| Decisão Texto Integral: | Acordam nesta Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
RELATÓRIO.
A, intentou contra B., acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, pedindo que seja declarado nulo o contrato promessa de compra e venda celebrado entre A. e R., e esta condenada a pagar ao A. a quantia de € 29.927,88, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação e até integral pagamento.
A fundamentar o peticionado, alegou, em síntese, que:
No dia 18.12.2001, o A. e a R. assinaram um contrato denominado promessa de compra e venda, nos termos do qual, o A. se comprometeu a comprar à R., que se comprometeu a vender-lhe, a fracção autónoma correspondente ao r/c direito do lote .. do prédio sito no C…, tendo o A. entregue a quantia de 6.000.000$00 (€ 29.927,88), a título de sinal, ficando convencionado que a escritura se realizaria dentro de 30 meses.
Até à data da propositura da acção, a escritura ainda não se realizou, não tendo a R. designado dia para tal, como lhe incumbia.
O A. enviou carta à R. dando-lhe conta da perda de interesse em contratar, uma vez que apenas pretendia adquirir a fracção para a vender posteriormente, tendo a pessoa interessada em comprar-lha informado que apenas pretendia concretizar a aquisição até ao fim do ano de 2003.
Acresce que a R. não está em condições de proceder à venda, uma vez que a fracção não está sequer construída.
As assinaturas apostas no contrato não foram reconhecidas, nem o contrato contem certificação pelo notário da existência da licença de utilização ou de construção respectiva, o que se deve a culpa exclusiva da R.
O A. não tem mais interesse na celebração do contrato prometido, até porque a R. exige juros de mora ao A., alegando atraso no pagamento da 2ª prestação.
Regularmente citada, a R. contestou, por excepção, invocando abuso de direito pelo A. e estar ultrapassado o prazo para o A. invocar eventual nulidade do contrato em causa, e por impugnação, propugnando pela improcedência da acção, e deduziu reconvenção, alegando, em síntese, que:
- o A. não cumpriu com a obrigação assumida no contrato promessa de fazer um reforço do sinal até 12.12.02;
- decorrido prazo razoável, a R. interpelou-o para fazer tal pagamento, dentro de 15 dias, acrescido de juros de mora, nos termos contratuais, sob pena de, não o fazendo, a R. resolver o contrato por perda de interesse em contratar;
- Até à data, o A. não fez tal pagamento, pelo que a R. perdeu definitivamente o interesse em contratar, tendo a R. contratado pelo valor constante do contrato apenas como forma de obter o financiamento para a obra;
- Face ao incumprimento do A., a R. teve de recorrer a crédito bancário, tendo compradores interessados na compra da fracção pelo preço de € 200.000,00;
Termina pedindo que se decrete a resolução do contrato promessa de compra e venda objecto dos autos, por incumprimento definitivo do A., declarando-se o direito da R. a fazer sua a quantia entregue pelo A. a título de sinal, valor a que acrescerão juros de mora desde a presente data e até trânsito em julgado da acção.
O A. replicou, propugnando pela improcedência das excepções invocadas, bem como do pedido reconvencional.
Procedeu-se a audiência preliminar, na qual foi proferido despacho saneador, e elaboradas matéria de facto assente e base instrutória, tendo esta sido objecto de reclamação, que não foi atendida.
Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento, com observância do formalismo legal, vindo, oportunamente, a ser proferida sentença que julgou a acção improcedente, absolvendo a R. do pedido formulado pelo A., e a acção reconvencional parcialmente procedente, declarando: a) resolvido o contrato promessa celebrado entre o A. e a R., por incumprimento daquele; b) o direito da R. a fazer sua a quantia de € 29.927,88, absolvendo o A. do restante peticionado.
Inconformado com a decisão, dela interpôs recurso o A., formulando, no final das respectivas alegações, as seguintes conclusões:
a) Os presentes autos reportam-se à celebração de um contrato promessa de compra e venda, celebrado entre A. (aqui Apelante) e a R. (ora Apelada) referente a um imóvel;
b) A. peticionou que o referido contrato promessa viesse a ser declarado nulo pelo Tribunal;
c) Pugnando ainda, pela condenação da R. a pagar ao A. a quantia de €29.927,88, acrescida dos respectivos juros de mora;
d) A douta sentença, julgou a acção totalmente improcedente, e a reconvenção parcialmente procedente, e, consequentemente decidiu:
a) absolver a R. “(aqui Apelada) do pedido contra si formulado pelo A. (ora Apelante);
b) declarar resolvido o contrato promessa celebrado entre A. e R., relativo a uma fracção autónoma, correspondente a um rés do chão direito, de um prédio sito no concelho de L…;
c) declarar o direito da R. a fazer sua a quantia de €29.927,88, entregue pelo A. a título de sinal;
d) absolver o A. do mais que era pedido;
e) Assim, a douta sentença considerou que:
- Entre o A. (Apelante) e a R. (Apelada) foi celebrado um contrato promessa de compra e venda, referente a um imóvel, em 18/12/2001;
- No âmbito deste contrato o A. entregou à R., e esta recebeu, a quantia de 6.000.000$00 a título de sinal e princípio de pagamento;
- Nos termos deste contrato, ficou estabelecido que a respectiva escritura de compra e venda, deveria ser realizada dentro de 30 meses.
