ª ed., pág.61). Trata-se de um prazo especial, estipulado ad hoc, que tanto vale para as obrigações puras, como para aquelas a que foi imposto um prazo.
Na sentença recorrida considerou-se que ocorreu incumprimento definitivo por parte da ré, em consequência da perda do interesse dos autores. É certo que a matéria de facto é abundante no sentido de revelar o incumprimento da ré. Note-se que no contrato promessa estava prevista a realização da escritura pública de compra e venda até ao dia 30/5/99 e em 10/3/03, quase 4 anos depois e após vários adiamentos, ainda a ré escrevia aos autores dizendo que os informaria da data posteriormente (cfr. as als.C e G a R da matéria de facto assente). Comportamento este manifestamente susceptível de provocar um desinteresse dos promitentes compradores, mas um desinteresse subjectivamente fundado. Todavia, como já vimos, a lei exige um desinteresse objectivamente fundado, e, neste ponto, entendemos que a matéria de facto apurada não é suficientemente reveladora desse desinteresse. Refira-se que, inclusivamente, a fracção prometida vender foi entregue pela ré aos autores no Verão de 2000 e que estes a têm vindo a utilizar (cfr. a al.AA da matéria de facto assente).
Consideramos, porém, que, no caso, a conversão da mora em incumprimento definitivo se operou por via de interpelação admonitória. Na verdade, consta do elenco dos factos considerados assentes que os autores enviaram à ré a carta datada de 25/3/03, constante de fls.46 e 47 (cfr. a al.S). Tal carta foi subscrita pelo mandatário do autor e nela se refere, a dada altura:
«Atentos todos os transtornos e inquietações que o meu Constituinte e a respectiva família tiveram já com esta desagradável situação, gostaria o meu Cliente de evitar o recurso à via judicial.
Assim, caso V, Ex.ªs não consigam realizar a escritura até final do próximo mês de Abril o meu Cliente predispõe-se distratar o contrato celebrado com V. Ex.ªs, abdicando, assim, do direito ao apartamento e, também, de metade da indemnização que a Lei lhe confere.
( … )
Caso esta proposta não venha a merecer o acolhimento de V. Ex.ªs, ver-me-ei forçado a recorrer a Juízo para pôr termo a esta situação e reclamar a totalidade daquilo a que o meu Constituinte se julga com direito.
Fico, por isso, na expectativa das notícias de V. Ex.ªs dentro do prazo acima referido que se esgotará em 30/4/03».
Foi, assim, fixado um prazo peremptório para o cumprimento, que terminava no dia 30/4/03. E se, findo esse prazo, a escritura não estivesse realizada, das duas uma: ou o contrato era distratado nos termos aí propostos ou os promitentes compradores recorreriam a tribunal para pôr termo à situação e reclamarem a totalidade daquilo a que se julgam com direito. O que vale por dizer que os promitentes compradores se declararam desvinculados do contrato se a promitente vendedora não se aprontasse a outorgar na escritura de venda até ao dia 30/4/03.
Note-se que a ré acusou a recepção da carta de 25/3/03 e respondeu ao autor por carta de 22/4/03, onde comunica aceitar a proposta feita pelos valores aí mencionados, embora refira retirar a verba de 105 000$00, por respeitar a despesas de utilização (cfr. a al.T dos factos assentes). Isto é, a própria ré acaba por concordar com a não celebração do contrato prometido, mediante o referido acordo, no entanto, como resulta da resposta ao ponto 3º da base instrutória, não cumpriu tal acordo. Acresce que, a ré também não providenciou pela realização da escritura dentro do prazo que lhe foi fixado pelos autores. O que significa que haverá que considerar não cumprida definitivamente a obrigação da ré, apesar de objectivamente continuar a ter interesse.
E não se diga que, nos termos da parte final da cláusula 5ª do contrato promessa, a escritura de compra e venda só seria realizada até ao dia 30/5/99, caso não existissem impedimentos burocráticos, tais como licenças, vistorias, registos e propriedade horizontal. Certamente não estaria a ré, nessa altura, a perspectivar a possibilidade de, em 2003, ainda existirem aqueles impedimentos. Por outro lado, em 2/4/04, a Câmara Municipal certificava que, nessa data, ainda a vistoria não tinha sido realizada, nem a licença de utilização emitida, com os fundamentos de facto e de direito constantes da informação jurídica anexa (cfr. a al.U da matéria de facto assente). Informação essa que imputa à ora ré-recorrente a falta de cumprimento de várias obrigações e que propõe a sua notificação para apresentar um pedido de licenciamento novo, a fim de poder legalizar a construção (cfr. fls.50 a 55). Ou seja, 5 anos depois do contrato promessa ainda o prédio não estava legalizado, nem existia licença de utilização, pelo que, apesar do decurso desse longo prazo, a ré ainda não estava em condições de celebrar a escritura de compra e venda.
Ora, segundo Antunes Varela, in Das Obrigações Em Geral, pág.769, a principal razão pela qual o citado art.808º, nº1, inclui ainda na rubrica de não cumprimento definitivo os casos em que a prestação, apesar de objectivamente continuar a ter interesse, não seja realizada dentro do prazo que, razoavelmente, for fixado pelo credor, reside, precisamente, no facto de não se considerar justo manter qualquer das partes indefinidamente vinculada à sua contraprestação, com o fundamento de que a prestação prometida pela outra continua a ter interesse para ela.
Assim, considerando-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação, têm os autores o direito potestativo de resolução e, deste modo, podiam peticionar a devolução do sinal em dobro, ao abrigo do disposto no art.442º, nº2, do C.Civil.
Haverá, deste modo, que concluir que a resolução do contrato promessa operada pelos autores não carece de fundamento, pelo que, não há sequer que colocar a questão do incumprimento definitivo por parte dos autores e da consequente faculdade de a ré fazer suas as quantias que recebeu a título de sinal.
2.3.3. Pretende a recorrente que os recorridos sejam condenados a entregar-lhe a fracção em causa e a pagar-lhe uma quantia, a liquidar em execução de sentença, relativa à ocupação de tal fracção.
Contudo, por força do disposto no art.755º, nº1, al.f), do C.Civil, o beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, goza do direito de retenção sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do art.442º. Isto é, o crédito dos autores (dobro do sinal), derivado do incumprimento definitivo da ré, está garantido pelo direito de retenção da fracção em causa. Assim, os autores, beneficiários da promessa e titulares do direito de retenção, podem usar das acções destinadas à defesa da posse contra qualquer acto de esbulho, ainda que seja contra o próprio dono (cfr. o art.670º, al.a), do C.Civil, aplicável ex vi do art.759º, nº3, do mesmo Código). E também têm a faculdade de executar a coisa retida e de ser pagos com preferência sobre os demais credores do devedor (cfr. os arts.666º, 675º e 759º, do citado Código).
Deste modo, não tem qualquer sentido a pretensão da recorrente, face à conclusão de que incorreu em incumprimento definitivo e dadas as consequências daí advenientes, atrás referidas.
Haverá, assim que concluir que não têm os autores que ser condenados a entregar à ré a fracção em causa e a pagar-lhe qualquer quantia relativa à ocupação de tal fracção.
Improcedem, pois, as conclusões da alegação da recorrente.
3 – Decisão.
Pelo exposto, nega-se provimento ao recurso, confirmando-se a sentença apelada, embora por razões não inteiramente coincidentes com as aí invocadas.
Custas pela apelante.
Lisboa, 15 de Junho de 2010
Roque Nogueira
Abrantes Geraldes
Tomé Gomes |