f) Sucede que, conforme resulta provado e assente, cerca de meio ano, para além da data limite para a celebração da respectiva escritura de compra e venda, precisamente em 24/11/2004, é que a R. enviou ao A. uma carta a justificar que não marcara a escritura de compra e venda, por este não ter pago o reforço de sinal;
g) Ou seja, nunca a R. interpelou o A. para proceder ao pagamento a título de reforço de sinal, apenas o fez cerca de meio ano depois do termo do prazo estabelecido para a celebração da escritura de compra e venda;
h) Conforme consta da matéria assente: “… 11. à data da propositura da presente acção a R. não estava em condições do proceder à venda da fracção autónoma, objecto do acordo referido em 1., uma vez que a mesma não se encontrava concluída; …” (Vd. sentença) – (negrito nosso);
i) Relembra-se que a petição inicial deu entrada em Juízo em 06/05/2005!...;
j) Ou seja, cerca de um ano para além do prazo estipulado para a celebração da escritura pública, a fracção ainda não estava concluída;
k) Estes são factos assentes, e por isso intocáveis, e insusceptíveis de qualquer impugnação;
l) Conforme resulta de forma evidente, o A. quando celebrou com a R. o contrato de promessa a obra não se encontrava concluída aliás, nada ali, rigorosamente, existia, nem sequer se encontrava construído ou, implantado o que quer que fosse;
m) Efectivamente, era difícil a R. iniciar uma obra quando o respectivo alvará só foi emitido em 23 de Dezembro de 2002 (mais de 1 ano após a celebração do contrato promessa) conforme Ponto 25 da douta sentença na parte da matéria assente;
n) Então, segundo a R., e a douta sentença, entendem – quanto a nós mal – salvo, claro está, o devido respeito – o A. deveria ter procedido ao reforço do sinal (mais seis mil contos = €29.927,88) numa obra que nem sequer se encontrava licenciada;
o) Pergunta-se: Alguém, na plenitude das suas faculdades, vai fazer um reforço de sinal numa obra que passado mais de um ano do pagamento de €29.927,88 a título de sinal, nada havia sido construído, e nem sequer existia licença para a obra?Quanto a nós a resposta é óbvia: NÃO!;
p) É obvio que a R. nunca teve a coragem de pedir o que quer que fosse ao A., na medida em que, por razões que se desconhecem, e que aqui não interessam, o entendimento a que diz respeito a fracção autónoma subjúdice, correu mal;
q) De facto, a obra parou, e quer a R. convencer, pelo menos convenceu, o Meritíssimo Tribunal “ a quo” que a culpa pelo atraso na conclusão (se é que se pode chamar conclusão, antes devia dizer-se início da obra) foi por culpa do A.!!!...;
r) NÃO! Na data em que o A. deveria ter pago o reforço do sinal – 12/12/2002, as obras nem sequer tinham dado início – não existia sequer alvará de obras, o mesmo só foi concedido em 23/12/2002 (Vd. Ponto 25 da sentença);
s) Salvo melhor entendimento, é perfeitamente legítimo, e compreensível que o A. não tenha procedido ao pagamento do reforço do sinal;
t) Parece que, afinal quem incumpriu o contrato, e teve um comportamento censurável, não foi o A. foi a R.;
u) E, ao ser confrontado com esta carta da R. (datada de 24/11/2004), o A. apercebeu-se de imediato que estava com um grave problema;
v) Ou seja, a pessoa em quem ele confiava e mantinha relações de amizade e profissionais – o C– já não pertencia à R., e esta vinha agora conceder-lhe um prazo de 15 dias para pagamento do reforço do sinal acrescido de juros e ainda acusando o A. que era responsável pelo seu estrangulamento financeiro;
w) Desmistificando a tese da R., importa esclarecer que, o empreendimento onde se encontra a fracção em causa tinha um projecto de 4 (quatro) prédios a que correspondiam 25 (vinte cinco) apartamentos e 7 (sete) moradias;
x) Será que a R. acreditava que conseguiria convencer alguém que o seu alegado estrangulamento financeiro, grave, e consequente atraso na conclusão das obras, conforme ela refere expressamente na carta enviada ao A., foi por causa de escudos 6.000,000$00???!!!;
y) Tal situação até se poderia aceitar mas, só se se tratasse da construção de um imóvel, ou vá lá, de um prédio com 4 ou 6 andares;
z) Agora, francamente, a R. vir alegar que por causa do A. não ter pago o reforço do sinal no montante de escudos 6.000.000$00 lhe provocou estrangulamento grave e atraso na conclusão das obras!!!...;
aa) A verdade é que, a douta sentença entendeu que efectivamente a conduta do A. causou estrangulamento financeiro grave à R., e daí ter julgado procedente o seu pedido reconvencional;
bb) Com efeito, no Ponto 24 da douta sentença o Tribunal “a quo” considerou que a R. precisava da quantia de €29.927,88 para fazer face às despesas da obra;
cc) Enfim, com todo o respeito, que é o maior possível, não se consegue entender como é que a quantia de €29.927,88, num universo de uma obra de 4 prédios, com 25 apartamentos, e 7 moradias, causa estrangulamento financeiro grave, e consequente atraso na conclusão das obras;
dd) Efectivamente, para que se pudesse aceitar como provado o Ponto 24 da douta sentença da parte da fundamentação de facto, deveria ter sido junto um estudo a nível de auditoria que reflectisse que a falta de pagamento do reforço do sinal por parte do A., provocou estrangulamento financeiro grave à R.;
ee) Mas, a R. limitou-se a alegar nesta parte, sem sequer ter junto qualquer documento;
ff) Francamente, o A. acredita, que a R. nunca acreditou, que o seu pedido reconvencional viesse a ser julgado procedente;
gg) Realmente, dar como provado que a R. sofreu um estrangulamento financeiro sem qualquer suporte documental (prova esta que, quanto a nós, é a única e admissível e que poderia sustentar, minimamente, o aludido estrangulamento) nunca passou pela cabeça do A., e acreditamos que, também da R.;
hh) Atenta toda esta factualidade – dada como provada – nunca a R. poderia ser absolvida do pedido, e consequentemente, face à total ausência de prova no que concerne ao alegado estrangulamento financeiro, nunca deveria ter sido declarado o direito da R., a fazer sua a quantia de €29.927,88 entregue pelo A. A título de sinal;
ii) Resumindo, face à matéria de facto supra indicada, nunca a R. deveria ter sido absolvida do pedido, e consequentemente, nunca poderia o pedido reconvencional ser julgado, ainda que parcialmente, procedente;
Da fundamentação de direito:
- “ … 1 ª questão: Da nulidade do Contrato de promessa por falta de preenchimento de requisitos de forma:
jj) Não obstante, o contrato promessa não conter as respectivas assinaturas reconhecidas presencialmente perante notário, a douta sentença julgou (quanto a nós mais uma vez mal) improcedente a arguida nulidade do contrato promessa invocada pelo A.;
kk) Para tanto, sustentou tal decisão nas relações de amizade entre o A. e o C (gerente da R. na altura da celebração do contrato promessa) e que houve abuso de direito, porque ao celebrar o contrato promessa de compra e venda pretendia adquirir a referida fracção, para posteriormente a revender ao senhor C;
ll) Será que, quer a relação de amizade quer, a intenção de revenda da fracção são condutas que mereçam sanção ou, até censura? Quanto a nós parece que não;
mm) O problema surgiu sim, quando o Cse desvinculou da R., e esta tenta fazer o aproveitamento da situação, apanhando o A. numa situação inesperada em que lhe pedia um reforço de sinal, de uma obra que não estava construída, reforço esse no montante de €29.927,88, a pagar no prazo de 15 dias acrescido dos juros de mora;
nn) O A. vendo-se desapoiado, pois o C já não era gerente da R., constatando que a obra não estava construída, e pedirem-lhe cerca de €30.000,00 no prazo de 15 dias, mais juros, neste cenário o A. só tinha uma coisa a fazer aliás, precisamente, aquilo que fez, tentar recuperar o dinheiro pago a título de sinal, prescindido de todo o tempo dispendido juros e tudo o mais;
oo) Definitivamente, isto não é abuso de direito;
pp) Atento o exposto, houve uma clara violação ao artigo 410º n.º 3 do Código Civil;
qq) Com efeito, caso a douta sentença observasse o ali disposto, nunca poderia julgar improcedente a nulidade do contrato;
rr) Analisemos agora, uma outra nulidade invocada pelo A., e também por violação do n.º 3 do artigo 410º do C.C.;
ss) utilizando as palavras da douta sentença – uma vez que “… o prédio não se encontrava construído, necessária não era, obviamente, a licença de utilização …” (Vd. douta sentença);
tt) E ENTÃO, QUANTO À LICENÇA DE CONSTRUÇÃO?;
uu) É que, como refere, e bem, a douta sentença, e conforme, expressamente, manda o artigo 410º do Código Civil (“C.C.”) exige-se a existência da licença de construção em prédio em construção ou a construir;
vv) Resumindo, o prédio não se encontrava construído à data da celebração do contrato promessa, como também, não existia licença de construção. Mais, tal licença de construção só foi concedida um ano depois da celebração do contrato promessa. Logo, dêem-se as voltas que se quiserem dar, não há volta a dar;
ww) Aliás, tanto assim é que, a douta sentença apenas dedicou nove linhas a esta parte, certamente porque o Meritíssimo Julgador “ a quo” não terá reparado que à data da celebração do contrato, o prédio não estava construído, e não tinha licença de construção – conforme consta expressamente da matéria de facto assente;
xx) Acredita o A. que, por mero lapso, o que é perfeitamente natural, não foi considerado o disposto no artigo 410º do código civil, antes pelo contrario, houve uma clara violação àquele norma jurídica consagrada no n.º 3 daquele dispositivo legal;
yy) Atento tudo o exposto, deverá ser dado provimento ao recurso, revogando-se assim a douta decisão recorrida, por clara violação ao artigo 410º n.º 3 do Código Civil, devendo por isso, ser o contrato declarado nulo; a R. ser condenada a devolver a quantia de €29.927,88, que havia sido entregue pelo A. a título de sinal; e ainda ser julgado improcedente o pedido reconvencional deduzido pela R..
A R. contra-alegou, propugnando pela manutenção da decisão recorrida.
QUESTÕES A DECIDIR.
Sendo o objecto do recurso balizado pelas conclusões do recorrente ( art. 684º, n.º 3 e 690º, n.º 1 do CPC ) as questões a decidir são as seguintes:
- Se, face à matéria de facto provada, o tribunal nunca poderia ter declarado a resolução do contrato; Reapreciação da decisão sobre a matéria de facto;
- Se o contrato promessa celebrado entre A. e R. é nulo, por falta dos requisitos exigidos no nº 3 do art. 410º do CC.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO.
O tribunal recorrido considerou provados os seguintes factos:
1. Entre R. e A. foi celebrado um acordo escrito designado por contrato promessa de compra e venda, constante de fls.15 a 18, datado de 18/12/2001 (al. A);
2. No âmbito do acordo referido em 1., o A. prometeu adquirir e a Ré prometeu vender uma fracção autónoma correspondente ao rés do chão direito do lote 10, do prédio urbano sito no C.. descrita na CRP do Registo Predial de Lagoa, sob o nº…, e inscrita na respectiva matriz predial urbana sob o art. … (“Fracção”) a que corresponde o alvará de loteamento nº… (al. B);
3. No âmbito do referido acordo, o A. entregou ao R. e este recebeu a quantia de esc.6.000.000$00 (seis milhões de escudos) hoje o valor de €29.927,88 (vinte e nove mil, novecentos e vinte e sete euros e oitenta e oito cêntimos) que as partes identificaram como constituindo, sinal e princípio de pagamento (al. C);
4. No acordo referido em 1., ficou estabelecido que a escritura de compra e venda “deverá ser realizada dentro de 30 meses a contar da data assinatura do contrato” (al. D);
5. À data da entrada da petição inicial a escritura ainda não foi realizada, nem agendada (al. E);
6. Com data de 24/11/2004, a Ré enviou ao A. a carta junta aos autos de fls.19 a 22, que este recebeu e através da qual lhe comunicou que não marcara a escritura de compra e venda em virtude de o A. não ter pago o reforço de sinal no montante de esc.6.000.000$00 (seis milhões de escudos), até 12/12/2002, conforme constava do ponto 3.3.2. alínea b) do acordo referido em 1. (al. F);
7. Na carta referida em 6, mais a Ré comunicava ao A. que em face do seu incumprimento e da perda objectiva do interesse em contratar, lhe concede o prazo de quinze dias para efectuar o pagamento do reforço do sinal, acrescido de juros moratórios devidos, mais lhe comunicando que o seu incumprimento lhes provocou estrangulamento financeiro grave e daí o atraso na conclusão das obras (al. G);
8. Com data de 9/12/2004 e em resposta à carta da R., o A. dirige-lhe carta que esta recebeu e na qual lhe é comunicado que desde 12/12/2001, nada mais lhe havia sido comunicado e que sendo o “contrato promessa celebrado nulo por não respeitar a forma legal”, a notificar para lhe devolver a quantia entregue a título de sinal, no valor de 6.000.000$00 (seis milhões de escudos) (al. H);
9. A Ré é uma sociedade cujo objecto é a compra e venda de propriedades, administração e arrendamento de imóveis, construção civil, hotelaria e similares (al. I);
10. C, à data de 18/12/2001, era gerente da R., gerência que exercia em conjunto com D e E, conforme certidão de fls.71 e ss. (al. J);
11. À data da propositura da presente acção a R. não estava em condições de proceder à venda da fracção autónoma, objecto do acordo referido em 1, uma vez que a mesma não se encontrava concluída (al. L);
12. À data de 18/12/2001 a “F, S.A.” era a única sócia da Ré (al. M);
13. O A. e o Sr. C mantinham relações de amizade (al. N);
14. O A. ao celebrar o acordo referido em 1, pretendia adquirir a referida fracção para posteriormente a vender ao Sr. C (al. O);
15. O A. não procedeu ao pagamento do valor de esc.6.000.000$00 (seis milhões de escudos) previsto na al. b), do ponto 3.2., da cláusula nº3, do acordo referido em 1 (al. P);
16. Foi a Ré (na pessoa dos seus advogados) que redigiu o contrato referido em 1) e o apresentou ao R. para ser assinado (1º);
17. Relativamente ao referido acordo, o A. atentou na identificação do objecto da compra e venda e condições económicas da compra do mesmo (2º);
18. O A. exercia a profissão de economista, tendo prestado serviços ocasionalmente a empresas em que C era sócio (4º);
19. O A. teve conhecimento, na sequência das relações que mantinha com C, da construção do imóvel objecto do acordo referido em 1) (5º);
20. A Ré celebrou vários “contratos promessa” tendo por objecto as fracções do prédio referido em 1) outorgando como promitente vendedora e sendo promitente comprador num deles C, noutro o filho do gerente C, em três dos contratos, com o outro gerente da Ré, D e noutro o A. (6º a 9º);
21. Estes acordos trataram-se de negócios entre amigos e negociantes da mesma área de actividade profissional, construção civil e imobiliária (10º);
22. Previamente à assinatura do acordo referido em 1) o A. procedeu à sua leitura (16º);
23. O A. mantinha relação de confiança com C (17º);
24. A R. precisava da quantia referida na alínea b) do ponto 3.2., da cláusula 3, do acordo referido em 1, para fazer face às despesas da obra (19º);
25. Com data de 23 de Dezembro de 2002, foi emitido “Alvará de Obras Autorização Administrativa nº…, conforme documento junto a fls.78 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO.
Alega o recorrente que o recurso versa sobre matéria de facto e de direito, começando por impugnar a decisão na parte em que julgou procedente a reconvenção, para, de seguida, a impugnar na parte em que julgou a acção improcedente.
Pondo o recorrente em causa a validade do contrato promessa de compra e venda celebrado com a R., necessário se torna começar pela apreciação desta questão, pois concluindo-se pela invalidade do contrato, prejudicada ficaria a apreciação das questões relacionadas com o seu incumprimento, nas quais se inserem, também, as questões de facto suscitadas pelo recorrente.
Estando em causa um contrato promessa de compra e venda de fracção autónoma a construir, a lei exige que o mesmo conste de documento assinado por ambos os promitentes (art. 410º, nº 2 do CC).
E mais exige que tal documento contenha o reconhecimento presencial dessas assinaturas e a certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existência da respectiva licença de utilização ou construção (art. 410º, nº 3 do CC).
Em causa estão requisitos ad substantiam, cuja omissão acarreta a invalidade do negócio, embora sujeita a um regime especial.
Como se refere na sentença recorrida, a nulidade em causa é denominada de atípica ou mista, desde logo porque, em princípio, só é invocável pelo promitente comprador, apenas podendo o promitente vendedor invocar a omissão daqueles requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pelo promitente comprador (art. 410º, nº 3, parte final), não sendo invocável por terceiros, nem de conhecimento oficioso [1].
As formalidades exigidas no preceito em causa foram estabelecidas no interesse do promitente adquirente, visando a sua protecção, por ser, em geral, a parte menos avisada em assuntos de natureza jurídica [2], e, nomeadamente, para o proteger do risco da promessa de aquisição de imóveis clandestinos [3].
No caso sub judice é incontroverso que as assinaturas apostas no contrato promessa não foram objecto de reconhecimento presencial, nem do mesmo consta a certificação, pelo notário, da respectiva licença de construção.
Assim sendo, ao A., como promitente comprador, assistia o direito de invocar a invalidade formal do contrato, como fez, primeiro por carta datada de 9.12.2004, em resposta a carta que lhe foi remetida pela R. (fixando prazo para o A. efectuar o reforço de sinal em dívida, acrescido de juros de mora), e, depois, na presente acção.
Na sentença recorrida entendeu-se que o A., ao invocar a invalidade do contrato promessa, por omissão do reconhecimento presencial das assinaturas, actuava em manifesto abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium, porque, atentas as circunstâncias que estiveram subjacentes ao contrato, o A. não podia desconhecer que as referidas assinaturas não tinham sido reconhecidas, levando, ainda, todos os factos dados como provados a concluir que o A. criou a justa convicção e confiança de que tal irregularidade não seria invocada.
Insurge-se o recorrente contra este entendimento, defendendo que tal invocação era a única coisa que podia fazer, em face das circunstâncias, para tentar recuperar o dinheiro pago a título de sinal.
Salvo o devido respeito, afigura-se-nos que esta posição do recorrente é a confirmação do acerto do decidido em 1ª instância.
Desde já se adianta que entendemos [4] que é possível verificar-se abuso de direito do promitente comprador ao invocar a referida invalidade do contrato promessa, quando, ainda que não tenha tido culpa na verificação da omissão da mencionada formalidade legal, sempre tenha agido como se o contrato fosse válido, assim gerando na outra parte uma justificada confiança e investimento no pressuposto dessa validade.
Estatui o art. 334º do CC que é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular excede manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes, ou pelo fim social ou económico desse direito.
O legislador sufragou a concepção objectivista do abuso de direito – que proclama que não é preciso que o agente tenha consciência da contrariedade do seu acto à boa fé, aos bons costumes ou ao fim social ou económico, exigindo-se, contudo, que o titular do direito tenha excedido manifestamente esses limites impostos ao seu exercício -, o que não significa “que ao conceito de abuso do direito consagrado no art. 334º sejam alheios factores subjectivos, como, por exemplo, a intenção com que o titular tenha agido” - cfr. Pires de Lima – Antunes Varela, in CCAnotado, Vol. I – 2ª Ed., pág. 277.
A figura do abuso de direito surge como uma forma de adaptação do direito à evolução da vida.
Serve como válvula de escape a situações que os limites apertados da lei não contemplam por forma considerada justa pela consciência social vigorante em determinada época, evitando que, observada a estrutura formal do poder que a lei confere, se excedam manifestamente os limites que se devem observar tendo em conta a boa fé e o sentimento de justiça em si mesmo.
Como refere Jorge Coutinho de Abreu, in Do Abuso de Direito, pág. 43, “Há abuso de direito quando um comportamento, aparentando ser exercício de um direito, se traduz na realização dos interesses pessoais de que esse direito é instrumento e na negação de interesses sensíveis de outrem”.
Para os Profs. Pires de Lima – Antunes Varela, in CC Anotado, Vol. I, 4ª Ed., pág. 300, “A nota típica do abuso do direito reside ... na utilização do poder contido na estrutura do direito para a prossecução de um interesse que exorbita do fim próprio do direito ou do contexto em que ele deve ser exercido”.
E Cunha de Sá, in Abuso do Direito, pág. 101 escreve que “abusa-se do direito quando se vai para além dos limites do normal, do legítimo: exerce-se o direito próprio em termos que não eram de esperar, ultrapassa-se o razoável, chega-se mais longe do que seria de prever”. E, mais adiante (pág. 103), analisando a noção legal de abuso de direito, refere que o mesmo se traduz “num acto ilegítimo, consistindo a sua ilegitimidade precisamente num excesso de exercício de um certo e determinado direito subjectivo: hão-de ultrapassar-se os limites que ao mesmo direito são impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo próprio fim social ou económico do direito exercido”.
Ao contrário do sustentado pelo recorrente, afigura-se-nos ter a sentença recorrida feito correcta apreciação da materialidade fáctica assente, uma vez que, atentas as relações de amizade do A. com o sócio gerente da R. e as circunstâncias que rodearam a celebração do contrato promessa objecto dos autos (pontos 14, 17, 18, 19, 20, 21, 22 e 23 da fundamentação de facto), se conclui que o A. não podia desconhecer que as assinaturas constantes do contrato não haviam sido reconhecidas, e, tendo em conta essas mesmas relações de amizade, adoptou um comportamento que criou na R. a convicção de que não iria invocar tal omissão.
E, de facto, assim foi, apenas vindo o A. a invocar as referidas omissões formais, decorridos quase 3 anos sobre a conclusão do contrato, e na sequência de carta de notificação da R., interpelando ao cumprimento de determinada cláusula contratual.
Mesmo na presente acção, começa o A. por invocar incumprimento da R. e perda de interesse na celebração do contrato definitivo, só depois invocando a nulidade do contrato, para terminar por pedir, apenas, a declaração de tal nulidade.
Claramente que o A. apenas invoca a invalidade formal do contrato para se eximir às obrigações dele derivadas, o que nada tem a ver com a ratio legis do preceito em causa, já supra referida.
A pretensão trazida aos autos pelo recorrente consubstancia abuso de direito, na modalidade denominada “venire contra factum proprium” [5], como entendido na sentença recorrida, improcedendo o recurso nesta parte.
Quanto à nulidade por falta de certificação da existência de licença de construção, se é certo que à data de celebração do contrato a mesma não existia, não menos certo é que no contrato promessa se fez referência ao respectivo alvará de loteamento (….), tendo, no decurso da acção, sido junto o respectivo alvará de obras (nº …), emitido em 23.12.02, do qual consta que “as obras aprovadas por despacho de 29.08.02, respeitam o disposto no Alvará de Loteamento nº ….”.
Mostrando-se alcançado o fim de obstar à promessa de venda de imóveis clandestinos, vem sendo entendido, quer na doutrina [6], quer na jurisprudência [7], que se tem de ter tal nulidade por sanada, quando, na acção em que a mesma é invocada, se faça prova da existência da respectiva licença, ainda que obtida posteriormente à data da outorga do contrato promessa.
Face ao que se deixa dito, conclui-se improceder o recurso, nesta parte, devendo ter-se o contrato promessa por válido.
Entremos, agora, na apreciação da outra questão colocada: se, face à matéria de facto provada, cuja reapreciação o recorrente peticiona, o tribunal nunca poderia ter declarado a resolução do contrato, começando pela questão de facto.
Alega o recorrente que “para que se pudesse aceitar como provado o ponto 24 da douta sentença da parte da fundamentação de facto, deveria ter sido junto um estudo a nível de auditoria que reflectisse que a falta de pagamento de reforço do sinal por parte do A., provocou estrangulamento financeiro grave à R”.
O ponto 24º da fundamentação de facto da sentença reflecte a resposta ao quesito 19º da B.I., a qual se baseou (como referido na respectiva fundamentação, embora em termos gerais para todas as respostas dadas) na prova testemunhal produzida em audiência de julgamento, e documentação junta aos autos, sendo que esta última não consubstancia qualquer estudo a nível de auditoria, nem sequer quaisquer elementos contabilísticos da R.
E embora se entenda que a lei não exige, como único elemento de prova, a existência de um estudo ao nível da auditoria, como sustentado pelo recorrente, o que é certo é que a matéria do referido quesito, pela sua amplitude, se revela conclusiva, devendo ter-se por não escrita.
Defende o recorrente que, face à matéria de facto dada como provada, nunca poderia o pedido reconvencional ser julgado procedente, como foi, não tendo o tribunal recorrido dado a devida relevância ao incumprimento da R.
Assenta, essencialmente, a tese do recorrente, no facto de, face ao incumprimento da R., que, à data em que deveria ter sido feito o reforço do sinal, ainda não tinha iniciado a obra, nem tinha, sequer, alvará da mesma, não lhe ser exigível que fizesse aquele reforço de sinal, entrando a R. em incumprimento, ao não marcar a escritura na data estipulada, e ao não concluir a obra, situação que se mantinha à data em que a petição inicial deu entrada em juízo.
É um facto que, à data em que o recorrente devia fazer o reforço do sinal (12.12.02), ainda não estava emitido o respectivo alvará de construção, isto cerca de 1 ano após a celebração do contrato promessa.
E ao recorrente assistia, de facto, o direito de reagir contra esta situação, exigindo o cumprimento desta obrigação secundária, mesmo judicialmente, pedindo a fixação de um prazo razoável para obtenção de tal licença e início da obra [8].
O que não podia era não cumprir a obrigação de fazer o respectivo reforço de sinal, não sendo caso de aplicação do disposto no art. 428º do CC, por não serem as obrigações em causa correspectivas ou correlativas (uma sinalagma da outra) [9], sendo a obrigação de obtenção de licença de construção e início da obra, como supra referido, secundária ou instrumental da obrigação principal, que é a da celebração do contrato definitivo.
Não sendo, pois, legítimo ao A. não efectuar o reforço do sinal, entrou em mora.
Mora essa que foi transformada em incumprimento definitivo com a interpelação admonitória que a R. lhe fez.
Certo é, porém, que a R., à data em que fez a interpelação admonitória, estava, também ela, em mora, porque não havia marcado, dentro do prazo estipulado, a escritura definitiva para celebração do contrato prometido, nem tinha pronta a fracção prometida.
Alegou a R. que não concluiu a fracção, nem marcou a respectiva escritura, no prazo fixado, porque precisava do dinheiro do reforço do sinal para fazer face às despesas da obra, e o não pagamento daquele provocou-lhe estrangulamento financeiro.
Para além de não ter resultado demonstrado nos autos o alegado, sempre se dirá que não é ao promitente comprador que incumbe financiar a construção da fracção objecto do contrato promessa (não esquecendo que em causa estava uma única fracção de um prédio), sendo obrigação da promitente vendedora / construtora recorrer aos meios normais de financiamento para efectuar a obra.
E não se poderá deixar de ter em atenção que, embora necessitando, alegadamente, do dinheiro do reforço do sinal para fazer face às despesas da obra, só quase 2 anos depois da data em que deveria ter sido feito tal reforço [10], veio exigir ao A. o seu pagamento.
Acresce que, como resulta provado, à data da propositura da presente acção (06.05.2005) [11], a R. não estava, ainda, em condições de proceder à venda da fracção objecto do contrato promessa, uma vez que a mesma não se encontrava concluída.
Verifica-se, assim, uma situação em que existem culpas concorrentes na destruição do contrato promessa.
Nenhuma das partes pretende já a concretização do contrato promessa, alegando perda de interesse, tendo a R. pedido a sua resolução.
O direito à resolução, que importa a destruição da relação contratual, quando não convencionado pelas partes, depende sempre da verificação de um fundamento legal (art. 432º do CC).
Estando em causa um incumprimento bilateral, a parte infiel não pode, em princípio, derivar direitos da violação praticada pela outra parte do mesmo contrato.
De facto, resulta do disposto nos arts. 801º, nº 2 e 802º, nº 1 do CC que só o contraente fiel, que cumpriu, goza de legitimidade para resolver o contrato.
Contudo, sufragamos o entendimento de que a concorrência de culpas no incumprimento não impede, por si só, o direito à resolução do contrato promessa [12].
Como refere Calvão da Silva, na ob. cit., pág. 146, “o facto do não cumprimento ser imputável, em igual medida a ambas as partes, não deve precludir o direito de resolução de uma delas nos contratos com prestações correspectivas”.
O que não poderá é lançar mão do disposto no art. 442º do CC que não contempla a situação de incumprimento imputável a ambos os promitentes, antes pressupondo que uma parte esteja em falta e outra não [13], revestindo o seu regime natureza indemnizatória.
E Calvão da Silva, na ob. cit., pág. 147 escreve que “quer-nos parecer que o caso de não cumprimento bilateral imputável do contrato deve ser resolvido, tendo por base as normas gerais, pela compensação de culpas concorrentes, verificados os respectivos pressupostos (art. 570º). Assim, a indemnização poderá ser totalmente concedida, reduzida ou mesmo excluída, consoante a gravidade das culpas de ambas as partes e as consequências que delas resultaram. Se as culpas dos dois contraentes foram iguais, a indemnização deve ser excluída, devendo o accipiens, porém, restituir o sinal em singelo, pois não se vê a que título possa retê-lo legitimamente”.
No caso sub judice concorrem as culpas dos dois promitentes para a ruptura contratual, não existindo elementos que permitam tê-las como sensivelmente diferentes, devendo, pois, ser tidas como equivalentes.
Assim, seria incompreensível que tendo a R. dado, também, causa à ruptura negocial, viesse a colher frutos da sua falta de diligência, devendo, pois, restituir-se as partes à situação em que se encontravam antes da celebração do contrato promessa.
Em conclusão, a R. tem direito a ver declarada a resolução do contrato promessa em causa, devendo, contudo, ser obrigada a restituir a quantia entregue pelo A. a título de sinal, atenta a sua concorrência culposa no incumprimento.
Face ao que se deixa dito, procede, em parte, a apelação, devendo alterar-se a sentença recorrida na parte em que declarou o direito da R. a fazer sua a quantia de € 29.927,88, devendo, antes, condenar-se a R. a restituir ao A. aquele montante, que se integra no pedido, embora com fundamento diferente.
DECISÃO.
Pelo exposto, acorda-se em julgar parcialmente procedente a apelação, alterando-se, em consequência, a sentença recorrida, na parte em que declarou o direito da R. a fazer sua a quantia de € 29.927,88 (vinte e nove mil, novecentos e vinte e sete euros e oitenta e oito cêntimos), que se substitui pela condenação da R. a restituir ao A. a mencionada quantia, mantendo-se o demais decidido.
Custas pelo Recorrente e Recorrida, na proporção do decaimento.
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Lisboa, 2009.03.12
Cristina Coelho
Soares Curado
Roque Nogueira
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[1] Cfr. os Assentos do STJ 15/94 de 28.06.94, in DR. Iª Série A de 12.10.94 e de 01.02.95 in DR, Iª Série A de 22.04.95. Almeida Costa, em anotação ao 1º daqueles assentos, in RLJ, ano 127 – 338 e ss., sustenta que, face aos diferentes fins subjacentes aos requisitos exigidos no nº 3 do art. 410º do CC, ao contrário do que sucede com a falta do 1º requisito formal – não reconhecimento presencial das assinaturas -, o 2º - certificação pelo notário da licença de utilização ou de construção – deve entender-se como de conhecimento oficioso, uma vez que tal questão não se mostra prejudicada pelo analisado naquele assento.
[2] Cfr. o mencionado Assento 15/94 e preâmbulo do DL. 236/80 de 18.7.
[3] O que tem em vista, também, a protecção do interesse público, no combate à construção clandestina.
[4] Ao contrário do que alguma jurisprudência parece sufragar, nomeadamente o Ac. desta RL de 22.02.07, P. 85872007-6, in www. dgsi.pt.
[5] Inscrevendo-se esta vertente do abuso de direito no contexto da violação do princípio da confiança, que sucede quando o agente adopta uma conduta inconciliável com as expectativas adquiridas pela contraparte em função do modo como antes actuara. Como escreve Almeida Costa na RLJ ano 129, pág. 61 “a situação objectiva de confiança existe quando alguém pratica um acto – o factum proprium – que, em abstracto, é apto a determinar em outrem a expectativa de adopção, no futuro, de um comportamento coerente ou consequente com aquele primeiro e que, em concreto, efectivamente gera tal convicção”.
[6] Cfr. Calvão da Silva in Sinal e Contrato Promessa, pág. 84 e Ana Prata, in O Contrato Promessa e o seu regime civil, pág. 547.
[7] Entre outros, cfr. Ac. RP de 18.11.02, P. 0250998 e do STJ de 6.05.04, P. 04B1291, ambos in www. dgsi.pt.
[8] Neste sentido parece propender Ana Prata, in ob. cit., págs. 659 a 661.
[9] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in ob. cit., pág. 356.
[10] E mais de 5 meses depois da data até à qual deveria ter feito a marcação da escritura de compra e venda.
[11] Cerca de 3 anos e meio depois da outorga do contrato promessa.
[12] Cfr., entre outros, o Ac. do STJ de 13.01.09, P. 08A3649, in www. dgsi.pt.
[13] Cfr. o Ac. do STJ de 09.09.08, P. 08A1922, in www. dgsi.pt.
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